房屋征收评估
一、房屋征收补偿内涵
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
二、房屋征收评估特点
房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几个方面：
（一）估价数量大
房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。
（二）涉及面广，社会影响大
被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。
（三）估价对象复杂，需要协调各种关系
相对于其他目的的估价，征收评估的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难
度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。
（四）补偿价格关联性强
就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。
史家解读：重要的是评估标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收评估价值的平衡和协调。
三、房屋征收评估的相关规定
（一）房屋征收评估对象
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
（二）房屋征收评估目的
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
史家解读：个人意见：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于 被征收房屋价值和产权调换房屋的价值”。
（三）房屋征收评估范围
被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
（四）房屋征收评估的时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
（五）房屋征收评估价值内涵
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
史家解读：不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响。房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。
（六）房屋征收评估标准
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（七）房屋征收评估因素
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
四、房屋征收评估方法和结果确定
（一）房屋征收评估方法
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法
进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。
（二）房屋征收评估结果确定
被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
史家解读：房屋征收评估对不同估价方法的评估结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。
五、房屋征收评估技术路线
（一）市场法评估技术路线
1．收集和测算类似房地产价格
收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。
2．修正类似房地产价格
将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。
3．确定被征收房屋价格
根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。
（二）收益法评估技术路线
当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。
（三）成本法评估技术路线（史记：教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径）
首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。
（四）假设开发法评估技术路线（史记：只针对在建工程进行说明有失偏颇）
1．测算续建完成后的价值
首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
2．测算续建成本和应得利润
根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。
3．测算在建工程价值
将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。
六、房屋征收评估工作流程
（一）评估机构选定
房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
（二）评估机构业务承揽
房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依
据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
（三）评估委托
房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
（四）评估准备和业务开展
估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
（五）实地查勘
房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括：
（1）房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋幢号、在院落中的位置等；
（2）房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等；
（3）房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、层数、层高、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗等；
（4）房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材、贴面等；
（5）设备情况：卫生间设备、厨房设备、上下水管、暖气、燃气、电子对讲、电话、有线电视、宽带、水池、渗井、化粪池等；
（6）附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门、外窗护栏等；
（7）树木：树木种类、直径等；
（8）其他需要记录的项目。
被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
史记：教材中的“房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构”是沿用《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》予以调整。
（六）初步评估结果公示
房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。
（七）提交评估报告
分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
（八）解释说明
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。
（九）资料保管
房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。
七、房屋征收复核评估和鉴定
1．申请复核评估
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。
2．复核评估
房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
3．评估专家鉴定
被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。
房屋征收评估鉴定过程中，房地产估价机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
史记：教材中的这几个日期和比例是沿用《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》予以调整。
房地产估价规范（2012．08．13）（节选）
5．7 房地产征收估价
5．7．1 房地产征收估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5．7．2 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。
5．7．3 国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
5．7．4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。
被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。
史家解读：个人对此说法有疑义，应该是先协商，如协商解决则不需评估；如协商不成，可以委托评估。依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。
5．7．5 被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。
第三节 房屋征收评估
［案例3－3］
××市××街××号房屋征收评估结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
四、估价对象（略，具体见技术报告）
五、价值时点
按照《国有土地上房屋征收评估办法》及委托人要求，以房屋征收延期公告之日2011年12月22日为价值时点。
错处：应详细说明价值时点以房屋征收延期公告之日而不是以房屋征收决定公告之日的理由。
史家解读：估价作业日期是2012年3月20日至2012年4月5日，因此，价值时点是过去时点，可判断出这是个回顾性估价项目，估价对象状况和房地产市场状况均为过去。
六、价值定义
本报告评估价值为估价对象房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本报告评估价值为估价对象在价值时点状况下包含土地使用权及房屋建筑物产权的市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
按照《房地产估价规范》，一般估价方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、以及趋势分析法等其他辅助方法。根据委托人提供的资料、估价目的和估价对象特点，以及估价人员对××市房地产市场的调查和对估价对象的实地勘查，结合委托人提供的资料，本次评估的估价对象为住宅用途房地产，适合使用的估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。本次评估的估价对象地处城区，房地产市场信息相对丰富齐全，房地产市场发展相对成熟，同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较多，运用市场比较法能充分体现其客观市场价值，故本次估价选用市场比较法为最优最佳方法。另外，考虑到估价对象所在地区于2010年新公布区域基准地价，而当地房屋的建造成本及相关税费清晰明确，故可以使用成本法进行测算，其中土地使用权采用基准地价系数修正法、建筑物产权采用重置成本法分别进行评估。
估价对象目前未办理拆除后未来重建的规划设计指标，运用假设开发法的不确定性较大，不适宜运用假设开发法；估价对象虽属收益性的房地产，但由于估价对象为年久失修旧楼房，实际剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分体现其现状下的土地使用权价值，故不适宜采用收益法。
错处：缺少所选用估价方法的定义表述。
十、估价结果
估价对象建筑面积208．88平方米，土地用途住宅，扣除土地出让金后的征收总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167元）（取整至个位），评估单价3783元/㎡（取整至个位）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、协助估价的人员（略）
十三、实地查勘期
2012年3月20日至2012年3月22日。
十四、估价作业期
2012年3月20日至2012年4月5日。
××市××街××号房屋征收评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1．土地实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析土地实物状况，认为估价对象各方面充分考虑原有地形地势状况和相邻土地的利用状况，开发程度能够满足使用需要，与其市政设施和基础设施的保障程度高，与其用途很好地相匹配，整体土地实物状况属于较优，具体见下表。
2．建筑物实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析建筑物实物状况，认为估价对象各方面充分考虑自身建筑物与周边楼宇相互配合，楼宇的建筑功能得到正常发挥，与其用途较好地相匹配，整体建筑物实物状况属于一般。具体见下表。
延伸阅读：房屋新旧程度判定标准是：完好房：十、九、八成新，基本完好房：
七、六成新，一般损坏房：五、四成，严重损坏房及危险房：三成以下。
（二）估价对权益状况描述与分析
1．土地权益状况
（1）土地所有权状况：国有。
（2）土地使用权状况：土地使用权人不详，使用权类型为划拨。
（3）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（4）土地使用管制：住宅用地。
2．估价对象建筑物权益状况
（1）房屋所有权状况：根据委托人提供的资料，房屋所有权取得方式不详。
（2）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（3）出租或者占用情况：无。
《××市××功能区改造工程建筑物测绘成果报告书》（编号：2657）资料记载本次评估的估价对象未提供的房产证与国土证，权属人不详，最终以房产主管部门相关登记资料为准。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1．位置状况
