第10卷第1期2008年3月河北农业大学学报(农林教育版)
JournalofAgriculturalUniversityofHebei(Agriculture&ForestryEducation)
关于农村宅基地使用权的法律思考
刘燕玲, 蒋若薇, 王 妤
(中央司法警官学院,河北保定071000)
Ξ
摘 要:农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,。《物权法》颁布之前社会上存在着宅基地使用权流转的隐性市场,对此作了相对保守但又留有余地的规定。的问题进行探讨,对策。
关键词:;;;3
文献标识码:A
文章编号:1008-6927(2008)01-0097-04
Legalreflectionontherighttouseruralhousingland
LIUYan2ling,JIANGRuo2wei,WANGYu
(CentralInstituteforCorrectionalPolice,Baoding,Hebei071000)
Abstract:Therighttousehousinglandisaformofusufructpropertyuniquetoourcountry.Foralongtime,expertsandscholars’studyonthisissueisrelativelylacking.BeforethePropertyLawwaspro2mulgated,therehasbeenahiddenmarketonthetransferoftherighttousehousingland.Therefore,thevoicetoopenthemarketonthesamecomesintoexistence.ThePropertyLawmakesrelativelycon2servativeprovisionsonthisissue.Throughdiscussingtheproblemsinthecurrentlegalsystemandthestatusquointhecontroloftherighttousehousingland,thisarticleanalysesthereasonswhyitisinap2propriatetoopenthemarketontherighttousehousinglandandmakescorrespondingsuggestionstothetransferoftherighttousehousingland.
Keywords
:righttouseruralhousingland;realityoflaws;recessivedealing;socialsecuritysystem
一、我国农村宅基地使用权制度的
约是60%左右,即中国约有近8亿农民。要使八亿
农民都能够温饱甚至奔向小康,从根本上说,有两个现状问题要解决:一个是“吃”的问题,一个是住的问题。 (一)我国农村宅基地产权制度的演变及现行法改革开放以来逐渐形成的农村承包经营权制度做到律规定了“耕者有其田”,形成了稳定的粮食来源,基本解决我国农村宅基地具有生活和生产双重功能。回了前一个问题;而同时形成的农村宅基地使用权制度,则实现了“居者有其屋”,总体上解决了第二个问题。在当前《物权法》刚刚颁布的契机下,进一步完善我国的农村宅基地使用权制度,无疑有着重大的现实意义。
顾农民宅基地产权演变过程,是与不同时期的社会发展变化、经济运行制度紧密相连的,经历了从私有到农村集体所有、从自由流转到限制性流转等阶段。
1.1949年至50年代末,宅基地属于农民私有财产,可自由流转 1949-1950年进行土地改革,没收
在目前中国的13亿人口中,农民所占的比例大
Ξ
收稿日期:2007-06-10
作者简介:刘燕玲(1971-),女,河南上蔡县人,法学硕士,副教授,从事行政法学和行政诉讼法学的教学与研究工作。
河北农业大学学报(农林教育版)2008年3月
地主土地和征收富农出租土地及房屋,分配给无地、少地、无房的农民使用。1950年6月28日颁布的《土地改革法》规定“:土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。”以法的形式宣布农民宅基地和房屋均属于农民私有财产,并允许宅基地及房屋自由流转,规定宅基地及房屋有居住、买卖、出租、典当、赠与等完全自由,任何人不得侵占。
2.60年代至今,宅基地属于农民集体所有宅基地流转 1962年草案》规定,宅基地,和买卖”,,房屋归农民私有,。1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定,宅基地上的房屋永远归社员所有,社员宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的,归集体所有,一律不准出卖和出租。农民宅基地由私有变成农民集体所有,房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给新房主。农民住宅由房、地的所有者主体合一变为所有者主体分离,形成现今的“一宅两制”。20世纪80年代,随着社会经济条件的好转,农村兴起建房热,引发用地紧张和无序,一些地方乱占滥用耕地严重。为规范建房秩序,1982年12月《宪法》规定,宅基地属于集体所有。至此,宅基地农民集体所有制以宪法的形式得以确立。
