婚姻法中的房屋（1）孳息和自然增值
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条的规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
1、孳息
孳息是民法中的一个法律概念，它指由原物所产生的额外收益。根据民法，孳息分为天然孳息和法定孳息。
天然孳息，指依物的本性天然而生长，不需要人力作用就能获得的孳息，如苹果树长出的苹果，草原长出的牧草等。
法定孳息，指物因某种法律关系所产生的收益，如房屋的租金、存款的利息等。
对于房屋来说，孳息主要指房屋的租金。
2、自然增值
自然增值是属于不需要人为操作自然的增加某个东西，就是非人为的增值。 对于房屋的自然增值来说，主要指房屋在未来一段时间后的房屋价格的上涨。
房屋的人为增值是对房屋进行装修以及改造、改建和重建和添加等而带来的房屋价格的上涨。
3、房屋的收益
房屋属于夫妻一方的个人财产，则房屋未来产生的租金以及非人为的增值部分均属于一方的个人财产。而如果在结婚后，对房屋进行装修、改造、改建或重建而带来的房屋价值增加部分，将认定为夫妻共同财产。
例如：
一方婚前100万购买的房屋。
婚后房屋出租的租金为3000元、房屋价值涨到200万，则每月租金3000元以及房屋价值200万都属于一方的个人财产。
如婚后对房屋进行装修，使得房屋租金增加到3500元和房屋价值增加到240万元，则房屋中的500元和因装修而增加的40万属于夫妻共同财产。
婚姻中的房屋（2）房屋赠与
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第六条的规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
1、赠与
赠与是指一方将自己的财产无偿给予另一方以及接受的一方表示愿意接受该财产。给予方为赠与方，接受方为被赠与方。
对于房屋的赠与，指的是房屋所有权人将自己所有的房产的全部份额或部分份额无偿给予另一方，另一方同意接受该房屋，并在国土部门办理相关产权变更登记（过户）手续。
2、赠与的房屋必须是个人财产。
无论婚前或婚后，被赠与方接受的财产都是其个人财产，不是夫妻共同财产。而婚后，赠与方赠与对方的财产必须是其个人财产，不能是夫妻共同财产。
3、赠与的撤销
在结婚前或结婚后，双方口头约定或书面约定将一方所有的房产的全部或部分赠与另一方。根据合同法第一百八十六条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与方可在赠与房产变更登记之前撤销赠与。接受方不可要求继续履行赠与和办理。通俗的说就是：即使对方签字或答应送你房子，在房屋未登记在你名下之前，该房屋也不是你的，因为对方可以随时收回。
4、风险防范
当双方约定将一方所有的房产赠与另一方，对于被赠与方来说，应要求尽快办理房屋过户手续或要求签订书面赠与合同并办理公证。
婚姻关系中的房子（3） 爸妈出钱买的房子
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条的规定： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
1、一方父母出资买的房子
婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房子应认定为夫妻一方的个人财产。
但如果房子登记在夫妻双方的名下，则视为对夫妻双方的赠与，该房子应按房产证上的比例确定双方的产权。
如婚后由一方父母仅出首期或部分出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，该房子仍认定为夫妻一方的个人财产。但购买房子的其余款或以归还的贷款部分应作为夫妻共同财产。对于房子自然增值部分，也应当适当分配给另一方。
2、双方父母出资买的房子
由双方父母出资购买的房子，即使产权登记在一方子女名下的，该房子可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
例：由双方父母各出资30%和70%购买的房子，则该房子按30%和70%归各自的子女名下。但如果夫妻双方有口头和书面约定房子各占50%，则该房屋按50%和50%归各自的子女名下。
但如产权登记在双方子女名下的，无论双方父母出资比例如何，该房子均应按房产证上的比例确定双方的产权。因为房产证上的比例分配可视为双方对房产比例的约定。
例：由双方父母各出资30%和70%购买的房子，则该房子登记在双方名下（一方占40%，另一方占60%），则该房子按40%和60%归各自名下。
3、风险防范
作为父母一方的出资，最好采取直接转账至开发商或与子女签订书面合同的
形式。
夫妻双方如已对房子比例有约定，最好办理过户手续。
夫妻双方最好签订书面文件对婚内财产包括房子，特别是父母以及亲戚朋友赠送的财产进行比例约定。
婚姻关系中的房子（4） 婚前购买婚后还贷的房子
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十条规定：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
1、 婚前一方已按揭购买并支付首期款，婚后才取得房产证的房屋
