北京郊区生态农庄的投资与风险
2008-08-2610:16:10来源:《小康·财智》作者:范颖华进入论坛>>
厨卫齐全,51平方米的一室一厅;231平方米的蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。30年的使用期,总共售价24万。如果不是没有房产证,只有一张20年或50年的租期合同,足以让城市中被房价所压的市民为之垂涎。正是看中了这里面的商机,在北京郊区,如此的生态农业投资正在悄然流行。
温室、大棚边的“样板间”
从北京城区的立汤路往北走,越过两边的绿野,驱车不到一个小时的车程,在昌平区兴寿镇肖村昌金路拐角的左侧,就可以看到一片规划整齐的“小区”。
进入“小区”,有专门的保安、物业看守,笔直的水泥马路,以及联排的住宅小独栋。如果不是每户人家的住宅旁都多出一个玻璃温室、大棚——里面生长着郁郁葱葱、讨人喜欢的黄瓜、豆角——的话,几乎和一个普通住宅小区没有任何区别。
为了方便前来看房者对“小区”规划有更直观的了解,这里也有1:1比例的“样板间”,就建在温室、大棚旁边。
但是,这个小区对外的称谓是北京市肖村都市农业种植合作社。这里的100多户业主虽然清一色都来自城区,但绿油油的蔬菜大棚,现代化的电脑灌溉,忙忙碌碌的种植人员,似乎还昭示着,这里是一个合乎规定的农业生态园。
7月底,当记者前往昌平区调查采访时,该都市农业种植合作社的负责人告诉记者,只要一次性付19.8万元,就能用“土地承包”的方式获得一个200平方米左右的玻璃温室,231平方米的钢架蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。租期为30年。
如果再交4万元,公司还可以帮业主建造一个和样板间一模一样,50平方米左右的一室一厅。里面水电,厨房，卫生间,上、下水齐全。“只要不改变房屋的结构、大小,业主还可以根据自己的喜好,自己装修。”该都市农业种植合作社负责人称。之后,每年只需要交纳2500元的土地建设费即可。
园区要求业主唯一硬性的条件就是,房子旁边的蔬菜大棚不能闲置。业主可以选择自己种,也可以让生态园的工作人员代替打理,将来的收入按照业主和生态园6:4分成。
该都市农业种植合作社总共200亩。共设计了出租单元150户。该合作社负责人透露,目前生意还不错,每天来看房的人很多。“150套,已经订出100套,今年10月份就可以全部入住。”
最长可“住”50年
在顺义潮白河岸边,靠近京平高速公路沿河出口,有一个农业生态观光园。记者了解到,为了吸引客户,该生态园自己统一建好了54平方米的水、电、暖齐全的房屋,外加360平方米的蔬菜大棚(其中露天绿地100平方米),售价18万元,租期25年。除此之外,每年只需要交纳2000元的物业费即可。温室大棚的利益分成是业主和观光园7:3。
而且,租赁年限和面积也可以灵活掌握。54平方米的房子,租期延长至30年的话,21万元;租49年总价款增加至26万元。该公司人士向记者介绍,如果在54平方米的基础上,适当增加价款,加盖3、4平方米,还可以将目前的一室一厅改为两室一厅。“如果这样还觉得小,还有大户型——建筑面积在135平方米。条件是附带2亩以上的大棚。租期25年的话,价位是36万。”
事实上,在北京的郊区,尤其是顺义、通州的潮白河两岸,昌平小汤山这样的自然环境优美,交通便利的区域,类似的生态农庄悄然成风,形式也大致雷同。
在同一个地方,此类的生态园也扎堆。甚至一家类似的生态园刚刚开始招租,附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后,自己再去克隆一个出来。
就在距离小汤山镇昌金路旁的“北京市肖村都市农业种植合作社”不远,驱车大概5华里的距离,还有一家兴寿镇崔村办的农业生态园。虽然距离前者,这里离北京城区更远了些,但价格更为便宜。
该生态园有230多亩。在每户800平方米的面积里,包括:143平方米的生活区、300平方米的种植园,外加上300多平方米的蔬菜大棚。同样是30年的租期,总共仅需13.8万元。
记者采访得知,如果再加上5万元,也可以在143平方米大的生活区里建一个80平方米左右的“住宅居室”。以后,每年只需交纳1800元的地租和水电费即可。大棚里的产品也同样是6:4分成。
这个生态园的经理告诉记者,去年这个时候,自己的项目售价还只是8.3万元,但今年涨价了,因为周围的类似生态园的行情都在看涨。
农庄=高尔夫球场+垂钓园+采摘园