1998年《中华人民共和国土地管理法》第62条
村宅基地管理的意见》规定“:严禁城镇居民在农村购
置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从而使得单纯的宅基地流转被绝对禁止,地上有房产的宅基地的流转则被限定在一个十分有限的范围内。
3.《 10月。:,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可以看出,在该处条文中仍未承认宅基地使用权人的处分权能,这体现了立法者的谨慎之处。但同法第153条规定“:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在这里又“开了一个口子”,给宅基地使用权的在以后时机成熟时进行一定程度的流转留出了余地。除此之外,同法第184条规定
“:……下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。”与之前《担保法》第37条规定相比较,可以看出《物权法》的这一规定虽然重申了宅基地使用权不得转让这一原则,但是在但书中所做的允许转让的例外规定却相较《担保法》有所放宽。《担保法》中允许转让的情形只包括该法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的情况,是一个明确的列举性规定,而《物权
法》却做了一个概括性的授权性规定,允许全国人大
规定“:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地及其常委会在以后通过立法做出允许流转的例外规的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。定。这种规定无疑给以后农村宅基地使用权进行融……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不资抵押留下了足够的法律空间。
(二)我国农村宅基地管理中存在的主要问题予批准。”第63条规定“:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……。”
1995年《中华人民共和国担保法》。该法第37条规定“:下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。为进一步严格土地管理,加强农村宅基地流转的规范管理,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地
1.立法滞后、不完善,宅基地使用权流转的法律
秩序欠缺 关于农民宅基地管理的法律法规数量少,且效力层次低,宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整,其中关于宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少,均未对有关农村宅基地流转的审批、登记、公示等程序以及纠纷的解决作出规定。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律,而仅靠《民法通则》《、土地管理法》《、物权法》中涉及的极为有限的规范性规定进行调整。《土地管理法》第63条规定,农民集体所有
证和房产证。”2004年10月《国务院关于深化改革严的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业
格土地管理的决定》再次规定“:禁止城镇居民在农村建设,对宅基地的转让持否定态度。但法律并没有禁购置宅基地。”2004年11月国土资源部《关于加强农止房屋的出租、出卖,包括继承的情形,根据“地随房
第10卷 第1期 刘燕玲等:关于农村宅基地使用权的法律思考
走”的原则,实际上对于出卖、继承的情形,宅基地使用权是发生了转移的。宅基地使用权的流转是一种客观现实,但法律并没有做出相应的明确规定,导致了宅基地使用权流转秩序的混乱。对于事实上的宅基地使用权流转,立法有以下欠缺:其一,没有必要的审批程序;其二,没有必要的登记程序;其三,没有必要的公示程序。农民对属于自己所有的建设用地转让无法通过外在的客观方式知晓,自然也就无从监督,对有关政府、为,2.,权纠纷多《、,均对。但因经济利益驱动等原因,宅基地买卖、出租、抵押等形式的流转已大量存在,形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。由于有关流转的法律法规滞后,对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导,宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷,增加了土地管理的难度。由于缺乏宅基地使用权强制登记制度,实践
味着宅基地使用权也可以转让。如果禁止宅基地使用权可以转让,权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。更何况,如果宅基地使用权不能转让,则意味着宅基地的交换价值不能实现,从根本上不利于保护农民的利益。所以,发,。
,。因为,这样不仅仅会,或者为城镇居民购置农村集体所有的宅基地提供便利,更大的后果是造成国家农村土地管理制度的严重混乱,加剧社会的不公平。笔者认为,目前农村宅基地使用权市场不宜放开,原因如下。
