永顺县市场调研报告
一、 城市经济发展概况
永顺位于湖南湘西土家族苗族自治州北部，辖区总面积3810平方公里，辖30个乡镇，327个村（居）委会，全县总人口 49.38 万人，其中以土家族人口37.2万人，占总人口的75.45%。属国家扶贫开发重点县，被列入西部大开发范围，可以享受国家、省、州有关民族区域自治、西部开发、扶贫攻坚等方面的优惠政策。
永顺曾是湘西土家族苗族自治州的文化、经济、政治中心，由于解放后州政府迁往吉首后，政治地位有一定的下降，但是其基本比较扎实，是湘西经济发展的重要增长点。
二、
城市发展规划
（1）城市建设发展方向
城市用地的发展方向主要是向南发展，适当西部、向东发展，控制向北部发展。
（2）布局形态与空间结构
总体布局形态： “一心两带三轴四组团”的集约型组团式布局结构。
“一心”：县城旧城城市中心；
“两带”：猛洞河风光带和连洞河风光带；
“三轴”：永顺大道发展轴、湘潭大道发展轴和连洞组团至富坪组团发展轴；
“四组团”：南区组团、富坪组团、岔那组团和连洞组团
三、 永顺县房地产发展情况
2013年度商品房交易数据如下表：（数据来源：房管局）
1、2013年，全县有6个房产开发项目，其中在售项目5个，包括大汉府正家园、府顺家园、盛世龙泉、碧水新城、溪州国际大厦；待售项目1个，南山路精品建材城；
2、2013年全县房地产成交总金额为2.1亿，总成交套数为698套，其中住宅类物业占90%，非住宅类物业占10%；
3、2013年成交数据中，商品房占市场总分量的93%，私建房约占市场总分量的7%；
4、2013年全县住宅商品房成交均价为2400元/㎡，相对于2012年成交均价有一定幅度的攀升，预计在2014年仍维持小幅度的攀升。
四、 永顺县房地产市场总体分析
1、 永顺县房地产发展起步晚，商品住宅市场需求逐渐增大。 永顺房地产市场从2007年才开始有上规模的开发，投资额不断增大。截至目前，永顺县城整体开发销售约为6个，其中大汉集团两个。而大汉集团的入驻开发，为永顺房地产市场树立行业标杆，同时也拉高整体市场的价格，带动永顺县城的经济增长。
2、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。
根据统计数据表明，全县总人口49.99万人，其中非农业人口仅6.4868万人，城市化水平较低。城镇可以转移的就业人员有1万多，农村可以转移的劳动力有10多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约5000人。全县外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约1.2万人，合计转移农村劳动力12.7万人。
随着永顺经济的迅猛发展，南区开发建设的逐步升温，旅游产业的发展，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。
3、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。
统计数据显示，金融机构各项存款余额65.24亿元，增长23.6%，其中居民储蓄存款余额45.17亿元，增长24.6%；各项贷款余额28.4亿元，增长40.5%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业地产、门面投资的热情高涨。
五、 永顺县商业市场规划布局
布局特点：
1、 永顺县城市商业呈“回”字形布局，商业主要集中在猛洞河、
溪州路、湘潭路以及环城路附近。
2、 根据城市商业的整体布局，业态根据城市道路的主体划分呈
集中式分布。
3、 猛洞河主要经营种类为宾馆、餐饮及零副食餐品。
4、 溪州路是永顺最繁华、商业最集中的城市主干道，周边主要
经营服装、电器以及大型购物超市，同时溪州商业步行街也在附近。
5、 湘潭路主营宾馆、夜宵餐饮以及零售五金、建材类产品。 6、 由于商业的整体布局，永顺目前并无大型的专业市场，目前
在营业的只有溪州商业步行街、农贸市场，在售的有南山建材家具市场。
六、 商业租金情况分析
永顺县最贵临街商铺主要在溪州路附近，租金约为8-10万/年，而猛洞河路附近，租金约4-6万/年，湘潭路附近，租金约为5-7万/年。环城路商业租金是永顺最低的，租金仅为2-3万/年。
租金案例分析：
七、 商业业态分析
