写字楼投资价值评估讨论
一、收益评估
（一）、租金收益
目前相对于其它产品，写字楼的租金回报率相对较高，通过对二手房市场的了解，如波特曼中心、天一豪景、华宏国际一期，年租金收益大概为目前售价的5.2％-7.3％之间，出租率在90％以上，因此实际年回报率在5％-7％之间。
不过项目的租金收益情况与项目所在地有很大关联性，一般情况下，中心区写字楼项目租金稳定、出租率较高，租金回报率也相对较高。
（二）、增值收益
房价上涨产生了房子的差价收益，近几年宁波的涨幅处于一个快速上涨的过程中，年均增幅基本都会突破10％，其中07年达到了历年的峰值，初步估算涨幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至。
房价涨幅与所在区域具有较大的关联性，一般情况下，中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区，因为中心区周边设施基本成形，升级余地不大，而新兴区则有较大的升级潜力，与住宅产生并驾齐驱的涨势。
二、风险评估
（一）、市场风险
由于受到市场不理性发展，面临国家宏观政策打压，在07年年底在央行贷款新政影响下，楼市迅速回落。虽然写字楼地产受直接影响不大，但住宅市场的回落，形成的观望氛围迅速扩大到写字楼市场，并且由于住宅房价增幅的迅速回落，写字楼价格增幅的一大引擎住宅价格的拉动变弱，综合影响下，07年年底写字楼市场也逐渐降温。并且仍面对未来不可预期的国家宏观调控政策的影响。
由于宁波正处于快速城市化过程中，楼宇经济的发展仍是一个重要的方向，08年及以后未来市场供应量的激增，也给写字楼市场在扑朔迷离的阴影笼罩下，前途未卜。
综合以上分析，写字楼市场面对着短期的消费者与开发商之间的博弈，也面对着长期发展下开发商互相之间的博弈，未来市场存在较大的不确定性。
（二）、财务风险
财务风险主要来自于两方面：1、央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响；2、房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。 2007年，央行数次提高贷款基准利率，对写字楼购买采取提高贷款首付、
1.1倍基准利率，依赖财务杠杆压低写字楼市场需求；房地产管理部门出台针对性政策压榨投资收益，包括宁波四区的非住宅物业转让强征个人所得税等。
三、投资计算
（一）、收益
租金收益：目前市场的年租金回报率在5％-7％之间，但受房价涨幅拉动，
租金收益也会逐步提高，实际租金回报率要高于此。
增值收益：从近几年的观察来看，宁波的写字楼价格年均涨幅基本都超过
10％，07年甚至超过30％。
（二）、投入
房款首付：写字楼最低首付不得低于50％；
贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1
倍；
各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所
得税；
其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各
项手续费用；
（三）、其它
本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额； 贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额； 房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值；
（四）、测算及建议
通过以上各项费用的考虑，经过计算，假设1套单价10000元/㎡、套型面积50㎡的写字楼，首付50％、5年贷款期限，5年满后出售，房价涨幅需超过11％才能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额；但是如果在满10年后出售，房价涨幅只需超过7.0％就能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额。可见写字楼需长期持有，投资价值才在一定程度上存在。
但是在目前投资渠道有限的情况下，投资写字楼仍是一个理财方向。但需要较为谨慎，根据自己资金数量与远期规划来确定。
通过以上分析，初步建议如下：
1、投资郊区写字楼，房价涨幅空间较大，主要通过房子增值作为收益，不过目前来说，风险较大，面临很多不确定性因素，不建议作为投资方向；
2、投资中心区写字楼，主要通过长期持有作为收益，5年期内的投资收益与银行同期利息额相近，长期收益稍好，可作为投资方向。
写字楼投资价值评估讨论
一、收益评估
（一）、租金收益
目前相对于其它产品，写字楼的租金回报率相对较高，通过对二手房市场的了解，如波特曼中心、天一豪景、华宏国际一期，年租金收益大概为目前售价的5.2％-7.3％之间，出租率在90％以上，因此实际年回报率在5％-7％之间。
不过项目的租金收益情况与项目所在地有很大关联性，一般情况下，中心区写字楼项目租金稳定、出租率较高，租金回报率也相对较高。
（二）、增值收益
房价上涨产生了房子的差价收益，近几年宁波的涨幅处于一个快速上涨的过程中，年均增幅基本都会突破10％，其中07年达到了历年的峰值，初步估算涨幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至。
房价涨幅与所在区域具有较大的关联性，一般情况下，中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区，因为中心区周边设施基本成形，升级余地不大，而新兴区则有较大的升级潜力，与住宅产生并驾齐驱的涨势。
二、风险评估
（一）、市场风险
由于受到市场不理性发展，面临国家宏观政策打压，在07年年底在央行贷款新政影响下，楼市迅速回落。虽然写字楼地产受直接影响不大，但住宅市场的回落，形成的观望氛围迅速扩大到写字楼市场，并且由于住宅房价增幅的迅速回落，写字楼价格增幅的一大引擎住宅价格的拉动变弱，综合影响下，07年年底写字楼市场也逐渐降温。并且仍面对未来不可预期的国家宏观调控政策的影响。
由于宁波正处于快速城市化过程中，楼宇经济的发展仍是一个重要的方向，08年及以后未来市场供应量的激增，也给写字楼市场在扑朔迷离的阴影笼罩下，前途未卜。
综合以上分析，写字楼市场面对着短期的消费者与开发商之间的博弈，也面对着长期发展下开发商互相之间的博弈，未来市场存在较大的不确定性。
（二）、财务风险
财务风险主要来自于两方面：1、央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响；2、房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。 2007年，央行数次提高贷款基准利率，对写字楼购买采取提高贷款首付、
1.1倍基准利率，依赖财务杠杆压低写字楼市场需求；房地产管理部门出台针对性政策压榨投资收益，包括宁波四区的非住宅物业转让强征个人所得税等。
三、投资计算
（一）、收益
租金收益：目前市场的年租金回报率在5％-7％之间，但受房价涨幅拉动，
租金收益也会逐步提高，实际租金回报率要高于此。
增值收益：从近几年的观察来看，宁波的写字楼价格年均涨幅基本都超过
10％，07年甚至超过30％。
（二）、投入
房款首付：写字楼最低首付不得低于50％；
贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1
倍；
各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所
得税；
其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各
项手续费用；
（三）、其它
本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额； 贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额； 房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值；
（四）、测算及建议
通过以上各项费用的考虑，经过计算，假设1套单价10000元/㎡、套型面积50㎡的写字楼，首付50％、5年贷款期限，5年满后出售，房价涨幅需超过11％才能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额；但是如果在满10年后出售，房价涨幅只需超过7.0％就能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额。可见写字楼需长期持有，投资价值才在一定程度上存在。
但是在目前投资渠道有限的情况下，投资写字楼仍是一个理财方向。但需要较为谨慎，根据自己资金数量与远期规划来确定。
通过以上分析，初步建议如下：
1、投资郊区写字楼，房价涨幅空间较大，主要通过房子增值作为收益，不过目前来说，风险较大，面临很多不确定性因素，不建议作为投资方向；
2、投资中心区写字楼，主要通过长期持有作为收益，5年期内的投资收益与银行同期利息额相近，长期收益稍好，可作为投资方向。