关于房地产调控的研究
姓名：曾德伟
学号：08010228
学院：自动化
【摘要】房地产业作为国民经济的支柱产业，它在社会经济生活中有着重大的作用。因此，针对房地产市场暴露的问题，分析其产生的原因，借鉴国外房地产市场调控的经验教训，寻找解决问题的对策，理清思路，提高对房地产市场调控的规律性认识，增强我国房地产市场调控的有效性，引导我国房地产业健康、有序发展，是一个重要的课题。这不仅对我国房地产业健康发展具有重要意义，而且也对稳定我国宏观经济，促进国民经济的持续发展具有积极意义。
【Abstract 】 The real estate industry has played an important role in social economic life, as a pillar industry of the national economy. Therefore, we should analyze the cause of the problem that exposed in the development of real estate market, and find solutions to this problem. We should realize the control laws and enhance the effectiveness of the real estate market. And it is an important issue of the healthy and orderly development of real estate. This is great significance not only in the healthy development of China’s real estate industry but also in the promotion of the sustainable development of the national economy.
近几年中国兴起新一轮的房地产热潮，房价之高已经大大地超出了广大消费者的承受能力。政府、经济学者以及广大消费者关于高房价形成的原因、房地产市场泡沫等问题展开了激烈的争论，然而争论的焦点只是如何使房价降下来等表面问题，没有真正分析房地产市场的内在缺陷。政府在中国房地产市场中发挥着主导作用，是中国特殊的社会制度和发展历程的产物。政府主导我国房地产市场的发展，所以政府行为存在的问题才是我国房地产市场中的根本问题。
尽管各国发展过程中背景不同、经济水平不同、市场化程度不同，但在房地产市场调控实践中却有着相同的特征。这些特征，反映了房地产市场调控实践带有规律性的共性。首先，房地产市场调控的本质，是满足本国居民最基本的住房需求，这是各国房地产市场调控的基础和落脚点。其次，各国对房地产市场的稳定都非常重视。政府为保障房地产市场的稳定，采取了多个方面的调控对策和措施。金融政策、税收政策、土地政策、价格管制等手段的运用，是各国房地产市场调控的主要方法。
作为国民经济的基础性产业、主导产业以及日益成形的支柱产业，中国房地产业的发展任重而道远。健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证，然而尽管改革开放以来，中国房地产业市场化改革取得了令世人瞩目的成就，但是整个行业无论从市场发展程度还是业内企业的经营管理还相当落后。在我国市场机制尚不完善的状况下，房地产投资常常演变为投机行为，导致房地产市场积淀过量的泡沫风险。就中国房地产市场发展的现状而言，除了一些持续的乐观预期支撑，一些不利因素的威胁同样不容忽视。如何选择适宜的宏观调控模式，将中国房地产市场纳入可持续发展轨道尤为学术界和政府决策层所关注。
一、 我国房地产调控的政策环境分析
1、房地产业——“病态发展”的支柱产业
我国房地产业在短短十数年的时间里高速增长，迅速发展成为国民经济的支柱产业，甚至是龙头产业，这种发展势头是世界罕见的。在大多数年份，我国房地产投资的增长速度远远大于GDP 增速，房地产投资占全社会固定资产投资比重过高。在全国许多城市，除去房地产相关税费不算，仅只土地出让金一项就已经占据了地方政府财政收入的50％以上，可见地方政府财政对房地产业的依赖度已经很深。正是地方政府、银行和开发商在利益上的
重叠，使地方政府很难站在公正的立场上调节开发商和购房者的利益，这种情况一方面不断拉升了房价，另一方面导致资本投资过度集中于房地产业，挤占了其他产业的投资份额，严重影响了国民经济结构的健康度。
2. 房地产市场的供需结构存在严重失衡
我国进行分税制改革以后，土地出让金作为地方固定财政收入则全部划归地方所有，由此，不进入地方财政预算的土地出让金逐渐成为地方政府的“第二财政”。现在的问题是，政府与开发商之间形成了一种新的利益联盟，使得美奶奶都有大笔的土地转让款流入地方政府口袋。
由于地方政府对土地财政的过度依赖和房地产商对高额利润的追逐，各城市都竞相把大量宝贵的土地资源用来建设中高档商品住房，再加上城中村改造和旧城改造，原有的城市住房格局也被“人为”打破。目前，我国各大中城市的住房格局基本是，住房面积保有量大幅提升，但住房供应类型严重失衡，普通商品住房和高档别墅过多，而带有准公共品性质的限价房、经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房却严重缺乏。
二、 房地产调控政策目标的确定及其选择困境
