浅谈中国房产新政策
摘要：
回顾中国房地产行业的发展，研究时下房产市场的状况，简单阐述史上最严厉房产新政策的出台背景与内在原因，结合近期出台的房地产新政策，对比以往房产政策的执行重点、对房地产市场的影响和房价同比增长幅度与居民收入提高幅度之间的关系，分析房产新政策的执行力度、执行重点及其可行性，探讨房产新政策将给中国房地产行业带来怎样的影响、中国房地产行业的发展趋势及房产新政策执行过程中可能遇到的问题与困境。
关键词：
房地产、政策、国十条、房价
引言：2010年最饱受争议的话题是什么？理所当然是房价。人们想要了解中国房地产市场的发展前景与房价的未来走势，就必须要深入的理解的中国的房地产政策与政策的执行重点与执行力度。
一、中国房地产业的发展与现状
1997年面对前所未有的亚洲金融危机，朱镕基总理面临着除了启动内需之外，别无选择的局面。学术届很多专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。
从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用房只占年住房建设总量的5%左右，这五年建的廉租房总合，只占住房建设总量的1%左右。在住房建设连年大发展的情况下，出现建设保障性住房进度缓慢的事实证明，在处理加快住房建设和解决低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。
2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表讲演后回答提问时说，改革开放30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大意见。
温家宝总理还说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住的上房。而高档住房，则主要靠市场调节。此后一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。
然而，中国房价上涨的压力依然很大。
2008年突如其来的全球经济危机使中国房地产行业陷入泥潭中。房价大幅下降，中国经济也面临极大的挑战。政府投入四万亿希望能拉到经济增长。政府投入的大量资金没有流入实体经济与之相反流入了虚拟经济，经济回升的同时也给中国带来了严重的通胀危机。
2009年房价疯涨，一方面是因为08年房产市场萎缩，市场供给减少，使得09年房产需求大幅上涨，另一方面是因为通胀压力很大，人们希望通过实物来保值。
从1997年结束福利分房，房地产成为国民经济的支柱产业开始，房价涨落，调控政策就成为中国经济独特的景象。一次次调控，人们担心的金融体系崩溃没有成为现实，房地产行业一次次经历波折，中国经济也依然保持着可观的增速，只是普通人的安居梦想却渐行渐远。
2010年初的全国“两会”，温家宝总理所作的政府工作报告这样说：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”3月6日，沪上媒体《东方早报》头版头条用来这样两句话：今年房价肯定是稳定的！总理都说了不稳定不行！
如此斩钉截铁之语并非《东方早报》杜撰，而是住房和城乡建设部部长姜伟新所说。这位部长说，“肯定行！不行也得行！”，“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施，这都是各个方面共同起草，总理最后定的。”
而3月15日，“两会才结束”，《21世纪经济报道》报道，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心二楼大厅，北京大小开发商，房地产行业人士齐聚于此，见证了2010年第一个“地王”的诞生。
此间一系列“地王”的诞生，不仅迅速拉高了周边房价，并带动了整个北京的“楼市狂欢”，与此相关的房租价格跟着上涨。
央视评论员白岩松在3月17日的《新闻1+1》中迅速跟进这一话题，称“央
企‘地王’给总理的报告上眼药水，三个‘地王’接连创出高价，而且还没建楼，价格就已经高出了二手房，甚至比旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算”。
2010年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，这是一个历史新高。相比于去年，2009年全年涨幅1.5%的数据，这个数字被认为是“比较合理”的统计结果。“两会”结束第二天，北京地王记录一日被刷新数次，显然这突破了决策层对房价“忍耐”的极限。——总理都说了房价要稳定，还能不稳定？而总理说了算还是总经理说了算？这是一个新的逻辑起点。
因此，4月14日，最严厉的新一轮房产调控政策的出台也就不出人意料了，诸多业内人士认为，这在很大程度上涉及到了政府的执政信用和执政能力的问题。
二、中国房产新政策
在讨论新政策之前先回顾一下我国历年的房产政策，从这个过程我们可以更加新的房产政策的严厉之处、优势和不足。
（一） 历年房产政策回顾（以2010年两会为界）
国八条
颁布时间：2005年4月28日
出处：国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”
