对当前中国土地市场的思考
家庆 引言
土地是财富之母，是一切财富的原始源泉。
自从人类历史发端，土地一直是人类财富的最佳表现。土地曾经是，现在仍然是一切以土地为生存与发展的人类所有企业进步发展的根本， 如同鱼儿离不开水一样，房地产开发企业离不开土地。
疑问
开发商是否要像农民那样依赖土地呢？
郁亮在谈到万科是如何制定长远发展战略时强调：我们把自己比喻为农民，一方面我们离不开土地，一方面是天气决定收成。对于农民来讲，明明知道天气对收成的影响很大，但是仍要将地勤勤恳恳的种好，这样才能有收成；对于一个房地产开发商来讲：天气如同政策，无论好坏天气都要好好按照计划开发，才能有收益，因为好天气毕竟多过坏天气。
分析
在年度中央经济工作会议上，明确指出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，这是党的文件中第一次这样明确提出保障住房是政府的责任，而非市场的责任。开发商在商品房建设中的配建、代建保障性住房，包括社会基金参加公租房建设等。即意味着必须坚持市场与保障的两条腿走路，而绝不可能放弃市场或消灭市场。也不符合中国的发展现状。因此在中国经济工作会议的文件中特别强调要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。
同时，我国人口结构和城市化进程红利未尽。
根据发达国家城乡人口结构水平，可以研判出我国未来城市化进程至少还有三十年的结论。未来市场化时间表不是三十年，起码十年是有保障的。在此进程中可以让富有的家庭自由选择消费的方式，并通过高价的土地收益形成城市建设的资金和保障性住房的建设资金，在房价和土地价格中替代税收分配中的二次转移，同步解决低收入家庭的住房保障问题。终于“保障的归保障、市场的归市场”了，明确这是两个不同的体系、明确要分别建立这两个体系，也同时明确了两者各自的责任，政府应做好强化责任的事并给市场以充分竞争的条件。用市场化经济发展中的收益转换成对弱势群体的保障，弥补市场经济竞争之不足，促进市场化进程，才能最终让中国具有被世界各国认可的市场经济体制。
中央经济工作会议所发出的明确信号正在于要充分发挥房地产市场经济的作用，发挥商品房提高生活质量、改善居住需求的作用。同时强化政府责任，建立完善保障性住房的体系，让弱势群体的居住权利得到保障。中央经济工作会议指出了一条正确的方向，澄清了许多过去错误的观念，有利于稳定市场的预期，同时有利于促进市场与经济的发展，当然就一定会有更多的资金用于社会的保障和住房的保障。
当前，社会投资重点在不动产上。 因为我国的投资渠道狭窄，但是财富的积累速度却是惊人又或投在股票市场中，但低廉的利息和飘渺的股市行情促使民间资本仍然愿意投在房产上。社会的基本意识是房产是看得见摸得着的物产，便于转手形成了极强的金融衍生理财工具，更多人把不动产投资作为资产的一种表现形式。
据了解国际上发达国家、发达城市房价的大概情况：伦敦的房价仍然是世界最昂贵的。市区最好地段的高档公寓达2万-3.6万美元/平方米，也就是20万人民币左右一平方米。差一点的地段也要1.4万-1.9万美元/平方米。 纽约紧随其后，上曼哈顿地区房价平均在1.3万-2.2万美元/平方米之间，下曼哈顿地区的房价在1.2万-2万美元/平方米之间，中间价在1.6万美元/平方
米。 莫斯科房价高居第三，市中心的公寓每平方米价格在1-2万美元之间，中间价1.5万美元/平方米，。 第四是巴黎，巴黎房价每平方米在1.2-1.8万美元之间，中间价1.38万美元/平方米。 第五是香港，房价基本在1万-1.5万美元/平方米之间，中间价是12600美元/平方米，大大超过第六名东京的
7600-11870美元/平方米，东京公寓的中间价11870美元/平方米。 新加坡号称住房问题解决的好，但政府公屋除外的市场交易的商品住宅的房价则基本在1万1-1万3美元/平方米之间，中间价11800美元/平方米，排在世界第七。 第八可能出乎很多人意料，是印度的孟买，市中心公寓的中间价10222美元/平方米。 接下来是欧洲房价最贵的几个城市，依次包括巴塞罗那、日内瓦、苏黎世、马德里。这四个城市的房价都在6000到1万美元/平方米之间，分别排在世界大城市的第九、十、十一和十
