老年公寓个人办的优惠政策
根据财税〔2000〕97号规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。此文执行到2007年。
《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）规定：符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定，目前尚未明确。
一、 项目的背景分析
（一）关键词：老龄化社会
国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。
目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，新疆老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测，到2010年，新疆老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一。
乌鲁木齐市已经进入了老龄社会，截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻。
（二）关键词：养老与居住观念的改变
我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因，主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、
福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
目前新疆有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。
（三）关键词：老年公寓模式
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：
退休和退休前老人居住的住宅；
生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；
提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；
专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；
专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；
专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四
种：
独立式老年住宅；
集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；
护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。
我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：
成套老年公寓住宅；
合居老年公寓住宅；
护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
（四）关键词：设计要求与配套
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
二、 市场现状分析
（一）项目的市场需求旺盛
目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公
寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人。
收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理的老人，住普通房间，月收费1700元。
（二）相关政策
2006年10月，自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》，通知指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时，要积极探索适应养老服务业发展的新思路，鼓励全社会力量发展养老服务业
（三）项目所处环境
乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处，地处山前缓坡地段，西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界，东同天山牧场草场、戈壁相连，北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米，属温带大陆性气候，冬季漫长，夏季凉爽，年平均气温11℃，1月平均气温一19℃，7月平均气温21℃。年均降水量200毫米，年均无霜期150天，最大风力6级，风向以东北为主。该乡以牧业为主，是乌鲁木齐县的主要牧区之一，有298平方米的卫生院l所，土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。 乡上有医院，五十城，羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社，文化站，广播室。
托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米，每逢夏季，这里草地肥沃，牛羊遍野，草场中鲜花遍地，山上林荫蔽日，山坡古木参天。由于地势较高，也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”，蒙古语意为“镜子”。
苜蓿台景区位于南郊托里乡境内，距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米，面积3平方公里，是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立，错落有致，神秘而富有诗情画意，是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区，2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元
（四）南山正成为不少人退休后养老首选地。
这里因为空气质量高，日照充分，特别是夏季凉爽，因此，近年来，各旅游区附近的别墅群增加很快，各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房，将老人送至此处养老，每周探望。但由于是个人行为，管理设施和医疗设施的相对滞后，这里更多是作为季节性消夏的场所。
（五）外地人养老需求
据相关资料显示，乌鲁木齐市商品房市场中，外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快，近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应，更倾向于在乌市置业，进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。
以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、
社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