可以说，在肯定房地产业国民经济支柱产业地位的基础上，保证房地产业长期健康发展是房地产调控政策的根本目标。政府有必要通过政策调控来支持和维护房地产业的支柱产业地位，发挥其对相关产业部门应有的带动作用，通过土地经营收入和房地产相关税收在合理范围内增加政府财政收入。但要注意保持房地产业增长与经济发展水平的协调关系，注意保持房地产业与国民经济其它产业部门发展的平衡关系，防止房地产业脱离经济发展的实际水平而畸形发展，防止过度依赖房地业的增长而忽视了其它产业的发展。从住房的商品性和保障性双重属性出发，政府有责任采取相应手段干预房地产市场的住房供应结构，使商品住房和保障住房保持合理的比例。同时，政府在财政、税收、土地、信贷等方面要给予保障性住房建设有力的支持，在保障性住房的购买和租住环节还要设计有效的制度防止权力寻租行为的发生。
近些年，在出口下滑的情况下，为了保证国民经济的稳定增长，各级政府对投资更为倚重。由于房地产投资的安全性和丰厚回报，使大量资金从各种渠道涌入国内各大中城市的房地产市场，导致房地产投资持续加码。其次，在城市土地和住房供应类型中，地方政府 从自身利益出发更倾向于商品房的开发。对于商品房用地，政府能够通过竞价拍卖获取高额的土地出让金，在后续的开发、经营、销售环节中还可以收取各种税费。而对于保障性住房用地，按照国家规定，要免收土地出让金，保障性住房的相关税收也要按规定进行减免。在国家对保障性住房建设缺乏足够的政策约束和激励的情况下，地方政府对保障房建设自然缺 少应有的动力。
三、 房地产调控政策目标的平衡
随着政府对调控房地产力度的加大，我国房地产市场开始有所降温。房地产调控政策的最大意义，正是决策者们在制定房地产调控政策时已经开始关注政策目标的选择和平衡问题，而这一问题的解决正是房地产业能否长期健康稳定发展的关键所在。如前所述，在以往的房地产调控政策制定和执行过程中，政府经常面临政策目标选择的困境。如何打破这种困境，就需要决策者对房地业运行状况及其宏微观环境进行认真分析，抓住关键要素，在空间和时间上寻求多元化政策调控目标的平衡。
结构是房地产调控三个基本政策目标取得平衡的第一要素。结构调整的范围包括房地产供给结构、国民经济的产业结构、政府间的财税结构三方面的内容。一是房地产供给结构调整。通过房地产调控政策的引导，形成高档商品房、中小套型商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多层次的城市住房供应结构体系。二是国民经济的产业结构调整。在房地产
调控过程中，要注意房地产业与国民经济其他产业部门发展的联动性和协调性，既要发挥其作为支柱产业的带动作用，又要注意防范房地产泡沫对实体经济、金融业。三是政府间财税结构的调整。正因为我国地方政府的行政和公共服务支出与财政收入严重不对称，才使地方政府深陷土地利益中，只有根据中央和地方政府的公共事务职责划分，对现行政府间财税结构进行再次改革，才能使地方政府的角色回归“本位”。
我国房地产市场调控实践的不足，一是房地产市场发展的长远战略考虑还不够，二是房地产市场体系建设还不完善；三是房地产市场调控的方法与手段还不完备；四是房地产市场调控和国民经济调控的协调还不够有效；五是技术产业支撑手段还比较薄弱。纵观我国二十年的房地产市场调控实践的经验和教训, 面对房地产市场价格的动荡，政府在实施调控时, 有时是自觉的，有时是被迫的，也有时是盲目的。要使我国房地产市场调控达到更好的效果，必须从以下方面着手：一是要抓住当前房地产市场调控中住房消费领域中的主要矛盾和理清房地产市场效率和社会公平的关系，才能把握房地产市场调控的重点。二是要建立完善的房地产市场调控体系，才能保证房地产市场调控的成功。三是要协调好各方的利益，才能稳定房地产市场调控的基础。四是要用科学的态度和方法, 坚持不懈的努力，才能取得房地产市场调控的长效。
具体而言，房地产市场调控是一种持续性行为，而不是对短期的房地产市场波动和经济现象的临时应对性措施，自由放任或是打压方式都不利于房地产市场的正常发展。只有对总体经济和行业经济的运行进行深入的分析，准确判断市场的发展状况和前景，方可制定有效的应对之策。
关于房地产调控的研究
姓名：曾德伟
学号：08010228
学院：自动化
【摘要】房地产业作为国民经济的支柱产业，它在社会经济生活中有着重大的作用。因此，针对房地产市场暴露的问题，分析其产生的原因，借鉴国外房地产市场调控的经验教训，寻找解决问题的对策，理清思路，提高对房地产市场调控的规律性认识，增强我国房地产市场调控的有效性，引导我国房地产业健康、有序发展，是一个重要的课题。这不仅对我国房地产业健康发展具有重要意义，而且也对稳定我国宏观经济，促进国民经济的持续发展具有积极意义。
【Abstract 】 The real estate industry has played an important role in social economic life, as a pillar industry of the national economy. Therefore, we should analyze the cause of the problem that exposed in the development of real estate market, and find solutions to this problem. We should realize the control laws and enhance the effectiveness of the real estate market. And it is an important issue of the healthy and orderly development of real estate. This is great significance not only in the healthy development of China’s real estate industry but also in the promotion of the sustainable development of the national economy.
