我国商业地产价值链及其核心问题
1 商业地产价值链分析
1.1 商业地产运营特征
与传统工业产业相比，商业房地产的运营有着很大的区别和不同，企业管理学中现有的以制造业企业管理为主的生产管理、营销管理等很多理论和方法对商业房地产项目的运营并不适用。商业房地产运营管理的特点主要有以下几个方面：
（1）运营管理基本组织方式不同
商业房地产运营管理企业的产出属于服务范畴，是无形的、不可触的。制造业以产品为中心组织运营，商业房地产运营管理以人为中心组织运营。制造业企业运营管理的主要控制对象是生产进度、产品质量和生产成本。而在商业房地产运营管理中，运营过程往往是人对人的，需求有很大的不确定性，难以预先制定周密的计划。在经营过程中，即使是预先规范好的流程步骤，仍然会因为工作人员的随机性和顾客（投资商、经营者、消费者）的随机性而产生不同的结果。因此，商业房地产运营管理活动的组织主要是以人为中心来考虑的。
（2）产品和运营系统的设计方式不同
制造业企业中，产品和生产系统可以分别设计，而在商业房地产运营管理中，运营管理服务和提供系统必须同时设计。因为制造业的同一种产品可以用不同的生产系统来制造，而商业房地产运营管理服务。其提供系统既是服务本身的一个组成部分，运营管理的生产与消费过程是同时发生的，不可分割，因此不同的运营系统会形成不同的服务产品和特色。
（3）顾客在运营过程中作用不同
制造业企业的生产系统是封闭的，顾客再生产过程中不起作用，而在商业房地产运营管理过程中，“顾客就在你的工厂里”。因为顾客的参与其中，顾客有可能起两种作用：积极作用和消极作用。在积极作用的前提下，商业房地产运营管理企业可能会利用这种积极作用提高服务效率，而在消极作用的情况下，则必须采取一定的措施防止这种干扰．所以，商业房地产运营管理的重要任务之一，就是尽量使顾客的参与能够对运营质量的提高、效率的提高起到正面的作用。
（4）运营管理的集成性
在制造业企业，生产运营和销售这两种职能的划分是明显的，而在商业房地产运营管理过程中，这样的职能划分是模糊的。在商业房地产运营管理中，运营和销售职能几乎不分离，生产者（运营管理提供者）与顾客也不分离，服务第一线的员工通常是同时担当运营、销售两种职能，人的行为因素对结果影响很大，作用关键。因此，必须树立两者继承的观念，用一种集成的方法来进行运营。
（5）运营管理的逆向性
所谓逆向性，是指商业地产的整体运营管理应当结合项目自身的价值链体系，从项目价值链的最后两个环节—终端消费者和商业运营管理的要求入手。首先，对城市整体状况、终端消费者的习惯以及消费成本进行研究分析; 然后，根据后期商业运营管理的统一性和潜在的业态要求; 最后，根据项目整体战略解决前期遇到的问题，制定详细的开发流程。
商业地产运营管理的逆向性要求，不仅仅注重商业项目的某一价值点、某个环节、某个时期或每个碰到的问题，而是重视商业地产开发运营全过程，从全局的角度发现、解决问题。充分考虑商业地产价值链上的各个个体的利益，将终端消费者、商铺经营者、物业经营管理者、投资者看作一个统一体，通过实现前四者的利益来为开发商带来利益，最终实现“六位一体”的目标，使商业项目达到稳定、健康、可持续发展。
1.2 商业地产价值链
（1）价值链
商业地产综合了房地产业和零售业两个行业的特性，涉及到的价值主体较多。概括起来，商业地产涉及的利益主体自上而下主要包括投资者、开发商、运营商、经营商、消费者。这里需要说明的是，现阶段国内商业地产的开发商大多也是投资者甚至运营商，一个主体双重甚至三重角色。但是根据国外比较成熟的开发运营模式，未来国内商业地产的运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的主体，因此要排在开发商之前。商业各利益主体在商业地产开发运营过程中的作用如下：
①开发商：即专业的商业地产开发商，主要完成获得土地、项目定位与策划、规划设计、建筑施工、委托招商、委托物业管理，采取出租或出售给投资者、经营者的形式获取经济回报。
②运营商：既专业的商业地产管理公司，对所委托的商业物业实施统一服务与管理，通过提升物业价值来获取租金差价和管理费用。