通过以上分析,我们可以看出,乌鲁木齐对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在我市现有的25万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设5个本项目这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。
三．主要竞争情况分析
经过详细的市场调查，我们发现目前的乌鲁木齐市场尚无同类型专门的养老服务社区，在本区域内也没有以老年人为主要消费对象的度假场所。也就是说，
对于即将开发的本项目而言，行业竞争度较低。
但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足“银发市场”的需求。
目前，全市共有20多家养老机构，其中公办养老机构两家，公办民营养老 机构４家，其余为民办养老机构。从入住情况来看，公办养老机构设施好，但 没有出现入住火爆的现象，平均入住率93%；由于个别民办机构设施条件简陋， 卫生状况和伙食差，平均入住率62%；而公办民营养老机构接近100%，仍有许 多老人等待床位。
据了解，合格的16家养老机构有：新城老年康乐苑、新疆民政老年公寓、 仁和老年公寓、乌市养老福利院、东山区爱心公寓、老年偏瘫护理中心、锦绣 老年公寓、建工师老年公寓、爱德老年公寓、绿色家园老年公寓、市爱民老年 公寓白石桥老年公寓、怡苑爱心老年公寓、幸福老年公寓、龙颜老年公寓、爱 里福老年公寓、哈克老年公寓。
但同时他们普遍存在以下问题：
（1）医护人员数量少，队伍不稳定。由于入住养老机构的对象多为高龄、生活自理能力差、体弱多病的老年人，与其他年龄段入住对象相比，这些人员对医护人员和护理人员依赖程度要高得多。目前，全区养老机构中的医护人员和护理人员数量严重不足，人均拥有量低，平均每100名入住老人拥有医护人员仅为1.6人,拥有护理人员4.5人。有些养老机构由于受到条件的限制，工作人员只能既当管理人员又当护理人员，身兼数职，劳动强度大、工资待遇低、工作环境差，社会上还存在着对养老服务人员的偏见，导致养老机构工作人员队伍不稳定。虽然国家《社会福利机构管理暂行办法》规定社会福利机构中不具备上岗资格的护理人员、管理人员应当接受岗前培训，考核合格后才能够持证上岗。但在现实中，由于工作队伍不稳定，工作人员流动性大，培训机构的数量少，很多养老机构的工作人员并没有做到先培训、后上岗。
（2）个性化服务项目少，服务内容单一。目前，我区大部分国有养老机构属于社会福利型养老机构，主要接收“三无”、“五保”对象等特殊群体。虽然目前也开始接收自费住养老年人，但因其机构本身的性质定位和软硬件所限，
大多数只能给入住老人提供最基本的养老服务，医疗保健、文化娱乐等其他方面的服务内容很少。而能为老年人提供照料功能的托老所，提供医疗服务的老年护理院，提供个性化、高质量生活环境的老年公寓、老年小区等功能各异、各具特色的其他类型的养老机构的数量却又很少，分布不均匀。不同条件的老年人具有不同的养老需求，这也要求社会能够相应地提供具备不同功能、不同档次的养老产品和养老服务。过于单一的模式，不能有效满足老年人的需求。
四、SWOT分析与关键问题分析
1．机会
（1）巨大的“银色市场”
目前我国社区中的诊所, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；保健指导, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务； 定期体检, 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务； 应急服务, 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。
（2）政府的关注与支持
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。本养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
（3）GDP的保障
随着经济持续发展，乌鲁木齐市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2007年1－3季度，乌鲁木齐市城市居民人均可支配收入为8701元，居西部10个省会城市中的第7位；居民人均可支配收入增长幅度为12.25%，位居第8位，但乌鲁木齐市农牧民人均现金收入为7824元，增幅31.43%，在西部10个省会城市居首位。2008年一季度，新疆城镇居民人均可支配收入2981．90元，同比增长6．7％。其中，人均工资性收入2332．09元，下降4．1％
（下降原因是2006年工资调整后的补发工资主要集中于2007年一季度发放，造成同期基数较高）；经营性收入306．70元，增长70．9％。而另一方面，我市社会保障制度逐步完善，人均转移性收入（离退休金、价格补贴、出售财物收入等）1616.5元，同比增长4.6%。
有了经济的保障，才能保证服务的实现。
2．威胁
（1）观念落后, 意识不足
由于民办养老机构只是在近些年才在我区出现，发展历史较短，各地对民办养老机构的扶持不够，没有制定具体的优惠政策。在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。
（2）竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前我市的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
（3）运营成本决定了目标消费群体的特定范围。
远离配套完善，响应及时的市区，必须建设相应的辅助功能设施，在投入方面成本较高，因此面临着价格偏高从而减少消费群选择的难题。
3．优势
（1）对于目标市场较为了解
现有经营中民政局养老院的入住对于养老服务延伸，在硬件、软件方面的经验支持，积累一定量的市场经验和顾客资源。
（2）优越的地理环境
项目所处环境非常适合休闲旅游、度假客流，如在配套方面进一步完善，实
现冬季的正常运行应该也能有很好保障。
（3）季节性客流的支持
作为国家3A景区的苜蓿台，是市民消夏旅游的去所，这部分客流能够有效
支撑项目的利润。
（4）职能部门的支持
2007年，首府出台《乌鲁木齐市关于鼓励和促进社会力量兴办养老福利机构
的若干意见》，《意见》规定，经市民政部门批准设置的养老福利机构可以享受
政府补贴，补贴资金包括开办经费和运营经费两部分。
目前，首府有养老福利机构22家，此次符合申报条件的21家，其中14家获得
了运营补贴，21家老年公寓发放开办补贴，两项共计补贴174530元。按照规定，
开办经费补贴款项要专款用于购买炊具、健康器材、文娱器材等养老服务设施。
4．劣势
（1）管理团队
在旅游区附近开办养老公寓不同于单纯意义上的老年公寓或度假村，它是一
个商业复合体，既要保证作为运行主体的养老公寓能够实现功能完善、运行有序、
反应及时等，同时，作为提升项目价值的旅游度假的理念、操作等都应了然于心。
因此管理团队的经营思路和执行能力非常重要。
（2）相关人才
涵盖基本的护理、物业保障、后勤支持、医护、紧急处理、园林绿化、安保
等，涉及营养、心理抚慰等。这方面需要自行配置，或者与相关实力机构进行充
分合作，否则，难以提升本项目的价值含量。
（3）价格
本项目的运行价格必然将在一定程度上高于其他养老机构，如果单单从价格
一个指标衡量，“秋丽”的价格竞争优势将相对较弱。所以，应做到物有所值，
甚至是物超所值，就应练好内功，增加项目功能等附加值。
五、项目经营计划
（一）关键问题分析
