拆迁篇：遇拆迁承租人不腾房 权利人诉至法院
如果在拆迁过程中，承租人拒不腾房，导致被拆迁人无法交房给拆迁人，这种情况如何处理？京创律师提醒您：拆迁过程中，被拆迁人拒不搬迁，拆迁人可以申请仲裁或提起诉讼，请求裁决或判决其履行拆迁补偿安置协议的义务，立即腾退住房。承租人拒不搬迁的，拆迁人可以诉请法院停止侵害，排除妨碍，责令其立即搬迁。
【案情经过】
根据西城区国土资源和房屋管理局京西拆许字（2009）第255号拆迁许可证批准，市轨道交通建设管理有限公司在西城区赵登禹路4号进行地铁施工建设。拆迁期限自2010年1月31日至2010年12月26日。韩某在赵登禹路4号有房屋4间，其中西房南数第二间于2007年租给于某使用。合同约定租期自2007年10月20日至2009年10月19日，期限为2年；如遇统一规划、拆迁等，乙方应在规定的时间内无条件按期搬出，甲方不支付乙方停产、停业等任何拆迁经济补偿；租金每月2000元整。在公告期内，市轨道交通建设管理有限公司与韩某商谈拆迁事宜，并于2010年6月签订了房屋拆迁货币补偿协议，协议写明：自签订协议之日起7日内韩某将西城区赵登禹路4号院内全部房屋腾空交原告拆除。但是，韩某并没有依约腾退房屋，理由是由于于某仍继续使用西房南数第二间房屋，致使其所有的4间房屋无法同时腾退。为保证国家建设顺利完成，市轨道交通建设管理有限公司起诉要求韩某将西城区赵登禹路4号院东房2间及西房南数第1间（门道）腾空，并要求于某将该院西房南数第2间房屋腾空。
【审判结果】
根据查明的事实，经有关部门批准，原告在西城区赵登禹路4号进行地铁施工建设。原被告就房屋拆迁事宜签订饿了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，双方均应按协议履行。第三人于某曾作为该房屋的承租人，其与被告韩某签订的房屋租赁合同已到期，且双方在合同中约定如遇统一规划、拆迁等，于某应在规定时间内无条件搬出。据此，于某不应继续占用该房。现原告起诉要求被告韩某及第三人于某腾房之诉讼请求，法院予以支持。判决韩某将西城区赵登禹路4号东房2间及西房南数第1间腾空，交与市轨道交通建设管理有限公司。于某将西城区赵登禹路4号西房南数第2间腾空，交与原告市轨道交通建设管理有限公司。
【律师说法】
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。因此，遇到本案所涉及的问题时，正确的做法就是依法申请仲裁或向法院起诉。当然，申请仲裁的，拆迁人与被拆迁人必须事先达成仲裁协议，同意将他们的争议提交仲裁裁决。该协议可以是单独的，也可以是房屋拆迁补偿安置合同的一个仲裁条款；可以在纠纷发生前达成，也可以在纠纷发生后达成。但是，没有仲裁协议或者争议的纠纷超出协议约定的范围的，仲裁机关都不予仲裁。当事人没有达成仲裁协议或者仲裁无效的，当事人可以依法向法院提起诉讼，请求法院解决纠纷。本案中，原告市轨道交通建设管理有限公司就是依法向法院提起诉讼。诉讼的案由是合同纠纷，提出的主张是要求被拆迁人继续履行合同义务，腾退房屋。因此，法院作为合同纠纷受理了此案，并判令认定被拆迁人超期拒不交付房屋的行为已经构成违约，依法判令其承担违约责任，继续履行合同，限期腾退住房。对于承租人于某来讲，对他的补偿安置问题主要看租赁合同的约定，法律规定如果出租人在租赁合同中或事后通过协议约定同意为承租人另行安置或给予补偿的，拆迁人对被拆迁人进行安置补偿；如果出租人与承租人不能达成协议的，承租人对于安置给出租人的房屋有继续租赁的权利。这是法律是“买卖不破租赁”原理的延伸，目的在于保护承租人的利益。但是，无论如何，承租人都不可以拒不腾退拆迁房。本案中，租赁合同明确约定“如遇统一规划、拆迁等，乙方（承租人）应在规定的时间内无条件按期搬出，甲方（出租人）不支付乙方停产、停业等任何拆迁经济补偿”。据此合同，承租人于某没有拆迁补偿的权利，必须依约定立即搬出。其拒不搬迁的行为已经侵害到市轨道交通建设管理有限公司的合法权益，所以，法院可以以承租人的行为已经构成侵权为由，判令其限期搬迁。