虽然没有产权,只有一纸的长期承包租赁合同,但有一块属于自己侍弄的土地,和城市中住宅毫无二致的设施齐全的居室，对城市人还是一种诱惑。从性价比上讲,毕竟在这个房子上的花费要比北京4环内的房子首付还要少。此外,这里还有更新鲜的空气和安静宜人的环境。这吸引着每一个城市中的人。
据顺义潮白河边的生态观光园负责人透露,该园15万平方米,总共150户,目前已经入住30户。“来买的客户主要是城里的市民,为了自己周末休闲度假用,或者父母养老。当地农民是买不起的。有些客户是首都机场的退役飞行员。”
该生态园几步之遥便是水草葱茏的潮白河。生态园的业务员在游说前来看房的客户时,这里是必带的参观地。
由于临近京平高速公路,开车的话,交通还算便利。即便如此,该观光园的负责人向记者表示,将来,观光园中还将有超市和绿色餐厅。“公司还试想,如果园区里住有退休医生的话,还可以组建一个医务室。”
为了吸引更多的城市人前来“买房”长期租住。有先见的一些生态园的“农民们”也在增加自己农庄的高附加值,以便招揽更多的客户。
一亩私人农庄+垂钓园+明星体育公园+高尔夫球场+采摘园=25万;小汤山隐园农庄,梦想之家,环境优美,物业完善。这是同样位于小汤山的一家农庄用手机短消息形式发送的“广告”。
这家农庄位于小汤山四海路东侧,总共600亩大小。目前,门口依然还挂着某高新科技发展公司的牌子。
该农庄的销售人员告诉记者,“25万买20年的租期,并不贵。”因为在他们看来,这不但能得到一个2卧1室1卫1厨的80平方米住房、200平方米的温室大棚、284平方米的独门独院;在农庄里还正在建一个600平方米的高尔夫练习场,还有只对业主开放的采摘园、垂钓园和体育健身公园、网球场。
“将来农庄外面要拉上围墙,有专门的物业负责安保,和一个高档社区没有两样。”销售人员称,25万目前只是起步价,将来还有上涨的空间。因为来看房的人络绎不绝,第一期的130户已经预定出不少。
政策范围内挤出的“乡间住宅”
仿佛是为了某种程度上的谨慎起见,各家生态园都不公开打广告,而是靠口耳相传,客户互相举荐,或者发手机短信广告。对外的称呼也都是清一色的“农业生态观光园”、“农业种植合作社”或者“种植业配送中心”,等等。
甚至在各家农庄与客户签订的承包合同上,表述也都很相似。“响应国家关于建设社会主义新农村的政策......发展生产、生态、旅游、休闲为一体的现代化农业......让城市市民享受乡村田园生活。”几乎是每家合同中必备的关键字眼。
在实际操作中,各家生态园也极力把自己和政府正在打压的乡村小产权房撇清界限。
“这绝对不是房地产项目。我们整个园区都是搞生态农业的。不是买卖土地,而是租赁温室大棚。”一家“农业种植合作社”的负责人向记者辩解,“之所以敢开发这些农庄,项目都是以农业大棚名义立的项,经过了村、镇、区的层层批复。”
他也承认,对每户来租赁大棚的业主,合作社都会事先声明:“温室和大棚不能荒废,至少要种些东西,如果没有时间或兴趣,我们可以帮着打理。”
不但对温室和大棚的种植进行限制,一般的生态园农庄会把住宅居室的面积牢牢限制在50平方米左右。虽然每户出租大棚的面积都在好几百平方米以上,但合同中就列明:不允许加盖或加层,乃至大范围地改变居室外观。
“唯一的变通方式就是,你可以通过增加更大面积的温室和大棚来增大自己的住宅居室。”潮白河边的一家生态观光园负责人这么告诉记者,他们的方式就是大户型可以建到135平方米,但条件是附带2亩以上的大棚。在该园区,普通的规划都是一户面积1亩左右,配一个小居室。
据了解,每家生态园都把建筑面积控制在整个园区面积的5%至8%。这些示范园的立项都是在农业耕地上的政府温室大棚扶持项目,经过当地政府的立项、验收。
北京市政府顾问、中国农业现代化研究会副理事长袁士畴说,根据国家相关土地法规和有关政策,为了农产品的集中整理、包装和粗加工,是可以在整个用地上的5%至10%的范围内建造临时工作间为农业服务的。“但并没有统一对温室、大棚等设施农业、示范农业中工作间等辅助用房做具体面积限制。”
在北京周边的上述生态园中,居住面积操作上,几乎都是当地区级政府中的农业管理部门在变通掌握。中国农业科学院农业经济研究所教授蒋和平在接受《小康•财智》记者采访时称,“全国各地也都是如此,农业部等主管部门也并没有制定统一标准。温室大棚配备工作间,主要从考虑冬季的农业生产角度考虑的,只要求简易、实用。”
因此,从某种意义上,在每一家农业示范园里,不乏有些人纯粹是为了获取一个在城市里如此便宜的价位是绝对难以买到的30年居住权。但就整个园区看来,他们确实在规划之初就让自己在符合国家的现行土地政策和农业政策的许可范围内发挥想象力——统一的规划、住宅的现代化乃至后期的物业配套,尽量让每种想法的人住在这里都感觉宜居。