本项目作为专业化的养老服务社区，能否以优质高价、高档专业的形象进
入市场，是否能如预期的那样得到目标顾客的认可与接受？这就必须要求项目开
发商必须解决好以下几个问题：
1、我们要做什么？
是单纯的养老院+度假村的商业经营还是结合了地产运行模式的“度假型养
老公寓”，是只做实务层面的经营还是融合项目使用权、会员制等经营手段。两
者的经济收益及运行风险需作平衡考量。
2、做到什么程度？
是以土建为主，尽量利用现有建筑的低开发程度运行，能够保证项目基本
运行，从而开展日常经营工作；还是充分做好前期商业模式的确定、项目的园林、
建筑、装饰、道路、农艺等整体规划的深度开发，在增加服务功能含金量的同时，
进行项目的品牌化运营。
3、周边资源的统合程度？
首先，由于本项目属租赁地块，时间周期的局限性制约着投入力度及运行
的高度；其次，作为服务配套的诸多内容，无法由本项目独立承担，如何与相关
机构达成合作意向，实现共赢；另外，作为基础配套与地方政府相关资源（医院、
邮政、电信、电力等）的对接程度如何？
（二）、商业模式的选择
具体盈利模式建议如下：
1、会员制盈利型模式
会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的
收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，
每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润。此外，
增加记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定
的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。
2、以租代费
即拥有独立住房的老年人，经过房屋的综合勘评后，与我方签订协议，将
房屋交与我方或第三方中介公司出租，由租金支付养老金
3、出售、转让使用权模式
在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，采取出售、转让固定年限
使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限
内，使用权可以转让，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。
具体操作如下
A、独居式公寓，按套出售，
B、标准公寓为例，免费居住，只收地租就是每月仅收120元的地租费，一
次性交清10年的地租费14400元，外加供暖配套设施5000元，共计1.94万元，
就可以获得10年的居住权。入住的老人每天只要花10元钱，便可享受3顿免费
自助餐、个性化社区医疗服务、棋牌、图书阅览等配套设施服务。
4、分散租赁模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有
短，且非一次性付清的经营模式。
盈利模式分析：
以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，会员制盈利模
式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛；以租代费，需要强大的房屋出租中
介合作平台；出售、转让使用权的盈利模式，是目前产权无法分割销售的项目最
多采取的手段之一，但在继承和转让上，较多的受到政策法规的约束，市场的认
同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求
比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。
盈利模式建议：
在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式建议，
结合市场实际情况，在项目开发前期，以出售转让使用权和以租代费两种模式作
为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支
持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心；在项目开发
中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利模
式和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入
驻门槛；在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制盈利
模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。
（四）、价格初步定位
在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和同类机构
定价比较法方法进行价格定位。（暂略）
（五）、目标市场
本项目主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾
客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自
己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，
满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负
担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购
买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，
缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年
生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾
客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这
类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老
年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己
的追求
。 其四，国内、地州季节性休闲度假养生的老年客流。
六、项目的规划
（一）、规划原则
1、整体规划，统筹分配。该规划应包括：建筑物的摆布、园林绿化、景观
设置、道路、配套等。具体由建筑规划、园林规划、装修装饰、房间格局及配套
等组成。应涵盖土建、园林、装修、装饰、辅助功能等。
2、中心辐射模式：以服务区为中心，各主题区域与之相连接，形成一个由
中心向外扩散的辐射模式，具体而言，有以下三个优势：
（1）将中心区域作为形象中心和功能中心的地位。
（2）成为行为的密集发生区，促使服务设施集中分布，有利于服务设施发
挥规模效应，提高服务设施的利用率和有效性，实现整体服务的高效性和集
约型。
（3）圈层模式
服务区
休闲娱乐区
主题住宿区
3、服务区域、活动区域与住宿区域的分隔
确保各功能区的相对独立性，保证养老的生活质量
（二）、功能项目
1、产品定位为中高档的专业化的养老服务社区。
2、本项目总占地面积600亩，其中建筑用地XX亩，绿化水面XX亩，生
态停车场占地XX亩，社区容积率X.XX，绿化率超过50%，
3、休闲活动区
自助园艺场（包括蔬菜大棚）
自助养殖场
鱼塘
慢跑小道
音乐健身小广场