本次商业业态分析主要对溪州路及猛洞河路附近进行划分，主要是因为该附近是商业最集中的地方，他代表永顺的整体商业情况。
沿溪州路及猛洞河路附近，临街铺面总计约406间，其中服装是占比最多的，总共经营户约120家，其次为餐饮、日化等业态类。
八、 在售商业案例分析 1、 南山家居建材广场 ⑴、项目简介
项目位于永顺大桥汽车站旁，总占地面积约2万㎡，商业体量达到4万㎡，由永顺宏泰房地产开发有限责任公司打造，融建材、家居、家电、家具家纺、家饰于一体的永顺规模最大、品类最全、品牌最多的“一站式”家居建材主题购物广场。预计2014年10月开业。
⑵、项目规划布局
项目商业分为：前街、后街。项目规划设计，临街双首层设计，市内500平米中央天井，利用大连台步行长廊和扶梯连接市内商场及沿街商铺。同时16米超宽市内走到设计。
1、 前街业态规划：1F 为陶瓷、洁具及门窗类。2F 为吊顶区、地
板区、衣柜区、橱柜区。3F 为家私家具区。
2、 后街业态规划为：1F 为木业区、水管暖区、陶瓷洁具区、铝
型材区。2F 为布艺区、灯饰区及铝型材区。 ⑶、销售情况
目前项目商业只对后街销售。
1层K 栋铝型材区：共14个铺面，总建面614.88㎡。其中38㎡两个，售价为5380元/㎡。41-46㎡共6个，价格5380-5980元/㎡。
54㎡铺面共计6个，价格为一口价5980元/㎡。
1层I 栋陶瓷区：总建面920㎡，共计26个铺面，面积区间均为33㎡左右，销售价格为7580、7480元/㎡。
1层J 栋铝型材区：总建面746.82㎡，共计16个铺面，价格待定。
1层G 栋陶瓷区：共计22个铺面，销售价格为8480、8780、9780、9880元/㎡。
H 栋水暖管件区：共计24铺面，销售价格为8480、8880、9180、9780元/㎡。
E 栋木业区：总建面约1000㎡，共计22个铺面，销售单价为9880、11580元/㎡。
F 栋木业油漆区：总建面1032㎡，共计23个铺面，销售单价与E 栋一致为9880、11580元/㎡。
2层主力铺面较大，面积区间在170-200平米左右。销售单价在5000左右，其中最高的为K 区单价为5280元/㎡，规划为装饰公司。
⑷、合作商家
以上图中商家已签订意向入驻协议书。目前引进的商家有：新一佳超市、苏宁、通程、大自然地板、德鑫橱柜、大卫地板、格力电器等。
⑸、销售政策
目前商业主要采取返祖形式，前3年返祖2%，4-9年返祖7%，10-12年返祖10%，13-15年返祖14%。一次性95折，按揭97折。
⑹、项目分析
南山家居建材是是永顺县2014年重点建筑工程。随着城镇化的加速，周边县城旧城区的改造，建材市场将面临巨大的市场需求。而目前永顺及周边县城还没有一个专业建材市场满足市场需求，那么南山家具市场将是周边建材家居的聚集点。
同时项目采取“品牌主力店+综合家具建材商场”的整合模式打造，成为建材市场的商业综合体的衍生物。实属商业综合体的创新模式。
2、 溪州国家大厦
溪州国际大厦整体规划为1-5F 为商业，6F 为写字楼，整体商业体量约1.5万㎡。单层商业1F ：2500平米，2-5F 每层约3000㎡。
1F 临街铺面约4个，只租不售，目前意向引进麦当劳或肯德基。租金约为300-400元/㎡，每个铺面面积约120-130㎡。内铺面积区间约30-80㎡，共计28个铺面，主力区间为30-40㎡，售价为3.5-4.5万。目前只剩2个。
2-5F 只租不售，目前2F 规划为百货，引进的主力店为“梅尼百货”。3、4F 为母婴用品百货类。5F 为餐饮，目前引进永和豆浆。
九、 永顺商业市场总结
目前永顺的商业主要集中在溪州路以及猛洞河路附近，而且租金偏高，一般在8-10万元/年，在周边县市中，租金是最贵的。主要是由于永顺县城常住人口在10万左右，而周边县城一般只有4万左右，导致永顺消费水平提升，拉动了商业租金。同时由于目前没有大型的专业市场，也是拉高租金的原因之一。
特别是对于建材类商户经营不集中，分布零散、杂乱，甚至都遍布在溪州路商业区、农贸市场等里面。在经营业态中，显得不伦不类。同时目前在售的南山家具建材市场，将改变这一格局，同时也是对建材类商户的一种冲击。
十、 物流发展现状分析
1、物流仓储业
永顺目前暂时没有专业的物流仓储市场，主要以零担运输为主。
2、零担运输业
永顺零售运输业主要分布在环城路上，多是一两间门面，从事一些小五金件、建材类产品、日常用品的运输为主。主要发往长沙、常德、怀化以及铜仁地区。而且运输价格偏低，从永顺发往常德，15件陶瓷，仅需80元。
