第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
红色旅游项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3拟建地点
1.1.4建设单位
1.1.5建设工期
15个月。
1.1.6项目总投资及融资方案
该项目总投资996万元。其中申请国家预算内投资690万元，申请县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。
1.1.7规划建设内容
规划占地面积40亩，搬迁农户3户。其中：恢复红军后方
医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300㎡；道路工程占地1000㎡，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000㎡；通电、通水、污水处理、环卫厕所、停车场、园林等占地面积
23000㎡。
1.1.8项目经营及财务指标
1、预计游客人数：
2012年屏山红色旅游人次5万，往后旅游人次的增幅预计
为20%，其中屏山红色旅游人次增幅预计为5%，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期预计为5年，成熟期游客人数预计为6.7万人。
2、预计销售收入：
达产期人均消费270元，游览消费48.6元，年游览收入为326万元。
3、预计销售成本：
达产期年总成本为86万元，其中年固定成本为50万元，变
动成本为36万元。
4、预计销售税金：
该项目达产年国家税收总额为47.2万元，其中增值税及附
加7.2万元，所得税40万元。
5、预计销售利润：
该项目寿命期计算为10年，财务静态盈利累计为1724万元，平均每年172.4万元，投资利润为24%；按5%的折现系数折现，累计净现值为80万元。
6、投资回收期：
该项目投资回收期为7.9年（含建设期）。
7、财务内部报酬率：
该项目的内部财务报酬率为8%
1.2项目业主概况
湖北宝通房地产开发有限公司成立于2008年，属股份制企
业，注册资本1000万元。其中，熊家喜占80%，鹤峰县成坤房地产开发有限公司占10%，张斌占5%，夏国成占5%，熊家喜任董事长。
办公地址：鹤峰县容美镇九峰大道111号。
业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经
营。
公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力较强。公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新，始终坚持“诚信至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好”的原则，抢抓机遇，迎接挑战，加快发展。
1.3可行性研究报告编制依据
1.《企业会计准则》
2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3.《中华人民共和国公司法》
4.《中华人民共和国税收征收管理法》
5.《中华人民共和国环境保护法》
6.《中华人民共和国环境影响评价法》
7.《中华人民共和国土地管理法》
8.《国务院关于投资体制改革的决定》
9.《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见
的通知》
10.《中华人民共和国城乡规划法》
11.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
12.《建设项目用地预审管理办法》
13.其它相关政策、法律及规范文件
1.4可行性研究报告研究范围
从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风
险等深入研制项目的建设背景，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术以及环境保护、资源节约与利用等方面是否可行。
1.5研究结论及建议
本项目建设符合国家和省、州产业政策，坚持经济效益与社
会效益并重的原则，对推进鄂西生态文化旅游圈产业升级、丰富红色旅游精品线内涵、保护和挖掘国家非物质文化遗产、满足社会需求有重要意义,项目总体方案可行,具有较强的操作性，建议投资建设。
第二章 项目建设背景及意义
2.1项目建设背景
2.1.1国民收入稳定增长
2009年，国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。
2009年，农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际
增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。按2009年农村贫困标准1196元测算，年末农村贫困人口为3597万人。
图表：2009年农村居民人均纯收入5153元
图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元
2.1.2旅游产业稳定发展
2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30
亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。
2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。初步统计全年旅游总收入约为1.26万亿元，比上年增长9%。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。
2010年上半年，我国旅游经济运行总体良好，增长动力比较充足，旅游消费保持旺盛，旅游市场较快增长，企业经营效益明显好转。初步统计国内旅游人数10.97亿人次，比上年同期增长8.6%；国内旅游收入6055亿元，增长20.6%。入境人数6550万人次，增长5.5%；旅游外汇收入215亿美元，增长14.5%。旅游总收入7500亿元，增长19%。
2.1.3区域发展战略支持
湖北正着力推进“两圈一带”发展战略（武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带），鄂西生态文化旅游圈包括宜昌、神农架、荆州、恩施和襄樊、十堰、荆门、随州等8个市(州、林区)，人口总量、版图面积分别占全省的50％和70％，鹤峰是
鄂西生态文化旅游圈的重要组成部分，属于支持发展生态文化、民俗文化发展的战略范畴。
2.2项目建设意义
2.2.1社会意义
1、对丰富革命传统教育具有重要意义。鹤峰是红四军的诞生地，是湘鄂工农武装割据的发源地和战略后方。在第二次国内革命战争时期，鹤峰6万多人口有2.5万人参加革命，其中3000多人牺牲了宝贵的生命。解放后，有685人被追认为烈士。贺龙元帅创建的屏山红军后方医院，是湘鄂边革命根据地最大的红军伤病员的救治中心；贺龙元帅在容美东街设立的枪炮局、被服厂是湘鄂边革命根据地红军后勤保障中心，对保存和壮大红四军实力、策应中央红军西出北上发挥了重要作用，这些红色典故是开展革命传统教育的宝贵财富。
2、对抢救和保护非物质文化遗产具有重要意义。当年，屏山红军后方医院，遭到敌人的反复偷袭，许多红军将士牺牲在那里，被医护人员掩埋，现场悲壮；红军后方医院使成百上千红军战士重返前线，贡献伟大；枪炮局、被服厂源源不断的为前线提供后勤保障，功在千秋。但是，这些文物，有的被为被自然浸渍（屏山烈士墓），有的在文革中被损毁（枪炮局、被服厂），这些红色遗址是重要的非物质文化遗产，保护和修复这些遗址，对丰富国家非物质文化遗产，具有深远历史意义。