网球场
综合娱乐中心
3、社区居住建筑分为独院式民居、酒店式公寓、标准公寓三类，户型分为
XX平方米～XXX平方米不等的X种，充分满足各类目标顾客群的需求。
4、服务功能区：
茶园茶馆
阅览室
食堂餐厅
交通车等
日用百货
美容美发
音响出租
洗衣房
棋牌室
4、社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为
他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的
显著特色，人车分离设计、无障碍通道、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼
叫系统一应俱全。设立常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，
老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的
生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐
饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。
（三）
、
将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务
的参照标准，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。
医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；
免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门
诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候护士值班服务，在
这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，
事事可咨”。（可与相关机构合作）
心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，将组织心理医生为大家进行心
理咨询与治疗。
交通服务：开设大巴专线往返于市区与老年公寓之间，手推车供免费使用，并准
备一定数量的轮椅供出租使用。并可以代客户租用各种用车。
安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；设置三重安全保
卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、
白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运
等服务。
购物：设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；设有便民商店并接受
各种电话购物、免费送物上门。
报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。
音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。
园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租
给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。
旅游：与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；与北京、大连、广州等地
的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。
房屋置换：公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。
法律顾问：与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。
老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地
为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动
舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；
在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作
诗文或能够撰写回忆录，将代为推荐、联系出版与发表。
紧急事件处理预案包括日常应急医疗的处置方案、危重病人的处置、特殊人士的
服务等
七、财务计划与财务分析
（一）老年公寓经营性分析（由于资料有限，均为预估值）
1、投资估算总投资400万元
2、经济效益分析
2.1生产成本估算
（1）职工工资
固定职工50人，人年均工资及福利15000元，年工资福利共计75万元。
（2）后勤保障、办公及燃料动力费200万元。
（3）维修费400万元×5%=20万元
年均总成本295万元
2.2年收入估算
按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老
人入住按900元/月，实际年收入为900×12×350＝378万元
2.3资金回收
每年回收资金为378万元－295万元＝98万元
400万元÷98万元/年＝4.82年
需要4.08年可以收回投资成本。
结论：仅凭单纯的经营难以实现资金的快速回笼，需辅以其他手段实现回报。
（二）复合式运营分析（结合10年使用权）
（鉴于资源限制，这里只提供了简单的现金流量项目表）
500床位，70%销售率，其中：独居式10%,酒店式35%，标准65%，
取费表准：标准公寓19400，酒店式公寓36000，独居式公寓，100000
附件一、
康寿老年公寓成立于1999年,属于非赢利性福利企业.现有床位150张,已入住142人. 康寿老年公寓为入住老人提供生活,餐饮,医疗,娱乐,学习等各种服务.协助老人进行健身康复
心理调适,社交联谊等活动,24小时值班服务.
收费标准
一、普护：一部 500元/人，需要服务员护理的范围：洗衣机、床单、被套、打扫房间
卫生。打饭、洗碗、洗澡一切自理。
普护：二部（三人间带电视机、卫生间）600/人，需要服务员护理的范围：洗衣服、
床单、被套、打扫房间卫生。打饭、洗碗、洗澡一切自理。
二、半护：一部650元/人，需要服务员护理的范围：打饭、洗碗、打洗脸水、打开水、
洗脚水、擦背。
半护：二部（三人间带电视机、卫生间）700/人，需要服务员狐狸的范围：打饭、
洗碗、打洗脸水、打开水、洗脚水、擦背
三、全护：一部700元/人，护理范围：打饭、洗碗、打洗脸水、洗脚水、倒尿盆、洗
尿裤子、洗澡、打开水
全护：二部（三人间带电视机、卫生间）750元/人，护理范围：打饭、洗碗、打
洗脸水、洗脚水、倒尿盆、洗尿裤子、洗澡、打开水
四、特护：一部850元/人，护理范围：打饭、洗碗、翻身、擦身、洗脸、洗脚、洗尿垫、被褥、洗屁股、倒尿盆、理发、洗澡、剪指甲、打开水。
特护：二部（三人间带电视机、卫生间）850元/人，护理范围：打饭、洗碗、翻身、擦身、洗脸、洗脚、洗尿垫、被褥、洗屁股、倒尿盆、理发、洗澡、剪指甲、打开水。 注：入住时带担保人身份证复印件一张，子女在本市的老人交押金1000元，子女在外地的老人交押金2000元。
取暖费60元/每人每月
附件二、青岛市老年公寓价格表
