山亭地税分局房地产税收一体化管理调研报告 市局：
山亭区地税局严格落实房地产税收一体化管理工作部署，结合辖区实际，通过挖掘工作潜力、整合征管资源、加强部门协作等一系列措施，全面提高了房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，保证了工作的全面、持续、深化开展。主要开展情况是：
房地产税收一体化工作总体开展情况
一、总体上整合征管资源，建立健全一体化管理协作机制 对外，建立部门协作机制。 由区政府牵头组织，地税、财政等有关部门，结合各职能部门职责范围，在各管理环节有针对性地明确责任，建立由财政、发改、建设、房管、国土、规划、工商、公安等部门联合控管的协作机制，确保最大限度融合职能部门管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。
对内，理顺内部征管机制。针对以往房地产税收管理上存在的信息不通、环节断链等弊端，从理顺征管机构入手，重新配置内部征管资源。一是结合各分局的实际情况，实行有区别、侧重化管理。将“四房”税收比重较大、业务密集的分局纳入重点管理，对其工作开展情况实行重点检查、汇报、督导、反馈。二是按照税收管理的流程和环节，在分局内部实行建筑房地产税收专人控管，进一步划清责任、明确标准，有效解决因征管范围不明晰、征管环节多而出现的征管问题。
二、尽力做到细化管理职责，有效落实一体化管理的既定目标
（一）综合利用信息。按照房地产企业的开发流程，积极取得房管、规划、国土等部门的配合、支持，健全部门联动税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相
关信息，及时传递、比对、整理、归集，按期录入、核对，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。
（二）深化管理职能。一是通过房地产开发企业，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，确保房地产开发建设从立项到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥一体化管理效能。
三、予以信息化为依托，创新和完善一体化管理思路
一是建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，做到数据集中、信息共享、查询方便。二是实行“人机结合”的链条式运转。集中建立信息共享、环节相扣、链式管理三位一体的管理模式，细化过程监控，从立项、开工、预售、转让等一系列环节，全部借助信息技术，实行网上运转，确保各岗位密切配合，各环节紧密衔接，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。
四、以契税征管为契机，全面掌握税源信息。
（一）实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，以契税为切入点，然后向房地产开发环节、房产交易等环节推进，提高房地产税收管理水平。实施房地产税收一体化管理，就是不同税种之间统一房地产交易的计税价格，这样既可保证执法的严肃性，也可避
免和防止错征、漏征税款，进一步规范税收征管工作，既有利于提高税收征管质量，又方便了纳税人。严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。经过积极努力，全区房产交易税收基本实现了征管一体化。房产发生交易时，各项税收均在契税环节一并征收，实现了源泉控管。
（二）利用现有资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以镇为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
五、宗地与存量房一体化明细结合
对宗地管理的意见是:免税和不征税宗地标准要再进一步细分、实测宗地面积应该配备统一测量工具、管理办法中应该增加处罚章节。精细存量房交易价格明细指导体系和明细，加强单位之间、部门之间、相关行业之间的联动，细化动态价格指导细则，进一步增强科学性、合理性、可操作性，动态价格，依据市场变化，适时进行不间断的微观调节，最大限度的确保征纳双方的需求和认同。实现“以票控税”，对存量房代开，存量房（二手房）以卖方申报的营业税计
税金额及合同金额为控制点进行代开不动产发票；
通过以上办法我局目前2010年征收房地产业营业税1143万元、社区管理（租房、装房）1.51万元。2011年征收房地产业营业税1351万元，同比增长15.4%。社区管理（租房、装房）2.6万元，同比增长72%
对推进房地产税收一体化管理工作提出以下意见
一、进一步提高对房地产业税收实施一体化管理重要性的认识 房地产业税收涉及的种类多，征管难度大，税源控管缺乏有效措施。加强房地产税收征管，当前在落实房地产税收政策上尚需进一步加大工作力度。我们认为实施一体化管理目的，就是要强化征管手段，创新征管方式，整合征管资源，实现有效征管。重点：以契税征管上的"先税后证"手段为把手，以税源管理为依托，以方便纳税人为前提，通过部门配合和征管环节控制，实现房地产业诸税间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。房地产税收一体化管理的实质是征管信息共享，部门配合有方，征管环节相扣。
二、落实征管办法，努力增加税收收入
我区房地产市场起步晚、发展快，房地产业税收大部分属于地方财政收入，在地方财政收入中占有较大的比重。目前这项工作还没有开展好方面，要积极行动起来，认真按照总局的部署要求，努力学习借鉴其他地方的做法和经验，进一步建立健全征管办法，落实工作措施，积极推动一体化管理工作的开展。
三、加强房地产交易环节税收征管，切实把相关税种征管要求落到实处
当前我区一体化征管的重点在于交易环节各税种的控管。应从当地房地产交易现状、征管设施和征管力量等实际出发，建立税种覆盖广、征收效率高、便民快捷的一体化征管方式。在房地产交易环节税收征管中，必须做到征管政策，计税依据准确、切实做到依法征管，应收尽收。
土地使用税宗地管理
目前已经从国土部门获取了大量的数据，但还有待于进一步调查、核实、实地核对、丈量。“宗地化”软件管理信息的采集和应用操作不熟练，还需要专门的培训学习。目前已经核对宗地信息44户，其中无宗地证18户，有宗地证26。2011年截至8月份土地使用税同比征收800余万元.
