鲁 能7号 别 墅
销 讲 大 纲
一、 休息区说辞
（一） 目的：
与客户建立初步认知，在介绍区域及项目之前，让客户开发商品牌以及别墅开发理念有一个了解，加强客户对产品品质的信心，同时引起客户对产品的好奇和感受共鸣。
（二） 提纲：
1、 鲁能地产品牌介绍
2、 平衡墅的理念
二、 区域沙盘说辞
（一） 目的：
通过对区域交通、规划、自然生态以及生活配套的详细介绍，紧扣城市便利和自然景观、交通便利和配套完善、工作和生活之间相互平衡的理念，给客户灌输项目的价值所在，让客户认同7号别墅是高端人群真正用来居住的别墅。
（二） 提纲：
1、 地理位置、交通；
2、 马坡组团规划：两轴双心、顺义CBD 、区政府
3、 周边景观资源：潮白河、森林公园、生态公园、高尔夫
4、 配套：项目自身配套、周边市政配套
5、 7号院规划：经济指标、“长城杯”
6、 别墅四至；
7、 7号别墅案名的来源：数字7的寓意
三、 项目沙盘说辞
（一）目的：
通过对项目规划、建筑、园林、物业管理的介绍以及和北京市场同类产品的对
比，使客户认可项目的稀缺性、增值保值性、宜居性、舒适性和性价比高的特性，达到初步蓄客的目的。
（二） 提纲：
1、 纯联排、客群纯粹
2、 低密度、容积率
3、 园林规划：台地式、一心、两轴、六组团
4、 建筑规划：建筑风格、行列式、外立面、楼间距
5、 物业
四、 单体模型说辞
（一）目的：
针对三种数量较多的户型，为客户介绍其未来的家。通过建筑立面风格、特点、户型优势，以阐述家庭生活情景的模式，把客户带进高端别墅生活的无限想象之中，增强其购买的意向。
（二） 提纲：
1、 整体风格及外立面特点
2、 户型说辞：S 端户型、S 中户型、M1端户型
五、 客户引导：
（一）目的：
由置业顾问引荐，销售经理携带随手礼和客户问卷调查表，与客户经行更加深
入的洽谈，深挖客户需求，详细了解客户的情况，包括：购买意向的强弱、购买资质、客户预算、家庭结构，以便推荐更适合的户型，解答客户疑难问题，用专业的知识和优质的服务，再次增强客户对项目及鲁能地产的认可，增强其购买决心。
（二） 提纲：
1、
2、
3、 价值点说辞（附件1） 答客问（附件2） 客户满意度调查表
鲁能7号别墅说辞
祥 和
区域沙盘说辞：
休息区：
您好！欢迎光临鲁能7号别墅，我是置业顾问XXX ，请问您贵姓？很荣幸认识您！您先在这里稍作休息，稍后为您讲解沙盘。
7号别墅还没开盘，现在处于前期筹备阶段，请问您是怎么知道我们项目的呢？ 电子屏区：
在给您介绍项目和产品之前，首先给您介绍一下开发商。您知道鲁能集团吗？开发商是鲁能地产，隶属国家电网旗下，是知名的央企开发商，具有国家一级开发资质。山东鲁能足球队也是鲁能集团旗下的。在北京开发的项目有中央别墅区非常知名的低密独栋别墅优山美地，还有温榆河东岸的北京最大的独栋别墅项目格拉斯小镇。2014年，鲁能集团重点打造北京鲁能别墅年，将在近期将7号别墅推入市场。 7号别墅产品引入了一个全新的概念—平衡墅。
考虑到当今社会节奏越来越快，生活压力越来越大，人们在工作与生活之间，城市与自然间的各种矛盾及寻求平衡的需求：鲁能地产从选址拿地，到规划设计，再到物业服务，都以平衡为理念，以尽量使我们的业主在这里能够轻松享受生活各种平衡。在选址上，鲁能7号别墅是顺义新城核心，同时又拥有一河三园自然环境，可以装下自然宁静，更能拥有城市级繁华配套；3纵3轨的发达交通路网，更让这里可以快速切换生活与商务；让我们的业主感受出则繁华、入则宁静，同时，完全可以作为第一居所使用。
区域沙盘说辞：
您这边请，这是顺义新城的区域沙盘，顺义新城是北京重点发展的三大新城之
一，将对于通州、亦庄这两大新城来说，顺义新城有着上风上水的地理位置。总体规划确立了顺义新城“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，整体容积率只有1.5，拥有北京发展最早的中央别墅区，是高端别墅云集最为密集的区域。顺义新城马坡组团作为中心区的核心区域率先启动建设。
沙盘排放的方位是上北下南，我们现在所在的位置是售楼处的位置，售楼处西
侧和北侧是鲁能7号院，东北侧最好的位置是鲁能7号别墅。
交通：顺义新城具有三纵两横三轨道，地上地下全方位立体交通路网规划。三
纵：自西向东依次为京承、京密、机场高速，两横：自南向北为北六环、白马路。三轨：M15、S6、L1。王刚副市长特别指出：L1号线，T3出发，直穿顺义新城，到达牛栏山。S6号线是北京最长的轨道交通，被称为京郊铁路，连接M15号线。立体化，四通八达的交通网络，可以让您20分钟到机场、30分钟到望京、40分钟到三环，瞬间实现城市角色的转换。所以说，我们的项目完全可以作为第一居所来使用。
规划：2002年，鲁能地产进入顺义新城马坡组团，先期投入了60亿元的巨资
进行土地一级开发。我们配合政府通过国际邀标的方式，邀请了国际著名的规划设计公司--英国的阿特金斯为马坡组团进行规划。规划为“两轴双心四区”。
两轴分别是沿顺安路的绿色商务产业轴和沿白马路的绿色运动体验轴。由鲁能集团协助政府进行的招商引资，将民生银行总部和金蝶软件总部引入马坡，分别投资了十个亿落户在马坡，另外区域内还有国际中心医院、北京银行总部预留地。绿色运动体验轴周边有奥水公园、乡村高尔夫俱乐部、国际高尔夫球场、乡村赛马场等，借助08年奥运会的影响力，规划沿白马路以南建设顺义体育中心、国际网球馆和
国际冰球馆，将来承接大型的国际体育赛事，将提高马坡在国际上的知名度，奠定了成为国际新城的基础。
双心是指减河以北的绿色行政中心，目前主体结构已经封顶，顺义区政府很快会搬迁于此。我们都知道，哪里有政府，哪里就有发展。马坡将成为整个顺义区的政治经济中心，其市政配套、基础设施、国际化进程将是整个区域最快最好的！区域价值也将随之大幅度提升！
（到沙盘北侧将）
沿潮白河打造的绿色国际交往中心，也就是顺义CBD ，这里将建成顺义地标性的建筑群，首期即启动20万㎡大型商业综合体, 将引入国际影院，沃尔玛大型超市等，高端5A 酒店。生态商务区、配套公寓区、10万平米中央公园、连接性地下商业。以上设施在2015年全部实现竣工并投入使用。第二阶段（2016年-2017年）, 开发物业包括5A 写字楼、总部办公。第三阶段（2018年）开发物业为以云顶双子塔城市地标为核心的金融中心区，作为项目点睛之笔。顺义CBD 的进驻，商业地产的不断云集，势必会提升住宅类房地产价格的升值，提高整体区域价值。
四区：分别为花园市镇区、滨水度假区、特色居住区、绿荫别墅区。
东侧与7号别墅相邻的是京东第一大河潮白河，全长458公里，有“北京莱茵
河”之称。最宽水面达800米，7号别墅就坐落在潮白河水上游，水面最宽河岸，自然生态环境非常优越。另外区域内还有减河和温榆河，在北京这样一个缺水的城市，我们占据最为丰富的水资源，非常难能可贵。项目往东2000米的奥水公园，是08年奥运会水上项目的主会场之一，奥运会32块金牌的诞生地，水面面积近70万平米，是亚洲最大的水上运动中心, 现对游人开放。南侧是北京最大的两个高尔夫球场，为周边提供了近500万平米的绿地。潮白河两岸是国家级森林公园，是
北京最大的滨河森林公园，总面积6.3万亩，森林覆盖率高达73.4%。政府斥资5.5亿打造为一条城市绿色走廊，7号别墅隐藏在绿色走廊之中，空气中的负氧离子含量高出市中心的20倍以上，再加上项目北侧的生态公园。北京的PM2.5日益严重超标，周边良好的生态环境可以给您带来清新的空气和健康的环境，是理想的健康居所。 项目本身配套完善，规划10万平米的风情商街，有超市、餐饮、咖啡店、洗
衣店近在咫尺。6000平米会所今年投入使用，以康体健身和餐饮娱乐为主，内设游泳馆、宴会厅、五星客房、商务中心等。老年康体中心，为老年人提供健身、康复场所。
周边配套有工商、建设、邮政都在项目“五分钟生活圈”内，购物开车10分
钟到老城区，有西单商场、国泰、隆华、大中、苏宁等，满足购物、餐饮、娱乐等消费需求。顺义医院在老城区，是国家级二级甲等综合医院，顺义妇幼开车15分钟即可到达。项目往南800米是规划中的国际中心医院，很快就会进驻，是国家级三甲医院。看病就医非常方便。周边最著名的学校是牛栏山教育集团，有国际小学，牛山一中，牛山中学，是北京市市属重点学校，每年有94%的学生考入一类本科。鲁能正在与牛栏山教育集团协商，为业主家提供一个入学名额，让您的孩子接受最优质的教育。另外项目本身就会引入国际幼儿园，以鲁能这样的大开发商，一定会引入区域内最好的幼儿园，来提升社区的含金量，也为后期物业增值再添一分。周边还有马坡镇中心幼儿园、马坡中心小学、顺义十五中。现在很多家庭都是花钱买教育，而7号别墅可以为您的孩子提供0到18岁教育的无缝对接。
这是鲁能在顺义新城的开发用地，总建筑面积49.5万平米，总建筑面积58.32
万平米，综合容积率1.4，鲁能地产把最好的地块留给纯粹的高端居住社区。水岸公馆荣获了北京市建筑协会“长城杯”金奖，金质”长城杯”为北京市建设工程质量最高荣誉奖。此前也获得过其他奖项。建筑质量，安全放心！
您看，这是鲁能7号别墅的位置，东临潮白河及2万平米代征绿地，直接降低
了7号别墅的密度，同时为您的生活环境提供了更多的绿地和超高的负氧离子。南临顺义CBD 及10万平米中央公园，我们都知道，国贸的房价是12万/平米，朝阳公园的房价是15万/平米。如果把朝阳公园搬到国贸，那么北京CBD 周边的房价应该是多少？比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约乃至美国的象征；比如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分！ 这里将从潮白河引入活水湖景，不仅起到城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产的升值。西临项目的会所，休闲健身近在咫尺，北临生态公园，为您的家增添了一片绿色屏障。我们别墅的这块地是整个区域内位置最好的，占有整个区域最丰富的
自然景观资源，是生活家的私享园，更是顺义新城CBD 的最后一块风水宝地！ 住在鲁能7号别墅，有CBD 中央商务区，有潮白河、森林公园等等，我们的业主既可以享受城市繁华便利，还能同时拥有原生态的优美自然景观，出则繁华、入则宁静，这是一种平衡。住在鲁能7号别墅，不但交通便利，而且配套完善，这是一种平衡。社区内三重会所，满足老人、孩子和全家的所有问题，这也是一种平衡。一切皆平衡，这就是鲁能地产推出的平衡墅。
过渡说辞：
我们将别墅产品命名为7号别墅，源于7号院，地块的形状象7，7代表上升，意
在吉祥如意！在佛教故事中，佛祖一出生就能行走，向东南西北各走了7步，叫步步生莲花 。在西方，7是上帝专用数字，被认为是一个很有魔力的数字。月亮的运转周期是28，以7天为一个阶段。一周有7天，世界上有7大奇迹。在古代，传说它是“打开宇宙的钥匙”。纯水的PH 值就是7，代表着中性，很温和。在体育界，7代表着伟大和胜利，贝克汉姆在英国国家队一直身披7号战服。“7”在全世界被认为是最幸运的数字。
地块热拍展板：
别墅沙盘说辞：
这边是项目沙盘，方位与实际方向一致，上北下南。我们是区域唯一纯联排别墅社区，现在市场上很多称之为别墅的项目，实际只是平层、跃层、叠拼等混合在一起，算不上真别墅，更算不上纯粹的别墅社区。联排相当于小独栋，有天有地，独门独院，叠拼等完全无法比拟。7号别墅产品类型纯粹，首先可以保证业主圈层的纯粹，住在7号别墅的业主拥有同样的社会地位和经济实力，俗话说百万买宅，千万买邻，比喻好邻居确实难求。
别墅总占地约16万平米，总建面约14万平米，左边是B2地块，右边是B3地块，共12排，76栋，402户，容积率仅为0.6。自2012年国家颁布最新“禁墅令”，限定了新批住宅项目容积率不得低于1.0，像7号别墅0.6的容积率，基本绝迹了现在市场上的新建联排别墅容积率都在1.2、1.4左右，密度高出我们1倍以上。我们算了一下，7号别墅的人口毛密度是70，相当于每4个人就拥有超过一亩地。
鲁能地产在顺义新城深耕8年的时间，此次别墅产品重金邀请美国的豪张思建筑设计公司和星河园林倾力打造。整个社区规划，不仅讲究布局上的外在平衡，更
关注人生活闲暇的内部平衡。社区有三个主入口，分别在B2西侧，B3西侧和南侧，入口处采用石材贴面的水景及涌泉叠水区，中间建有凯旋门式保安亭。园林可分为7类，包括入口景观区、中心景观区、道路节点绿地、组团绿地、宅间绿地、宅旁绿地、道路节点绿地及外围绿地。园林整体规划“一心，两轴，三层、四联、五空间、六品墅、七重园林”的核心景观。
一心：位于B2B3地块之间的中心入口区（激光笔指向），在中心广场的四角，采用对称式的弧形布局，配有阶梯式中央水景广场，地面采用小料石，古朴自然，配有背景音乐，诗情画意。
两轴：分别为横向“中央景观轴”和纵向“生态景观轴”。 “中央景观轴”：两侧上层植被采用丛生蒙古栎和元宝枫，全部全冠移植，蒙古栎是国家二级保护植物，我们现在的迎宾大道就是蒙古栎，圆形叠水泉两侧是丛生元宝枫。元宝枫是非常具有观赏性的名贵树种，叶形非常漂亮，枝叶繁茂。这两种树从春季到深秋叶色有明显的变化，从绿色到浅红到深红再到金黄，景色非常的怡人。中层植被有玉兰、紫叶李、海棠，从春天到秋天，花香四溢，下层植被为八宝景天、非洲凤仙、鸢尾（法国国花）、鼠尾草、金娃娃、马蔺等，四季色彩丰富。行道树采用左右对称的形式，体现了很强烈的尊贵感和仪式感！
生态景观轴，位于B3区西南侧（激光笔指向），牺牲了两栋联排的面积，提供大量社区休闲空间，充分满足业主生活，在私享与交流，家庭与社交间的平衡需要。处设有儿童活动场地及康体健身场地，包含硬胶场地、沙坑、廊架、健身活动器及休息座椅等。在珍贵的土地上，鲁能地产舍去了创造利润的建筑，为业主增添了生活的休闲娱乐场地，是中小开发商做不到的。绿地种植需要考虑对入户路空间的收放影响以及宅前路视线整体景观的延续性，对内院形成一定程度的私密性遮蔽。社区内通过东西、南北向的两条主干道实现了组团的自然划分，同时每幢单体建筑都有支路与主干道连接。由物业统一管理，道路分级明显，做到“通而不畅，顺而不