“想想看,你自己在家门口的菜园里种植蔬菜吃,会是什么感觉。”一位示范园的负责人如此对记者说。
位于兴寿镇崔村的农业生态园同时也是昌平区的蘑菇养殖基地。作为农业项目,除了政府的扶持,还需要更多的资金投入。“即便我们是把温室大棚租给城里人,这也是让他们参与农业示范园区的建设。”该生态园经理称。
补贴拉低农庄投资成本
农业示范园热的大背景是北京乃至全国各地,政府对设施农业的扶持力度正在逐步加大。
所谓设施农业就是通过温室大棚等高科技的基础建设,进行高效生产的农业发展模式。2006年4月24日,北京市涉农八部门联合下发《关于发展设施农业的意见》,提出大力扶持发展设施农业,并明确了扶持条件和扶持内容。
该意见规定,“北京各区县全年新增设施总面积在5000亩以上,且区县有鼓励新建设施农业发展政策的,将被作为市级重点扶持区县予以扶持。”
《小康•财智》记者从北京市农委信息中心获取的数据显示:截至目前,北京市已发展设施农业27万亩,从今年起至2012年,全市每年还将新增设施农业4万亩,市财政还将每年投入补助资金6亿元用于发展设施农业。
北京市农委一位负责人向《小康•财智》记者透露,“2008年全市的补贴标准是:按照规模不同,对新建符合要求的日光温室,每亩以奖代补扶持1万元至2万元;钢架大棚,每亩以奖代补扶持4000元至6000元。具体到区县,加上其他扶持政策,比这个数目还要高一些。”
为鼓励温室、大棚建设,顺义、昌平等区县政府农委、财政局都下发了对各自属地设施农业的补贴标准。
粗略算下来,一座200亩左右的生态园,经过区农委、财政局等单位组成的验收组验收合格后,即可获得数百万元的补贴。顺义一家生态观光园负责人透露,从投资成本上说,由于补贴的可观,拿地的钱,其实已经可以忽略不计了。主要的成本还是在建设生态园里面的住宅设施、餐厅等公用设施方面。
以该生态园为例,一座54平方米住宅面积的出租单位建设成本在7～8万元,售价在18万元左右。比起种植农业,公司的投资成本将可以很快收回。
记者了解到,该生态园注册的公司,其身份就是主要经营蔬菜、水果配送,供应北京各大超市、宾馆饭店。在该公司办公室的墙壁上,还陈列着农业部、北京市农委为其颁发的安全食品认证、无公害蔬菜认证。
“公司的打算就是,利用这些出租单位的收益,迅速把投资成本收回来,接着做纯粹的温室蔬菜、水果。”该生态园负责人表示,毕竟,后者还是更擅长。
家住北京德胜门外的吴先生也看到这其中的商机。吴先生的父亲退休后一直在老家昌平区兴寿镇的农村生活,通过村里的关系,吴先生承包了40亩地。租期为30年。他透露,“2007年,当时拿地时,一亩地还不到1000元。现在高的已经涨到了2500元一亩。”
最初,吴先生把地里的温室大棚建好以后,便分别按棚租给一些公司和城里的单位。这些单位把此当自己菜地,自己种菜。一般租期并不长,大致都在3到5年左右。
对比周围别的生态园的一次性30年的“居住加种植”模式,他也按捺不住了。当然,让他担忧的地方就是,仅凭自己有限的资金和管理能力,万一投资了以后,“一百套仅出租三、四十套,成本收不回来,也是一个问题。”
目前已经投资了类似生态园的人士向《小康•财智》记者透露,从村里拿到地也是一门学问,目前的价格都不是绝对透明的。租多少年,该收多少钱都不是明码标价,这也为将来双方的纠纷埋下隐患。
政府暧昧的支持态度
每个农庄、生态园有信心的动力更多还在于当地政府的支持。
昌平区农委相关负责人告诉《小康•财智》记者,根据设计图纸上的生产标准和建设标准,由相关单位组成的验收组每年年底也会进行检查。“可能会有一些生态园并不是真正热心发展农业。但只要生态园是按照规划在种植蔬菜、花卉,是挑不出毛病的。”
该官员也表示,政策只能正面引导绝大多数的生态园致力于设施农业的发展。对现在“居住加种植”做法,法律并没有明文规定禁止。
记者从小汤山四海路上那家挂着“高新科技发展公司”的农庄负责人口中获悉,该农庄不仅是政府花大力气扶持的草莓园。在当地政府所倚重的每年一度的草莓节上,农庄还是接纳外来参观的定点单位。这些细节,足可见地方政府对这件事看法和定性上的暧昧。
该公司之前是昌平区小有名气的林业、苗木种植公司,正是看中了生态农庄的商机,在拿到了政府的批文,顺利在村里租到了地以后,该公司才决心投资。
“我不是给你夸海口,如果将来不是因为违法行为,而遭政府取缔,我敢在合同里给你写上双倍赔偿损失。”该负责人要给记者打“保票”。
有一位投资农庄的人士向记者坦言,如果纯粹在农村搞设施农业、生态农业,在高投资下,效益不高而且回收慢,与开发能招揽城里来的有钱人居住的农庄相比,当地村民和政府会选择哪一种,结果显而易见。
