XXX 商业综合体项目市场调研计划方案
正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日
总则
工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX 项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX 初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。
一、调研目的
完善XXX 区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；
探寻XXX 项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略；
深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期
第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日(雅安) ；2014年6月03日至2014年6月04日(成都) ； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研内容与形式
调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；
四、工作组人员名单与分工
五、商业调查的课题与内容
区域城市结构调查
目的：发现使XXX 综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁；
1． 经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构; 全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入；
2． 区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分; 区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况; 区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；
区域商业前景调查
目的：了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX 发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX 项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有雅安商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查
目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点；
1． 消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2． 投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； 竞争性商业项目调查
目的：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求自身发展优势及市场空白点； 1．筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果；
2．总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状；
3．竞争区域商业情况调研分析：区位; 经济指标; 客户人群特性; 辐射范围；消费结构；商业现状构成等；
4．竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性; 项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；规划亮点；经营状况；客群特点等； 5．竞品项目租售状况：租售策略；租金、售价体系；租售状况。 主力店及品牌商家访谈
目的：分析当地市场租赁性物业需求状况
1．商家选址调查：择址条件；物业条件；经营方式；合作条件；投资意向；投资体量预估; 2．区域意向调查：对本项目的兴趣度；对区域商业的看法；对本项目商业的看法；
3． 项目物业调查：XXX 物业现状与商家物业技术条件匹配度调查，为商业业态规划落位奠定技术基础； 六、实施计划
七、费用预算
XXX 商业综合体项目市场调研计划方案
正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日
总则
工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX 项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX 初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。
一、调研目的
完善XXX 区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础；
探寻XXX 项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略；
深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期
第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日(雅安) ；2014年6月03日至2014年6月04日(成都) ； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研内容与形式
调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等；
四、工作组人员名单与分工
五、商业调查的课题与内容
区域城市结构调查
目的：发现使XXX 综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁；
1． 经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构; 全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入；
2． 区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分; 区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况; 区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划；
区域商业前景调查
目的：了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX 发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX 项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有雅安商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查
目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点；
1． 消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2． 投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； 竞争性商业项目调查
目的：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求自身发展优势及市场空白点； 1．筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果；
2．总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状；
3．竞争区域商业情况调研分析：区位; 经济指标; 客户人群特性; 辐射范围；消费结构；商业现状构成等；
4．竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性; 项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；规划亮点；经营状况；客群特点等； 5．竞品项目租售状况：租售策略；租金、售价体系；租售状况。 主力店及品牌商家访谈
目的：分析当地市场租赁性物业需求状况
1．商家选址调查：择址条件；物业条件；经营方式；合作条件；投资意向；投资体量预估; 2．区域意向调查：对本项目的兴趣度；对区域商业的看法；对本项目商业的看法；
3． 项目物业调查：XXX 物业现状与商家物业技术条件匹配度调查，为商业业态规划落位奠定技术基础； 六、实施计划
七、费用预算