穿”。
7号别墅的园林讲究礼仪感和尊贵感，从草地、地被花、茎叶花、小灌木、大灌木、小乔木、大乔木精心设计挑选，采用七重园林的手法，为您打造花园里的家。 鲁能地产不惜重金，在园区呈现三时有花、四时有景园林美景！项目东侧还有2万平米代征绿地，为业主提供了更多的绿地。
建筑风格力求美观与舒适性的平衡，以最适合居为核心，应用多种建筑风格求得美与适用的平衡。产品规划为四到六联排，地上三层，地下一层，外立面局部采用天然石材葡萄牙米黄，干挂工艺，部分真石漆，立面选用了黄色、淡灰色为主色调，看起来明亮优势，贵气。在户型配比上，我们也力求达到一种内部的和谐与均衡。主力户型为300-450平米。户型方正大气，大面宽、短进深，非常方正通透，人在里面居住非常舒适、健康，利于家族聚集，传承，这也符合风水学阴阳调和，家族兴旺的理念。而市场上现有的联排别墅，基本都是短面宽、大进深，有的甚至是面宽5米，进深18米，住着极其不舒适。我们有单体模型，稍后给您详细介绍。
在园林中将建筑植入其间，行列式的排布方式，保障家家北入户，南花园，避免了斜向户型，采光通风效果达到最佳，无论您选择那一栋别墅，都能获得最好的日照和通风。行列式布局还能让您的私家花园面积最大化。
楼间距上，牺牲大量建筑面积，只为追求人与自然空间的平衡。我们的楼间距18.4-22.3米，在北京的联排别墅市场上，我们的楼间距是最大的，而且我们在您的门前、院后种植了高大的行道树，有如绿色的围栏，屏蔽外界的打扰和视线，增加空间私密感。北京市场大多数联排的楼间距只有6米或者8米，有很多独栋别墅项目，左右间距1至3米，前后间距10米，卖2000万-4000万，相比而言，7号别墅性价比更好，居住更舒适。
在园区和外部道路之间打造1.6米的落差，形成了天然的屏障，构筑立体鲜明的台地园林。台地式别墅意味着高尚身份，在欧洲早已成为皇室的一种建筑风格。
台地园林通过错落有致、高低不同的景观，形成“筑隐于林”的效果，是7号别墅特有的园林规划。
园林景观的打造非常重要，而园区绿化的维护更加重要，这关系到您以后几十年的生活环境。只有好的物业公司才能保障社区绿化的品质，好的物业服务也是别墅后期增值保值的保障，在二手房市场，好的物业卖的价格高、速度快。
鲁能7号别墅，在此非常关注价值与后期升值保值的平衡。我们的物业是鲁能自持的物业公司，具有8年的豪宅管理经验，具备国家一级资质，是目前北京仅有的两家五星级物业公司之一。鲁能从开发到物业服务一体化，更加保障了后期物业服务的质量。7号别墅将为您提供管家式贴心服务，除了常规的绿化、保洁、保安等服务，还有很多个性服务，比如为业主举办私家聚会，像优山美地和格拉斯小镇的业主都觉得物业非常好，每到过节、过年或者庆祝的时候，都会有业主请物业帮主安排家宴，我们俱乐部的大厨会到您家里去烹饪，还会派几个服务员上餐、服务，带给您的就是“五星酒店”的服务。
单体模型说辞
您看，这是我们7号别墅别墅S 户型和M 户型的单体模型。7号别墅是鲁能斥重金聘请美国的豪张思建筑设计公司倾力设计。生活区与功能区分开，强调休憩与实用、动与静的平衡。
7号别墅外立面采用天然进口石材葡萄牙米黄和真石漆相结合。葡萄牙米黄造价非常昂贵，质地硬实，不易受损，纹理细致高雅，历久弥新。意大利伯爵宫殿、法国卢浮宫都拥有着这样的建筑肌肤。真石漆具有石材的装饰效果，并具有自然的色彩，逼真的质感，具有防水、防火、耐污染、永不退色等优点，可以延长建筑的寿命。建筑立面选用了黄色立面、浅灰色陶瓦屋顶，颜色稳重大气。同时建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵。细节处理上运用法式廊柱、线条，梅花图案铁艺护栏。门窗上方处设置拱心石，人工打磨，做工精致！18世纪法国的庄园大门上方都有一个家族的徽章，是主人身份的象征。
二、户型说辞
鲁能地产被誉为高端别墅缔造专家，7号别墅是鲁能地产在京开发的第三个高端别墅项目，既承袭了优山美地、格拉斯小镇的优良传统，采用了同出一脉的宫廷风格设计。我们所有户型均为北入户、南花园，虽然牺牲了建筑用地面积，但是确保每家每户可以拥有完整方正的南向庭院。户型采用大面宽、短进深设计，采光效果极佳，大幅提升了项目的性能价格比，最大程度上确保您居住的舒适度。
（一） S 端户型
这是S 端户型，拉菲花园。S 端总建筑面积约343平米，四室、四厅、四卫。户型为地上三层，地下一层，上有天下有地，地上面积约243平米，地下面积约100平米。各功能空间层次分明，会客、宴请、娱乐、起居动静分离，底层娱乐休
闲尽兴，上层安居悠然，套房设计，四层布局，主仆、起居、娱乐功能安排合理，空间阔绰。同时室内预留私家电梯空间，您可以根据自己的实际需求安排，既可以安装电梯尽显奢华，也可以将其封闭，作为工作间、储藏室等，增加室内空间使用率。赠送部分除私家电梯预留外，还有双车位、露台和南北入户门厅，花园赠送面积200平米左右。
我们现在看到的是整栋别墅南侧，S 端户型赠送200平米超大私家花园，总占地面积超过300平米。院墙之内是您全家的私属领域，您可以根据您和家人的喜好，充分发挥您的设计灵感，满足全家人的共同需求。在院子里种上喜欢的树木和花草，一条浅浅的小溪流经其间，孩子们在水边荡秋千，老人在侍弄花草，太太在阳伞下喝着咖啡打造属于自己的桃园意境，既可以和家人享受静谧的田园生活，也可以邀三五好友品茗对弈。
户型面宽达9米，进深仅为10米，格局方正居住舒适度非常高。三面采光，南北通透。目前市场上的联排别墅大部分都是小面宽、大进深，就像竖起来的火柴盒，花了昂贵的价钱，住起来却不舒适。
1、首层说辞
门廊、玄关
从北侧花园登上台阶，首先踏上户外门廊，由户外过渡到室内，充分体现登堂入室的仪式感。进入房间后首先看到的是玄关，设计充分考虑了业主归家的动线，钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。让您从踏进家门的第一步起就开始享受轻松与奢华。
餐厅、厨房
整体餐厨厅设计采用国际流行的餐客分开的设计理念，明厨的设计让厨房有更
好的通风和采光，让您佐餐变为一件轻松的爱好。餐厅与侧花园通过露台相连，您在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅步入花园，佣人或阿姨从侧面进出服务，让客人充分感受到尊贵。
客厅
南侧是客厅，6.5米大挑空，是豪宅的主要标志之一，空间感很强，豪华气派，彰显尊贵身份。弧型大玻璃幕墙，一整天阳光充足，而且还增加了室内的使用空间，是很实用的设计。
老人房
客厅东侧是老人套房，南向采光好，日照充足，套间设计，带有独立卫生间，老人一般喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。
2、二层说辞
家庭厅
二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲的空间，实现亲情的互动。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的品味。
卧室
二层采用南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露台。您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅，支上一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居住的私密性。而且我们户型所有的露台全部是赠送给您的。
3、三层说辞
三层是主卧区，是男女主人的私属空间，连接一个14平米的宽阔露台，可做空
中花园，还可以设计成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里面喝咖啡，听音乐，非常的惬意。主卧区为豪华套房设计，内设12平米的步入式衣帽间，采用了全明设计，通透奢华。10平米的奢华卫生间，明卫设计，干湿分离，且分设男女主人洗漱区，凸显奢华舒适。鲁能7号别墅采用大尺度的手法，章显了业主的尊贵、提升了居住的舒适度。
4、地下空间
地下空间是功能区，半地下设计，前后均设采光窗和天井，使得地下空间采光通风效果加强。
您可以将这里打造成台球厅、酒窖、健身房等都是不错的选择，内设22平米独立影音室，您可以和家人在这里看大电影、过节过年在一起看联欢会，或者唱卡拉OK 等。
工人房、设备房、洗衣房设置在西北角，与主人的生活空间互不干预，特别是工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。
（二）S 中户型
这是我们的S 中户型，塞纳府邸，总建筑面积约316平米，户型为地上三层，地下一层。四室、四厅、四卫。户型为地上三层。地上面积约221平米，地下面积约94平米。上有天，下有地，赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅，预留私家电梯空间。除没有侧花园外，户型格局与S 端户型几乎一样。
（三）M 端2户型
这是我们的M 端2户型，爱丽舍墅，总建筑面积约396平米，四室、四厅、六卫。地上为三层，地下为一层，其中地上面积约282平米，地下面积约113平米。
赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅，预留私家电梯空间。
我们现在看到的是整栋别墅南边，赠送300平米超大私家花园，院墙之内是您全家的私属领域，您可以自由的设计。
M 端2户型9.3米大面宽，进深仅为11.3米，格局方正，南北通透，三面采光，这种大面宽短进深的户型，居住舒适度非常高。目前市场上的联排别墅大部分都是小面宽、大进深，像一个一个竖起来的火柴盒，花了昂贵的价钱，住起来却不舒适。 北侧入户采用了门廊设计，不仅可以凸显业主身份的尊贵，在雨雪天气也提供了一个进入居所前整理雨具的场所，非常人性化。
1、首层说辞
玄关
一进门是我们的玄关设计，它不但可以避免进门后直视室内，确保家人活动区域的私密性，同时可以将钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。
厨房
厨房为明厨的设计让厨房有更好的通风和采光，保证了充足的光线，并预留了冰箱和洗衣机的位置。合理的设计让热爱生活的您在厨房内施展厨艺更加得心应手。
餐厅、客厅
客厅和餐厅相连，共计50平米开敞空间。客厅弧型玻璃幕墙的设计，不但增加了客厅的采光面，而且还增加了室内的使用空间，是很实用的设计，餐厅双向采光，与侧花园通过露台相连，您在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅步入花园，佣人或阿姨从侧面进出服务，让客人充分感受到尊贵。
老人房
老人房朝南向，采光好，日照充足，是套间设计，带有独立卫生间，老人一般
喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。
2、二层说辞
家庭厅
二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲的空间，以增进全家的感情。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的品味。
卧室
二层设计了南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露台。您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅，支上一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居住的私密性。所有的露台全部是赠送给您的。
3、三层说辞
三层完全是主人的私属空间，连接一个20平米的宽阔露台，可做空中花园，配上编花的秋千，给孩子们玩。喜欢美食的做成烧烤平台，一家子和朋友热闹的度周末。还可以做成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里面喝咖啡，看小说，听音乐。豪华套房配14平米的奢华卫生间，明卫设计。主卧全面积为90平米，相当于普通人家祖孙三代5口人的居住面积，如果在把楼台封起来做成书房，还可增加20平米，相当于110平米，极尽奢华。前后露台赠送面积达到25平米。
4、地下空间
地下空间是功能区，半地下设计。三面均设采光窗和采光井，使得地下空间采光通风效果加强。这是端户型独有的。
28平米多功能厅，您可以做台球厅、酒窖、健身房等等，都是不错的选择，22平米独立影音室，您可以和家人在这里看大电影、过节过年在一起看联欢会，或者唱卡拉OK 等。
工人房、设备房、洗衣房全部采光，设置在西北角，与主人的生活空间互不干预，特别是工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。
三、客户引导
刚才给您介绍的就是我们7号别墅项目的单体模型，您考虑多大面积的？我去拿户型图，请您到洽谈区稍事休息，马上为您详细讲解户型。
(在拿户型图之前请销售经理出面，销售经理携带客户调查问卷和随手礼拜访客户，对客户进行深入的了解、客户答疑、选定户型以及认筹等)
附件1：价值点全方位梳理及说辞
人们居住环境的好坏，与人的生命健康、生活质量、文化品位、精神追求有着直接联系。
一． 楼盘硬件
产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素，楼盘的硬件价值，体现于每个的细节当中：
1. 交通：
1.1城市多干道纵横环绕，地铁三线路无缝接驳
无论是北京采取的机动车限号措施，还是购买车辆摇号制度，除了要治理日益严重的雾霾之外，更是缓解城市交通拥堵的措施之一。拥堵，不是一天造成的，就像雾霾也非一日之患。然而，便捷的交通路网和多重的交通工具可以提供多种选择来避免拥堵的交通所造成的出行困扰。