③经营者：指直接对项目进行经营管理的机构或人员，他们向开发商或投资商支付租金，取得项目的经营权，直接面向消费者，为消费者提供商品或服务，获取盈利。
④消费者：商业物业所提供的商品和服务的最终需求者，消费者通过各种消费活动获得商品和服务，同时完成资金的转移，即移向开发商、运营商和经营者。
综上所述，商业地产的价值链事实上是各个利益主体所对应的价值实现体，他们通过一定的价值实现方式来进行价值创造活动。在上述链条下，商业地产的价值创造是一种联合投资行为，最终达成多方参与、良性互动、互为依存、共同受益，多方共赢，最终营造社会和谐。从不同利益相关者角度来说，商业地产的价值体现了一种利益兼容机制，即不同的利益相关者可以通过物业价值的增长来实现其最终利益。
（2）利润链
商业地产项目的利润链同样由上述四个利益主体构成。投资商及开发商的利润是通过销售和租赁商业物业（商铺）实现的，商铺的销售和租赁是通过投资者和经营者的购买和租赁行为实现的，购买和租赁商铺又是建立在经营者获得利润的前提下的行为，经营者的利润是通过消费者的购买和消费行为产生的，最终消费者满意度决定了消费者再次购买和品牌的忠诚度。因此，对于商业房地产项目，开发商成功依赖于经营者成功；经营者成功依赖于消费者成功。反向同样如此。在这个共赢链条中，保证共赢的关系是开发商，核心是经营。综上所述，开发商通过项目运营管理，全面提高消费者满意度，进而实现经营者、投资者利润，最终达成开发商的利润和品牌建立、永续经营。
2 价值链核心问题
在中国房地产行业的二十多年的发展史中，开发的主要形式是普通住宅、公寓、写字楼、别墅和酒店等，这些开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一。而商业房地产无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品。商业房地产不是商业与地产的简单迭加，众多不同业态的经营者和开发商在追求各自利益最大化的基础上，形成了相互依存的复杂结合体，因此不可避免的产生了各种矛盾与问题。
很多一度炒得沸沸扬扬的商业项目，虽然曾经辉煌，但是目前的经营状况只能用“惨淡”两个字来形容。之所以会有这样令人大跌眼镜的情势急转直下，是因为这些商业地产开发商只注重短期销售业绩，只考虑了开发商的资金回笼和丰厚利润，忽视了商业地产项目的持续性，没有看到一个商业地产项目之所以成功的根本——只有做到使商家和广大消费者双赢，将商家和消费者长期地甚至永远地留住，才称得上是一个成功的商业项目。许多房地产商对商业地产的失败风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发。
商业房地产的运作包括两大部分：商业房地产投资开发运营和后期经营管理。对于大型综合体商业房地产项目来说，商铺销售清盘，项目招商完毕，进入开业后运营管理时，才是判断该商业房地产项目最终成功与否的关键时期。运营管理是商业房地产项目后期的核心，是商业房地产物业保值、增值，投资者回报率的保障。目前，不在少数的开发商都在以“大房子分割成小商铺、一卖了之、一走了之”的纯住宅房地产的思路来运作商业房地产项目。夸大其词的投资回报率宣传、地毯式轰炸性商铺销售广告，只要销售火爆，地产商赚了个盆钵全满，再择吉日搞个风光开业，就大功告成。没有完善的前期规划，没有统一招商，没有开业后统一卖场管理和策划，长此以往，商业项目的经营日渐萧条，一落千丈。对地产开发商来说，销售清盘，经济指标完成，成本回收，利润实现，该项目是盈利的、成功的。但从商业项目本身、商铺投资者、经营者的角度来说，却是彻彻底底的失败。这种急功近利的运作模式，损害了商铺投资者、经营者的利益，对开发商的品牌、商誉和长远利益也造成了恶劣影响，企业的可持续发展能力遭到质疑，很难获得真正的成功。
