【摘 要】 本文对天津市房价的影响因素作了定性分析，认为影响房价的因素包括需求因素和供给因素，而天津市房地产市场供求矛盾非常突出，这是天津房价一直在上涨的最根本原因。
【关键词】 房价；影响因素；定性分析；天津市
一、房价影响因素定性分析
经济学中的供求原理认为，供求关系决定商品的价格。当供求平衡时，市场处于均衡状态，此时的价格为均衡价格；当供求不平衡时，价格便偏离均衡价格，此时有两种情况，当供大于求则市场价格低于均衡价格，反之则相反。在供求变化过程中，若供给增加或需求减少，或者两者同时发生时，价格下降；反之上升。因此，商品住宅供给是指开发商在给定的价格水平下，他们愿意为消费者提供住宅的数量。
1、需求因素
通常来讲，商品住宅的需求一般有这几类：以自住为目的的称为自住性需求；以把房屋出租而取得租金收入为目的的称为投资性需求；在房价上涨后出售，以赚取差价为目的的称为投机性需求。自住性需求有两种：对于第一次购房的人来说，他们的目的是有房可以住；对于第二次或多次买房的人来说，他们的目的是住上更好的房子，提升自己生活质量。国家政策一直以来对自主性需求给予大力的支持；而投机性需求对商品房价格的上升有着巨大的影响，使许多自住性需求无法实现，使房地产市场泡沫急剧膨胀，对于整个房地产市场有很大的不利影响。总的来说，房地产市场的主要支持力量来自于自住性需求和投资性需求。居民的收入、人口的数量、城市化的程度、城市改造和拆迁这几点构成了影响房地产需求的主要原因。
（1）居民收入。如果居民收入提升，那么他们的购买能力就会提高，居民的购买能力越高，就会有更多的潜在住房需求转变为现实的住房需求。高收入者的收入也会对商品房市场产生影响：房地产投资会随着他们收入的提高而发展，这自然会导致房价的上升。我们选取城镇居民家庭人均可支配收入作为衡量居民收入的标准。根据调查得出，天津市城镇居民人均可支配收入由2005年的12638.55元，提升到了2011年的26920.86元，提高了213.01%，由此可见，居民购买能力随着时间在逐渐提高。
（2）人口。人口是商品住宅价格的一个重要影响因素，人口数量的增加，家庭规模的变化都会影响商品住宅价格。2005年天津市城镇人口为783万人，截止2010年末达到1355万人，净增加了542万人，按每个人需要20平方米的房屋面积来计算，将需要增加10840万平方米的房屋面积。根据调查，2002年天津市的城镇户数为130.9万户，到了2010年天津的城镇户数增长到141.84万户，促进了商品住宅房屋面积的增加。
（3）城市化。城市化带来了城市人口的增长和对住宅的需求，间接地推动了商品住宅价格上涨。一般情况下，我们可以把城市化分为三个阶段：第一阶段，城市化水平在30%以下，城市化速度缓慢；第二阶段，城市化水平保持在30%到70%之间，城市化速度明显加快，城市化水平在一定时期内迅速提高；最后一个阶段，当城市化水平超过70%时，城市化速度将会变得十分缓慢。从城市化水平来说，在四个直辖市中城市化水平最高的是上海，其次是北京，天津位列第三，城市化水平为78.01%，最低的是重庆，只有51.59%，天津城市化水平同北京和上海相比仍然存在一定差距。从天津人口密度来看，2004年的天津人口密度为782人/平方公里，而在2009年天津人口密度增加到1044人/平方公里，2009年比2004年增长33.50%。同期2004年北京人口密度为695人/平方公里，2009年其人口密度增加到1069人/平方公里，2009年比2004年增长53.81%。2004年上海人口密度为2133人/平方公里，2009年其人口密度增加到3030人/平方公里，2009年比2004年增长42.05%。从三个城市人口密度比较来看，2009年天津的人口密度最小，北京的人口密度排中间，上海的人口密度最大。尽管天津的人口密度比不大，但与此同时也说明天津的发展潜力较大。快速的城市化进程，同时带动了住宅需求的快速增长。
