第九章 物业管理服务费及测算
概述：
基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8元/㎡·月；小高层住宅1.0元/㎡·月；商业1.5元/㎡·月，停车位使用费： 260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。
第一节 经费测算的原则及说明
一、 测算的依据
(一) 国家相关物业管理法律、法规； (二) 售房时的物业收费约定；
(三) 十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准；
二、 经费测算的原则
(一) 遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三) 物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务
内容，确定不同的服务费用标准。
三、 测算的有关说明
(一) 按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。
(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。
1、 人员工资标准
根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：
2、 不可预见费
根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。 3、 不包含住宅专用维修基金。
第二节 经费测算
人工成本费
行政办公费
设备/设施维护费
公用水电费
清洁费
附表：清洁工具材料费
绿化费
保安费
服装费
第三节 费用测算分析
一、 费用收费标准
以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：
小高层住宅管理费：
1.00元/㎡.月（含电梯使用费）；
多层住宅管理费： 0.80元/㎡.月；
商业门面管理费： 1.50元/㎡.月；（提供水、电管理及公共保洁、保安服务） 停车位使用费： 260元/辆.月；（含60元管理费、购停车位仅收管理费）
总收入
总支出：
二、 费用构成分析
三、 盈亏分析
从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。
四、 支措施
(一) 严格管理, 强化监督, 减少人为损坏公共设施现象, 以减少维修费用支出。
(二) 以人为本, 以高素质管理人员为基础, 合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。
(三) 加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。
(四) )加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出, 物业公司一切费用支出实行一支笔审批。
第九章 物业管理服务费及测算
概述：
基于对香格里拉城市花园住宅、商业的入住率达85%之全面分析和测算，得出物业管理服务费年支出为人民币3,995,132.74元。通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务费为多层住宅0.8元/㎡·月；小高层住宅1.0元/㎡·月；商业1.5元/㎡·月，停车位使用费： 260元/辆.月；年收入为人民币4,884,931.98元。
第一节 经费测算的原则及说明
一、 测算的依据
(一) 国家相关物业管理法律、法规； (二) 售房时的物业收费约定；
(三) 十堰市物价局住宅小区停车管理收费标准；
二、 经费测算的原则
(一) 遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三) 物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，不同的服务
内容，确定不同的服务费用标准。
三、 测算的有关说明
(一) 按香格里拉城市花园小区业主入住率85%、商业部分营业率85%、物业公司各部门人员基本配备齐全，公司运转正常测算。其中，未含为业主提供增值附加服务如：小区饮用水奶制品的供应、报刊杂志订阅，商业街的临时门面出租、广告及按照有关规定及行业惯例在装修期间可向业主收取的装修管理费等收入。
(二) 物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、公共水电费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、不可预见费、营业税金。
1、 人员工资标准
根据市场化原则，参照行业工资水平，结合十堰市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：
2、 不可预见费
根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的3.5%。 3、 不包含住宅专用维修基金。
第二节 经费测算
人工成本费
行政办公费
设备/设施维护费
公用水电费
清洁费
附表：清洁工具材料费
绿化费
保安费
服装费
第三节 费用测算分析
一、 费用收费标准
以支定收的方法进行综合比较，为开发商考虑前期住宅的销售问题，特别是对商业门面管理费收取的较低，以利门面的销售和商业发展，又考虑各种物业对资源的占用，以我们对物业管理行业管理服务积累的经验，初步测算香格里拉城市花园的物业管理费用具体如下：
小高层住宅管理费：
1.00元/㎡.月（含电梯使用费）；
多层住宅管理费： 0.80元/㎡.月；
商业门面管理费： 1.50元/㎡.月；（提供水、电管理及公共保洁、保安服务） 停车位使用费： 260元/辆.月；（含60元管理费、购停车位仅收管理费）
总收入
总支出：
二、 费用构成分析
三、 盈亏分析
从财务收支情况分析表中可知，经费收支测算结果符合物业管理行业所遵循的收支平衡、保本微利的经营原则。
四、 支措施
(一) 严格管理, 强化监督, 减少人为损坏公共设施现象, 以减少维修费用支出。
(二) 以人为本, 以高素质管理人员为基础, 合理配置各环节、各岗位员工,减少文职和办公室人员，降低人工费用和办公经费。
(三) 加强管理成本控制, 在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。
(四) )加强各类消耗物料的管理和控制, 做到计划采购, 专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费；严格控制费用支出, 物业公司一切费用支出实行一支笔审批。