政策基调：稳定房价
措施：比较单纯的关注房价问题
市场影响：房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题（大城市房价上涨较快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。
国六条
颁布时间：2006年5月17日
出处：国务院常务会议通过的《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》
政策基调：稳定房价
措辞变化：政策从2005年的“全面开花”与2006年的“精确制导”过渡，
措辞更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地、金融两个领域扩大到运用等更多手段。
市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地，人力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。
国四条
颁布时间：2009年12月4日
出处：国务院常务会议提出的四条新政。
政策基调： 遏制房价过快上涨
措辞变化：从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前的调
控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”
市场影响： 被视为打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国十条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。
国十一条
颁布时间： 2010年1月10日
出处：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
政策基调：遏制房价过快上涨
措辞变化：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场的调控，稳定市场预期。
市场影响：政策有利于抑制短线炒家，正面作用毋庸置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威胁难比2007年，市场在经过一段观望后重新复活。
房产新政策
4月14日 国务院常务会议决定提高二套房贷首付比例，拉开了新一轮楼市调控的大幕。
4月17日 国务院发布“国十条”遏制房价过快上涨，外界称之为“新国十条”
新国十条
一、建立考核问责机制
住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、实行更为严格的差别化住房信贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
三、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
五、增加居住用地有效供应
房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
六、调整住房供应结构
各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
七、加快保障性安居工程建设
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套
的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。
八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
九、加大交易秩序监管力度
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
十、完善房地产市场信息披露制度
各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
三、新政策对房地产市场的影响
自4月中旬开始，政府推出一系列房地产调控措施，国内许多城市的房地产市场骤然降温。退房潮、观望潮、打折促销等现象也开始出现。
政策出台后三周，多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑，至政策出台后第三周（5.1-5.7）重点城市成交面积环比整体呈显著下降趋势，接近三成城市下跌幅度超过50%，宁波降幅最大达71.64%，十大典型城市成交指数环比降幅达14.36%，除北京、杭州、成都成交环比上升以外，其余城市均有一定程度的下跌。“五一”期间房展会冷清，市场观望氛围浓厚。
随着新政的出台，购房者心态微妙变化，市场火热态势受到抑制，成交下行，但房价尚未全面调整，仍未出现大范围的降价促销现象，多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘的策略。从“五一”期间典型在售项目来看，多数项目仍保持前期的价格水平。从采取优惠促销的项目来看，多数项目也仅仅是小幅折扣，优惠幅度集中在9.7到9.9折之间，并没有大幅降价的态势。