（4）商品住宅销售面积。商品住宅销售面积直接表明了居民对商品住宅的需求量，据调查，2001年天津商品住宅的销售面积为5145900平方米，到2010年商品住宅的销售面积增加到10248000平方米，可见随着人们的生活水平提高，对商品住宅的销售面积需求越来越大。
2、供给因素
商品住宅价格由建筑材料、土地价格、相关税费、利率以及拆迁成本构成。随着近年来建筑材料、土地购置费的增加，房价一直处于一个增长的状态，再加上房地产产业在我国处于一个垄断地位，房地产开发商掌握着房价制定的主动权，这直接导致房价的居高不下。下面就从供给的角度，来分析相关因素对商品住宅价格的影响。
（1）土地价格。完整的房地产市场应由房产市场和土地市场两部分组成，交易过程中两个市场的主要信息指标房价与地价关系紧密，两者相互影响。地价是房屋开发总成本中的重要组成部分。在房屋买卖过程中，在其他成本不变的情况下地价上涨，开发商为赚取利润，一般的作法是提高房屋价格，由此将上涨的地价计入到房价中。而传递给房屋消费者的是市场成本上升的信号，这个信号刺激了消费者对房屋的消费需求，从而形成房屋新的均衡价格。在其他成本不变的情况下房价上涨时，开发商见风转舵，同样会为赚取利润加大房屋开发力度，从而对土地的需求增加，但是由于土地总供给缺乏弹性、竞争机制的作用等等因素影响，对土地的需求增加促使地价进一步上涨。
（2）建安成本。建安成本也是住宅成本的重要组成部分，建安成本主要指建筑安装材料成本、设备安装成本、设备成本以及室内的装修成本等等。为满足人们对房屋的高质量要求，房地产开发商也相应的开始提高房屋的建筑质量，同时也开始注意房屋建造的合理性、功能性等。随着相应的配套设施越来越完善，居住环境越来越好，住房成本也在悄然增加，房价上涨也就成为必然。
（3）拆迁成本。近年来由于城市面貌的改建，城市中的许多旧房、危房的拆迁，无形中增加了商品房住宅成本，房价的增长也成为了必然。天津市近年来实施城市拆迁改造，对居民的动迁方式以及补偿标准采取了货币化补偿、回迁、异地安置相结合的方式。尽管有补贴措施的实施，但房价的增长还是给居民带来了很大负担。
（4）商品住宅竣工面积。根据调查，2008年为1492.54万平米，2009年为1580.82万平米，这几年其住宅面积都是以每年100万平米左右的增长速度增长，但是到了2010年其增长速率明显减缓。
二、结论
天津市房地产市场供求矛盾非常突出，这是天津房价一直在上涨的最根本的原因。而天津房价上升的原因是多方面的。在需求方面，城市化进程加快、居民收入提高、家庭数量提升、城市改造、拆迁等都对天津房地产市场需求量的提升起到了极大地推动作用。在供给方面商品房的成本一直在上升，这主要是由于土地价格的提高、建筑材料成本提高等等。商品房成本的提高自然引起了房价的提高。在这种需求量提高，成本提高的情况下，房地产企业为了追求最高的利润，进行垄断性定价。一些房地产企业非法囤积土地和房源，供给量更少；另一方面，商品房往往户型较大，中等户型和小户型供不应求，因此产生了结构性的过剩。基于对这些因素的分析，可以得出这样的结论：天津市商品房价格不断上涨的原因主要是供求矛盾。
【参考文献】
[1] 席强敏.天津市商品住宅价格变动实证分析[J].经济师，2009.
[2] 王金明.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004.
[3] 许春青.商品房平均价格的多元线性回归模型[J].中国物价，2005.
[4] 王育霞.镇江市商品房住宅价格影响因素分析[J].经济研究导刊，2009.
