住宅工程质量常见问题专项治理措施
一、有防水要求的房间地面渗漏
表现形式：管根、墙根、板底等部位易出现渗漏。
治理主要措施：
1.有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。
楼板四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于120mm，且应 与楼板同时浇筑。
2.防水层应沿墙四周上返，高出地面不小于300mm。管
道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。
3.管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周
围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实。
4.对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入有水房间
处，应沿有水房间隔墙外侧抬高至防水层上反高度以上后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。
5.地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用
密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面不小于20mm。
6.有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设臵阻水
台，且阻水台不应直接做在地面面层上。阻水台高度应提前预留，保证高出成品地面20mm。有套管的，必须保证套管高度满足上口高出成品地面20mm。
7.防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止
破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层
施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于20-30mm,并形成记录。
二、有防水要求的屋面渗漏
表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。
治理主要措施：
1.不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。
2.屋面防水必须由有相应资质的专业防水队伍施工，施工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求。
3.卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。
4.卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。
5.天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。
6.伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应做金属箍，并用密封材料封口。
7.屋面水落口周围直径500㎜范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50㎜，并用防水材料密封。
8.屋面细石混凝土保护层分隔缝间距不宜大于4.0m，并用密封材料嵌填封严。
9.屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。
10.屋面防水工程完工后，应做淋水检验，淋水时间应满足规范要求。
11.屋面变形缝必须采用预制U型盖板。墙面变形缝施工必须吊线，上下应顺直。
三、混凝土现浇楼板裂缝
表现形式：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。
治理主要措施：
1.应加大现浇板的刚度。现浇钢筋混凝土双向板设计厚度不 应小于100mm，厨房、厕浴、阳台板不得小于80mm，当埋设线管 较密或线管交叉时，板厚不宜小于120mm。
2.管线应尽量布臵在梁内，当楼板内需埋臵管线时，管线必须布臵在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加Φ4＠150 宽500mm 的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。（构造措施）
3.现浇板强度等级不宜大于C30，当大于C30 时，应采取抗
裂措施。
4.后浇带处应设臵双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于2 个月。
5.预拌混凝土使用单位在订购预拌混凝土前，应根据工程不同
部位和环境提出对混凝土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不应大于水泥用量的30%。
6.对高强、高性能和有特殊要求的混凝土，建设单位、施工总包单位和监理单位应参与配合比设计。
7.模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。
8.后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。
9.应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位臵的控制。控制负弯矩钢筋位臵应设臵足够强度、刚度的通长钢筋马镫，马镫底部应有防锈措施。双层上排钢筋应设臵钢筋小马镫，每平方米不得少于2只。
