为什么要投资房产？
比股票、基金风险低，比自己办公司、搞实业来的快，稳赚不赔，大把数钱
，刚需凶猛，房价日涨，——至少目前市场是这样，
很多人为了保值，人民币的通涨是事实存在的。而目前国内地方政府把房地产当支持产业
在通货膨胀时期，物价指数上升，特别是房地产这种属于耐用品的增值幅度会比其它商品高，而储蓄只能起到保值的作用，甚至在高通货膨胀的经济环境下储蓄只会使货币贬值。
商品流通中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位纸币就只能代表单位金银货币价值量的1/2，在这种情况下，如果用纸币来计量物价，物价就上涨了一倍，这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量比流通中所需要的金银货币量增加了一倍，这就是通货膨胀。在宏观经济学中，通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。
说到对房价肯定是使房价上涨，通货膨胀时，消费者的购买力是下降了，但是有太多的因素促使房价一直处在强势地位。
1. 房子在中国人的传统观念中处在一个非常重要的地位，现在一般年轻人都会先买了房子再结婚。房子对于这些人来说是一种必须品，因此只要供得起，没钱也得借钱买。
2. 现在买房的大部分人目的都是一种投资，都是为了赶上通货膨胀的速度，将手中的人民币保值。炒得起房的人不会在乎那点钱，那些大财团就更不用说了。
3. 我们现在期待房价大跳水，这是一个不现实的想法，个人认为房价还会一直升，一线城市的房价还有下降的可能，因为的确存在不少泡沫，但不会降太多，二线城市我认为基本上不会降了。既然房价越升越高，迟买不如早买。
4. 国家政策的影响。为了抑制房地产市场的过热，国家出台了不少政策。象升息、提高买第二套房的首付、严格二手房交易的贷款等等。效果肯定有，不过不大。原因我前面说过，炒房的人不会在乎这点，只要收益比投入大，为什么不去做呢。
5. 房价跳水、房地产市场崩溃，这对国家的经济影响是巨大的，国家不会允许这种情况出现。另外，一个政府官员拥有几套房子这是我们不知道的，不过我敢说很多。这些人不会搬石头砸自己的脚。
6. 最后我们别忘了，房价的上涨政府也是推波助澜的凶手。土地国有并拿来公开拍卖就能有力地证明这点。 至于对股市
其实通货膨胀对股市来说就是一把双刃剑，适度的通货膨胀对股市不仅没有坏处，而且还有推动的作用。因为，通货膨胀主要是因为货币供应量增多造成的。货币供应量增多，开始时一般能刺激生产，增加公司利润，从而增加可分派股息。股息的增加会使股票更具吸引力，于是股票价格将上涨。
但是货币供应的速度不能即时控制的话，就会造成过度的通货膨胀，这样的情况下才会对股市造成负面影响。
简单的说，通货膨胀对股市最直接，路径最短的影响是正面影响，就是我开头说的。因为这是一个新兴市场必经之路。只不过不加以控制才会对股市造成间接的负面影响，也就是楼主所提到的。 个人看法，仅供参考
首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房市发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求还一如先前一样比较强硬，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。
但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场上出现抢购现象，这反过来又会推动物价更快上升且更难控制。对于房市来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，因为购房即期需求大大增加，这必然进一步推动房价。但是，这种情形下的房价上升，预期起了极大且破坏性的作用，住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。
到此为止，我们就可看得出，如果是把房产作为投资，在温和通胀下，跟现在情形差不多，不失为一种好的投资选择。但是，如果碰到后果，则不同时期投资，其结果迥异，必定是“几家欢喜几家愁”，赢家只有两种，一如股市，要么是先进先出者，要么是后进抄底者！
而对于普遍收入者，并不想把购房作为投资者，如果遇到的通货膨胀是温和的，且收入能在后期得到调整（如政策性收入调节政策—“涨工资”），那么影响不是很大，对于购房来说，也没有多大可以影响的。因为，手头上不宽裕，无论是支出普通商品，还是购房，都是要精打细算花的。但是，如果碰到恶性通胀，老百姓将会很惨，生活都得节衣缩食了！
对不动产有影响！对商铺没有影响！因为国家的一系列政策都是为了防止通货膨胀！现在正是投资商铺的最好时间
房产与其他投资工具的联系与区别
房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，仅仅是众多投资工
具中的一种。
《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房
产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。 房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。 房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志们，
我们生活在好时代啊，感谢毛主席！感谢共产党！
另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立的考虑。比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率政策后（其实仍然是肮脏浮动），国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观调控政策于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。
在课堂上，老师会告诉我们，房产与其他投资工具的不同在于各自之间安全性、流动性与收益性的差别。股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，但收益稳定；黄金风险低、流动性好、收益较低；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差；而房产
投资风险适中、流动性稍低，但收益较好。另外，各种投资工具在投资周期、交易成本、技术门槛等方面
也有显著的差别。
但我认为，对普通百姓来说，房产投资的最大特点在于：购房按揭贷款。购房按揭贷款所带来的财务杠杆效应，是别的投资工具所无法比拟的优势。举例来说，假如你投资10万元，便只能买面值10万元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1万元；但如果你将这10万元用来购房，按揭2成，便能贷款40万元，从而使自己的总投资变为50万元，假设房价升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均价同比上涨12.18％），那么你的收益将达到4万元，这时你的自有资金回报率是多少呢？4万÷10万＝40
％！（上述举例为方便起见，忽略交易成本）。
40％啊，同志们！
目前银行活期存款利率是多少？区区0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不过
3.6％，而且上述利率还要扣除20％的利息税；李嘉诚、索罗斯旗下的资产每年平均增值约10％；深圳近年来的GDP 增长率在20％左右，全国的情况能超过9％已经乐不可支了；美国则在3-4％之间徘徊；而日本能达到2％就谢天谢地了！（当然，他们的基数大）。早在初中的政治课本中，伟大的革命导师马克思就告诉我们：“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”我们不是资本家，但你敢说面对40％的利润你能不心动？我国的购房按揭制度，无意中使得房产投资契合了投资游戏中最重要的一条规则，即“用别
人的钱赚钱”，这是个人房产投资最诱人、最奇妙与最核心的秘密！
投资股票：股票投资是一种高风险的投资，人们常说：“风险越大，收益越大。”换一个角度说，也就是需要承受的压力越大。投资者在涉足股票投资的时候，必须结合个人的实际状况，
订出可行的投资政策。
投资期货，就是价格投机。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机
（扩张与还债混合在一起的动机）
在这个世界上准备的越充分的人，幸运的事情来临我们身上的次数就越多。上帝不会奖励那些努力工作的人，可是上帝一定会奖励那些找对方法，找对方向，并且努力工作的人。事实上，我在课程开始之前，跟大家分享一个故事，在美国有三个人犯了罪，这三个人要判三年的监狱，其中一个是美国人，一个是法国人，还有一个是犹太人。美国人被判入狱三年非常急，监狱长那天特别的开恩，说这三个人，你们入狱三年了，我可以答应你们每个人一个条件。这个美国人特别害怕入监狱，因为他喜欢抽雪茄，所以他跟监狱长说，我能不能请你每天给我提供一根雪茄，这个法国人有一个爱好，喜欢浪漫，三年的监狱生活，无法跟女友相伴，他说你能不能跟我提供一个女友相伴，鉴监狱长说没有问题。犹太人跑过来说，我不要美女，也不要雪茄，我只想要你给我持续一台持续可以跟外界沟通的电话，
监狱长说这个很简单，没有问题。