出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前资金充裕，并不急于降价回笼资金。
有关专家预计市场量价表现会经历三个过程。
第一个阶段，市场观望期，成交率降低，价格尚未有较大变化。
第二个阶段，价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长。由于此次政府调控的态度异常坚决，所以房价会出现一个回落的阶段。政府一方面通过信贷坚决抑制恶意炒房，一方面加强监管，从各个产业环节打压催动房价上涨的因素，同时加大市场供应，从改变供求关系来对高房价施加压力。可以预见，只要新政能够贯彻落实下去，房价出现回调几乎不可避免。
第三个阶段，市场将会在第二阶段基础上有所回转。房地产行业对国民经济的重要支撑作用不会在短时间内被彻底否决，因而第三阶段何时到来与调控政策何时退出或放宽密切相关。房地产行业一味地萧条不振显然也不是政府愿意看到的情况，相信一旦调控的目的达到了，政府将适时收手，被抑制的部分投资需求将再度激活，市场进入回暖期。
目前处于“成交量率先萎缩，价格僵持”的第一阶段。
四、房产新政策执行过程中的不确定因素
一、持久性
以“国十条”为核心的一系列房地产调控组合拳出台后，房地产市场出现了一些变化：成交量萎缩，市场观望情绪增加，北京、上海、深圳等一线城市或明或暗的打折优惠重出江湖。但这不意味着房价就此平稳。如果此次调控韧性不够，时间不够长的话，房价就会可能重蹈过去的覆辙，“越调越高”。
首先，从房产开发商角度考虑。
作为资金密集型企业，房地产开发商持有的资金量成为其应对调控的重要手段。分析地产上市公司公布的一季度报告就会发现，短期内开发商的资金状况均较为乐观，国内大开发商目前还没有套现的急迫性。2009年我国房地产销售额高达4.4万亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅的销售额增幅更是高达80%；全国商品住宅的销售均价上涨25%。这给地产开发商积蓄了力量。
宽松或适度宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市。2009年房地产业财务账上的“本年资金来源小计”是5.71万亿元，增长44.2%，增幅创了自1998年以来的历史新高。其中，来自国内银行的贷款增长了48.5%。今年虽然贷款规模有所减小，但与2007年底月均3740亿元的规模相比，今年年底前的月均新增贷款额为5440亿元，规模还是偏大。三是地产开发商通过股权、信托、私募等多种方式不断在境内外上市融资圈了不少资金；再加上不少开发商在前期囤积了不少土地和楼盘，今年不会急于拿地，就更没有资金之忧了。
其次，从炒房客角度考虑。
炒房客在房价上涨的过程中充当着相当重要的作用。近期新房产政策对其打击作用也是相当显著的。但新政策对炒房客的打击能否持久，这就取决于银行的执行能力了。目前，不少业内人士对此表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是„坚决执行‟，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些„灵活‟的对策。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕坦言。
再次，从地方的角度考虑。
目前国内地方版的楼市调控政策有陆续出台之势，但有舆论认为，由于地方与中央在相关利益诉求上不尽一致，虽然中央严令有加，而地方则表面顺从呼应却可能阳奉阴违或留有政策后门，恐使中央调控初衷难以有效实现。也有人担心中央与地方会有政策博弈，最终或共走平衡木。
这其中有一个重要问题就是，地方政府为了自己土地财政的利益，不愿收紧房地产市场。因为打压房价的结果，是地价拍不上，这将导致土地财政断流，对地方机动财力将是个很大损失。地方政府过去一直不愿这么做，皆为利益驱动所致。
本次中央空前的楼市新政，因为搞了问责制，因为和地方官的官帽紧密关联了，所以迫于中央的强大压力，地方只能积极响应中央方针和中央一致打压房价。但过一阵子如果压力不再像现在这样大，地方政府还会再积极去做吗？因为不符合地方利益，所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态，也因此做与不做，多做与少做，都和压力大小密切相关。强压之下，无奈之时，甚至有可能对中央政策进行调整变形。
所以持之以恒、连续作战，不能中途而废或左右摇摆就变得至关重要了。
二、打击投机行为的力度
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，外界称之为“新国十条”，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的措施。在国家严厉政策的威慑下，一些投资客担心市场高位跳水，开始部分往外放盘。也有一些中介公司和专家表示，目前深圳市场上放盘增加的现象，只能说明有一些炒房客确实在出货，但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。