近几年中国兴起新一轮的房地产热潮，房价之高已经大大地超出了广大消费者的承受能力。政府、经济学者以及广大消费者关于高房价形成的原因、房地产市场泡沫等问题展开了激烈的争论，然而争论的焦点只是如何使房价降下来等表面问题，没有真正分析房地产市场的内在缺陷。政府在中国房地产市场中发挥着主导作用，是中国特殊的社会制度和发展历程的产物。政府主导我国房地产市场的发展，所以政府行为存在的问题才是我国房地产市场中的根本问题。
尽管各国发展过程中背景不同、经济水平不同、市场化程度不同，但在房地产市场调控实践中却有着相同的特征。这些特征，反映了房地产市场调控实践带有规律性的共性。首先，房地产市场调控的本质，是满足本国居民最基本的住房需求，这是各国房地产市场调控的基础和落脚点。其次，各国对房地产市场的稳定都非常重视。政府为保障房地产市场的稳定，采取了多个方面的调控对策和措施。金融政策、税收政策、土地政策、价格管制等手段的运用，是各国房地产市场调控的主要方法。
作为国民经济的基础性产业、主导产业以及日益成形的支柱产业，中国房地产业的发展任重而道远。健康有序的市场是房地产业可持续发展的根本保证，然而尽管改革开放以来，中国房地产业市场化改革取得了令世人瞩目的成就，但是整个行业无论从市场发展程度还是业内企业的经营管理还相当落后。在我国市场机制尚不完善的状况下，房地产投资常常演变为投机行为，导致房地产市场积淀过量的泡沫风险。就中国房地产市场发展的现状而言，除了一些持续的乐观预期支撑，一些不利因素的威胁同样不容忽视。如何选择适宜的宏观调控模式，将中国房地产市场纳入可持续发展轨道尤为学术界和政府决策层所关注。
一、 我国房地产调控的政策环境分析
1、房地产业——“病态发展”的支柱产业
我国房地产业在短短十数年的时间里高速增长，迅速发展成为国民经济的支柱产业，甚至是龙头产业，这种发展势头是世界罕见的。在大多数年份，我国房地产投资的增长速度远远大于GDP 增速，房地产投资占全社会固定资产投资比重过高。在全国许多城市，除去房地产相关税费不算，仅只土地出让金一项就已经占据了地方政府财政收入的50％以上，可见地方政府财政对房地产业的依赖度已经很深。正是地方政府、银行和开发商在利益上的
重叠，使地方政府很难站在公正的立场上调节开发商和购房者的利益，这种情况一方面不断拉升了房价，另一方面导致资本投资过度集中于房地产业，挤占了其他产业的投资份额，严重影响了国民经济结构的健康度。
2. 房地产市场的供需结构存在严重失衡
我国进行分税制改革以后，土地出让金作为地方固定财政收入则全部划归地方所有，由此，不进入地方财政预算的土地出让金逐渐成为地方政府的“第二财政”。现在的问题是，政府与开发商之间形成了一种新的利益联盟，使得美奶奶都有大笔的土地转让款流入地方政府口袋。
由于地方政府对土地财政的过度依赖和房地产商对高额利润的追逐，各城市都竞相把大量宝贵的土地资源用来建设中高档商品住房，再加上城中村改造和旧城改造，原有的城市住房格局也被“人为”打破。目前，我国各大中城市的住房格局基本是，住房面积保有量大幅提升，但住房供应类型严重失衡，普通商品住房和高档别墅过多，而带有准公共品性质的限价房、经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房却严重缺乏。
二、 房地产调控政策目标的确定及其选择困境