三年德时间很快过去了，这三个人那一天出狱，当天他们说，能不能请你们每个人有什么话跟我讲，美国人出来非常急躁，他手上拿着雪茄，他说监狱长，快给我火，各位，原来美国人太急了，跑到监狱里之后，他忘了要火，每天看着雪茄不能抽。法国人出来的时候，比较慢，只见他手里抱着一个娃娃，后面跟着一个女士，还挺着大肚子，法国人说，你看我根本无法养活他们三个，你能不能马上申请救济金。犹
太人出来的时候，身材飞扬，活力四射，犹太人说，监狱长我送你一个礼物。他说我要送你一台劳斯莱斯汽车，他说因为我这三年当中，拥有一台跟外界市场可以联络的电话，我的市场不仅没有减少，而且我的生意越做越大，使我的业绩成长370％，所以我赚了钱有你的贡献，所以我们应该共同分享。这个故事告诉我们一个启示，如果你与世隔绝，只要有一台跟外界联络的电话，就可以让你创造财富。同时也告诉我们一个结果，你生命的现在，都是你过去所选择的结果，我要跟大家分享的主题是你电话桌上的宝藏，如果打打电话，无所谓，没有什么特别的情况。在座的各位，我做一个调查，每天接打电话次数超过十次的举手我看一下。表示每位总监工作很充实，各位大声告诉我，如果每天打十通电话，一年365天会打多少通？从事十年工作会打多少通？一个人最少三十年才退休，我问在座的各位，一生当中，你从事一项工作，要打万次至多，你们有没有觉得把这个能力提升得更好一点，对我们的人有帮助。假如每一通电话节省一
点点时间，节省一点点金钱，有可能帮我们节省更多的时间和金钱。
在日本的一名训练师，他今年76岁，有一天晚上十一点半了，他躺在床上正想睡觉，灯光灭了，他跟他太太躺在床上，想入睡，突然把灯光打开，把的太太很纳闷，他说，太太，我还有一同电话没有打给我的客户，我现在要起身给他打电话，他说这床头柜旁边就有电话，他说我打完再给你解释，他走到衣柜方便，穿上衬衣，打上领带，把头发弄得很整齐，跑到电话机旁，拿起电话打给他的顾客，同时他给顾客非常好的建议，打完电话之后，再次睡到他的床上的时候，他的太太不跟他说话，你们从事教育训练，经常教人要提高效率，提升速度，可是你今天打电话，简直是脱下裤子，多此一举，他说太太你听我解释，他说了一句话，我今天打电话给顾客，虽然我的顾客看不到我穿着睡衣在跟他打电话，但是我自己知道我穿着睡衣打电话，我的顾客这么晚还在为我的合作在工作，所以我应该穿上西服，所以他的这种敬业的精
神，从事教育训练最高的品质，就是言行一致，表里如一。
所以我要跟大家分享，电话行销是我们公司，是我们业务非常重要的一门工具。送给大家的一个观念就是电话是你公司的形象代言人，是你公司的公关经理。因为大部分人打电话到你公司，他看不到你公司的装璜，不了解你公司的产品，不了解公司的服务，他只能通过电话里面的只言片语，判断你公司的服务，态度，以及你公司的产品。顾客不仅购买你的产品，更是购买你产品背后的态度，以及你做事情的法则。所以我想，电话是你公司最好的形象代言人，你能不能给顾客良好的一印象，是非常重要的。顾客永远不会给你二次机会，让你建立一印象。接电话的一声，喂你好，说你好这个词，可是带给顾客的印象是完全不一样的，受过 所以我要跟大家分享，电话行销是我们公司，是我们业务非常重要的一门工具。送给大家的一个观念就是电话是你公司的形象代言人，是你公司的公关经理。因为大部分人打电话到你公司，他看不到你公司的装璜，不了解你公司的产品，不了解公司的服务，他只能通过电话里面的只言片语，判断你公司的服务，态度，以及你公司的产品。顾客不仅购买你的产品，更是购买你产品背后的态度，以及你做事情的法则。所以我想，电话是你公司最好的形象代言人，你能不能给顾客良好的一印象，是非常重要的。顾客永远不会给你二次机会，让你建立一印象。接电话的一声，喂你好，说你好这个词，可是带给顾客的印象是完全不一样的，受过专业训练的带给顾客的声音是积极的，所以再送给大家二个观
念，所有的观念都是有钱的来电。
你会问我，为什么呢？实际上有问产品的品质是有钱的来电，有问产品的成分的是有钱的来电，有投诉产品的也是有钱的来电，为什么这样讲？在座的各位，假如我跟你都是生意上的合伙人，如果我们在北京最高的写字楼租一层写字楼，装两百台电话，不做研发，不做产品，会不会有电话打进来，不会的。有电话打到我们公司，表示我们曾经为此付出了成本，之所以电话打到手机上，表示我们曾经为此付出了精力，所以每一通电话都是有钱的来电，只是你没有计算过成本。我去做一个调查投资十万块的广告费，通常只能得到一百个左右的准客户的电话，各位总监，你稍微算一下，就知道每一通电话的成本高达一千元。假如你公司的业务代表，能够把电话接好，打好，沟通好，顾客来看房，买房，买房人都比较有钱，顾客转介绍，成为一个活的楼盘，所以广告的品质，往往是取决于业务电话沟通的品质。不在于你广告做的非常多，而在于你每一通电话，能不能沟通得非常好，让顾客很满意。所以英国把电话行销的定义，称为一切远距离销售。美国国际上一年有五千亿的营业额，来自于电话行销，同时我们也发现，有八百万的就业机会来自于电话行销。所以我们要记得，打电话的时候，不仅是要注重沟通的品质，而且要注重回应的品
质。
媒体非常重要，最新的研究成果发现，电话行销是一种六媒体，是计平面广告，电视广告，报纸广告之后的一种新的媒体。大部分的媒体都是不动的。可是电话的媒体，这种呢，它可以有个性的服务，真正性的服务，而且充满了这种积极主动的成分。所以打电话能够简单、有效做得到，创造业绩的通道，我们也不可能一天跑五十各城市，各位业务总监，你们可能非常忙，也很大的业绩压力，你们每天可能会做很多的工作，但是绝对不可能每天跑五十各城市，但是绝对有办法，打五十个电话，所以打电话是简单有
效，做得到创造业绩的通道。
再下面，打电话是一种心理学的游戏。为什么这么说呢？我们都知道，在很短的时间，在电话当中，要聆听顾客的想法，了解顾客的需求，判断顾客的取舍，在电话里面预约顾客，促成顾客，说服顾客，有效的成交，心理暗示，如果你在心理学上有非常的能力，或者是很强的吸引力，你可能会比较有说服力。所以我觉得学习电话行销，也要学习心理学的知识。因为人生，其实电话的两边，就好象是两块磁铁。我问大家一个问题，你们觉得是大磁铁在吸引小磁铁，还是吸引大磁铁？大家都说小磁铁吸引大磁铁，实际上磁铁是相互吸引的，可是磁铁力越大，把小磁铁就吸到自己的身上。所以有时候我讲，人生就如同一场感召，今天你不去感召别人，就会被别人感召。电话行销也如同一场感召，今天你不感召顾客，就会被顾客感召。假如你在电话当中，能够具备强烈的心理优势，我们知道销售的信心的传递，是情绪的转移，尤其是在打电话，身材飞扬，讲话声音有魅力，有影响力，强大的感力量，一定会赢得顾客更多的信赖。如
果你一点感染力都没有，就不会得到顾客的认同。
下一点，打电话也是一种体力劳动，在专业的电话行销公司，要求每个业务员每天接打电话超过一百多次。电话行销如果在大的企业里面，需要有电话呼叫中心，需要有数据库，需要有平台，需要有良好的业务销售团队，需要有良好的产品，需要有非常好的配送方式，需要有很好的物流。这种需求了，像中国的海尔，它的电话行销是做的非常不错的，像泰康人寿，很多大的公司，已经开始电话行销的公司。但是在每一家小公司，都可以有电话行销的部门，来配合公司做市场调查，做售后服务，客户开发，有效的产品推广，有效的渠道跟进，有效的新业务开发，做新的渠道的建设。所以电话行销的渠道是非常多的。人都有一个弱点，站着就想坐着，坐着就想躺着，假如人想克服自己的弱点，就要很认真，有一句话，叫姿势正确，则声音就正确。如果打电话的时候，趴在桌上，我们拿电话是左手拿还是右手拿，有人不用左手
也不用右手，他用耳朵拿电话。
打电话是创造人脉最快的工具。假如今天你要拜访二十位顾客，你发现北京这么大的城市，从丰台到京广中心，从京广中心比如说是到亚运村，真的是浪费太多的时间。假如你今天要拜访一个顾客的时间，成本，财力成本，和二十次电话的成本相当，所以你要思考一下，我今天是打二十通电话比较有生产力，还是去拜访一个顾客，比较有生产力。所以假如今天，你认为打电话比较有生产力，你就要记得用
什么样的方式，去创造最高的人脉。
相信直觉，打电话跟着感觉走。我们都知道，人有时候，有一种直觉非常之真实，也非常有效率。很多的时候，你们觉得销售总监，是理性比较多，还是感性比较多。事实上，我今天听大家在这里上课，我感觉到很压抑，大家都好象是在做专家政审一样的态度，好认真。去学习，全世界越棒的学习方法，就是越放松效果越好。投资回报率最高的投资是什么？据调查发现就是培训，每投资一美金，回报率是九美金，所以我要恭喜在座的业务总监，是你们选择了正确的方式，作为正确的投资。我做一个调查，看看大家是不是真的跟着直觉走，请所有销售总监看看你左边的销售总监，觉得他长得很帅，很漂亮的请举手。一听说是为自己鼓掌，热烈就比较多一点。再看看右边的这位销售总监，看看他的眼睛，觉得这位总监长得很有气质，很有涵养，比较会成功的，请看一下。现在用最短的速度看看左边，又看看右边，看看自己，觉
得自己比他们成功，漂亮的举双手看一下，我看到了一群自以为是的人。
各位，很短的时间，二，三十秒钟，我让尝到了被人赞美，被人肯定，被人认同的力量。所以把这句话写下来，打电话从赞美顾客开始。我们很多的销售总监在电话里面只谈干货，事实上，哪个人都需要建立亲和力，可是重点是，你是否有这种养成在电话当中赞美顾客的习惯。我上次去新疆讲课，三千人的会场，新疆人的性格，有人不举手，出去就挨揍。所以把这句话写下来，打电话，别人是你的一面镜子。想
要得到快乐，先给别人快乐，想要得到赞美，先给别人赞美，想要得到顾客的想法，先告诉自己的想法。所以打电话，别人是你的一面镜子，你的态度，通常可以印证对方的态度，所以说对方是圆的。三，我说看看左边，看看右边，再看看自己，所以把这句话写下来，打电话从电力自信心开始。没有强烈的自信心，就没有强烈的说服力，没有强烈的说服力，当然不能把电话打好。一个从事销售的人，要有强烈的内心深
处的自信，才能真正的影响你的电话销售。
