资产经营部管理制度
第一部分 组织架构 部门经理
部门副经理
资产经营 主办人 资产管理 主办人
经办人1 经办人2 经办人1
第二部分 部门职责
经办人2
一、资产市场调查、分析
1、研究企业经营的政策、法规，与顾问律师联系，为资产经营提供法律意见并处理公司其他业务的法律事务；
2、租赁市场状况研究与分析，收集市场信息，为公司决策提供参考；
3、资产保值、增值研究与分析，优化资产结构和资源配置。
二、资产经营
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、招租方案的实施；
4、制定租赁合同；
5、办理合同呈批；
6、签订合同；
7、办理合同变更；
8、编写资产经营情况报告；
9、租金收缴监管；
10、资产买卖。
三、资产统计
1、资产统计：
（1）每月统计公司物业资产状况
（2）每月更新物业及租赁情况
（3）每半年更新物业剩值
2、每年总结资产状况研究与分析；
3、根据统计资料，提供资产经营意见；
4、租赁情况统计：
（1）每月、每年更新租赁情况统计表；
（2）按合同约定，公布租赁到期物业情况，及时安排公开招租；
5、合同履行情况监管。
四、客户服务
1、制定客户服务内容：
（1）协助租户办理租赁登记及各种所需的证明、资料文件
（2）物业保险的购买及跟踪理赔
（3）物业水电费缴纳、开户及销户
（4）开具租赁发票
2、处理客户投诉、纠纷；
3、资产部接案管理：
（1）制定完善接案流程
（2）做好客户资料档案的分类管理工作
五、其他日常事务
1、制定每月工作基本任务，总结当月已完成及未完成任务的情况，填制办公室月度表；
2、工作中上传、下达文书工作，包括情况说明、总结、复函、通知等。
第三部分 岗位职责
一、部门经理岗位职责
1、负责部门全面工作、协调部门内各岗位工作；
2、负责公司资产经营及物业租赁管理的所有相关工作；
3、严格把关、审核每一宗租赁合同的内容及文本细则；
4、负责公司租赁项目的策划工作；
5、负责公司下属全资子公司以整体物业租赁经营工作；
6、完成公司领导交办的其他工作。
二、部门副经理岗位职责
1、协助部门经理工作；
2、分管资产管理方面工作；
3、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
三、资产经营岗位职责
（一）主办人
1、协助部门经理分管资产经营工作；
2、招租洽谈；
3、制定招租方案；
4、租金收缴监管；
5、合同履行情况监管；
6、处理客户投诉、纠纷；
7、组织编制市场租金调查图、表；
8、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
（二）经办人1
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、办理租赁登记；
4、每月根据租赁情况统计表在国资局网上系统更新物业资产及租赁情况，每半年更新物业剩值；
5、物业水电费缴纳、开户及销户；
6、编制及定期更新（每三个月）市场租金调查图、表；
7、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
（三）经办人2
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、租金收缴监管；
4、合同履行情况监管；
5、处理客户投诉、纠纷；
6、开具租赁发票；
7、制定完善接案流程；
8、做好客户资料档案的分类管理工作；
9、每月根据业务统计情况，列出已办、未办、待办事项提交给部门经理，定期通知部门同事进行部门会议并作会议纪要；
10、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
四、资产管理岗位职责
（一）主办人
1、协助部门经理开展工作；
2、招租方案的实施，制定租赁合同；
3、办理合同呈批及签订；
4、办理合同变更；
5、根据统计资料，提供资产经营意见；
6、向资产经营主办人提供租赁到期物业情况（出租面积1000㎡以下的提前三个月，出租面积1000㎡以上的提前半年），及时安排公开招租；
7、协助租户准备办理租赁登记所需的各种证明、资料文件；
8、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
（二）经办人1
1、物业保险的购买及跟踪理赔；
2、资产保值、增值研究与分析，优化资产结构和资源配置；
3、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
（三）经办人2
1、租赁市场状况研究与分析，收集市场信息，为公司决策提供参考；
2、研究企业经营的政策、法规，与顾问律师联系，为资产经营提供法律意见并处理公司其他业务的法律事务；