估价对象地处××市××城区××街道内，与社区和行政街道一级的重要设施距离约为100～500m，多数步行时间约为5min以内，服务半径短；与所在地区一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离在1000m以内。
2．交通状况
估价对象临近的市政道路和社区外围混合型道路相互搭配合理，交通较便利，因目前该区域正进行动拆工作，整体交通状况一般。
3．环境状况
估价对象周边有梁园、中山公园等，绿化率在30%以下，自然环境一般，周边多为六、七十年代建的平房及低层住宅楼，人文环境一般，无特殊景观。整体环境状况属于一般。
4．基础设施状况
估价对象附近有211路、105路、205路等多路公交车及出租车经过，交通便利。周边有中山公园、松风路仿古街、××市第四中学、南堤市场等，生活配套设施完善。估价对象所在的区域属××市城区繁华热闹的传统商圈—升平商圈，随时代变迁，已日渐衰落，现该区域已纳入××市古镇改造工程项目范围，目前正进行动迁工作。
二、市场背景状况描述与分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）市场比较法
1．运用市场比较法进行测算的基本公式为：
可比案例修正后单价＝可比案例成交单价（统一价格内涵后）×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整
估价对象比准价格＝案例1修正后单价×影响权重1＋案例2修正后单价×影响权重2＋案例3修正后单价×影响权重3
2．可比案例的选取与分析
经调查，结合估价对象的特点，选取了估价对象附近物业三个放盘个案作为比较案例，估价对象与比较案例的有关情况详见下表。
错处：所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前而不是之后。
史家解读：由于价值时点是2011年12月22日，用市场法计算所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前。
错处：三个可比实例与估价对象的规模不相当。
错处：估价对象的价格应包含卖方负担的税费，即是正常税费负担情况下价格，而不应是不含交易税费的价格；或者说表3－20中价格内涵与表3－21中的税费负担说法不一，自相矛盾。
史家解读：税费承担在2013年理论教材中调整至建立比较基础中，不在交易情况修正中。
3．可比实例修正
将上述各可比案例统一价格内涵后，分别与估价对象进行比较，根据估价对象与各可比案例的差异，确定估价对象相对各可比案例的修正系数，见下表。
错处：临街道路状况应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：三个可比实例与估价对象结构不同，不能作为可比实例。
错处：所在楼层应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：景观应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：所在楼层应说明总楼层及调整理由。
错处：三个可比实例的土地使用年限描述模糊且不准确，无法确定与其调整系数的对应关系。
史家解读：三个可比实例土地使用权类型经推测应为出让，估价对象为划拨，原则上权利性质不同的交易实例不能作为可比实例；但市场法计算是假设估价对象为出让土地且出让年限为法定最高年限70年，对于此假设应作一说明为宜。
错处：市场状况调整的理由未说明或者说三个可比实例市场状况调整系数取值与表3－21没有对应关系。
错处：可比实例3的商业繁华程度调整理由未说明。
错处：从严格应试角度看，交易情况、区位状况、实物状况和权益状况调整中各子项系数权重取值未说明理由。
错处：三个可比实例设计布局比估价对象差些应体现在表3－21中。 错处：可比实例3的景观调整系数取5%与描述内容不符。
错处：可比实例3的物业管理服务调整系数取5%与描述内容不符。
错处：在表3－21中，三个可比实例权益状况中租赁、占用情况调整没有对应的说明或描述。
4．估价对象比准价格确定
根据可比实例修正系数，计算得到各可比案例修正后的单价，考虑到案例2与估价对象建筑年代较接近，各方面的相似程度较高，案例1、3相似程度略低，故经综合分析后确定三个案例的权重分别为30%、40%和30%，则估价对象的比准价格为4483元/㎡，测算结果见下表。
错处：区位状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 错处：实物状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 错处：权益状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 史家解读：区位、实物、权益状况调整系数错误。可比实例1临街道路状况比估价对象好，应对可比实例1价格进行调减，可比实例2、3的临街道路状况比估价对象差，应对可比实例2、3价格进行调增。由于其调整系数分子分母颠倒，直接导致这些调整方向性错误，根本原因在于其调整基准错误：应以估价对象状况为基准而不是以可比实例状况为基准。
（二）成本法
本次运用成本法采用房地分估的模式，其中土地使用权价值采用基准地价系数修正法进行测算，建筑物产权采用重置成本法。具体如下：
1．运用基准地价系数修正法进行测算估价对象土地使用权的价值
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《关于公布××市禅城区2009年基准地价的通知》（××府［2010］66号），《××市禅城区2009年基准地价更新成果》已于2010年11月1日起实施。住宅用地均地价内涵：在土地正常市场条件、设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路、通燃气，宗地内土地平整）于估价基准日2009年10月1日，土地使用年限为70年，平均容积率为2．0的平均楼面地价（包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。
（2）修正过程
本次评估用地为住宅用地，参照《2009年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》，按网格点基准地价修正体系进行修正。
①待估宗地网格点地价确定
根据估价对象宗地所处的位置和网格点地价图，确定待估宗地所在位置的住宅用地的网格点基准地价为1754元/㎡。
②容积率修正
估价对象容积率为2．0，与基准地价内涵设定容积率一致，故容积率修正系数为1。
③其他个别因素修正
根据《2009年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》，参照住宅用地其他个别因素修正系数进行修正，具体见下表。
估价对象宗地形状为规划长边形；面积104．04㎡；地形地质状况良好，小区配套较完善，属指标标准的较优等级，故取其修正系数为1．05。
④年限修正
由于未能取得相关土地使用权属证明，本次评估设定其土地剩余使用年限为最高法定使用年限为70年，与基准地价内涵设定使用年限一致，故取其修正系数为1．00。
⑤宗地开发程度修正
估价对象宗地基础设施配套程度达到“六通一平”，与基准地价内涵设定开发程度（“六通一平”）一致，故取其修正系数为0。
错处：估价对象土地是五通一平而不是六通一平。
⑥市场状况修正系数
本次评估基准日为2011年12月22日，与基准地价所对应的基准日不一致，根据对××市禅城区土地市场的调查分析，认为自基准地价公布之日至本次价值时点地价有一定幅度上升，上升幅度平均在15%左右，确定本次待估宗地期日修正系数为1．15。
⑦宗地楼面地价
宗地楼面地价＝估价对象对应的网格点基准地价×容积率修正系数×其他个别因素修正系数×使用年限修正系数×市场状况修正系数＋开发程度修正值＝1754×1．0×1．05×1．0×1．15＋0＝2118（元/㎡）（取整至个位）
2．运用重置成本法测算估价对象建筑物产权价值
（1）重置成本法的计算公式为：
建筑物评估单价＝建筑物重置成本单价×综合成新率
其中：建筑物重置成本单价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋投资利润＋销售税费
开发成本＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋公共配套设施建设费＋开发期间税费
建筑安装工程费＝建筑工程费＋装饰装修工程费＋设备安装工程费
开发期间税费＝配套设施建设费＋建筑工程质量与安全监督费等其他税费 错处：建筑物重置成本单价中的开发成本应规范为建设成本。
错处：建设成本（开发成本）中缺其他工程费一项。
（2）测算过程
①开发成本
A、建筑安装工程费
经查阅××市建筑工程造价资料，根据相关建设工程投资估算指标，结合估价对象的建筑结构、层数、功能布局等各方面状况，类似结构工程修正后建安工程费单价为850元/㎡。
B、勘察设计和前期工程费
本次评估根据估价对象的利用现状及××市建筑工程实际情况，结合估价对象建设规模，取建筑安装工程费的5%计算：
勘察设计和前期工程费＝建筑安装工程费×5%＝850×5%＝42（元/㎡）。
C、基础设施建设费
根据××市基础设施建设费实际情况（见下表），确定估价对象宗地的基础设施建设费为110元/㎡。
错处：基础设施建设费（配套设施建设费）不能归于开发期间税费，它属于土地取得成本或土地开发成本，应归属于土地重新购建价格。
D、开发期间税费
开发期间税费为76元/㎡（具体测算过程略）。
E、建筑物开发成本合计＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋基础设施建设费＋开发期间税费＝850＋42＋110＋76＝1078（元/㎡）。
②管理费用
××市现行建筑项目的管理费用一般为开发成本的2%－4%，结合估价对象的实际情况，确定本项目的按建筑物开发成本的3%取管理费用，即：
管理费用＝1078×3%＝32（元/㎡）。
③销售费用
根据估价对象的区位、规模及档次等因素，本次估价取重置成本价的3%为销售费用，设定估价对象的重置成本单价为V，则：
销售费用＝3%V。
④投资利息
估价对象规模不大，按照一般正常的施工工序，建设周期约为0．2年，投资利息计算取银行半年期贷款利率6．56%，则利息为：
投资利息＝（1078＋32）0．2×［（1＋6．56%）0.2/2－1］＝18（元/㎡）。 错处：投资利息计算基数不应是（1078＋32）0．2而应是（1078＋32）。 错处：投资利息计算基数中缺销售费用或不用计算销售费用的理由说明。 错处：计息期0．2/2是错的，应为0．05，或者说半年期贷款利率应为3．28%或者说年贷款利率为6．56%而不是半年期贷款利率为6．56%。
史家解读：建设周期为0．2年，折合为2．4个月，按年利率考虑下计息期应为
1．2个月，按半年利率考虑应为0．6个月，合0．05（年）。
⑤销售税费
A、销售税金及附加，一般为售价的5．72%。
B、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费和堤围防护费等，一般为售价的0．9%。
销售税费＝6．62%V。
⑥开发利润
根据对类似开发项目的统计分析，结合区域房地产市场情况及本项目的实际情况，综合考虑本项目的区域条件和开发企业的品牌和盈利能力，确定开发利润为270元/㎡（具体测算过程略）。
⑦重置完全价V＝建筑物开发费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润：
＝1078＋32＋3%17＋18＋6．62%V＋270，
解上式得V＝1582（元/㎡）
⑧综合成新率
估价对象建筑物为砖木结构，上世纪七十年代建成，一般砖木结构耐用年限为40年，按普通直线年限折旧计算得到的成新率为8．0%。但由于估价对象使用期间不断得到翻新维护，经我司估价人员现场观察，综合分析其各方面状况发现，估价对象结构部分的成新率实际为45．0%。
错处：确定估价对象成新率不应只是结构部分的成新率而应是建筑物整体的综合成新率。
史家解读：由于估价对象建成于20世纪70年代，距价值时点约30多年，而砖木结构耐用年限为40年，估价对象为过于老旧的房地产，一般情况下不适用成本法估价。
⑨估价对象建筑物评估单价
建筑物重置成本单价×综合成新率＝1582×45%＝712（元/㎡）。
3．成本法测算的估价对象单价
估价对象评估单价＝地价＋建筑物重置成本单价×综合成新率＝2118＋712＝2830（元/㎡）
（三）估价对象结果确定
运用市场比较法测算的比准价格为4483元/㎡，运用成本法测算的积算价格为2830元/㎡，两者差异较大。考虑到本次估价目的为房屋征收评估，应该首选市场法结果，加之成本法测算土地价值采用基准地价修正法，导致土地价值偏低。故综合分析确定以市场法结果为最终结果。
评估总值＝4483×208．08＝932823元。
六、估价结果确定
1．测算土地出让金
本次估价对象土地使用权类型设定为划拨，按照《××市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》（××［2010］××号）规定：划拨土地按原用途补办出让的，且未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金；其中土地市场价格的确定如不涉及公开交易的，以容积率修后的网格点基准地价和评估价格的最高价作为土地市场价格。因估价对象的土地面积小（104．04㎡、同一供求圈内的土地市场极小有相近面积土地交有相近面积土地交易发生，故本次评估以容积率修正后的网格点基准地价确定土地市场价格，则对照《禅城区200㎡网格点基准地价更新成果说明》估价对象对应的网格点基准地价为1754元/㎡（楼面地价），根据基准地价修正体系容积率修正公式（2/r）1/2．5（本次估价对象土地容积率＝208．08÷104．04＝2），即： 土地出让金＝1754元/㎡×（2/2）1/2．5×40%×2×104．04＝145656元（取整至个位）。
2．估价对象评估结果确定：
估价对象扣除土地出让金后的评估总值＝932823－145656＝787167（元）（取整至个位）
评估单价＝787167÷208．08＝3783（元/㎡）（取整至个位）
估价对象扣除土地出让金后的评估总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167元）（取整至个位），评估单价3783元/㎡（取整至个位）。
第四节 房地产强制拍卖估价
房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。
史家解读：
1．房地产拍卖有强制拍卖（司法拍卖）和自主拍卖（普遍拍卖）两种。本节探讨的是强制拍卖。
2．明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。（理论教材403页）