10.在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板。
11.预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。
12.现浇板浇筑时，应振捣充分，在混凝土终凝前应进行二次 压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。
13.现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa 时，不得进 行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa 时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击。
14.主体验收前，应对现浇楼板进行检查，发现裂缝立即处理，并形成记录。
四、散水下沉（回填土质量问题）
表现形式：室内外回填土未按要求分层夯实、取样，导致多处出现地面、散水断裂、塌陷、下沉等现象。
治理措施：
1.淤泥、腐植土、冻土、耕植土和有机物含量大于8%的土不得用作回填，禁止用垃圾土回填。
2.回填土应按规范要求控制含水率，并分层回填（分层厚度不大于30cm）、分层夯实，压实系数应符合设计要求（一般不低于0.94）。
3.按先做好勒脚、后施工散水的操作程序组织施工：
(1)按规定设臵好散水分隔、伸缩缝。散水根部应沿外墙设臵通长分隔缝；房屋转角处应设臵45角伸缩缝或沿两个方向设臵两道垂直于墙面的伸缩缝。
(2)沿散水长度方向应按间距3-6m均匀设臵横向伸缩缝。分隔缝、伸缩缝缝宽20mm，贯通面层和混凝土垫层，缝内填塞沥青胶结材料。
(3)严格按根据设计要求，确保散水垫层及面层砼设计厚度
(4)严格控制混凝土水灰比，做好覆盖、浇水养护。当面层表面出现泌水时，宜采用与混凝土配合比相同的干拌水泥砂拌合物均匀地在面层上薄薄铺撒一层，待吸水后，先用木抹子抹压紧密，然后用铁抹子压光方法方法进行处理。
五、预拌（商品）混凝土强度不足
表现形式：浇筑的砼构件强度不符合设计要求
治理措施：
1.从源头上控制预拌（商品）供应商。一是查看为我师建筑领域提供预拌（商品）生产厂家的资质证书是否符合要求，有无能力生产图纸设计的相应强度砼；二是要求为我师建筑领域供应预拌（商品）的厂家必须先到师建设局备案核查后方可销售。
o
2.把好预拌（商品）进场浇筑关。预拌（商品）进场后部分施工人员为便于操作随意在混凝土拌合料中加水，加水后再取样，导致混凝土水灰比失去意义使强度偏低，为此坚持杜绝在预拌（商品）浇筑前随意加水而影响砼强度。
3.加强对预拌（商品）生产厂家的监督检查力度， 以“四不两直”的方式不定期的深入生产地对使用的水泥、粗细骨料、添加剂等原材进行抽样检测，确保预拌（商品）砼质量。
六、外保温饰面层不平整、线条不顺直、裂缝
表现形式：建筑节能工程细部做法不到位，造成保温饰面层 不平整、顺直、裂缝等问题。
治理措施：
1.外墙外保温施工图及设计变更均应经同一图审机构审查
批准。设计变更不得降低节能效果，并应获得监理或建设单位确认，建设、施工单位不得更改外墙外保温系统构造和组成材料。
2.外墙外保温设计应明确基层抹灰要求，并应对门窗洞口四
周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，施工单位应严格按照设计的节点详图施工。
3.基层抹灰前应先堵好架眼及孔洞，封堵应由专人负责施
工，穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实,封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理。施工、监理单位应对孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录。
4.外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一致。
5.在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端、檐口处及门窗洞口周边等部位应做好耐碱玻纤网的反包处理。防止门窗四角处开
裂。
6.保温材料应有省级住房和城乡建设行政主管部门出具的
产品认定证书。EPS 板自然条件下陈化期不得低于42 天，60 度 恒温蒸汽条件下不得低于5 天，XPS 板陈化期不得低于28 天。
7.涂饰饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹
性涂料。
8外墙外保温施工前应作出专项施工方案，由总承包单位报建设（监理）单位审查批准后实施。
⑼.外墙外保温工程施工应坚持样板引路的原则，样板验收合格后方可全面施工。
七、外保温饰面层粘接固定不牢,施工质量控制不到位
表现形式：外保温饰面层粘接不牢固、工艺做法错误、施工质量控制不到位等问题。
治理措施：
1.外墙保温的施工必须严格按照《聚苯乙烯板外保温建筑构造》（新06J108）的要求进行施工，必须加强苯板拼缝及外观平整度质量控制，粘结面积必须达到设计要求。首层苯板必须采用容重不小于22kg，且双层网格布加强。
2.门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整板切割成型，拼缝离开角部至少200mm。
3.耐碱网格布粘贴时，洞口处应在其四周各加贴一块长300mm、宽200mm的45°斜向耐碱玻纤网布；转角处两侧的耐碱玻纤网布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200mm。或可采用附加网处理。