老年公寓个人办的优惠政策
根据财税〔2000〕97号规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。此文执行到2007年。
《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）规定：符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定，目前尚未明确。
一、 项目的背景分析
（一）关键词：老龄化社会
国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。
目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，新疆老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测，到2010年，新疆老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一。
乌鲁木齐市已经进入了老龄社会，截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻。
（二）关键词：养老与居住观念的改变
我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因，主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、
福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
目前新疆有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。
（三）关键词：老年公寓模式
国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：
退休和退休前老人居住的住宅；
生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；
提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；
专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；
专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；
专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四
种：
独立式老年住宅；
集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；
护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。
我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：
成套老年公寓住宅；
合居老年公寓住宅；
护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
（四）关键词：设计要求与配套
老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
二、 市场现状分析
（一）项目的市场需求旺盛
目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公
寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人。
收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理的老人，住普通房间，月收费1700元。
（二）相关政策
2006年10月，自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》，通知指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时，要积极探索适应养老服务业发展的新思路，鼓励全社会力量发展养老服务业
（三）项目所处环境
乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处，地处山前缓坡地段，西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界，东同天山牧场草场、戈壁相连，北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米，属温带大陆性气候，冬季漫长，夏季凉爽，年平均气温11℃，1月平均气温一19℃，7月平均气温21℃。年均降水量200毫米，年均无霜期150天，最大风力6级，风向以东北为主。该乡以牧业为主，是乌鲁木齐县的主要牧区之一，有298平方米的卫生院l所，土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。 乡上有医院，五十城，羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社，文化站，广播室。
托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米，每逢夏季，这里草地肥沃，牛羊遍野，草场中鲜花遍地，山上林荫蔽日，山坡古木参天。由于地势较高，也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”，蒙古语意为“镜子”。
苜蓿台景区位于南郊托里乡境内，距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米，面积3平方公里，是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立，错落有致，神秘而富有诗情画意，是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区，2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元
（四）南山正成为不少人退休后养老首选地。
这里因为空气质量高，日照充分，特别是夏季凉爽，因此，近年来，各旅游区附近的别墅群增加很快，各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房，将老人送至此处养老，每周探望。但由于是个人行为，管理设施和医疗设施的相对滞后，这里更多是作为季节性消夏的场所。
（五）外地人养老需求
据相关资料显示，乌鲁木齐市商品房市场中，外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快，近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应，更倾向于在乌市置业，进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。
以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、
社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。