打电话是一种意志力的表现。我从事这个工作，打过万通电话，个人从事了七八年销售的工作，在我打电话的过程当中，大部分的顾客都不是一次成交了，我最多的打了79次，还没有成交。我希望在座的销售总监，在你们所从事的行业当中，一定是刘景斓的良师益友，也是我的顾问。同时我也很幸运，在这个领域里面，因为比较早了解国际行销的资讯。我在这里用最短的时间，分享最精华的咨询给大家。 下一点，把每一通电话，都当成危机来处理。有人说，我们不可能每一通电话都是危机，我公司每天都是好事，定单不断，业务不停，工作太棒了，业绩太好了，我们的宣传都好，可是各位，我们不知道什么叫做是危机的电话，我们也不晓得什么时候会带给我们挑战跟压力。所以呢，我们在工作的时候，更应该把每一通电话，都当成危机来处理。因为我们都知道，一旦我们把一件事情，当成危机来处理，我们就会有足够多的心理准备，而让我们来做下一步行动的时候，会做得更标准，更好，更有效果。我们通常会打电话有四精，精确，精准，精致，精美。精美就是你要有一个非常好的表达的预感，精准就是说，你要非常有效氯的表达你要表达的意思，所以我们把每一通电话都当成危机来处理，就能表现这四精效果的通
话。
下一点，打电话从深呼吸开始。有没有这种情况，我们要成交一位重要的顾客，有没有这种情况，我们要打给一位非常有影响力的顾客，我们拿起电话的时候，心里开始紧张。他会不会买帐，会不会今天签约，他会不会拒绝我，给我找很多的理由。拿起电话越来越紧张，响几声越来越紧，最后把电话放掉，一旦他拒绝我多么不好。假如你今天真的是很紧张，你就做一个深呼吸。各位，你们觉得演讲，销售是不是好的方法，事实上，演讲也是最棒的一种销售方法，但是我认为打电话，就像一种一对一的演讲一样，需要对每一通电话都很重视，而且我个人也认为，打电话是一种超越时间跟空间的谈判。为什么说打电话是一种谈判呢？因为在很短的时间我们让顾客做一个决定，让顾客做一个选择，需要我们在很短的时间里面，引导顾客的思想，掌握顾客的想法，同时让顾客做一个有利于我们的决定。从而使得我们对于顾客的服务会越来越好。事实上我们做电话销售的，需要掌握的这些关键有六十条，今天我跟大家分享的这些核心的观念，有一个目的，让大家从今晚以后，用另外一种眼光来看待电话，电话是你们公司一座非常难得的宝
藏，而你是这个宝藏的拥有者，你如何开始它，在于你们自己做的决定。
我们现在看一下，到底每一通电话的过程当中，我们如何打？陌生电话推销的十一大步骤，我们的内容涵盖五天，从业务员怎么训练，怎么接电话，怎么打电话，电话当中怎么聆听，怎么沟通，用什么样的话速，什么样的反对意见，怎么样在电话中问问题，控制情绪，推销产品，做自我介绍，建立亲和力，有效的说服顾客，有效的暗示顾客，有效的交朋友，我们有一套企业电话行销的解决方案。包括你公司要筹备一个电话行销部门，建设一个电话行销的机构，要有三到五个人的电话行销的小组，去做电话行销的工
作，我们都可以帮助他。
事实上细节是很宝贵的，有一次去机场，讲这个细节是我自己的一个经验，我看到一位国外的女士，发现手机没有电了，我要去打一通电话给我的朋友，我走到磁卡电话的朋友，我发现有一个国外的女士在打电话，他拿起电话的时候，他又放下了，我以为他不打了，我想去打，结果不是，她拿出一张面巾纸，把要打的电话擦干净。我觉得这个人真的是很特别，打公用电话的时候，不是直接拿着打，而是先把它擦干净，我们很多的业务员拿起来了以后，不知道间接地吻过多少人。他清洗干净那个话筒，再打电话。我说我以后一定要记得。他打完电话的时候，我迅速跑过去，他又拿起电话，这个时候发现，原来她知道我要来打电话了，他再次拿起话筒，拿一张面巾纸，把她打过的电话再清洗一遍，一次我觉得这个人很值得欣赏，二次我觉得他与众不同。假如他做什么客户，我都愿意跟他配合。沟通在人生当中无处不在，在走路的时候，你用你的肢体语言跟别人沟通，你做的任何事情，都是在跟外在沟通。所以我跟大家分享，电话行销是一种细节的艺术，魔鬼出自于细节，需要你在每个细节的地方，都做的非常淋漓尽致。我们都知
道建立的事情，全力以赴，才能做得非常好。打电话是一种简单的事情，简单的事情全力以赴，如果你是销售总监，你所有的员工都全力以赴，你的每一个终端都全力以赴，把每一通电话都打好，你的公司的业
绩就会步步为营，不断成长。所以我相信，打电话是一个非常棒的方式。
我们来看一下这十一大步骤。事实上我们很多人打电话之前，他根本没有做充分的准备，首先是拿起电话就打，还不知道拨给谁就打了，这个时候不是正确的做法，打电话之前，一定要先了解谁是我们购买的决策者，如果我们打电话都是打给一些没有影响力的人，不能做决断力的人，就会损失我们的时间和通话费。如果我们今天的每一通电话都能找到3A 级顾客，什么是3A 级顾客，一个定义就是有需求，有意愿的顾客，二是有购买力的顾客，三是长期大量的消费，并且可以持续帮你顾客转介绍的人。所以假如今天我们要花多一些时间，首先了解谁是我们购买的决策者。在这之前，大部分的人在做电话销售之前，他只是打电话而已。我们做了调查发现，在电话行销之前，实际上电话行销是美国通用汽车公司，在960年代开始创发的，美国很多的大公司都引用，包括保健产品，小到眼镜，鞋袜，大到所有的机器设备，都可以
通过电话销售来达成。以前大家多是通过什么东西呢？通过信函式销售，就是写信。
各位，写信目录行销，在国际上也是非常畅的方法。可是它的成交率非常低，低于5％的成交率。即便是发给重要顾客，和准顾客，他也是比较低。所以他们就开始发展电话行销，发现了，如果你打电话打给一些重要的顾客，有需求的顾客，他的成交率通常还会低于0％。后来专业的行销电话公司研发了一种新的系统，打每一通陌生电话之前，新写信，信函加上电话，再加上追踪，不断的追踪顾客，所以这种最后的成交率大于5％。所以，假如今天你们公司光做电话销售，你的成交率就可能比较低，所以我给大家的建议是，假如今天你突然打一通陌生的电话给对方，对方觉得你是干嘛的，我在开会，把电话挂了。事实上，每个人接到每一通电话，都没有准备好被你推销。他有可能在学习，做任何的事情，所以接到电话的这一刻，他也许没有准备被你推，所以你打电话推销，他很反感。所以我不主张大家贸然去打推销电话，这也是不礼貌的行为。所以在打电话之前，一定要先写信，写什么样的信，顾客才会认真对待你这个电话。比如说我现在要打电话给前面的这位先生，如果他从来没有跟我认识，我打电话给他，他说先生你好，他说你有什么事情，他说不好意思，我要告诉你一件事情，对你很有帮助，他说我很忙，把电话挂了。如果我先写一封信，我上个礼拜为你寄给一封对你寄了一封对你公司有帮助的信，没有收到，这非常好，我可以在电话里面跟你分享，收到了，我会说，你会有什么好的建议，同样两个音，说意见和建议结果完全不
一样。假如你跟顾客先写一封信，你有一个理由给顾客打电话。
如果写信，写信让顾客欣然接受你的电话。大家想不想了解全世界最棒的写信方法，说服力模式。如果你今天要寄陌生的信函给对方，你一定要知道，如果对方的信他会不会看。假如你今天寄信给别人，别人不看，现在的商业信函越来越多，据统计30％以上的商业信函，顾客没有看完，就扔了，这样不太好的。假如你今天要写信的话，我们写信的一个步骤就是给顾客一个理由，让他看完这封信。比如说我们写信的时候，就会写，当你接到这封信的时候，有可能获得一个机会，让你公司的业绩获得30％，电话费节省30％，让你把这封信和广告单也看完。二个，我问大家一个问题，如果今天在座的各位收到十封信，有九封信是打印机打的，只有一封信是亲笔写的，我们先拆哪一封，亲笔写的，所以不在于写信的质量，写在于你写信写的质量，这个时候重要的信函要亲笔写，或者是亲笔写落款，跟收信人姓名，这是最棒的写信的方式。 三个步骤，当你在写信的时候，用亲笔写，很认真的时候，顾客会感觉到，这封信是专门给他写的。三个步骤，各位是在买产品，还是买产品给他带来得好处，当然是后者了，我需要这个话筒吗，我不需要，我需要让我的声音让各位非常好的听到，我需要的是话筒得好处。所以信要写上，所有的产品对顾客得好处，排列从最大得好处开始写起。这不光是写信的标准模式，也是你公司做销售，宣传，做文宣，最重要的标准模式所以我在这里分享，不仅可以学到电话销售，如何去策划，影响顾客，客户本身是对产品得好
处感兴趣。
四，你说你的有这么大得好处，这么好的效果，请问谁相信？所以四个步骤，要写出客户鉴证，或者是明人鉴证。在你的产品的旁边，你要写上，某某客人喝了我们这个酒，感觉非常好，某某人打我们公司设计的领带，某某人上过我们公司的课程等等。如果你今天服务过很多的知名企业，你可以使出名人鉴证，这里面最好有照片。比如说我最近出了一本书叫电话行销教程，这本书非常好，我推荐给我任何的亲戚朋
友，都可以不打折，不降价，如果这本书包含五千块钱的课程价值的内容，如果他不买回去看，他根本不会看完，这本书这么好，谁相信，找到李洋老师让他们写鉴证，他们觉得这个书很棒，他们公司的员工人
手一本。所以这个客户鉴证非常重要。
五个步骤就是给顾客一个建议。你做的产品这么好，有这么多人鉴证，与我有什么关系。所以要给顾客一个建议，这个产品这么棒，这么优秀，我给你一个建议，你是否可以考虑一下，在你们公司用一下，
给顾客一个什么建议，这个建议是跟你公司的关系。
六个步骤叫假设成交。在座的各位，你们稍微听了二、三十分钟我的讲课，觉得有没有帮助？讲这么短时间，对大家有帮助，如果我讲两三天的话，各位，你们觉得对于公司的员工，有更多的帮助，有没有可能？如果再开电话行销的课程，我会真诚的邀请各位，有没有可能得到大家的帮助。我刚才做了一个叫
假设成交的动作。顾客你要买的话，是下个礼拜买，还是什么时候买。
七个步骤，叫做贴切的问候，这些问候都是普通的再普通，顾客已经习惯了，你写跟没写毫无差别，我跟别人写信的时候，后面是会祝每天都有幸运的事情发生在你的身上，祝你今天比昨天活得更快乐一点。祝你今天等等等等，我们的祝愿是非常的别致，针对他来做的。所以你一定要有特别的问候，今天各位，我送给大家一个最特别的发现，心理学发现，人类最终，最深切的渴望，就是成为一个重要人物的感觉。所以你今天当市场总监，做公司总裁，业务代替，服务顾客，都有可能说，你出现很重要，你的顾客也很