2.2.2经济意义
1、对鄂西生态文化旅游圈建设具有重要意义。鄂西生态文
化旅游圈建设内容，主要包括生态文化建设、民俗文化建设、红色文化建设等，鹤峰不仅生态文化、民俗文化历史厚重，且红色文化源远流长，湘鄂边革命烈士陵园被列为全国30条精品景线景点之一，完善和配套以湘鄂边革命烈士陵园为核心的红色旅游文化景观，形成与生态文化、民俗文化互动发展，对丰富鄂西生态文化旅游圈建设内涵，促进生态文化、民俗文化升级，成为鄂西生态文化旅游圈发展的战略支点，具有深远意义。
2、对培育壮大县域经济具有重要意义。鹤峰经济已经进入第二产业主导发展的历史阶段。2009年，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6，往后要着力发展第三产业，特别是旅游产业，以期形成第三产业大于第二产业、第二产业大于第一产业的良性结构，打造具有国家级红色旅游精品景线、景点，可以提升生态、民俗旅游人气，带动第三产业全面发展，拉动产业结构由生产型向消费型转变。
3、对提升企业经济效益具有重要意义。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（屏山入口）和屏山民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对屏山红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。
第三章 项目建设条件
3.1 项目地区条件
3.1.1 项目地区自然条件
（1）地理位置。鹤峰县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38′，北纬29°38′至30°14′之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。
（2）地形地质。鹤峰县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的江口194米，最高的牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。
（3）水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据鹤峰县水文站实测溇水河洪枯比为2333﹕1。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。
（4）气候概况。鹤峰属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9㎜，蒸发量1028.5㎜，无霜期296天，平均温度15.8℃，日照时数1216.4h，≥10℃的积温4892℃，干旱日数87天。
（5）土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。
（6）森林植被。鹤峰地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97％，为鹤峰林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。
3.1.2 项目地区的经济社会概况
（1）行政区划及人口。鹤峰县辖7乡（铁炉乡、五里乡、燕
子乡、中营乡、下坪乡、邬阳乡、太平乡）2镇（容美镇、走马镇）1个经济开发区（八峰开发区）、4个国有林场、204个村民委员会，1338个村民小组，县城设在容美镇。全县总人口21.82万人，其中农业人口18.98万人，占87％。农业劳动力9.86万人，占农业人口的52％。在劳动力中，退耕农户富余劳动力18327人，退耕农户富余劳动力转移13867人。人口密度75人/ K㎡，居全州末位，属典型山大人稀，人口性别比例5.2：4.8，人口净增长率4.2‰。
（2）国民经济状况。2009年，县域生产总值18.17亿元,其中第一产业5.59亿元，第二产业6.47亿元，（其中工业5.47亿元，规模以上工业3.89亿元）；第三产业6.11亿元，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6。财政收入实现1.47亿元，地方一般预算收入实现0.81亿元，国民收入中的财政收入含量为8%，农民人平纯收入达到2555元，农业增加值的农民纯收入含量为82.1%，城镇居民可支配收入达到9248元，社会消费品零售总额实现6.7亿元,人平超过3000元。
（3）民旅文化情况：鹤峰古称容米、柘溪，有2000多年文明史，田氏土王世袭相承800余载，容美土司遗址列为国家级重点文物保护单位；傩愿戏、打溜子列为国家级非物质文化遗产;土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，满山红纪念园被列为国家级烈士纪念园，入围全国30条红色旅游线精品景点；改革开放以来，鹤峰人民始终保持“开放包容、勤劳朴实、执着追求、自强不息、敢为人先”的鹤峰精神，
造就了一批企业家和文化明人。 3.2项目业主条件
鹤峰宝通旅游开发有限公司创建于2004年，是鹤峰首家经营旅游资源开发和旅行社业务的旅游开发公司，主营旅游景区建设，房地产开发，商业贸易和康乐保健等，公司下设旅游资源开发部、旅行社、汽车修理部、票务中心、宝通旅游文化学会等分支机构。公司资产总额2680万元，职工人数85人。
宝通旅游开发公司旨在通过旅游产品开发、民俗文化开发、环保旅游车队、礼仪接待服务、饮食住宿服务、国内旅游服务促进鹤峰旅游产业发展。公司拟通过对容美镇屏山红色旅游项目建设，深入挖掘容美红色革命文化内涵，为鹤峰容美古桃源的文化旅游发展增添新亮点。 3.3地方政策条件
2004年，距屏山约10公里的满山红烈士陵园被列入全国30条红色旅游精品线名录，成为恩施州唯一的国家级革命传统教育基地。
鹤峰县委、县政府高度重视红色旅游工作，不断将其纳入鹤峰县“十一五”发展规划和振兴鹤峰旅游产业的重要位置，畏怯成立了项目建设领导小组，尤其是新任县委书记孙学余到任半年内，曾四次到屏山考察调研，为屏山旅游景区的开发建设把脉支招。目前，我县已编制完成了《鹤峰县旅游发展总体规划》，并获湖北省旅游局、省发改委（鄂旅游记财文【2004】17号）文件批复；编制完成了鹤峰县红色旅游发展总体规划；完成并通过了《屏山爵府-江坪河建设项目可行性研究报告》的评审。
第四章 项目选址及建设内容
4.1项目选址
4.1.1选址地点 鹤峰县容美镇屏山村。 4.1.2环境条件
屏山村，位于鹤峰东侧，距县城容美15公里。屏山村简称屏山，因山顶平旷、山侧屏立而得名。屏山腹地土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹环绕，有阡陌古道曲径通幽；屏山四周峭壁悬空，小小山村犹如航行于武陵群山之波的孤岛，有“东方诺舟”之称。
1、地形地貌：屏山地形地貌奇特，整体呈狭长弧形地势，北高南低，南北长近20公里，东西宽5公里。山体形态变化多样，四周峭壁耸立，溪流环绕，峰峦与河谷底部的高差悬殊1000米以上，形成罕见的峡谷和地缝风光，植被垂直分布变化多样，自然风光奇特优美。
2、民俗文化：屏山民俗文化丰富多彩。吊脚楼星罗棋布，土家摆手舞、采茶灯、花灯、情歌对唱、哭嫁等历久弭新，以“咂酒”“甩碗酒”“四道茶”为代表的民俗独具特色。至今，土家族先民出征保留下来的过赶年习俗仍然在土家后人中传承。此外还保留有上下悬崖独一无二的交通工具——绞车。
3、生态旅游开发：近年来，随着生态旅游开发步伐的加快，古
老的屏山生机焕发。鹤峰县宝通旅游开发公司自2004年以来，先后投资近2500万元，全力打造武陵地区最大的土司文化旅游目的地。目前，已建成杜宇楼、峡谷栈道、隧道、水榭码头等，景区初具规模。屏山大力发展“一户一特”的农家乐，近年来，农家乐和旅游商品开发带动屏山村民人均收入增收1200元。2007年，屏山景区被评为省农业旅游示范点，年接待国内外游客近5万人。2009年，屏山成为越野E族深圳分队的穿越探险基地。