三。相比之下，德国的房价就要低很多，最高的慕尼黑房价也只有3500美元/平方米左右，法兰克福的房价只有2400-3300美元/ 平方米，柏林更低到1840-2600美元/平方米。欧洲大城市中房价最低的是土耳其的伊斯坦布尔，市区房价1850-2500美元/平方米。 悉尼的房价也是比较高的一个，房价中间价为7085美元。排在世界第十二。
由此可见我国各个城市的房价目前尚处于中等水平，其未来
思考
据统计（人民币标准），2007年我国GDP 达到24.66万亿；2008年达到26.85万亿，2009年达到33.53万亿，预计2010年36.8万亿，中国科学院预测科学研究中心6日发布了2010年中国经济重要指标的最新预测，预计2010年我国GDP 增长速度将达到10%左右. ；财政部财政科学研究所所长贾康甚至认为，2011年我国经济增长，比较大的概率在10%左右，也不排除比10%再高一点，“因为现在面临着后危机时代的一个相对高涨期的到来，可能开始展开一个至少三到五年的相对高涨的周期阶段”间可以基本判断是依旧保持强势的劲头，也必将给国家和社会带来巨大的社会财富。
此外，看破千亿的房企万科，出席“第九届中国企业领袖年会”的万科企业股份有限公司董事会主席王石透露，截至12月1日，万科今年完成营业收入已超1000亿元，比原先预计达到这一目标的时间提前了4年达到3000亿。
截止2010年底，佳兆业集团的土地储备约达1,750万平方米，基本布局全国沿海地区。
其他深圳十余家房地产开发的方米占地。
可见
土地——仍然是发展商财富的源泉。
以当前经济最活跃的珠三角和长三角为例分析：数据显示，2010年1－3季度长三角地区生产总值突破5万亿元，达到50314亿元，增长12．8％。从城市来看，长三角16个主要城市中有12个城市经济总量超过1500亿元。上海、江苏、浙江和安徽等长三角省市正积极谋划区域一体化发展，长三角地区未来的空间特征是“具有较强国际竞争力的世界级城市群”。
珠三角经济区GDP 和人均GDP 情况
排名 2009 2008 2004 2001 增长倍数 广州市 1 9080 8216 4116 2686 3.38 深圳市 2 8310 7807 3423 1955 4.25 佛山市 3 4742 4333 1653 1068 4.44 东莞市 4 3760 3703 1150 579 6.49 中山市 5 1503 1409 610 363 4.14 惠州市 6 1416 1290 6855 480 2.95
江 7 1352 1281 830 615 2.20 珠海市 8 1037 992 546 367 2.83 肇庆市 9 837 716 549 411 2.04 合计： 32037 29747 13562 8523 3.76
由上可见，华南和华东区域整体经济实力增长强劲，在全中国的经济发展中占有重要地位。以城市综合体开发运营为主要业务的海岸集团，要想在中国的房地产市场占有一席之地，大展拳脚，在华南和华东区域的战略布局尤为关键。
根据对这一轮中国城镇化进程所设定的旧区改造或更新、新区规划开发的考察和分析，目前华南和华东绝大部分地区基本成熟，政府持有的可开发用地日趋减少，新规划城市更新的开发用市的开发区域都得到了充分印证。
人口众多、耕地短缺是中国的基本国情。在我国城市化、工业化快速发展的今天, 耕地资源已经成为国家经济发展、社会和谐稳定的关键因素, 关系到中国民族生存空间和良好生态环境的重要保障, 关系到中华民族可持续发展。18亿亩耕地红线是农民障。 --------摘自温家宝总理的政府工作报告
由此可以基本判断：下一步中国城市化进程将遇到土地供应的总量瓶颈，而需求依然没有减少，反而在培养更大规模、不断成长出来的较强购买力需求，楼价、地价将进一步攀升，土地的价值进一步凸显。