成功的商业地产应该是先商业、后地产。商业地产虽然是商业与地产的结合，但在地产开发的全过程一定要围绕商业为中心，商业地产更重要的是商业。先商业后地产是一种观念的转变，以往很多开发商开发完商业物业后大多以销售为主，只有当销售不出去才考虑租赁，这样有利于尽快回收资金，规避开发商面临的市场风险。但是这种操作模式过于功利，只考虑了开发商的短期利益，因此常会出现火爆销售过后，商户的惨淡经营，最终伤害了房地产开发商的信誉和专业形象，不利于开发商的品牌口碑的传承，不利于其今后再开发商业项目，最终损害了开发商的长期利益。这些以往的惨痛教训令开发商们警醒，做商业地产不是一件简单的事，不是盖完了卖完了赚钱了的事，盲目上马、简单操作最后伤害的不只是商家，不只是被忽悠了的广大民众，不只是热心支持对该项目报以厚望的相关政府部门，还有开发商自己，还有看不见摸不着的人心和信心。根据国外成功的经验，商业项目开发完成只是项目的开始，后期的经营管理才是项目成功的关键，因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益。在后期经营过程中，商业管理要有统筹的计划，不仅是开业、日常营销和对外形象等方面的规范动作，还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系，要进行不断地招商等等。要谋求商业地产的发展出路，有效地解决后期经营这一关键环节的问题，把握商业规律和形态，开发商要在意识上明确商业地产的功能是商业经营，而产品的高品质关键就在于后期服务。只有有效地解决了意识和专业化运作问题，商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。
综上所述，当前商业价值链的核心问题在于经营管理职能的缺失。随着投资者投资心态的成熟和趋于理性，经营者商业经验增加和选址谨慎度的提高，加上近年来商业房地产的异军突起，市场竞争的加剧，越来越多的商业房地产开发商开始重视项目的后期经营管理。开发商需要把众多松散的经营户、多样的商业业态、项目的人力、物料、设备、资金、信息、技术等生产要素，统一到一个经营主题上来，达到各种资源最优化配置，也就是如何进行有效的商业房地产经营管理。良好的商业房地产经营管理，能使项目尽快发展、成熟起来，成为红火兴旺的商业中心，能够保障开发商、投资商、经营者、消费者多方面的利益，达到“多方共赢”的理想局面。
我国商业地产价值链及其核心问题
1 商业地产价值链分析
1.1 商业地产运营特征
与传统工业产业相比，商业房地产的运营有着很大的区别和不同，企业管理学中现有的以制造业企业管理为主的生产管理、营销管理等很多理论和方法对商业房地产项目的运营并不适用。商业房地产运营管理的特点主要有以下几个方面：
（1）运营管理基本组织方式不同
商业房地产运营管理企业的产出属于服务范畴，是无形的、不可触的。制造业以产品为中心组织运营，商业房地产运营管理以人为中心组织运营。制造业企业运营管理的主要控制对象是生产进度、产品质量和生产成本。而在商业房地产运营管理中，运营过程往往是人对人的，需求有很大的不确定性，难以预先制定周密的计划。在经营过程中，即使是预先规范好的流程步骤，仍然会因为工作人员的随机性和顾客（投资商、经营者、消费者）的随机性而产生不同的结果。因此，商业房地产运营管理活动的组织主要是以人为中心来考虑的。
（2）产品和运营系统的设计方式不同
制造业企业中，产品和生产系统可以分别设计，而在商业房地产运营管理中，运营管理服务和提供系统必须同时设计。因为制造业的同一种产品可以用不同的生产系统来制造，而商业房地产运营管理服务。其提供系统既是服务本身的一个组成部分，运营管理的生产与消费过程是同时发生的，不可分割，因此不同的运营系统会形成不同的服务产品和特色。
（3）顾客在运营过程中作用不同
制造业企业的生产系统是封闭的，顾客再生产过程中不起作用，而在商业房地产运营管理过程中，“顾客就在你的工厂里”。因为顾客的参与其中，顾客有可能起两种作用：积极作用和消极作用。在积极作用的前提下，商业房地产运营管理企业可能会利用这种积极作用提高服务效率，而在消极作用的情况下，则必须采取一定的措施防止这种干扰．所以，商业房地产运营管理的重要任务之一，就是尽量使顾客的参与能够对运营质量的提高、效率的提高起到正面的作用。
（4）运营管理的集成性