在脱贫奔小康建设规划中，拟通过4年的努力，把屏山打造成4A级旅游景区，使屏山成为特色鲜明的旅游名村，旅游年收入突破5000千万元，村民人均纯收入达到8000元。 4.2建设方案
4.2.1规划方案:
总体规划面积40亩，搬迁农户3户。其中恢复红军后方医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300㎡，修建通达公路1000㎡，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000㎡；通电、通水、污水处理、环保厕所、停车场等基础设施配套建设以及植被恢复和周边环境保护等。
4.2.2建设方案:
（1）道路建设：完成2公里通达公路（含路面硬化），按要求布设交通标志，保证车流高峰时不拥挤。
（2）恢复革命遗址：恢复革命遗址原貌3处：红军后方医院、枪炮局、被服厂，面积1300㎡。
（3）墓区建设：修建50座红军烈士墓、碑和纪念亭，1000平方米。
（4）配套设施：通水、通电、1000平方米停车场、环保厕所10处、200㎡污水处理设施、陵园绿化面积达到90%，培植景观树5万棵。
3、经营方案。构筑以企业法人制度为基础,以有限责任制度为保证,以公司企业为主要形成,以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度,其主要内容包括:企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。实行董事会、监事会、经理层三位一体管理模式，董事会成员除按产权确定外，行业主管部门席位不低于2名，监事会多数席位由行业主管部门出任，总经理由董事长提名、监事会确认通过，总体实行事业化管理，企业化经营，自负盈亏。
第五章 组织管理及招投标
5.1项目实施进度
鹤峰县屏山红色旅游景点建设建设工期为15个月，即2011年3月——2012年6月。
5.1.1前期工作
1、工作内容：成立项目组织机构、开展申报立项、图纸设计等工作。
2、工作时间：2011年3月——2011年5月 5.1.2开工准备
1、工作内容：筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、开工等工作。
2、工作时间：2011年5月——2011年7月 5.1.3土建工程施工
1、工作内容：所列项目建设工程
2、工作时间：2011年7月——2012年3月 5.1.4装修工程施工
1、工作内容：所列项目建设工程装修，绿化工程 2、工作时间：2012年3月——2012年5月 5.1.5项目验收阶段
1.工作内容：项目评估与验收
2.工作时间：2012年5月——2012年6月
项目进度安排表
5.2机构设置
5.2.1组织管理架构
本项目为景区外延项目，因此不设管理层，只招收导游和环卫工作人员。 5.2.2劳动定员
1、职工来源：
管理人员和员工全部采用社会公开招聘，择优录用的原则，经考核合格后择优上岗。其中管理人员须大专以上文化程度，工作人员须中专、高中以上文化程度，财务等特殊岗位人员需具有相关专业资质等级证书。
2、职工人员估算：
本项目总定员20人，其中：导游5人，环卫工作人员15人。（管理人员） 5.3招投标
5.3.1招投标的范围
根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，节约建设资金，保证项目质量，本项目拟在以下范围实行招标投标活动：
1、土建设计招投标 2、施工招投标 3、建筑装饰招投标 4、货物采购招投标
5.3.2工程招投标方式与程序：
1、招投标方式
2、招投标程序
本项目严格按照国家有关规定程序进行招投标，即发布招标信息、审查投标资格、编制工程标底、公开开标与定标、签订承包合同。
5.3.3工程招投标的原则
本项目的招投标管理严格遵守《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”
1、公开原则。招投标活动应有较高的透明度，具体表现在建设工程招标投标的信息公开，条件公开，程序公开和结果公开。
2、公平原则。建设项目招标投标活动，属于民事法律行为，应提倡民事主体的平等。因此，在招投标过程中应当杜绝一方把自己的意志强加于对方，招标压价或订合同前无理压价以及投标
人恶意串通、提高标价损害对方利益等违反公平原则的行为。
3、诚实信用原则。诚实信用原则是市场经济的基本前提。招标方与投标方不可用歪曲或隐瞒真实情况去欺骗对方，不见利忘义、弄虚作假，甚至损害他人、国家和集体的利益。任何违反诚实原则的行为都是无效的，且应对由此造成的损失和损害承担责任。
5.3.4招投标的管理
为了使本项目招投标活动有序、公正地进行，根据招投标法的有关规定，应严格按照“项目法人负责制，工程项目招标制，工程监理制，合同管理制和环保责任制”的要求，在每一个环节精心组织、严格执行。并且受政府有关部门的监督和管理，建立和完善“政府监督、社会监理、企业自检”体系。
第六章 节能、环保及消防
6.1节能
6.1.1依据
《关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）。 6.1.2施工节能
1、将节能主体指标纳入施工招投标的范畴，选择技术装备先进、组织管理严密的施工队伍施工。
2、加强施工监理，设立有效的质量控制点，严格按操作程
序施工，保证必须的施工周期，加强施工工作人员的岗前培训和施工技术交底。
6.1.3弱电节能
1、配备与用电总负荷不大于30%的变压器，减少变压装置的空负荷运转。
2、禁用白炽灯。在公共活动区，使用光效高、耗电少，寿命长、易控制、免维护、安全环保的LED节能灯具。
6.2环保
6.2.1执行标准
《鹤峰县环境保护“十二五”规划》
《鹤峰县旅游发展总体规划》
《环境空气质量标准》(GB3095-1996)
《地表水环境质量标准》(GHZBl—1999)
《污水综合排放标准》(GB8978-1996)
《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)
6.2.2环境管理
1、扫墓：为扫墓人员赠送环保袋，扫墓人员将祭扫物品放在环保纸袋里，减少白色塑料袋给墓园带来的白色污染，祭扫后将垃圾重新放入环保纸袋内丢入垃圾桶内。
2、噪音：在道路及功能服务区四周密植侧柏，形成天然隔音墙。
3、污水：生活污水经排水沟排入简易污水处理池，达标后
排入城市污水系统。（因没有系统？）
4、水土保持：采用草、木本植物混载，保持品种多样性，形成立体防护网，避免林区水土流失。
6.3消防
6.3.1执行标准
《森林防火条例》
6.3.2消防管理
1、祭祀:现阶段下葬和扫墓多热衷于烧纸钱、点烛火、燃鞭炮，墓区植被密集，燃烧纸钱烛火时，留下许多安全隐患。在墓区及功能区内设置燃放鞭炮集中点，尽量远离林区，做到人走火灭；在扫墓期间提倡用鲜花代替纸钱、烛火等具有安全隐患的物品，防范于未然。
2、烟火：于功能服务区设置吸烟室，公共环境禁止吸烟，林区严禁烟火。
3、器材：园林内设步行道，沿步行道每隔500米设置手提式干粉灭火器。
4、管理：拥有专职园林看护员，每天定时查看园林林高危地段。
第七章 投资概算与资金筹措
7.1投资估算
本项目估算总投资为996万元。其中建设投资估算为955万元，流动资金40万元。在固定资产投资中：直接工程费用676万元，其他费用229万元，预备费用50万元。
7.1.1投资估算依据
土建工程以湖北省建设工程造价管理总站编制的《湖北省建筑安装工程费用定额(2008)》为估算标准，并参考本地建筑价格行情。
间接费用取费系数，按国家物价部门核定的取费区间下限标准取费。
建设期2年，上升期5年，达产期3年，项目寿命期计算为10年。
7.1.2投资估算范围
1、项目前期阶段的咨询服务