鲁能7号别墅，经由鲁能地产——顺义新城一级开发商的多年耕耘以及周边高端居住小区的不断落成，形成了三纵两横三轨道、地上地下全方位的立体交通网络规划。三纵指区域内纵向的主干道，自西至东依次为京承高速、京密路、机场高速；两横指区域内横向的两条主干道，自南向北依次为北六环、白马路。三轨道是指近在咫尺的地铁15号线及规划中的S6号线、L1号线。立体化的交通网络可以让业主方便、迅速到达望京、亚奥、中关村、上地、燕莎、丽都、CBD 七大城市核心商圈及机场，瞬间实现城市角色的转换。
1.2高速公路纵横，接驳城市核心
京承高速、机场高速、京密路、京平路、通顺路等多条城市主干道纵横穿越全
境，将顺义、周边区县与市中心紧密相连。
京承高速向北（承德方向）直行至白马路出口右转沿白马路向东直行，经过燕京啤酒厂第二个红绿灯坤安路口向北，将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们将有专人引导您停车。沿途中白马路段、坤安路段会有本项目指示标识，请您注意观看。
京密路方向向北行驶，一路直行不转弯，白马路出口下路，向东直行一段距离，到达坤安路口向北继续直行，不远处将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们将有专人引导您停车。沿途中京密路段、白马路段、坤安路段会有本项目指示标识，请您注意观看。
地铁15号线（俸伯方向）顺义站下车，步行至公交站点，乘坐14路、34路、21路公交车，马坡花园邮局路口下车，步行10分钟后到达项目售楼处。
1.3三地铁环绕，便捷通达全城
三条地铁线大幅缩短项目到市中心的出行时间。M15号线连接海淀、朝阳；S6号线贯穿顺义、通州、亦庄等北京11座新城；L1号线延长线从T3航站楼出发，直穿顺义新城。便捷的交通方式为您出行提供了多种选择，使鲁能7号别墅身怀城市别墅特征，市场价值将会大幅提升。
M15号线被誉为一条财富线，连接了海淀朝阳，这两个区的经济产值是北京市的前两名，它从海淀西苑出发，途径望京新国展，最后到达府前街，这是离我们项目最近的一站，2.5公里的距离，一共有8个换乘点，连接了7条轨道交通，分别是西苑圆明园4号线，六道口16号线，奥林匹克公园8号线，大屯路5号线，望京西13号线，望京14号线，府前街S6号线，大大缩短了我们到市区的距离。
S6号线连接顺义、通州、亦庄等北京的11座新城，是北京市最长的一条外环
轨道交通。预计在我们项目西南角有一站，它也可以在府前街和M15号线进行换乘，地下通车，不会对居住环境造成影响。
L1号线的延长线从T3航站楼出发，直穿顺义新城，最后到达牛栏山。
2. 建筑形态（别墅）
别墅保持如此高速的升值态势，不单因为市场助推，最重要的原因是，从2006年国家开始的“禁墅土地令”——自2006年开始，国家对别墅用地的严格控制。别墅的用地成为了“零供应”，别墅越来越稀缺，随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa ）在售项目的价格高涨，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
3. 建筑风格：纯法式建筑，精雕细琢，选材精良
立面采用局部石材，既风尚贵气，又镌刻出浓郁的文化印迹，以优雅的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象；深植法式新古典主义建筑之精髓，现代手法与古典元素的结合，营造尊贵、华丽而不失亲和感的居住氛围。黄色、浅灰色为建筑的主色调，色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、华丽的非凡气度。
4. 楼间距：18.4-22.3米 超大楼间距——采光好，无对视
南北超大楼间距，确保户间无对视，充分保障居住私密性，采光通风俱佳。
5. 容积率：0.6 超低密度法式纯联排别墅
容积率仅为0.6的超低密度生态大盘，纯联排别墅规划，物业类型纯粹，联排
别墅能满足客户对良好居住环境的需求，能提供一种“宽松、舒适、安静、自由独立”的居住环境。在2012年最新“禁墅令”的规定中，增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，由此“限墅”已升级到“禁墅”，而本项目联排别墅是最后一批符合国家土地政策的严格意义上的别墅，未来市场空间巨大。在如今的北京城中，类似本项目的超低密度的纯联排别墅，已处于极度稀缺的状态，而且未来将不会再有同等的“别墅”产品，其价值与前景无法估量。
6. 小区园林
6.1法式皇家园林，名贵树种，星河打造
一个完美的居住环境，园林景观的打造极为重要，项目汲取英法宫廷园林美学精髓，将规则与秩序融入园林景观的营造之中，利用地势巧妙排布，形成特色园林。整体布局规整大气，尽显皇家园林风范，多主题园林景观组团将法式园林的浪漫气质展现得淋漓尽致，美不胜收，营造典雅浪漫的生活意境。环境景观营造上不仅满足观赏性，更多表达人对高层次的精神诉求，使环境与心灵产生共鸣，传达自然环境和温馨意境，创造丰富的、宜人的园林景观。
园林规划设计
项目园林由澳大利亚GHD 吉好地公司倾心设计，该企业曾担纲设计北京奥林匹克中心、澳大利亚墨尔本滨水新城等世界知名园林，同时享有“别墅园林专家”的美誉。
园林施工单位
园林施工方面，引入碧海怡景园倾力操刀建设，该公司曾为滟澜山别墅、龙湖别墅等多个高端项目园林施工，在业内享有极高的声誉。通过设计公司与施工企业的共同努力，将项目园林与市政规划的中央公园巧妙融为一体，形成了项目独有的
内外双重景观。
6.2代征绿地打造室外休闲配套公园
为了再度提升项目居住环境的舒适度和休闲空间，项目特设立20000平米超大代征绿地，打造为7号别墅专属全家庭休闲主题公园，慢跑道、儿童游乐区、网球场等满足全家庭生活需求，让生活更加简单、轻松。
7. 小区十万平米商业街：地中海风情商街
鲁能7号别墅生活配套也将逐步完善，项目本身拥有区域特有的10万平米地中海风情商业街以及商业综合体项目，是一座体现地中海风情的作品，它是融汇传统与现代商业风格设计的多种语汇，将便捷的目标购物与弥漫着咖啡香与花香的步行街巧妙融合在一起，整个街区将安排各种方便业主生活的商业设施。
在投入使用后，即可满足基本生活需求。此外，鲁能顺义新城第一区的6万平米商业配套已投入使用，周边还规划有超过16万平米的商业配套也在规划中。
8. 会所：6000平米会所，足不出户尽享丰盛生活
会所定位为7号别墅业主提供精致生活消费：
满足消费人群对精致化、享受型便利生活消费的需求； 将对消费客户生活化服务作为核心要素，营造精致化的便利生活及社区环境消费氛围，为业主提供在精致化情境中生活、交流、消费等多元化的需求，提供休闲、娱乐、增进感情的好场所。
服务性商业：
健身锻炼——游泳馆、健身房； 美容美体休闲——美容、美发、SPA 、美甲； 精品美食——特色精品菜、咖啡厅； 精致生活及休闲——儿童活动区、宠物、洗衣、超市等。
9. 小区配套幼儿园：业主专属幼儿园，国家标准打造
为满足业主子女教育需求，社区引入幼儿园，按国家标准划分；幼儿园将设有多媒体教室、游戏室、钢琴房、音体舞蹈室等，并设有接待区，有会议室的管理区、有厨房的餐厅、室内活动室、户外活动场所、办公室、员工休息室等。而每个教室的功能布局亦均按国家标准划分。相信居住在这个社区的业主将为能把自己的孩子送入这样的幼儿园而感到自豪。
二． 空间价值：
空间与时间构成了我们的生命，不可扭转，好在我们对空间还有发言权，在空间里自由打造未来的设想。
1. 产品优势：别墅这种建筑本身带来的空间感是普通住宅无法比拟，功能分区合理完善，奢华全套房设计，充分满足全家庭生活需求；高附加值超值赠送，配送私家电梯，送露台、花园、车位。
2. 户型卖点：户型方正，大面宽短进深，超大面宽达11米；（具体见户型优势）
三． 自然景观
环境作为居住的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命，拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值，森林、河、房子、人，将构成一幅完美图景。 一河三园环绕，生态环境优越
1、京东第一大河潮白河
潮白河是京东的第一大河，属海河水系，长458公里，素有“北京莱茵河”之称，被誉为顺义的母亲河。流经北京市、天津市、河北省，全长90公里，其中顺义区内32公里，水域面积14.8平方公里，最宽水面达800米，河道平均水深2.5米。鲁能7号别墅紧临潮白河畔，潮白上游水岸风光尽享，自然生态环境优越。另外还有减河和温榆河也在这个区域内，我们占据着北京最丰富的水资源，打造的也是一种贵族水岸生活。
2、奥林匹克水上公园
项目往东2000米的奥水公园，是08年奥运会水上项目的主场馆之一，现在已经对游人开放，占地302.7公顷，水面面积近70万平方米, 是世界上惟一一个动水区和静水区相结合的国际级水上运动场，同时也是亚洲最大水上运动中心，会有游艇等高端项目对外开放。鲁能7号别墅不仅享有丰富的自然环境居住条件，还为居住于此的业主们提供更加丰富的休闲娱乐活动。
3、潮白河国家级森林公园 潮白河森林公园是北京市最大的滨河森林公园，其位于北京市顺义区境内，南起通州交界，北至怀柔密云交界，全长38公里，总面积6.3万亩，其中绿化面积
4.6万亩，水面1.7万亩，森林覆盖率达到73.4%。它是北京最大的森林公园，由政府耗资5.5亿元打造的，建设共分为“五景、四园、三区”。分别是水景、堤景、桥景、灯景、树景，湿地园、生态园、野生动物园、体育休闲园和休憩疗养区、郊野观光区、远景发展区，这个区域将形成一条城市绿色长廊，，对改善区域生态环境和人居环境，满足广大市民崇尚自然、回归自然的愿望奠定了良好基础，并综合生态、景观、文化、经济等多功能为一体。
4、中央公园
项目将10万平米的中央公园划入生活版图，让每一个居住在这里的人，充分享受到绿色、自然、健康的生活方式。它不仅起到一个城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产的升值。比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约乃至美国的象征；比如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分。同时，项目北侧的生态公园和中央公园一起，构成了本项目完美的公园生态环境
5. 两大高尔夫
项目坐拥两大高尔夫球场，可体验高端休闲运动，享受绿色生活。北京国际高尔夫俱乐部、北京乡村高尔夫俱乐部：乡村高尔夫俱乐部，占地面积3600亩，始建于1988年，是目前中国唯一由自己投资、自己设计、自己建造、自己经营管理，具有国际水准的高尔夫球场。球场现有打道54个，球道全长20903码，每18洞标准杆为72杆，是目前北方最大的球场。东侧（指示）是国际高尔夫俱乐部，该俱乐部由美国高尔夫球场设计师进行设计，在占地200万平方米的土地上缔造了一个充满高尔夫情趣的18洞72杆的国际标准球场。
四． 区位价值：
区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。
1. 顺义新城中心，马坡板块核心
1．1北京三大新城之一，占据上风上水优势
顺义新城是北京市未来重点发展的三个新城之一。相较于通州新城和亦庄新城，它占据着上风上水的地理位置优势。顺义新城由一港两河三区四镇构成，一港是指
以首都机场为核心发展的临空经济港，它将为新城提供强大的经济引擎；两河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊，将全面提升新城的自然生态质量；三区指空港区、顺义中心区、河东新区，其中我们项目就位于顺义中心区；四镇是指杨镇、高丽营、李遂、赵全营这四个重点发展的城镇，勾勒出顺义新城的整体规划蓝图。
1.2马坡组团，未来滨水高尚生活区
顺义新城由南向北依次由老城区组团、马坡组团和牛栏山组团构成。在三大组团当中，马坡组团凭借其与生俱来的自然资源和规划赋予的居住属性，将打造成一个滨水宜居的高档生活区。
1.3占据核心地段，价值不言而喻
鲁能7号别墅位于顺义新城中心，马坡组团核心地块。顺义新城马坡组团具有国际水准的、完善的城市市政公用设施，在9.77平方公里的范围内全面实现了“十通一平”。其中：供水：与驻京使馆饮用水采自同一水源地，水质符合国际饮用水标准；排水：实行雨、污水管道分流排放，具有中水回收利用能力；供电：设有2座110KV 变电站，8座开闭所；信息：具备6万门程控电话、4G 网络数据出口带宽能力，并连通有线电视网；燃气：日供气能力达到11.4万立方米； 供热：供热中心具备600万平方米供热能力；道路：规划建设主、次干路及支路43条，道路总长度约63.78公里，路网密度6.5公里/平方公里。规划以“滨水、生态、国际、活力、宜居”为建设目标，以区域产业带动为先导，以国际交往功能为核心，以高尚文化休闲、高品质配套为特色，建设完备的城市基础设施，将顺义新城建设成为一座城市、居民、自然和谐共生，充满活力与魅力的国际化新城。
鲁能7号别墅依畔潮白水系，潮白河顺义段沿岸规划建设成为潮白河国家级森林公园，森林面积6万亩，森林覆盖率达到73.4%，工程总投资5.5亿元，将建设成“亲水、生态、人文”的城市绿色长廊，形成顺义新城马坡组团独特的滨水生态
优势。2008年奥运会两大水上运动项目赛艇、皮划艇曾在顺义举办，32枚金牌在这里产生，鲁能7号别墅和顺义奥林匹克水上公园隔河相望，这里已建成北京地区规模最大、功能最完善的水上运动中心，成为顺义地区的永久性标志建筑。顺义新城马坡组团将借助奥运场馆建设、周边环境整治的推动力，促进城市基础设施建设的一体化、改变城市面貌、提升城市品位、提高国际影响力和知名度。
2. CBD的概念：产业发展支撑，未来前景无限