永顺县市场调研报告
一、 城市经济发展概况
永顺位于湖南湘西土家族苗族自治州北部，辖区总面积3810平方公里，辖30个乡镇，327个村（居）委会，全县总人口 49.38 万人，其中以土家族人口37.2万人，占总人口的75.45%。属国家扶贫开发重点县，被列入西部大开发范围，可以享受国家、省、州有关民族区域自治、西部开发、扶贫攻坚等方面的优惠政策。
永顺曾是湘西土家族苗族自治州的文化、经济、政治中心，由于解放后州政府迁往吉首后，政治地位有一定的下降，但是其基本比较扎实，是湘西经济发展的重要增长点。
二、
城市发展规划
（1）城市建设发展方向
城市用地的发展方向主要是向南发展，适当西部、向东发展，控制向北部发展。
（2）布局形态与空间结构
总体布局形态： “一心两带三轴四组团”的集约型组团式布局结构。
“一心”：县城旧城城市中心；
“两带”：猛洞河风光带和连洞河风光带；
“三轴”：永顺大道发展轴、湘潭大道发展轴和连洞组团至富坪组团发展轴；
“四组团”：南区组团、富坪组团、岔那组团和连洞组团
三、 永顺县房地产发展情况
2013年度商品房交易数据如下表：（数据来源：房管局）
1、2013年，全县有6个房产开发项目，其中在售项目5个，包括大汉府正家园、府顺家园、盛世龙泉、碧水新城、溪州国际大厦；待售项目1个，南山路精品建材城；
2、2013年全县房地产成交总金额为2.1亿，总成交套数为698套，其中住宅类物业占90%，非住宅类物业占10%；
3、2013年成交数据中，商品房占市场总分量的93%，私建房约占市场总分量的7%；
4、2013年全县住宅商品房成交均价为2400元/㎡，相对于2012年成交均价有一定幅度的攀升，预计在2014年仍维持小幅度的攀升。
四、 永顺县房地产市场总体分析
1、 永顺县房地产发展起步晚，商品住宅市场需求逐渐增大。 永顺房地产市场从2007年才开始有上规模的开发，投资额不断增大。截至目前，永顺县城整体开发销售约为6个，其中大汉集团两个。而大汉集团的入驻开发，为永顺房地产市场树立行业标杆，同时也拉高整体市场的价格，带动永顺县城的经济增长。
2、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。
根据统计数据表明，全县总人口49.99万人，其中非农业人口仅6.4868万人，城市化水平较低。城镇可以转移的就业人员有1万多，农村可以转移的劳动力有10多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约5000人。全县外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约1.2万人，合计转移农村劳动力12.7万人。
随着永顺经济的迅猛发展，南区开发建设的逐步升温，旅游产业的发展，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。
3、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。
统计数据显示，金融机构各项存款余额65.24亿元，增长23.6%，其中居民储蓄存款余额45.17亿元，增长24.6%；各项贷款余额28.4亿元，增长40.5%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业地产、门面投资的热情高涨。
五、 永顺县商业市场规划布局
布局特点：
1、 永顺县城市商业呈“回”字形布局，商业主要集中在猛洞河、
溪州路、湘潭路以及环城路附近。
2、 根据城市商业的整体布局，业态根据城市道路的主体划分呈
集中式分布。
3、 猛洞河主要经营种类为宾馆、餐饮及零副食餐品。
4、 溪州路是永顺最繁华、商业最集中的城市主干道，周边主要
经营服装、电器以及大型购物超市，同时溪州商业步行街也在附近。
5、 湘潭路主营宾馆、夜宵餐饮以及零售五金、建材类产品。 6、 由于商业的整体布局，永顺目前并无大型的专业市场，目前
在营业的只有溪州商业步行街、农贸市场，在售的有南山建材家具市场。
六、 商业租金情况分析
永顺县最贵临街商铺主要在溪州路附近，租金约为8-10万/年，而猛洞河路附近，租金约4-6万/年，湘潭路附近，租金约为5-7万/年。环城路商业租金是永顺最低的，租金仅为2-3万/年。
租金案例分析：
七、 商业业态分析