2、项目准备阶段的勘察设计及招投标费用
3、项目建设阶段的工程直接费用
4、预备费用
7.2建设工程投资估算
5.2.1土地征用费用
本项目征用土地40亩，搬迁农户3户，投资190万元。其中：
1、土地40亩，单价4万元/亩，总价160万元。
2、拆迁户3户，单价10万元/户，总价30万元。
5.2.2道路建设
本项目完成长2公里、宽5米通达公路，260万元，其中：
1、平整10000平方米，单价50元/平方米，总价50万元。
2、开挖2000立方米，单价100元/立方米，总价20万元。
3、浇注2000立方米，单价200元/立方米，总价40万元。
4、道路硬化10000平方米，单价150元/平方米，总价150万元。
5、交通标志5处，总价1000元。
5.2.3革命遗址建设
恢复革命遗址红军后方医院、枪炮局、被服厂，占地面积1300平方米，总价208万元，其中：
1、平整1300平方米，单价50元/平方米，总价6.5万元。
2、开挖130立方米，单价100元/立方米，总价1.3万元。
3、遗址恢复3处，总价200万元。
5.2.4烈士墓、碑及纪念亭建设
修建烈士墓、碑及纪念亭50处，占地面积1000平方米，造价110万元，其中：
1、平整1000平方米，单价50元/平方米，总价5万元。
2、开挖400立方米，单价100元/立方米，总价4万元。
3、墓、碑打造40套，单价1.5万元/套，总价60万元。
4、纪念亭10处，单价4万元/处，总价40万元。
5.2.5配套设施
通电、通水、停车场、环保厕所、污水处理、周边植被恢复等，造价110万元，其中:
1、50平方米配电房建设，总价10万元。
2、接市政自来水系统，总价10万元。
3、300平方米停车场建设，总价40万元。
4、环保厕所5处，总价10万元。
5、100平方米污水处理设施，总价20万元。
6、园林景观绿化，总价20万元。
7.3流动资金估算（附表2）。
本项目流动资金主要为工作人员工资及维护费用。
7.4资金筹措
该项目总投资996万元。拟采取申请上级项目投资、地方政府配套和企业自筹的方式进行资金筹措。即申请上级项目投资690万元，县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。资金实行专户专账，专款专用，纳入财政统一管理。
第八章 项目经济效益及投资风险分析
鹤峰县屏山红色旅游景点建设项目建设，不仅可以有效地维护革命老区文化遗产，挽救非物质文化的丢失，为游客及后代提供革命传统教育阵地，而且可以带动和引领地方经济的快速发展，给企业带来良好的经济效益。
8.1经济效益评估
8.1.1基本估计
1、屏山红色旅游人次的基本估计。鹤峰县2012年的旅游人次为20万,按25%进屏山红色旅游框算，同年屏山红色旅游人次5万，往后全县的旅游人次的增幅预测20%，屏山红色旅游人次增幅至少可以达到5%以上，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期估计5年左右，成熟期游客人数预计为
6.7万人。
鹤峰县国内游客规模预测表
2、游览费用的基本估计。有关统计数据表明:2006年恩施州过夜游客占30%，人均每天消费为406元；略高于全省同期390元的平均水平，在全省消费水平中仅次于武汉、宜昌市,居第三位。本地游客占70%，人均每天消费76元。通过加权平均，游客消费水平为175元/天。随着经济社会的发展,预计游客人次消
费水平年均增长4%,比国民收入增幅低4个百分点左右，到2012年项目经营基期，人均消费水平213元，往后7年持续保持4%的增速。
游客消费能力预测 单位：元 、万人、万元
2006年，毗邻五峰县对旅游收入结构作过专门调查,在旅游收入中交通占19.5%,住宿占17.07%,餐馆收入占14.13%,购物占19.60%,浏览占18.10%,娱乐占20%,其他占8.23%。鹤峰社会经济条件与五峰近似，不同行业收入结构及成本比例如下表。
收入结构与分项收入成本比例 单位：%
本项目收入为游览收入，即按总消费18%计算。
8.1.2项目财务损益
1、项目经营收入。
经营成长期（2012-2017年）累计游览收入1779.3万元。其中：
2012年游览收入192万元；
2013年游览收入209万元；
2014年游览收入229万元；
2015年游览收入250万元；
2016年游览收入273万元；
2017年游览收入298万元。
经营成熟期（2018-2020年）年游览收入194万元，累计收入582万元。
8.2总成本及经营成本估算
8.2.1单位成本估算（附表3）
根据现行成本情况，单位成本（人均成本）10.2元。
8.2.2 项目总成本估算（附表4）
正常年份总成本费用为86万元；
其中：固定成本50万元；变动成本36万元。（详见附表4）
8.3 主要财务指标(附表5)
⑴投资利润率=231/996×100%=23%
(2)固定资产投资利润率=231/955×100%=23%
(3)i=5%时的财务净现值=80万元；
(4)财务内部收益率=8%；
(5)动态投资回收期7.9年。
8.4 财务评价结论
财务分析表明：该项目投产后,正常年份可实现收入326万元，实现利润231万元，项目内部收益率8％，大于设计的基准
贴现率5%，财务净现值（i=5%）80万元；动态投资回收期7.9年。
8.5风险分析
8.5.1建设风险：建设风险主要体现在工程建设时的管理或措施不到位，而造成安全事故、工程建设质量、生态环境的破坏、自然灾害的破坏等风险。因此在项目建设前：应聘请有资质的设计单位按照经济可行、质量可靠、适当超前、特色鲜明的原则搞好设计；并按基本建设管理规定做好项目的规划、建设方案的论证、评审和工程管理工作。
8.5.2客源风险：鹤峰红色旅游资源虽然十分丰富，且旅游地理区位优势较好，但仍需要打造精品，加强宣传，提高知名度，才能确保游客人数，常年稳定增长。
8.5.3资金风险：由于项目属于公益性项目，项目建设资金主要来源于国家预算内支持，要靠相关部门努力争取，项目业主对争取投入数量、规模等难以把握；同时，鹤峰县是国家级贫困县，省脱贫奔小康建设试点县，县级财源处在培植过程中，不能成为支持项目建设资金支持的主力。建议项目业主配合相关部门积极向上申报项目，争取投资建设。
第九章 结论与建议
9.1结论
1、是巩固党执政地位的重要举措。国家发改委、中宣部和国家旅游局的负责同志指出：发展红色旅游既是一项经济工程，更是文化工程、政治工程。老一辈无产阶级革命家在鹤峰这块红色的土地上留下的遗址遗迹,其可歌可泣的先进事迹是一部进行革命传统教育的活教材。通过赏绿色山水、游红色圣地、看红色展览、听红色报告，可以增强爱国情感，弘扬民族精神，永葆先锋本色。
2、是推动老苏区快速发展的需要。鹤峰作革命老区，其经济条件、基础设施条件还比较落后，需要扶持。除了扶持发展大交通外，还要扶持发展大产业。鹤峰处在鄂西生态文化旅游圈建设布局范畴之内，生态环境优良，历史文化厚重，文化旅游产业发展前景广阔，通过打造红色文化精品，可带动绿色文化资源、民族文化资源的开发利用，拉动其它关联产业联动发展。
3、是提高企业经济效益的需要。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（屏山入口）和屏山民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对屏山红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。项目建成后，每年可创经济收入320万元左右，为国家财政增收40万元左右。
9.2建议
通过对本项目的社会、经济、环境等方面进行分析，认为该项目是一项具政治、文化、经济于一体的综合性工程。其政治影
响力不仅是鹤峰，而是湘鄂川黔仍至全国，对地方经济和社会发展有直接的推动力。建议支持建设。
31