重要，你可以感觉到非常棒，所以我们要做一个贴切的问候，顾客感觉到非常的重要，很棒。
八点，就是送小的样品，或者是小的赠品。如果你在会的最后，送上一个小的样品，会有什么好处呢？会让顾客觉得，我们公司给顾客寄信的时候，不仅寄了信件，还寄了一些小样品，比如说一些纸业公司，寄东西给别人的时候，寄他的纸样。各位这叫什么，随赠赠品，你的赠品，或者是小礼品，会启动顾客对你的关怀。这两天的课程，我看到了很多著名的咨询公司，在座的革委会发现，他附赠的这些资料，对于大家眼界很开阔，对于他来说，有一些宣传的作用。所以说在座的各位，打电话之前要做到，先给顾客写信，按照我给你的流程，如果今天顾客写给顾客的信，写给顾客的宣传单，写给顾客的广告，按照我给你
介绍的方法去写，我可以对你的建议就是，你赢得顾客的可能性，会便的多一点点。
我们看二个步骤，就是要跟决策者联系。可是各位，我们要跟决策者联系，我们如何能找到顾客呢？假如我们今天要跟决策者联系，我们找不到顾客怎么办呢？这是一个很头疼的事情，我们公司的经理，或者是公司的老总，每天打电话，不断的打电话，可是你会发现，我们的客户用完了，我们的大部分的客户不断不断的用完了，这个时候怎么办呢？所以我们需要不断的开发新的顾客。这个时候，你们就会说，我哪有这么多的电话可打，电话都打完了，全世界一名的销售代表是谁？乔基拉德，他连续年成为世界吉尼斯记录的保持人，他今年75岁，去年他有幸到北京，我们有幸邀请他到了北京来演讲。他那天的演讲不可思议，你们知道他每天发多少张名片，他每天发四百张名片。怎么发四百张名片，他到超市里面去买东西，买完了以后，多给了两块美金，超市小姐说，先生你多给了两块美金，他说，小姐，这里有我的一盒名片，待会儿别人买东西的时候，往每一个袋子里面放一张我的名片。这个客人对我真好，还给我名片，一看干嘛的，下面写着一句话，假如一生当中，你给我买过一次汽车，我会让你一辈子无法忘记我，这个人感觉
与众不同，先生你好，我要感谢你，他说不用谢，你工作非常辛苦。
这里有一盒我的名片，如果有人来这个餐厅吃饭，请你转告给一张我的名片给餐厅的客人。就这样说，有一个朋友，托我把这个名片转给你。你一定会看一下的，很多客人一看，什么名字，桥，干嘛的，卖汽车的，下面写着一句话，各位，有没有兴趣，也许打电话给他一下。所以他卖汽车卖得疯狂的时候，很多的时候，只是为了享受一次他的服务，而排着队跟他买汽车。在座的各位，所以他身上成功的经验要不要学习。世界一名销售训练大师，他的业绩80％打电话成交的，世界一名的保险公司的业务代表瞧干道夫，年收入一亿美金，业绩收入的90％都是打电话成功的。所有所有顶尖的业务代表，都是打电话非常成功的，所以在座的各位，他那天到亚运村国际会议中心演讲，他演讲之前，这件事情发生令我很感动，他从美国飞到北京二十多个小时，落地的那天，是下午才演讲，早上完全可以休息一下，他的演讲是我的好朋友李洋翻译，他为了让这场演讲达到非常好的效果，他把李洋请到房间讲三小时，为了翻译的质量非常好。难怪这个人可以成为销售的冠军。所以他身上有这么可贵的品质，顶尖人物首先是他的态度非常好。
所以他那天演讲的时候，他缓步走上台，当他走上台的时候，灯光在他身上凝聚了，他像话剧演员一样，站在那里没有动，他一句话都没有讲，这个时候突然他的手动了，从怀里拿出一包东西，一看，是他的名片，那天去参加他的演讲之前，我在他的现场，就收到他的名片，你好刘先生，给你一张名片，我赶紧收起来。回到我坐的座位上，发现座位上还有。没有上他的课程之前，我就收到了三张名片，这个人做的与众不同。前排所有的人看到他的名片，可是这一次，是他亲手撒的名片，是不是不一样。所以赶紧拿到手上，后面的人发现，前面的人得到什么东西了，赶紧涌到他的前面来，他又觉得不对进，又拿出一把名片，撒出去，这个时候后面一千两千张名片准备撒给现场。他这么好的派发名片的方法，是不是可以得到很多很多的顾客。所以在座的各位，如果我们想要得到更多的名片，更多的联络方式，我们就需要不断的交换卡片，我们需要不断的参加各种各样的会议，所以在每一年，我们公司主办的四季成功论坛，学习型中国的会议上，我请每一个参会代表，必须要带00张名片来，我说因为假如今天，你参加一个课程，学
的一个观念，足够你用一辈子，你交一个朋友，让你一生当中有非常多的贵人。
一个人想要得到更高的收益，或者是更高的成长，需要认识更多的朋友。如果我换名片给别人，我现在要换一张名片，我现在要给一张我的名片给了他，他可能没有名片给我，因为他忘带了，这种可能有没有，这个时候，我拿出一张备用名片，电话是你桌上的一座宝藏，我就给了这个小姐，你好，你没有带名片，这让我有机会得到你亲笔写的名片，假如对方没有带名片，得到了亲笔写的名片，这样好不好，非常好吗。谢谢各位总监稀稀落落的掌声，谢谢！只有一种原因就是万一他的字写得不太好，所以在座的各位，如果你今天没有得到别人的名片，或者你没有得到顾客的信息，就代表着你不够认真，不够专注，不够负责任，所以在座的各位，我们希望每一个人，出席任何的一个公众场合，参加任何的会议，都能得到跟多更多的名片，得到更多更多的收益，使你们的效率，使你们的人际关系，使你们的客户，使你们的收入不断的增加。所以在今天我们的电话行销的课程，本来可以介绍9种方法，但是我只介绍了他乔基拉德这一
种。
我再介绍一种特别的方法，一个是要不断的大量的交换名片，但是记得最好是交换同等级顾客的名片。二，你要参加各种各样的聚会，朋友的聚会，你要多用4查询台，五你的顾客转介绍，让没有购买你的产品的顾客转介绍，六，搜集媒体上的名单，七，用网络上的媒体和名单，八，找专业的名录公司购买，等等等等，我今天送给大家一个特别的，我认为是最棒的一个资讯。人有没有可能经历完全同样的事情，在不同的时间，可不可能？在座的各位，参加这两天，三天的销售总监的会议，你至少碰到过两百张不同的面孔，但是有没有可能，都能跟他交成朋友呢？不一定，在座的各位，在这两天当中，换过超过三十张名片的请举手。在我们举办的会议里面，我们要比钞票带十倍多的名片，在我看来，这是一张一张的支票。所以假如今天你如果不可能同一个时间，同一个地方，认识同一个人的话，我要送给大家一个习惯，建立终身的电话号码薄，也就是你把你所认识，或者是所交往，或者是所了解的每一张名片，都输入进去。 有一句话，你生命的品质往往取决于你身旁边最近的五个朋友的品质。完全是有这种可能的，每一个礼拜，我都去演讲，我昨天在烟台演讲，现场00人，从早上讲到晚上。我下周去成都演讲，每个礼拜我都是在不同的城市演讲，我一直要搜集几十张名片，回来了之后，把我的名片交给我的助理，我的名片不仅输在我的文曲星上，而且储存在我的电话上，存成我的磁盘。所以只要是交换了名片，我就长期储存起来。人都不可能有机会，在二次，重复同样的行为，认识同样一个朋友，所以我要珍惜你身边每一个与你相识的人。因为人和人碰面的机会，按照数学的概算，全球六十亿人，见面的机会是五亿分之一，人和人结婚的机会是五十亿分之一。所以呢，我送给大家一个习惯，就是建立一个终生的电话号码薄制度。全世界一名的演讲大师，每一天的出场费高达35万美金，全球一名的作者，书籍作者，他写的《心灵鸡汤》，非常多的人看过，他在写这本书之前，跟我一样，是一个演讲者，请他演讲的时候，安东尼罗斌说他的年收入是五千万美金，他说我的年收入是一百万美金。为什么你每天演讲，我也是每天演讲，为什么呢？安就问他，你每天跟什么样的人在一起，他说我每天都跟百万富翁在一起。安说了，你知道我每天跟什么样的人在一起，他说我每天都是在跟亿万富翁在一起。他是小布什的演说顾问，是曼德拉，南非总统等等很多很多五百强企业的教练，所以在座的各位，他说了，如果你的人生不够成功，是因为你身边的人还不够成功，
所以打电话，要打给有影响力的人。
三大步骤叫自我介绍，每个人都应该有一个最完美的自我介绍。四个步骤建立友好关系，每一通电话当中，都要建立良好的亲和力，没有亲和力就没有成交。五个步骤就是要了解顾客的需求，了解他过去的需求，现在的需求，什么是痛苦，什么是快乐，什么是价钱的需求。一流的电话行销，销售的是顾客的信念和价值观，二流是销售产品对顾客的好处，三流是销售产品得好处。七个步骤介绍产品，塑造产品的价值。在这里面，每一点，我都可以跟大家讲十五分钟。八点叫测试成交，如果他感兴趣，你就问他，如果你要买的话，请问什么时间。九点，就是克服拒绝。成交由拒绝开始，每一次拒绝，实际上等于你离顾客更近。顾客在电话中拒绝你的最高承受力不超过七次，顾客在电话里等候你的最大耐心不超过十七秒，你拿电话离你的长度不要超过大拇指的长度。十个叫假设成交，十一个叫确立随访的要求。不是每一通电话都是可以成交顾客的，最重要的是能够建立追踪的机制。大概电话行销有超过五十个课题的内容。我稍微简单介绍了一些十一大步骤的环节，原本有三个小时的精彩的内容，让大家分享每一个环节里面要做的细节。但是我想，经过这一个小时的观念的沟通，以及这种我们对于电话的态度的想法，我想对于大家有没有一点点帮助。假如你们公司想得到更多的电话行销的解决方案，或者是电话行销的策略，在我的《电话
行销教练》，电话行销的教程，如果各位有兴趣，可以跟我们联络。
最后我用一个故事跟大家分享一下，亚洲一名最成功的影星叫成龙，打电话最重要的是什么？我认为不是技巧，而是在顾客里面对顾客真不真诚，我看过凤凰卫视在电视里面采访过成龙先生，以你今天，出演任何的电影，都可以拿到很高的收入，可是为什么你演每一部影片还要那么的卖力，他身上有9处拉伤，每一次成龙演新电影都要创作新的动作，成龙说，实际上我觉得一个人，最重要的关键，不是在于他的能力的大小，也不是知名度的大小，也不是收入的多少，而是在于他做任何事情，是不是非常的认真，在工作当中，如果用心，认真的人，是负责的。他说我要送给所有电视机前的人一句话，只要用心，就有可能。打电话，只有一个目的，就是帮助顾客，打电话只有一个结果，就是替顾客解决问题，打电话是一种教育