就在那个“高新科技发展公司”农庄里,农庄负责人透露,前期已经投资了三千万来建设物业楼,用于将来的农庄管理和温室大棚的日常打理。这对于当地农民自己发展温室来说,是不可想象的。
顺义潮白河岸边的生态观光园负责人还向记者展示:公司在当地开发农庄以来,村里已有几十个村民被安排进入农庄,平均每人月工资1500元;平时,公司还为村民出资修马路,搞义诊。“这些都是在帮助当地农村建设,如果我们不来搞农庄,这些地里种的还会是价格低廉的麦子。”
生态园投资有无风险？
但是,专家们看上去更冷静。蒋和平认为,真正的设施农业是和目前这种做法有本质上的区别的。农业科技园、生态园的资金投入应该主要是用于生产。这才是政府政策补贴的初衷。一旦政府察觉到发展过程中出现偏差,今后的补贴可能会有所调整。
“温室农业,本身的投资是低廉的。但生态园一旦做起了房产、物业的这一块,未免牵扯更多的投资和精力,无形中也就加大了农业投资的成本和风险。”蒋和平在接受《小康•财智》记者采访时说。
袁士畴表示,虽然在目前,“居住加种植”还没有被决策层明确定义为违规建房,但它投资模式最大的风险就是——“毕竟是偏离了农业用地中耕地的根本性质。一旦遭遇农业政策调整,这种承包租赁合同的法律效力将是无力的。”
在与生态园签订合同时,都市农业种植合作社的每一个销售人员都会很负责地提醒客户,这是一份土地承包合同,30年过程中也会有风险存在的。
在该合作社提供的土地承包合同里,还明确注明:“如遇政府征地、拆迁,甲方(合作社)同意拆迁方地上建筑物及附属设施的赔偿全部归乙方(客户)所有。”
通常的签约模式是:合同是客户与生态园签,和村里的集体单位不产生关系。如果客户需要,生态园也会把自己与当地所在集体单位签订的土地承包合同副本复印一份给客户。
为了让有意向的客户放心,生态园也会不断地安抚客户,从政策层面说,生态园区的土地都是基本农田。也就是说,被政府征用、划拨的可能性要远远小于其他土地。
为了促使更多的投资致力于设施农业生产,解决根本的土地租赁合法化问题,政策决策层也正在试图研究更为变通的促进土地流转的可行性办法。
在占北京市设施农业面积60%的大兴区,当地政府正在鼓励农民调换土地,以建设规模化统一、规范的温室大棚。这些仿佛都是生态农业投资利好的消息。
根据我国现行的土地管理法,集体土地承包给该集体之外公司或个人,承包期限可以由合同约定,这也就意味着租赁合同期限可以逾越通俗意义上的30年大限。
有人走得更远
有投资风险分析人士认为,只要不去从根本上触动、扭曲现有的设施农业政策,把主要精力用于温室、大棚农业生产,不是过多致力于擦边球——“住宅”的销售和管理,生态农业还是有投资的空间和前景的。
然而,在北京的郊区,各个农庄正在边风风火火投资,边揣摩决策层态度,小步试探前行时,有人却走得更远。
在北京通州的姚辛庄,靠近京沈和京津塘高速,一座320亩、计划入住231户的“欧式独栋庄园”正在日现雏形。
在每户289平方米的面积上,除了一个84平方米的温室,134平方米的院子,还有一个占地60平方米,居住面积130平方米的两层小独栋。交纳60万元的建造费后,每年只需再交4800元的租金,就可获得50年的租期。
该农庄还许诺,这里是公司化经营管理的豪华物业。在其招揽顾客的广告词上写着:“享有健康,拥抱财富,京东运河独辟一处休闲居住、养生耕种为一体的欧式独栋。”
虽然,该农庄同样声称,自己是农民以土地入股的都市农业;也遵循着“管理用房建设占温室大棚面积10%以内”尺度的行业潜规则;同样是出租土地,而不是出卖房子。甚至,农庄的负责人还向记者展示自己50年的土地使用权证书、公证处的证明,以及通州区政府发布的林林总总的有关文件。
但他的若干同行们依然很忧虑。一位农庄的老板认为,在示范农业、设施农业的范畴内,开发、投资有创意的农庄仍有余地。但没必要去过分挑战政府的极限——比如在建筑面积上大做文章,然后大肆抛售豪华住宅。“某些人走得太远,会连累其他人,殃及整个行业。”
仿佛,前车之鉴,并不遥远。2008年7月8日,国土资源部通报了全国10起典型土地违法案件。其中一起便是:辽宁省查处的大连市旅顺口区双岛樱桃园非法占用基本农田案。
国土资源部在通报中陈述的详情是:2006年5月,邓某承包大连市旅顺口区张家村147亩耕地。然后以建双岛樱桃园设施农业为名,非法占用其中22.92亩基本农田建设别墅165栋,并对外销售。
最终,该樱桃园遭遇的结果是:限期拆除非法建筑物,恢复土地耕种,并处以耕地开垦费2倍的罚款。
一位行事更为低调的农庄负责人告诉记者,对于他们来说,非但不敢搞两层小楼,就是业主不在农庄的温室里种蔬菜、花卉,他们都会代为补种上。“至少,你要在政府搞航拍时,让人一眼看上去感觉像一个正常的温室大棚。”