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
红色旅游项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3拟建地点
1.1.4建设单位
1.1.5建设工期
15个月。
1.1.6项目总投资及融资方案
该项目总投资996万元。其中申请国家预算内投资690万元，申请县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。
1.1.7规划建设内容
规划占地面积40亩，搬迁农户3户。其中：恢复红军后方
医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300㎡；道路工程占地1000㎡，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000㎡；通电、通水、污水处理、环卫厕所、停车场、园林等占地面积
23000㎡。
1.1.8项目经营及财务指标
1、预计游客人数：
2012年屏山红色旅游人次5万，往后旅游人次的增幅预计
为20%，其中屏山红色旅游人次增幅预计为5%，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期预计为5年，成熟期游客人数预计为6.7万人。
2、预计销售收入：
达产期人均消费270元，游览消费48.6元，年游览收入为326万元。
3、预计销售成本：
达产期年总成本为86万元，其中年固定成本为50万元，变
动成本为36万元。
4、预计销售税金：
该项目达产年国家税收总额为47.2万元，其中增值税及附
加7.2万元，所得税40万元。
5、预计销售利润：
该项目寿命期计算为10年，财务静态盈利累计为1724万元，平均每年172.4万元，投资利润为24%；按5%的折现系数折现，累计净现值为80万元。
6、投资回收期：
该项目投资回收期为7.9年（含建设期）。
7、财务内部报酬率：
该项目的内部财务报酬率为8%
1.2项目业主概况
湖北宝通房地产开发有限公司成立于2008年，属股份制企
业，注册资本1000万元。其中，熊家喜占80%，鹤峰县成坤房地产开发有限公司占10%，张斌占5%，夏国成占5%，熊家喜任董事长。
办公地址：鹤峰县容美镇九峰大道111号。
业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经
营。
公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力较强。公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新，始终坚持“诚信至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好”的原则，抢抓机遇，迎接挑战，加快发展。
1.3可行性研究报告编制依据
1.《企业会计准则》
2.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3.《中华人民共和国公司法》
4.《中华人民共和国税收征收管理法》
5.《中华人民共和国环境保护法》
6.《中华人民共和国环境影响评价法》
7.《中华人民共和国土地管理法》
8.《国务院关于投资体制改革的决定》
9.《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见
的通知》
10.《中华人民共和国城乡规划法》
11.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
12.《建设项目用地预审管理办法》
13.其它相关政策、法律及规范文件
1.4可行性研究报告研究范围
从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风
险等深入研制项目的建设背景，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术以及环境保护、资源节约与利用等方面是否可行。
1.5研究结论及建议
本项目建设符合国家和省、州产业政策，坚持经济效益与社
会效益并重的原则，对推进鄂西生态文化旅游圈产业升级、丰富红色旅游精品线内涵、保护和挖掘国家非物质文化遗产、满足社会需求有重要意义,项目总体方案可行,具有较强的操作性，建议投资建设。
第二章 项目建设背景及意义
2.1项目建设背景
2.1.1国民收入稳定增长
2009年，国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。
2009年，农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际
增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。按2009年农村贫困标准1196元测算，年末农村贫困人口为3597万人。
图表：2009年农村居民人均纯收入5153元
图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元
2.1.2旅游产业稳定发展
2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30
亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。
2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。初步统计全年旅游总收入约为1.26万亿元，比上年增长9%。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。
2010年上半年，我国旅游经济运行总体良好，增长动力比较充足，旅游消费保持旺盛，旅游市场较快增长，企业经营效益明显好转。初步统计国内旅游人数10.97亿人次，比上年同期增长8.6%；国内旅游收入6055亿元，增长20.6%。入境人数6550万人次，增长5.5%；旅游外汇收入215亿美元，增长14.5%。旅游总收入7500亿元，增长19%。
2.1.3区域发展战略支持
湖北正着力推进“两圈一带”发展战略（武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带），鄂西生态文化旅游圈包括宜昌、神农架、荆州、恩施和襄樊、十堰、荆门、随州等8个市(州、林区)，人口总量、版图面积分别占全省的50％和70％，鹤峰是
鄂西生态文化旅游圈的重要组成部分，属于支持发展生态文化、民俗文化发展的战略范畴。
2.2项目建设意义
2.2.1社会意义
1、对丰富革命传统教育具有重要意义。鹤峰是红四军的诞生地，是湘鄂工农武装割据的发源地和战略后方。在第二次国内革命战争时期，鹤峰6万多人口有2.5万人参加革命，其中3000多人牺牲了宝贵的生命。解放后，有685人被追认为烈士。贺龙元帅创建的屏山红军后方医院，是湘鄂边革命根据地最大的红军伤病员的救治中心；贺龙元帅在容美东街设立的枪炮局、被服厂是湘鄂边革命根据地红军后勤保障中心，对保存和壮大红四军实力、策应中央红军西出北上发挥了重要作用，这些红色典故是开展革命传统教育的宝贵财富。
2、对抢救和保护非物质文化遗产具有重要意义。当年，屏山红军后方医院，遭到敌人的反复偷袭，许多红军将士牺牲在那里，被医护人员掩埋，现场悲壮；红军后方医院使成百上千红军战士重返前线，贡献伟大；枪炮局、被服厂源源不断的为前线提供后勤保障，功在千秋。但是，这些文物，有的被为被自然浸渍（屏山烈士墓），有的在文革中被损毁（枪炮局、被服厂），这些红色遗址是重要的非物质文化遗产，保护和修复这些遗址，对丰富国家非物质文化遗产，具有深远历史意义。
2.2.2经济意义
1、对鄂西生态文化旅游圈建设具有重要意义。鄂西生态文