【摘 要】 本文对天津市房价的影响因素作了定性分析，认为影响房价的因素包括需求因素和供给因素，而天津市房地产市场供求矛盾非常突出，这是天津房价一直在上涨的最根本原因。
【关键词】 房价；影响因素；定性分析；天津市
一、房价影响因素定性分析
经济学中的供求原理认为，供求关系决定商品的价格。当供求平衡时，市场处于均衡状态，此时的价格为均衡价格；当供求不平衡时，价格便偏离均衡价格，此时有两种情况，当供大于求则市场价格低于均衡价格，反之则相反。在供求变化过程中，若供给增加或需求减少，或者两者同时发生时，价格下降；反之上升。因此，商品住宅供给是指开发商在给定的价格水平下，他们愿意为消费者提供住宅的数量。
1、需求因素
通常来讲，商品住宅的需求一般有这几类：以自住为目的的称为自住性需求；以把房屋出租而取得租金收入为目的的称为投资性需求；在房价上涨后出售，以赚取差价为目的的称为投机性需求。自住性需求有两种：对于第一次购房的人来说，他们的目的是有房可以住；对于第二次或多次买房的人来说，他们的目的是住上更好的房子，提升自己生活质量。国家政策一直以来对自主性需求给予大力的支持；而投机性需求对商品房价格的上升有着巨大的影响，使许多自住性需求无法实现，使房地产市场泡沫急剧膨胀，对于整个房地产市场有很大的不利影响。总的来说，房地产市场的主要支持力量来自于自住性需求和投资性需求。居民的收入、人口的数量、城市化的程度、城市改造和拆迁这几点构成了影响房地产需求的主要原因。
（1）居民收入。如果居民收入提升，那么他们的购买能力就会提高，居民的购买能力越高，就会有更多的潜在住房需求转变为现实的住房需求。高收入者的收入也会对商品房市场产生影响：房地产投资会随着他们收入的提高而发展，这自然会导致房价的上升。我们选取城镇居民家庭人均可支配收入作为衡量居民收入的标准。根据调查得出，天津市城镇居民人均可支配收入由2005年的12638.55元，提升到了2011年的26920.86元，提高了213.01%，由此可见，居民购买能力随着时间在逐渐提高。
（2）人口。人口是商品住宅价格的一个重要影响因素，人口数量的增加，家庭规模的变化都会影响商品住宅价格。2005年天津市城镇人口为783万人，截止2010年末达到1355万人，净增加了542万人，按每个人需要20平方米的房屋面积来计算，将需要增加10840万平方米的房屋面积。根据调查，2002年天津市的城镇户数为130.9万户，到了2010年天津的城镇户数增长到141.84万户，促进了商品住宅房屋面积的增加。
（3）城市化。城市化带来了城市人口的增长和对住宅的需求，间接地推动了商品住宅价格上涨。一般情况下，我们可以把城市化分为三个阶段：第一阶段，城市化水平在30%以下，城市化速度缓慢；第二阶段，城市化水平保持在30%到70%之间，城市化速度明显加快，城市化水平在一定时期内迅速提高；最后一个阶段，当城市化水平超过70%时，城市化速度将会变得十分缓慢。从城市化水平来说，在四个直辖市中城市化水平最高的是上海，其次是北京，天津位列第三，城市化水平为78.01%，最低的是重庆，只有51.59%，天津城市化水平同北京和上海相比仍然存在一定差距。从天津人口密度来看，2004年的天津人口密度为782人/平方公里，而在2009年天津人口密度增加到1044人/平方公里，2009年比2004年增长33.50%。同期2004年北京人口密度为695人/平方公里，2009年其人口密度增加到1069人/平方公里，2009年比2004年增长53.81%。2004年上海人口密度为2133人/平方公里，2009年其人口密度增加到3030人/平方公里，2009年比2004年增长42.05%。从三个城市人口密度比较来看，2009年天津的人口密度最小，北京的人口密度排中间，上海的人口密度最大。尽管天津的人口密度比不大，但与此同时也说明天津的发展潜力较大。快速的城市化进程，同时带动了住宅需求的快速增长。
