物流园区：地产投资新视野
2005年，现今的洋山深水港物流园区所在地依然还只是遍布棉田和池塘的处女地，四处呈现一派典型的江南乡村景象。短短三年时间，一座现代化的物流园区拔地而起，国际航运巨头马士基物流、中远集团、中海集团，国际知名物流服务供应商DHL 、UPS 、德国全球货运等物流行业的龙头企业纷纷落户洋山深水港物流园区，不仅有力的带动了上海国际航运中心的配套建设，也为上海的物流产业发展奠定了坚实的基础。物流园区这一工业地产模式，也越来越受到各级政府和开发商的广泛重视。那么何谓“物流园区”？物流园区全球的发展状况如何？物流园区在中国的发展潜力怎样？带着这些问题，笔者开始了对物流园区的探讨。
物流园区的概念及全球的发展态势
物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，而在城市边缘地带的主要交通干道附近建成的专门区域。它通常是一个大型配送或多个配送中心的聚集地。一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。
物流园区最早出现在日本东京，近十多年来在世界其他国家也开始陆续出现。目前全球的物流园区发展呈现以下特征：
第一、国外物流园区发展呈现不均衡发展态势，物流园区主要集中在物流业发展迅猛、交通和区位优势显著的发达国家。主要包括德国、荷兰、法国、日本和美国。 表1：国外主要物流园区情况表 国家
德国 物流园区概况 已规划40个物流中心，其中，20多个物流中心
建成并投入使用，部分基地占地在100公顷以上主要物流园区名称 不来梅的货运村、图林根物流基地
鹿特丹海港物流园区、阿姆斯
特丹契福尔机场物流园区
北部哈佛港物流园区、马赛港
物流园区、戴高乐机场物流园
区
东京和平岛、葛西、板桥和足
立四大物流基地，东京铁路货
物集散中心 荷兰个物流基地，平均占地44.8公顷 法国 约10个大型物流园区 日本个大规模的物流基地，平均占地74公顷
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、目前全球的物流园区的发展模式各异，但大体可分为以德国为代表的欧洲模式和日本模式。
表2：国外物流园区主要发展模式
国家
建设模式
资金来源
园区管理机构 德国 联邦政府统筹规划，州政府扶持建设，企业自主经营 各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充 公益组织管理和有限公司管理的日本 政府统一规划集资，行业协会组织集资，企业自主经营 政府低息贷款、生地的买卖差价 园区企业组成联合会进行管理
两种方式。（后者为主）
代表园区 不来梅的“货运村” 东京和平岛、葛西、板桥和足立四大
基地
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第三、全球的物流园区经营模式日益呈现物流园区服务商的集团化和连锁发展趋势。以美国的普洛斯为例，普洛斯在美国、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超过3700万平方米的全球分销设施网络。除此以外，还有UPS 、马士基等物流服务商也在世界各地攻城略地，物流园区服务商的集团化和连锁发展趋势势不可挡。
中国目前物流园区的现状及其特征
近年，物流园区在我国发展迅速，大有星星之火，可以燎原之势。目前中国物流园区的发展呈现以下特征：
第一、从分布上看，中国的物流园区呈现东中西不均衡发展态势。目前中国已逐渐形成环渤海湾、长三角、珠三角等物流园区密集区域，并迅速向向中西部地区蔓延。 表3：全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数量 省直辖市 规划园区数
（或地区） （已建正建或筹建）相关规划
北京市北京物流港项目定位为一港、三流、三区和五大中心深圳市深圳把现代物流业作为深圳的三大支柱产业之一，将
规划建设6大物流园区
上海市上海市提出着重发展陆、海、空三大物流和五个物流
园区，把上海建成国际航运中心
江苏省江苏省规划建成14个综合性物流园区
天津市天津将规划开发区、保税区、南疆、空港、交通
局等5大物流形象工程
大连市大孤山半岛国际物流园区将与新港、北良港、保税区
和双D 港的物流区形成环岛带状物流园区
广州市广州市规划建设辐射全国及海外的东南西北四大物