先予执行的条件
分类: 公司法律事务 | 发表于 2009年4月9日 星期四
先予执行的条件
（一）先予执行的适用范围
先予执行是法
院已经受理案件但是尚未作出判决，法院责令当事人预先履行义务，所以，它只适用于特定的案件。根据民事诉讼法第 97条的规定，下列案件，可根据当事人的申请，裁定先予执行：
1.追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的案件；
2.追索劳动报酬的案件；
3.因情况紧急需要先予执行的。
其中，第三种情况，主要适用于指某些经济合同案件中以及需要立即制止某些行为或需要立即实施一定的行为的场合。最高法院《民诉法适用意见》第97条规定，因情况紧急需要先予执行的案件包括：第一，需要立即停止侵害、排除妨害的；第二，需要立即制止某项行为的；第三，需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的；第四，追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的。
在先予执行的数额方面，应当限于当事人诉讼请求的范围，并以当事人的生产、生活的急需为限。
（二）先予执行的适用条件
先予执行针对某些案件要求义务人提前履行法定义务而确立的一种诉讼制度。为避免损害被申请方当事人的利益，避免给法院判决的执行带来不必要的争议，人民法院作出先予执行裁定时，必须严格遵守法定条件。根据《民事诉讼法》第98条规定，裁定先予执行的条件是：
1.当事人之间事实基本清楚、权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或生产经营的。 先予执行的案件，应当是在发生争议的民事法律关系中，双方当事人之间各自应享有什么样的权利，承担什么样的具体义务都是十分清楚的。例如，原告与被告是父子关系，原告因无生活来源，请求被告给付赡养费，这种案件权利义务关系很明确。法院可以根据原告的申请，在诉讼请求的限度内，裁定被告预先给付被告一定数额的金钱，以解决被告生活急用。
2.申请人确有困难并提出申请。申请人确有困难，主要指两种情况：一是申请人是依靠被告履行义务而维持正常生活，在人民法院作出生效判决前，如不裁定先予执行，原告就无法维持正常的生活；二是原告的生产经营活动，须依靠被告提供一定条件或履行一定义务才能够进行，在人民法院判决前，如法院不裁定先予执行，将严重影响原告的生活或生产经营，甚至原告无法维持生活或者不能生产经营，才符合先予执行条件。最高人民法院的司法解释［2000］40号《关于审理刑事附带民事诉讼案件有关问题的批复》指出，在刑事诉讼中，对于附带民事诉讼当事人提出先予执行申请的，人民法院应当依照民事诉讼法的有关规定，裁定先予执行或者驳回申请。
只有当事人生活或者生产十分困难或者急需，并主动向人民法院提出先予执行申请，人民法院才能作出裁定，要求被告先予执行。人民法院不依职权作出先予执行的裁定。
3.案件的诉讼请求属于给付之诉。 案件不具有给付性质，不存在先予执行的问题。如原告要求被告给付抚育费、赡养费等诉讼，可以要求先予执行；而请求解除收养关系等诉讼，则不能请求先予执行。
4.被申请人有履行能力。先予执行的目的是为了及时解决原告的实际困难。但是，如果被告根本就没有能力先行给付，裁定先予执行也无法执行。所以，在诉讼判决作出前，法院裁定先予执行，必须是在被申请人有履行能力的条件下作出的。
