文 /马跃成
在掌握中国楼市话语权的那些专家学者大佬们看来，不管政府出台什么政策都是错误的，不管出台什么政策都是要导致房价上涨的，这也是中国楼市的一个显著特点。比如以前关于要出台房产税，他们就说调控楼市应该是调控交易环节税收，房产税存在诸多法律障碍等等。去年三月出台的“新国五条”规定，要开征“20%的交易环节调节税”，一片批判声音又蜂拥而来。如果你要是指责开发商暴利，他就说房地产本来就该暴利，不暴利谁还干开发商？如果你要说房地产企业的税收为什么这么少？他就说房地产是微利行业，利润只有4.5%，太低了。。。。。
最近国土部出台一项政策，说是要特大型城市新建设用地计划。这个明显的政策信号，无疑又会成为，这些人喊涨房价的最有力的理由。原来说，土地紧张、供不应求导致房价上涨，现在土地都停止供应了，房价猛涨将是不可避免的了，理由太充分了。关于土地政策历来是政府坚持的一项基本国策，城市发展有其必然需要和自然规律。不可能简单地像关阀门一样，说停就停。城市建设和发展是一项最复杂的系统工程，对重大问题的调整，我们不但要慎之又慎，而且要既考虑到历史，还要展望好未来。到底怎么理解国土部的这个政策？我想从三个方面给大家一点提示，供研究时参考。
国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在2014年全国国土资源工作会议上表示，农村宅基地制度改革要以确权登记颁证工作为基础，坚持一户一宅原则，决不允许城里人到农村买地建房的所谓“逆城镇化”行为。姜大明说，土地改革事关重大，必须审慎稳妥推进。要守住底线、试点先行。不论怎么改革，不能把农村土地集体所有制改垮，不能把耕地改少，不能把粮食产能改下去，不能把农民利益改掉。
另外，姜大明表示，为扭转城市周边高产良田被钢筋水泥加剧圈占的局面，我国将从500万人口以上大城市周边开始划定永久基本农田，并逐步划定覆盖全部城市、小城镇和农村的耕地红线。姜大明说，中央要求，我国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
一是、中央城镇化工作会议去年12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的六项主要任务，其中，推进农业转移人口市民化居首。其中关于城市发展规模的意见是，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。关于建设用地的要求是，提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。耕地红线一定要守住，红线包括数量，也包括质量。按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，形成生产、生活、生态空间的合理结构。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。
从北京摊大饼的发展模式看，现在城市发展规模已经到了六环以外，甚至与河北很多地区几乎就要练成一片。不但耕地红线早已不能保证，生态空间、青山秀水更是不可想象。人们见到的只有雾霾了，有人戏称，任何人最远的距离就是，两个人手拉着手却看不到对方的脸。这次会议提出的是“减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。”总方针，基本思路还是调整，向提高效率、改善生活方面转化，不是说就要停止住宅供地计划。特别注意的是，这个要求是严格控制特大城市人口规模，这与城市建设发展规模和速度是相辅相成的。
最新消息，昌平区第四届人民代表大会第四次会议提出，重点破解人口和资源环境的矛盾难题，着力抓好人口调控、生态建设、拆违打非、环境治理等问题，探索新型城镇化道路，促进城乡一体化发展。清退低端产业控制人口快速增长，明确“人口不仅是规模问题还有结构问题”的思路，坚持通过“总量控制、结构优化、管理创新、服务提升”，使人口过快增长趋势得到控制。
二是、大家都知道，北京去年的土地收入达到1800亿元，创历史最高纪录。而北京的2014年计划全年供地大涨2.5倍。根据市国土局的数据，2013年土地市场共成交经营性用地140宗，1575公顷（相当于2012年同期的2.5倍），其中住宅用地1261公顷，商服用地313公顷。2013年本市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较上一年度增加207%。
北京市国土资源局有关负责人表示，2014年将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着，今年的北京住宅用地供应中，将有70%用于面向中、低收入家庭的“民生住房”。土地整理储备中心网站显示，目前土地市场正在交易的经营性用地共29宗，土地面积约238公顷，其中住宅用地约159公顷，商服用地约79公顷。国土局相关负责人表示， 2014年1月北京计划成交经营性用地约210公顷，成交价款约为400亿元，一季度还将陆续推出约150公顷住宅用地。由此可见，北京绝对没有停止土地供应的可能。
三是、我国关于建设用地的基本方针是，用多少补多少，保持总量不变，严格控制18亿亩耕地红线。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目标。
依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划等，对项目区内村庄撤并和用地布局的调整，对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用，并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标，用于农村居民点和城镇建设。“挂钩”实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归还，是一个动态的过程。项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批实行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制，即项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模，项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模，以最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少。
我觉得，只是看到一句话，就无限解释其实是很片面的，要深刻理解政策含义，必须全面了解政策出台的背景和目的。