北京郊区生态农庄的投资与风险
2008-08-2610:16:10来源:《小康·财智》作者:范颖华进入论坛>>
厨卫齐全,51平方米的一室一厅;231平方米的蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。30年的使用期,总共售价24万。如果不是没有房产证,只有一张20年或50年的租期合同,足以让城市中被房价所压的市民为之垂涎。正是看中了这里面的商机,在北京郊区,如此的生态农业投资正在悄然流行。
温室、大棚边的“样板间”
从北京城区的立汤路往北走,越过两边的绿野,驱车不到一个小时的车程,在昌平区兴寿镇肖村昌金路拐角的左侧,就可以看到一片规划整齐的“小区”。
进入“小区”,有专门的保安、物业看守,笔直的水泥马路,以及联排的住宅小独栋。如果不是每户人家的住宅旁都多出一个玻璃温室、大棚——里面生长着郁郁葱葱、讨人喜欢的黄瓜、豆角——的话,几乎和一个普通住宅小区没有任何区别。
为了方便前来看房者对“小区”规划有更直观的了解,这里也有1:1比例的“样板间”,就建在温室、大棚旁边。
但是,这个小区对外的称谓是北京市肖村都市农业种植合作社。这里的100多户业主虽然清一色都来自城区,但绿油油的蔬菜大棚,现代化的电脑灌溉,忙忙碌碌的种植人员,似乎还昭示着,这里是一个合乎规定的农业生态园。
7月底,当记者前往昌平区调查采访时,该都市农业种植合作社的负责人告诉记者,只要一次性付19.8万元,就能用“土地承包”的方式获得一个200平方米左右的玻璃温室,231平方米的钢架蔬菜大棚,外加一个160平方米的露天院落。租期为30年。
如果再交4万元,公司还可以帮业主建造一个和样板间一模一样,50平方米左右的一室一厅。里面水电,厨房，卫生间,上、下水齐全。“只要不改变房屋的结构、大小,业主还可以根据自己的喜好,自己装修。”该都市农业种植合作社负责人称。之后,每年只需要交纳2500元的土地建设费即可。
园区要求业主唯一硬性的条件就是,房子旁边的蔬菜大棚不能闲置。业主可以选择自己种,也可以让生态园的工作人员代替打理,将来的收入按照业主和生态园6:4分成。
该都市农业种植合作社总共200亩。共设计了出租单元150户。该合作社负责人透露,目前生意还不错,每天来看房的人很多。“150套,已经订出100套,今年10月份就可以全部入住。”
最长可“住”50年
在顺义潮白河岸边,靠近京平高速公路沿河出口,有一个农业生态观光园。记者了解到,为了吸引客户,该生态园自己统一建好了54平方米的水、电、暖齐全的房屋,外加360平方米的蔬菜大棚(其中露天绿地100平方米),售价18万元,租期25年。除此之外,每年只需要交纳2000元的物业费即可。温室大棚的利益分成是业主和观光园7:3。
而且,租赁年限和面积也可以灵活掌握。54平方米的房子,租期延长至30年的话,21万元;租49年总价款增加至26万元。该公司人士向记者介绍,如果在54平方米的基础上,适当增加价款,加盖3、4平方米,还可以将目前的一室一厅改为两室一厅。“如果这样还觉得小,还有大户型——建筑面积在135平方米。条件是附带2亩以上的大棚。租期25年的话,价位是36万。”
事实上,在北京的郊区,尤其是顺义、通州的潮白河两岸,昌平小汤山这样的自然环境优美,交通便利的区域,类似的生态农庄悄然成风,形式也大致雷同。
在同一个地方,此类的生态园也扎堆。甚至一家类似的生态园刚刚开始招租,附近另一家就把前者的合同文本直接拿到后,自己再去克隆一个出来。
就在距离小汤山镇昌金路旁的“北京市肖村都市农业种植合作社”不远,驱车大概5华里的距离,还有一家兴寿镇崔村办的农业生态园。虽然距离前者,这里离北京城区更远了些,但价格更为便宜。
该生态园有230多亩。在每户800平方米的面积里,包括:143平方米的生活区、300平方米的种植园,外加上300多平方米的蔬菜大棚。同样是30年的租期,总共仅需13.8万元。
记者采访得知,如果再加上5万元,也可以在143平方米大的生活区里建一个80平方米左右的“住宅居室”。以后,每年只需交纳1800元的地租和水电费即可。大棚里的产品也同样是6:4分成。
这个生态园的经理告诉记者,去年这个时候,自己的项目售价还只是8.3万元,但今年涨价了,因为周围的类似生态园的行情都在看涨。
农庄=高尔夫球场+垂钓园+采摘园
虽然没有产权,只有一纸的长期承包租赁合同,但有一块属于自己侍弄的土地,和城市中住宅毫无二致的设施齐全的居室，对城市人还是一种诱惑。从性价比上讲,毕竟在这个房子上的花费要比北京4环内的房子首付还要少。此外,这里还有更新鲜的空气和安静宜人的环境。这吸引着每一个城市中的人。