化旅游圈建设内容，主要包括生态文化建设、民俗文化建设、红色文化建设等，鹤峰不仅生态文化、民俗文化历史厚重，且红色文化源远流长，湘鄂边革命烈士陵园被列为全国30条精品景线景点之一，完善和配套以湘鄂边革命烈士陵园为核心的红色旅游文化景观，形成与生态文化、民俗文化互动发展，对丰富鄂西生态文化旅游圈建设内涵，促进生态文化、民俗文化升级，成为鄂西生态文化旅游圈发展的战略支点，具有深远意义。
2、对培育壮大县域经济具有重要意义。鹤峰经济已经进入第二产业主导发展的历史阶段。2009年，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6，往后要着力发展第三产业，特别是旅游产业，以期形成第三产业大于第二产业、第二产业大于第一产业的良性结构，打造具有国家级红色旅游精品景线、景点，可以提升生态、民俗旅游人气，带动第三产业全面发展，拉动产业结构由生产型向消费型转变。
3、对提升企业经济效益具有重要意义。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（屏山入口）和屏山民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对屏山红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。
第三章 项目建设条件
3.1 项目地区条件
3.1.1 项目地区自然条件
（1）地理位置。鹤峰县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38′，北纬29°38′至30°14′之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。
（2）地形地质。鹤峰县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的江口194米，最高的牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。
（3）水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据鹤峰县水文站实测溇水河洪枯比为2333﹕1。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。
（4）气候概况。鹤峰属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9㎜，蒸发量1028.5㎜，无霜期296天，平均温度15.8℃，日照时数1216.4h，≥10℃的积温4892℃，干旱日数87天。
（5）土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。
（6）森林植被。鹤峰地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97％，为鹤峰林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。
3.1.2 项目地区的经济社会概况
（1）行政区划及人口。鹤峰县辖7乡（铁炉乡、五里乡、燕
子乡、中营乡、下坪乡、邬阳乡、太平乡）2镇（容美镇、走马镇）1个经济开发区（八峰开发区）、4个国有林场、204个村民委员会，1338个村民小组，县城设在容美镇。全县总人口21.82万人，其中农业人口18.98万人，占87％。农业劳动力9.86万人，占农业人口的52％。在劳动力中，退耕农户富余劳动力18327人，退耕农户富余劳动力转移13867人。人口密度75人/ K㎡，居全州末位，属典型山大人稀，人口性别比例5.2：4.8，人口净增长率4.2‰。
（2）国民经济状况。2009年，县域生产总值18.17亿元,其中第一产业5.59亿元，第二产业6.47亿元，（其中工业5.47亿元，规模以上工业3.89亿元）；第三产业6.11亿元，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6。财政收入实现1.47亿元，地方一般预算收入实现0.81亿元，国民收入中的财政收入含量为8%，农民人平纯收入达到2555元，农业增加值的农民纯收入含量为82.1%，城镇居民可支配收入达到9248元，社会消费品零售总额实现6.7亿元,人平超过3000元。
（3）民旅文化情况：鹤峰古称容米、柘溪，有2000多年文明史，田氏土王世袭相承800余载，容美土司遗址列为国家级重点文物保护单位；傩愿戏、打溜子列为国家级非物质文化遗产;土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，满山红纪念园被列为国家级烈士纪念园，入围全国30条红色旅游线精品景点；改革开放以来，鹤峰人民始终保持“开放包容、勤劳朴实、执着追求、自强不息、敢为人先”的鹤峰精神，
造就了一批企业家和文化明人。 3.2项目业主条件
鹤峰宝通旅游开发有限公司创建于2004年，是鹤峰首家经营旅游资源开发和旅行社业务的旅游开发公司，主营旅游景区建设，房地产开发，商业贸易和康乐保健等，公司下设旅游资源开发部、旅行社、汽车修理部、票务中心、宝通旅游文化学会等分支机构。公司资产总额2680万元，职工人数85人。
宝通旅游开发公司旨在通过旅游产品开发、民俗文化开发、环保旅游车队、礼仪接待服务、饮食住宿服务、国内旅游服务促进鹤峰旅游产业发展。公司拟通过对容美镇屏山红色旅游项目建设，深入挖掘容美红色革命文化内涵，为鹤峰容美古桃源的文化旅游发展增添新亮点。 3.3地方政策条件
2004年，距屏山约10公里的满山红烈士陵园被列入全国30条红色旅游精品线名录，成为恩施州唯一的国家级革命传统教育基地。
鹤峰县委、县政府高度重视红色旅游工作，不断将其纳入鹤峰县“十一五”发展规划和振兴鹤峰旅游产业的重要位置，畏怯成立了项目建设领导小组，尤其是新任县委书记孙学余到任半年内，曾四次到屏山考察调研，为屏山旅游景区的开发建设把脉支招。目前，我县已编制完成了《鹤峰县旅游发展总体规划》，并获湖北省旅游局、省发改委（鄂旅游记财文【2004】17号）文件批复；编制完成了鹤峰县红色旅游发展总体规划；完成并通过了《屏山爵府-江坪河建设项目可行性研究报告》的评审。
第四章 项目选址及建设内容
4.1项目选址
4.1.1选址地点 鹤峰县容美镇屏山村。 4.1.2环境条件
屏山村，位于鹤峰东侧，距县城容美15公里。屏山村简称屏山，因山顶平旷、山侧屏立而得名。屏山腹地土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹环绕，有阡陌古道曲径通幽；屏山四周峭壁悬空，小小山村犹如航行于武陵群山之波的孤岛，有“东方诺舟”之称。
1、地形地貌：屏山地形地貌奇特，整体呈狭长弧形地势，北高南低，南北长近20公里，东西宽5公里。山体形态变化多样，四周峭壁耸立，溪流环绕，峰峦与河谷底部的高差悬殊1000米以上，形成罕见的峡谷和地缝风光，植被垂直分布变化多样，自然风光奇特优美。
2、民俗文化：屏山民俗文化丰富多彩。吊脚楼星罗棋布，土家摆手舞、采茶灯、花灯、情歌对唱、哭嫁等历久弭新，以“咂酒”“甩碗酒”“四道茶”为代表的民俗独具特色。至今，土家族先民出征保留下来的过赶年习俗仍然在土家后人中传承。此外还保留有上下悬崖独一无二的交通工具——绞车。
3、生态旅游开发：近年来，随着生态旅游开发步伐的加快，古
老的屏山生机焕发。鹤峰县宝通旅游开发公司自2004年以来，先后投资近2500万元，全力打造武陵地区最大的土司文化旅游目的地。目前，已建成杜宇楼、峡谷栈道、隧道、水榭码头等，景区初具规模。屏山大力发展“一户一特”的农家乐，近年来，农家乐和旅游商品开发带动屏山村民人均收入增收1200元。2007年，屏山景区被评为省农业旅游示范点，年接待国内外游客近5万人。2009年，屏山成为越野E族深圳分队的穿越探险基地。