只要一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，即使房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以婚前个人财产处理。该条款统一了司法处理标准，避免了一方以物权法的“房产以登记为准”为由要求认定房屋为共同财产。
2、 婚前一方已按揭购买但未支付首期款，婚后才取得房产证的房屋
一方在结婚前签订购房合同并未支付了首期款，而是婚后以夫妻共同财产支付的首期款，即使房屋登记在一方的名下以及房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以夫妻共同财产处理。
3、 婚前一方购买并取得房产证的房屋
只要一方在结婚前签订购房合同，房产证也是在婚前取得的。该房屋应当以婚前个人财产处理。
4、婚前个人购房、婚后共同还贷，离婚时房屋房屋增值有补偿。
根据《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款的规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。
一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，房产证是在婚后取得的，但双方用夫妻共同财产偿还银行贷款本息的。如双方不能达成协议的，在离婚时，房屋归产权登记一方且由该方偿还剩余贷款。产权登记一方对另一方补偿双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
5、案例
2007年1月，小张购买了宝安区一套价值80万的房子并支付了首期款20万元。2007年10月，小张与小李结婚后搬到该房，两人一起承担月供，2008年6月小张取得了房产证。2011年1月双方闹起离婚。协商不成后，起诉到法院。该房屋已升值到180万元。2007年10月至今小张与小李共同承担月供20万元。
按照婚姻法司法解释（三）的规定，该房屋应归小张所有，该房屋剩余的贷款（本金60
多万元）由小张继续偿还。但应结合夫妻共同还贷的数额占总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的原则，由小张给予小李相应补偿30万元。
6、风险防范
（1）对于婚前个人购买、婚后共同还贷的房屋，如登记在一方的名下，夫妻双方最好确定产权比例并办理加名登记手续。
（2）也可以选择签订书面文件对婚前个人财产和婚后取得的财产进行约定。
（3）夫妻财产共同还贷时，最好采取银行转帐或捆绑关联帐户的方式，尽量少用现金还款方式。
婚姻法中的房屋（1）孳息和自然增值
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条的规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
1、孳息
孳息是民法中的一个法律概念，它指由原物所产生的额外收益。根据民法，孳息分为天然孳息和法定孳息。
天然孳息，指依物的本性天然而生长，不需要人力作用就能获得的孳息，如苹果树长出的苹果，草原长出的牧草等。
法定孳息，指物因某种法律关系所产生的收益，如房屋的租金、存款的利息等。
对于房屋来说，孳息主要指房屋的租金。
2、自然增值
自然增值是属于不需要人为操作自然的增加某个东西，就是非人为的增值。 对于房屋的自然增值来说，主要指房屋在未来一段时间后的房屋价格的上涨。
房屋的人为增值是对房屋进行装修以及改造、改建和重建和添加等而带来的房屋价格的上涨。
3、房屋的收益
房屋属于夫妻一方的个人财产，则房屋未来产生的租金以及非人为的增值部分均属于一方的个人财产。而如果在结婚后，对房屋进行装修、改造、改建或重建而带来的房屋价值增加部分，将认定为夫妻共同财产。
例如：
一方婚前100万购买的房屋。
婚后房屋出租的租金为3000元、房屋价值涨到200万，则每月租金3000元以及房屋价值200万都属于一方的个人财产。
如婚后对房屋进行装修，使得房屋租金增加到3500元和房屋价值增加到240万元，则房屋中的500元和因装修而增加的40万属于夫妻共同财产。
婚姻中的房屋（2）房屋赠与
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第六条的规定：
婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
1、赠与
赠与是指一方将自己的财产无偿给予另一方以及接受的一方表示愿意接受该财产。给予方为赠与方，接受方为被赠与方。
对于房屋的赠与，指的是房屋所有权人将自己所有的房产的全部份额或部分份额无偿给予另一方，另一方同意接受该房屋，并在国土部门办理相关产权变更登记（过户）手续。
2、赠与的房屋必须是个人财产。
无论婚前或婚后，被赠与方接受的财产都是其个人财产，不是夫妻共同财产。而婚后，赠与方赠与对方的财产必须是其个人财产，不能是夫妻共同财产。
3、赠与的撤销
在结婚前或结婚后，双方口头约定或书面约定将一方所有的房产的全部或部分赠与另一方。根据合同法第一百八十六条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与方可在赠与房产变更登记之前撤销赠与。接受方不可要求继续履行赠与和办理。通俗的说就是：即使对方签字或答应送你房子，在房屋未登记在你名下之前，该房屋也不是你的，因为对方可以随时收回。