3．对于划拨土地的房地产强制拍卖估价，一般是按出让土地进行评估后再扣除应补交的土地使用权出让金得到最终价格，在评估报告中应说明需由竞买人支付的土地使用权出让金数额，提请报告书使用人注意。
延伸阅读：《房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
一、房地产拍卖的相关法律规定
房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（以下简称《若干规定》）。 《城市房地产管理法》第四十七条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该
房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”（史记：抵押目的估价中的应补交的土地使用权出让金属于法定优先受偿款之一）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”
《若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”
史家解读：拍卖保留价也称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价，详见理论教材116页。
二、房地产强制拍卖估价的特点
处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同特点，确定其价格。
（一）强制处分
处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
（二）快速变现
由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易价格低。
（三）市场需求面窄、推广力度小
拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
（四）消费者心理因素
购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。
（五）购买者的额外支出
由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。 史家解读：由于房地产强制估价具有以上特点，尤其是强制处分、快速变现和消费者额外支出等特点，客观上决定了拍卖保留价应该比正常市场价值低，也就是说强制拍卖评估价客观上应该比正常市场价值低才合理。
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
房地产拍卖是一种特殊的市场交易，根据《若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”
因此当强制拍卖的房地产采用评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。（史记：根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价）估
价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
（一）商品房
商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。
（二）行政划拨地上的房产
行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：
（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。
（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。
由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。
史家解读：对于划拨土地强制拍卖估价评估出的应是在划拨土地状况下价值，可以先按出让状况评估出一个价值，然后再扣减应补交的土地使用权出让金得出划拨状况下价值，并应在报告中注明需补交的土地使用权出让金数额。
（三）在建工程
对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。
史记：在建工程不适用市场法估价。
房地产估价规范（2012．08．13）（节选）
5．8 房地产拍卖、变卖估价
5．8．1 房地产拍卖、变卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
5．8．2 房地产拍卖估价，应为确定拍卖保留价提供服务，并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。
5．8．3 房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值，关注拍卖财产存在的瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。
房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让前提进行估价。
5．8．4 房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。
5．8．5 房地产变卖估价，应评估市场价值。
［案例3－4］
广州市海珠区××路××房地产估价结果报告（节选）
一、委托方（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
供法院执行案件参考使用。
错处：估价目的过于笼统、模糊。
史家解读：估价目的可表述为：为法院判案提供估价对象市场价值参考依据或者为法院确定拍卖保留价评估估价对象的市场价值。
四、估价对象
根据委托方设定，本报告的估价对象为：广州市海珠区××路××（自编3、4、5幢）第二层房地产，用途为商业，建筑面积3700．5856平方米，以下简称“估价对象1”；××（自编3、4、5幢）第三层房地产，用途为商业，建筑面积3687．5463平方米，以下简称“估价对象2”；××（自编3、4、5幢）第四层房地产，用途为商业，建筑面积3670．6345平方米，以下简称“估价对象3”；合计总建筑面积11058．7664平方米。
（一）估价对象产权概况
根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地座落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41平方米。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。
根据委托方提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。
根据委托方提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××房地产开发有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822平方米；可售层数为－2至31，总可售面积为50239平方米。负一负二层为停车场，首层为商业，第2至4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500平方米。
根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表：
估价对象面积情况表 表3-26
估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月28日止。
根据委托方提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字1号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153平方米。
（二）现场查勘概况
2006年10月18日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：
估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近×××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。
估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼
二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。
错处：缺估价对象建筑物建成年份、估价对象范围等实物状况说明。
错处：缺土地使用权取得年份、租赁权起租日期、是否有共有权、抵押权等其他权利的说明。
错处：应明确说明估价对象的租赁范围。（应为2、3层出租，4层未出租） 错处：应明确说明查封的2、3、4层商铺（除已预售签证外）范围及与估价对象的关系。
五、价值时点
2006年10月18日。（史记：根据此案例相关内容在此明确价值时点，原案例此处没有明确的日期）
错处：缺价值时点确定的简要理由说明。
六、价值类型
本报告的价值类型为：估价对象合法产权在价值时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的商业用途房地产的市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据委托方设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。本次评估采用广州市基准地价系数修正法、成本法、收益法为估价方法。
错处：缺估价方法定义。
错处：缺所选用估价方法理由的详细说明。
史家解读：本案例实际用了两种方法估价：成本法和收益法。
十、估价结果
估价对象合法产权在价值时点的市场价值为人民币捌仟贰佰伍拾伍万柒仟叁佰元整（￥8255．73万元），详见附表《估价结果明细表》。
错处：缺单价表示或不写单价的理由。
结果报告其他内容略。
广州市海珠区××路××房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。
（二）估价对象权益状况描述与分析
根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。
根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。
根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表：
估价对象面积情况表 表3－37
估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。
根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。
（三）估价对象区位状况描述与分析
估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格（史记：用基准地价修正法求出估价对象土地取得成本和含土地开发成本，再用成本法得出土地重新购建价格和建筑物现值，最后加总得出估价对象成本价值）
1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费（史记：这里的土地有偿使用费指土地使用权出让金，不是城镇土地使用税）。
史家解读：此案例中的基准地价内涵是：建设用地使用权购买价格和土地开发成本之和，参见理论教材275页。
宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数；
K2—街角地修正系数；
K3—集聚度修正系数；
K4—其他个别因素修正系数；
K5—使用年限修正系数；
K6—期日修正系数。
基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。
（2）确定估价对象0所在宗地的基准地价
经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。（史记：估价对象位于海珠区江南大道中昌岗中路的前进路上，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，标准进深为10米）根据路线价格计算公式：
史家解读：商业网格点基准地价和路线价加价均为土地单价而不是楼面地价。 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积
调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41≈6115（元/㎡）
（3）确定估价对象0楼层修正系数（K1）
楼层修正系数表 表3－27
估价对象0位于首层，根据《楼层修正系数表》，确定楼层修正系数K1＝1。
（4）确定街角地修正系数（K2）
街角地修正系数表 表3－28
估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。
（5）确定集聚度修正系数（K3）
目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。
（6）确定其他个别因素修正系数（K4）
其他个别因素系数修正表 表3－29
估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。
（7）确定土地使用权年期修正系数（K5）
估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在价值时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。
根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）n］/［1－1/（1＋Y）m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。
错处：公式中的土地报酬率没有说明也没有说明取值依据。
（8）确定期日修正系数（K6）
广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的价值时点为2006年10月18日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。
（9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的楼面地价 ＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正
＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0
＝6619（元/㎡）