具备上述条件，人民法院就裁定先予执行。先予执行的裁定一经作出，即发生法律效力，并立即开始执行。如果当事人不服先予执行的裁定，不准上诉，但可以申请复议一次。复议期间，不停止先予执行裁定的执行。人民法院对当事人提出的复议应当及时审查，裁定正确的，通知驳回的申请；裁定不正确的，作出新的裁定变更或者撤销原裁定。
三、先予执行的担保和赔偿
先予执行是对于当事人权利义务关系比较明确的案件，人民法院在作出判决前，即以裁定实现申请人的权利。由于先予执行的裁定不是人民法院对该案的最终判决，所以，在某些情况下，会发生先予执行裁定的内容与将来的判决结果不一致的情况。审判实践中，人民法院裁定先予执行后，被申请人在诉讼终结时反而胜诉的情况也时有出现。为了既能够达到解决申请人生活或者生产急需的目的，又能保证被申请人的合法正当权利，
《民事诉讼法》第98条第2款规定：“人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。”
人民法院裁定先予执行后，经过法庭审理，判决申请人败诉的，申请人不仅应当将因先予执行取得的财产返还给被申请人，而且对被申请人因先予执行所遭受的经济损失，要予以赔偿。
所以，在先予执行中，人民法院要根据案件的具体情况决定是否要求申请人提供担保，但是并不是所有的案件都要求申请人提供担保。先予执行本来就是申请人的生活或者生产经营遇到严重困难的紧急情况下采取的一种措施，如果还要求申请人提供财产担保，往往难以办到，等于雪上加霜，增加了申请人的困难，尤其对那些追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费以及劳动报酬的案件。
四、先予执行后当事人申请撤诉的处理
人民法院采取先予执行措施后，申请先予执行的当事人申请撤诉的，人民法院应当及时通知对方当事人、第三人或者有关的案外人。在接到通知至准予撤诉的裁定送达前，对方当事人、第三人以及有关的案外人对撤诉提出异议的，应当裁定驳回撤诉申请。
拆迁篇：遇拆迁承租人不腾房 权利人诉至法院
如果在拆迁过程中，承租人拒不腾房，导致被拆迁人无法交房给拆迁人，这种情况如何处理？京创律师提醒您：拆迁过程中，被拆迁人拒不搬迁，拆迁人可以申请仲裁或提起诉讼，请求裁决或判决其履行拆迁补偿安置协议的义务，立即腾退住房。承租人拒不搬迁的，拆迁人可以诉请法院停止侵害，排除妨碍，责令其立即搬迁。
【案情经过】
根据西城区国土资源和房屋管理局京西拆许字（2009）第255号拆迁许可证批准，市轨道交通建设管理有限公司在西城区赵登禹路4号进行地铁施工建设。拆迁期限自2010年1月31日至2010年12月26日。韩某在赵登禹路4号有房屋4间，其中西房南数第二间于2007年租给于某使用。合同约定租期自2007年10月20日至2009年10月19日，期限为2年；如遇统一规划、拆迁等，乙方应在规定的时间内无条件按期搬出，甲方不支付乙方停产、停业等任何拆迁经济补偿；租金每月2000元整。在公告期内，市轨道交通建设管理有限公司与韩某商谈拆迁事宜，并于2010年6月签订了房屋拆迁货币补偿协议，协议写明：自签订协议之日起7日内韩某将西城区赵登禹路4号院内全部房屋腾空交原告拆除。但是，韩某并没有依约腾退房屋，理由是由于于某仍继续使用西房南数第二间房屋，致使其所有的4间房屋无法同时腾退。为保证国家建设顺利完成，市轨道交通建设管理有限公司起诉要求韩某将西城区赵登禹路4号院东房2间及西房南数第1间（门道）腾空，并要求于某将该院西房南数第2间房屋腾空。
【审判结果】