据顺义潮白河边的生态观光园负责人透露,该园15万平方米,总共150户,目前已经入住30户。“来买的客户主要是城里的市民,为了自己周末休闲度假用,或者父母养老。当地农民是买不起的。有些客户是首都机场的退役飞行员。”
该生态园几步之遥便是水草葱茏的潮白河。生态园的业务员在游说前来看房的客户时,这里是必带的参观地。
由于临近京平高速公路,开车的话,交通还算便利。即便如此,该观光园的负责人向记者表示,将来,观光园中还将有超市和绿色餐厅。“公司还试想,如果园区里住有退休医生的话,还可以组建一个医务室。”
为了吸引更多的城市人前来“买房”长期租住。有先见的一些生态园的“农民们”也在增加自己农庄的高附加值,以便招揽更多的客户。
一亩私人农庄+垂钓园+明星体育公园+高尔夫球场+采摘园=25万;小汤山隐园农庄,梦想之家,环境优美,物业完善。这是同样位于小汤山的一家农庄用手机短消息形式发送的“广告”。
这家农庄位于小汤山四海路东侧,总共600亩大小。目前,门口依然还挂着某高新科技发展公司的牌子。
该农庄的销售人员告诉记者,“25万买20年的租期,并不贵。”因为在他们看来,这不但能得到一个2卧1室1卫1厨的80平方米住房、200平方米的温室大棚、284平方米的独门独院;在农庄里还正在建一个600平方米的高尔夫练习场,还有只对业主开放的采摘园、垂钓园和体育健身公园、网球场。
“将来农庄外面要拉上围墙,有专门的物业负责安保,和一个高档社区没有两样。”销售人员称,25万目前只是起步价,将来还有上涨的空间。因为来看房的人络绎不绝,第一期的130户已经预定出不少。
政策范围内挤出的“乡间住宅”
仿佛是为了某种程度上的谨慎起见,各家生态园都不公开打广告,而是靠口耳相传,客户互相举荐,或者发手机短信广告。对外的称呼也都是清一色的“农业生态观光园”、“农业种植合作社”或者“种植业配送中心”,等等。
甚至在各家农庄与客户签订的承包合同上,表述也都很相似。“响应国家关于建设社会主义新农村的政策......发展生产、生态、旅游、休闲为一体的现代化农业......让城市市民享受乡村田园生活。”几乎是每家合同中必备的关键字眼。
在实际操作中,各家生态园也极力把自己和政府正在打压的乡村小产权房撇清界限。
“这绝对不是房地产项目。我们整个园区都是搞生态农业的。不是买卖土地,而是租赁温室大棚。”一家“农业种植合作社”的负责人向记者辩解,“之所以敢开发这些农庄,项目都是以农业大棚名义立的项,经过了村、镇、区的层层批复。”
他也承认,对每户来租赁大棚的业主,合作社都会事先声明:“温室和大棚不能荒废,至少要种些东西,如果没有时间或兴趣,我们可以帮着打理。”
不但对温室和大棚的种植进行限制,一般的生态园农庄会把住宅居室的面积牢牢限制在50平方米左右。虽然每户出租大棚的面积都在好几百平方米以上,但合同中就列明:不允许加盖或加层,乃至大范围地改变居室外观。
“唯一的变通方式就是,你可以通过增加更大面积的温室和大棚来增大自己的住宅居室。”潮白河边的一家生态观光园负责人这么告诉记者,他们的方式就是大户型可以建到135平方米,但条件是附带2亩以上的大棚。在该园区,普通的规划都是一户面积1亩左右,配一个小居室。
据了解,每家生态园都把建筑面积控制在整个园区面积的5%至8%。这些示范园的立项都是在农业耕地上的政府温室大棚扶持项目,经过当地政府的立项、验收。
北京市政府顾问、中国农业现代化研究会副理事长袁士畴说,根据国家相关土地法规和有关政策,为了农产品的集中整理、包装和粗加工,是可以在整个用地上的5%至10%的范围内建造临时工作间为农业服务的。“但并没有统一对温室、大棚等设施农业、示范农业中工作间等辅助用房做具体面积限制。”
在北京周边的上述生态园中,居住面积操作上,几乎都是当地区级政府中的农业管理部门在变通掌握。中国农业科学院农业经济研究所教授蒋和平在接受《小康•财智》记者采访时称,“全国各地也都是如此,农业部等主管部门也并没有制定统一标准。温室大棚配备工作间,主要从考虑冬季的农业生产角度考虑的,只要求简易、实用。”
因此,从某种意义上,在每一家农业示范园里,不乏有些人纯粹是为了获取一个在城市里如此便宜的价位是绝对难以买到的30年居住权。但就整个园区看来,他们确实在规划之初就让自己在符合国家的现行土地政策和农业政策的许可范围内发挥想象力——统一的规划、住宅的现代化乃至后期的物业配套,尽量让每种想法的人住在这里都感觉宜居。
“想想看,你自己在家门口的菜园里种植蔬菜吃,会是什么感觉。”一位示范园的负责人如此对记者说。
