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房地产批量评估中的市场细分研究
作者：米旭明 熊漫
来源：《会计之友》2014年第24期
【摘 要】 房地产市场细分关系着房地产批量评估系统的模型设定和数据划分，对评估结果的准确性和公平性有着重要的影响。文章从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行了研究综述，在此基础上，提出在我国进行相关实证研究的方法。
【关键词】 房地产； 房地产评估； 市场细分
中图分类号：F273.4；F123.7 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）24-0045-05 市场细分本质上就是对评估区域的分类。房地产市场细分研究的目的在于通过稳健的经济学研究方法，发现并确定房地产差异特征，根据差异特征将房地产市场进行分类，为快速、准确地评估奠定基础。我国区域间房地产市场在成熟度、交易频度、公开市场资料、所有制方面存在较大差异。这些差异在市场上的反应如何，通过何种方法可以有效地划分房地产子市场，对房地产批量评估系统和未来推行房产税系统有着重要的意义。本文从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行研究综述，在此基础上提出在我国进行相关实证研究的方法。
一、基于批量评估的细分定义
市场细分理论最早由美国市场营销学家温德尔·史密斯（Wendel R. Smith）于1956年提出。他指出市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。随后又有很多学者对其进行研究，其中美国营销学家科特勒（PhiliP Kotler）发展了史密斯的理论并提出了STP 理论，即细分（Segmentation ）、目标（Targeting ）和定位（Positioning ），这成为日后企业营销的核心内容。而随着市场细分理论的不断发展，市场细分理论从单一细分标准发展到了融合行为、心理和人口变量的混合市场细分。
1974年Straszheim 将这一概念引入房地产市场，使用特征价格模型进行房地产价格评估时发现房地产市场可能由一系列细分市场组成，各个子市场对应着不同的特征价格函数。自此，大量的研究开始出现。这些研究都是基于一个观点——由一系列有差异的但互相联系的子市场组成的房地产市场可以更好地解释某些问题，而不是单个市场（Watkins ，2001）。随着房地产子市场理论的不断发展，学者Grigsby （1987）对房地产细分进行了定义。他指出子市场是指在同一个子市场内，一套房地产与其他房地产是相当接近的替代品，而与其他子市场内的房地产则替代性很差。他还提出同一子市场的房地产具有适度的内部同质性，与其他子市场则具有相当的外部异质性。体现在批量评估中，指的是比起在未划分子市场的一个笼统的市场中采
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房地产批量评估中的市场细分研究
作者：米旭明 熊漫
来源：《会计之友》2014年第24期
【摘 要】 房地产市场细分关系着房地产批量评估系统的模型设定和数据划分，对评估结果的准确性和公平性有着重要的影响。文章从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行了研究综述，在此基础上，提出在我国进行相关实证研究的方法。
【关键词】 房地产； 房地产评估； 市场细分
中图分类号：F273.4；F123.7 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）24-0045-05 市场细分本质上就是对评估区域的分类。房地产市场细分研究的目的在于通过稳健的经济学研究方法，发现并确定房地产差异特征，根据差异特征将房地产市场进行分类，为快速、准确地评估奠定基础。我国区域间房地产市场在成熟度、交易频度、公开市场资料、所有制方面存在较大差异。这些差异在市场上的反应如何，通过何种方法可以有效地划分房地产子市场，对房地产批量评估系统和未来推行房产税系统有着重要的意义。本文从房地产市场细分的定义、市场细分的必要性和存在性以及市场细分的方法和标准方面进行研究综述，在此基础上提出在我国进行相关实证研究的方法。
一、基于批量评估的细分定义
市场细分理论最早由美国市场营销学家温德尔·史密斯（Wendel R. Smith）于1956年提出。他指出市场细分是指营销者通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。随后又有很多学者对其进行研究，其中美国营销学家科特勒（PhiliP Kotler）发展了史密斯的理论并提出了STP 理论，即细分（Segmentation ）、目标（Targeting ）和定位（Positioning ），这成为日后企业营销的核心内容。而随着市场细分理论的不断发展，市场细分理论从单一细分标准发展到了融合行为、心理和人口变量的混合市场细分。
1974年Straszheim 将这一概念引入房地产市场，使用特征价格模型进行房地产价格评估时发现房地产市场可能由一系列细分市场组成，各个子市场对应着不同的特征价格函数。自此，大量的研究开始出现。这些研究都是基于一个观点——由一系列有差异的但互相联系的子市场组成的房地产市场可以更好地解释某些问题，而不是单个市场（Watkins ，2001）。随着房地产子市场理论的不断发展，学者Grigsby （1987）对房地产细分进行了定义。他指出子市场是指在同一个子市场内，一套房地产与其他房地产是相当接近的替代品，而与其他子市场内的房地产则替代性很差。他还提出同一子市场的房地产具有适度的内部同质性，与其他子市场则具有相当的外部异质性。体现在批量评估中，指的是比起在未划分子市场的一个笼统的市场中采