(一)缺乏完善的农村社会保障制度
笔者认为,目前妨碍农村宅基地使用权进行流转的最主要因素是我国农村尚未建立完善的社会保障体系。虽然改革开放以来我国的社会保障体系已经走过了一个建立健全的过程,但是这种保障体系基本上是针对城镇居民建立的。城镇居民的生、老、病、
中转让方与受让方的权利不明,纠纷不断。当前农村死、失业等等都有国家的统一保障,他们如果由于生
宅基地纠纷中最多发的一种纠纷就是因出卖房屋而活所需卖掉了自有的住房,由于可以比较容易地得到同时转让宅基地使用权引起的纠纷。突出的表现为:国家救济,因而可以保证有房可租、有屋可住,不会露(1)当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时,由宿街头。但是占我国半数以上的农民是无缘享受到于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度,转这一待遇的。他们只有承包经营的土地可以用来糊让方凭建房申请表和审批机关的审批文件,仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用,纠纷便由此而生,同时拆迁部门也无所适从;(2)房屋实际转让后,由于各种原因卖方仍主张自己对房屋的所有权及对宅基地的使用权。由于农村房屋是没有登记的,房屋买卖并不需要也不可能办理房屋过户登记,立法也并未规定宅基地使用权的过户登记,因而,对于房屋是否转让很难认定,相应地,
宅基地使用权是否应归受让方也较难证明。
此外,由于立法的欠缺,在实践中规避法律的行
口,也只有自家宅基地上的住宅可以容身。如果遭遇到什么病痛灾难,目前并没有什么制度性的保障。在这种情况下,如果允许农民卖掉自己的住房去获取生活所需,那么卖掉之后他们怎么办,到哪里去安身?因此要想解决农村居民的各种生活困难,最根本的办法还是把农村居民也纳入社会保障体系。这项工作目前已经在我国很多地区的农村开展起来,但是覆盖面还不够宽,保障力度还不够大,在这个问题得到总体解决之前,如果完全放开农村宅基地流转市场,后果是可以想象的,农民难免会出现卖房卖地,流离失
为十分普遍,宅基地非法进入房地产市场的行为,更所的境况。
(二)不合理的户籍制度和城乡差异是严重干扰了我国土地市场秩序。
目前我国不合理的户籍制度所造成的城乡差异
二、农村宅基地使用权市场不宜放开
和城镇排外现象仍很严重。前述内容是基于对农村
现行立法禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让弱势农民的保护,宅基地使用权不宜马上放开流转。的做法是不完全合理的。因为“地随房走”是我国现可是,针对那些有能力、有门路、有资金,能够进入到行法的一项基本原则,而法律并不禁止农村私有房屋城镇发展,甚至在城镇中购得了商品房的所谓“强势”的转让,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意农村居民,允许他们、甚至要求他们将宅基地转让给
河北农业大学学报(农林教育版)2008年3月
非农民集体成员,也未必合适。一些农村居民虽然在上的宅基地使用权及相应住宅。城市中取得了一定的生活条件,能够一时安下身来,2.转、受双方须为同一集体经济组织内的自然人但是他们由于没有城镇户口,因而同样没有被纳入到成员,且受让人符合宅基地使用权的取得条件。到城镇保障体系中,他们虽然身处城市,但还不是纯3.宅基地使用权须与地上物一并转让,并办理宅粹的“城市人”,
城市生活对他们而言仍然充满了太多的变数甚至是风险。这种情况下允许甚至要求他们将农村保留的宅基地使用权予以转让,一旦他们在城市中由于各种原因无法继续生活下去,再次回到农村时,又将如何处理?作的广东,就出现了“村里再要批地”,前,宅基地使用权不宜马上放开流转,但应允许农村居民对宅基地长期出租,对于出租的对象,在法律上
基地转用登记。
4.,无偿申请宅基。
)“权利虚位”的现状
在我国现有的土地行政法律制度下,国家作为土地资源的管理者地位得到了充分的体现,而集体农民的所有者地位却处于“权利虚位”状态,建议立法应赋予集体组织成员相应的权利,对于申请、使用、转让宅基地的,村民应有权监督、有权表决,以改变现在宅基
也不应当有所限制。这样,就会在一定程度上弥补不地使用中的权利虚位状态,使集体真正能够行使本该
能自由转让所产生的不利后果。在实践中,一些进行属于自己的权利。
(五)引入综合配套机制,实现农村建房规范化管理宅基地流转试点工作的地方,也是在建立“镇保”等形
式的社保制度的基础上进行的。在建立较为完善的一是农村居民点管理与户籍管理相结合。对于农村社保体系之前,贸然放开宅基地使用权流转市两栖人口和进城长住的农村人口在按政策“农转非”场,带来的恐怕会是灾难。
后,应逐步依法收回其原有的农村宅基地。二是实行
土地证年审制度。主要检查持证人与宅基地使用者
三、农村宅基地使用权转让的对策
是否一致,土地用途、面积、位置与土地登记是否一
但我们必须看到,宅基地尽管是一种财产权利,致,用地有无违法行为等。也具有一定的身份性质,否则宅基地就不再与农村集
体的成员权联系在一起,这不符合宅基地使用权的固参考文献:
李 翔
,徐茂波.物权法不应限制宅基地流转[J].中国有属性。因此,笔者认为,农村宅基地的转让应遵循[1]
土地,2006,(2).一定的原则,并严格限制转让的条件。
(一)不允许单独转让原则
[2] 赖德华.对农民主动办房产证德联想[J].中国土地,
2006,(3).