顾客的行业。
为什么要投资房产？
比股票、基金风险低，比自己办公司、搞实业来的快，稳赚不赔，大把数钱
，刚需凶猛，房价日涨，——至少目前市场是这样，
很多人为了保值，人民币的通涨是事实存在的。而目前国内地方政府把房地产当支持产业
在通货膨胀时期，物价指数上升，特别是房地产这种属于耐用品的增值幅度会比其它商品高，而储蓄只能起到保值的作用，甚至在高通货膨胀的经济环境下储蓄只会使货币贬值。
商品流通中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位纸币就只能代表单位金银货币价值量的1/2，在这种情况下，如果用纸币来计量物价，物价就上涨了一倍，这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量比流通中所需要的金银货币量增加了一倍，这就是通货膨胀。在宏观经济学中，通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。
说到对房价肯定是使房价上涨，通货膨胀时，消费者的购买力是下降了，但是有太多的因素促使房价一直处在强势地位。
1. 房子在中国人的传统观念中处在一个非常重要的地位，现在一般年轻人都会先买了房子再结婚。房子对于这些人来说是一种必须品，因此只要供得起，没钱也得借钱买。
2. 现在买房的大部分人目的都是一种投资，都是为了赶上通货膨胀的速度，将手中的人民币保值。炒得起房的人不会在乎那点钱，那些大财团就更不用说了。
3. 我们现在期待房价大跳水，这是一个不现实的想法，个人认为房价还会一直升，一线城市的房价还有下降的可能，因为的确存在不少泡沫，但不会降太多，二线城市我认为基本上不会降了。既然房价越升越高，迟买不如早买。
4. 国家政策的影响。为了抑制房地产市场的过热，国家出台了不少政策。象升息、提高买第二套房的首付、严格二手房交易的贷款等等。效果肯定有，不过不大。原因我前面说过，炒房的人不会在乎这点，只要收益比投入大，为什么不去做呢。
5. 房价跳水、房地产市场崩溃，这对国家的经济影响是巨大的，国家不会允许这种情况出现。另外，一个政府官员拥有几套房子这是我们不知道的，不过我敢说很多。这些人不会搬石头砸自己的脚。
6. 最后我们别忘了，房价的上涨政府也是推波助澜的凶手。土地国有并拿来公开拍卖就能有力地证明这点。 至于对股市
其实通货膨胀对股市来说就是一把双刃剑，适度的通货膨胀对股市不仅没有坏处，而且还有推动的作用。因为，通货膨胀主要是因为货币供应量增多造成的。货币供应量增多，开始时一般能刺激生产，增加公司利润，从而增加可分派股息。股息的增加会使股票更具吸引力，于是股票价格将上涨。
但是货币供应的速度不能即时控制的话，就会造成过度的通货膨胀，这样的情况下才会对股市造成负面影响。
简单的说，通货膨胀对股市最直接，路径最短的影响是正面影响，就是我开头说的。因为这是一个新兴市场必经之路。只不过不加以控制才会对股市造成间接的负面影响，也就是楼主所提到的。 个人看法，仅供参考
首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房市发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求还一如先前一样比较强硬，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。
但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场上出现抢购现象，这反过来又会推动物价更快上升且更难控制。对于房市来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，因为购房即期需求大大增加，这必然进一步推动房价。但是，这种情形下的房价上升，预期起了极大且破坏性的作用，住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。
到此为止，我们就可看得出，如果是把房产作为投资，在温和通胀下，跟现在情形差不多，不失为一种好的投资选择。但是，如果碰到后果，则不同时期投资，其结果迥异，必定是“几家欢喜几家愁”，赢家只有两种，一如股市，要么是先进先出者，要么是后进抄底者！
而对于普遍收入者，并不想把购房作为投资者，如果遇到的通货膨胀是温和的，且收入能在后期得到调整（如政策性收入调节政策—“涨工资”），那么影响不是很大，对于购房来说，也没有多大可以影响的。因为，手头上不宽裕，无论是支出普通商品，还是购房，都是要精打细算花的。但是，如果碰到恶性通胀，老百姓将会很惨，生活都得节衣缩食了！
对不动产有影响！对商铺没有影响！因为国家的一系列政策都是为了防止通货膨胀！现在正是投资商铺的最好时间
房产与其他投资工具的联系与区别
房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，仅仅是众多投资工
具中的一种。
《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房
产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。 房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。 房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志们，
我们生活在好时代啊，感谢毛主席！感谢共产党！
另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立的考虑。比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率政策后（其实仍然是肮脏浮动），国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观调控政策于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。
在课堂上，老师会告诉我们，房产与其他投资工具的不同在于各自之间安全性、流动性与收益性的差别。股票、期权、期货、外汇的风险高，但流动性好、收益大；债券、基金、保险风险较低、流动性一般，但收益稳定；黄金风险低、流动性好、收益较低；珠宝、艺术品收益大，但风险高、流动性极差；而房产
投资风险适中、流动性稍低，但收益较好。另外，各种投资工具在投资周期、交易成本、技术门槛等方面
也有显著的差别。
但我认为，对普通百姓来说，房产投资的最大特点在于：购房按揭贷款。购房按揭贷款所带来的财务杠杆效应，是别的投资工具所无法比拟的优势。举例来说，假如你投资10万元，便只能买面值10万元的股票，即使升值10％，那么你也只能收益1万元；但如果你将这10万元用来购房，按揭2成，便能贷款40万元，从而使自己的总投资变为50万元，假设房价升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均价同比上涨12.18％），那么你的收益将达到4万元，这时你的自有资金回报率是多少呢？4万÷10万＝40
％！（上述举例为方便起见，忽略交易成本）。
40％啊，同志们！
目前银行活期存款利率是多少？区区0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不过
3.6％，而且上述利率还要扣除20％的利息税；李嘉诚、索罗斯旗下的资产每年平均增值约10％；深圳近年来的GDP 增长率在20％左右，全国的情况能超过9％已经乐不可支了；美国则在3-4％之间徘徊；而日本能达到2％就谢天谢地了！（当然，他们的基数大）。早在初中的政治课本中，伟大的革命导师马克思就告诉我们：“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”我们不是资本家，但你敢说面对40％的利润你能不心动？我国的购房按揭制度，无意中使得房产投资契合了投资游戏中最重要的一条规则，即“用别
人的钱赚钱”，这是个人房产投资最诱人、最奇妙与最核心的秘密！
投资股票：股票投资是一种高风险的投资，人们常说：“风险越大，收益越大。”换一个角度说，也就是需要承受的压力越大。投资者在涉足股票投资的时候，必须结合个人的实际状况，
订出可行的投资政策。
投资期货，就是价格投机。
融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机
（扩张与还债混合在一起的动机）
在这个世界上准备的越充分的人，幸运的事情来临我们身上的次数就越多。上帝不会奖励那些努力工作的人，可是上帝一定会奖励那些找对方法，找对方向，并且努力工作的人。事实上，我在课程开始之前，跟大家分享一个故事，在美国有三个人犯了罪，这三个人要判三年的监狱，其中一个是美国人，一个是法国人，还有一个是犹太人。美国人被判入狱三年非常急，监狱长那天特别的开恩，说这三个人，你们入狱三年了，我可以答应你们每个人一个条件。这个美国人特别害怕入监狱，因为他喜欢抽雪茄，所以他跟监狱长说，我能不能请你每天给我提供一根雪茄，这个法国人有一个爱好，喜欢浪漫，三年的监狱生活，无法跟女友相伴，他说你能不能跟我提供一个女友相伴，鉴监狱长说没有问题。犹太人跑过来说，我不要美女，也不要雪茄，我只想要你给我持续一台持续可以跟外界沟通的电话，
监狱长说这个很简单，没有问题。
三年德时间很快过去了，这三个人那一天出狱，当天他们说，能不能请你们每个人有什么话跟我讲，美国人出来非常急躁，他手上拿着雪茄，他说监狱长，快给我火，各位，原来美国人太急了，跑到监狱里之后，他忘了要火，每天看着雪茄不能抽。法国人出来的时候，比较慢，只见他手里抱着一个娃娃，后面跟着一个女士，还挺着大肚子，法国人说，你看我根本无法养活他们三个，你能不能马上申请救济金。犹