枣庄市地税局山亭分局税政科
2011-9-2
山亭地税分局房地产税收一体化管理调研报告 市局：
山亭区地税局严格落实房地产税收一体化管理工作部署，结合辖区实际，通过挖掘工作潜力、整合征管资源、加强部门协作等一系列措施，全面提高了房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，保证了工作的全面、持续、深化开展。主要开展情况是：
房地产税收一体化工作总体开展情况
一、总体上整合征管资源，建立健全一体化管理协作机制 对外，建立部门协作机制。 由区政府牵头组织，地税、财政等有关部门，结合各职能部门职责范围，在各管理环节有针对性地明确责任，建立由财政、发改、建设、房管、国土、规划、工商、公安等部门联合控管的协作机制，确保最大限度融合职能部门管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。
对内，理顺内部征管机制。针对以往房地产税收管理上存在的信息不通、环节断链等弊端，从理顺征管机构入手，重新配置内部征管资源。一是结合各分局的实际情况，实行有区别、侧重化管理。将“四房”税收比重较大、业务密集的分局纳入重点管理，对其工作开展情况实行重点检查、汇报、督导、反馈。二是按照税收管理的流程和环节，在分局内部实行建筑房地产税收专人控管，进一步划清责任、明确标准，有效解决因征管范围不明晰、征管环节多而出现的征管问题。
二、尽力做到细化管理职责，有效落实一体化管理的既定目标
（一）综合利用信息。按照房地产企业的开发流程，积极取得房管、规划、国土等部门的配合、支持，健全部门联动税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相
关信息，及时传递、比对、整理、归集，按期录入、核对，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。
（二）深化管理职能。一是通过房地产开发企业，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，确保房地产开发建设从立项到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥一体化管理效能。
三、予以信息化为依托，创新和完善一体化管理思路
一是建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，做到数据集中、信息共享、查询方便。二是实行“人机结合”的链条式运转。集中建立信息共享、环节相扣、链式管理三位一体的管理模式，细化过程监控，从立项、开工、预售、转让等一系列环节，全部借助信息技术，实行网上运转，确保各岗位密切配合，各环节紧密衔接，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。
四、以契税征管为契机，全面掌握税源信息。
（一）实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，以契税为切入点，然后向房地产开发环节、房产交易等环节推进，提高房地产税收管理水平。实施房地产税收一体化管理，就是不同税种之间统一房地产交易的计税价格，这样既可保证执法的严肃性，也可避
免和防止错征、漏征税款，进一步规范税收征管工作，既有利于提高税收征管质量，又方便了纳税人。严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。经过积极努力，全区房产交易税收基本实现了征管一体化。房产发生交易时，各项税收均在契税环节一并征收，实现了源泉控管。
（二）利用现有资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以镇为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
五、宗地与存量房一体化明细结合
对宗地管理的意见是:免税和不征税宗地标准要再进一步细分、实测宗地面积应该配备统一测量工具、管理办法中应该增加处罚章节。精细存量房交易价格明细指导体系和明细，加强单位之间、部门之间、相关行业之间的联动，细化动态价格指导细则，进一步增强科学性、合理性、可操作性，动态价格，依据市场变化，适时进行不间断的微观调节，最大限度的确保征纳双方的需求和认同。实现“以票控税”，对存量房代开，存量房（二手房）以卖方申报的营业税计
税金额及合同金额为控制点进行代开不动产发票；
通过以上办法我局目前2010年征收房地产业营业税1143万元、社区管理（租房、装房）1.51万元。2011年征收房地产业营业税1351万元，同比增长15.4%。社区管理（租房、装房）2.6万元，同比增长72%
对推进房地产税收一体化管理工作提出以下意见
一、进一步提高对房地产业税收实施一体化管理重要性的认识 房地产业税收涉及的种类多，征管难度大，税源控管缺乏有效措施。加强房地产税收征管，当前在落实房地产税收政策上尚需进一步加大工作力度。我们认为实施一体化管理目的，就是要强化征管手段，创新征管方式，整合征管资源，实现有效征管。重点：以契税征管上的"先税后证"手段为把手，以税源管理为依托，以方便纳税人为前提，通过部门配合和征管环节控制，实现房地产业诸税间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。房地产税收一体化管理的实质是征管信息共享，部门配合有方，征管环节相扣。
二、落实征管办法，努力增加税收收入
我区房地产市场起步晚、发展快，房地产业税收大部分属于地方财政收入，在地方财政收入中占有较大的比重。目前这项工作还没有开展好方面，要积极行动起来，认真按照总局的部署要求，努力学习借鉴其他地方的做法和经验，进一步建立健全征管办法，落实工作措施，积极推动一体化管理工作的开展。
三、加强房地产交易环节税收征管，切实把相关税种征管要求落到实处
当前我区一体化征管的重点在于交易环节各税种的控管。应从当地房地产交易现状、征管设施和征管力量等实际出发，建立税种覆盖广、征收效率高、便民快捷的一体化征管方式。在房地产交易环节税收征管中，必须做到征管政策，计税依据准确、切实做到依法征管，应收尽收。
土地使用税宗地管理
目前已经从国土部门获取了大量的数据，但还有待于进一步调查、核实、实地核对、丈量。“宗地化”软件管理信息的采集和应用操作不熟练，还需要专门的培训学习。目前已经核对宗地信息44户，其中无宗地证18户，有宗地证26。2011年截至8月份土地使用税同比征收800余万元.
枣庄市地税局山亭分局税政科
2011-9-2