《北京城市总体规划(2004年至2020年) 》中确定的北京城市发展目标定位是，到2050年左右，将北京建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。 北京建设世界城市不仅是历史机遇更是历史必然，因为这不仅仅是中国经济发展的必然，整个世界经济发展更指望着北京树立这样的一个标杆。拥有中央别墅区、新国展、首都机场和顺义新城四大经济和区域发展引擎的顺义区，借由北京建设世界城市的契机，早已厉兵秣马。
如果说CBD 是北京乃至中国的一张商务名片，那么顺义新城CBD 就是这张名片的“2.0”版。顺义新城CBD 是集高端住宅、公园、学校、商业、办公、商务、休闲娱乐等功能于一体的综合区域，此规划将带动顺义新城以及周边区域的全面发展；入驻企业除享受国家优惠政策之外，还能叠加享受北京市、顺义区以及顺义新城的优惠政策。顺义新城CBD 将囊括科技、金融、贸易等领域的国家级资源。
作为商务区，顺义新城CBD 有着得天独厚的资源优势：与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，与使馆区、亚奥区和望京商务区依次相连。
未来这里不仅将是多核心发展的空间引擎，更是开启世界城市之门的时间节点之一—首都机场国门商务区和新国展中心，将与顺义新城CBD 一起成为北京产业发展的新走向。可以说，顺义新城CBD 囊或了各领域国家级资源，具有成为国际化高端商务区的先决条件。
顺义新城CBD 的崛起和区域原有配套商业资源、基础设施的完善和升级，吸引了大批高端置业者的关注，也必将带动区域价值的大幅拉升。
3. 优质教育：引入牛栏山一中教育资源
我们项目周边的牛栏山一中，是北京市重点名校之一。牛栏山一中最早建于1950年，1963年被确定为北京市市属重点中学，2002年被首批评定为北京市示范性普通高中。经过64年的发展历程，牛栏山一中已经发展成为集高中教育、初中教育、国际交流为一体，拥有5000多名学生的牛栏山一中教育集团。
牛栏山一中校园面积282亩，建筑面积13.5万平方米，建有教育楼、科技楼、书院式图书馆、学生艺术教育中心、标准塑胶跑道田径场、体育馆；配备现代化理、化、生数字实验室，生物组培实验室、化学环境实验室、物理创新实验室。宽敞明亮的餐厅可容纳2500余人同时就餐；配有空调和太阳能洗浴设备的学生公寓。形成了教学区、运动区、生活区、文物保护区的完善布局。
在过去的64年中，牛栏山一中每年有96%以上的毕业生进入包括清华大学、北京大学在内的国内外高等院校学习，累计为国家培养了3万多名合格毕业生，形成了享誉京城的“牛栏山一中”教育品牌。
先进的教育理念和优异的办学成绩使牛栏山一中多次获得首都文明单位、花园式学校、北京中小学德育工作先进校、全国青少年科普创新示范校等多种荣誉称号，中央电视台、中国教育电视台等新闻媒体曾多次予以报道，2009年在北京晨报、信报、新浪教育、BTV 科教频道、竞报、北京新闻广播等媒体组织的群众性评选活动中获得“改革开放30年办学成就最高的十佳中学”称号。被清华大学和北京大学确定为“校长实名制“学校。
为了满足项目业主子女的教育需要，我们鲁能7号别墅将就此投入大量的人力、物力，与牛栏山一中进行协商，将其教育资源引进至项目，为业主赠送牛栏山中学入学名额一个，实现与北京市重点中学的无缝对接。
4. 金融、IT 等高产业区：金碟软件、多个银行总部、北汽集团
五．
1. 周边配套 周边教育
值得一提的是我们周边的教育配套非常完善，马坡镇中心幼儿园、牛栏山中心小学等市重点学校环伺项目周边；项目自身也规划有一个国际幼儿园。可以为您的孩子提供从0到18岁教育的无缝对接，让您的孩子赢在起跑线上。
2. 医疗条件
在医疗方面，项目享受顺义医院的医疗配套，该医院是一所集预防、医疗、教学、科研为一体的二级甲等综合医院，以关爱实现保障。同时，项目附近规划建设有国际医院，医疗有保障。
3. 生活方面：五分钟生活圈
工商银行、建设银行、邮政储蓄所等，这些配套设施都在项目“五分钟生活圈”内。再驱车十分钟就可以到达顺义老城区的商业中心，在那里顺义西单商场、国泰广场、隆华购物广场、大中、苏宁等成熟的商业设施。满足购物、饮食、娱乐休闲、商务服务“一站式”高端消费需求，彰显新城中心别墅时尚都市新生活。出则繁华、入则宁静，高端时尚宜居，投资价值巨大，值得您考虑购买。
4. 运动休闲：
众多生态休闲度假村环绕项目周边，提升区域整体绿化覆盖率，为现代城市居民提供享受自然与高尚休闲生活的完美场所，体验多元化自然、时尚生活。
顺义鲜花港：顺义鲜花港位于顺义区杨镇，总体规划4平方公里，是北京市唯一的专业花卉产业园区，东临木燕路、南靠白马路，在项目东侧10公里处。
意大利农场：位于北京市顺义区马坡镇白各庄，交通方便，紧邻京顺路，在项目西南方向3公里处，该农场占地210亩，率先将意大利生态农庄的概念引入北京。意大利农场是北京唯一全面体现意大利文化的度假农场，园林、建筑充分体现意大利特色，提倡意大利品质生活体验。
七彩蝶生态园：七彩蝶生态园位于项目西侧7.5公里处，占地66万平方米，是亚洲最大的活体蝴蝶观赏园，一年四季蝴蝶纷飞，是全国唯一以蝴蝶为主题，以“认识自然、崇尚文化、热爱生活”为核心理念的生态园。
顺鑫绿色度假村：顺鑫绿色度假村位于项目东南向13公里处，坐落在风景秀丽的潮白河畔，拥有3000亩广袤的森林，2000亩广阔的水域，500亩黄金沙滩，林水相映，水沙交融，构成了一幅独特的田园风光。被称为“京郊的维也纳森林”。
六． 产品类别，客户群体
不同客户对住宅品质的要求是不同的，所谓好的产品，就是最适合自己的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，
1. 人以群分，身份地位：城市精英人群汇聚之所
水岸别墅生活，城市高尚住区。鲁能7号别墅占位稀缺板块，在人文与景观资源方面得天独厚，以300-450平米纯法式联排别墅产品面世，旨在为城市精英人群提供完美居所。业主群体在同一阶层，保持社区整体的素质与生活品质。立足高尚墅区、汇聚精英人群。一生一墅，鲁能7号别墅将成为别墅置业的最佳选择。
2. 成熟社区的优势与品质：同期交房，免受工地施工困扰
鲁能地产在顺义新城潜心耕耘近10载，以对这块土地价值的无比珍视来打造项目，并将位于最核心位置的地块臻藏至今。7号别墅所在位置紧邻潮白河，私享10万平米中央公园，且是顺义新城马坡区域最晚开发的项目，入住之时区域成熟度无与伦比，市政设施、基础配套、交通条件、商务氛围等均已到位，保障业主入住后的生活便利性。同时鲁能地产充分考虑到业主居住的舒适度，不惜投入大量人财物，确保项目达到整体交房入住条件，避免业主入住后遭受工地施工的困扰。
七． 开发商品牌与形象卖点
鲁能地产隶属于国家电网旗下，是知名央企大开发商，具有国家一级开发资质，开发产品遍布全国，在房地产的专业开发领域中，一直都处于领先地位。作为全国型城市运营商，鲁能地产22余年致力于缔造城市之上的高端品位生活。从南海之滨到紫禁之巅，鲁能地产钜作跨越南北十几个省市和地区，不断刷新城市人居标准。被评为“2008中国房地产百强企业”，“综合实力”排名第十二位、“成长性TOP 10”位居第四位，“规模性TOP10”位列第三位。凭借着其专业优势和战略眼光，在北京以及全国各地，都打造出了很多有影响力的项目，在市场上的反响也很大，如山东的“鲁能领袖城”、三亚的“鲁能三亚湾”等， 2002年至今，鲁能地产在北京深耕别墅领域，着重于区域运营。先有优山美地，再有中央别墅区。2003年鲁能地产立足温榆河绿色生态走廊，斥资50亿规划千亩土地，打造优山美地这一中央别墅区代表作。温榆河畔再创中国自然墅典范。2006年鲁能地产在中央别墅区东岸、温榆河东南，推出格拉斯小镇项目。
2002年，带着对首都人居的深度思考，在国家大发展战略的蓝图下，擎60亿之力，成为顺义新城一级开发商。配合政府邀请国际知名城市规划设计机构英国阿特金斯担当顺义区马坡组团规划设计。鲁能地产着眼于新城的国际化价值未来，以独有的洞察力与雄心伟略，择址顺义CBD 核心地段，打造区域内唯一CBD 价值居住形态。
九．物业
1. 开发物业一体化
我们项目负责物业服务的是鲁能物业公司，鲁能物业具有八年的豪宅管理类经验，通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系国际、国内双重认证，
具备国家一级资质，是目前北京仅有的两家五星级物业公司之一，与万科、金地等知名物业齐名。项目引进鲁能物业一方面是为业主提供从开发、到物业管理的一体化服务体系；另一方面，是为了保障后期物业服务的质量。
2. 鲁能物业所获奖项
鲁能物业在北京获得过多种奖项，华金泰大厦和西单国际大厦连续多年获得 “北京市物业管理示范（五星）大厦”称号；椿树园小区和时代之光·名苑被评为“北京市金牌居住小区”；优山美地项目被评为“北京市物业管理示范（五星）别墅”； 陶然韵竹园和名苑小区被评为“北京市物业管理示范（四星）住宅小区”。
3. 提供特色服务项目
鲁能物业入驻后，将会为业主提供管家式贴心服务，考究细节，以人为本；例如：物业入户、安全保障、临时证件办理、举办私家聚会、幼儿临时托管、户内安全提示、绿化服务管理、保洁服务管理、缴费服务管理等服务。让业主充分享受“五星级”物业带来的尊贵生活体验。
十．功能提升
为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，而这些价值的提升往往超越了楼盘的先天资源：
1．健康、绿色的居住概念 告别雾霾，PM2.5远低于市区
三大公园环绕，远离城市雾霾，公园地产升值可待
京城PM2.5一路走高，生态景观、绿化、水景好的宜居版块成为置业首选。中心城区真正绿色宜居的楼盘极度稀缺，大部分项目缺乏天然环境，仅靠人工绿化，并不能完全达到绿色宜居的功效，且环境喧嚣，噪音、尾气各种污染肆虐。土地，是任何一个别墅项目都最为珍视的基础。无论市区郊区、城内城外，土地资源的先
天优势始终无法回避，这也是鲁能7号别墅最为骄傲的资本之一。
地表建筑及环境决定空气中的负氧离子含量，负氧离子被称为空气中的维生素。例如，城市人每天所处的环境多为室内，而室内的负氧离子浓度是每立方厘米100个，楼宇办公室里的浓度甚至低到每立方厘米40 ~50个（根据世界卫生组织划定的标准，清新空气的负氧离子含量为每立方厘米空气中不低于1000~1500个）。这些空气往往容易诱发头痛失眠等不适。而在公园里的负氧离子含量至少能达到每立方厘米400 ~1000个。丰富的负氧离子能促进人体新陈代谢、预防流感、增强机体抗病能力。
在鲁能7号别墅，不仅自身打造了超过2万平米的代征绿地，更被奥林匹克水上公园、潮白河森林公园、10万平米中央公园三大公园环绕，总计4000余顷的城市绿肺，其负氧离子的含量可想而知。
鲁能7号别墅被一河三园环抱其中，成为京城少有的PM2.5空气质量达标的生态大盘，空气质量堪比国际生态宜居城市。稀缺的自然生态资源必将带动一个公园地产的升值
2. 投资升值潜力：顺义土地市场热度持续高涨，2013年孙河地块楼面价直逼29000元/平米，2014年赵全营地块楼面价高达51374元/平米。地价不断突破上限，预示着商品房市场整体的上行趋势。同属顺义板块，鲁能7号别墅这一2014年最值得期待的别墅项目升值潜力值得期待。（结合顺义CBD 的繁华，公园地产多方面阐述升值空间）
3. 第一居所别墅：所谓第一居所，是指人们为了家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所。传统意义上的别墅是在郊区或风景优美的度假村建造用来度假或休养之用。现在的居住者为了追求居住的舒适，将这种物业形态建到了离市中心较近的地方，如“中央别墅区”，这种城市别墅区因离城市中心较近，具有第一居所的功能，
但客观地说，这一地段的别墅更多的是一种财富和身份的象征，因周边生活配套的不健全，所有者也都将他们作第二居所使用。别墅居住与城市兼容是我们重新提出第一居所别墅的概念，与此同时，人们对居住环境、质量又提出了新的要求。理想的第一居所别墅，造就的必然是一种“离尘不离城”的生活，既有清新诗意的田园意境，又不放弃人声鼎沸、霓虹闪耀的繁华都市。
7号别墅的生活是享受CBD 的繁华与周边的自然原生态的完美交汇，其土地价值为一般住宅所不能比拟，在感受自然宁静的同时享受CBD 商圈带给我们生活的便利性与快捷性，享受出则繁华，入则宁静的高品质别墅生活。
真正的城市别墅应该兼具两种生活形态，在享受到便捷的生活方式的同时，还能同时拥有优美的自然风景。城市生活的便利，低密度的物业形态，原生态的自然环境，尽可在7号别墅得以实现。
4. 生活居住的理想
全能平衡型别墅——别墅价值与城市价值完美融合
别墅的核心价值，不是媒体炒作出来的概念，更不是自我标榜，而应该是基于深挖客户群体的需求而发掘出来的。
购买别墅的群体，大多数希望将其作为自身的第一居所，期望享受到一个超高品质的居住生活空间。目前中国社会中的塔尖阶层，大多事务繁忙，社交往来密切。而在中国房地产市场上，别墅作为一种舶来品，早期产品照搬照抄国外模式，大多处于城市郊区，因而造成客户选择的两难现状，难以融合。即享受到了别墅的自然、生态、健康、文化，就难以同时享受城市的繁华与便利。而对于别墅的主流社会群体而言，城市生活功能便利性却是不可缺少的。
上述的矛盾，并非是别墅开发本身所能完全解决的，在大多数情况下，是由于“鱼与熊掌不可兼得”的客观现实所造成的结果。
目前“城市别墅概念”开始兴起，赢得了人们的关注。但正是因为存在上述的矛盾，其中大多数的项目，并不能称之为真正的城市别墅。这些项目虽然被赋予了
城市的特点，但却丧失了别墅的本原。在这些城市别墅中，没有天然的生态、没有返朴归真的自然、没有渊源的文化，有的只是冰冷的建筑与为了营销而包装出的文化。
区位价值，应该体现的是一个别墅项目对于城市整体资源的占有程度，它是将项目个体价值，建立在城市整体价值基础之上。这种价值不是任何项目均可以拥有的，它仅属于少量的先天已经赋有的项目，是一种天生的优越，再结合后天的完美打造就有可能成为真正的高品质别墅。香港的半山别墅，就是因为其拥有的复合条件，城市区位+自然环境条件才成就了其香港首席富人区的地位。
因此，绝对意义上的城市区位价值和以名山秀水为依托的自然景观价值是真正高品质别墅的核心价值之所在。