3、制定完善接案流程；
4、做好客户资料档案的分类管理工作；
5、编写招租情况报告；
6、每年总结资产状况研究与分析；
7、每月更新《物业资产信息表》；
8、制定每月工作基本任务，总结当月已完成及未完成任务的情况，填制办公室月度表；
9、工作中上传、下达文书工作，包括情况说明、总结、复函、通知等；
10、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
第四部分 物业经营管理制度
第一章 总 则
第一条 为加强资产经营管理，规范物业经营行为，防止国有资产流失，保障国有资产保值增值，根据有关法律法规和政策的规定，结合本部门实际，制定本制度。
第二章 物业租赁管理
第二条 物业出租工作执行有关法规和番禺区国资局的有关规定，遵循公开、公平、公正的原则，采取公开招租的方式，按照“租前调查、租赁审批、租后监管”的程序进行。
租前调查：物业出租前必须进行可行性论证，依法依规制定出租方案，内容包括：出租物业的基本情况（产权状况、物业状况、规划用途等）、租赁市场价格分析、出租期限、出租用途、承租条件、招租方式等。方案完成后必须咨询法律顾问并出具法律意见。大宗物业出租前必须委托具有评估资质的评估机构进行租金价格评估，并应对意向承租方的实力及信誉进行必要的摸查，充分了解承租方对物业经营能力。
租赁审批：物业出租方案严格按照公司经营决策程序，提交
董事会（总经理办公会）审议通过。经过公开招租后，按公司协议合同会审制度办理呈批手续。需报区国资局和区政府审批的项目，按区国资局有关规定报批后，由公司分管领导对租赁项目进行审批，办理租赁合同签订手续。
租赁监管：物业租赁合同一旦生效，双方都应严格履行。必须对承租人使用项目情况、项目安全情况等进行监管，内容包括：
1、每月对已出租物业的安全、消防监管，发现隐患，要求立即整改；
2、每季度对已出租的物业状态、承租人是否按约定使用物业、物业的损坏状况以及承租企业员工薪酬发放等情况进行检查，并登记检查台账。对大宗承租物业要做到每周一检，全面掌握其经营状况；
3、对物业出租合同的履行情况进行随机抽查，及时纠正存在问题，防止国有资产损失。
第三章 物业出售管理
第三条 物业出售按照国有资产出售有关法规办理。
第四章 物业档案管理
第四条 为完善物业产权管理，对每项物业设置单个档案管理。归档资料包括：物业情况简介、权证文件（《房地产权证》、《土地使用证》、建筑图纸）、出租方案、租赁合同、承租人资料、法律意见书、评估报告、董事会决议、审批文件等。一切资料（原件）整理建档完毕，办理签收登记手续，交公司办公室存档。本部门保留副本，以便核查。
第五条 租赁合同签订后，须将复印件送财务部作租金收缴的依据并办理签收登记手续。
第六条 租赁期满后，租赁合同在物业档案中作长期留存。
第五章 租金的收缴
第七条 按期收取租金，确认承租方已向公司财务部缴付租金后，向承租方开具发票，并按月统计租金收缴情况。
第八条 对未能如期交付租金的承租方先作电话催收，超过一个月仍未交租的，则发出催收函，依法制定追缴方案呈分管领导审批。
第六章 提前终止、变更租赁合同的处理
第九条 承租方提前终止或变更租赁合同，先由承租方提出书面申请，并提出合理理由。本部门对情况调查后，经公司分管领导审查，提出处理意见，呈董事会研究，并按《番禺区区属企业重大经济事项管理暂行办法》和区国资局有关规定的程序办理。
第五部分 工作规程
一、招租洽谈
1、洽谈准备：由资产经营主办人联合资产经营经办人、资产管理经办人组织材料：
①由资产管理经办人提供拟出租物业的现状（包括：面积、用途、建筑结构等资料）；
②由资产经营经办人提供拟出租物业的市场租金价格情况； ③对有意承租人实力及信誉情况进行摸查分析。
2、由资产经营主办人组织召开会议，听取各方意见，拟定谈判策略呈部门经理审批。
3、初步接洽：由资产经营主办人及经办人联系有意承租人亲临现场，介绍物业现状及出租基本条件，达成初步租赁意向。
4、由资产经营主办人向部门经理报告接洽情况。
二、制定招租方案
由资产经营经办人根据《物业经营管理制度（第二条）》制定出租方案，并办理相关呈批手续。
三、招租方案实施
根据物业租赁方案批复，资产管理主办人开始按规定实施招租方案。物业出租采取公开招租方式进行，到期后应重新招租，在同等条件下，原租户有优先承租权。
资产经营主办人根据招租方案，可通过公司网站、企业信息公开栏、拟出租物业现场、报刊或产权交易机构信息平台等方式公开招租信息，公告期限一般不少于5个工作日。大宗物业出租项目必须在区级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告不少于10个工作日。招租信息至少包括：1、出租物业的基本情况；2、租赁期限及租金缴付方式；3、承租条件；4、其他有关事项。
