上一篇 土地增值税若干政策的个人理解（一） / 下一篇 税务检查人员能不能扣押电脑 2010-06-30 08:13:47
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十五、转让全部股权(实体表现为土地使用权、建筑物和土地附着物)
A公司和B公司以土地投资组建C公司，因为是组建新公司，而不是投资新公司，所以暂时不需要计算土增，过了若干年，A和B公司全部股权转让给D公司和E公司，按照国税函（2000）687号文，是要对A和B征收土地增值税的，收入就是转让价，而扣除项目呢？当初取得的土地成本，应当不包括开发成本、费用、税金、加计扣除，
实际上这块不动产仍然停留在C公司的帐上，并没有发生转移，之所以出台这个四不象政策，大约考虑的是禁止炒买炒卖，而C公司将来这块不动产权属转移并获得经济利益时，还应当交纳一笔土地增值税，这样就有“重复征税”之嫌。
如果A公司是将土地投入到C房开公司，根据2006年3月2日执行的财税（2006）21号规定，是要征收土地增值税的，而征收之后的土地成本就是评估价确定值，将来房产转移时，以评估价作为扣除基数，而此前规定是暂免征收的，如果是暂免征收的，则取得土地的成本就是投资方原始价值。体现了环环相扣的理念。
十六、合作建房的问题
一方出地，一方出资金，双方合作建房的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。财税（1995）048号
如果没有成立独立法人开发，土地性质没有变更为双方共有，那么这块地上建的房子仍然是出地方的，分房自用应当理解为出资方预付款买房，应当征收土地增值税。
十七、甲公司将国家无偿划拨的土地转让给乙公司，未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税？
根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
十八、某企业在租来的村集体土地上建造了相应厂房，尔后将此厂房出售，是否缴纳土地增值税？
因为土地是村里的，所以厂房产权并不是这个企业的，企业私自出售，其实质意义不过是将这个建起来的厂房租赁而已，并没有转让产权，因此不应当缴纳土地增值税。
十九、地下车库问题
原则上地下车库作为公共配套设施成本已经进入扣除项目，再另行出售，则对出售收入全额作为应税收入处理，如果当初将地下车库单独立项，则作为一个清算项目单独计算土地增值税，如果没有相应产权，以长期租赁方式出租，个人看法不宜征收土地增值税，稳妥起见较好。
二十、项目营销设施建造费的问题
企业所得税将其作为开发间接费用处理，但土地增值税没有将其列入开发间接费用，如果是利用会所作为营销设施，可以以公共配套设施费名义扣除，如果单纯建造营销楼，将来出售，则应当单独作为一个清算项目，如果是租入楼房作为售楼部，发生的维修支出应当作为销售费用作为其他开发费用处理。
二十一、清算后是否预征再清算
已按要求通知清算的，余下部分再次销售时，不需要先行预征，而应当按（2006）187号文规定，直接以收入减去清算时的单位建筑面积进行相应处理。
二十二、取得土地使用权时要求为村里建条路，抵充土地价款问题
如果是房开公司自行组织修路，则发生的成本应当作为土地价款列入扣除项目，如果系另请建安公司修路，则按取得的建路发票作为取得土地的价款处理，如果是财政部门免收土地出让金形式，财政部门预付建筑款给修路方，尔后开具财政收据给房开公司，则此财政收据也可以作为取得土地的价款处理。
二十三、外币问题
出售商品房时采取外币计价的，以取得收入当日或当月一日汇率中间价确认售房收入，分期收款的，以分期收款当日或当月一日汇率中间价确认收入，清算时不再作出调整。
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A公司和B公司以土地投资组建C公司，因为是组建新公司，而不是投资新公司，所以暂时不需要计算土增，过了若干年，A和B公司全部股权转让给D公司和E公司，按照国税函（2000）687号文，是要对A和B征收土地增值税的，收入就是转让价，而扣除项目呢？当初取得的土地成本，应当不包括开发成本、费用、税金、加计扣除，
实际上这块不动产仍然停留在C公司的帐上，并没有发生转移，之所以出台这个四不象政策，大约考虑的是禁止炒买炒卖，而C公司将来这块不动产权属转移并获得经济利益时，还应当交纳一笔土地增值税，这样就有“重复征税”之嫌。
如果A公司是将土地投入到C房开公司，根据2006年3月2日执行的财税（2006）21号规定，是要征收土地增值税的，而征收之后的土地成本就是评估价确定值，将来房产转移时，以评估价作为扣除基数，而此前规定是暂免征收的，如果是暂免征收的，则取得土地的成本就是投资方原始价值。体现了环环相扣的理念。
十六、合作建房的问题
一方出地，一方出资金，双方合作建房的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。财税（1995）048号
如果没有成立独立法人开发，土地性质没有变更为双方共有，那么这块地上建的房子仍然是出地方的，分房自用应当理解为出资方预付款买房，应当征收土地增值税。
十七、甲公司将国家无偿划拨的土地转让给乙公司，未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税？
根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
十八、某企业在租来的村集体土地上建造了相应厂房，尔后将此厂房出售，是否缴纳土地增值税？
因为土地是村里的，所以厂房产权并不是这个企业的，企业私自出售，其实质意义不过是将这个建起来的厂房租赁而已，并没有转让产权，因此不应当缴纳土地增值税。
十九、地下车库问题
原则上地下车库作为公共配套设施成本已经进入扣除项目，再另行出售，则对出售收入全额作为应税收入处理，如果当初将地下车库单独立项，则作为一个清算项目单独计算土地增值税，如果没有相应产权，以长期租赁方式出租，个人看法不宜征收土地增值税，稳妥起见较好。
二十、项目营销设施建造费的问题
企业所得税将其作为开发间接费用处理，但土地增值税没有将其列入开发间接费用，如果是利用会所作为营销设施，可以以公共配套设施费名义扣除，如果单纯建造营销楼，将来出售，则应当单独作为一个清算项目，如果是租入楼房作为售楼部，发生的维修支出应当作为销售费用作为其他开发费用处理。
二十一、清算后是否预征再清算
已按要求通知清算的，余下部分再次销售时，不需要先行预征，而应当按（2006）187号文规定，直接以收入减去清算时的单位建筑面积进行相应处理。
二十二、取得土地使用权时要求为村里建条路，抵充土地价款问题
如果是房开公司自行组织修路，则发生的成本应当作为土地价款列入扣除项目，如果系另请建安公司修路，则按取得的建路发票作为取得土地的价款处理，如果是财政部门免收土地出让金形式，财政部门预付建筑款给修路方，尔后开具财政收据给房开公司，则此财政收据也可以作为取得土地的价款处理。
二十三、外币问题
出售商品房时采取外币计价的，以取得收入当日或当月一日汇率中间价确认售房收入，分期收款的，以分期收款当日或当月一日汇率中间价确认收入，清算时不再作出调整。