城市别墅，毫无疑问是位于城市核心区位的别墅，无论是传统意义上的城市核心，还是经过城市的经济发展所形成的新城市核心，别墅以其独有的价值和社会优越感存在于每个人对居住形态的终极渴望里。鲁能7号别墅，通过纯别墅的社区形态和无可比拟的区位优势，演绎着日渐珍稀的理想城市别墅价值，同时，以严苛的标准和优异的产品品质，再度创造着别墅的终极理想。
鲁能7号别墅，就是一座基于顺义新城核心区优质土地资源，坐拥800米宽潮白河阔美景观，再以精工建造的理想别墅社区，完美演绎出中国城市别墅的真实理想。
鲁 能7号 别 墅
销 讲 大 纲
一、 休息区说辞
（一） 目的：
与客户建立初步认知，在介绍区域及项目之前，让客户开发商品牌以及别墅开发理念有一个了解，加强客户对产品品质的信心，同时引起客户对产品的好奇和感受共鸣。
（二） 提纲：
1、 鲁能地产品牌介绍
2、 平衡墅的理念
二、 区域沙盘说辞
（一） 目的：
通过对区域交通、规划、自然生态以及生活配套的详细介绍，紧扣城市便利和自然景观、交通便利和配套完善、工作和生活之间相互平衡的理念，给客户灌输项目的价值所在，让客户认同7号别墅是高端人群真正用来居住的别墅。
（二） 提纲：
1、 地理位置、交通；
2、 马坡组团规划：两轴双心、顺义CBD 、区政府
3、 周边景观资源：潮白河、森林公园、生态公园、高尔夫
4、 配套：项目自身配套、周边市政配套
5、 7号院规划：经济指标、“长城杯”
6、 别墅四至；
7、 7号别墅案名的来源：数字7的寓意
三、 项目沙盘说辞
（一）目的：
通过对项目规划、建筑、园林、物业管理的介绍以及和北京市场同类产品的对
比，使客户认可项目的稀缺性、增值保值性、宜居性、舒适性和性价比高的特性，达到初步蓄客的目的。
（二） 提纲：
1、 纯联排、客群纯粹
2、 低密度、容积率
3、 园林规划：台地式、一心、两轴、六组团
4、 建筑规划：建筑风格、行列式、外立面、楼间距
5、 物业
四、 单体模型说辞
（一）目的：
针对三种数量较多的户型，为客户介绍其未来的家。通过建筑立面风格、特点、户型优势，以阐述家庭生活情景的模式，把客户带进高端别墅生活的无限想象之中，增强其购买的意向。
（二） 提纲：
1、 整体风格及外立面特点
2、 户型说辞：S 端户型、S 中户型、M1端户型
五、 客户引导：
（一）目的：
由置业顾问引荐，销售经理携带随手礼和客户问卷调查表，与客户经行更加深
入的洽谈，深挖客户需求，详细了解客户的情况，包括：购买意向的强弱、购买资质、客户预算、家庭结构，以便推荐更适合的户型，解答客户疑难问题，用专业的知识和优质的服务，再次增强客户对项目及鲁能地产的认可，增强其购买决心。
（二） 提纲：
1、
2、
3、 价值点说辞（附件1） 答客问（附件2） 客户满意度调查表
鲁能7号别墅说辞
祥 和
区域沙盘说辞：
休息区：
您好！欢迎光临鲁能7号别墅，我是置业顾问XXX ，请问您贵姓？很荣幸认识您！您先在这里稍作休息，稍后为您讲解沙盘。
7号别墅还没开盘，现在处于前期筹备阶段，请问您是怎么知道我们项目的呢？ 电子屏区：
在给您介绍项目和产品之前，首先给您介绍一下开发商。您知道鲁能集团吗？开发商是鲁能地产，隶属国家电网旗下，是知名的央企开发商，具有国家一级开发资质。山东鲁能足球队也是鲁能集团旗下的。在北京开发的项目有中央别墅区非常知名的低密独栋别墅优山美地，还有温榆河东岸的北京最大的独栋别墅项目格拉斯小镇。2014年，鲁能集团重点打造北京鲁能别墅年，将在近期将7号别墅推入市场。 7号别墅产品引入了一个全新的概念—平衡墅。
考虑到当今社会节奏越来越快，生活压力越来越大，人们在工作与生活之间，城市与自然间的各种矛盾及寻求平衡的需求：鲁能地产从选址拿地，到规划设计，再到物业服务，都以平衡为理念，以尽量使我们的业主在这里能够轻松享受生活各种平衡。在选址上，鲁能7号别墅是顺义新城核心，同时又拥有一河三园自然环境，可以装下自然宁静，更能拥有城市级繁华配套；3纵3轨的发达交通路网，更让这里可以快速切换生活与商务；让我们的业主感受出则繁华、入则宁静，同时，完全可以作为第一居所使用。
区域沙盘说辞：
您这边请，这是顺义新城的区域沙盘，顺义新城是北京重点发展的三大新城之
一，将对于通州、亦庄这两大新城来说，顺义新城有着上风上水的地理位置。总体规划确立了顺义新城“一港、两河、三区、四镇”的区域空间总体布局，整体容积率只有1.5，拥有北京发展最早的中央别墅区，是高端别墅云集最为密集的区域。顺义新城马坡组团作为中心区的核心区域率先启动建设。
沙盘排放的方位是上北下南，我们现在所在的位置是售楼处的位置，售楼处西
侧和北侧是鲁能7号院，东北侧最好的位置是鲁能7号别墅。
交通：顺义新城具有三纵两横三轨道，地上地下全方位立体交通路网规划。三
纵：自西向东依次为京承、京密、机场高速，两横：自南向北为北六环、白马路。三轨：M15、S6、L1。王刚副市长特别指出：L1号线，T3出发，直穿顺义新城，到达牛栏山。S6号线是北京最长的轨道交通，被称为京郊铁路，连接M15号线。立体化，四通八达的交通网络，可以让您20分钟到机场、30分钟到望京、40分钟到三环，瞬间实现城市角色的转换。所以说，我们的项目完全可以作为第一居所来使用。
规划：2002年，鲁能地产进入顺义新城马坡组团，先期投入了60亿元的巨资
进行土地一级开发。我们配合政府通过国际邀标的方式，邀请了国际著名的规划设计公司--英国的阿特金斯为马坡组团进行规划。规划为“两轴双心四区”。
两轴分别是沿顺安路的绿色商务产业轴和沿白马路的绿色运动体验轴。由鲁能集团协助政府进行的招商引资，将民生银行总部和金蝶软件总部引入马坡，分别投资了十个亿落户在马坡，另外区域内还有国际中心医院、北京银行总部预留地。绿色运动体验轴周边有奥水公园、乡村高尔夫俱乐部、国际高尔夫球场、乡村赛马场等，借助08年奥运会的影响力，规划沿白马路以南建设顺义体育中心、国际网球馆和
国际冰球馆，将来承接大型的国际体育赛事，将提高马坡在国际上的知名度，奠定了成为国际新城的基础。
双心是指减河以北的绿色行政中心，目前主体结构已经封顶，顺义区政府很快会搬迁于此。我们都知道，哪里有政府，哪里就有发展。马坡将成为整个顺义区的政治经济中心，其市政配套、基础设施、国际化进程将是整个区域最快最好的！区域价值也将随之大幅度提升！
（到沙盘北侧将）
沿潮白河打造的绿色国际交往中心，也就是顺义CBD ，这里将建成顺义地标性的建筑群，首期即启动20万㎡大型商业综合体, 将引入国际影院，沃尔玛大型超市等，高端5A 酒店。生态商务区、配套公寓区、10万平米中央公园、连接性地下商业。以上设施在2015年全部实现竣工并投入使用。第二阶段（2016年-2017年）, 开发物业包括5A 写字楼、总部办公。第三阶段（2018年）开发物业为以云顶双子塔城市地标为核心的金融中心区，作为项目点睛之笔。顺义CBD 的进驻，商业地产的不断云集，势必会提升住宅类房地产价格的升值，提高整体区域价值。
四区：分别为花园市镇区、滨水度假区、特色居住区、绿荫别墅区。
东侧与7号别墅相邻的是京东第一大河潮白河，全长458公里，有“北京莱茵
河”之称。最宽水面达800米，7号别墅就坐落在潮白河水上游，水面最宽河岸，自然生态环境非常优越。另外区域内还有减河和温榆河，在北京这样一个缺水的城市，我们占据最为丰富的水资源，非常难能可贵。项目往东2000米的奥水公园，是08年奥运会水上项目的主会场之一，奥运会32块金牌的诞生地，水面面积近70万平米，是亚洲最大的水上运动中心, 现对游人开放。南侧是北京最大的两个高尔夫球场，为周边提供了近500万平米的绿地。潮白河两岸是国家级森林公园，是
北京最大的滨河森林公园，总面积6.3万亩，森林覆盖率高达73.4%。政府斥资5.5亿打造为一条城市绿色走廊，7号别墅隐藏在绿色走廊之中，空气中的负氧离子含量高出市中心的20倍以上，再加上项目北侧的生态公园。北京的PM2.5日益严重超标，周边良好的生态环境可以给您带来清新的空气和健康的环境，是理想的健康居所。 项目本身配套完善，规划10万平米的风情商街，有超市、餐饮、咖啡店、洗
衣店近在咫尺。6000平米会所今年投入使用，以康体健身和餐饮娱乐为主，内设游泳馆、宴会厅、五星客房、商务中心等。老年康体中心，为老年人提供健身、康复场所。
周边配套有工商、建设、邮政都在项目“五分钟生活圈”内，购物开车10分
钟到老城区，有西单商场、国泰、隆华、大中、苏宁等，满足购物、餐饮、娱乐等消费需求。顺义医院在老城区，是国家级二级甲等综合医院，顺义妇幼开车15分钟即可到达。项目往南800米是规划中的国际中心医院，很快就会进驻，是国家级三甲医院。看病就医非常方便。周边最著名的学校是牛栏山教育集团，有国际小学，牛山一中，牛山中学，是北京市市属重点学校，每年有94%的学生考入一类本科。鲁能正在与牛栏山教育集团协商，为业主家提供一个入学名额，让您的孩子接受最优质的教育。另外项目本身就会引入国际幼儿园，以鲁能这样的大开发商，一定会引入区域内最好的幼儿园，来提升社区的含金量，也为后期物业增值再添一分。周边还有马坡镇中心幼儿园、马坡中心小学、顺义十五中。现在很多家庭都是花钱买教育，而7号别墅可以为您的孩子提供0到18岁教育的无缝对接。
这是鲁能在顺义新城的开发用地，总建筑面积49.5万平米，总建筑面积58.32
万平米，综合容积率1.4，鲁能地产把最好的地块留给纯粹的高端居住社区。水岸公馆荣获了北京市建筑协会“长城杯”金奖，金质”长城杯”为北京市建设工程质量最高荣誉奖。此前也获得过其他奖项。建筑质量，安全放心！
您看，这是鲁能7号别墅的位置，东临潮白河及2万平米代征绿地，直接降低
了7号别墅的密度，同时为您的生活环境提供了更多的绿地和超高的负氧离子。南临顺义CBD 及10万平米中央公园，我们都知道，国贸的房价是12万/平米，朝阳公园的房价是15万/平米。如果把朝阳公园搬到国贸，那么北京CBD 周边的房价应该是多少？比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约乃至美国的象征；比如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分！ 这里将从潮白河引入活水湖景，不仅起到城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产的升值。西临项目的会所，休闲健身近在咫尺，北临生态公园，为您的家增添了一片绿色屏障。我们别墅的这块地是整个区域内位置最好的，占有整个区域最丰富的
自然景观资源，是生活家的私享园，更是顺义新城CBD 的最后一块风水宝地！ 住在鲁能7号别墅，有CBD 中央商务区，有潮白河、森林公园等等，我们的业主既可以享受城市繁华便利，还能同时拥有原生态的优美自然景观，出则繁华、入则宁静，这是一种平衡。住在鲁能7号别墅，不但交通便利，而且配套完善，这是一种平衡。社区内三重会所，满足老人、孩子和全家的所有问题，这也是一种平衡。一切皆平衡，这就是鲁能地产推出的平衡墅。
过渡说辞：
我们将别墅产品命名为7号别墅，源于7号院，地块的形状象7，7代表上升，意
在吉祥如意！在佛教故事中，佛祖一出生就能行走，向东南西北各走了7步，叫步步生莲花 。在西方，7是上帝专用数字，被认为是一个很有魔力的数字。月亮的运转周期是28，以7天为一个阶段。一周有7天，世界上有7大奇迹。在古代，传说它是“打开宇宙的钥匙”。纯水的PH 值就是7，代表着中性，很温和。在体育界，7代表着伟大和胜利，贝克汉姆在英国国家队一直身披7号战服。“7”在全世界被认为是最幸运的数字。
地块热拍展板：
别墅沙盘说辞：
这边是项目沙盘，方位与实际方向一致，上北下南。我们是区域唯一纯联排别墅社区，现在市场上很多称之为别墅的项目，实际只是平层、跃层、叠拼等混合在一起，算不上真别墅，更算不上纯粹的别墅社区。联排相当于小独栋，有天有地，独门独院，叠拼等完全无法比拟。7号别墅产品类型纯粹，首先可以保证业主圈层的纯粹，住在7号别墅的业主拥有同样的社会地位和经济实力，俗话说百万买宅，千万买邻，比喻好邻居确实难求。
别墅总占地约16万平米，总建面约14万平米，左边是B2地块，右边是B3地块，共12排，76栋，402户，容积率仅为0.6。自2012年国家颁布最新“禁墅令”，限定了新批住宅项目容积率不得低于1.0，像7号别墅0.6的容积率，基本绝迹了现在市场上的新建联排别墅容积率都在1.2、1.4左右，密度高出我们1倍以上。我们算了一下，7号别墅的人口毛密度是70，相当于每4个人就拥有超过一亩地。
鲁能地产在顺义新城深耕8年的时间，此次别墅产品重金邀请美国的豪张思建筑设计公司和星河园林倾力打造。整个社区规划，不仅讲究布局上的外在平衡，更
关注人生活闲暇的内部平衡。社区有三个主入口，分别在B2西侧，B3西侧和南侧，入口处采用石材贴面的水景及涌泉叠水区，中间建有凯旋门式保安亭。园林可分为7类，包括入口景观区、中心景观区、道路节点绿地、组团绿地、宅间绿地、宅旁绿地、道路节点绿地及外围绿地。园林整体规划“一心，两轴，三层、四联、五空间、六品墅、七重园林”的核心景观。
一心：位于B2B3地块之间的中心入口区（激光笔指向），在中心广场的四角，采用对称式的弧形布局，配有阶梯式中央水景广场，地面采用小料石，古朴自然，配有背景音乐，诗情画意。
两轴：分别为横向“中央景观轴”和纵向“生态景观轴”。 “中央景观轴”：两侧上层植被采用丛生蒙古栎和元宝枫，全部全冠移植，蒙古栎是国家二级保护植物，我们现在的迎宾大道就是蒙古栎，圆形叠水泉两侧是丛生元宝枫。元宝枫是非常具有观赏性的名贵树种，叶形非常漂亮，枝叶繁茂。这两种树从春季到深秋叶色有明显的变化，从绿色到浅红到深红再到金黄，景色非常的怡人。中层植被有玉兰、紫叶李、海棠，从春天到秋天，花香四溢，下层植被为八宝景天、非洲凤仙、鸢尾（法国国花）、鼠尾草、金娃娃、马蔺等，四季色彩丰富。行道树采用左右对称的形式，体现了很强烈的尊贵感和仪式感！