通过以上分析,我们可以看出,乌鲁木齐对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在我市现有的25万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设5个本项目这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。
三．主要竞争情况分析
经过详细的市场调查，我们发现目前的乌鲁木齐市场尚无同类型专门的养老服务社区，在本区域内也没有以老年人为主要消费对象的度假场所。也就是说，
对于即将开发的本项目而言，行业竞争度较低。
但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。不过，相较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足“银发市场”的需求。
目前，全市共有20多家养老机构，其中公办养老机构两家，公办民营养老 机构４家，其余为民办养老机构。从入住情况来看，公办养老机构设施好，但 没有出现入住火爆的现象，平均入住率93%；由于个别民办机构设施条件简陋， 卫生状况和伙食差，平均入住率62%；而公办民营养老机构接近100%，仍有许 多老人等待床位。
据了解，合格的16家养老机构有：新城老年康乐苑、新疆民政老年公寓、 仁和老年公寓、乌市养老福利院、东山区爱心公寓、老年偏瘫护理中心、锦绣 老年公寓、建工师老年公寓、爱德老年公寓、绿色家园老年公寓、市爱民老年 公寓白石桥老年公寓、怡苑爱心老年公寓、幸福老年公寓、龙颜老年公寓、爱 里福老年公寓、哈克老年公寓。
但同时他们普遍存在以下问题：
（1）医护人员数量少，队伍不稳定。由于入住养老机构的对象多为高龄、生活自理能力差、体弱多病的老年人，与其他年龄段入住对象相比，这些人员对医护人员和护理人员依赖程度要高得多。目前，全区养老机构中的医护人员和护理人员数量严重不足，人均拥有量低，平均每100名入住老人拥有医护人员仅为1.6人,拥有护理人员4.5人。有些养老机构由于受到条件的限制，工作人员只能既当管理人员又当护理人员，身兼数职，劳动强度大、工资待遇低、工作环境差，社会上还存在着对养老服务人员的偏见，导致养老机构工作人员队伍不稳定。虽然国家《社会福利机构管理暂行办法》规定社会福利机构中不具备上岗资格的护理人员、管理人员应当接受岗前培训，考核合格后才能够持证上岗。但在现实中，由于工作队伍不稳定，工作人员流动性大，培训机构的数量少，很多养老机构的工作人员并没有做到先培训、后上岗。
（2）个性化服务项目少，服务内容单一。目前，我区大部分国有养老机构属于社会福利型养老机构，主要接收“三无”、“五保”对象等特殊群体。虽然目前也开始接收自费住养老年人，但因其机构本身的性质定位和软硬件所限，
大多数只能给入住老人提供最基本的养老服务，医疗保健、文化娱乐等其他方面的服务内容很少。而能为老年人提供照料功能的托老所，提供医疗服务的老年护理院，提供个性化、高质量生活环境的老年公寓、老年小区等功能各异、各具特色的其他类型的养老机构的数量却又很少，分布不均匀。不同条件的老年人具有不同的养老需求，这也要求社会能够相应地提供具备不同功能、不同档次的养老产品和养老服务。过于单一的模式，不能有效满足老年人的需求。
四、SWOT分析与关键问题分析
1．机会
（1）巨大的“银色市场”
目前我国社区中的诊所, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；保健指导, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；家庭病床, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务； 定期体检, 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务； 应急服务, 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。
（2）政府的关注与支持
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题。本养老服务社区项目致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。
（3）GDP的保障
随着经济持续发展，乌鲁木齐市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。2007年1－3季度，乌鲁木齐市城市居民人均可支配收入为8701元，居西部10个省会城市中的第7位；居民人均可支配收入增长幅度为12.25%，位居第8位，但乌鲁木齐市农牧民人均现金收入为7824元，增幅31.43%，在西部10个省会城市居首位。2008年一季度，新疆城镇居民人均可支配收入2981．90元，同比增长6．7％。其中，人均工资性收入2332．09元，下降4．1％
（下降原因是2006年工资调整后的补发工资主要集中于2007年一季度发放，造成同期基数较高）；经营性收入306．70元，增长70．9％。而另一方面，我市社会保障制度逐步完善，人均转移性收入（离退休金、价格补贴、出售财物收入等）1616.5元，同比增长4.6%。
有了经济的保障，才能保证服务的实现。
2．威胁
（1）观念落后, 意识不足
由于民办养老机构只是在近些年才在我区出现，发展历史较短，各地对民办养老机构的扶持不够，没有制定具体的优惠政策。在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。
（2）竞争者带来的压力
有商机必然有商家，虽然目前我市的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。
（3）运营成本决定了目标消费群体的特定范围。
远离配套完善，响应及时的市区，必须建设相应的辅助功能设施，在投入方面成本较高，因此面临着价格偏高从而减少消费群选择的难题。
3．优势
（1）对于目标市场较为了解
现有经营中民政局养老院的入住对于养老服务延伸，在硬件、软件方面的经验支持，积累一定量的市场经验和顾客资源。
（2）优越的地理环境
项目所处环境非常适合休闲旅游、度假客流，如在配套方面进一步完善，实
现冬季的正常运行应该也能有很好保障。
（3）季节性客流的支持
作为国家3A景区的苜蓿台，是市民消夏旅游的去所，这部分客流能够有效
支撑项目的利润。
（4）职能部门的支持
2007年，首府出台《乌鲁木齐市关于鼓励和促进社会力量兴办养老福利机构
的若干意见》，《意见》规定，经市民政部门批准设置的养老福利机构可以享受
政府补贴，补贴资金包括开办经费和运营经费两部分。
目前，首府有养老福利机构22家，此次符合申报条件的21家，其中14家获得
了运营补贴，21家老年公寓发放开办补贴，两项共计补贴174530元。按照规定，
开办经费补贴款项要专款用于购买炊具、健康器材、文娱器材等养老服务设施。
4．劣势
（1）管理团队
在旅游区附近开办养老公寓不同于单纯意义上的老年公寓或度假村，它是一
个商业复合体，既要保证作为运行主体的养老公寓能够实现功能完善、运行有序、
反应及时等，同时，作为提升项目价值的旅游度假的理念、操作等都应了然于心。
因此管理团队的经营思路和执行能力非常重要。
（2）相关人才
涵盖基本的护理、物业保障、后勤支持、医护、紧急处理、园林绿化、安保
等，涉及营养、心理抚慰等。这方面需要自行配置，或者与相关实力机构进行充
分合作，否则，难以提升本项目的价值含量。
（3）价格
本项目的运行价格必然将在一定程度上高于其他养老机构，如果单单从价格