在脱贫奔小康建设规划中，拟通过4年的努力，把屏山打造成4A级旅游景区，使屏山成为特色鲜明的旅游名村，旅游年收入突破5000千万元，村民人均纯收入达到8000元。 4.2建设方案
4.2.1规划方案:
总体规划面积40亩，搬迁农户3户。其中恢复红军后方医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300㎡，修建通达公路1000㎡，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000㎡；通电、通水、污水处理、环保厕所、停车场等基础设施配套建设以及植被恢复和周边环境保护等。
4.2.2建设方案:
（1）道路建设：完成2公里通达公路（含路面硬化），按要求布设交通标志，保证车流高峰时不拥挤。
（2）恢复革命遗址：恢复革命遗址原貌3处：红军后方医院、枪炮局、被服厂，面积1300㎡。
（3）墓区建设：修建50座红军烈士墓、碑和纪念亭，1000平方米。
（4）配套设施：通水、通电、1000平方米停车场、环保厕所10处、200㎡污水处理设施、陵园绿化面积达到90%，培植景观树5万棵。
3、经营方案。构筑以企业法人制度为基础,以有限责任制度为保证,以公司企业为主要形成,以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度,其主要内容包括:企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。实行董事会、监事会、经理层三位一体管理模式，董事会成员除按产权确定外，行业主管部门席位不低于2名，监事会多数席位由行业主管部门出任，总经理由董事长提名、监事会确认通过，总体实行事业化管理，企业化经营，自负盈亏。
第五章 组织管理及招投标
5.1项目实施进度
鹤峰县屏山红色旅游景点建设建设工期为15个月，即2011年3月——2012年6月。
5.1.1前期工作
1、工作内容：成立项目组织机构、开展申报立项、图纸设计等工作。
2、工作时间：2011年3月——2011年5月 5.1.2开工准备
1、工作内容：筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、开工等工作。
2、工作时间：2011年5月——2011年7月 5.1.3土建工程施工
1、工作内容：所列项目建设工程
2、工作时间：2011年7月——2012年3月 5.1.4装修工程施工
1、工作内容：所列项目建设工程装修，绿化工程 2、工作时间：2012年3月——2012年5月 5.1.5项目验收阶段
1.工作内容：项目评估与验收
2.工作时间：2012年5月——2012年6月
项目进度安排表
5.2机构设置
5.2.1组织管理架构
本项目为景区外延项目，因此不设管理层，只招收导游和环卫工作人员。 5.2.2劳动定员
1、职工来源：
管理人员和员工全部采用社会公开招聘，择优录用的原则，经考核合格后择优上岗。其中管理人员须大专以上文化程度，工作人员须中专、高中以上文化程度，财务等特殊岗位人员需具有相关专业资质等级证书。
2、职工人员估算：
本项目总定员20人，其中：导游5人，环卫工作人员15人。（管理人员） 5.3招投标
5.3.1招投标的范围
根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，节约建设资金，保证项目质量，本项目拟在以下范围实行招标投标活动：
1、土建设计招投标 2、施工招投标 3、建筑装饰招投标 4、货物采购招投标
5.3.2工程招投标方式与程序：
1、招投标方式
2、招投标程序
本项目严格按照国家有关规定程序进行招投标，即发布招标信息、审查投标资格、编制工程标底、公开开标与定标、签订承包合同。
5.3.3工程招投标的原则
本项目的招投标管理严格遵守《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”
1、公开原则。招投标活动应有较高的透明度，具体表现在建设工程招标投标的信息公开，条件公开，程序公开和结果公开。
2、公平原则。建设项目招标投标活动，属于民事法律行为，应提倡民事主体的平等。因此，在招投标过程中应当杜绝一方把自己的意志强加于对方，招标压价或订合同前无理压价以及投标
人恶意串通、提高标价损害对方利益等违反公平原则的行为。
3、诚实信用原则。诚实信用原则是市场经济的基本前提。招标方与投标方不可用歪曲或隐瞒真实情况去欺骗对方，不见利忘义、弄虚作假，甚至损害他人、国家和集体的利益。任何违反诚实原则的行为都是无效的，且应对由此造成的损失和损害承担责任。
5.3.4招投标的管理
为了使本项目招投标活动有序、公正地进行，根据招投标法的有关规定，应严格按照“项目法人负责制，工程项目招标制，工程监理制，合同管理制和环保责任制”的要求，在每一个环节精心组织、严格执行。并且受政府有关部门的监督和管理，建立和完善“政府监督、社会监理、企业自检”体系。
第六章 节能、环保及消防
6.1节能
6.1.1依据
《关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）。 6.1.2施工节能
1、将节能主体指标纳入施工招投标的范畴，选择技术装备先进、组织管理严密的施工队伍施工。
2、加强施工监理，设立有效的质量控制点，严格按操作程
序施工，保证必须的施工周期，加强施工工作人员的岗前培训和施工技术交底。
6.1.3弱电节能
1、配备与用电总负荷不大于30%的变压器，减少变压装置的空负荷运转。
2、禁用白炽灯。在公共活动区，使用光效高、耗电少，寿命长、易控制、免维护、安全环保的LED节能灯具。
6.2环保
6.2.1执行标准
《鹤峰县环境保护“十二五”规划》
《鹤峰县旅游发展总体规划》
《环境空气质量标准》(GB3095-1996)
《地表水环境质量标准》(GHZBl—1999)
《污水综合排放标准》(GB8978-1996)
《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)
6.2.2环境管理
1、扫墓：为扫墓人员赠送环保袋，扫墓人员将祭扫物品放在环保纸袋里，减少白色塑料袋给墓园带来的白色污染，祭扫后将垃圾重新放入环保纸袋内丢入垃圾桶内。
2、噪音：在道路及功能服务区四周密植侧柏，形成天然隔音墙。
3、污水：生活污水经排水沟排入简易污水处理池，达标后
排入城市污水系统。（因没有系统？）
4、水土保持：采用草、木本植物混载，保持品种多样性，形成立体防护网，避免林区水土流失。
6.3消防
6.3.1执行标准
《森林防火条例》
6.3.2消防管理
1、祭祀:现阶段下葬和扫墓多热衷于烧纸钱、点烛火、燃鞭炮，墓区植被密集，燃烧纸钱烛火时，留下许多安全隐患。在墓区及功能区内设置燃放鞭炮集中点，尽量远离林区，做到人走火灭；在扫墓期间提倡用鲜花代替纸钱、烛火等具有安全隐患的物品，防范于未然。
2、烟火：于功能服务区设置吸烟室，公共环境禁止吸烟，林区严禁烟火。
3、器材：园林内设步行道，沿步行道每隔500米设置手提式干粉灭火器。
4、管理：拥有专职园林看护员，每天定时查看园林林高危地段。
第七章 投资概算与资金筹措
7.1投资估算
本项目估算总投资为996万元。其中建设投资估算为955万元，流动资金40万元。在固定资产投资中：直接工程费用676万元，其他费用229万元，预备费用50万元。
7.1.1投资估算依据
土建工程以湖北省建设工程造价管理总站编制的《湖北省建筑安装工程费用定额(2008)》为估算标准，并参考本地建筑价格行情。
间接费用取费系数，按国家物价部门核定的取费区间下限标准取费。
建设期2年，上升期5年，达产期3年，项目寿命期计算为10年。
7.1.2投资估算范围
1、项目前期阶段的咨询服务
2、项目准备阶段的勘察设计及招投标费用