对当前中国土地市场的思考
家庆 引言
土地是财富之母，是一切财富的原始源泉。
自从人类历史发端，土地一直是人类财富的最佳表现。土地曾经是，现在仍然是一切以土地为生存与发展的人类所有企业进步发展的根本， 如同鱼儿离不开水一样，房地产开发企业离不开土地。
疑问
开发商是否要像农民那样依赖土地呢？
郁亮在谈到万科是如何制定长远发展战略时强调：我们把自己比喻为农民，一方面我们离不开土地，一方面是天气决定收成。对于农民来讲，明明知道天气对收成的影响很大，但是仍要将地勤勤恳恳的种好，这样才能有收成；对于一个房地产开发商来讲：天气如同政策，无论好坏天气都要好好按照计划开发，才能有收益，因为好天气毕竟多过坏天气。
分析
在年度中央经济工作会议上，明确指出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，这是党的文件中第一次这样明确提出保障住房是政府的责任，而非市场的责任。开发商在商品房建设中的配建、代建保障性住房，包括社会基金参加公租房建设等。即意味着必须坚持市场与保障的两条腿走路，而绝不可能放弃市场或消灭市场。也不符合中国的发展现状。因此在中国经济工作会议的文件中特别强调要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。
同时，我国人口结构和城市化进程红利未尽。
根据发达国家城乡人口结构水平，可以研判出我国未来城市化进程至少还有三十年的结论。未来市场化时间表不是三十年，起码十年是有保障的。在此进程中可以让富有的家庭自由选择消费的方式，并通过高价的土地收益形成城市建设的资金和保障性住房的建设资金，在房价和土地价格中替代税收分配中的二次转移，同步解决低收入家庭的住房保障问题。终于“保障的归保障、市场的归市场”了，明确这是两个不同的体系、明确要分别建立这两个体系，也同时明确了两者各自的责任，政府应做好强化责任的事并给市场以充分竞争的条件。用市场化经济发展中的收益转换成对弱势群体的保障，弥补市场经济竞争之不足，促进市场化进程，才能最终让中国具有被世界各国认可的市场经济体制。
中央经济工作会议所发出的明确信号正在于要充分发挥房地产市场经济的作用，发挥商品房提高生活质量、改善居住需求的作用。同时强化政府责任，建立完善保障性住房的体系，让弱势群体的居住权利得到保障。中央经济工作会议指出了一条正确的方向，澄清了许多过去错误的观念，有利于稳定市场的预期，同时有利于促进市场与经济的发展，当然就一定会有更多的资金用于社会的保障和住房的保障。
当前，社会投资重点在不动产上。 因为我国的投资渠道狭窄，但是财富的积累速度却是惊人又或投在股票市场中，但低廉的利息和飘渺的股市行情促使民间资本仍然愿意投在房产上。社会的基本意识是房产是看得见摸得着的物产，便于转手形成了极强的金融衍生理财工具，更多人把不动产投资作为资产的一种表现形式。
据了解国际上发达国家、发达城市房价的大概情况：伦敦的房价仍然是世界最昂贵的。市区最好地段的高档公寓达2万-3.6万美元/平方米，也就是20万人民币左右一平方米。差一点的地段也要1.4万-1.9万美元/平方米。 纽约紧随其后，上曼哈顿地区房价平均在1.3万-2.2万美元/平方米之间，下曼哈顿地区的房价在1.2万-2万美元/平方米之间，中间价在1.6万美元/平方
米。 莫斯科房价高居第三，市中心的公寓每平方米价格在1-2万美元之间，中间价1.5万美元/平方米，。 第四是巴黎，巴黎房价每平方米在1.2-1.8万美元之间，中间价1.38万美元/平方米。 第五是香港，房价基本在1万-1.5万美元/平方米之间，中间价是12600美元/平方米，大大超过第六名东京的
7600-11870美元/平方米，东京公寓的中间价11870美元/平方米。 新加坡号称住房问题解决的好，但政府公屋除外的市场交易的商品住宅的房价则基本在1万1-1万3美元/平方米之间，中间价11800美元/平方米，排在世界第七。 第八可能出乎很多人意料，是印度的孟买，市中心公寓的中间价10222美元/平方米。 接下来是欧洲房价最贵的几个城市，依次包括巴塞罗那、日内瓦、苏黎世、马德里。这四个城市的房价都在6000到1万美元/平方米之间，分别排在世界大城市的第九、十、十一和十
