房地产市场有效性的理论与实证研究
【摘要】：自我国房地产货币化、市场化改革以来,以住宅建设为主体的房地产业在拉动经济增长和改善人民的居住水平方面发挥了重要作用。但与此同时,房地产市场在快速发展的同时也产生了一系列问题,尤其是房地产投资乃至投机行为引发的房价过高、上涨过快。房地产作为衣食住行的重要一极,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价的持续快速攀升,不仅加大了居民通过市场解决住房问题的困难,而且在资源总量既定的情形下,使社会资本过度流入房地产行业,放大了房地产商品所具有的虚拟特质导致房地产市场风险积聚,同时亦有损实体经济的稳定健康发展。此外,房地产投机之风盛行会严重干扰市场正常运行秩序,滋生出种种违法违规行为,破坏市场经济的诚信机制。值得引起关注的是,当前国际金融危机阴影尚未完全消退、人民币升值压力再起,在我国金融市场对外开放有限的情况下,房地产市场就成为境外资金一个非常重要的选择。通过投机我国房地产,境外资金不仅能够享受人民币升值收益,而且还能够获得丰厚的房地产买卖差价收益。从2005年的“新国八条”到2011年的“限购令”,中央相继出台了一系列政策,防范由房地产投资性需求尤其是投机性行为推动房价快速上涨以及房地产市场风险的进一步积聚。可见,引导市场理性投资,抑制投机套利行为已成为目前促进我国房地产市场稳定健康发展、国泰民安的大课题。长期以来,房地产市场经常被未经证实地认为是高度无效的。然而,许多房地产市场模型却以市场
有效性为前提。国内市场有效性研究主要集中于金融市场,相比之下,很少学者将研究目光直接投向房地产市场有效性。目前,我国房地产投资品属性的日益凸显以及可分析数据的积累,使得对房地产市场有效性展开系统研究既具有现实必要性同时也具有可行性。本文将资本市场理论与房地产市场发展理论相结合,对房地产市场信息有效性展开系统的理论与实证研究,探讨我国近年来房地产投资、投机性需求行为日渐趋热的内在根源,相应的价格波动特征以及对宏观经济稳定可能产生的冲击影响。在梳理、比较、评述房地产市场有效性国内外相关研究文献的基础上,本文对房地市场有效性展开系统的经验研究。首先在不同的累积水平上考察历史价格信息对我国典型城市房地产市场以及全国房地产市场价格的影响。在此基础之上,考察我国城市房地产市场跨区域的相互关联影响,然后逐步缩小样本选取范围,采用空间计量经济学方法,对区域内城市之间,比邻城市之间的空间交叉滞后效应进行检验,并比较区域房地产市场自身滞后价格效应与空间扩散效应对区域房地产市场价格变化的影响强弱,揭示我国房地产市场价格变化的时空特征。其次,基于资产价格的现值模型,考察公开市场信息租售价格比对房地产市场超额预期收益的影响,对房地产市场半强有效性展开检验。进而,构建囊括建筑成本、人均GDP、CPI等宏观经济基本面指标的公开信息,进一步考察房地产市场价格对不同公开宏观基本信息的反映程度、时变特征,以及通过误差修正模型考察各区域房地产市场价格向长期均衡水平的调整速度,加深我们对房地产市场半强有效性的理解。较为系统的实证研究表明,我国房地产