一个指标衡量，“秋丽”的价格竞争优势将相对较弱。所以，应做到物有所值，
甚至是物超所值，就应练好内功，增加项目功能等附加值。
五、项目经营计划
（一）关键问题分析
本项目作为专业化的养老服务社区，能否以优质高价、高档专业的形象进
入市场，是否能如预期的那样得到目标顾客的认可与接受？这就必须要求项目开
发商必须解决好以下几个问题：
1、我们要做什么？
是单纯的养老院+度假村的商业经营还是结合了地产运行模式的“度假型养
老公寓”，是只做实务层面的经营还是融合项目使用权、会员制等经营手段。两
者的经济收益及运行风险需作平衡考量。
2、做到什么程度？
是以土建为主，尽量利用现有建筑的低开发程度运行，能够保证项目基本
运行，从而开展日常经营工作；还是充分做好前期商业模式的确定、项目的园林、
建筑、装饰、道路、农艺等整体规划的深度开发，在增加服务功能含金量的同时，
进行项目的品牌化运营。
3、周边资源的统合程度？
首先，由于本项目属租赁地块，时间周期的局限性制约着投入力度及运行
的高度；其次，作为服务配套的诸多内容，无法由本项目独立承担，如何与相关
机构达成合作意向，实现共赢；另外，作为基础配套与地方政府相关资源（医院、
邮政、电信、电力等）的对接程度如何？
（二）、商业模式的选择
具体盈利模式建议如下：
1、会员制盈利型模式
会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的
收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，
每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润。此外，
增加记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定
的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。
2、以租代费
即拥有独立住房的老年人，经过房屋的综合勘评后，与我方签订协议，将
房屋交与我方或第三方中介公司出租，由租金支付养老金
3、出售、转让使用权模式
在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，采取出售、转让固定年限
使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限
内，使用权可以转让，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。
具体操作如下
A、独居式公寓，按套出售，
B、标准公寓为例，免费居住，只收地租就是每月仅收120元的地租费，一
次性交清10年的地租费14400元，外加供暖配套设施5000元，共计1.94万元，
就可以获得10年的居住权。入住的老人每天只要花10元钱，便可享受3顿免费
自助餐、个性化社区医疗服务、棋牌、图书阅览等配套设施服务。
4、分散租赁模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有
短，且非一次性付清的经营模式。
盈利模式分析：
以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，会员制盈利模
式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛；以租代费，需要强大的房屋出租中
介合作平台；出售、转让使用权的盈利模式，是目前产权无法分割销售的项目最
多采取的手段之一，但在继承和转让上，较多的受到政策法规的约束，市场的认
同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求
比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。
盈利模式建议：
在综合分析以上盈利模式之后，建议根据开发周期，走多元化盈利模式建议，
结合市场实际情况，在项目开发前期，以出售转让使用权和以租代费两种模式作
为最主要的盈利模式，要根据项目老年住宅性质优势，争取在政策上获得较大支
持，扩大目标客户群体，增加优惠力度，以增强目标客户投资信心；在项目开发
中期，在配套服务设施呈现一定规模或开始运营的情况下，采取以会员制盈利模
式和转让使用权模式为主的盈利模式，对于会员制盈利型模式要注意适当降低入
驻门槛；在项目开发后期，在前期配套服务等日趋完善的基础上，以会员制盈利
模式和分散租赁模式为最主要的盈利模式。
（四）、价格初步定位
在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和同类机构
定价比较法方法进行价格定位。（暂略）
（五）、目标市场
本项目主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾
客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自
己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，
满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负
担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购
买上具有更大的自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，
缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年
生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾
客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这
类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老
年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己
的追求
。 其四，国内、地州季节性休闲度假养生的老年客流。
六、项目的规划
（一）、规划原则
1、整体规划，统筹分配。该规划应包括：建筑物的摆布、园林绿化、景观
设置、道路、配套等。具体由建筑规划、园林规划、装修装饰、房间格局及配套
等组成。应涵盖土建、园林、装修、装饰、辅助功能等。
2、中心辐射模式：以服务区为中心，各主题区域与之相连接，形成一个由
中心向外扩散的辐射模式，具体而言，有以下三个优势：
（1）将中心区域作为形象中心和功能中心的地位。
（2）成为行为的密集发生区，促使服务设施集中分布，有利于服务设施发
挥规模效应，提高服务设施的利用率和有效性，实现整体服务的高效性和集
约型。
（3）圈层模式
服务区
休闲娱乐区
主题住宿区
3、服务区域、活动区域与住宿区域的分隔
确保各功能区的相对独立性，保证养老的生活质量
（二）、功能项目
1、产品定位为中高档的专业化的养老服务社区。
2、本项目总占地面积600亩，其中建筑用地XX亩，绿化水面XX亩，生
态停车场占地XX亩，社区容积率X.XX，绿化率超过50%，
3、休闲活动区
自助园艺场（包括蔬菜大棚）
自助养殖场
鱼塘
慢跑小道
音乐健身小广场
网球场
综合娱乐中心
3、社区居住建筑分为独院式民居、酒店式公寓、标准公寓三类，户型分为