（4）商品住宅销售面积。商品住宅销售面积直接表明了居民对商品住宅的需求量，据调查，2001年天津商品住宅的销售面积为5145900平方米，到2010年商品住宅的销售面积增加到10248000平方米，可见随着人们的生活水平提高，对商品住宅的销售面积需求越来越大。
2、供给因素
商品住宅价格由建筑材料、土地价格、相关税费、利率以及拆迁成本构成。随着近年来建筑材料、土地购置费的增加，房价一直处于一个增长的状态，再加上房地产产业在我国处于一个垄断地位，房地产开发商掌握着房价制定的主动权，这直接导致房价的居高不下。下面就从供给的角度，来分析相关因素对商品住宅价格的影响。
（1）土地价格。完整的房地产市场应由房产市场和土地市场两部分组成，交易过程中两个市场的主要信息指标房价与地价关系紧密，两者相互影响。地价是房屋开发总成本中的重要组成部分。在房屋买卖过程中，在其他成本不变的情况下地价上涨，开发商为赚取利润，一般的作法是提高房屋价格，由此将上涨的地价计入到房价中。而传递给房屋消费者的是市场成本上升的信号，这个信号刺激了消费者对房屋的消费需求，从而形成房屋新的均衡价格。在其他成本不变的情况下房价上涨时，开发商见风转舵，同样会为赚取利润加大房屋开发力度，从而对土地的需求增加，但是由于土地总供给缺乏弹性、竞争机制的作用等等因素影响，对土地的需求增加促使地价进一步上涨。
（2）建安成本。建安成本也是住宅成本的重要组成部分，建安成本主要指建筑安装材料成本、设备安装成本、设备成本以及室内的装修成本等等。为满足人们对房屋的高质量要求，房地产开发商也相应的开始提高房屋的建筑质量，同时也开始注意房屋建造的合理性、功能性等。随着相应的配套设施越来越完善，居住环境越来越好，住房成本也在悄然增加，房价上涨也就成为必然。
（3）拆迁成本。近年来由于城市面貌的改建，城市中的许多旧房、危房的拆迁，无形中增加了商品房住宅成本，房价的增长也成为了必然。天津市近年来实施城市拆迁改造，对居民的动迁方式以及补偿标准采取了货币化补偿、回迁、异地安置相结合的方式。尽管有补贴措施的实施，但房价的增长还是给居民带来了很大负担。
（4）商品住宅竣工面积。根据调查，2008年为1492.54万平米，2009年为1580.82万平米，这几年其住宅面积都是以每年100万平米左右的增长速度增长，但是到了2010年其增长速率明显减缓。
二、结论
天津市房地产市场供求矛盾非常突出，这是天津房价一直在上涨的最根本的原因。而天津房价上升的原因是多方面的。在需求方面，城市化进程加快、居民收入提高、家庭数量提升、城市改造、拆迁等都对天津房地产市场需求量的提升起到了极大地推动作用。在供给方面商品房的成本一直在上升，这主要是由于土地价格的提高、建筑材料成本提高等等。商品房成本的提高自然引起了房价的提高。在这种需求量提高，成本提高的情况下，房地产企业为了追求最高的利润，进行垄断性定价。一些房地产企业非法囤积土地和房源，供给量更少；另一方面，商品房往往户型较大，中等户型和小户型供不应求，因此产生了结构性的过剩。基于对这些因素的分析，可以得出这样的结论：天津市商品房价格不断上涨的原因主要是供求矛盾。
【参考文献】
[1] 席强敏.天津市商品住宅价格变动实证分析[J].经济师，2009.
[2] 王金明.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004.
[3] 许春青.商品房平均价格的多元线性回归模型[J].中国物价，2005.
[4] 王育霞.镇江市商品房住宅价格影响因素分析[J].经济研究导刊，2009.