在制造业企业，生产运营和销售这两种职能的划分是明显的，而在商业房地产运营管理过程中，这样的职能划分是模糊的。在商业房地产运营管理中，运营和销售职能几乎不分离，生产者（运营管理提供者）与顾客也不分离，服务第一线的员工通常是同时担当运营、销售两种职能，人的行为因素对结果影响很大，作用关键。因此，必须树立两者继承的观念，用一种集成的方法来进行运营。
（5）运营管理的逆向性
所谓逆向性，是指商业地产的整体运营管理应当结合项目自身的价值链体系，从项目价值链的最后两个环节—终端消费者和商业运营管理的要求入手。首先，对城市整体状况、终端消费者的习惯以及消费成本进行研究分析; 然后，根据后期商业运营管理的统一性和潜在的业态要求; 最后，根据项目整体战略解决前期遇到的问题，制定详细的开发流程。
商业地产运营管理的逆向性要求，不仅仅注重商业项目的某一价值点、某个环节、某个时期或每个碰到的问题，而是重视商业地产开发运营全过程，从全局的角度发现、解决问题。充分考虑商业地产价值链上的各个个体的利益，将终端消费者、商铺经营者、物业经营管理者、投资者看作一个统一体，通过实现前四者的利益来为开发商带来利益，最终实现“六位一体”的目标，使商业项目达到稳定、健康、可持续发展。
1.2 商业地产价值链
（1）价值链
商业地产综合了房地产业和零售业两个行业的特性，涉及到的价值主体较多。概括起来，商业地产涉及的利益主体自上而下主要包括投资者、开发商、运营商、经营商、消费者。这里需要说明的是，现阶段国内商业地产的开发商大多也是投资者甚至运营商，一个主体双重甚至三重角色。但是根据国外比较成熟的开发运营模式，未来国内商业地产的运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的主体，因此要排在开发商之前。商业各利益主体在商业地产开发运营过程中的作用如下：
①开发商：即专业的商业地产开发商，主要完成获得土地、项目定位与策划、规划设计、建筑施工、委托招商、委托物业管理，采取出租或出售给投资者、经营者的形式获取经济回报。
②运营商：既专业的商业地产管理公司，对所委托的商业物业实施统一服务与管理，通过提升物业价值来获取租金差价和管理费用。
③经营者：指直接对项目进行经营管理的机构或人员，他们向开发商或投资商支付租金，取得项目的经营权，直接面向消费者，为消费者提供商品或服务，获取盈利。
④消费者：商业物业所提供的商品和服务的最终需求者，消费者通过各种消费活动获得商品和服务，同时完成资金的转移，即移向开发商、运营商和经营者。
综上所述，商业地产的价值链事实上是各个利益主体所对应的价值实现体，他们通过一定的价值实现方式来进行价值创造活动。在上述链条下，商业地产的价值创造是一种联合投资行为，最终达成多方参与、良性互动、互为依存、共同受益，多方共赢，最终营造社会和谐。从不同利益相关者角度来说，商业地产的价值体现了一种利益兼容机制，即不同的利益相关者可以通过物业价值的增长来实现其最终利益。
（2）利润链
商业地产项目的利润链同样由上述四个利益主体构成。投资商及开发商的利润是通过销售和租赁商业物业（商铺）实现的，商铺的销售和租赁是通过投资者和经营者的购买和租赁行为实现的，购买和租赁商铺又是建立在经营者获得利润的前提下的行为，经营者的利润是通过消费者的购买和消费行为产生的，最终消费者满意度决定了消费者再次购买和品牌的忠诚度。因此，对于商业房地产项目，开发商成功依赖于经营者成功；经营者成功依赖于消费者成功。反向同样如此。在这个共赢链条中，保证共赢的关系是开发商，核心是经营。综上所述，开发商通过项目运营管理，全面提高消费者满意度，进而实现经营者、投资者利润，最终达成开发商的利润和品牌建立、永续经营。
2 价值链核心问题
在中国房地产行业的二十多年的发展史中，开发的主要形式是普通住宅、公寓、写字楼、别墅和酒店等，这些开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一。而商业房地产无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品。商业房地产不是商业与地产的简单迭加，众多不同业态的经营者和开发商在追求各自利益最大化的基础上，形成了相互依存的复杂结合体，因此不可避免的产生了各种矛盾与问题。