炒房客的主要资金来源是银行，玩的就是以小搏大的金融杠杆游戏，可以说银行资金是众多炒房客的“生命线”。因此银行执行楼市调控力度的大小、是否能拧紧信贷“水龙头”，是调控能否取得成效的决定性因素。
现以深圳为例，目前建行、招行等深圳分行相继表示将严格执行国务院新政——以家庭为单位计算二套房，执行五成以上首付、利率1.1倍以上，90平方米以上首套房贷款首付也提高到三成。4月21日，深圳发展银行称，除明确严格执行国务院房贷新政以外，还规定“对第三套及以上住房贷款业务原则上暂停接受”，其中深圳是暂停状态，其他城市允许的话也要提高到首付5.5成以上、利率1.2倍以上。这是深圳第一家明确规定暂停多套房贷的银行。最近一些调查者以购房者的身份走访了深圳一些银行，结果发现，其执行力度之大前所未有，但仍然有不少“暗门”可以被炒房客利用。
一种办法是通过个人消费贷款的方式借贷购房。具体做法就是将首套房进行抵押，在银行以消费贷款的名义申请贷款。一般来说，个人消费贷款只能用于买车、装修等，而不能用于买房。但是，银行监管毕竟不能做到万无一失，一些炒房客拿到贷款后就可能进入楼市。
目前各家银行都推出了五花八门的贷款项目，如果炒房客要贷款补充首付，或者缴付月供的话，他完全可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，而银行和其他金融机构出于自己盈利发展的考虑，大多不会拒绝。
三、内外部环境压力
近期国际经济形势不乐观，希腊债务危机余波未了，葡萄牙、西班牙又连拉警报。而且进入5月份后，全球市场除了黄金、美元和日元上涨之外，股票、大宗商品、石油都无一例外的呈现暴跌态势，全球都被笼罩在金融市场可能出现二次探底的阴霾中。与第一季度的高速增长相比，今后我国经济存在降温的趋势，一旦固定资产投资因为房地产低迷而出现快速下跌，外部需求亦因为国际环境恶劣再次萎缩，那么，接下来再出台更为严厉的调控政策就基本不可能了，目前的政策甚至存在反转的可能。
结语
那么，房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，这还有待事实验证，但有一点不得不提，那就是房地产理性回归仍期待调控持久战。让我们大家试目以待吧！
参考文献：
[1]温家宝 .2010年政府工作报告，2010,(3)
[2]国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，2010,(3)
[3]国家统计局 .1-3月全国房地产市场运行情况，2010,(3)
[4]李乐 . 高层为何‘震怒”,2010,(4)
[5]李乐 . 房改遗憾：高房价的制度成因，2010,(5)
[6]刘满平 . 金融手段压房价强而不久，2010,(5)
[7]杨秀红 .房产新政击垮股市，2010，(5)
[8]王虎 . 政策纪律与政策艺术，2010，(5)
[9]黄玫 . 楼市新政精确打击能否命中炒房客，2010，(5)
[10]新华网 . 准备金率上调凸显落实房地产调控意图，2010，(5)
[11]王建 . 中央楼市政策或被地方调成变形，2010，(5)
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浅谈中国房产新政策
摘要：
回顾中国房地产行业的发展，研究时下房产市场的状况，简单阐述史上最严厉房产新政策的出台背景与内在原因，结合近期出台的房地产新政策，对比以往房产政策的执行重点、对房地产市场的影响和房价同比增长幅度与居民收入提高幅度之间的关系，分析房产新政策的执行力度、执行重点及其可行性，探讨房产新政策将给中国房地产行业带来怎样的影响、中国房地产行业的发展趋势及房产新政策执行过程中可能遇到的问题与困境。
关键词：
房地产、政策、国十条、房价
引言：2010年最饱受争议的话题是什么？理所当然是房价。人们想要了解中国房地产市场的发展前景与房价的未来走势，就必须要深入的理解的中国的房地产政策与政策的执行重点与执行力度。
一、中国房地产业的发展与现状
1997年面对前所未有的亚洲金融危机，朱镕基总理面临着除了启动内需之外，别无选择的局面。学术届很多专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。
从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用房只占年住房建设总量的5%左右，这五年建的廉租房总合，只占住房建设总量的1%左右。在住房建设连年大发展的情况下，出现建设保障性住房进度缓慢的事实证明，在处理加快住房建设和解决低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。
2007年11月，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表讲演后回答提问时说，改革开放30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大意见。
温家宝总理还说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住的上房。而高档住房，则主要靠市场调节。此后一系列构建中国保障性住房体系的文件相继出台。