三。相比之下，德国的房价就要低很多，最高的慕尼黑房价也只有3500美元/平方米左右，法兰克福的房价只有2400-3300美元/ 平方米，柏林更低到1840-2600美元/平方米。欧洲大城市中房价最低的是土耳其的伊斯坦布尔，市区房价1850-2500美元/平方米。 悉尼的房价也是比较高的一个，房价中间价为7085美元。排在世界第十二。
由此可见我国各个城市的房价目前尚处于中等水平，其未来
思考
据统计（人民币标准），2007年我国GDP 达到24.66万亿；2008年达到26.85万亿，2009年达到33.53万亿，预计2010年36.8万亿，中国科学院预测科学研究中心6日发布了2010年中国经济重要指标的最新预测，预计2010年我国GDP 增长速度将达到10%左右. ；财政部财政科学研究所所长贾康甚至认为，2011年我国经济增长，比较大的概率在10%左右，也不排除比10%再高一点，“因为现在面临着后危机时代的一个相对高涨期的到来，可能开始展开一个至少三到五年的相对高涨的周期阶段”间可以基本判断是依旧保持强势的劲头，也必将给国家和社会带来巨大的社会财富。
此外，看破千亿的房企万科，出席“第九届中国企业领袖年会”的万科企业股份有限公司董事会主席王石透露，截至12月1日，万科今年完成营业收入已超1000亿元，比原先预计达到这一目标的时间提前了4年达到3000亿。
截止2010年底，佳兆业集团的土地储备约达1,750万平方米，基本布局全国沿海地区。
其他深圳十余家房地产开发的方米占地。
可见
土地——仍然是发展商财富的源泉。
以当前经济最活跃的珠三角和长三角为例分析：数据显示，2010年1－3季度长三角地区生产总值突破5万亿元，达到50314亿元，增长12．8％。从城市来看，长三角16个主要城市中有12个城市经济总量超过1500亿元。上海、江苏、浙江和安徽等长三角省市正积极谋划区域一体化发展，长三角地区未来的空间特征是“具有较强国际竞争力的世界级城市群”。
珠三角经济区GDP 和人均GDP 情况
排名 2009 2008 2004 2001 增长倍数 广州市 1 9080 8216 4116 2686 3.38 深圳市 2 8310 7807 3423 1955 4.25 佛山市 3 4742 4333 1653 1068 4.44 东莞市 4 3760 3703 1150 579 6.49 中山市 5 1503 1409 610 363 4.14 惠州市 6 1416 1290 6855 480 2.95
江 7 1352 1281 830 615 2.20 珠海市 8 1037 992 546 367 2.83 肇庆市 9 837 716 549 411 2.04 合计： 32037 29747 13562 8523 3.76
由上可见，华南和华东区域整体经济实力增长强劲，在全中国的经济发展中占有重要地位。以城市综合体开发运营为主要业务的海岸集团，要想在中国的房地产市场占有一席之地，大展拳脚，在华南和华东区域的战略布局尤为关键。
根据对这一轮中国城镇化进程所设定的旧区改造或更新、新区规划开发的考察和分析，目前华南和华东绝大部分地区基本成熟，政府持有的可开发用地日趋减少，新规划城市更新的开发用市的开发区域都得到了充分印证。
人口众多、耕地短缺是中国的基本国情。在我国城市化、工业化快速发展的今天, 耕地资源已经成为国家经济发展、社会和谐稳定的关键因素, 关系到中国民族生存空间和良好生态环境的重要保障, 关系到中华民族可持续发展。18亿亩耕地红线是农民障。 --------摘自温家宝总理的政府工作报告
由此可以基本判断：下一步中国城市化进程将遇到土地供应的总量瓶颈，而需求依然没有减少，反而在培养更大规模、不断成长出来的较强购买力需求，楼价、地价将进一步攀升，土地的价值进一步凸显。