公示期后，①如有多人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人根据情况组织竞租活动。竞租活动由部门经理主持和实施，采用有效最高报价者得的原则确定竞得者，最后与最终竞得人/企业签订租赁合同。②如只得一人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人根据招租方案不低于租金底价与唯一的承租人/企业签订租赁合同。③如无报名者的，资产经营主办人把相关情况信息提供给资产管理主办人，资产管理主办人根据具体情况报部门经理研究下一步具体实施方案，同时将上述公租资料作一个情况说明并归档。
四、制订租赁合同及呈批细则
由资产管理主办人根据已批示的招租方案制订租赁合同。 物业租赁合同的内容至少包括以下条款：
1、租赁当事人姓名或名称及住所；
2、物业座落、面积、结构、装修、附属设施、设备等出租前状况及抵押等法律状况；
3、租赁用途；
4、租赁期限；
5、租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；
6、物业交付日期；
7、物业使用要求和修缮责任；
8、物业转租的约定；
9、物业返还时状态和增添物的处置；
10、变更、解除合同的条款；
11、违约责任；
12、合同纠纷的解决方式；
13、消防安全、卫生安全及综合治理责任；
14、当事人约定的其他条款。
资产管理主办人制定租赁合同后交资产管理经办人核对并供法律顾问审核，再呈公司领导审批。
合同审批后，由公司分管领导与确定承租人签订租赁合同。由资产管理经办人按照我区有关规定房屋租赁合同登记备案流程提供备案资料给资产经营经办人与承租人办理租赁备案。
五、编写招租情况报告
物业招租完成后，资产管理经办人根据物业现状资料、招租方案及该次出租工作时间节点编写招租情况报告存档。
六、由资产经营主办人及经办人负责租金收缴监管及合同履行情况监管，详见《物业经营管理制度》相关部分。
七、资产统计
资产管理经办人每月、每年更新资产及租赁情况；资产经营经办人每月统计租金收缴情况、每三个月更新市场租金调查图表。对于上报的所有数据必须实时、准确、清晰，原则上当月数据次月三日前上报。部门制作的所有表格必须列明制表人、审核人、签发人，以确定相关责任，保障信息真实可靠。
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资产经营部管理制度
第一部分 组织架构 部门经理
部门副经理
资产经营 主办人 资产管理 主办人
经办人1 经办人2 经办人1
第二部分 部门职责
经办人2
一、资产市场调查、分析
1、研究企业经营的政策、法规，与顾问律师联系，为资产经营提供法律意见并处理公司其他业务的法律事务；
2、租赁市场状况研究与分析，收集市场信息，为公司决策提供参考；
3、资产保值、增值研究与分析，优化资产结构和资源配置。
二、资产经营
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、招租方案的实施；
4、制定租赁合同；
5、办理合同呈批；
6、签订合同；
7、办理合同变更；
8、编写资产经营情况报告；
9、租金收缴监管；
10、资产买卖。
三、资产统计
1、资产统计：
（1）每月统计公司物业资产状况
（2）每月更新物业及租赁情况
（3）每半年更新物业剩值
2、每年总结资产状况研究与分析；
3、根据统计资料，提供资产经营意见；
4、租赁情况统计：
（1）每月、每年更新租赁情况统计表；
（2）按合同约定，公布租赁到期物业情况，及时安排公开招租；
5、合同履行情况监管。
四、客户服务
1、制定客户服务内容：
（1）协助租户办理租赁登记及各种所需的证明、资料文件
（2）物业保险的购买及跟踪理赔
（3）物业水电费缴纳、开户及销户
（4）开具租赁发票
2、处理客户投诉、纠纷；
3、资产部接案管理：
（1）制定完善接案流程
（2）做好客户资料档案的分类管理工作
五、其他日常事务
1、制定每月工作基本任务，总结当月已完成及未完成任务的情况，填制办公室月度表；
2、工作中上传、下达文书工作，包括情况说明、总结、复函、通知等。
第三部分 岗位职责
一、部门经理岗位职责
1、负责部门全面工作、协调部门内各岗位工作；
2、负责公司资产经营及物业租赁管理的所有相关工作；
3、严格把关、审核每一宗租赁合同的内容及文本细则；
4、负责公司租赁项目的策划工作；
5、负责公司下属全资子公司以整体物业租赁经营工作；
6、完成公司领导交办的其他工作。
二、部门副经理岗位职责
1、协助部门经理工作；
2、分管资产管理方面工作；