然而，中国房价上涨的压力依然很大。
2008年突如其来的全球经济危机使中国房地产行业陷入泥潭中。房价大幅下降，中国经济也面临极大的挑战。政府投入四万亿希望能拉到经济增长。政府投入的大量资金没有流入实体经济与之相反流入了虚拟经济，经济回升的同时也给中国带来了严重的通胀危机。
2009年房价疯涨，一方面是因为08年房产市场萎缩，市场供给减少，使得09年房产需求大幅上涨，另一方面是因为通胀压力很大，人们希望通过实物来保值。
从1997年结束福利分房，房地产成为国民经济的支柱产业开始，房价涨落，调控政策就成为中国经济独特的景象。一次次调控，人们担心的金融体系崩溃没有成为现实，房地产行业一次次经历波折，中国经济也依然保持着可观的增速，只是普通人的安居梦想却渐行渐远。
2010年初的全国“两会”，温家宝总理所作的政府工作报告这样说：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”3月6日，沪上媒体《东方早报》头版头条用来这样两句话：今年房价肯定是稳定的！总理都说了不稳定不行！
如此斩钉截铁之语并非《东方早报》杜撰，而是住房和城乡建设部部长姜伟新所说。这位部长说，“肯定行！不行也得行！”，“下一步会有更为细化的遏制房价上涨的系列措施，这都是各个方面共同起草，总理最后定的。”
而3月15日，“两会才结束”，《21世纪经济报道》报道，位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心二楼大厅，北京大小开发商，房地产行业人士齐聚于此，见证了2010年第一个“地王”的诞生。
此间一系列“地王”的诞生，不仅迅速拉高了周边房价，并带动了整个北京的“楼市狂欢”，与此相关的房租价格跟着上涨。
央视评论员白岩松在3月17日的《新闻1+1》中迅速跟进这一话题，称“央
企‘地王’给总理的报告上眼药水，三个‘地王’接连创出高价，而且还没建楼，价格就已经高出了二手房，甚至比旁边的商品房，有的时候你在想，是不是总理说了不算，总经理说了才算”。
2010年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%，这是一个历史新高。相比于去年，2009年全年涨幅1.5%的数据，这个数字被认为是“比较合理”的统计结果。“两会”结束第二天，北京地王记录一日被刷新数次，显然这突破了决策层对房价“忍耐”的极限。——总理都说了房价要稳定，还能不稳定？而总理说了算还是总经理说了算？这是一个新的逻辑起点。
因此，4月14日，最严厉的新一轮房产调控政策的出台也就不出人意料了，诸多业内人士认为，这在很大程度上涉及到了政府的执政信用和执政能力的问题。
二、中国房产新政策
在讨论新政策之前先回顾一下我国历年的房产政策，从这个过程我们可以更加新的房产政策的严厉之处、优势和不足。
（一） 历年房产政策回顾（以2010年两会为界）
国八条
颁布时间：2005年4月28日
出处：国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”
政策基调：稳定房价
措施：比较单纯的关注房价问题
市场影响：房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题（大城市房价上涨较快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。
国六条
颁布时间：2006年5月17日
出处：国务院常务会议通过的《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》
政策基调：稳定房价
措辞变化：政策从2005年的“全面开花”与2006年的“精确制导”过渡，
措辞更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地、金融两个领域扩大到运用等更多手段。
市场影响：政策被逐渐架空，高价卖地，人力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。
国四条
颁布时间：2009年12月4日
出处：国务院常务会议提出的四条新政。
政策基调： 遏制房价过快上涨
措辞变化：从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前的调
控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”
市场影响： 被视为打压房地产市场的重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国十条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。
国十一条
颁布时间： 2010年1月10日
出处：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
政策基调：遏制房价过快上涨
措辞变化：随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。进一步加强和改善房地产市场的调控，稳定市场预期。