[3] 李满枝.物权法下宅基地使用权的转让[J].广西政法管
宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的
宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农
理干部学院学报,2006,(1).
民能够廉价取得宅基地,获取基本的生活条件。因此,
[4] 张竟竟,高建华.河南省农村宅基地流转问题初探[J].
宅基地使用权是一种福利性的权利,即使在集体经济河南大学学报,2005,(4).组织内部不同的成员之间,也不应该允许宅基地使用[5] 孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评权的单独转让,而应贯彻“地随房走”的原则进行转让。论,2005,(4).
(二)以必须取得集体经济组织同意为原则[6] 肖 华.农宅入市,为谁松闸[N].南方周末,2007-03-29.宅基地使用权附着于农村集体经济组织对宅基地
乔仕彤,张一弛.试论农村宅基地使用权的流转[J].科的所有权之上,而农村集体经济组织又负有履行国家[7]
学决策,2005,(11).
法律保护集体土地合法利用的职责,因此,对于宅基地
[8] 吕民元.以宅基地置换为契机加快推进农民居住向城
使用权的转让行为必须取得集体经济组织的同意。
(三)严格对宅基地使用权转让条件的审查和确认
镇集中[J].上海农村经济,2004,(8).
宅基地使用权转让的条件应当包括:
1.转让人须在本集体经济组织内拥有两处或以
(编辑:刘雪春)
第10卷第1期2008年3月河北农业大学学报(农林教育版)
JournalofAgriculturalUniversityofHebei(Agriculture&ForestryEducation)
关于农村宅基地使用权的法律思考
刘燕玲, 蒋若薇, 王 妤
(中央司法警官学院,河北保定071000)
Ξ
摘 要:农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,。《物权法》颁布之前社会上存在着宅基地使用权流转的隐性市场,对此作了相对保守但又留有余地的规定。的问题进行探讨,对策。
关键词:;;;3
文献标识码:A
文章编号:1008-6927(2008)01-0097-04
Legalreflectionontherighttouseruralhousingland
LIUYan2ling,JIANGRuo2wei,WANGYu
(CentralInstituteforCorrectionalPolice,Baoding,Hebei071000)
Abstract:Therighttousehousinglandisaformofusufructpropertyuniquetoourcountry.Foralongtime,expertsandscholars’studyonthisissueisrelativelylacking.BeforethePropertyLawwaspro2mulgated,therehasbeenahiddenmarketonthetransferoftherighttousehousingland.Therefore,thevoicetoopenthemarketonthesamecomesintoexistence.ThePropertyLawmakesrelativelycon2servativeprovisionsonthisissue.Throughdiscussingtheproblemsinthecurrentlegalsystemandthestatusquointhecontroloftherighttousehousingland,thisarticleanalysesthereasonswhyitisinap2propriatetoopenthemarketontherighttousehousinglandandmakescorrespondingsuggestionstothetransferoftherighttousehousingland.