生态景观轴，位于B3区西南侧（激光笔指向），牺牲了两栋联排的面积，提供大量社区休闲空间，充分满足业主生活，在私享与交流，家庭与社交间的平衡需要。处设有儿童活动场地及康体健身场地，包含硬胶场地、沙坑、廊架、健身活动器及休息座椅等。在珍贵的土地上，鲁能地产舍去了创造利润的建筑，为业主增添了生活的休闲娱乐场地，是中小开发商做不到的。绿地种植需要考虑对入户路空间的收放影响以及宅前路视线整体景观的延续性，对内院形成一定程度的私密性遮蔽。社区内通过东西、南北向的两条主干道实现了组团的自然划分，同时每幢单体建筑都有支路与主干道连接。由物业统一管理，道路分级明显，做到“通而不畅，顺而不
穿”。
7号别墅的园林讲究礼仪感和尊贵感，从草地、地被花、茎叶花、小灌木、大灌木、小乔木、大乔木精心设计挑选，采用七重园林的手法，为您打造花园里的家。 鲁能地产不惜重金，在园区呈现三时有花、四时有景园林美景！项目东侧还有2万平米代征绿地，为业主提供了更多的绿地。
建筑风格力求美观与舒适性的平衡，以最适合居为核心，应用多种建筑风格求得美与适用的平衡。产品规划为四到六联排，地上三层，地下一层，外立面局部采用天然石材葡萄牙米黄，干挂工艺，部分真石漆，立面选用了黄色、淡灰色为主色调，看起来明亮优势，贵气。在户型配比上，我们也力求达到一种内部的和谐与均衡。主力户型为300-450平米。户型方正大气，大面宽、短进深，非常方正通透，人在里面居住非常舒适、健康，利于家族聚集，传承，这也符合风水学阴阳调和，家族兴旺的理念。而市场上现有的联排别墅，基本都是短面宽、大进深，有的甚至是面宽5米，进深18米，住着极其不舒适。我们有单体模型，稍后给您详细介绍。
在园林中将建筑植入其间，行列式的排布方式，保障家家北入户，南花园，避免了斜向户型，采光通风效果达到最佳，无论您选择那一栋别墅，都能获得最好的日照和通风。行列式布局还能让您的私家花园面积最大化。
楼间距上，牺牲大量建筑面积，只为追求人与自然空间的平衡。我们的楼间距18.4-22.3米，在北京的联排别墅市场上，我们的楼间距是最大的，而且我们在您的门前、院后种植了高大的行道树，有如绿色的围栏，屏蔽外界的打扰和视线，增加空间私密感。北京市场大多数联排的楼间距只有6米或者8米，有很多独栋别墅项目，左右间距1至3米，前后间距10米，卖2000万-4000万，相比而言，7号别墅性价比更好，居住更舒适。
在园区和外部道路之间打造1.6米的落差，形成了天然的屏障，构筑立体鲜明的台地园林。台地式别墅意味着高尚身份，在欧洲早已成为皇室的一种建筑风格。
台地园林通过错落有致、高低不同的景观，形成“筑隐于林”的效果，是7号别墅特有的园林规划。
园林景观的打造非常重要，而园区绿化的维护更加重要，这关系到您以后几十年的生活环境。只有好的物业公司才能保障社区绿化的品质，好的物业服务也是别墅后期增值保值的保障，在二手房市场，好的物业卖的价格高、速度快。
鲁能7号别墅，在此非常关注价值与后期升值保值的平衡。我们的物业是鲁能自持的物业公司，具有8年的豪宅管理经验，具备国家一级资质，是目前北京仅有的两家五星级物业公司之一。鲁能从开发到物业服务一体化，更加保障了后期物业服务的质量。7号别墅将为您提供管家式贴心服务，除了常规的绿化、保洁、保安等服务，还有很多个性服务，比如为业主举办私家聚会，像优山美地和格拉斯小镇的业主都觉得物业非常好，每到过节、过年或者庆祝的时候，都会有业主请物业帮主安排家宴，我们俱乐部的大厨会到您家里去烹饪，还会派几个服务员上餐、服务，带给您的就是“五星酒店”的服务。
单体模型说辞
您看，这是我们7号别墅别墅S 户型和M 户型的单体模型。7号别墅是鲁能斥重金聘请美国的豪张思建筑设计公司倾力设计。生活区与功能区分开，强调休憩与实用、动与静的平衡。
7号别墅外立面采用天然进口石材葡萄牙米黄和真石漆相结合。葡萄牙米黄造价非常昂贵，质地硬实，不易受损，纹理细致高雅，历久弥新。意大利伯爵宫殿、法国卢浮宫都拥有着这样的建筑肌肤。真石漆具有石材的装饰效果，并具有自然的色彩，逼真的质感，具有防水、防火、耐污染、永不退色等优点，可以延长建筑的寿命。建筑立面选用了黄色立面、浅灰色陶瓦屋顶，颜色稳重大气。同时建筑线条鲜明，凹凸有致，呈现出一种华贵。细节处理上运用法式廊柱、线条，梅花图案铁艺护栏。门窗上方处设置拱心石，人工打磨，做工精致！18世纪法国的庄园大门上方都有一个家族的徽章，是主人身份的象征。
二、户型说辞
鲁能地产被誉为高端别墅缔造专家，7号别墅是鲁能地产在京开发的第三个高端别墅项目，既承袭了优山美地、格拉斯小镇的优良传统，采用了同出一脉的宫廷风格设计。我们所有户型均为北入户、南花园，虽然牺牲了建筑用地面积，但是确保每家每户可以拥有完整方正的南向庭院。户型采用大面宽、短进深设计，采光效果极佳，大幅提升了项目的性能价格比，最大程度上确保您居住的舒适度。
（一） S 端户型
这是S 端户型，拉菲花园。S 端总建筑面积约343平米，四室、四厅、四卫。户型为地上三层，地下一层，上有天下有地，地上面积约243平米，地下面积约100平米。各功能空间层次分明，会客、宴请、娱乐、起居动静分离，底层娱乐休
闲尽兴，上层安居悠然，套房设计，四层布局，主仆、起居、娱乐功能安排合理，空间阔绰。同时室内预留私家电梯空间，您可以根据自己的实际需求安排，既可以安装电梯尽显奢华，也可以将其封闭，作为工作间、储藏室等，增加室内空间使用率。赠送部分除私家电梯预留外，还有双车位、露台和南北入户门厅，花园赠送面积200平米左右。
我们现在看到的是整栋别墅南侧，S 端户型赠送200平米超大私家花园，总占地面积超过300平米。院墙之内是您全家的私属领域，您可以根据您和家人的喜好，充分发挥您的设计灵感，满足全家人的共同需求。在院子里种上喜欢的树木和花草，一条浅浅的小溪流经其间，孩子们在水边荡秋千，老人在侍弄花草，太太在阳伞下喝着咖啡打造属于自己的桃园意境，既可以和家人享受静谧的田园生活，也可以邀三五好友品茗对弈。
户型面宽达9米，进深仅为10米，格局方正居住舒适度非常高。三面采光，南北通透。目前市场上的联排别墅大部分都是小面宽、大进深，就像竖起来的火柴盒，花了昂贵的价钱，住起来却不舒适。
1、首层说辞
门廊、玄关
从北侧花园登上台阶，首先踏上户外门廊，由户外过渡到室内，充分体现登堂入室的仪式感。进入房间后首先看到的是玄关，设计充分考虑了业主归家的动线，钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。让您从踏进家门的第一步起就开始享受轻松与奢华。
餐厅、厨房
整体餐厨厅设计采用国际流行的餐客分开的设计理念，明厨的设计让厨房有更
好的通风和采光，让您佐餐变为一件轻松的爱好。餐厅与侧花园通过露台相连，您在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅步入花园，佣人或阿姨从侧面进出服务，让客人充分感受到尊贵。
客厅
南侧是客厅，6.5米大挑空，是豪宅的主要标志之一，空间感很强，豪华气派，彰显尊贵身份。弧型大玻璃幕墙，一整天阳光充足，而且还增加了室内的使用空间，是很实用的设计。
老人房
客厅东侧是老人套房，南向采光好，日照充足，套间设计，带有独立卫生间，老人一般喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。
2、二层说辞
家庭厅
二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲的空间，实现亲情的互动。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的品味。
卧室
二层采用南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露台。您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅，支上一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居住的私密性。而且我们户型所有的露台全部是赠送给您的。
3、三层说辞
三层是主卧区，是男女主人的私属空间，连接一个14平米的宽阔露台，可做空
中花园，还可以设计成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里面喝咖啡，听音乐，非常的惬意。主卧区为豪华套房设计，内设12平米的步入式衣帽间，采用了全明设计，通透奢华。10平米的奢华卫生间，明卫设计，干湿分离，且分设男女主人洗漱区，凸显奢华舒适。鲁能7号别墅采用大尺度的手法，章显了业主的尊贵、提升了居住的舒适度。
4、地下空间
地下空间是功能区，半地下设计，前后均设采光窗和天井，使得地下空间采光通风效果加强。
您可以将这里打造成台球厅、酒窖、健身房等都是不错的选择，内设22平米独立影音室，您可以和家人在这里看大电影、过节过年在一起看联欢会，或者唱卡拉OK 等。
工人房、设备房、洗衣房设置在西北角，与主人的生活空间互不干预，特别是工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。
（二）S 中户型
这是我们的S 中户型，塞纳府邸，总建筑面积约316平米，户型为地上三层，地下一层。四室、四厅、四卫。户型为地上三层。地上面积约221平米，地下面积约94平米。上有天，下有地，赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅，预留私家电梯空间。除没有侧花园外，户型格局与S 端户型几乎一样。
（三）M 端2户型
这是我们的M 端2户型，爱丽舍墅，总建筑面积约396平米，四室、四厅、六卫。地上为三层，地下为一层，其中地上面积约282平米，地下面积约113平米。
赠送部分包括花园、车位、露台和南北入户门厅，预留私家电梯空间。
我们现在看到的是整栋别墅南边，赠送300平米超大私家花园，院墙之内是您全家的私属领域，您可以自由的设计。
M 端2户型9.3米大面宽，进深仅为11.3米，格局方正，南北通透，三面采光，这种大面宽短进深的户型，居住舒适度非常高。目前市场上的联排别墅大部分都是小面宽、大进深，像一个一个竖起来的火柴盒，花了昂贵的价钱，住起来却不舒适。 北侧入户采用了门廊设计，不仅可以凸显业主身份的尊贵，在雨雪天气也提供了一个进入居所前整理雨具的场所，非常人性化。
1、首层说辞
玄关
一进门是我们的玄关设计，它不但可以避免进门后直视室内，确保家人活动区域的私密性，同时可以将钥匙、手机、手包等生活必需品和随身杂物各归其位。
厨房
厨房为明厨的设计让厨房有更好的通风和采光，保证了充足的光线，并预留了冰箱和洗衣机的位置。合理的设计让热爱生活的您在厨房内施展厨艺更加得心应手。
餐厅、客厅
客厅和餐厅相连，共计50平米开敞空间。客厅弧型玻璃幕墙的设计，不但增加了客厅的采光面，而且还增加了室内的使用空间，是很实用的设计，餐厅双向采光，与侧花园通过露台相连，您在花园里举办家宴的时候，主人和客人从南侧大厅步入花园，佣人或阿姨从侧面进出服务，让客人充分感受到尊贵。
老人房
老人房朝南向，采光好，日照充足，是套间设计，带有独立卫生间，老人一般
喜欢住一层，方便到花园里浇花剪草，乘凉休息，也方便起居。
2、二层说辞
家庭厅
二层设有家庭厅增加整体空间的灵动性，同时也为全家人提供一个聊天、休闲的空间，以增进全家的感情。您也可以将它打造成您的私人藏品区，以此彰显您的品味。
卧室
二层设计了南北双卧室设计，格局方正、居住功能性强，南向卧室外接观景露台。您也可以将北侧卧室打造成您的专属书房，配有可上人屋面，摆上一把躺椅，支上一把阳伞，让您充分享受自然生活。两个卧室错位设计、互不干扰，保证了居住的私密性。所有的露台全部是赠送给您的。
3、三层说辞
三层完全是主人的私属空间，连接一个20平米的宽阔露台，可做空中花园，配上编花的秋千，给孩子们玩。喜欢美食的做成烧烤平台，一家子和朋友热闹的度周末。还可以做成阳光房，玻璃顶配上电动开启天窗，在下雪的冬天坐在里面喝咖啡，看小说，听音乐。豪华套房配14平米的奢华卫生间，明卫设计。主卧全面积为90平米，相当于普通人家祖孙三代5口人的居住面积，如果在把楼台封起来做成书房，还可增加20平米，相当于110平米，极尽奢华。前后露台赠送面积达到25平米。
4、地下空间
地下空间是功能区，半地下设计。三面均设采光窗和采光井，使得地下空间采光通风效果加强。这是端户型独有的。
28平米多功能厅，您可以做台球厅、酒窖、健身房等等，都是不错的选择，22平米独立影音室，您可以和家人在这里看大电影、过节过年在一起看联欢会，或者唱卡拉OK 等。
工人房、设备房、洗衣房全部采光，设置在西北角，与主人的生活空间互不干预，特别是工人房单独的卫生间，主仆互不干扰，彰显细节。
三、客户引导
刚才给您介绍的就是我们7号别墅项目的单体模型，您考虑多大面积的？我去拿户型图，请您到洽谈区稍事休息，马上为您详细讲解户型。
(在拿户型图之前请销售经理出面，销售经理携带客户调查问卷和随手礼拜访客户，对客户进行深入的了解、客户答疑、选定户型以及认筹等)
附件1：价值点全方位梳理及说辞
人们居住环境的好坏，与人的生命健康、生活质量、文化品位、精神追求有着直接联系。
一． 楼盘硬件
产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素，楼盘的硬件价值，体现于每个的细节当中：
1. 交通：
1.1城市多干道纵横环绕，地铁三线路无缝接驳
无论是北京采取的机动车限号措施，还是购买车辆摇号制度，除了要治理日益严重的雾霾之外，更是缓解城市交通拥堵的措施之一。拥堵，不是一天造成的，就像雾霾也非一日之患。然而，便捷的交通路网和多重的交通工具可以提供多种选择来避免拥堵的交通所造成的出行困扰。
鲁能7号别墅，经由鲁能地产——顺义新城一级开发商的多年耕耘以及周边高端居住小区的不断落成，形成了三纵两横三轨道、地上地下全方位的立体交通网络规划。三纵指区域内纵向的主干道，自西至东依次为京承高速、京密路、机场高速；两横指区域内横向的两条主干道，自南向北依次为北六环、白马路。三轨道是指近在咫尺的地铁15号线及规划中的S6号线、L1号线。立体化的交通网络可以让业主方便、迅速到达望京、亚奥、中关村、上地、燕莎、丽都、CBD 七大城市核心商圈及机场，瞬间实现城市角色的转换。