根据查明的事实，经有关部门批准，原告在西城区赵登禹路4号进行地铁施工建设。原被告就房屋拆迁事宜签订饿了北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议，双方均应按协议履行。第三人于某曾作为该房屋的承租人，其与被告韩某签订的房屋租赁合同已到期，且双方在合同中约定如遇统一规划、拆迁等，于某应在规定时间内无条件搬出。据此，于某不应继续占用该房。现原告起诉要求被告韩某及第三人于某腾房之诉讼请求，法院予以支持。判决韩某将西城区赵登禹路4号东房2间及西房南数第1间腾空，交与市轨道交通建设管理有限公司。于某将西城区赵登禹路4号西房南数第2间腾空，交与原告市轨道交通建设管理有限公司。
【律师说法】
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。因此，遇到本案所涉及的问题时，正确的做法就是依法申请仲裁或向法院起诉。当然，申请仲裁的，拆迁人与被拆迁人必须事先达成仲裁协议，同意将他们的争议提交仲裁裁决。该协议可以是单独的，也可以是房屋拆迁补偿安置合同的一个仲裁条款；可以在纠纷发生前达成，也可以在纠纷发生后达成。但是，没有仲裁协议或者争议的纠纷超出协议约定的范围的，仲裁机关都不予仲裁。当事人没有达成仲裁协议或者仲裁无效的，当事人可以依法向法院提起诉讼，请求法院解决纠纷。本案中，原告市轨道交通建设管理有限公司就是依法向法院提起诉讼。诉讼的案由是合同纠纷，提出的主张是要求被拆迁人继续履行合同义务，腾退房屋。因此，法院作为合同纠纷受理了此案，并判令认定被拆迁人超期拒不交付房屋的行为已经构成违约，依法判令其承担违约责任，继续履行合同，限期腾退住房。对于承租人于某来讲，对他的补偿安置问题主要看租赁合同的约定，法律规定如果出租人在租赁合同中或事后通过协议约定同意为承租人另行安置或给予补偿的，拆迁人对被拆迁人进行安置补偿；如果出租人与承租人不能达成协议的，承租人对于安置给出租人的房屋有继续租赁的权利。这是法律是“买卖不破租赁”原理的延伸，目的在于保护承租人的利益。但是，无论如何，承租人都不可以拒不腾退拆迁房。本案中，租赁合同明确约定“如遇统一规划、拆迁等，乙方（承租人）应在规定的时间内无条件按期搬出，甲方（出租人）不支付乙方停产、停业等任何拆迁经济补偿”。据此合同，承租人于某没有拆迁补偿的权利，必须依约定立即搬出。其拒不搬迁的行为已经侵害到市轨道交通建设管理有限公司的合法权益，所以，法院可以以承租人的行为已经构成侵权为由，判令其限期搬迁。
先予执行的条件
分类: 公司法律事务 | 发表于 2009年4月9日 星期四
先予执行的条件
（一）先予执行的适用范围
先予执行是法
院已经受理案件但是尚未作出判决，法院责令当事人预先履行义务，所以，它只适用于特定的案件。根据民事诉讼法第 97条的规定，下列案件，可根据当事人的申请，裁定先予执行：
1.追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的案件；
2.追索劳动报酬的案件；
3.因情况紧急需要先予执行的。
其中，第三种情况，主要适用于指某些经济合同案件中以及需要立即制止某些行为或需要立即实施一定的行为的场合。最高法院《民诉法适用意见》第97条规定，因情况紧急需要先予执行的案件包括：第一，需要立即停止侵害、排除妨害的；第二，需要立即制止某项行为的；第三，需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的；第四，追索恢复生产、经营急需的保险理赔费的。
在先予执行的数额方面，应当限于当事人诉讼请求的范围，并以当事人的生产、生活的急需为限。
（二）先予执行的适用条件
先予执行针对某些案件要求义务人提前履行法定义务而确立的一种诉讼制度。为避免损害被申请方当事人的利益，避免给法院判决的执行带来不必要的争议，人民法院作出先予执行裁定时，必须严格遵守法定条件。根据《民事诉讼法》第98条规定，裁定先予执行的条件是：