4、风险防范
当双方约定将一方所有的房产赠与另一方，对于被赠与方来说，应要求尽快办理房屋过户手续或要求签订书面赠与合同并办理公证。
婚姻关系中的房子（3） 爸妈出钱买的房子
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条的规定： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
1、一方父母出资买的房子
婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房子应认定为夫妻一方的个人财产。
但如果房子登记在夫妻双方的名下，则视为对夫妻双方的赠与，该房子应按房产证上的比例确定双方的产权。
如婚后由一方父母仅出首期或部分出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，该房子仍认定为夫妻一方的个人财产。但购买房子的其余款或以归还的贷款部分应作为夫妻共同财产。对于房子自然增值部分，也应当适当分配给另一方。
2、双方父母出资买的房子
由双方父母出资购买的房子，即使产权登记在一方子女名下的，该房子可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
例：由双方父母各出资30%和70%购买的房子，则该房子按30%和70%归各自的子女名下。但如果夫妻双方有口头和书面约定房子各占50%，则该房屋按50%和50%归各自的子女名下。
但如产权登记在双方子女名下的，无论双方父母出资比例如何，该房子均应按房产证上的比例确定双方的产权。因为房产证上的比例分配可视为双方对房产比例的约定。
例：由双方父母各出资30%和70%购买的房子，则该房子登记在双方名下（一方占40%，另一方占60%），则该房子按40%和60%归各自名下。
3、风险防范
作为父母一方的出资，最好采取直接转账至开发商或与子女签订书面合同的
形式。
夫妻双方如已对房子比例有约定，最好办理过户手续。
夫妻双方最好签订书面文件对婚内财产包括房子，特别是父母以及亲戚朋友赠送的财产进行比例约定。
婚姻关系中的房子（4） 婚前购买婚后还贷的房子
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）
第十条规定：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
1、 婚前一方已按揭购买并支付首期款，婚后才取得房产证的房屋
只要一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，即使房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以婚前个人财产处理。该条款统一了司法处理标准，避免了一方以物权法的“房产以登记为准”为由要求认定房屋为共同财产。
2、 婚前一方已按揭购买但未支付首期款，婚后才取得房产证的房屋
一方在结婚前签订购房合同并未支付了首期款，而是婚后以夫妻共同财产支付的首期款，即使房屋登记在一方的名下以及房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以夫妻共同财产处理。
3、 婚前一方购买并取得房产证的房屋
只要一方在结婚前签订购房合同，房产证也是在婚前取得的。该房屋应当以婚前个人财产处理。
4、婚前个人购房、婚后共同还贷，离婚时房屋房屋增值有补偿。
根据《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款的规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。
一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，房产证是在婚后取得的，但双方用夫妻共同财产偿还银行贷款本息的。如双方不能达成协议的，在离婚时，房屋归产权登记一方且由该方偿还剩余贷款。产权登记一方对另一方补偿双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
5、案例
2007年1月，小张购买了宝安区一套价值80万的房子并支付了首期款20万元。2007年10月，小张与小李结婚后搬到该房，两人一起承担月供，2008年6月小张取得了房产证。2011年1月双方闹起离婚。协商不成后，起诉到法院。该房屋已升值到180万元。2007年10月至今小张与小李共同承担月供20万元。
按照婚姻法司法解释（三）的规定，该房屋应归小张所有，该房屋剩余的贷款（本金60
多万元）由小张继续偿还。但应结合夫妻共同还贷的数额占总购房款的比例以及对应的房屋增值，并根据保护女方权益的原则，由小张给予小李相应补偿30万元。
6、风险防范
（1）对于婚前个人购买、婚后共同还贷的房屋，如登记在一方的名下，夫妻双方最好确定产权比例并办理加名登记手续。
（2）也可以选择签订书面文件对婚前个人财产和婚后取得的财产进行约定。
（3）夫妻财产共同还贷时，最好采取银行转帐或捆绑关联帐户的方式，尽量少用现金还款方式。