1.2高速公路纵横，接驳城市核心
京承高速、机场高速、京密路、京平路、通顺路等多条城市主干道纵横穿越全
境，将顺义、周边区县与市中心紧密相连。
京承高速向北（承德方向）直行至白马路出口右转沿白马路向东直行，经过燕京啤酒厂第二个红绿灯坤安路口向北，将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们将有专人引导您停车。沿途中白马路段、坤安路段会有本项目指示标识，请您注意观看。
京密路方向向北行驶，一路直行不转弯，白马路出口下路，向东直行一段距离，到达坤安路口向北继续直行，不远处将会看到本项目售楼处，到达现场后，我们将有专人引导您停车。沿途中京密路段、白马路段、坤安路段会有本项目指示标识，请您注意观看。
地铁15号线（俸伯方向）顺义站下车，步行至公交站点，乘坐14路、34路、21路公交车，马坡花园邮局路口下车，步行10分钟后到达项目售楼处。
1.3三地铁环绕，便捷通达全城
三条地铁线大幅缩短项目到市中心的出行时间。M15号线连接海淀、朝阳；S6号线贯穿顺义、通州、亦庄等北京11座新城；L1号线延长线从T3航站楼出发，直穿顺义新城。便捷的交通方式为您出行提供了多种选择，使鲁能7号别墅身怀城市别墅特征，市场价值将会大幅提升。
M15号线被誉为一条财富线，连接了海淀朝阳，这两个区的经济产值是北京市的前两名，它从海淀西苑出发，途径望京新国展，最后到达府前街，这是离我们项目最近的一站，2.5公里的距离，一共有8个换乘点，连接了7条轨道交通，分别是西苑圆明园4号线，六道口16号线，奥林匹克公园8号线，大屯路5号线，望京西13号线，望京14号线，府前街S6号线，大大缩短了我们到市区的距离。
S6号线连接顺义、通州、亦庄等北京的11座新城，是北京市最长的一条外环
轨道交通。预计在我们项目西南角有一站，它也可以在府前街和M15号线进行换乘，地下通车，不会对居住环境造成影响。
L1号线的延长线从T3航站楼出发，直穿顺义新城，最后到达牛栏山。
2. 建筑形态（别墅）
别墅保持如此高速的升值态势，不单因为市场助推，最重要的原因是，从2006年国家开始的“禁墅土地令”——自2006年开始，国家对别墅用地的严格控制。别墅的用地成为了“零供应”，别墅越来越稀缺，随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa ）在售项目的价格高涨，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
3. 建筑风格：纯法式建筑，精雕细琢，选材精良
立面采用局部石材，既风尚贵气，又镌刻出浓郁的文化印迹，以优雅的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象；深植法式新古典主义建筑之精髓，现代手法与古典元素的结合，营造尊贵、华丽而不失亲和感的居住氛围。黄色、浅灰色为建筑的主色调，色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、华丽的非凡气度。
4. 楼间距：18.4-22.3米 超大楼间距——采光好，无对视
南北超大楼间距，确保户间无对视，充分保障居住私密性，采光通风俱佳。
5. 容积率：0.6 超低密度法式纯联排别墅
容积率仅为0.6的超低密度生态大盘，纯联排别墅规划，物业类型纯粹，联排
别墅能满足客户对良好居住环境的需求，能提供一种“宽松、舒适、安静、自由独立”的居住环境。在2012年最新“禁墅令”的规定中，增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，由此“限墅”已升级到“禁墅”，而本项目联排别墅是最后一批符合国家土地政策的严格意义上的别墅，未来市场空间巨大。在如今的北京城中，类似本项目的超低密度的纯联排别墅，已处于极度稀缺的状态，而且未来将不会再有同等的“别墅”产品，其价值与前景无法估量。
6. 小区园林
6.1法式皇家园林，名贵树种，星河打造
一个完美的居住环境，园林景观的打造极为重要，项目汲取英法宫廷园林美学精髓，将规则与秩序融入园林景观的营造之中，利用地势巧妙排布，形成特色园林。整体布局规整大气，尽显皇家园林风范，多主题园林景观组团将法式园林的浪漫气质展现得淋漓尽致，美不胜收，营造典雅浪漫的生活意境。环境景观营造上不仅满足观赏性，更多表达人对高层次的精神诉求，使环境与心灵产生共鸣，传达自然环境和温馨意境，创造丰富的、宜人的园林景观。
园林规划设计
项目园林由澳大利亚GHD 吉好地公司倾心设计，该企业曾担纲设计北京奥林匹克中心、澳大利亚墨尔本滨水新城等世界知名园林，同时享有“别墅园林专家”的美誉。
园林施工单位
园林施工方面，引入碧海怡景园倾力操刀建设，该公司曾为滟澜山别墅、龙湖别墅等多个高端项目园林施工，在业内享有极高的声誉。通过设计公司与施工企业的共同努力，将项目园林与市政规划的中央公园巧妙融为一体，形成了项目独有的
内外双重景观。
6.2代征绿地打造室外休闲配套公园
为了再度提升项目居住环境的舒适度和休闲空间，项目特设立20000平米超大代征绿地，打造为7号别墅专属全家庭休闲主题公园，慢跑道、儿童游乐区、网球场等满足全家庭生活需求，让生活更加简单、轻松。
7. 小区十万平米商业街：地中海风情商街
鲁能7号别墅生活配套也将逐步完善，项目本身拥有区域特有的10万平米地中海风情商业街以及商业综合体项目，是一座体现地中海风情的作品，它是融汇传统与现代商业风格设计的多种语汇，将便捷的目标购物与弥漫着咖啡香与花香的步行街巧妙融合在一起，整个街区将安排各种方便业主生活的商业设施。
在投入使用后，即可满足基本生活需求。此外，鲁能顺义新城第一区的6万平米商业配套已投入使用，周边还规划有超过16万平米的商业配套也在规划中。
8. 会所：6000平米会所，足不出户尽享丰盛生活
会所定位为7号别墅业主提供精致生活消费：
满足消费人群对精致化、享受型便利生活消费的需求； 将对消费客户生活化服务作为核心要素，营造精致化的便利生活及社区环境消费氛围，为业主提供在精致化情境中生活、交流、消费等多元化的需求，提供休闲、娱乐、增进感情的好场所。
服务性商业：
健身锻炼——游泳馆、健身房； 美容美体休闲——美容、美发、SPA 、美甲； 精品美食——特色精品菜、咖啡厅； 精致生活及休闲——儿童活动区、宠物、洗衣、超市等。
9. 小区配套幼儿园：业主专属幼儿园，国家标准打造
为满足业主子女教育需求，社区引入幼儿园，按国家标准划分；幼儿园将设有多媒体教室、游戏室、钢琴房、音体舞蹈室等，并设有接待区，有会议室的管理区、有厨房的餐厅、室内活动室、户外活动场所、办公室、员工休息室等。而每个教室的功能布局亦均按国家标准划分。相信居住在这个社区的业主将为能把自己的孩子送入这样的幼儿园而感到自豪。
二． 空间价值：
空间与时间构成了我们的生命，不可扭转，好在我们对空间还有发言权，在空间里自由打造未来的设想。
1. 产品优势：别墅这种建筑本身带来的空间感是普通住宅无法比拟，功能分区合理完善，奢华全套房设计，充分满足全家庭生活需求；高附加值超值赠送，配送私家电梯，送露台、花园、车位。
2. 户型卖点：户型方正，大面宽短进深，超大面宽达11米；（具体见户型优势）
三． 自然景观
环境作为居住的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命，拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值，森林、河、房子、人，将构成一幅完美图景。 一河三园环绕，生态环境优越
1、京东第一大河潮白河
潮白河是京东的第一大河，属海河水系，长458公里，素有“北京莱茵河”之称，被誉为顺义的母亲河。流经北京市、天津市、河北省，全长90公里，其中顺义区内32公里，水域面积14.8平方公里，最宽水面达800米，河道平均水深2.5米。鲁能7号别墅紧临潮白河畔，潮白上游水岸风光尽享，自然生态环境优越。另外还有减河和温榆河也在这个区域内，我们占据着北京最丰富的水资源，打造的也是一种贵族水岸生活。
2、奥林匹克水上公园
项目往东2000米的奥水公园，是08年奥运会水上项目的主场馆之一，现在已经对游人开放，占地302.7公顷，水面面积近70万平方米, 是世界上惟一一个动水区和静水区相结合的国际级水上运动场，同时也是亚洲最大水上运动中心，会有游艇等高端项目对外开放。鲁能7号别墅不仅享有丰富的自然环境居住条件，还为居住于此的业主们提供更加丰富的休闲娱乐活动。
3、潮白河国家级森林公园 潮白河森林公园是北京市最大的滨河森林公园，其位于北京市顺义区境内，南起通州交界，北至怀柔密云交界，全长38公里，总面积6.3万亩，其中绿化面积
4.6万亩，水面1.7万亩，森林覆盖率达到73.4%。它是北京最大的森林公园，由政府耗资5.5亿元打造的，建设共分为“五景、四园、三区”。分别是水景、堤景、桥景、灯景、树景，湿地园、生态园、野生动物园、体育休闲园和休憩疗养区、郊野观光区、远景发展区，这个区域将形成一条城市绿色长廊，，对改善区域生态环境和人居环境，满足广大市民崇尚自然、回归自然的愿望奠定了良好基础，并综合生态、景观、文化、经济等多功能为一体。
4、中央公园
项目将10万平米的中央公园划入生活版图，让每一个居住在这里的人，充分享受到绿色、自然、健康的生活方式。它不仅起到一个城市绿肺的作用，还会带动一个公园地产的升值。比如纽约的中央公园，和自由女神像、帝国大厦等都成为了纽约乃至美国的象征；比如伦敦的海德公园，是伦敦城里最奢侈的一片绿地，它周边是全伦敦房价最贵的地段；还有巴黎凡尔赛公园，现在已经成为了凡尔赛宫的一部分。同时，项目北侧的生态公园和中央公园一起，构成了本项目完美的公园生态环境
5. 两大高尔夫
项目坐拥两大高尔夫球场，可体验高端休闲运动，享受绿色生活。北京国际高尔夫俱乐部、北京乡村高尔夫俱乐部：乡村高尔夫俱乐部，占地面积3600亩，始建于1988年，是目前中国唯一由自己投资、自己设计、自己建造、自己经营管理，具有国际水准的高尔夫球场。球场现有打道54个，球道全长20903码，每18洞标准杆为72杆，是目前北方最大的球场。东侧（指示）是国际高尔夫俱乐部，该俱乐部由美国高尔夫球场设计师进行设计，在占地200万平方米的土地上缔造了一个充满高尔夫情趣的18洞72杆的国际标准球场。
四． 区位价值：
区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。
1. 顺义新城中心，马坡板块核心
1．1北京三大新城之一，占据上风上水优势
顺义新城是北京市未来重点发展的三个新城之一。相较于通州新城和亦庄新城，它占据着上风上水的地理位置优势。顺义新城由一港两河三区四镇构成，一港是指
以首都机场为核心发展的临空经济港，它将为新城提供强大的经济引擎；两河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊，将全面提升新城的自然生态质量；三区指空港区、顺义中心区、河东新区，其中我们项目就位于顺义中心区；四镇是指杨镇、高丽营、李遂、赵全营这四个重点发展的城镇，勾勒出顺义新城的整体规划蓝图。
1.2马坡组团，未来滨水高尚生活区
顺义新城由南向北依次由老城区组团、马坡组团和牛栏山组团构成。在三大组团当中，马坡组团凭借其与生俱来的自然资源和规划赋予的居住属性，将打造成一个滨水宜居的高档生活区。
1.3占据核心地段，价值不言而喻
鲁能7号别墅位于顺义新城中心，马坡组团核心地块。顺义新城马坡组团具有国际水准的、完善的城市市政公用设施，在9.77平方公里的范围内全面实现了“十通一平”。其中：供水：与驻京使馆饮用水采自同一水源地，水质符合国际饮用水标准；排水：实行雨、污水管道分流排放，具有中水回收利用能力；供电：设有2座110KV 变电站，8座开闭所；信息：具备6万门程控电话、4G 网络数据出口带宽能力，并连通有线电视网；燃气：日供气能力达到11.4万立方米； 供热：供热中心具备600万平方米供热能力；道路：规划建设主、次干路及支路43条，道路总长度约63.78公里，路网密度6.5公里/平方公里。规划以“滨水、生态、国际、活力、宜居”为建设目标，以区域产业带动为先导，以国际交往功能为核心，以高尚文化休闲、高品质配套为特色，建设完备的城市基础设施，将顺义新城建设成为一座城市、居民、自然和谐共生，充满活力与魅力的国际化新城。
鲁能7号别墅依畔潮白水系，潮白河顺义段沿岸规划建设成为潮白河国家级森林公园，森林面积6万亩，森林覆盖率达到73.4%，工程总投资5.5亿元，将建设成“亲水、生态、人文”的城市绿色长廊，形成顺义新城马坡组团独特的滨水生态
优势。2008年奥运会两大水上运动项目赛艇、皮划艇曾在顺义举办，32枚金牌在这里产生，鲁能7号别墅和顺义奥林匹克水上公园隔河相望，这里已建成北京地区规模最大、功能最完善的水上运动中心，成为顺义地区的永久性标志建筑。顺义新城马坡组团将借助奥运场馆建设、周边环境整治的推动力，促进城市基础设施建设的一体化、改变城市面貌、提升城市品位、提高国际影响力和知名度。
2. CBD的概念：产业发展支撑，未来前景无限
《北京城市总体规划(2004年至2020年) 》中确定的北京城市发展目标定位是，到2050年左右，将北京建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。 北京建设世界城市不仅是历史机遇更是历史必然，因为这不仅仅是中国经济发展的必然，整个世界经济发展更指望着北京树立这样的一个标杆。拥有中央别墅区、新国展、首都机场和顺义新城四大经济和区域发展引擎的顺义区，借由北京建设世界城市的契机，早已厉兵秣马。