1.当事人之间事实基本清楚、权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或生产经营的。 先予执行的案件，应当是在发生争议的民事法律关系中，双方当事人之间各自应享有什么样的权利，承担什么样的具体义务都是十分清楚的。例如，原告与被告是父子关系，原告因无生活来源，请求被告给付赡养费，这种案件权利义务关系很明确。法院可以根据原告的申请，在诉讼请求的限度内，裁定被告预先给付被告一定数额的金钱，以解决被告生活急用。
2.申请人确有困难并提出申请。申请人确有困难，主要指两种情况：一是申请人是依靠被告履行义务而维持正常生活，在人民法院作出生效判决前，如不裁定先予执行，原告就无法维持正常的生活；二是原告的生产经营活动，须依靠被告提供一定条件或履行一定义务才能够进行，在人民法院判决前，如法院不裁定先予执行，将严重影响原告的生活或生产经营，甚至原告无法维持生活或者不能生产经营，才符合先予执行条件。最高人民法院的司法解释［2000］40号《关于审理刑事附带民事诉讼案件有关问题的批复》指出，在刑事诉讼中，对于附带民事诉讼当事人提出先予执行申请的，人民法院应当依照民事诉讼法的有关规定，裁定先予执行或者驳回申请。
只有当事人生活或者生产十分困难或者急需，并主动向人民法院提出先予执行申请，人民法院才能作出裁定，要求被告先予执行。人民法院不依职权作出先予执行的裁定。
3.案件的诉讼请求属于给付之诉。 案件不具有给付性质，不存在先予执行的问题。如原告要求被告给付抚育费、赡养费等诉讼，可以要求先予执行；而请求解除收养关系等诉讼，则不能请求先予执行。
4.被申请人有履行能力。先予执行的目的是为了及时解决原告的实际困难。但是，如果被告根本就没有能力先行给付，裁定先予执行也无法执行。所以，在诉讼判决作出前，法院裁定先予执行，必须是在被申请人有履行能力的条件下作出的。
具备上述条件，人民法院就裁定先予执行。先予执行的裁定一经作出，即发生法律效力，并立即开始执行。如果当事人不服先予执行的裁定，不准上诉，但可以申请复议一次。复议期间，不停止先予执行裁定的执行。人民法院对当事人提出的复议应当及时审查，裁定正确的，通知驳回的申请；裁定不正确的，作出新的裁定变更或者撤销原裁定。
三、先予执行的担保和赔偿
先予执行是对于当事人权利义务关系比较明确的案件，人民法院在作出判决前，即以裁定实现申请人的权利。由于先予执行的裁定不是人民法院对该案的最终判决，所以，在某些情况下，会发生先予执行裁定的内容与将来的判决结果不一致的情况。审判实践中，人民法院裁定先予执行后，被申请人在诉讼终结时反而胜诉的情况也时有出现。为了既能够达到解决申请人生活或者生产急需的目的，又能保证被申请人的合法正当权利，
《民事诉讼法》第98条第2款规定：“人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。”
人民法院裁定先予执行后，经过法庭审理，判决申请人败诉的，申请人不仅应当将因先予执行取得的财产返还给被申请人，而且对被申请人因先予执行所遭受的经济损失，要予以赔偿。
所以，在先予执行中，人民法院要根据案件的具体情况决定是否要求申请人提供担保，但是并不是所有的案件都要求申请人提供担保。先予执行本来就是申请人的生活或者生产经营遇到严重困难的紧急情况下采取的一种措施，如果还要求申请人提供财产担保，往往难以办到，等于雪上加霜，增加了申请人的困难，尤其对那些追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费以及劳动报酬的案件。
四、先予执行后当事人申请撤诉的处理
人民法院采取先予执行措施后，申请先予执行的当事人申请撤诉的，人民法院应当及时通知对方当事人、第三人或者有关的案外人。在接到通知至准予撤诉的裁定送达前，对方当事人、第三人以及有关的案外人对撤诉提出异议的，应当裁定驳回撤诉申请。