Keywords
:righttouseruralhousingland;realityoflaws;recessivedealing;socialsecuritysystem
一、我国农村宅基地使用权制度的
约是60%左右,即中国约有近8亿农民。要使八亿
农民都能够温饱甚至奔向小康,从根本上说,有两个现状问题要解决:一个是“吃”的问题,一个是住的问题。 (一)我国农村宅基地产权制度的演变及现行法改革开放以来逐渐形成的农村承包经营权制度做到律规定了“耕者有其田”,形成了稳定的粮食来源,基本解决我国农村宅基地具有生活和生产双重功能。回了前一个问题;而同时形成的农村宅基地使用权制度,则实现了“居者有其屋”,总体上解决了第二个问题。在当前《物权法》刚刚颁布的契机下,进一步完善我国的农村宅基地使用权制度,无疑有着重大的现实意义。
顾农民宅基地产权演变过程,是与不同时期的社会发展变化、经济运行制度紧密相连的,经历了从私有到农村集体所有、从自由流转到限制性流转等阶段。
1.1949年至50年代末,宅基地属于农民私有财产,可自由流转 1949-1950年进行土地改革,没收
在目前中国的13亿人口中,农民所占的比例大
Ξ
收稿日期:2007-06-10
作者简介:刘燕玲(1971-),女,河南上蔡县人,法学硕士,副教授,从事行政法学和行政诉讼法学的教学与研究工作。
河北农业大学学报(农林教育版)2008年3月
地主土地和征收富农出租土地及房屋,分配给无地、少地、无房的农民使用。1950年6月28日颁布的《土地改革法》规定“:土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。”以法的形式宣布农民宅基地和房屋均属于农民私有财产,并允许宅基地及房屋自由流转,规定宅基地及房屋有居住、买卖、出租、典当、赠与等完全自由,任何人不得侵占。
2.60年代至今,宅基地属于农民集体所有宅基地流转 1962年草案》规定,宅基地,和买卖”,,房屋归农民私有,。1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定,宅基地上的房屋永远归社员所有,社员宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的,归集体所有,一律不准出卖和出租。农民宅基地由私有变成农民集体所有,房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给新房主。农民住宅由房、地的所有者主体合一变为所有者主体分离,形成现今的“一宅两制”。20世纪80年代,随着社会经济条件的好转,农村兴起建房热,引发用地紧张和无序,一些地方乱占滥用耕地严重。为规范建房秩序,1982年12月《宪法》规定,宅基地属于集体所有。至此,宅基地农民集体所有制以宪法的形式得以确立。
1998年《中华人民共和国土地管理法》第62条
村宅基地管理的意见》规定“:严禁城镇居民在农村购
置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”从而使得单纯的宅基地流转被绝对禁止,地上有房产的宅基地的流转则被限定在一个十分有限的范围内。
3.《 10月。:,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”可以看出,在该处条文中仍未承认宅基地使用权人的处分权能,这体现了立法者的谨慎之处。但同法第153条规定“:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在这里又“开了一个口子”,给宅基地使用权的在以后时机成熟时进行一定程度的流转留出了余地。除此之外,同法第184条规定
“:……下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。”与之前《担保法》第37条规定相比较,可以看出《物权法》的这一规定虽然重申了宅基地使用权不得转让这一原则,但是在但书中所做的允许转让的例外规定却相较《担保法》有所放宽。《担保法》中允许转让的情形只包括该法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的情况,是一个明确的列举性规定,而《物权
法》却做了一个概括性的授权性规定,允许全国人大
规定“:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地及其常委会在以后通过立法做出允许流转的例外规的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。定。这种规定无疑给以后农村宅基地使用权进行融……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不资抵押留下了足够的法律空间。
(二)我国农村宅基地管理中存在的主要问题予批准。”第63条规定“:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;……。”