太人出来的时候，身材飞扬，活力四射，犹太人说，监狱长我送你一个礼物。他说我要送你一台劳斯莱斯汽车，他说因为我这三年当中，拥有一台跟外界市场可以联络的电话，我的市场不仅没有减少，而且我的生意越做越大，使我的业绩成长370％，所以我赚了钱有你的贡献，所以我们应该共同分享。这个故事告诉我们一个启示，如果你与世隔绝，只要有一台跟外界联络的电话，就可以让你创造财富。同时也告诉我们一个结果，你生命的现在，都是你过去所选择的结果，我要跟大家分享的主题是你电话桌上的宝藏，如果打打电话，无所谓，没有什么特别的情况。在座的各位，我做一个调查，每天接打电话次数超过十次的举手我看一下。表示每位总监工作很充实，各位大声告诉我，如果每天打十通电话，一年365天会打多少通？从事十年工作会打多少通？一个人最少三十年才退休，我问在座的各位，一生当中，你从事一项工作，要打万次至多，你们有没有觉得把这个能力提升得更好一点，对我们的人有帮助。假如每一通电话节省一
点点时间，节省一点点金钱，有可能帮我们节省更多的时间和金钱。
在日本的一名训练师，他今年76岁，有一天晚上十一点半了，他躺在床上正想睡觉，灯光灭了，他跟他太太躺在床上，想入睡，突然把灯光打开，把的太太很纳闷，他说，太太，我还有一同电话没有打给我的客户，我现在要起身给他打电话，他说这床头柜旁边就有电话，他说我打完再给你解释，他走到衣柜方便，穿上衬衣，打上领带，把头发弄得很整齐，跑到电话机旁，拿起电话打给他的顾客，同时他给顾客非常好的建议，打完电话之后，再次睡到他的床上的时候，他的太太不跟他说话，你们从事教育训练，经常教人要提高效率，提升速度，可是你今天打电话，简直是脱下裤子，多此一举，他说太太你听我解释，他说了一句话，我今天打电话给顾客，虽然我的顾客看不到我穿着睡衣在跟他打电话，但是我自己知道我穿着睡衣打电话，我的顾客这么晚还在为我的合作在工作，所以我应该穿上西服，所以他的这种敬业的精
神，从事教育训练最高的品质，就是言行一致，表里如一。
所以我要跟大家分享，电话行销是我们公司，是我们业务非常重要的一门工具。送给大家的一个观念就是电话是你公司的形象代言人，是你公司的公关经理。因为大部分人打电话到你公司，他看不到你公司的装璜，不了解你公司的产品，不了解公司的服务，他只能通过电话里面的只言片语，判断你公司的服务，态度，以及你公司的产品。顾客不仅购买你的产品，更是购买你产品背后的态度，以及你做事情的法则。所以我想，电话是你公司最好的形象代言人，你能不能给顾客良好的一印象，是非常重要的。顾客永远不会给你二次机会，让你建立一印象。接电话的一声，喂你好，说你好这个词，可是带给顾客的印象是完全不一样的，受过 所以我要跟大家分享，电话行销是我们公司，是我们业务非常重要的一门工具。送给大家的一个观念就是电话是你公司的形象代言人，是你公司的公关经理。因为大部分人打电话到你公司，他看不到你公司的装璜，不了解你公司的产品，不了解公司的服务，他只能通过电话里面的只言片语，判断你公司的服务，态度，以及你公司的产品。顾客不仅购买你的产品，更是购买你产品背后的态度，以及你做事情的法则。所以我想，电话是你公司最好的形象代言人，你能不能给顾客良好的一印象，是非常重要的。顾客永远不会给你二次机会，让你建立一印象。接电话的一声，喂你好，说你好这个词，可是带给顾客的印象是完全不一样的，受过专业训练的带给顾客的声音是积极的，所以再送给大家二个观
念，所有的观念都是有钱的来电。
你会问我，为什么呢？实际上有问产品的品质是有钱的来电，有问产品的成分的是有钱的来电，有投诉产品的也是有钱的来电，为什么这样讲？在座的各位，假如我跟你都是生意上的合伙人，如果我们在北京最高的写字楼租一层写字楼，装两百台电话，不做研发，不做产品，会不会有电话打进来，不会的。有电话打到我们公司，表示我们曾经为此付出了成本，之所以电话打到手机上，表示我们曾经为此付出了精力，所以每一通电话都是有钱的来电，只是你没有计算过成本。我去做一个调查投资十万块的广告费，通常只能得到一百个左右的准客户的电话，各位总监，你稍微算一下，就知道每一通电话的成本高达一千元。假如你公司的业务代表，能够把电话接好，打好，沟通好，顾客来看房，买房，买房人都比较有钱，顾客转介绍，成为一个活的楼盘，所以广告的品质，往往是取决于业务电话沟通的品质。不在于你广告做的非常多，而在于你每一通电话，能不能沟通得非常好，让顾客很满意。所以英国把电话行销的定义，称为一切远距离销售。美国国际上一年有五千亿的营业额，来自于电话行销，同时我们也发现，有八百万的就业机会来自于电话行销。所以我们要记得，打电话的时候，不仅是要注重沟通的品质，而且要注重回应的品
质。
媒体非常重要，最新的研究成果发现，电话行销是一种六媒体，是计平面广告，电视广告，报纸广告之后的一种新的媒体。大部分的媒体都是不动的。可是电话的媒体，这种呢，它可以有个性的服务，真正性的服务，而且充满了这种积极主动的成分。所以打电话能够简单、有效做得到，创造业绩的通道，我们也不可能一天跑五十各城市，各位业务总监，你们可能非常忙，也很大的业绩压力，你们每天可能会做很多的工作，但是绝对不可能每天跑五十各城市，但是绝对有办法，打五十个电话，所以打电话是简单有
效，做得到创造业绩的通道。
再下面，打电话是一种心理学的游戏。为什么这么说呢？我们都知道，在很短的时间，在电话当中，要聆听顾客的想法，了解顾客的需求，判断顾客的取舍，在电话里面预约顾客，促成顾客，说服顾客，有效的成交，心理暗示，如果你在心理学上有非常的能力，或者是很强的吸引力，你可能会比较有说服力。所以我觉得学习电话行销，也要学习心理学的知识。因为人生，其实电话的两边，就好象是两块磁铁。我问大家一个问题，你们觉得是大磁铁在吸引小磁铁，还是吸引大磁铁？大家都说小磁铁吸引大磁铁，实际上磁铁是相互吸引的，可是磁铁力越大，把小磁铁就吸到自己的身上。所以有时候我讲，人生就如同一场感召，今天你不去感召别人，就会被别人感召。电话行销也如同一场感召，今天你不感召顾客，就会被顾客感召。假如你在电话当中，能够具备强烈的心理优势，我们知道销售的信心的传递，是情绪的转移，尤其是在打电话，身材飞扬，讲话声音有魅力，有影响力，强大的感力量，一定会赢得顾客更多的信赖。如
果你一点感染力都没有，就不会得到顾客的认同。
下一点，打电话也是一种体力劳动，在专业的电话行销公司，要求每个业务员每天接打电话超过一百多次。电话行销如果在大的企业里面，需要有电话呼叫中心，需要有数据库，需要有平台，需要有良好的业务销售团队，需要有良好的产品，需要有非常好的配送方式，需要有很好的物流。这种需求了，像中国的海尔，它的电话行销是做的非常不错的，像泰康人寿，很多大的公司，已经开始电话行销的公司。但是在每一家小公司，都可以有电话行销的部门，来配合公司做市场调查，做售后服务，客户开发，有效的产品推广，有效的渠道跟进，有效的新业务开发，做新的渠道的建设。所以电话行销的渠道是非常多的。人都有一个弱点，站着就想坐着，坐着就想躺着，假如人想克服自己的弱点，就要很认真，有一句话，叫姿势正确，则声音就正确。如果打电话的时候，趴在桌上，我们拿电话是左手拿还是右手拿，有人不用左手
也不用右手，他用耳朵拿电话。
打电话是创造人脉最快的工具。假如今天你要拜访二十位顾客，你发现北京这么大的城市，从丰台到京广中心，从京广中心比如说是到亚运村，真的是浪费太多的时间。假如你今天要拜访一个顾客的时间，成本，财力成本，和二十次电话的成本相当，所以你要思考一下，我今天是打二十通电话比较有生产力，还是去拜访一个顾客，比较有生产力。所以假如今天，你认为打电话比较有生产力，你就要记得用
什么样的方式，去创造最高的人脉。
相信直觉，打电话跟着感觉走。我们都知道，人有时候，有一种直觉非常之真实，也非常有效率。很多的时候，你们觉得销售总监，是理性比较多，还是感性比较多。事实上，我今天听大家在这里上课，我感觉到很压抑，大家都好象是在做专家政审一样的态度，好认真。去学习，全世界越棒的学习方法，就是越放松效果越好。投资回报率最高的投资是什么？据调查发现就是培训，每投资一美金，回报率是九美金，所以我要恭喜在座的业务总监，是你们选择了正确的方式，作为正确的投资。我做一个调查，看看大家是不是真的跟着直觉走，请所有销售总监看看你左边的销售总监，觉得他长得很帅，很漂亮的请举手。一听说是为自己鼓掌，热烈就比较多一点。再看看右边的这位销售总监，看看他的眼睛，觉得这位总监长得很有气质，很有涵养，比较会成功的，请看一下。现在用最短的速度看看左边，又看看右边，看看自己，觉
得自己比他们成功，漂亮的举双手看一下，我看到了一群自以为是的人。
各位，很短的时间，二，三十秒钟，我让尝到了被人赞美，被人肯定，被人认同的力量。所以把这句话写下来，打电话从赞美顾客开始。我们很多的销售总监在电话里面只谈干货，事实上，哪个人都需要建立亲和力，可是重点是，你是否有这种养成在电话当中赞美顾客的习惯。我上次去新疆讲课，三千人的会场，新疆人的性格，有人不举手，出去就挨揍。所以把这句话写下来，打电话，别人是你的一面镜子。想
要得到快乐，先给别人快乐，想要得到赞美，先给别人赞美，想要得到顾客的想法，先告诉自己的想法。所以打电话，别人是你的一面镜子，你的态度，通常可以印证对方的态度，所以说对方是圆的。三，我说看看左边，看看右边，再看看自己，所以把这句话写下来，打电话从电力自信心开始。没有强烈的自信心，就没有强烈的说服力，没有强烈的说服力，当然不能把电话打好。一个从事销售的人，要有强烈的内心深
处的自信，才能真正的影响你的电话销售。