3、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
三、资产经营岗位职责
（一）主办人
1、协助部门经理分管资产经营工作；
2、招租洽谈；
3、制定招租方案；
4、租金收缴监管；
5、合同履行情况监管；
6、处理客户投诉、纠纷；
7、组织编制市场租金调查图、表；
8、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
（二）经办人1
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、办理租赁登记；
4、每月根据租赁情况统计表在国资局网上系统更新物业资产及租赁情况，每半年更新物业剩值；
5、物业水电费缴纳、开户及销户；
6、编制及定期更新（每三个月）市场租金调查图、表；
7、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
（三）经办人2
1、招租洽谈；
2、制定招租方案；
3、租金收缴监管；
4、合同履行情况监管；
5、处理客户投诉、纠纷；
6、开具租赁发票；
7、制定完善接案流程；
8、做好客户资料档案的分类管理工作；
9、每月根据业务统计情况，列出已办、未办、待办事项提交给部门经理，定期通知部门同事进行部门会议并作会议纪要；
10、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
四、资产管理岗位职责
（一）主办人
1、协助部门经理开展工作；
2、招租方案的实施，制定租赁合同；
3、办理合同呈批及签订；
4、办理合同变更；
5、根据统计资料，提供资产经营意见；
6、向资产经营主办人提供租赁到期物业情况（出租面积1000㎡以下的提前三个月，出租面积1000㎡以上的提前半年），及时安排公开招租；
7、协助租户准备办理租赁登记所需的各种证明、资料文件；
8、完成公司领导和部门经理交办的其他工作。
（二）经办人1
1、物业保险的购买及跟踪理赔；
2、资产保值、增值研究与分析，优化资产结构和资源配置；
3、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
（三）经办人2
1、租赁市场状况研究与分析，收集市场信息，为公司决策提供参考；
2、研究企业经营的政策、法规，与顾问律师联系，为资产经营提供法律意见并处理公司其他业务的法律事务；
3、制定完善接案流程；
4、做好客户资料档案的分类管理工作；
5、编写招租情况报告；
6、每年总结资产状况研究与分析；
7、每月更新《物业资产信息表》；
8、制定每月工作基本任务，总结当月已完成及未完成任务的情况，填制办公室月度表；
9、工作中上传、下达文书工作，包括情况说明、总结、复函、通知等；
10、完成部门经理和主办人交办的其他工作。
第四部分 物业经营管理制度
第一章 总 则
第一条 为加强资产经营管理，规范物业经营行为，防止国有资产流失，保障国有资产保值增值，根据有关法律法规和政策的规定，结合本部门实际，制定本制度。
第二章 物业租赁管理
第二条 物业出租工作执行有关法规和番禺区国资局的有关规定，遵循公开、公平、公正的原则，采取公开招租的方式，按照“租前调查、租赁审批、租后监管”的程序进行。
租前调查：物业出租前必须进行可行性论证，依法依规制定出租方案，内容包括：出租物业的基本情况（产权状况、物业状况、规划用途等）、租赁市场价格分析、出租期限、出租用途、承租条件、招租方式等。方案完成后必须咨询法律顾问并出具法律意见。大宗物业出租前必须委托具有评估资质的评估机构进行租金价格评估，并应对意向承租方的实力及信誉进行必要的摸查，充分了解承租方对物业经营能力。
租赁审批：物业出租方案严格按照公司经营决策程序，提交
董事会（总经理办公会）审议通过。经过公开招租后，按公司协议合同会审制度办理呈批手续。需报区国资局和区政府审批的项目，按区国资局有关规定报批后，由公司分管领导对租赁项目进行审批，办理租赁合同签订手续。
租赁监管：物业租赁合同一旦生效，双方都应严格履行。必须对承租人使用项目情况、项目安全情况等进行监管，内容包括：
1、每月对已出租物业的安全、消防监管，发现隐患，要求立即整改；
2、每季度对已出租的物业状态、承租人是否按约定使用物业、物业的损坏状况以及承租企业员工薪酬发放等情况进行检查，并登记检查台账。对大宗承租物业要做到每周一检，全面掌握其经营状况；
3、对物业出租合同的履行情况进行随机抽查，及时纠正存在问题，防止国有资产损失。
第三章 物业出售管理
第三条 物业出售按照国有资产出售有关法规办理。
第四章 物业档案管理