本次商业业态分析主要对溪州路及猛洞河路附近进行划分，主要是因为该附近是商业最集中的地方，他代表永顺的整体商业情况。
沿溪州路及猛洞河路附近，临街铺面总计约406间，其中服装是占比最多的，总共经营户约120家，其次为餐饮、日化等业态类。
八、 在售商业案例分析 1、 南山家居建材广场 ⑴、项目简介
项目位于永顺大桥汽车站旁，总占地面积约2万㎡，商业体量达到4万㎡，由永顺宏泰房地产开发有限责任公司打造，融建材、家居、家电、家具家纺、家饰于一体的永顺规模最大、品类最全、品牌最多的“一站式”家居建材主题购物广场。预计2014年10月开业。
⑵、项目规划布局
项目商业分为：前街、后街。项目规划设计，临街双首层设计，市内500平米中央天井，利用大连台步行长廊和扶梯连接市内商场及沿街商铺。同时16米超宽市内走到设计。
1、 前街业态规划：1F 为陶瓷、洁具及门窗类。2F 为吊顶区、地
板区、衣柜区、橱柜区。3F 为家私家具区。
2、 后街业态规划为：1F 为木业区、水管暖区、陶瓷洁具区、铝
型材区。2F 为布艺区、灯饰区及铝型材区。 ⑶、销售情况
目前项目商业只对后街销售。
1层K 栋铝型材区：共14个铺面，总建面614.88㎡。其中38㎡两个，售价为5380元/㎡。41-46㎡共6个，价格5380-5980元/㎡。
54㎡铺面共计6个，价格为一口价5980元/㎡。
1层I 栋陶瓷区：总建面920㎡，共计26个铺面，面积区间均为33㎡左右，销售价格为7580、7480元/㎡。
1层J 栋铝型材区：总建面746.82㎡，共计16个铺面，价格待定。
1层G 栋陶瓷区：共计22个铺面，销售价格为8480、8780、9780、9880元/㎡。
H 栋水暖管件区：共计24铺面，销售价格为8480、8880、9180、9780元/㎡。
E 栋木业区：总建面约1000㎡，共计22个铺面，销售单价为9880、11580元/㎡。
F 栋木业油漆区：总建面1032㎡，共计23个铺面，销售单价与E 栋一致为9880、11580元/㎡。
2层主力铺面较大，面积区间在170-200平米左右。销售单价在5000左右，其中最高的为K 区单价为5280元/㎡，规划为装饰公司。
⑷、合作商家
以上图中商家已签订意向入驻协议书。目前引进的商家有：新一佳超市、苏宁、通程、大自然地板、德鑫橱柜、大卫地板、格力电器等。
⑸、销售政策
目前商业主要采取返祖形式，前3年返祖2%，4-9年返祖7%，10-12年返祖10%，13-15年返祖14%。一次性95折，按揭97折。
⑹、项目分析
南山家居建材是是永顺县2014年重点建筑工程。随着城镇化的加速，周边县城旧城区的改造，建材市场将面临巨大的市场需求。而目前永顺及周边县城还没有一个专业建材市场满足市场需求，那么南山家具市场将是周边建材家居的聚集点。
同时项目采取“品牌主力店+综合家具建材商场”的整合模式打造，成为建材市场的商业综合体的衍生物。实属商业综合体的创新模式。
2、 溪州国家大厦
溪州国际大厦整体规划为1-5F 为商业，6F 为写字楼，整体商业体量约1.5万㎡。单层商业1F ：2500平米，2-5F 每层约3000㎡。
1F 临街铺面约4个，只租不售，目前意向引进麦当劳或肯德基。租金约为300-400元/㎡，每个铺面面积约120-130㎡。内铺面积区间约30-80㎡，共计28个铺面，主力区间为30-40㎡，售价为3.5-4.5万。目前只剩2个。
2-5F 只租不售，目前2F 规划为百货，引进的主力店为“梅尼百货”。3、4F 为母婴用品百货类。5F 为餐饮，目前引进永和豆浆。
九、 永顺商业市场总结
目前永顺的商业主要集中在溪州路以及猛洞河路附近，而且租金偏高，一般在8-10万元/年，在周边县市中，租金是最贵的。主要是由于永顺县城常住人口在10万左右，而周边县城一般只有4万左右，导致永顺消费水平提升，拉动了商业租金。同时由于目前没有大型的专业市场，也是拉高租金的原因之一。
特别是对于建材类商户经营不集中，分布零散、杂乱，甚至都遍布在溪州路商业区、农贸市场等里面。在经营业态中，显得不伦不类。同时目前在售的南山家具建材市场，将改变这一格局，同时也是对建材类商户的一种冲击。
十、 物流发展现状分析
1、物流仓储业
永顺目前暂时没有专业的物流仓储市场，主要以零担运输为主。
2、零担运输业
永顺零售运输业主要分布在环城路上，多是一两间门面，从事一些小五金件、建材类产品、日常用品的运输为主。主要发往长沙、常德、怀化以及铜仁地区。而且运输价格偏低，从永顺发往常德，15件陶瓷，仅需80元。