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文 /马跃成
在掌握中国楼市话语权的那些专家学者大佬们看来，不管政府出台什么政策都是错误的，不管出台什么政策都是要导致房价上涨的，这也是中国楼市的一个显著特点。比如以前关于要出台房产税，他们就说调控楼市应该是调控交易环节税收，房产税存在诸多法律障碍等等。去年三月出台的“新国五条”规定，要开征“20%的交易环节调节税”，一片批判声音又蜂拥而来。如果你要是指责开发商暴利，他就说房地产本来就该暴利，不暴利谁还干开发商？如果你要说房地产企业的税收为什么这么少？他就说房地产是微利行业，利润只有4.5%，太低了。。。。。
最近国土部出台一项政策，说是要特大型城市新建设用地计划。这个明显的政策信号，无疑又会成为，这些人喊涨房价的最有力的理由。原来说，土地紧张、供不应求导致房价上涨，现在土地都停止供应了，房价猛涨将是不可避免的了，理由太充分了。关于土地政策历来是政府坚持的一项基本国策，城市发展有其必然需要和自然规律。不可能简单地像关阀门一样，说停就停。城市建设和发展是一项最复杂的系统工程，对重大问题的调整，我们不但要慎之又慎，而且要既考虑到历史，还要展望好未来。到底怎么理解国土部的这个政策？我想从三个方面给大家一点提示，供研究时参考。
国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在2014年全国国土资源工作会议上表示，农村宅基地制度改革要以确权登记颁证工作为基础，坚持一户一宅原则，决不允许城里人到农村买地建房的所谓“逆城镇化”行为。姜大明说，土地改革事关重大，必须审慎稳妥推进。要守住底线、试点先行。不论怎么改革，不能把农村土地集体所有制改垮，不能把耕地改少，不能把粮食产能改下去，不能把农民利益改掉。
另外，姜大明表示，为扭转城市周边高产良田被钢筋水泥加剧圈占的局面，我国将从500万人口以上大城市周边开始划定永久基本农田，并逐步划定覆盖全部城市、小城镇和农村的耕地红线。姜大明说，中央要求，我国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。
一是、中央城镇化工作会议去年12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的六项主要任务，其中，推进农业转移人口市民化居首。其中关于城市发展规模的意见是，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。关于建设用地的要求是，提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。耕地红线一定要守住，红线包括数量，也包括质量。按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，形成生产、生活、生态空间的合理结构。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。
从北京摊大饼的发展模式看，现在城市发展规模已经到了六环以外，甚至与河北很多地区几乎就要练成一片。不但耕地红线早已不能保证，生态空间、青山秀水更是不可想象。人们见到的只有雾霾了，有人戏称，任何人最远的距离就是，两个人手拉着手却看不到对方的脸。这次会议提出的是“减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。”总方针，基本思路还是调整，向提高效率、改善生活方面转化，不是说就要停止住宅供地计划。特别注意的是，这个要求是严格控制特大城市人口规模，这与城市建设发展规模和速度是相辅相成的。
最新消息，昌平区第四届人民代表大会第四次会议提出，重点破解人口和资源环境的矛盾难题，着力抓好人口调控、生态建设、拆违打非、环境治理等问题，探索新型城镇化道路，促进城乡一体化发展。清退低端产业控制人口快速增长，明确“人口不仅是规模问题还有结构问题”的思路，坚持通过“总量控制、结构优化、管理创新、服务提升”，使人口过快增长趋势得到控制。
二是、大家都知道，北京去年的土地收入达到1800亿元，创历史最高纪录。而北京的2014年计划全年供地大涨2.5倍。根据市国土局的数据，2013年土地市场共成交经营性用地140宗，1575公顷（相当于2012年同期的2.5倍），其中住宅用地1261公顷，商服用地313公顷。2013年本市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较上一年度增加207%。
北京市国土资源局有关负责人表示，2014年将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。这意味着，今年的北京住宅用地供应中，将有70%用于面向中、低收入家庭的“民生住房”。土地整理储备中心网站显示，目前土地市场正在交易的经营性用地共29宗，土地面积约238公顷，其中住宅用地约159公顷，商服用地约79公顷。国土局相关负责人表示， 2014年1月北京计划成交经营性用地约210公顷，成交价款约为400亿元，一季度还将陆续推出约150公顷住宅用地。由此可见，北京绝对没有停止土地供应的可能。
三是、我国关于建设用地的基本方针是，用多少补多少，保持总量不变，严格控制18亿亩耕地红线。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目标。
依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划等，对项目区内村庄撤并和用地布局的调整，对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用，并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标，用于农村居民点和城镇建设。“挂钩”实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归还，是一个动态的过程。项目区内使用挂钩周转指标的建设用地报批实行项目区内建设用地总量和耕地面积双控制，即项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模，项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模，以最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少。
我觉得，只是看到一句话，就无限解释其实是很片面的，要深刻理解政策含义，必须全面了解政策出台的背景和目的。
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