市场总体上既非弱式有效也非半强式有效,但全国房地产市场并非区域市场的简单相加,区域房地产市场有效性程度存在显著差异,这种差异性主要体现为：区域城市房地产市场弱式有效和无效的差异,不同地区城市之间空间交叉滞后效应的程度差异；部分城市房地产市场价格对公开经济基本面信息调整迅速,而部分城市房地产价格向经济基本面决定的长期均衡价格调整缓慢,较易积聚房地产资产泡沫。当前,中国房地产市场体系以及建立其上的各种规则和运行机制,都是在改革开放之后,随着我国房地产业的快速发展而逐步形成的。我国房地产市场总体上的非有效性,一方面既有来自于房地产商品自身固有的原因,如房地产商品的天然异质性导致的信息不对称与对资产评估的困难；另一方面,也有来自于我国房地产市场发展历时较短,市场尚处于完善阶段所呈现出与发达市场经济国家房地产市场不同的特点,如我国区域市场结构垄断性的不断增强,市场价格对信息具有较强的“粘性”；人为的市场噪音以及过度投资与投机炒作；市场缺乏基于基本价值进行投资的成熟机构投资者等等一系列作用于市场供给与市场需求方面的因素。有鉴于此,在较为系统的实证分析之后,本文首先对房地产市场有效性与资源配置效率进行总体分析。进而,结合我国房地产微观市场结构,借鉴行为金融学相关理论,对供求行为主体的主要行为特征展开深入探讨；结合当前我国房地产市场有效性总体状况,研究境外资本流入对我国房地产市场的可能冲击与潜在影响。相关研究内容不仅有助于增进我们对市场供求结构失衡,价格对信息反映过度或反映不足,投机炒作趋热等市场现象的理解,同时对宏观当局制定
切实可行的政策措施引导市场理性投资,防范由房地产投资性需求尤其是投机性行为推动房价快速上涨以及房地产市场风险的进一步积聚,通过住房市场解决更多收入阶层的居住困难,维护我国金融稳定与增进社会和谐具有较好的实践参考作用。文章内容主要包含三大部分：第一部分涵盖第一章引言部分,包括选题背景、研究方法路径、及创新之处等,以及第二章的文献综述；第二部分是第三、四、五和六章,第三章围绕我国房地产市场弱式有效特征展开时间序列实证分析,第四章针对我国房地产市场弱式有效性的空间扩散研究,第五章为基于公开信息的房地产市场半强式有效性的实证研究,第六章为房地产市场有效性的经济金融学分析；第三部分为第七章的总体结论与政策建议。【关键词】：房地产市场弱有效性半强有效性投机行为经济金融学分析
房地产市场有效性的理论与实证研究
【摘要】：自我国房地产货币化、市场化改革以来,以住宅建设为主体的房地产业在拉动经济增长和改善人民的居住水平方面发挥了重要作用。但与此同时,房地产市场在快速发展的同时也产生了一系列问题,尤其是房地产投资乃至投机行为引发的房价过高、上涨过快。房地产作为衣食住行的重要一极,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价的持续快速攀升,不仅加大了居民通过市场解决住房问题的困难,而且在资源总量既定的情形下,使社会资本过度流入房地产行业,放大了房地产商品所具有的虚拟特质导致房地产市场风险积聚,同时亦有损实体经济的稳定健康发展。此外,房地产投机之风盛行会严重干扰市场正常运行秩序,滋生出种种违法违规行为,破坏市场经济的诚信机制。值得引起关注的是,当前国际金融危机阴影尚未完全消退、人民币升值压力再起,在我国金融市场对外开放有限的情况下,房地产市场就成为境外资金一个非常重要的选择。通过投机我国房地产,境外资金不仅能够享受人民币升值收益,而且还能够获得丰厚的房地产买卖差价收益。从2005年的“新国八条”到2011年的“限购令”,中央相继出台了一系列政策,防范由房地产投资性需求尤其是投机性行为推动房价快速上涨以及房地产市场风险的进一步积聚。可见,引导市场理性投资,抑制投机套利行为已成为目前促进我国房地产市场稳定健康发展、国泰民安的大课题。长期以来,房地产市场经常被未经证实地认为是高度无效的。然而,许多房地产市场模型却以市场