位于兴寿镇崔村的农业生态园同时也是昌平区的蘑菇养殖基地。作为农业项目,除了政府的扶持,还需要更多的资金投入。“即便我们是把温室大棚租给城里人,这也是让他们参与农业示范园区的建设。”该生态园经理称。
补贴拉低农庄投资成本
农业示范园热的大背景是北京乃至全国各地,政府对设施农业的扶持力度正在逐步加大。
所谓设施农业就是通过温室大棚等高科技的基础建设,进行高效生产的农业发展模式。2006年4月24日,北京市涉农八部门联合下发《关于发展设施农业的意见》,提出大力扶持发展设施农业,并明确了扶持条件和扶持内容。
该意见规定,“北京各区县全年新增设施总面积在5000亩以上,且区县有鼓励新建设施农业发展政策的,将被作为市级重点扶持区县予以扶持。”
《小康•财智》记者从北京市农委信息中心获取的数据显示:截至目前,北京市已发展设施农业27万亩,从今年起至2012年,全市每年还将新增设施农业4万亩,市财政还将每年投入补助资金6亿元用于发展设施农业。
北京市农委一位负责人向《小康•财智》记者透露,“2008年全市的补贴标准是:按照规模不同,对新建符合要求的日光温室,每亩以奖代补扶持1万元至2万元;钢架大棚,每亩以奖代补扶持4000元至6000元。具体到区县,加上其他扶持政策,比这个数目还要高一些。”
为鼓励温室、大棚建设,顺义、昌平等区县政府农委、财政局都下发了对各自属地设施农业的补贴标准。
粗略算下来,一座200亩左右的生态园,经过区农委、财政局等单位组成的验收组验收合格后,即可获得数百万元的补贴。顺义一家生态观光园负责人透露,从投资成本上说,由于补贴的可观,拿地的钱,其实已经可以忽略不计了。主要的成本还是在建设生态园里面的住宅设施、餐厅等公用设施方面。
以该生态园为例,一座54平方米住宅面积的出租单位建设成本在7～8万元,售价在18万元左右。比起种植农业,公司的投资成本将可以很快收回。
记者了解到,该生态园注册的公司,其身份就是主要经营蔬菜、水果配送,供应北京各大超市、宾馆饭店。在该公司办公室的墙壁上,还陈列着农业部、北京市农委为其颁发的安全食品认证、无公害蔬菜认证。
“公司的打算就是,利用这些出租单位的收益,迅速把投资成本收回来,接着做纯粹的温室蔬菜、水果。”该生态园负责人表示,毕竟,后者还是更擅长。
家住北京德胜门外的吴先生也看到这其中的商机。吴先生的父亲退休后一直在老家昌平区兴寿镇的农村生活,通过村里的关系,吴先生承包了40亩地。租期为30年。他透露,“2007年,当时拿地时,一亩地还不到1000元。现在高的已经涨到了2500元一亩。”
最初,吴先生把地里的温室大棚建好以后,便分别按棚租给一些公司和城里的单位。这些单位把此当自己菜地,自己种菜。一般租期并不长,大致都在3到5年左右。
对比周围别的生态园的一次性30年的“居住加种植”模式,他也按捺不住了。当然,让他担忧的地方就是,仅凭自己有限的资金和管理能力,万一投资了以后,“一百套仅出租三、四十套,成本收不回来,也是一个问题。”
目前已经投资了类似生态园的人士向《小康•财智》记者透露,从村里拿到地也是一门学问,目前的价格都不是绝对透明的。租多少年,该收多少钱都不是明码标价,这也为将来双方的纠纷埋下隐患。
政府暧昧的支持态度
每个农庄、生态园有信心的动力更多还在于当地政府的支持。
昌平区农委相关负责人告诉《小康•财智》记者,根据设计图纸上的生产标准和建设标准,由相关单位组成的验收组每年年底也会进行检查。“可能会有一些生态园并不是真正热心发展农业。但只要生态园是按照规划在种植蔬菜、花卉,是挑不出毛病的。”
该官员也表示,政策只能正面引导绝大多数的生态园致力于设施农业的发展。对现在“居住加种植”做法,法律并没有明文规定禁止。
记者从小汤山四海路上那家挂着“高新科技发展公司”的农庄负责人口中获悉,该农庄不仅是政府花大力气扶持的草莓园。在当地政府所倚重的每年一度的草莓节上,农庄还是接纳外来参观的定点单位。这些细节,足可见地方政府对这件事看法和定性上的暧昧。
该公司之前是昌平区小有名气的林业、苗木种植公司,正是看中了生态农庄的商机,在拿到了政府的批文,顺利在村里租到了地以后,该公司才决心投资。
“我不是给你夸海口,如果将来不是因为违法行为,而遭政府取缔,我敢在合同里给你写上双倍赔偿损失。”该负责人要给记者打“保票”。
有一位投资农庄的人士向记者坦言,如果纯粹在农村搞设施农业、生态农业,在高投资下,效益不高而且回收慢,与开发能招揽城里来的有钱人居住的农庄相比,当地村民和政府会选择哪一种,结果显而易见。