很多一度炒得沸沸扬扬的商业项目，虽然曾经辉煌，但是目前的经营状况只能用“惨淡”两个字来形容。之所以会有这样令人大跌眼镜的情势急转直下，是因为这些商业地产开发商只注重短期销售业绩，只考虑了开发商的资金回笼和丰厚利润，忽视了商业地产项目的持续性，没有看到一个商业地产项目之所以成功的根本——只有做到使商家和广大消费者双赢，将商家和消费者长期地甚至永远地留住，才称得上是一个成功的商业项目。许多房地产商对商业地产的失败风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发。
商业房地产的运作包括两大部分：商业房地产投资开发运营和后期经营管理。对于大型综合体商业房地产项目来说，商铺销售清盘，项目招商完毕，进入开业后运营管理时，才是判断该商业房地产项目最终成功与否的关键时期。运营管理是商业房地产项目后期的核心，是商业房地产物业保值、增值，投资者回报率的保障。目前，不在少数的开发商都在以“大房子分割成小商铺、一卖了之、一走了之”的纯住宅房地产的思路来运作商业房地产项目。夸大其词的投资回报率宣传、地毯式轰炸性商铺销售广告，只要销售火爆，地产商赚了个盆钵全满，再择吉日搞个风光开业，就大功告成。没有完善的前期规划，没有统一招商，没有开业后统一卖场管理和策划，长此以往，商业项目的经营日渐萧条，一落千丈。对地产开发商来说，销售清盘，经济指标完成，成本回收，利润实现，该项目是盈利的、成功的。但从商业项目本身、商铺投资者、经营者的角度来说，却是彻彻底底的失败。这种急功近利的运作模式，损害了商铺投资者、经营者的利益，对开发商的品牌、商誉和长远利益也造成了恶劣影响，企业的可持续发展能力遭到质疑，很难获得真正的成功。
成功的商业地产应该是先商业、后地产。商业地产虽然是商业与地产的结合，但在地产开发的全过程一定要围绕商业为中心，商业地产更重要的是商业。先商业后地产是一种观念的转变，以往很多开发商开发完商业物业后大多以销售为主，只有当销售不出去才考虑租赁，这样有利于尽快回收资金，规避开发商面临的市场风险。但是这种操作模式过于功利，只考虑了开发商的短期利益，因此常会出现火爆销售过后，商户的惨淡经营，最终伤害了房地产开发商的信誉和专业形象，不利于开发商的品牌口碑的传承，不利于其今后再开发商业项目，最终损害了开发商的长期利益。这些以往的惨痛教训令开发商们警醒，做商业地产不是一件简单的事，不是盖完了卖完了赚钱了的事，盲目上马、简单操作最后伤害的不只是商家，不只是被忽悠了的广大民众，不只是热心支持对该项目报以厚望的相关政府部门，还有开发商自己，还有看不见摸不着的人心和信心。根据国外成功的经验，商业项目开发完成只是项目的开始，后期的经营管理才是项目成功的关键，因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益。在后期经营过程中，商业管理要有统筹的计划，不仅是开业、日常营销和对外形象等方面的规范动作，还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系，要进行不断地招商等等。要谋求商业地产的发展出路，有效地解决后期经营这一关键环节的问题，把握商业规律和形态，开发商要在意识上明确商业地产的功能是商业经营，而产品的高品质关键就在于后期服务。只有有效地解决了意识和专业化运作问题，商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。
综上所述，当前商业价值链的核心问题在于经营管理职能的缺失。随着投资者投资心态的成熟和趋于理性，经营者商业经验增加和选址谨慎度的提高，加上近年来商业房地产的异军突起，市场竞争的加剧，越来越多的商业房地产开发商开始重视项目的后期经营管理。开发商需要把众多松散的经营户、多样的商业业态、项目的人力、物料、设备、资金、信息、技术等生产要素，统一到一个经营主题上来，达到各种资源最优化配置，也就是如何进行有效的商业房地产经营管理。良好的商业房地产经营管理，能使项目尽快发展、成熟起来，成为红火兴旺的商业中心，能够保障开发商、投资商、经营者、消费者多方面的利益，达到“多方共赢”的理想局面。