打电话是一种意志力的表现。我从事这个工作，打过万通电话，个人从事了七八年销售的工作，在我打电话的过程当中，大部分的顾客都不是一次成交了，我最多的打了79次，还没有成交。我希望在座的销售总监，在你们所从事的行业当中，一定是刘景斓的良师益友，也是我的顾问。同时我也很幸运，在这个领域里面，因为比较早了解国际行销的资讯。我在这里用最短的时间，分享最精华的咨询给大家。 下一点，把每一通电话，都当成危机来处理。有人说，我们不可能每一通电话都是危机，我公司每天都是好事，定单不断，业务不停，工作太棒了，业绩太好了，我们的宣传都好，可是各位，我们不知道什么叫做是危机的电话，我们也不晓得什么时候会带给我们挑战跟压力。所以呢，我们在工作的时候，更应该把每一通电话，都当成危机来处理。因为我们都知道，一旦我们把一件事情，当成危机来处理，我们就会有足够多的心理准备，而让我们来做下一步行动的时候，会做得更标准，更好，更有效果。我们通常会打电话有四精，精确，精准，精致，精美。精美就是你要有一个非常好的表达的预感，精准就是说，你要非常有效氯的表达你要表达的意思，所以我们把每一通电话都当成危机来处理，就能表现这四精效果的通
话。
下一点，打电话从深呼吸开始。有没有这种情况，我们要成交一位重要的顾客，有没有这种情况，我们要打给一位非常有影响力的顾客，我们拿起电话的时候，心里开始紧张。他会不会买帐，会不会今天签约，他会不会拒绝我，给我找很多的理由。拿起电话越来越紧张，响几声越来越紧，最后把电话放掉，一旦他拒绝我多么不好。假如你今天真的是很紧张，你就做一个深呼吸。各位，你们觉得演讲，销售是不是好的方法，事实上，演讲也是最棒的一种销售方法，但是我认为打电话，就像一种一对一的演讲一样，需要对每一通电话都很重视，而且我个人也认为，打电话是一种超越时间跟空间的谈判。为什么说打电话是一种谈判呢？因为在很短的时间我们让顾客做一个决定，让顾客做一个选择，需要我们在很短的时间里面，引导顾客的思想，掌握顾客的想法，同时让顾客做一个有利于我们的决定。从而使得我们对于顾客的服务会越来越好。事实上我们做电话销售的，需要掌握的这些关键有六十条，今天我跟大家分享的这些核心的观念，有一个目的，让大家从今晚以后，用另外一种眼光来看待电话，电话是你们公司一座非常难得的宝
藏，而你是这个宝藏的拥有者，你如何开始它，在于你们自己做的决定。
我们现在看一下，到底每一通电话的过程当中，我们如何打？陌生电话推销的十一大步骤，我们的内容涵盖五天，从业务员怎么训练，怎么接电话，怎么打电话，电话当中怎么聆听，怎么沟通，用什么样的话速，什么样的反对意见，怎么样在电话中问问题，控制情绪，推销产品，做自我介绍，建立亲和力，有效的说服顾客，有效的暗示顾客，有效的交朋友，我们有一套企业电话行销的解决方案。包括你公司要筹备一个电话行销部门，建设一个电话行销的机构，要有三到五个人的电话行销的小组，去做电话行销的工
作，我们都可以帮助他。
事实上细节是很宝贵的，有一次去机场，讲这个细节是我自己的一个经验，我看到一位国外的女士，发现手机没有电了，我要去打一通电话给我的朋友，我走到磁卡电话的朋友，我发现有一个国外的女士在打电话，他拿起电话的时候，他又放下了，我以为他不打了，我想去打，结果不是，她拿出一张面巾纸，把要打的电话擦干净。我觉得这个人真的是很特别，打公用电话的时候，不是直接拿着打，而是先把它擦干净，我们很多的业务员拿起来了以后，不知道间接地吻过多少人。他清洗干净那个话筒，再打电话。我说我以后一定要记得。他打完电话的时候，我迅速跑过去，他又拿起电话，这个时候发现，原来她知道我要来打电话了，他再次拿起话筒，拿一张面巾纸，把她打过的电话再清洗一遍，一次我觉得这个人很值得欣赏，二次我觉得他与众不同。假如他做什么客户，我都愿意跟他配合。沟通在人生当中无处不在，在走路的时候，你用你的肢体语言跟别人沟通，你做的任何事情，都是在跟外在沟通。所以我跟大家分享，电话行销是一种细节的艺术，魔鬼出自于细节，需要你在每个细节的地方，都做的非常淋漓尽致。我们都知
道建立的事情，全力以赴，才能做得非常好。打电话是一种简单的事情，简单的事情全力以赴，如果你是销售总监，你所有的员工都全力以赴，你的每一个终端都全力以赴，把每一通电话都打好，你的公司的业
绩就会步步为营，不断成长。所以我相信，打电话是一个非常棒的方式。
我们来看一下这十一大步骤。事实上我们很多人打电话之前，他根本没有做充分的准备，首先是拿起电话就打，还不知道拨给谁就打了，这个时候不是正确的做法，打电话之前，一定要先了解谁是我们购买的决策者，如果我们打电话都是打给一些没有影响力的人，不能做决断力的人，就会损失我们的时间和通话费。如果我们今天的每一通电话都能找到3A 级顾客，什么是3A 级顾客，一个定义就是有需求，有意愿的顾客，二是有购买力的顾客，三是长期大量的消费，并且可以持续帮你顾客转介绍的人。所以假如今天我们要花多一些时间，首先了解谁是我们购买的决策者。在这之前，大部分的人在做电话销售之前，他只是打电话而已。我们做了调查发现，在电话行销之前，实际上电话行销是美国通用汽车公司，在960年代开始创发的，美国很多的大公司都引用，包括保健产品，小到眼镜，鞋袜，大到所有的机器设备，都可以
通过电话销售来达成。以前大家多是通过什么东西呢？通过信函式销售，就是写信。
各位，写信目录行销，在国际上也是非常畅的方法。可是它的成交率非常低，低于5％的成交率。即便是发给重要顾客，和准顾客，他也是比较低。所以他们就开始发展电话行销，发现了，如果你打电话打给一些重要的顾客，有需求的顾客，他的成交率通常还会低于0％。后来专业的行销电话公司研发了一种新的系统，打每一通陌生电话之前，新写信，信函加上电话，再加上追踪，不断的追踪顾客，所以这种最后的成交率大于5％。所以，假如今天你们公司光做电话销售，你的成交率就可能比较低，所以我给大家的建议是，假如今天你突然打一通陌生的电话给对方，对方觉得你是干嘛的，我在开会，把电话挂了。事实上，每个人接到每一通电话，都没有准备好被你推销。他有可能在学习，做任何的事情，所以接到电话的这一刻，他也许没有准备被你推，所以你打电话推销，他很反感。所以我不主张大家贸然去打推销电话，这也是不礼貌的行为。所以在打电话之前，一定要先写信，写什么样的信，顾客才会认真对待你这个电话。比如说我现在要打电话给前面的这位先生，如果他从来没有跟我认识，我打电话给他，他说先生你好，他说你有什么事情，他说不好意思，我要告诉你一件事情，对你很有帮助，他说我很忙，把电话挂了。如果我先写一封信，我上个礼拜为你寄给一封对你寄了一封对你公司有帮助的信，没有收到，这非常好，我可以在电话里面跟你分享，收到了，我会说，你会有什么好的建议，同样两个音，说意见和建议结果完全不
一样。假如你跟顾客先写一封信，你有一个理由给顾客打电话。
如果写信，写信让顾客欣然接受你的电话。大家想不想了解全世界最棒的写信方法，说服力模式。如果你今天要寄陌生的信函给对方，你一定要知道，如果对方的信他会不会看。假如你今天寄信给别人，别人不看，现在的商业信函越来越多，据统计30％以上的商业信函，顾客没有看完，就扔了，这样不太好的。假如你今天要写信的话，我们写信的一个步骤就是给顾客一个理由，让他看完这封信。比如说我们写信的时候，就会写，当你接到这封信的时候，有可能获得一个机会，让你公司的业绩获得30％，电话费节省30％，让你把这封信和广告单也看完。二个，我问大家一个问题，如果今天在座的各位收到十封信，有九封信是打印机打的，只有一封信是亲笔写的，我们先拆哪一封，亲笔写的，所以不在于写信的质量，写在于你写信写的质量，这个时候重要的信函要亲笔写，或者是亲笔写落款，跟收信人姓名，这是最棒的写信的方式。 三个步骤，当你在写信的时候，用亲笔写，很认真的时候，顾客会感觉到，这封信是专门给他写的。三个步骤，各位是在买产品，还是买产品给他带来得好处，当然是后者了，我需要这个话筒吗，我不需要，我需要让我的声音让各位非常好的听到，我需要的是话筒得好处。所以信要写上，所有的产品对顾客得好处，排列从最大得好处开始写起。这不光是写信的标准模式，也是你公司做销售，宣传，做文宣，最重要的标准模式所以我在这里分享，不仅可以学到电话销售，如何去策划，影响顾客，客户本身是对产品得好
处感兴趣。
四，你说你的有这么大得好处，这么好的效果，请问谁相信？所以四个步骤，要写出客户鉴证，或者是明人鉴证。在你的产品的旁边，你要写上，某某客人喝了我们这个酒，感觉非常好，某某人打我们公司设计的领带，某某人上过我们公司的课程等等。如果你今天服务过很多的知名企业，你可以使出名人鉴证，这里面最好有照片。比如说我最近出了一本书叫电话行销教程，这本书非常好，我推荐给我任何的亲戚朋
友，都可以不打折，不降价，如果这本书包含五千块钱的课程价值的内容，如果他不买回去看，他根本不会看完，这本书这么好，谁相信，找到李洋老师让他们写鉴证，他们觉得这个书很棒，他们公司的员工人
手一本。所以这个客户鉴证非常重要。
五个步骤就是给顾客一个建议。你做的产品这么好，有这么多人鉴证，与我有什么关系。所以要给顾客一个建议，这个产品这么棒，这么优秀，我给你一个建议，你是否可以考虑一下，在你们公司用一下，
给顾客一个什么建议，这个建议是跟你公司的关系。
六个步骤叫假设成交。在座的各位，你们稍微听了二、三十分钟我的讲课，觉得有没有帮助？讲这么短时间，对大家有帮助，如果我讲两三天的话，各位，你们觉得对于公司的员工，有更多的帮助，有没有可能？如果再开电话行销的课程，我会真诚的邀请各位，有没有可能得到大家的帮助。我刚才做了一个叫
假设成交的动作。顾客你要买的话，是下个礼拜买，还是什么时候买。
七个步骤，叫做贴切的问候，这些问候都是普通的再普通，顾客已经习惯了，你写跟没写毫无差别，我跟别人写信的时候，后面是会祝每天都有幸运的事情发生在你的身上，祝你今天比昨天活得更快乐一点。祝你今天等等等等，我们的祝愿是非常的别致，针对他来做的。所以你一定要有特别的问候，今天各位，我送给大家一个最特别的发现，心理学发现，人类最终，最深切的渴望，就是成为一个重要人物的感觉。所以你今天当市场总监，做公司总裁，业务代替，服务顾客，都有可能说，你出现很重要，你的顾客也很