2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值（史记：土地现值就是土地重新购建价格）
土地现值＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 错处：缺销售费用的计算。
（1）土地取得费（史记：相当于完整的土地取得成本和土地开发成本之和或者等于建设用地使用权购买价格＋购买税费＋土地开发成本）
土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）
＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡）
史家解读：基准地价修正价格×3%是指土地取得税费，参见理论教材275页。 错处：土地取得税费的税费率未说明理由。
（2）管理费用取土地取得费的3%
管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡）
错处：管理费的费率未说明理由。
（3）投资利息
确定估价对象0所在宗地开发期（史记：指整个开发项目的开发期，不是土地开发期）设定为2年，投资利息率按价值时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入：
投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］≈912．66（元/㎡）
错处：应明确说明6．30%是年贷款利率。
错处：宗地开发期的确定未说明理由。
错处：在投资利息计算时应区别土地取得费（土地开发费）和管理费，其中，土地开发费和管理费可视为在开发期内均匀投入，其计息期与土地取得费的计息期应不一样。如土地取得费的计息期为2，土地开发费和管理费的计息期可为1。
错处：计算基数中缺销售费用中的广告宣传费等费用或者应该说明不计算的理由。
（4）销售税费
销售税费取土地价值的8．50%。
错处：销售税费税率未说明理由。
（5）开发利润
开发利润取开发成本及管理费之和的20%。
开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡）
错处：利润率内涵未说明。
史家解读：如是投资利润率，则其计算基数中缺销售费用；如是直接成本利润率，则其计算基数中多了管理费。
错处：利润率取值未说明理由。
（6）测算估价对象0土地现值
土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡）
3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值 估价对象1、2、3的土地现值详见下表：
估价对象1、2、3的土地现值测算表 表3－30
错处：估价对象1、2、3的楼层系数确定未说明理由。
4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值
成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。
建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率
（1）开发成本（史记：应该规范为“建设成本”）
开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，公共配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。
错处：未明确说明勘察设计和前期工程费中的场地平整费用是否已扣除，因为此部分费用已包含在土地取得成本和土地开发成本之中了。
史家解读：开发成本中应该还有其他工程费、开发期间税费，最好明确说明一下。 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡）
（2）管理费用取开发成本的3%。
管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡）
错处：管理费的费率未说明理由。
错处：管理费计算基数中应包括公共配套设施建设费。
错处：缺销售费用的计算。
（3）投资利息
确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按价值时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］≈218．26（元/㎡）
错处：开发期设定为2年未说明理由。
错处：应明确说明6．30%是年贷款利率。
错处：计算基数中缺销售费用中的广告宣传费等费用或者应该说明不计算的理由。
（4）销售税费
销售税费取房屋价值的8．50%。
错处：销售税费税率未说明理由。
（5）开发利润
估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。
开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡）
错处：利润率内涵未说明。
史家解读：如是投资利润率，则其计算基数中缺销售费用；如是直接成本利润率，则其计算基数中多了管理费。
错处：利润率取值未说明理由。
（6）建筑物重置全新价
重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%）≈4780（元/㎡）（取整）
（7）确定建筑物的成新率
通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。
（8）确定估价对象1建筑物重置成新价值
建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率V＝C×q
其中： V—房屋现值（元/㎡）；
C—房屋重置全新价格（元/㎡）；
q—成新率。
建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡）
5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价
估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： 估价对象2、3建筑物重置成新单价测算表 表3－31
错处：缺少修正系数确定的理由或依据。
史家解读：可能4层是裙楼的顶层，其建筑物市场价格低些。 6．测算估价对象l、2、3房地产价格
估价对象1、2、3建筑物重置成新单价详见下表： 估价对象1、2、3价格测算表 表3－32
（二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格
史家解读：虽然这是强制拍卖目的估价，但要考虑租约问题对价格的影响。按我
国法律法规等规定，承租人权益要受保护，原租约不受转让等交易行为影响，继续有效。
延伸阅读：买受人原始取得拍卖标的是独立取得，与他人的权利没有继受法律关系，因此原则上拍卖标的原所有人对拍卖标的的权利义务均因买受人的原始取得而消灭，买受人无需继承其义务。但也有例外情况：1、公法上的负担不消灭。如拍卖的土地使用权是以划拨方式取得的或未足额缴纳土地使用权出让金，而拍卖价款中并不含相应款额时，买受人应承担有关公法义务，缴纳不足额部分土地使用权出让金。2、拍卖前先行告知的负担不消灭，如不交吉的房产拍卖，就是
以拍卖的房产承担租约等负担为前提的。（在法律上以是否取得房屋的使用权为交吉与否，如果已经取得房屋的所有权，但由于某种原因为别人使用，就叫不交吉）
（1）测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入
根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表：
月租金拆分表 表3－33
错处：出租率取100%未说明理由。
错处：未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。
经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费
错处：应说明租金内涵。
①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。
错处：维修费及保险费取值未说明理由。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 错处：未说明税金内涵及取值标准。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C．年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝483×（1－20%） ＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。
安全利率指无风险的资本投资收益率，取价值时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5%
错处：确定资本化率时风险调整值应根据估价对象类似房地产的平均客观数据来定，不能根据估价对象本身情况而定。 错处：应对资本化率进行预期或期望调整。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格
根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。价值时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用）
V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］n2}÷（1＋Y）n1
V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%） ×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39 ≈2273（元/㎡）
A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。
错处：净收益平稳年限取值错误。自2006年10月18日至2007年2月28日为0.36年，不是0.39年。
2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入
根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。
年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 错处：未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。 错处：应说明租金内涵。
错处：年有效毛收入未说明是预测值或者说未对年有效毛收入进行期望或预期调整。 B．年运营费
①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。
错处：维修费及保险费取值未说明理由。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 错处：未说明税金内涵及取值标准。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%） ＝561．60（元/㎡）
史家解读：在上面说明了“年有效毛收入未说明是预测值或者说未对年有效毛收入进行期望或预期调整”的错误则不必在此说明“年净收益未说明是预测值或者说未对净收益进行期望或预期调整”的错误了，如果没有在上面说明则需在此说明错误。 （2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。
安全利率指无风险的资本投资收益率，取价值时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。（史记：比租约期内报酬率数值大了，说明风险增加了，符合实际情况） 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6%
错处：应说明资本化率（报酬率）是预测值或者说应进行预期或期望调整。 史家解读：此案例中的资本化率的实质是报酬率，过去教材的提法中资本化率与报酬率通用。 （3）测算收益价格
根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。
根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得：
V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2
＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39 ≈5190（元/㎡）
错处：在收益期限的确定时未考虑建筑物剩余经济寿命。假设在租约到期之日建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，应以土地使用权剩余年限为收益期限。
错处：未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
错处：没有对净收益流未来变化趋势进行分析或者说收益法公式的选用没有说明理由。
史家解读：“收益法公式的选用没有说明理由”与“没有对未来净收益变化趋势进行分析”是一个意思，是要判断未来净收益属于哪种类型，比如净收益每年不变，净收益按固定比率递增或递减，净收益在前若干年有变化等等。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格
估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格
估价对象2、3房地产收益价格详见下表： 估价对象2、3房地产收益价格测算表 表3－34
错处：各楼层收益价格修正系数的确定未说明依据。 六、估价结果确定
用收益法测算的结果与用基准地价修正系数法及成本法测算结果分别从不同的
角度反映当地房地产市场状况，因此取其平均值为最后结果，详见下表： 估价对象房地产价格测算表 表3－35
房屋征收评估
一、房屋征收补偿内涵
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
二、房屋征收评估特点
房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几个方面：
（一）估价数量大
房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。
（二）涉及面广，社会影响大
被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。
（三）估价对象复杂，需要协调各种关系
相对于其他目的的估价，征收评估的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难