第四条 为完善物业产权管理，对每项物业设置单个档案管理。归档资料包括：物业情况简介、权证文件（《房地产权证》、《土地使用证》、建筑图纸）、出租方案、租赁合同、承租人资料、法律意见书、评估报告、董事会决议、审批文件等。一切资料（原件）整理建档完毕，办理签收登记手续，交公司办公室存档。本部门保留副本，以便核查。
第五条 租赁合同签订后，须将复印件送财务部作租金收缴的依据并办理签收登记手续。
第六条 租赁期满后，租赁合同在物业档案中作长期留存。
第五章 租金的收缴
第七条 按期收取租金，确认承租方已向公司财务部缴付租金后，向承租方开具发票，并按月统计租金收缴情况。
第八条 对未能如期交付租金的承租方先作电话催收，超过一个月仍未交租的，则发出催收函，依法制定追缴方案呈分管领导审批。
第六章 提前终止、变更租赁合同的处理
第九条 承租方提前终止或变更租赁合同，先由承租方提出书面申请，并提出合理理由。本部门对情况调查后，经公司分管领导审查，提出处理意见，呈董事会研究，并按《番禺区区属企业重大经济事项管理暂行办法》和区国资局有关规定的程序办理。
第五部分 工作规程
一、招租洽谈
1、洽谈准备：由资产经营主办人联合资产经营经办人、资产管理经办人组织材料：
①由资产管理经办人提供拟出租物业的现状（包括：面积、用途、建筑结构等资料）；
②由资产经营经办人提供拟出租物业的市场租金价格情况； ③对有意承租人实力及信誉情况进行摸查分析。
2、由资产经营主办人组织召开会议，听取各方意见，拟定谈判策略呈部门经理审批。
3、初步接洽：由资产经营主办人及经办人联系有意承租人亲临现场，介绍物业现状及出租基本条件，达成初步租赁意向。
4、由资产经营主办人向部门经理报告接洽情况。
二、制定招租方案
由资产经营经办人根据《物业经营管理制度（第二条）》制定出租方案，并办理相关呈批手续。
三、招租方案实施
根据物业租赁方案批复，资产管理主办人开始按规定实施招租方案。物业出租采取公开招租方式进行，到期后应重新招租，在同等条件下，原租户有优先承租权。
资产经营主办人根据招租方案，可通过公司网站、企业信息公开栏、拟出租物业现场、报刊或产权交易机构信息平台等方式公开招租信息，公告期限一般不少于5个工作日。大宗物业出租项目必须在区级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告不少于10个工作日。招租信息至少包括：1、出租物业的基本情况；2、租赁期限及租金缴付方式；3、承租条件；4、其他有关事项。
公示期后，①如有多人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人根据情况组织竞租活动。竞租活动由部门经理主持和实施，采用有效最高报价者得的原则确定竞得者，最后与最终竞得人/企业签订租赁合同。②如只得一人/企业报名，由资产经营主办人把相关报名情况信息提供给资产管理主办人，管理主办人根据招租方案不低于租金底价与唯一的承租人/企业签订租赁合同。③如无报名者的，资产经营主办人把相关情况信息提供给资产管理主办人，资产管理主办人根据具体情况报部门经理研究下一步具体实施方案，同时将上述公租资料作一个情况说明并归档。
四、制订租赁合同及呈批细则
由资产管理主办人根据已批示的招租方案制订租赁合同。 物业租赁合同的内容至少包括以下条款：
1、租赁当事人姓名或名称及住所；
2、物业座落、面积、结构、装修、附属设施、设备等出租前状况及抵押等法律状况；
3、租赁用途；
4、租赁期限；
5、租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；
6、物业交付日期；
7、物业使用要求和修缮责任；
8、物业转租的约定；
9、物业返还时状态和增添物的处置；
10、变更、解除合同的条款；
11、违约责任；
12、合同纠纷的解决方式；
13、消防安全、卫生安全及综合治理责任；
14、当事人约定的其他条款。
资产管理主办人制定租赁合同后交资产管理经办人核对并供法律顾问审核，再呈公司领导审批。
合同审批后，由公司分管领导与确定承租人签订租赁合同。由资产管理经办人按照我区有关规定房屋租赁合同登记备案流程提供备案资料给资产经营经办人与承租人办理租赁备案。
五、编写招租情况报告
物业招租完成后，资产管理经办人根据物业现状资料、招租方案及该次出租工作时间节点编写招租情况报告存档。
六、由资产经营主办人及经办人负责租金收缴监管及合同履行情况监管，详见《物业经营管理制度》相关部分。
七、资产统计
资产管理经办人每月、每年更新资产及租赁情况；资产经营经办人每月统计租金收缴情况、每三个月更新市场租金调查图表。对于上报的所有数据必须实时、准确、清晰，原则上当月数据次月三日前上报。部门制作的所有表格必须列明制表人、审核人、签发人，以确定相关责任，保障信息真实可靠。
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