有效性为前提。国内市场有效性研究主要集中于金融市场,相比之下,很少学者将研究目光直接投向房地产市场有效性。目前,我国房地产投资品属性的日益凸显以及可分析数据的积累,使得对房地产市场有效性展开系统研究既具有现实必要性同时也具有可行性。本文将资本市场理论与房地产市场发展理论相结合,对房地产市场信息有效性展开系统的理论与实证研究,探讨我国近年来房地产投资、投机性需求行为日渐趋热的内在根源,相应的价格波动特征以及对宏观经济稳定可能产生的冲击影响。在梳理、比较、评述房地产市场有效性国内外相关研究文献的基础上,本文对房地市场有效性展开系统的经验研究。首先在不同的累积水平上考察历史价格信息对我国典型城市房地产市场以及全国房地产市场价格的影响。在此基础之上,考察我国城市房地产市场跨区域的相互关联影响,然后逐步缩小样本选取范围,采用空间计量经济学方法,对区域内城市之间,比邻城市之间的空间交叉滞后效应进行检验,并比较区域房地产市场自身滞后价格效应与空间扩散效应对区域房地产市场价格变化的影响强弱,揭示我国房地产市场价格变化的时空特征。其次,基于资产价格的现值模型,考察公开市场信息租售价格比对房地产市场超额预期收益的影响,对房地产市场半强有效性展开检验。进而,构建囊括建筑成本、人均GDP、CPI等宏观经济基本面指标的公开信息,进一步考察房地产市场价格对不同公开宏观基本信息的反映程度、时变特征,以及通过误差修正模型考察各区域房地产市场价格向长期均衡水平的调整速度,加深我们对房地产市场半强有效性的理解。较为系统的实证研究表明,我国房地产
市场总体上既非弱式有效也非半强式有效,但全国房地产市场并非区域市场的简单相加,区域房地产市场有效性程度存在显著差异,这种差异性主要体现为：区域城市房地产市场弱式有效和无效的差异,不同地区城市之间空间交叉滞后效应的程度差异；部分城市房地产市场价格对公开经济基本面信息调整迅速,而部分城市房地产价格向经济基本面决定的长期均衡价格调整缓慢,较易积聚房地产资产泡沫。当前,中国房地产市场体系以及建立其上的各种规则和运行机制,都是在改革开放之后,随着我国房地产业的快速发展而逐步形成的。我国房地产市场总体上的非有效性,一方面既有来自于房地产商品自身固有的原因,如房地产商品的天然异质性导致的信息不对称与对资产评估的困难；另一方面,也有来自于我国房地产市场发展历时较短,市场尚处于完善阶段所呈现出与发达市场经济国家房地产市场不同的特点,如我国区域市场结构垄断性的不断增强,市场价格对信息具有较强的“粘性”；人为的市场噪音以及过度投资与投机炒作；市场缺乏基于基本价值进行投资的成熟机构投资者等等一系列作用于市场供给与市场需求方面的因素。有鉴于此,在较为系统的实证分析之后,本文首先对房地产市场有效性与资源配置效率进行总体分析。进而,结合我国房地产微观市场结构,借鉴行为金融学相关理论,对供求行为主体的主要行为特征展开深入探讨；结合当前我国房地产市场有效性总体状况,研究境外资本流入对我国房地产市场的可能冲击与潜在影响。相关研究内容不仅有助于增进我们对市场供求结构失衡,价格对信息反映过度或反映不足,投机炒作趋热等市场现象的理解,同时对宏观当局制定
切实可行的政策措施引导市场理性投资,防范由房地产投资性需求尤其是投机性行为推动房价快速上涨以及房地产市场风险的进一步积聚,通过住房市场解决更多收入阶层的居住困难,维护我国金融稳定与增进社会和谐具有较好的实践参考作用。文章内容主要包含三大部分：第一部分涵盖第一章引言部分,包括选题背景、研究方法路径、及创新之处等,以及第二章的文献综述；第二部分是第三、四、五和六章,第三章围绕我国房地产市场弱式有效特征展开时间序列实证分析,第四章针对我国房地产市场弱式有效性的空间扩散研究,第五章为基于公开信息的房地产市场半强式有效性的实证研究,第六章为房地产市场有效性的经济金融学分析；第三部分为第七章的总体结论与政策建议。【关键词】：房地产市场弱有效性半强有效性投机行为经济金融学分析