度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。
（四）补偿价格关联性强
就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。
史家解读：重要的是评估标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收评估价值的平衡和协调。
三、房屋征收评估的相关规定
（一）房屋征收评估对象
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
（二）房屋征收评估目的
被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
史家解读：个人意见：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于 被征收房屋价值和产权调换房屋的价值”。
（三）房屋征收评估范围
被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
（四）房屋征收评估的时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
（五）房屋征收评估价值内涵
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
史家解读：不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响。房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。
（六）房屋征收评估标准
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（七）房屋征收评估因素
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
四、房屋征收评估方法和结果确定
（一）房屋征收评估方法
被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法
进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。
（二）房屋征收评估结果确定
被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
史家解读：房屋征收评估对不同估价方法的评估结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。
五、房屋征收评估技术路线
（一）市场法评估技术路线
1．收集和测算类似房地产价格
收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。
2．修正类似房地产价格
将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。
3．确定被征收房屋价格
根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。
（二）收益法评估技术路线
当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。
（三）成本法评估技术路线（史记：教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径）
首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。
（四）假设开发法评估技术路线（史记：只针对在建工程进行说明有失偏颇）
1．测算续建完成后的价值
首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
2．测算续建成本和应得利润
根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。
3．测算在建工程价值
将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。
六、房屋征收评估工作流程
（一）评估机构选定
房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
（二）评估机构业务承揽
房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依
据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
（三）评估委托
房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
（四）委托人应提供的评估所需资料；
（五）评估过程中双方的权利和义务；
（六）评估费用及收取方式；
（七）评估报告交付时间、方式；
（八）违约责任；
（九）解决争议的方法；
（十）其他需要载明的事项。
（四）评估准备和业务开展
估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
（五）实地查勘
房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括：
（1）房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋幢号、在院落中的位置等；
（2）房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等；
（3）房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、层数、层高、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗等；
（4）房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材、贴面等；
（5）设备情况：卫生间设备、厨房设备、上下水管、暖气、燃气、电子对讲、电话、有线电视、宽带、水池、渗井、化粪池等；
（6）附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门、外窗护栏等；
（7）树木：树木种类、直径等；
（8）其他需要记录的项目。
被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
史记：教材中的“房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构”是沿用《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》予以调整。
（六）初步评估结果公示
房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。
（七）提交评估报告
分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时将分户评估报告送达被征收人。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
（八）解释说明
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。
（九）资料保管
房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。
七、房屋征收复核评估和鉴定
1．申请复核评估
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。
2．复核评估
房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
3．评估专家鉴定
被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。 评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。
房屋征收评估鉴定过程中，房地产估价机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
史记：教材中的这几个日期和比例是沿用《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》予以调整。
房地产估价规范（2012．08．13）（节选）
5．7 房地产征收估价
5．7．1 房地产征收估价，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5．7．2 房地产征收估价，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收评估和集体所有的土地征收评估。
5．7．3 国有土地上房屋征收评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
5．7．4 被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。
被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。
史家解读：个人对此说法有疑义，应该是先协商，如协商解决则不需评估；如协商不成，可以委托评估。依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。
5．7．5 被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。
第三节 房屋征收评估
［案例3－3］
××市××街××号房屋征收评估结果报告（节选）
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
四、估价对象（略，具体见技术报告）
五、价值时点
按照《国有土地上房屋征收评估办法》及委托人要求，以房屋征收延期公告之日2011年12月22日为价值时点。
错处：应详细说明价值时点以房屋征收延期公告之日而不是以房屋征收决定公告之日的理由。
史家解读：估价作业日期是2012年3月20日至2012年4月5日，因此，价值时点是过去时点，可判断出这是个回顾性估价项目，估价对象状况和房地产市场状况均为过去。
六、价值定义
本报告评估价值为估价对象房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本报告评估价值为估价对象在价值时点状况下包含土地使用权及房屋建筑物产权的市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
按照《房地产估价规范》，一般估价方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、以及趋势分析法等其他辅助方法。根据委托人提供的资料、估价目的和估价对象特点，以及估价人员对××市房地产市场的调查和对估价对象的实地勘查，结合委托人提供的资料，本次评估的估价对象为住宅用途房地产，适合使用的估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。本次评估的估价对象地处城区，房地产市场信息相对丰富齐全，房地产市场发展相对成熟，同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较多，运用市场比较法能充分体现其客观市场价值，故本次估价选用市场比较法为最优最佳方法。另外，考虑到估价对象所在地区于2010年新公布区域基准地价，而当地房屋的建造成本及相关税费清晰明确，故可以使用成本法进行测算，其中土地使用权采用基准地价系数修正法、建筑物产权采用重置成本法分别进行评估。
估价对象目前未办理拆除后未来重建的规划设计指标，运用假设开发法的不确定性较大，不适宜运用假设开发法；估价对象虽属收益性的房地产，但由于估价对象为年久失修旧楼房，实际剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分体现其现状下的土地使用权价值，故不适宜采用收益法。
错处：缺少所选用估价方法的定义表述。
十、估价结果
估价对象建筑面积208．88平方米，土地用途住宅，扣除土地出让金后的征收总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167元）（取整至个位），评估单价3783元/㎡（取整至个位）
十一、注册房地产估价师（略）
十二、协助估价的人员（略）
十三、实地查勘期
2012年3月20日至2012年3月22日。
十四、估价作业期
2012年3月20日至2012年4月5日。
××市××街××号房屋征收评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1．土地实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析土地实物状况，认为估价对象各方面充分考虑原有地形地势状况和相邻土地的利用状况，开发程度能够满足使用需要，与其市政设施和基础设施的保障程度高，与其用途很好地相匹配，整体土地实物状况属于较优，具体见下表。
2．建筑物实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析建筑物实物状况，认为估价对象各方面充分考虑自身建筑物与周边楼宇相互配合，楼宇的建筑功能得到正常发挥，与其用途较好地相匹配，整体建筑物实物状况属于一般。具体见下表。
延伸阅读：房屋新旧程度判定标准是：完好房：十、九、八成新，基本完好房：
七、六成新，一般损坏房：五、四成，严重损坏房及危险房：三成以下。
（二）估价对权益状况描述与分析
1．土地权益状况
（1）土地所有权状况：国有。
（2）土地使用权状况：土地使用权人不详，使用权类型为划拨。
（3）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（4）土地使用管制：住宅用地。
2．估价对象建筑物权益状况
（1）房屋所有权状况：根据委托人提供的资料，房屋所有权取得方式不详。
（2）他项权利设立情况：根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（3）出租或者占用情况：无。
《××市××功能区改造工程建筑物测绘成果报告书》（编号：2657）资料记载本次评估的估价对象未提供的房产证与国土证，权属人不详，最终以房产主管部门相关登记资料为准。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1．位置状况