重要，你可以感觉到非常棒，所以我们要做一个贴切的问候，顾客感觉到非常的重要，很棒。
八点，就是送小的样品，或者是小的赠品。如果你在会的最后，送上一个小的样品，会有什么好处呢？会让顾客觉得，我们公司给顾客寄信的时候，不仅寄了信件，还寄了一些小样品，比如说一些纸业公司，寄东西给别人的时候，寄他的纸样。各位这叫什么，随赠赠品，你的赠品，或者是小礼品，会启动顾客对你的关怀。这两天的课程，我看到了很多著名的咨询公司，在座的革委会发现，他附赠的这些资料，对于大家眼界很开阔，对于他来说，有一些宣传的作用。所以说在座的各位，打电话之前要做到，先给顾客写信，按照我给你的流程，如果今天顾客写给顾客的信，写给顾客的宣传单，写给顾客的广告，按照我给你
介绍的方法去写，我可以对你的建议就是，你赢得顾客的可能性，会便的多一点点。
我们看二个步骤，就是要跟决策者联系。可是各位，我们要跟决策者联系，我们如何能找到顾客呢？假如我们今天要跟决策者联系，我们找不到顾客怎么办呢？这是一个很头疼的事情，我们公司的经理，或者是公司的老总，每天打电话，不断的打电话，可是你会发现，我们的客户用完了，我们的大部分的客户不断不断的用完了，这个时候怎么办呢？所以我们需要不断的开发新的顾客。这个时候，你们就会说，我哪有这么多的电话可打，电话都打完了，全世界一名的销售代表是谁？乔基拉德，他连续年成为世界吉尼斯记录的保持人，他今年75岁，去年他有幸到北京，我们有幸邀请他到了北京来演讲。他那天的演讲不可思议，你们知道他每天发多少张名片，他每天发四百张名片。怎么发四百张名片，他到超市里面去买东西，买完了以后，多给了两块美金，超市小姐说，先生你多给了两块美金，他说，小姐，这里有我的一盒名片，待会儿别人买东西的时候，往每一个袋子里面放一张我的名片。这个客人对我真好，还给我名片，一看干嘛的，下面写着一句话，假如一生当中，你给我买过一次汽车，我会让你一辈子无法忘记我，这个人感觉
与众不同，先生你好，我要感谢你，他说不用谢，你工作非常辛苦。
这里有一盒我的名片，如果有人来这个餐厅吃饭，请你转告给一张我的名片给餐厅的客人。就这样说，有一个朋友，托我把这个名片转给你。你一定会看一下的，很多客人一看，什么名字，桥，干嘛的，卖汽车的，下面写着一句话，各位，有没有兴趣，也许打电话给他一下。所以他卖汽车卖得疯狂的时候，很多的时候，只是为了享受一次他的服务，而排着队跟他买汽车。在座的各位，所以他身上成功的经验要不要学习。世界一名销售训练大师，他的业绩80％打电话成交的，世界一名的保险公司的业务代表瞧干道夫，年收入一亿美金，业绩收入的90％都是打电话成功的。所有所有顶尖的业务代表，都是打电话非常成功的，所以在座的各位，他那天到亚运村国际会议中心演讲，他演讲之前，这件事情发生令我很感动，他从美国飞到北京二十多个小时，落地的那天，是下午才演讲，早上完全可以休息一下，他的演讲是我的好朋友李洋翻译，他为了让这场演讲达到非常好的效果，他把李洋请到房间讲三小时，为了翻译的质量非常好。难怪这个人可以成为销售的冠军。所以他身上有这么可贵的品质，顶尖人物首先是他的态度非常好。
所以他那天演讲的时候，他缓步走上台，当他走上台的时候，灯光在他身上凝聚了，他像话剧演员一样，站在那里没有动，他一句话都没有讲，这个时候突然他的手动了，从怀里拿出一包东西，一看，是他的名片，那天去参加他的演讲之前，我在他的现场，就收到他的名片，你好刘先生，给你一张名片，我赶紧收起来。回到我坐的座位上，发现座位上还有。没有上他的课程之前，我就收到了三张名片，这个人做的与众不同。前排所有的人看到他的名片，可是这一次，是他亲手撒的名片，是不是不一样。所以赶紧拿到手上，后面的人发现，前面的人得到什么东西了，赶紧涌到他的前面来，他又觉得不对进，又拿出一把名片，撒出去，这个时候后面一千两千张名片准备撒给现场。他这么好的派发名片的方法，是不是可以得到很多很多的顾客。所以在座的各位，如果我们想要得到更多的名片，更多的联络方式，我们就需要不断的交换卡片，我们需要不断的参加各种各样的会议，所以在每一年，我们公司主办的四季成功论坛，学习型中国的会议上，我请每一个参会代表，必须要带00张名片来，我说因为假如今天，你参加一个课程，学
的一个观念，足够你用一辈子，你交一个朋友，让你一生当中有非常多的贵人。
一个人想要得到更高的收益，或者是更高的成长，需要认识更多的朋友。如果我换名片给别人，我现在要换一张名片，我现在要给一张我的名片给了他，他可能没有名片给我，因为他忘带了，这种可能有没有，这个时候，我拿出一张备用名片，电话是你桌上的一座宝藏，我就给了这个小姐，你好，你没有带名片，这让我有机会得到你亲笔写的名片，假如对方没有带名片，得到了亲笔写的名片，这样好不好，非常好吗。谢谢各位总监稀稀落落的掌声，谢谢！只有一种原因就是万一他的字写得不太好，所以在座的各位，如果你今天没有得到别人的名片，或者你没有得到顾客的信息，就代表着你不够认真，不够专注，不够负责任，所以在座的各位，我们希望每一个人，出席任何的一个公众场合，参加任何的会议，都能得到跟多更多的名片，得到更多更多的收益，使你们的效率，使你们的人际关系，使你们的客户，使你们的收入不断的增加。所以在今天我们的电话行销的课程，本来可以介绍9种方法，但是我只介绍了他乔基拉德这一
种。
我再介绍一种特别的方法，一个是要不断的大量的交换名片，但是记得最好是交换同等级顾客的名片。二，你要参加各种各样的聚会，朋友的聚会，你要多用4查询台，五你的顾客转介绍，让没有购买你的产品的顾客转介绍，六，搜集媒体上的名单，七，用网络上的媒体和名单，八，找专业的名录公司购买，等等等等，我今天送给大家一个特别的，我认为是最棒的一个资讯。人有没有可能经历完全同样的事情，在不同的时间，可不可能？在座的各位，参加这两天，三天的销售总监的会议，你至少碰到过两百张不同的面孔，但是有没有可能，都能跟他交成朋友呢？不一定，在座的各位，在这两天当中，换过超过三十张名片的请举手。在我们举办的会议里面，我们要比钞票带十倍多的名片，在我看来，这是一张一张的支票。所以假如今天你如果不可能同一个时间，同一个地方，认识同一个人的话，我要送给大家一个习惯，建立终身的电话号码薄，也就是你把你所认识，或者是所交往，或者是所了解的每一张名片，都输入进去。 有一句话，你生命的品质往往取决于你身旁边最近的五个朋友的品质。完全是有这种可能的，每一个礼拜，我都去演讲，我昨天在烟台演讲，现场00人，从早上讲到晚上。我下周去成都演讲，每个礼拜我都是在不同的城市演讲，我一直要搜集几十张名片，回来了之后，把我的名片交给我的助理，我的名片不仅输在我的文曲星上，而且储存在我的电话上，存成我的磁盘。所以只要是交换了名片，我就长期储存起来。人都不可能有机会，在二次，重复同样的行为，认识同样一个朋友，所以我要珍惜你身边每一个与你相识的人。因为人和人碰面的机会，按照数学的概算，全球六十亿人，见面的机会是五亿分之一，人和人结婚的机会是五十亿分之一。所以呢，我送给大家一个习惯，就是建立一个终生的电话号码薄制度。全世界一名的演讲大师，每一天的出场费高达35万美金，全球一名的作者，书籍作者，他写的《心灵鸡汤》，非常多的人看过，他在写这本书之前，跟我一样，是一个演讲者，请他演讲的时候，安东尼罗斌说他的年收入是五千万美金，他说我的年收入是一百万美金。为什么你每天演讲，我也是每天演讲，为什么呢？安就问他，你每天跟什么样的人在一起，他说我每天都跟百万富翁在一起。安说了，你知道我每天跟什么样的人在一起，他说我每天都是在跟亿万富翁在一起。他是小布什的演说顾问，是曼德拉，南非总统等等很多很多五百强企业的教练，所以在座的各位，他说了，如果你的人生不够成功，是因为你身边的人还不够成功，
所以打电话，要打给有影响力的人。
三大步骤叫自我介绍，每个人都应该有一个最完美的自我介绍。四个步骤建立友好关系，每一通电话当中，都要建立良好的亲和力，没有亲和力就没有成交。五个步骤就是要了解顾客的需求，了解他过去的需求，现在的需求，什么是痛苦，什么是快乐，什么是价钱的需求。一流的电话行销，销售的是顾客的信念和价值观，二流是销售产品对顾客的好处，三流是销售产品得好处。七个步骤介绍产品，塑造产品的价值。在这里面，每一点，我都可以跟大家讲十五分钟。八点叫测试成交，如果他感兴趣，你就问他，如果你要买的话，请问什么时间。九点，就是克服拒绝。成交由拒绝开始，每一次拒绝，实际上等于你离顾客更近。顾客在电话中拒绝你的最高承受力不超过七次，顾客在电话里等候你的最大耐心不超过十七秒，你拿电话离你的长度不要超过大拇指的长度。十个叫假设成交，十一个叫确立随访的要求。不是每一通电话都是可以成交顾客的，最重要的是能够建立追踪的机制。大概电话行销有超过五十个课题的内容。我稍微简单介绍了一些十一大步骤的环节，原本有三个小时的精彩的内容，让大家分享每一个环节里面要做的细节。但是我想，经过这一个小时的观念的沟通，以及这种我们对于电话的态度的想法，我想对于大家有没有一点点帮助。假如你们公司想得到更多的电话行销的解决方案，或者是电话行销的策略，在我的《电话
行销教练》，电话行销的教程，如果各位有兴趣，可以跟我们联络。
最后我用一个故事跟大家分享一下，亚洲一名最成功的影星叫成龙，打电话最重要的是什么？我认为不是技巧，而是在顾客里面对顾客真不真诚，我看过凤凰卫视在电视里面采访过成龙先生，以你今天，出演任何的电影，都可以拿到很高的收入，可是为什么你演每一部影片还要那么的卖力，他身上有9处拉伤，每一次成龙演新电影都要创作新的动作，成龙说，实际上我觉得一个人，最重要的关键，不是在于他的能力的大小，也不是知名度的大小，也不是收入的多少，而是在于他做任何事情，是不是非常的认真，在工作当中，如果用心，认真的人，是负责的。他说我要送给所有电视机前的人一句话，只要用心，就有可能。打电话，只有一个目的，就是帮助顾客，打电话只有一个结果，就是替顾客解决问题，打电话是一种教育
顾客的行业。