4.在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端、檐口处及门窗
洞口周边等部位应做好耐碱玻纤网的反包处理。
5.所有建筑结构外露构件均应做外保温。女儿墙、阳台、空调板等部位的保温控制措施严格按照节能标准施工，粘结可靠。
住宅工程质量常见问题专项治理措施
一、有防水要求的房间地面渗漏
表现形式：管根、墙根、板底等部位易出现渗漏。
治理主要措施：
1.有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实。
楼板四周应设现浇钢筋混凝土止水台，高度不小于120mm，且应 与楼板同时浇筑。
2.防水层应沿墙四周上返，高出地面不小于300mm。管
道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层。
3.管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周
围浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的防渗混凝土分两次进行浇灌、捣实。
4.对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入有水房间
处，应沿有水房间隔墙外侧抬高至防水层上反高度以上后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。
5.地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用
密封材料封堵严密。门口处地面标高应低于相邻无防水要求房间的地面不小于20mm。
6.有防水要求的房间内穿过楼板的管道根部应设臵阻水
台，且阻水台不应直接做在地面面层上。阻水台高度应提前预留，保证高出成品地面20mm。有套管的，必须保证套管高度满足上口高出成品地面20mm。
7.防水层上施工找平层或面层时应做好成品保护，防止
破坏防水层。有防水要求的房间应做二次蓄水试验，即防水隔离层
施工完成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于20-30mm,并形成记录。
二、有防水要求的屋面渗漏
表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。
治理主要措施：
1.不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。
2.屋面防水必须由有相应资质的专业防水队伍施工，施工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求。
3.卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。
4.卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。
5.天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。
6.伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应做金属箍，并用密封材料封口。
7.屋面水落口周围直径500㎜范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50㎜，并用防水材料密封。
8.屋面细石混凝土保护层分隔缝间距不宜大于4.0m，并用密封材料嵌填封严。
9.屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。
10.屋面防水工程完工后，应做淋水检验，淋水时间应满足规范要求。
11.屋面变形缝必须采用预制U型盖板。墙面变形缝施工必须吊线，上下应顺直。
三、混凝土现浇楼板裂缝
表现形式：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。
治理主要措施：
1.应加大现浇板的刚度。现浇钢筋混凝土双向板设计厚度不 应小于100mm，厨房、厕浴、阳台板不得小于80mm，当埋设线管 较密或线管交叉时，板厚不宜小于120mm。
2.管线应尽量布臵在梁内，当楼板内需埋臵管线时，管线必须布臵在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。当两根以上管并行时，沿管方向应增加Φ4＠150 宽500mm 的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。（构造措施）
3.现浇板强度等级不宜大于C30，当大于C30 时，应采取抗
裂措施。
4.后浇带处应设臵双层钢筋，后浇带混凝土与两侧混凝土浇筑的间隔时间不宜小于2 个月。
5.预拌混凝土使用单位在订购预拌混凝土前，应根据工程不同
部位和环境提出对混凝土性能的明确技术要求。掺合料总掺量不应大于水泥用量的30%。
6.对高强、高性能和有特殊要求的混凝土，建设单位、施工总包单位和监理单位应参与配合比设计。
7.模板支撑系统必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性。
8.后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。
9.应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位臵的控制。控制负弯矩钢筋位臵应设臵足够强度、刚度的通长钢筋马镫，马镫底部应有防锈措施。双层上排钢筋应设臵钢筋小马镫，每平方米不得少于2只。