估价对象地处××市××城区××街道内，与社区和行政街道一级的重要设施距离约为100～500m，多数步行时间约为5min以内，服务半径短；与所在地区一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离在1000m以内。
2．交通状况
估价对象临近的市政道路和社区外围混合型道路相互搭配合理，交通较便利，因目前该区域正进行动拆工作，整体交通状况一般。
3．环境状况
估价对象周边有梁园、中山公园等，绿化率在30%以下，自然环境一般，周边多为六、七十年代建的平房及低层住宅楼，人文环境一般，无特殊景观。整体环境状况属于一般。
4．基础设施状况
估价对象附近有211路、105路、205路等多路公交车及出租车经过，交通便利。周边有中山公园、松风路仿古街、××市第四中学、南堤市场等，生活配套设施完善。估价对象所在的区域属××市城区繁华热闹的传统商圈—升平商圈，随时代变迁，已日渐衰落，现该区域已纳入××市古镇改造工程项目范围，目前正进行动迁工作。
二、市场背景状况描述与分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）市场比较法
1．运用市场比较法进行测算的基本公式为：
可比案例修正后单价＝可比案例成交单价（统一价格内涵后）×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整
估价对象比准价格＝案例1修正后单价×影响权重1＋案例2修正后单价×影响权重2＋案例3修正后单价×影响权重3
2．可比案例的选取与分析
经调查，结合估价对象的特点，选取了估价对象附近物业三个放盘个案作为比较案例，估价对象与比较案例的有关情况详见下表。
错处：所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前而不是之后。
史家解读：由于价值时点是2011年12月22日，用市场法计算所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前。
错处：三个可比实例与估价对象的规模不相当。
错处：估价对象的价格应包含卖方负担的税费，即是正常税费负担情况下价格，而不应是不含交易税费的价格；或者说表3－20中价格内涵与表3－21中的税费负担说法不一，自相矛盾。
史家解读：税费承担在2013年理论教材中调整至建立比较基础中，不在交易情况修正中。
3．可比实例修正
将上述各可比案例统一价格内涵后，分别与估价对象进行比较，根据估价对象与各可比案例的差异，确定估价对象相对各可比案例的修正系数，见下表。
错处：临街道路状况应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：三个可比实例与估价对象结构不同，不能作为可比实例。
错处：所在楼层应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：景观应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：所在楼层应说明总楼层及调整理由。
错处：三个可比实例的土地使用年限描述模糊且不准确，无法确定与其调整系数的对应关系。
史家解读：三个可比实例土地使用权类型经推测应为出让，估价对象为划拨，原则上权利性质不同的交易实例不能作为可比实例；但市场法计算是假设估价对象为出让土地且出让年限为法定最高年限70年，对于此假设应作一说明为宜。
错处：市场状况调整的理由未说明或者说三个可比实例市场状况调整系数取值与表3－21没有对应关系。
错处：可比实例3的商业繁华程度调整理由未说明。
错处：从严格应试角度看，交易情况、区位状况、实物状况和权益状况调整中各子项系数权重取值未说明理由。
错处：三个可比实例设计布局比估价对象差些应体现在表3－21中。 错处：可比实例3的景观调整系数取5%与描述内容不符。
错处：可比实例3的物业管理服务调整系数取5%与描述内容不符。
错处：在表3－21中，三个可比实例权益状况中租赁、占用情况调整没有对应的说明或描述。
4．估价对象比准价格确定
根据可比实例修正系数，计算得到各可比案例修正后的单价，考虑到案例2与估价对象建筑年代较接近，各方面的相似程度较高，案例1、3相似程度略低，故经综合分析后确定三个案例的权重分别为30%、40%和30%，则估价对象的比准价格为4483元/㎡，测算结果见下表。
错处：区位状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 错处：实物状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 错处：权益状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。 史家解读：区位、实物、权益状况调整系数错误。可比实例1临街道路状况比估价对象好，应对可比实例1价格进行调减，可比实例2、3的临街道路状况比估价对象差，应对可比实例2、3价格进行调增。由于其调整系数分子分母颠倒，直接导致这些调整方向性错误，根本原因在于其调整基准错误：应以估价对象状况为基准而不是以可比实例状况为基准。
（二）成本法
本次运用成本法采用房地分估的模式，其中土地使用权价值采用基准地价系数修正法进行测算，建筑物产权采用重置成本法。具体如下：
1．运用基准地价系数修正法进行测算估价对象土地使用权的价值
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《关于公布××市禅城区2009年基准地价的通知》（××府［2010］66号），《××市禅城区2009年基准地价更新成果》已于2010年11月1日起实施。住宅用地均地价内涵：在土地正常市场条件、设定土地开发程度为“六通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路、通燃气，宗地内土地平整）于估价基准日2009年10月1日，土地使用年限为70年，平均容积率为2．0的平均楼面地价（包括征地或拆迁的费用及相关税费、土地开发费用和土地有偿使用费），币种为人民币。
（2）修正过程
本次评估用地为住宅用地，参照《2009年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》，按网格点基准地价修正体系进行修正。
①待估宗地网格点地价确定
根据估价对象宗地所处的位置和网格点地价图，确定待估宗地所在位置的住宅用地的网格点基准地价为1754元/㎡。
②容积率修正
估价对象容积率为2．0，与基准地价内涵设定容积率一致，故容积率修正系数为1。
③其他个别因素修正
根据《2009年禅城区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》，参照住宅用地其他个别因素修正系数进行修正，具体见下表。
估价对象宗地形状为规划长边形；面积104．04㎡；地形地质状况良好，小区配套较完善，属指标标准的较优等级，故取其修正系数为1．05。
④年限修正
由于未能取得相关土地使用权属证明，本次评估设定其土地剩余使用年限为最高法定使用年限为70年，与基准地价内涵设定使用年限一致，故取其修正系数为1．00。
⑤宗地开发程度修正
估价对象宗地基础设施配套程度达到“六通一平”，与基准地价内涵设定开发程度（“六通一平”）一致，故取其修正系数为0。
错处：估价对象土地是五通一平而不是六通一平。
⑥市场状况修正系数
本次评估基准日为2011年12月22日，与基准地价所对应的基准日不一致，根据对××市禅城区土地市场的调查分析，认为自基准地价公布之日至本次价值时点地价有一定幅度上升，上升幅度平均在15%左右，确定本次待估宗地期日修正系数为1．15。
⑦宗地楼面地价
宗地楼面地价＝估价对象对应的网格点基准地价×容积率修正系数×其他个别因素修正系数×使用年限修正系数×市场状况修正系数＋开发程度修正值＝1754×1．0×1．05×1．0×1．15＋0＝2118（元/㎡）（取整至个位）
2．运用重置成本法测算估价对象建筑物产权价值
（1）重置成本法的计算公式为：
建筑物评估单价＝建筑物重置成本单价×综合成新率
其中：建筑物重置成本单价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋投资利润＋销售税费
开发成本＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋公共配套设施建设费＋开发期间税费
建筑安装工程费＝建筑工程费＋装饰装修工程费＋设备安装工程费
开发期间税费＝配套设施建设费＋建筑工程质量与安全监督费等其他税费 错处：建筑物重置成本单价中的开发成本应规范为建设成本。
错处：建设成本（开发成本）中缺其他工程费一项。
（2）测算过程
①开发成本
A、建筑安装工程费
经查阅××市建筑工程造价资料，根据相关建设工程投资估算指标，结合估价对象的建筑结构、层数、功能布局等各方面状况，类似结构工程修正后建安工程费单价为850元/㎡。
B、勘察设计和前期工程费
本次评估根据估价对象的利用现状及××市建筑工程实际情况，结合估价对象建设规模，取建筑安装工程费的5%计算：
勘察设计和前期工程费＝建筑安装工程费×5%＝850×5%＝42（元/㎡）。
C、基础设施建设费
根据××市基础设施建设费实际情况（见下表），确定估价对象宗地的基础设施建设费为110元/㎡。
错处：基础设施建设费（配套设施建设费）不能归于开发期间税费，它属于土地取得成本或土地开发成本，应归属于土地重新购建价格。
D、开发期间税费
开发期间税费为76元/㎡（具体测算过程略）。
E、建筑物开发成本合计＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋基础设施建设费＋开发期间税费＝850＋42＋110＋76＝1078（元/㎡）。
②管理费用
××市现行建筑项目的管理费用一般为开发成本的2%－4%，结合估价对象的实际情况，确定本项目的按建筑物开发成本的3%取管理费用，即：
管理费用＝1078×3%＝32（元/㎡）。
③销售费用
根据估价对象的区位、规模及档次等因素，本次估价取重置成本价的3%为销售费用，设定估价对象的重置成本单价为V，则：
销售费用＝3%V。
④投资利息
估价对象规模不大，按照一般正常的施工工序，建设周期约为0．2年，投资利息计算取银行半年期贷款利率6．56%，则利息为：
投资利息＝（1078＋32）0．2×［（1＋6．56%）0.2/2－1］＝18（元/㎡）。 错处：投资利息计算基数不应是（1078＋32）0．2而应是（1078＋32）。 错处：投资利息计算基数中缺销售费用或不用计算销售费用的理由说明。 错处：计息期0．2/2是错的，应为0．05，或者说半年期贷款利率应为3．28%或者说年贷款利率为6．56%而不是半年期贷款利率为6．56%。
史家解读：建设周期为0．2年，折合为2．4个月，按年利率考虑下计息期应为
1．2个月，按半年利率考虑应为0．6个月，合0．05（年）。
⑤销售税费
A、销售税金及附加，一般为售价的5．72%。
B、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费和堤围防护费等，一般为售价的0．9%。
销售税费＝6．62%V。
⑥开发利润
根据对类似开发项目的统计分析，结合区域房地产市场情况及本项目的实际情况，综合考虑本项目的区域条件和开发企业的品牌和盈利能力，确定开发利润为270元/㎡（具体测算过程略）。
⑦重置完全价V＝建筑物开发费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润：
＝1078＋32＋3%17＋18＋6．62%V＋270，
解上式得V＝1582（元/㎡）
⑧综合成新率
估价对象建筑物为砖木结构，上世纪七十年代建成，一般砖木结构耐用年限为40年，按普通直线年限折旧计算得到的成新率为8．0%。但由于估价对象使用期间不断得到翻新维护，经我司估价人员现场观察，综合分析其各方面状况发现，估价对象结构部分的成新率实际为45．0%。
错处：确定估价对象成新率不应只是结构部分的成新率而应是建筑物整体的综合成新率。
史家解读：由于估价对象建成于20世纪70年代，距价值时点约30多年，而砖木结构耐用年限为40年，估价对象为过于老旧的房地产，一般情况下不适用成本法估价。
⑨估价对象建筑物评估单价
建筑物重置成本单价×综合成新率＝1582×45%＝712（元/㎡）。
3．成本法测算的估价对象单价
估价对象评估单价＝地价＋建筑物重置成本单价×综合成新率＝2118＋712＝2830（元/㎡）
（三）估价对象结果确定
运用市场比较法测算的比准价格为4483元/㎡，运用成本法测算的积算价格为2830元/㎡，两者差异较大。考虑到本次估价目的为房屋征收评估，应该首选市场法结果，加之成本法测算土地价值采用基准地价修正法，导致土地价值偏低。故综合分析确定以市场法结果为最终结果。
评估总值＝4483×208．08＝932823元。
六、估价结果确定
1．测算土地出让金
本次估价对象土地使用权类型设定为划拨，按照《××市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》（××［2010］××号）规定：划拨土地按原用途补办出让的，且未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金；其中土地市场价格的确定如不涉及公开交易的，以容积率修后的网格点基准地价和评估价格的最高价作为土地市场价格。因估价对象的土地面积小（104．04㎡、同一供求圈内的土地市场极小有相近面积土地交有相近面积土地交易发生，故本次评估以容积率修正后的网格点基准地价确定土地市场价格，则对照《禅城区200㎡网格点基准地价更新成果说明》估价对象对应的网格点基准地价为1754元/㎡（楼面地价），根据基准地价修正体系容积率修正公式（2/r）1/2．5（本次估价对象土地容积率＝208．08÷104．04＝2），即： 土地出让金＝1754元/㎡×（2/2）1/2．5×40%×2×104．04＝145656元（取整至个位）。
2．估价对象评估结果确定：
估价对象扣除土地出让金后的评估总值＝932823－145656＝787167（元）（取整至个位）
评估单价＝787167÷208．08＝3783（元/㎡）（取整至个位）
估价对象扣除土地出让金后的评估总值为人民币柒拾捌万柒仟壹佰陆拾柒元整（￥787167元）（取整至个位），评估单价3783元/㎡（取整至个位）。
第四节 房地产强制拍卖估价
房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。
史家解读：
1．房地产拍卖有强制拍卖（司法拍卖）和自主拍卖（普遍拍卖）两种。本节探讨的是强制拍卖。