1995年《中华人民共和国担保法》。该法第37条规定“:下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外”。为进一步严格土地管理,加强农村宅基地流转的规范管理,1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地
1.立法滞后、不完善,宅基地使用权流转的法律
秩序欠缺 关于农民宅基地管理的法律法规数量少,且效力层次低,宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整,其中关于宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少,均未对有关农村宅基地流转的审批、登记、公示等程序以及纠纷的解决作出规定。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律,而仅靠《民法通则》《、土地管理法》《、物权法》中涉及的极为有限的规范性规定进行调整。《土地管理法》第63条规定,农民集体所有
证和房产证。”2004年10月《国务院关于深化改革严的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业
格土地管理的决定》再次规定“:禁止城镇居民在农村建设,对宅基地的转让持否定态度。但法律并没有禁购置宅基地。”2004年11月国土资源部《关于加强农止房屋的出租、出卖,包括继承的情形,根据“地随房
第10卷 第1期 刘燕玲等:关于农村宅基地使用权的法律思考
走”的原则,实际上对于出卖、继承的情形,宅基地使用权是发生了转移的。宅基地使用权的流转是一种客观现实,但法律并没有做出相应的明确规定,导致了宅基地使用权流转秩序的混乱。对于事实上的宅基地使用权流转,立法有以下欠缺:其一,没有必要的审批程序;其二,没有必要的登记程序;其三,没有必要的公示程序。农民对属于自己所有的建设用地转让无法通过外在的客观方式知晓,自然也就无从监督,对有关政府、为,2.,权纠纷多《、,均对。但因经济利益驱动等原因,宅基地买卖、出租、抵押等形式的流转已大量存在,形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。由于有关流转的法律法规滞后,对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导,宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷,增加了土地管理的难度。由于缺乏宅基地使用权强制登记制度,实践
味着宅基地使用权也可以转让。如果禁止宅基地使用权可以转让,权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。更何况,如果宅基地使用权不能转让,则意味着宅基地的交换价值不能实现,从根本上不利于保护农民的利益。所以,发,。
,。因为,这样不仅仅会,或者为城镇居民购置农村集体所有的宅基地提供便利,更大的后果是造成国家农村土地管理制度的严重混乱,加剧社会的不公平。笔者认为,目前农村宅基地使用权市场不宜放开,原因如下。
(一)缺乏完善的农村社会保障制度
笔者认为,目前妨碍农村宅基地使用权进行流转的最主要因素是我国农村尚未建立完善的社会保障体系。虽然改革开放以来我国的社会保障体系已经走过了一个建立健全的过程,但是这种保障体系基本上是针对城镇居民建立的。城镇居民的生、老、病、
中转让方与受让方的权利不明,纠纷不断。当前农村死、失业等等都有国家的统一保障,他们如果由于生
宅基地纠纷中最多发的一种纠纷就是因出卖房屋而活所需卖掉了自有的住房,由于可以比较容易地得到同时转让宅基地使用权引起的纠纷。突出的表现为:国家救济,因而可以保证有房可租、有屋可住,不会露(1)当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时,由宿街头。但是占我国半数以上的农民是无缘享受到于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度,转这一待遇的。他们只有承包经营的土地可以用来糊让方凭建房申请表和审批机关的审批文件,仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用,纠纷便由此而生,同时拆迁部门也无所适从;(2)房屋实际转让后,由于各种原因卖方仍主张自己对房屋的所有权及对宅基地的使用权。由于农村房屋是没有登记的,房屋买卖并不需要也不可能办理房屋过户登记,立法也并未规定宅基地使用权的过户登记,因而,对于房屋是否转让很难认定,相应地,
宅基地使用权是否应归受让方也较难证明。
此外,由于立法的欠缺,在实践中规避法律的行
口,也只有自家宅基地上的住宅可以容身。如果遭遇到什么病痛灾难,目前并没有什么制度性的保障。在这种情况下,如果允许农民卖掉自己的住房去获取生活所需,那么卖掉之后他们怎么办,到哪里去安身?因此要想解决农村居民的各种生活困难,最根本的办法还是把农村居民也纳入社会保障体系。这项工作目前已经在我国很多地区的农村开展起来,但是覆盖面还不够宽,保障力度还不够大,在这个问题得到总体解决之前,如果完全放开农村宅基地流转市场,后果是可以想象的,农民难免会出现卖房卖地,流离失