10.在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板。
11.预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。
12.现浇板浇筑时，应振捣充分，在混凝土终凝前应进行二次 压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。
13.现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa 时，不得进 行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa 时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击。
14.主体验收前，应对现浇楼板进行检查，发现裂缝立即处理，并形成记录。
四、散水下沉（回填土质量问题）
表现形式：室内外回填土未按要求分层夯实、取样，导致多处出现地面、散水断裂、塌陷、下沉等现象。
治理措施：
1.淤泥、腐植土、冻土、耕植土和有机物含量大于8%的土不得用作回填，禁止用垃圾土回填。
2.回填土应按规范要求控制含水率，并分层回填（分层厚度不大于30cm）、分层夯实，压实系数应符合设计要求（一般不低于0.94）。
3.按先做好勒脚、后施工散水的操作程序组织施工：
(1)按规定设臵好散水分隔、伸缩缝。散水根部应沿外墙设臵通长分隔缝；房屋转角处应设臵45角伸缩缝或沿两个方向设臵两道垂直于墙面的伸缩缝。
(2)沿散水长度方向应按间距3-6m均匀设臵横向伸缩缝。分隔缝、伸缩缝缝宽20mm，贯通面层和混凝土垫层，缝内填塞沥青胶结材料。
(3)严格按根据设计要求，确保散水垫层及面层砼设计厚度
(4)严格控制混凝土水灰比，做好覆盖、浇水养护。当面层表面出现泌水时，宜采用与混凝土配合比相同的干拌水泥砂拌合物均匀地在面层上薄薄铺撒一层，待吸水后，先用木抹子抹压紧密，然后用铁抹子压光方法方法进行处理。
五、预拌（商品）混凝土强度不足
表现形式：浇筑的砼构件强度不符合设计要求
治理措施：
1.从源头上控制预拌（商品）供应商。一是查看为我师建筑领域提供预拌（商品）生产厂家的资质证书是否符合要求，有无能力生产图纸设计的相应强度砼；二是要求为我师建筑领域供应预拌（商品）的厂家必须先到师建设局备案核查后方可销售。
o
2.把好预拌（商品）进场浇筑关。预拌（商品）进场后部分施工人员为便于操作随意在混凝土拌合料中加水，加水后再取样，导致混凝土水灰比失去意义使强度偏低，为此坚持杜绝在预拌（商品）浇筑前随意加水而影响砼强度。
3.加强对预拌（商品）生产厂家的监督检查力度， 以“四不两直”的方式不定期的深入生产地对使用的水泥、粗细骨料、添加剂等原材进行抽样检测，确保预拌（商品）砼质量。
六、外保温饰面层不平整、线条不顺直、裂缝
表现形式：建筑节能工程细部做法不到位，造成保温饰面层 不平整、顺直、裂缝等问题。
治理措施：
1.外墙外保温施工图及设计变更均应经同一图审机构审查
批准。设计变更不得降低节能效果，并应获得监理或建设单位确认，建设、施工单位不得更改外墙外保温系统构造和组成材料。
2.外墙外保温设计应明确基层抹灰要求，并应对门窗洞口四
周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，施工单位应严格按照设计的节点详图施工。
3.基层抹灰前应先堵好架眼及孔洞，封堵应由专人负责施
工，穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实,封堵后孔洞外侧表面应进行防水处理。施工、监理单位应对孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录。
4.外墙外保温系统组成材料应与其系统型式检验报告一致。
5.在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端、檐口处及门窗洞口周边等部位应做好耐碱玻纤网的反包处理。防止门窗四角处开
裂。
6.保温材料应有省级住房和城乡建设行政主管部门出具的
产品认定证书。EPS 板自然条件下陈化期不得低于42 天，60 度 恒温蒸汽条件下不得低于5 天，XPS 板陈化期不得低于28 天。
7.涂饰饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹
性涂料。
8外墙外保温施工前应作出专项施工方案，由总承包单位报建设（监理）单位审查批准后实施。
⑼.外墙外保温工程施工应坚持样板引路的原则，样板验收合格后方可全面施工。
七、外保温饰面层粘接固定不牢,施工质量控制不到位
表现形式：外保温饰面层粘接不牢固、工艺做法错误、施工质量控制不到位等问题。
治理措施：
1.外墙保温的施工必须严格按照《聚苯乙烯板外保温建筑构造》（新06J108）的要求进行施工，必须加强苯板拼缝及外观平整度质量控制，粘结面积必须达到设计要求。首层苯板必须采用容重不小于22kg，且双层网格布加强。
2.门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整板切割成型，拼缝离开角部至少200mm。
3.耐碱网格布粘贴时，洞口处应在其四周各加贴一块长300mm、宽200mm的45°斜向耐碱玻纤网布；转角处两侧的耐碱玻纤网布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200mm。或可采用附加网处理。
4.在外墙保温系统的起始和终端部位的墙下端、檐口处及门窗
洞口周边等部位应做好耐碱玻纤网的反包处理。
5.所有建筑结构外露构件均应做外保温。女儿墙、阳台、空调板等部位的保温控制措施严格按照节能标准施工，粘结可靠。