可以说，在肯定房地产业国民经济支柱产业地位的基础上，保证房地产业长期健康发展是房地产调控政策的根本目标。政府有必要通过政策调控来支持和维护房地产业的支柱产业地位，发挥其对相关产业部门应有的带动作用，通过土地经营收入和房地产相关税收在合理范围内增加政府财政收入。但要注意保持房地产业增长与经济发展水平的协调关系，注意保持房地产业与国民经济其它产业部门发展的平衡关系，防止房地产业脱离经济发展的实际水平而畸形发展，防止过度依赖房地业的增长而忽视了其它产业的发展。从住房的商品性和保障性双重属性出发，政府有责任采取相应手段干预房地产市场的住房供应结构，使商品住房和保障住房保持合理的比例。同时，政府在财政、税收、土地、信贷等方面要给予保障性住房建设有力的支持，在保障性住房的购买和租住环节还要设计有效的制度防止权力寻租行为的发生。
近些年，在出口下滑的情况下，为了保证国民经济的稳定增长，各级政府对投资更为倚重。由于房地产投资的安全性和丰厚回报，使大量资金从各种渠道涌入国内各大中城市的房地产市场，导致房地产投资持续加码。其次，在城市土地和住房供应类型中，地方政府 从自身利益出发更倾向于商品房的开发。对于商品房用地，政府能够通过竞价拍卖获取高额的土地出让金，在后续的开发、经营、销售环节中还可以收取各种税费。而对于保障性住房用地，按照国家规定，要免收土地出让金，保障性住房的相关税收也要按规定进行减免。在国家对保障性住房建设缺乏足够的政策约束和激励的情况下，地方政府对保障房建设自然缺 少应有的动力。
三、 房地产调控政策目标的平衡
随着政府对调控房地产力度的加大，我国房地产市场开始有所降温。房地产调控政策的最大意义，正是决策者们在制定房地产调控政策时已经开始关注政策目标的选择和平衡问题，而这一问题的解决正是房地产业能否长期健康稳定发展的关键所在。如前所述，在以往的房地产调控政策制定和执行过程中，政府经常面临政策目标选择的困境。如何打破这种困境，就需要决策者对房地业运行状况及其宏微观环境进行认真分析，抓住关键要素，在空间和时间上寻求多元化政策调控目标的平衡。
结构是房地产调控三个基本政策目标取得平衡的第一要素。结构调整的范围包括房地产供给结构、国民经济的产业结构、政府间的财税结构三方面的内容。一是房地产供给结构调整。通过房地产调控政策的引导，形成高档商品房、中小套型商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多层次的城市住房供应结构体系。二是国民经济的产业结构调整。在房地产
调控过程中，要注意房地产业与国民经济其他产业部门发展的联动性和协调性，既要发挥其作为支柱产业的带动作用，又要注意防范房地产泡沫对实体经济、金融业。三是政府间财税结构的调整。正因为我国地方政府的行政和公共服务支出与财政收入严重不对称，才使地方政府深陷土地利益中，只有根据中央和地方政府的公共事务职责划分，对现行政府间财税结构进行再次改革，才能使地方政府的角色回归“本位”。
我国房地产市场调控实践的不足，一是房地产市场发展的长远战略考虑还不够，二是房地产市场体系建设还不完善；三是房地产市场调控的方法与手段还不完备；四是房地产市场调控和国民经济调控的协调还不够有效；五是技术产业支撑手段还比较薄弱。纵观我国二十年的房地产市场调控实践的经验和教训, 面对房地产市场价格的动荡，政府在实施调控时, 有时是自觉的，有时是被迫的，也有时是盲目的。要使我国房地产市场调控达到更好的效果，必须从以下方面着手：一是要抓住当前房地产市场调控中住房消费领域中的主要矛盾和理清房地产市场效率和社会公平的关系，才能把握房地产市场调控的重点。二是要建立完善的房地产市场调控体系，才能保证房地产市场调控的成功。三是要协调好各方的利益，才能稳定房地产市场调控的基础。四是要用科学的态度和方法, 坚持不懈的努力，才能取得房地产市场调控的长效。
具体而言，房地产市场调控是一种持续性行为，而不是对短期的房地产市场波动和经济现象的临时应对性措施，自由放任或是打压方式都不利于房地产市场的正常发展。只有对总体经济和行业经济的运行进行深入的分析，准确判断市场的发展状况和前景，方可制定有效的应对之策。