2．明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。多数估价是评估估价对象在现实法定权益下的价值，不得随意设定估价对象的权益状况来估价。但在某些特殊情况下，根据估价目的的要求，应当以设定的估价对象的权益状况来估价。例如法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分房地产可能正是由于抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得（如受贿）等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估被强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分将取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。（理论教材403页）
3．对于划拨土地的房地产强制拍卖估价，一般是按出让土地进行评估后再扣除应补交的土地使用权出让金得到最终价格，在评估报告中应说明需由竞买人支付的土地使用权出让金数额，提请报告书使用人注意。
延伸阅读：《房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
一、房地产拍卖的相关法律规定
房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（以下简称《若干规定》）。 《城市房地产管理法》第四十七条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该
房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”（史记：抵押目的估价中的应补交的土地使用权出让金属于法定优先受偿款之一）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
《担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”
《若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”
史家解读：拍卖保留价也称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价，详见理论教材116页。
二、房地产强制拍卖估价的特点
处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对处分房地产强制拍卖估价过程中，应根据这些不同特点，确定其价格。
（一）强制处分
处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。
（二）快速变现
由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易价格低。
（三）市场需求面窄、推广力度小
拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
（四）消费者心理因素
购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。
（五）购买者的额外支出
由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。 史家解读：由于房地产强制估价具有以上特点，尤其是强制处分、快速变现和消费者额外支出等特点，客观上决定了拍卖保留价应该比正常市场价值低，也就是说强制拍卖评估价客观上应该比正常市场价值低才合理。
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
房地产拍卖是一种特殊的市场交易，根据《若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”
因此当强制拍卖的房地产采用评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。（史记：根据强制拍卖的特点，保留价可以在市场价值基础上降低一定比例，即评估价可低于正常的市场价）估
价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
（一）商品房
商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。
（二）行政划拨地上的房产
行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：
（1）以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。
（2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。
由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。
史家解读：对于划拨土地强制拍卖估价评估出的应是在划拨土地状况下价值，可以先按出让状况评估出一个价值，然后再扣减应补交的土地使用权出让金得出划拨状况下价值，并应在报告中注明需补交的土地使用权出让金数额。
（三）在建工程
对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。
史记：在建工程不适用市场法估价。
房地产估价规范（2012．08．13）（节选）
5．8 房地产拍卖、变卖估价
5．8．1 房地产拍卖、变卖估价，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
5．8．2 房地产拍卖估价，应为确定拍卖保留价提供服务，并区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。
5．8．3 房地产司法拍卖估价，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值，关注拍卖财产存在的瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。
房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让前提进行估价。
5．8．4 房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分（快速变现）因素确定。
5．8．5 房地产变卖估价，应评估市场价值。
［案例3－4］
广州市海珠区××路××房地产估价结果报告（节选）
一、委托方（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
供法院执行案件参考使用。
错处：估价目的过于笼统、模糊。
史家解读：估价目的可表述为：为法院判案提供估价对象市场价值参考依据或者为法院确定拍卖保留价评估估价对象的市场价值。
四、估价对象
根据委托方设定，本报告的估价对象为：广州市海珠区××路××（自编3、4、5幢）第二层房地产，用途为商业，建筑面积3700．5856平方米，以下简称“估价对象1”；××（自编3、4、5幢）第三层房地产，用途为商业，建筑面积3687．5463平方米，以下简称“估价对象2”；××（自编3、4、5幢）第四层房地产，用途为商业，建筑面积3670．6345平方米，以下简称“估价对象3”；合计总建筑面积11058．7664平方米。
（一）估价对象产权概况
根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地座落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41平方米。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。
根据委托方提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。
根据委托方提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××房地产开发有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822平方米；可售层数为－2至31，总可售面积为50239平方米。负一负二层为停车场，首层为商业，第2至4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500平方米。
根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表：
估价对象面积情况表 表3-26
估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月28日止。
根据委托方提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字1号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153平方米。
（二）现场查勘概况
2006年10月18日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：
估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近×××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。
估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼
二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。
错处：缺估价对象建筑物建成年份、估价对象范围等实物状况说明。
错处：缺土地使用权取得年份、租赁权起租日期、是否有共有权、抵押权等其他权利的说明。
错处：应明确说明估价对象的租赁范围。（应为2、3层出租，4层未出租） 错处：应明确说明查封的2、3、4层商铺（除已预售签证外）范围及与估价对象的关系。
五、价值时点
2006年10月18日。（史记：根据此案例相关内容在此明确价值时点，原案例此处没有明确的日期）
错处：缺价值时点确定的简要理由说明。
六、价值类型
本报告的价值类型为：估价对象合法产权在价值时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的商业用途房地产的市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据委托方设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。本次评估采用广州市基准地价系数修正法、成本法、收益法为估价方法。
错处：缺估价方法定义。
错处：缺所选用估价方法理由的详细说明。
史家解读：本案例实际用了两种方法估价：成本法和收益法。
十、估价结果
估价对象合法产权在价值时点的市场价值为人民币捌仟贰佰伍拾伍万柒仟叁佰元整（￥8255．73万元），详见附表《估价结果明细表》。
错处：缺单价表示或不写单价的理由。
结果报告其他内容略。
广州市海珠区××路××房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。
（二）估价对象权益状况描述与分析
根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。
根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。
根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表：
估价对象面积情况表 表3－37
估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。
根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。
（三）估价对象区位状况描述与分析
估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格（史记：用基准地价修正法求出估价对象土地取得成本和含土地开发成本，再用成本法得出土地重新购建价格和建筑物现值，最后加总得出估价对象成本价值）
1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费（史记：这里的土地有偿使用费指土地使用权出让金，不是城镇土地使用税）。
史家解读：此案例中的基准地价内涵是：建设用地使用权购买价格和土地开发成本之和，参见理论教材275页。
宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数；
K2—街角地修正系数；
K3—集聚度修正系数；
K4—其他个别因素修正系数；
K5—使用年限修正系数；
K6—期日修正系数。
基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。
（2）确定估价对象0所在宗地的基准地价
经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。（史记：估价对象位于海珠区江南大道中昌岗中路的前进路上，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，标准进深为10米）根据路线价格计算公式：
史家解读：商业网格点基准地价和路线价加价均为土地单价而不是楼面地价。 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积
调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41≈6115（元/㎡）
（3）确定估价对象0楼层修正系数（K1）
楼层修正系数表 表3－27
估价对象0位于首层，根据《楼层修正系数表》，确定楼层修正系数K1＝1。
（4）确定街角地修正系数（K2）
街角地修正系数表 表3－28
估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。
（5）确定集聚度修正系数（K3）
目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。
（6）确定其他个别因素修正系数（K4）
其他个别因素系数修正表 表3－29
估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。
（7）确定土地使用权年期修正系数（K5）
估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在价值时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。
根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）n］/［1－1/（1＋Y）m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。
错处：公式中的土地报酬率没有说明也没有说明取值依据。
（8）确定期日修正系数（K6）