市场影响：政策有利于抑制短线炒家，正面作用毋庸置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威胁难比2007年，市场在经过一段观望后重新复活。
房产新政策
4月14日 国务院常务会议决定提高二套房贷首付比例，拉开了新一轮楼市调控的大幕。
4月17日 国务院发布“国十条”遏制房价过快上涨，外界称之为“新国十条”
新国十条
一、建立考核问责机制
住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
二、实行更为严格的差别化住房信贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
三、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
五、增加居住用地有效供应
房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
六、调整住房供应结构
各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。
七、加快保障性安居工程建设
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套
的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。
八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管
严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
九、加大交易秩序监管力度
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
十、完善房地产市场信息披露制度
各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
三、新政策对房地产市场的影响
自4月中旬开始，政府推出一系列房地产调控措施，国内许多城市的房地产市场骤然降温。退房潮、观望潮、打折促销等现象也开始出现。
政策出台后三周，多数城市市场成交显著下降。政策出台后成交量出现明显下滑，至政策出台后第三周（5.1-5.7）重点城市成交面积环比整体呈显著下降趋势，接近三成城市下跌幅度超过50%，宁波降幅最大达71.64%，十大典型城市成交指数环比降幅达14.36%，除北京、杭州、成都成交环比上升以外，其余城市均有一定程度的下跌。“五一”期间房展会冷清，市场观望氛围浓厚。
随着新政的出台，购房者心态微妙变化，市场火热态势受到抑制，成交下行，但房价尚未全面调整，仍未出现大范围的降价促销现象，多数开发商在此市场背景下采取延迟开盘的策略。从“五一”期间典型在售项目来看，多数项目仍保持前期的价格水平。从采取优惠促销的项目来看，多数项目也仅仅是小幅折扣，优惠幅度集中在9.7到9.9折之间，并没有大幅降价的态势。
出现当前的现象主要有多方面的原因，一是房价对市场变化反应具有一定的滞后性，二是因为各地细则尚未出台，在政策尚未明晰的情况下，开发商采取观望静待的态度；三是因为开发商经过了2009年的火爆销售，当前资金充裕，并不急于降价回笼资金。
有关专家预计市场量价表现会经历三个过程。
第一个阶段，市场观望期，成交率降低，价格尚未有较大变化。
第二个阶段，价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长。由于此次政府调控的态度异常坚决，所以房价会出现一个回落的阶段。政府一方面通过信贷坚决抑制恶意炒房，一方面加强监管，从各个产业环节打压催动房价上涨的因素，同时加大市场供应，从改变供求关系来对高房价施加压力。可以预见，只要新政能够贯彻落实下去，房价出现回调几乎不可避免。
第三个阶段，市场将会在第二阶段基础上有所回转。房地产行业对国民经济的重要支撑作用不会在短时间内被彻底否决，因而第三阶段何时到来与调控政策何时退出或放宽密切相关。房地产行业一味地萧条不振显然也不是政府愿意看到的情况，相信一旦调控的目的达到了，政府将适时收手，被抑制的部分投资需求将再度激活，市场进入回暖期。
目前处于“成交量率先萎缩，价格僵持”的第一阶段。
四、房产新政策执行过程中的不确定因素
一、持久性
以“国十条”为核心的一系列房地产调控组合拳出台后，房地产市场出现了一些变化：成交量萎缩，市场观望情绪增加，北京、上海、深圳等一线城市或明或暗的打折优惠重出江湖。但这不意味着房价就此平稳。如果此次调控韧性不够，时间不够长的话，房价就会可能重蹈过去的覆辙，“越调越高”。
首先，从房产开发商角度考虑。
作为资金密集型企业，房地产开发商持有的资金量成为其应对调控的重要手段。分析地产上市公司公布的一季度报告就会发现，短期内开发商的资金状况均较为乐观，国内大开发商目前还没有套现的急迫性。2009年我国房地产销售额高达4.4万亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅的销售额增幅更是高达80%；全国商品住宅的销售均价上涨25%。这给地产开发商积蓄了力量。