XX平方米～XXX平方米不等的X种，充分满足各类目标顾客群的需求。
4、服务功能区：
茶园茶馆
阅览室
食堂餐厅
交通车等
日用百货
美容美发
音响出租
洗衣房
棋牌室
4、社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为
他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的
显著特色，人车分离设计、无障碍通道、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼
叫系统一应俱全。设立常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，
老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的
生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐
饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。
（三）
、
将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务
的参照标准，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。
医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；
免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门
诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候护士值班服务，在
这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，
事事可咨”。（可与相关机构合作）
心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，将组织心理医生为大家进行心
理咨询与治疗。
交通服务：开设大巴专线往返于市区与老年公寓之间，手推车供免费使用，并准
备一定数量的轮椅供出租使用。并可以代客户租用各种用车。
安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；设置三重安全保
卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。
家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、
白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运
等服务。
购物：设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；设有便民商店并接受
各种电话购物、免费送物上门。
报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。
音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。
园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租
给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。
旅游：与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；与北京、大连、广州等地
的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。
房屋置换：公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。
法律顾问：与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。
老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地
为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动
舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；
在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作
诗文或能够撰写回忆录，将代为推荐、联系出版与发表。
紧急事件处理预案包括日常应急医疗的处置方案、危重病人的处置、特殊人士的
服务等
七、财务计划与财务分析
（一）老年公寓经营性分析（由于资料有限，均为预估值）
1、投资估算总投资400万元
2、经济效益分析
2.1生产成本估算
（1）职工工资
固定职工50人，人年均工资及福利15000元，年工资福利共计75万元。
（2）后勤保障、办公及燃料动力费200万元。
（3）维修费400万元×5%=20万元
年均总成本295万元
2.2年收入估算
按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老
人入住按900元/月，实际年收入为900×12×350＝378万元
2.3资金回收
每年回收资金为378万元－295万元＝98万元
400万元÷98万元/年＝4.82年
需要4.08年可以收回投资成本。
结论：仅凭单纯的经营难以实现资金的快速回笼，需辅以其他手段实现回报。
（二）复合式运营分析（结合10年使用权）
（鉴于资源限制，这里只提供了简单的现金流量项目表）
500床位，70%销售率，其中：独居式10%,酒店式35%，标准65%，
取费表准：标准公寓19400，酒店式公寓36000，独居式公寓，100000
附件一、
康寿老年公寓成立于1999年,属于非赢利性福利企业.现有床位150张,已入住142人. 康寿老年公寓为入住老人提供生活,餐饮,医疗,娱乐,学习等各种服务.协助老人进行健身康复
心理调适,社交联谊等活动,24小时值班服务.
收费标准
一、普护：一部 500元/人，需要服务员护理的范围：洗衣机、床单、被套、打扫房间
卫生。打饭、洗碗、洗澡一切自理。
普护：二部（三人间带电视机、卫生间）600/人，需要服务员护理的范围：洗衣服、
床单、被套、打扫房间卫生。打饭、洗碗、洗澡一切自理。
二、半护：一部650元/人，需要服务员护理的范围：打饭、洗碗、打洗脸水、打开水、
洗脚水、擦背。
半护：二部（三人间带电视机、卫生间）700/人，需要服务员狐狸的范围：打饭、
洗碗、打洗脸水、打开水、洗脚水、擦背
三、全护：一部700元/人，护理范围：打饭、洗碗、打洗脸水、洗脚水、倒尿盆、洗
尿裤子、洗澡、打开水
全护：二部（三人间带电视机、卫生间）750元/人，护理范围：打饭、洗碗、打
洗脸水、洗脚水、倒尿盆、洗尿裤子、洗澡、打开水
四、特护：一部850元/人，护理范围：打饭、洗碗、翻身、擦身、洗脸、洗脚、洗尿垫、被褥、洗屁股、倒尿盆、理发、洗澡、剪指甲、打开水。
特护：二部（三人间带电视机、卫生间）850元/人，护理范围：打饭、洗碗、翻身、擦身、洗脸、洗脚、洗尿垫、被褥、洗屁股、倒尿盆、理发、洗澡、剪指甲、打开水。 注：入住时带担保人身份证复印件一张，子女在本市的老人交押金1000元，子女在外地的老人交押金2000元。
取暖费60元/每人每月
附件二、青岛市老年公寓价格表