广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的价值时点为2006年10月18日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。
（9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的楼面地价 ＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正
＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0
＝6619（元/㎡）
2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值（史记：土地现值就是土地重新购建价格）
土地现值＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 错处：缺销售费用的计算。
（1）土地取得费（史记：相当于完整的土地取得成本和土地开发成本之和或者等于建设用地使用权购买价格＋购买税费＋土地开发成本）
土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）
＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡）
史家解读：基准地价修正价格×3%是指土地取得税费，参见理论教材275页。 错处：土地取得税费的税费率未说明理由。
（2）管理费用取土地取得费的3%
管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡）
错处：管理费的费率未说明理由。
（3）投资利息
确定估价对象0所在宗地开发期（史记：指整个开发项目的开发期，不是土地开发期）设定为2年，投资利息率按价值时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入：
投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］≈912．66（元/㎡）
错处：应明确说明6．30%是年贷款利率。
错处：宗地开发期的确定未说明理由。
错处：在投资利息计算时应区别土地取得费（土地开发费）和管理费，其中，土地开发费和管理费可视为在开发期内均匀投入，其计息期与土地取得费的计息期应不一样。如土地取得费的计息期为2，土地开发费和管理费的计息期可为1。
错处：计算基数中缺销售费用中的广告宣传费等费用或者应该说明不计算的理由。
（4）销售税费
销售税费取土地价值的8．50%。
错处：销售税费税率未说明理由。
（5）开发利润
开发利润取开发成本及管理费之和的20%。
开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡）
错处：利润率内涵未说明。
史家解读：如是投资利润率，则其计算基数中缺销售费用；如是直接成本利润率，则其计算基数中多了管理费。
错处：利润率取值未说明理由。
（6）测算估价对象0土地现值
土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡）
3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值 估价对象1、2、3的土地现值详见下表：
估价对象1、2、3的土地现值测算表 表3－30
错处：估价对象1、2、3的楼层系数确定未说明理由。
4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值
成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。
建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率
（1）开发成本（史记：应该规范为“建设成本”）
开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，公共配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。
错处：未明确说明勘察设计和前期工程费中的场地平整费用是否已扣除，因为此部分费用已包含在土地取得成本和土地开发成本之中了。
史家解读：开发成本中应该还有其他工程费、开发期间税费，最好明确说明一下。 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡）
（2）管理费用取开发成本的3%。
管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡）
错处：管理费的费率未说明理由。
错处：管理费计算基数中应包括公共配套设施建设费。
错处：缺销售费用的计算。
（3）投资利息
确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按价值时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］≈218．26（元/㎡）
错处：开发期设定为2年未说明理由。
错处：应明确说明6．30%是年贷款利率。
错处：计算基数中缺销售费用中的广告宣传费等费用或者应该说明不计算的理由。
（4）销售税费
销售税费取房屋价值的8．50%。
错处：销售税费税率未说明理由。
（5）开发利润
估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。
开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡）
错处：利润率内涵未说明。
史家解读：如是投资利润率，则其计算基数中缺销售费用；如是直接成本利润率，则其计算基数中多了管理费。
错处：利润率取值未说明理由。
（6）建筑物重置全新价
重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%）≈4780（元/㎡）（取整）
（7）确定建筑物的成新率
通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。
（8）确定估价对象1建筑物重置成新价值
建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率V＝C×q
其中： V—房屋现值（元/㎡）；
C—房屋重置全新价格（元/㎡）；
q—成新率。
建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡）
5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价
估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： 估价对象2、3建筑物重置成新单价测算表 表3－31
错处：缺少修正系数确定的理由或依据。
史家解读：可能4层是裙楼的顶层，其建筑物市场价格低些。 6．测算估价对象l、2、3房地产价格
估价对象1、2、3建筑物重置成新单价详见下表： 估价对象1、2、3价格测算表 表3－32
（二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格
史家解读：虽然这是强制拍卖目的估价，但要考虑租约问题对价格的影响。按我
国法律法规等规定，承租人权益要受保护，原租约不受转让等交易行为影响，继续有效。
延伸阅读：买受人原始取得拍卖标的是独立取得，与他人的权利没有继受法律关系，因此原则上拍卖标的原所有人对拍卖标的的权利义务均因买受人的原始取得而消灭，买受人无需继承其义务。但也有例外情况：1、公法上的负担不消灭。如拍卖的土地使用权是以划拨方式取得的或未足额缴纳土地使用权出让金，而拍卖价款中并不含相应款额时，买受人应承担有关公法义务，缴纳不足额部分土地使用权出让金。2、拍卖前先行告知的负担不消灭，如不交吉的房产拍卖，就是
以拍卖的房产承担租约等负担为前提的。（在法律上以是否取得房屋的使用权为交吉与否，如果已经取得房屋的所有权，但由于某种原因为别人使用，就叫不交吉）
（1）测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入
根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表：
月租金拆分表 表3－33
错处：出租率取100%未说明理由。
错处：未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。
经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费
错处：应说明租金内涵。
①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。
错处：维修费及保险费取值未说明理由。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 错处：未说明税金内涵及取值标准。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C．年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝483×（1－20%） ＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。
安全利率指无风险的资本投资收益率，取价值时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5%
错处：确定资本化率时风险调整值应根据估价对象类似房地产的平均客观数据来定，不能根据估价对象本身情况而定。 错处：应对资本化率进行预期或期望调整。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格
根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。价值时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用）
V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］n2}÷（1＋Y）n1
V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%） ×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39 ≈2273（元/㎡）
A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。
错处：净收益平稳年限取值错误。自2006年10月18日至2007年2月28日为0.36年，不是0.39年。
2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入
根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。
年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 错处：未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。 错处：应说明租金内涵。
错处：年有效毛收入未说明是预测值或者说未对年有效毛收入进行期望或预期调整。 B．年运营费
①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。
错处：维修费及保险费取值未说明理由。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 错处：未说明税金内涵及取值标准。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%） ＝561．60（元/㎡）
史家解读：在上面说明了“年有效毛收入未说明是预测值或者说未对年有效毛收入进行期望或预期调整”的错误则不必在此说明“年净收益未说明是预测值或者说未对净收益进行期望或预期调整”的错误了，如果没有在上面说明则需在此说明错误。 （2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。
安全利率指无风险的资本投资收益率，取价值时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。（史记：比租约期内报酬率数值大了，说明风险增加了，符合实际情况） 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6%
错处：应说明资本化率（报酬率）是预测值或者说应进行预期或期望调整。 史家解读：此案例中的资本化率的实质是报酬率，过去教材的提法中资本化率与报酬率通用。 （3）测算收益价格
根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。
根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得：
V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2
＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39 ≈5190（元/㎡）
错处：在收益期限的确定时未考虑建筑物剩余经济寿命。假设在租约到期之日建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，应以土地使用权剩余年限为收益期限。
错处：未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
错处：没有对净收益流未来变化趋势进行分析或者说收益法公式的选用没有说明理由。
史家解读：“收益法公式的选用没有说明理由”与“没有对未来净收益变化趋势进行分析”是一个意思，是要判断未来净收益属于哪种类型，比如净收益每年不变，净收益按固定比率递增或递减，净收益在前若干年有变化等等。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格
估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格
估价对象2、3房地产收益价格详见下表： 估价对象2、3房地产收益价格测算表 表3－34
错处：各楼层收益价格修正系数的确定未说明依据。 六、估价结果确定
用收益法测算的结果与用基准地价修正系数法及成本法测算结果分别从不同的
角度反映当地房地产市场状况，因此取其平均值为最后结果，详见下表： 估价对象房地产价格测算表 表3－35