宽松或适度宽松的货币政策使得大量信贷资金流入楼市。2009年房地产业财务账上的“本年资金来源小计”是5.71万亿元，增长44.2%，增幅创了自1998年以来的历史新高。其中，来自国内银行的贷款增长了48.5%。今年虽然贷款规模有所减小，但与2007年底月均3740亿元的规模相比，今年年底前的月均新增贷款额为5440亿元，规模还是偏大。三是地产开发商通过股权、信托、私募等多种方式不断在境内外上市融资圈了不少资金；再加上不少开发商在前期囤积了不少土地和楼盘，今年不会急于拿地，就更没有资金之忧了。
其次，从炒房客角度考虑。
炒房客在房价上涨的过程中充当着相当重要的作用。近期新房产政策对其打击作用也是相当显著的。但新政策对炒房客的打击能否持久，这就取决于银行的执行能力了。目前，不少业内人士对此表示担忧。“结合过去的经验，银行一般对房贷政策的最先反应是„坚决执行‟，然而当其信贷业务萎缩，而又没有找到新的业务增长点，直接导致自身利益受损的时候，总会出现一些„灵活‟的对策。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕坦言。
再次，从地方的角度考虑。
目前国内地方版的楼市调控政策有陆续出台之势，但有舆论认为，由于地方与中央在相关利益诉求上不尽一致，虽然中央严令有加，而地方则表面顺从呼应却可能阳奉阴违或留有政策后门，恐使中央调控初衷难以有效实现。也有人担心中央与地方会有政策博弈，最终或共走平衡木。
这其中有一个重要问题就是，地方政府为了自己土地财政的利益，不愿收紧房地产市场。因为打压房价的结果，是地价拍不上，这将导致土地财政断流，对地方机动财力将是个很大损失。地方政府过去一直不愿这么做，皆为利益驱动所致。
本次中央空前的楼市新政，因为搞了问责制，因为和地方官的官帽紧密关联了，所以迫于中央的强大压力，地方只能积极响应中央方针和中央一致打压房价。但过一阵子如果压力不再像现在这样大，地方政府还会再积极去做吗？因为不符合地方利益，所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态，也因此做与不做，多做与少做，都和压力大小密切相关。强压之下，无奈之时，甚至有可能对中央政策进行调整变形。
所以持之以恒、连续作战，不能中途而废或左右摇摆就变得至关重要了。
二、打击投机行为的力度
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，外界称之为“新国十条”，要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的措施。在国家严厉政策的威慑下，一些投资客担心市场高位跳水，开始部分往外放盘。也有一些中介公司和专家表示，目前深圳市场上放盘增加的现象，只能说明有一些炒房客确实在出货，但并没有出现恐慌性的“抛盘潮”。
炒房客的主要资金来源是银行，玩的就是以小搏大的金融杠杆游戏，可以说银行资金是众多炒房客的“生命线”。因此银行执行楼市调控力度的大小、是否能拧紧信贷“水龙头”，是调控能否取得成效的决定性因素。
现以深圳为例，目前建行、招行等深圳分行相继表示将严格执行国务院新政——以家庭为单位计算二套房，执行五成以上首付、利率1.1倍以上，90平方米以上首套房贷款首付也提高到三成。4月21日，深圳发展银行称，除明确严格执行国务院房贷新政以外，还规定“对第三套及以上住房贷款业务原则上暂停接受”，其中深圳是暂停状态，其他城市允许的话也要提高到首付5.5成以上、利率1.2倍以上。这是深圳第一家明确规定暂停多套房贷的银行。最近一些调查者以购房者的身份走访了深圳一些银行，结果发现，其执行力度之大前所未有，但仍然有不少“暗门”可以被炒房客利用。
一种办法是通过个人消费贷款的方式借贷购房。具体做法就是将首套房进行抵押，在银行以消费贷款的名义申请贷款。一般来说，个人消费贷款只能用于买车、装修等，而不能用于买房。但是，银行监管毕竟不能做到万无一失，一些炒房客拿到贷款后就可能进入楼市。
目前各家银行都推出了五花八门的贷款项目，如果炒房客要贷款补充首付，或者缴付月供的话，他完全可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，而银行和其他金融机构出于自己盈利发展的考虑，大多不会拒绝。
三、内外部环境压力
近期国际经济形势不乐观，希腊债务危机余波未了，葡萄牙、西班牙又连拉警报。而且进入5月份后，全球市场除了黄金、美元和日元上涨之外，股票、大宗商品、石油都无一例外的呈现暴跌态势，全球都被笼罩在金融市场可能出现二次探底的阴霾中。与第一季度的高速增长相比，今后我国经济存在降温的趋势，一旦固定资产投资因为房地产低迷而出现快速下跌，外部需求亦因为国际环境恶劣再次萎缩，那么，接下来再出台更为严厉的调控政策就基本不可能了，目前的政策甚至存在反转的可能。
结语
那么，房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，这还有待事实验证，但有一点不得不提，那就是房地产理性回归仍期待调控持久战。让我们大家试目以待吧！
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