为十分普遍,宅基地非法进入房地产市场的行为,更所的境况。
(二)不合理的户籍制度和城乡差异是严重干扰了我国土地市场秩序。
目前我国不合理的户籍制度所造成的城乡差异
二、农村宅基地使用权市场不宜放开
和城镇排外现象仍很严重。前述内容是基于对农村
现行立法禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让弱势农民的保护,宅基地使用权不宜马上放开流转。的做法是不完全合理的。因为“地随房走”是我国现可是,针对那些有能力、有门路、有资金,能够进入到行法的一项基本原则,而法律并不禁止农村私有房屋城镇发展,甚至在城镇中购得了商品房的所谓“强势”的转让,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意农村居民,允许他们、甚至要求他们将宅基地转让给
河北农业大学学报(农林教育版)2008年3月
非农民集体成员,也未必合适。一些农村居民虽然在上的宅基地使用权及相应住宅。城市中取得了一定的生活条件,能够一时安下身来,2.转、受双方须为同一集体经济组织内的自然人但是他们由于没有城镇户口,因而同样没有被纳入到成员,且受让人符合宅基地使用权的取得条件。到城镇保障体系中,他们虽然身处城市,但还不是纯3.宅基地使用权须与地上物一并转让,并办理宅粹的“城市人”,
城市生活对他们而言仍然充满了太多的变数甚至是风险。这种情况下允许甚至要求他们将农村保留的宅基地使用权予以转让,一旦他们在城市中由于各种原因无法继续生活下去,再次回到农村时,又将如何处理?作的广东,就出现了“村里再要批地”,前,宅基地使用权不宜马上放开流转,但应允许农村居民对宅基地长期出租,对于出租的对象,在法律上
基地转用登记。
4.,无偿申请宅基。
)“权利虚位”的现状
在我国现有的土地行政法律制度下,国家作为土地资源的管理者地位得到了充分的体现,而集体农民的所有者地位却处于“权利虚位”状态,建议立法应赋予集体组织成员相应的权利,对于申请、使用、转让宅基地的,村民应有权监督、有权表决,以改变现在宅基
也不应当有所限制。这样,就会在一定程度上弥补不地使用中的权利虚位状态,使集体真正能够行使本该
能自由转让所产生的不利后果。在实践中,一些进行属于自己的权利。
(五)引入综合配套机制,实现农村建房规范化管理宅基地流转试点工作的地方,也是在建立“镇保”等形
式的社保制度的基础上进行的。在建立较为完善的一是农村居民点管理与户籍管理相结合。对于农村社保体系之前,贸然放开宅基地使用权流转市两栖人口和进城长住的农村人口在按政策“农转非”场,带来的恐怕会是灾难。
后,应逐步依法收回其原有的农村宅基地。二是实行
土地证年审制度。主要检查持证人与宅基地使用者
三、农村宅基地使用权转让的对策
是否一致,土地用途、面积、位置与土地登记是否一
但我们必须看到,宅基地尽管是一种财产权利,致,用地有无违法行为等。也具有一定的身份性质,否则宅基地就不再与农村集
体的成员权联系在一起,这不符合宅基地使用权的固参考文献:
李 翔
,徐茂波.物权法不应限制宅基地流转[J].中国有属性。因此,笔者认为,农村宅基地的转让应遵循[1]
土地,2006,(2).一定的原则,并严格限制转让的条件。
(一)不允许单独转让原则
[2] 赖德华.对农民主动办房产证德联想[J].中国土地,
2006,(3).
[3] 李满枝.物权法下宅基地使用权的转让[J].广西政法管
宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的
宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农
理干部学院学报,2006,(1).
民能够廉价取得宅基地,获取基本的生活条件。因此,
[4] 张竟竟,高建华.河南省农村宅基地流转问题初探[J].
宅基地使用权是一种福利性的权利,即使在集体经济河南大学学报,2005,(4).组织内部不同的成员之间,也不应该允许宅基地使用[5] 孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评权的单独转让,而应贯彻“地随房走”的原则进行转让。论,2005,(4).
(二)以必须取得集体经济组织同意为原则[6] 肖 华.农宅入市,为谁松闸[N].南方周末,2007-03-29.宅基地使用权附着于农村集体经济组织对宅基地
乔仕彤,张一弛.试论农村宅基地使用权的流转[J].科的所有权之上,而农村集体经济组织又负有履行国家[7]
学决策,2005,(11).
法律保护集体土地合法利用的职责,因此,对于宅基地
[8] 吕民元.以宅基地置换为契机加快推进农民居住向城
使用权的转让行为必须取得集体经济组织的同意。
(三)严格对宅基地使用权转让条件的审查和确认
镇集中[J].上海农村经济,2004,(8).
宅基地使用权转让的条件应当包括:
1.转让人须在本集体经济组织内拥有两处或以
(编辑:刘雪春)