如果说CBD 是北京乃至中国的一张商务名片，那么顺义新城CBD 就是这张名片的“2.0”版。顺义新城CBD 是集高端住宅、公园、学校、商业、办公、商务、休闲娱乐等功能于一体的综合区域，此规划将带动顺义新城以及周边区域的全面发展；入驻企业除享受国家优惠政策之外，还能叠加享受北京市、顺义区以及顺义新城的优惠政策。顺义新城CBD 将囊括科技、金融、贸易等领域的国家级资源。
作为商务区，顺义新城CBD 有着得天独厚的资源优势：与首都机场和东直门交通枢纽直接连通，与使馆区、亚奥区和望京商务区依次相连。
未来这里不仅将是多核心发展的空间引擎，更是开启世界城市之门的时间节点之一—首都机场国门商务区和新国展中心，将与顺义新城CBD 一起成为北京产业发展的新走向。可以说，顺义新城CBD 囊或了各领域国家级资源，具有成为国际化高端商务区的先决条件。
顺义新城CBD 的崛起和区域原有配套商业资源、基础设施的完善和升级，吸引了大批高端置业者的关注，也必将带动区域价值的大幅拉升。
3. 优质教育：引入牛栏山一中教育资源
我们项目周边的牛栏山一中，是北京市重点名校之一。牛栏山一中最早建于1950年，1963年被确定为北京市市属重点中学，2002年被首批评定为北京市示范性普通高中。经过64年的发展历程，牛栏山一中已经发展成为集高中教育、初中教育、国际交流为一体，拥有5000多名学生的牛栏山一中教育集团。
牛栏山一中校园面积282亩，建筑面积13.5万平方米，建有教育楼、科技楼、书院式图书馆、学生艺术教育中心、标准塑胶跑道田径场、体育馆；配备现代化理、化、生数字实验室，生物组培实验室、化学环境实验室、物理创新实验室。宽敞明亮的餐厅可容纳2500余人同时就餐；配有空调和太阳能洗浴设备的学生公寓。形成了教学区、运动区、生活区、文物保护区的完善布局。
在过去的64年中，牛栏山一中每年有96%以上的毕业生进入包括清华大学、北京大学在内的国内外高等院校学习，累计为国家培养了3万多名合格毕业生，形成了享誉京城的“牛栏山一中”教育品牌。
先进的教育理念和优异的办学成绩使牛栏山一中多次获得首都文明单位、花园式学校、北京中小学德育工作先进校、全国青少年科普创新示范校等多种荣誉称号，中央电视台、中国教育电视台等新闻媒体曾多次予以报道，2009年在北京晨报、信报、新浪教育、BTV 科教频道、竞报、北京新闻广播等媒体组织的群众性评选活动中获得“改革开放30年办学成就最高的十佳中学”称号。被清华大学和北京大学确定为“校长实名制“学校。
为了满足项目业主子女的教育需要，我们鲁能7号别墅将就此投入大量的人力、物力，与牛栏山一中进行协商，将其教育资源引进至项目，为业主赠送牛栏山中学入学名额一个，实现与北京市重点中学的无缝对接。
4. 金融、IT 等高产业区：金碟软件、多个银行总部、北汽集团
五．
1. 周边配套 周边教育
值得一提的是我们周边的教育配套非常完善，马坡镇中心幼儿园、牛栏山中心小学等市重点学校环伺项目周边；项目自身也规划有一个国际幼儿园。可以为您的孩子提供从0到18岁教育的无缝对接，让您的孩子赢在起跑线上。
2. 医疗条件
在医疗方面，项目享受顺义医院的医疗配套，该医院是一所集预防、医疗、教学、科研为一体的二级甲等综合医院，以关爱实现保障。同时，项目附近规划建设有国际医院，医疗有保障。
3. 生活方面：五分钟生活圈
工商银行、建设银行、邮政储蓄所等，这些配套设施都在项目“五分钟生活圈”内。再驱车十分钟就可以到达顺义老城区的商业中心，在那里顺义西单商场、国泰广场、隆华购物广场、大中、苏宁等成熟的商业设施。满足购物、饮食、娱乐休闲、商务服务“一站式”高端消费需求，彰显新城中心别墅时尚都市新生活。出则繁华、入则宁静，高端时尚宜居，投资价值巨大，值得您考虑购买。
4. 运动休闲：
众多生态休闲度假村环绕项目周边，提升区域整体绿化覆盖率，为现代城市居民提供享受自然与高尚休闲生活的完美场所，体验多元化自然、时尚生活。
顺义鲜花港：顺义鲜花港位于顺义区杨镇，总体规划4平方公里，是北京市唯一的专业花卉产业园区，东临木燕路、南靠白马路，在项目东侧10公里处。
意大利农场：位于北京市顺义区马坡镇白各庄，交通方便，紧邻京顺路，在项目西南方向3公里处，该农场占地210亩，率先将意大利生态农庄的概念引入北京。意大利农场是北京唯一全面体现意大利文化的度假农场，园林、建筑充分体现意大利特色，提倡意大利品质生活体验。
七彩蝶生态园：七彩蝶生态园位于项目西侧7.5公里处，占地66万平方米，是亚洲最大的活体蝴蝶观赏园，一年四季蝴蝶纷飞，是全国唯一以蝴蝶为主题，以“认识自然、崇尚文化、热爱生活”为核心理念的生态园。
顺鑫绿色度假村：顺鑫绿色度假村位于项目东南向13公里处，坐落在风景秀丽的潮白河畔，拥有3000亩广袤的森林，2000亩广阔的水域，500亩黄金沙滩，林水相映，水沙交融，构成了一幅独特的田园风光。被称为“京郊的维也纳森林”。
六． 产品类别，客户群体
不同客户对住宅品质的要求是不同的，所谓好的产品，就是最适合自己的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的，
1. 人以群分，身份地位：城市精英人群汇聚之所
水岸别墅生活，城市高尚住区。鲁能7号别墅占位稀缺板块，在人文与景观资源方面得天独厚，以300-450平米纯法式联排别墅产品面世，旨在为城市精英人群提供完美居所。业主群体在同一阶层，保持社区整体的素质与生活品质。立足高尚墅区、汇聚精英人群。一生一墅，鲁能7号别墅将成为别墅置业的最佳选择。
2. 成熟社区的优势与品质：同期交房，免受工地施工困扰
鲁能地产在顺义新城潜心耕耘近10载，以对这块土地价值的无比珍视来打造项目，并将位于最核心位置的地块臻藏至今。7号别墅所在位置紧邻潮白河，私享10万平米中央公园，且是顺义新城马坡区域最晚开发的项目，入住之时区域成熟度无与伦比，市政设施、基础配套、交通条件、商务氛围等均已到位，保障业主入住后的生活便利性。同时鲁能地产充分考虑到业主居住的舒适度，不惜投入大量人财物，确保项目达到整体交房入住条件，避免业主入住后遭受工地施工的困扰。
七． 开发商品牌与形象卖点
鲁能地产隶属于国家电网旗下，是知名央企大开发商，具有国家一级开发资质，开发产品遍布全国，在房地产的专业开发领域中，一直都处于领先地位。作为全国型城市运营商，鲁能地产22余年致力于缔造城市之上的高端品位生活。从南海之滨到紫禁之巅，鲁能地产钜作跨越南北十几个省市和地区，不断刷新城市人居标准。被评为“2008中国房地产百强企业”，“综合实力”排名第十二位、“成长性TOP 10”位居第四位，“规模性TOP10”位列第三位。凭借着其专业优势和战略眼光，在北京以及全国各地，都打造出了很多有影响力的项目，在市场上的反响也很大，如山东的“鲁能领袖城”、三亚的“鲁能三亚湾”等， 2002年至今，鲁能地产在北京深耕别墅领域，着重于区域运营。先有优山美地，再有中央别墅区。2003年鲁能地产立足温榆河绿色生态走廊，斥资50亿规划千亩土地，打造优山美地这一中央别墅区代表作。温榆河畔再创中国自然墅典范。2006年鲁能地产在中央别墅区东岸、温榆河东南，推出格拉斯小镇项目。
2002年，带着对首都人居的深度思考，在国家大发展战略的蓝图下，擎60亿之力，成为顺义新城一级开发商。配合政府邀请国际知名城市规划设计机构英国阿特金斯担当顺义区马坡组团规划设计。鲁能地产着眼于新城的国际化价值未来，以独有的洞察力与雄心伟略，择址顺义CBD 核心地段，打造区域内唯一CBD 价值居住形态。
九．物业
1. 开发物业一体化
我们项目负责物业服务的是鲁能物业公司，鲁能物业具有八年的豪宅管理类经验，通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系国际、国内双重认证，
具备国家一级资质，是目前北京仅有的两家五星级物业公司之一，与万科、金地等知名物业齐名。项目引进鲁能物业一方面是为业主提供从开发、到物业管理的一体化服务体系；另一方面，是为了保障后期物业服务的质量。
2. 鲁能物业所获奖项
鲁能物业在北京获得过多种奖项，华金泰大厦和西单国际大厦连续多年获得 “北京市物业管理示范（五星）大厦”称号；椿树园小区和时代之光·名苑被评为“北京市金牌居住小区”；优山美地项目被评为“北京市物业管理示范（五星）别墅”； 陶然韵竹园和名苑小区被评为“北京市物业管理示范（四星）住宅小区”。
3. 提供特色服务项目
鲁能物业入驻后，将会为业主提供管家式贴心服务，考究细节，以人为本；例如：物业入户、安全保障、临时证件办理、举办私家聚会、幼儿临时托管、户内安全提示、绿化服务管理、保洁服务管理、缴费服务管理等服务。让业主充分享受“五星级”物业带来的尊贵生活体验。
十．功能提升
为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，而这些价值的提升往往超越了楼盘的先天资源：
1．健康、绿色的居住概念 告别雾霾，PM2.5远低于市区
三大公园环绕，远离城市雾霾，公园地产升值可待
京城PM2.5一路走高，生态景观、绿化、水景好的宜居版块成为置业首选。中心城区真正绿色宜居的楼盘极度稀缺，大部分项目缺乏天然环境，仅靠人工绿化，并不能完全达到绿色宜居的功效，且环境喧嚣，噪音、尾气各种污染肆虐。土地，是任何一个别墅项目都最为珍视的基础。无论市区郊区、城内城外，土地资源的先
天优势始终无法回避，这也是鲁能7号别墅最为骄傲的资本之一。
地表建筑及环境决定空气中的负氧离子含量，负氧离子被称为空气中的维生素。例如，城市人每天所处的环境多为室内，而室内的负氧离子浓度是每立方厘米100个，楼宇办公室里的浓度甚至低到每立方厘米40 ~50个（根据世界卫生组织划定的标准，清新空气的负氧离子含量为每立方厘米空气中不低于1000~1500个）。这些空气往往容易诱发头痛失眠等不适。而在公园里的负氧离子含量至少能达到每立方厘米400 ~1000个。丰富的负氧离子能促进人体新陈代谢、预防流感、增强机体抗病能力。
在鲁能7号别墅，不仅自身打造了超过2万平米的代征绿地，更被奥林匹克水上公园、潮白河森林公园、10万平米中央公园三大公园环绕，总计4000余顷的城市绿肺，其负氧离子的含量可想而知。
鲁能7号别墅被一河三园环抱其中，成为京城少有的PM2.5空气质量达标的生态大盘，空气质量堪比国际生态宜居城市。稀缺的自然生态资源必将带动一个公园地产的升值
2. 投资升值潜力：顺义土地市场热度持续高涨，2013年孙河地块楼面价直逼29000元/平米，2014年赵全营地块楼面价高达51374元/平米。地价不断突破上限，预示着商品房市场整体的上行趋势。同属顺义板块，鲁能7号别墅这一2014年最值得期待的别墅项目升值潜力值得期待。（结合顺义CBD 的繁华，公园地产多方面阐述升值空间）
3. 第一居所别墅：所谓第一居所，是指人们为了家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所。传统意义上的别墅是在郊区或风景优美的度假村建造用来度假或休养之用。现在的居住者为了追求居住的舒适，将这种物业形态建到了离市中心较近的地方，如“中央别墅区”，这种城市别墅区因离城市中心较近，具有第一居所的功能，
但客观地说，这一地段的别墅更多的是一种财富和身份的象征，因周边生活配套的不健全，所有者也都将他们作第二居所使用。别墅居住与城市兼容是我们重新提出第一居所别墅的概念，与此同时，人们对居住环境、质量又提出了新的要求。理想的第一居所别墅，造就的必然是一种“离尘不离城”的生活，既有清新诗意的田园意境，又不放弃人声鼎沸、霓虹闪耀的繁华都市。
7号别墅的生活是享受CBD 的繁华与周边的自然原生态的完美交汇，其土地价值为一般住宅所不能比拟，在感受自然宁静的同时享受CBD 商圈带给我们生活的便利性与快捷性，享受出则繁华，入则宁静的高品质别墅生活。
真正的城市别墅应该兼具两种生活形态，在享受到便捷的生活方式的同时，还能同时拥有优美的自然风景。城市生活的便利，低密度的物业形态，原生态的自然环境，尽可在7号别墅得以实现。
4. 生活居住的理想
全能平衡型别墅——别墅价值与城市价值完美融合
别墅的核心价值，不是媒体炒作出来的概念，更不是自我标榜，而应该是基于深挖客户群体的需求而发掘出来的。
购买别墅的群体，大多数希望将其作为自身的第一居所，期望享受到一个超高品质的居住生活空间。目前中国社会中的塔尖阶层，大多事务繁忙，社交往来密切。而在中国房地产市场上，别墅作为一种舶来品，早期产品照搬照抄国外模式，大多处于城市郊区，因而造成客户选择的两难现状，难以融合。即享受到了别墅的自然、生态、健康、文化，就难以同时享受城市的繁华与便利。而对于别墅的主流社会群体而言，城市生活功能便利性却是不可缺少的。
上述的矛盾，并非是别墅开发本身所能完全解决的，在大多数情况下，是由于“鱼与熊掌不可兼得”的客观现实所造成的结果。
目前“城市别墅概念”开始兴起，赢得了人们的关注。但正是因为存在上述的矛盾，其中大多数的项目，并不能称之为真正的城市别墅。这些项目虽然被赋予了
城市的特点，但却丧失了别墅的本原。在这些城市别墅中，没有天然的生态、没有返朴归真的自然、没有渊源的文化，有的只是冰冷的建筑与为了营销而包装出的文化。
区位价值，应该体现的是一个别墅项目对于城市整体资源的占有程度，它是将项目个体价值，建立在城市整体价值基础之上。这种价值不是任何项目均可以拥有的，它仅属于少量的先天已经赋有的项目，是一种天生的优越，再结合后天的完美打造就有可能成为真正的高品质别墅。香港的半山别墅，就是因为其拥有的复合条件，城市区位+自然环境条件才成就了其香港首席富人区的地位。
因此，绝对意义上的城市区位价值和以名山秀水为依托的自然景观价值是真正高品质别墅的核心价值之所在。
城市别墅，毫无疑问是位于城市核心区位的别墅，无论是传统意义上的城市核心，还是经过城市的经济发展所形成的新城市核心，别墅以其独有的价值和社会优越感存在于每个人对居住形态的终极渴望里。鲁能7号别墅，通过纯别墅的社区形态和无可比拟的区位优势，演绎着日渐珍稀的理想城市别墅价值，同时，以严苛的标准和优异的产品品质，再度创造着别墅的终极理想。
鲁能7号别墅，就是一座基于顺义新城核心区优质土地资源，坐拥800米宽潮白河阔美景观，再以精工建造的理想别墅社区，完美演绎出中国城市别墅的真实理想。