就在那个“高新科技发展公司”农庄里,农庄负责人透露,前期已经投资了三千万来建设物业楼,用于将来的农庄管理和温室大棚的日常打理。这对于当地农民自己发展温室来说,是不可想象的。
顺义潮白河岸边的生态观光园负责人还向记者展示:公司在当地开发农庄以来,村里已有几十个村民被安排进入农庄,平均每人月工资1500元;平时,公司还为村民出资修马路,搞义诊。“这些都是在帮助当地农村建设,如果我们不来搞农庄,这些地里种的还会是价格低廉的麦子。”
生态园投资有无风险？
但是,专家们看上去更冷静。蒋和平认为,真正的设施农业是和目前这种做法有本质上的区别的。农业科技园、生态园的资金投入应该主要是用于生产。这才是政府政策补贴的初衷。一旦政府察觉到发展过程中出现偏差,今后的补贴可能会有所调整。
“温室农业,本身的投资是低廉的。但生态园一旦做起了房产、物业的这一块,未免牵扯更多的投资和精力,无形中也就加大了农业投资的成本和风险。”蒋和平在接受《小康•财智》记者采访时说。
袁士畴表示,虽然在目前,“居住加种植”还没有被决策层明确定义为违规建房,但它投资模式最大的风险就是——“毕竟是偏离了农业用地中耕地的根本性质。一旦遭遇农业政策调整,这种承包租赁合同的法律效力将是无力的。”
在与生态园签订合同时,都市农业种植合作社的每一个销售人员都会很负责地提醒客户,这是一份土地承包合同,30年过程中也会有风险存在的。
在该合作社提供的土地承包合同里,还明确注明:“如遇政府征地、拆迁,甲方(合作社)同意拆迁方地上建筑物及附属设施的赔偿全部归乙方(客户)所有。”
通常的签约模式是:合同是客户与生态园签,和村里的集体单位不产生关系。如果客户需要,生态园也会把自己与当地所在集体单位签订的土地承包合同副本复印一份给客户。
为了让有意向的客户放心,生态园也会不断地安抚客户,从政策层面说,生态园区的土地都是基本农田。也就是说,被政府征用、划拨的可能性要远远小于其他土地。
为了促使更多的投资致力于设施农业生产,解决根本的土地租赁合法化问题,政策决策层也正在试图研究更为变通的促进土地流转的可行性办法。
在占北京市设施农业面积60%的大兴区,当地政府正在鼓励农民调换土地,以建设规模化统一、规范的温室大棚。这些仿佛都是生态农业投资利好的消息。
根据我国现行的土地管理法,集体土地承包给该集体之外公司或个人,承包期限可以由合同约定,这也就意味着租赁合同期限可以逾越通俗意义上的30年大限。
有人走得更远
有投资风险分析人士认为,只要不去从根本上触动、扭曲现有的设施农业政策,把主要精力用于温室、大棚农业生产,不是过多致力于擦边球——“住宅”的销售和管理,生态农业还是有投资的空间和前景的。
然而,在北京的郊区,各个农庄正在边风风火火投资,边揣摩决策层态度,小步试探前行时,有人却走得更远。
在北京通州的姚辛庄,靠近京沈和京津塘高速,一座320亩、计划入住231户的“欧式独栋庄园”正在日现雏形。
在每户289平方米的面积上,除了一个84平方米的温室,134平方米的院子,还有一个占地60平方米,居住面积130平方米的两层小独栋。交纳60万元的建造费后,每年只需再交4800元的租金,就可获得50年的租期。
该农庄还许诺,这里是公司化经营管理的豪华物业。在其招揽顾客的广告词上写着:“享有健康,拥抱财富,京东运河独辟一处休闲居住、养生耕种为一体的欧式独栋。”
虽然,该农庄同样声称,自己是农民以土地入股的都市农业;也遵循着“管理用房建设占温室大棚面积10%以内”尺度的行业潜规则;同样是出租土地,而不是出卖房子。甚至,农庄的负责人还向记者展示自己50年的土地使用权证书、公证处的证明,以及通州区政府发布的林林总总的有关文件。
但他的若干同行们依然很忧虑。一位农庄的老板认为,在示范农业、设施农业的范畴内,开发、投资有创意的农庄仍有余地。但没必要去过分挑战政府的极限——比如在建筑面积上大做文章,然后大肆抛售豪华住宅。“某些人走得太远,会连累其他人,殃及整个行业。”
仿佛,前车之鉴,并不遥远。2008年7月8日,国土资源部通报了全国10起典型土地违法案件。其中一起便是:辽宁省查处的大连市旅顺口区双岛樱桃园非法占用基本农田案。
国土资源部在通报中陈述的详情是:2006年5月,邓某承包大连市旅顺口区张家村147亩耕地。然后以建双岛樱桃园设施农业为名,非法占用其中22.92亩基本农田建设别墅165栋,并对外销售。
最终,该樱桃园遭遇的结果是:限期拆除非法建筑物,恢复土地耕种,并处以耕地开垦费2倍的罚款。
一位行事更为低调的农庄负责人告诉记者,对于他们来说,非但不敢搞两层小楼,就是业主不在农庄的温室里种蔬菜、花卉,他们都会代为补种上。“至少,你要在政府搞航拍时,让人一眼看上去感觉像一个正常的温室大棚。”