3、项目建设阶段的工程直接费用
4、预备费用
7.2建设工程投资估算
5.2.1土地征用费用
本项目征用土地40亩，搬迁农户3户，投资190万元。其中：
1、土地40亩，单价4万元/亩，总价160万元。
2、拆迁户3户，单价10万元/户，总价30万元。
5.2.2道路建设
本项目完成长2公里、宽5米通达公路，260万元，其中：
1、平整10000平方米，单价50元/平方米，总价50万元。
2、开挖2000立方米，单价100元/立方米，总价20万元。
3、浇注2000立方米，单价200元/立方米，总价40万元。
4、道路硬化10000平方米，单价150元/平方米，总价150万元。
5、交通标志5处，总价1000元。
5.2.3革命遗址建设
恢复革命遗址红军后方医院、枪炮局、被服厂，占地面积1300平方米，总价208万元，其中：
1、平整1300平方米，单价50元/平方米，总价6.5万元。
2、开挖130立方米，单价100元/立方米，总价1.3万元。
3、遗址恢复3处，总价200万元。
5.2.4烈士墓、碑及纪念亭建设
修建烈士墓、碑及纪念亭50处，占地面积1000平方米，造价110万元，其中：
1、平整1000平方米，单价50元/平方米，总价5万元。
2、开挖400立方米，单价100元/立方米，总价4万元。
3、墓、碑打造40套，单价1.5万元/套，总价60万元。
4、纪念亭10处，单价4万元/处，总价40万元。
5.2.5配套设施
通电、通水、停车场、环保厕所、污水处理、周边植被恢复等，造价110万元，其中:
1、50平方米配电房建设，总价10万元。
2、接市政自来水系统，总价10万元。
3、300平方米停车场建设，总价40万元。
4、环保厕所5处，总价10万元。
5、100平方米污水处理设施，总价20万元。
6、园林景观绿化，总价20万元。
7.3流动资金估算（附表2）。
本项目流动资金主要为工作人员工资及维护费用。
7.4资金筹措
该项目总投资996万元。拟采取申请上级项目投资、地方政府配套和企业自筹的方式进行资金筹措。即申请上级项目投资690万元，县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。资金实行专户专账，专款专用，纳入财政统一管理。
第八章 项目经济效益及投资风险分析
鹤峰县屏山红色旅游景点建设项目建设，不仅可以有效地维护革命老区文化遗产，挽救非物质文化的丢失，为游客及后代提供革命传统教育阵地，而且可以带动和引领地方经济的快速发展，给企业带来良好的经济效益。
8.1经济效益评估
8.1.1基本估计
1、屏山红色旅游人次的基本估计。鹤峰县2012年的旅游人次为20万,按25%进屏山红色旅游框算，同年屏山红色旅游人次5万，往后全县的旅游人次的增幅预测20%，屏山红色旅游人次增幅至少可以达到5%以上，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期估计5年左右，成熟期游客人数预计为
6.7万人。
鹤峰县国内游客规模预测表
2、游览费用的基本估计。有关统计数据表明:2006年恩施州过夜游客占30%，人均每天消费为406元；略高于全省同期390元的平均水平，在全省消费水平中仅次于武汉、宜昌市,居第三位。本地游客占70%，人均每天消费76元。通过加权平均，游客消费水平为175元/天。随着经济社会的发展,预计游客人次消
费水平年均增长4%,比国民收入增幅低4个百分点左右，到2012年项目经营基期，人均消费水平213元，往后7年持续保持4%的增速。
游客消费能力预测 单位：元 、万人、万元
2006年，毗邻五峰县对旅游收入结构作过专门调查,在旅游收入中交通占19.5%,住宿占17.07%,餐馆收入占14.13%,购物占19.60%,浏览占18.10%,娱乐占20%,其他占8.23%。鹤峰社会经济条件与五峰近似，不同行业收入结构及成本比例如下表。
收入结构与分项收入成本比例 单位：%
本项目收入为游览收入，即按总消费18%计算。
8.1.2项目财务损益
1、项目经营收入。
经营成长期（2012-2017年）累计游览收入1779.3万元。其中：
2012年游览收入192万元；
2013年游览收入209万元；
2014年游览收入229万元；
2015年游览收入250万元；
2016年游览收入273万元；
2017年游览收入298万元。
经营成熟期（2018-2020年）年游览收入194万元，累计收入582万元。
8.2总成本及经营成本估算
8.2.1单位成本估算（附表3）
根据现行成本情况，单位成本（人均成本）10.2元。
8.2.2 项目总成本估算（附表4）
正常年份总成本费用为86万元；
其中：固定成本50万元；变动成本36万元。（详见附表4）
8.3 主要财务指标(附表5)
⑴投资利润率=231/996×100%=23%
(2)固定资产投资利润率=231/955×100%=23%
(3)i=5%时的财务净现值=80万元；
(4)财务内部收益率=8%；
(5)动态投资回收期7.9年。
8.4 财务评价结论
财务分析表明：该项目投产后,正常年份可实现收入326万元，实现利润231万元，项目内部收益率8％，大于设计的基准
贴现率5%，财务净现值（i=5%）80万元；动态投资回收期7.9年。
8.5风险分析
8.5.1建设风险：建设风险主要体现在工程建设时的管理或措施不到位，而造成安全事故、工程建设质量、生态环境的破坏、自然灾害的破坏等风险。因此在项目建设前：应聘请有资质的设计单位按照经济可行、质量可靠、适当超前、特色鲜明的原则搞好设计；并按基本建设管理规定做好项目的规划、建设方案的论证、评审和工程管理工作。
8.5.2客源风险：鹤峰红色旅游资源虽然十分丰富，且旅游地理区位优势较好，但仍需要打造精品，加强宣传，提高知名度，才能确保游客人数，常年稳定增长。
8.5.3资金风险：由于项目属于公益性项目，项目建设资金主要来源于国家预算内支持，要靠相关部门努力争取，项目业主对争取投入数量、规模等难以把握；同时，鹤峰县是国家级贫困县，省脱贫奔小康建设试点县，县级财源处在培植过程中，不能成为支持项目建设资金支持的主力。建议项目业主配合相关部门积极向上申报项目，争取投资建设。
第九章 结论与建议
9.1结论
1、是巩固党执政地位的重要举措。国家发改委、中宣部和国家旅游局的负责同志指出：发展红色旅游既是一项经济工程，更是文化工程、政治工程。老一辈无产阶级革命家在鹤峰这块红色的土地上留下的遗址遗迹,其可歌可泣的先进事迹是一部进行革命传统教育的活教材。通过赏绿色山水、游红色圣地、看红色展览、听红色报告，可以增强爱国情感，弘扬民族精神，永葆先锋本色。
2、是推动老苏区快速发展的需要。鹤峰作革命老区，其经济条件、基础设施条件还比较落后，需要扶持。除了扶持发展大交通外，还要扶持发展大产业。鹤峰处在鄂西生态文化旅游圈建设布局范畴之内，生态环境优良，历史文化厚重，文化旅游产业发展前景广阔，通过打造红色文化精品，可带动绿色文化资源、民族文化资源的开发利用，拉动其它关联产业联动发展。
3、是提高企业经济效益的需要。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（屏山入口）和屏山民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对屏山红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。项目建成后，每年可创经济收入320万元左右，为国家财政增收40万元左右。
9.2建议
通过对本项目的社会、经济、环境等方面进行分析，认为该项目是一项具政治、文化、经济于一体的综合性工程。其政治影
响力不仅是鹤峰，而是湘鄂川黔仍至全国，对地方经济和社会发展有直接的推动力。建议支持建设。
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