流园区，计划把广州建成全国最大的物流中心
福建省福建省将在福州、厦门、泉州三大中心城市建设三个
大区域性现代物流中心，大力推进流通现代化
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、从建设模式上看，中国的物流园区建设模式有别于德国模式和日本模式，呈现其独特的中国园区特征。在中国，物流园区的规划大体有三种模式：政府统一规划投资的政府主导模式；政府指导，企业自行投资规划、建设和经营管理的政企共同开发模式以及企业主导模式。由于中国的物流园区的建设主体以政府和企业为主的特点，导致中国的物流园区资金来源和管理机构也以政府和企业通道为主。相比德国和日本模式，相关物流类公益组织和行业协会或行业联合会还不发达，政府主导特色浓厚。不过随着中国加入WTO ，国外普洛斯等物流巨头进入中国市场，不仅会对原本波澜不惊的物流市场带来全新的思维理念和管理模式，也会进一步冲击市场，加剧竞争。
第三、从市场专业化角度来看，中国物流园区正处于初步发展阶段，目前正逐步向纵深发展，物流园区的区域化、专业化特征不断显现，物流园区的市场细分和市场定位将更加
精确。以深圳为例，过去深圳的物流园区较少，而且分工比较混乱，相互之间由于定位不清，导致市场交叉，竞争加剧，造成物流市场发展无序，物流园区没有发挥最大效能。经过多年的探索和改革，目前深圳的物流园区发展脉络基本理顺，物流业依托各自优势得到有序发展。 表4：深圳六大物流园区的定位 园区名称
盐田物流园区 园区定位类型 枢纽型园区 园区定位功能 具有存储、配载、运输方式的转换以及物流信息服务
等多种功能，主要具备国际集装箱中转、仓储、拆拼、
加工、海关查验等功能
重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、
转运和配送等服务
依托华南、连接东南亚、欧美等国家和地区、辐射内
地的区域性货运枢纽港
公铁联运、海铁联运的中转物流基地、珠三角及京九
铁路沿线货物产品配送、货物集散、集装箱转运中心
重点培育家居超市、汽配交易市场、轻工产品市场、
医药港、冷冻食品配送中心、生鲜农产品加工配送中
心、文化传播市场等七大专业市场
国际集装箱多式联运中心。主要功能为出入境集装箱
接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还
箱点、信息管理以及相应支付系统服务等 前海湾物流园 区 航空物流园区 平湖物流园区 笋岗—清水河物流园区 龙华物流园区 综合物流中心 航空物流园 陆路转运枢纽型综合物流园区 市域配送中心型物流园区 综合型物流园
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
中国投资物流园区的前景研判
虽然中国的物流园区出现的时间不长，还处于发展的初级阶段，但未来中国物流园区的发展将呈现爆炸式增长。发展步伐和发展速度将不断加快，同时，各种类型的物流园区将在中国蓬勃兴起，展现出良好的投资前景。主要的原因有： 第一、 中国经济的不断发展和交通条件的不断改善，推动中国物流行业的发展进一步 提速，物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，不仅国内市场逐步完成一个密不可分的经济主体，中国对外交流与经济合作也得到了进一步巩固，2007年，中国全年货物进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%。其中，货物出口12180亿美元，增长25.7%；货物进口9558亿美元，增长20.8%。加上全球化的趋势不可阻挡，经济的发展必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国的交通网络系统的日益完善和发展，水陆空一体化的交通网络体系对物流业的全方位带动作用非常显著，必然催生更多的物流园区，通过对未来交通规划层面的解读，可明显感受到未来物流园区大力发展的外部硬件条件已经具备。针对传统物流园区铁板一块的分类也将正式打破，物流园区的发展将加快提速。
表5：中国交通体系现状及未来建设规划
航空 现状 现有机场147个 规划 规划到2020年，新建机场
97个。扩建京沪等枢纽机场
到2020年全国铁路营业里
程达10万公里 备注 过去10年，中国民用航空运输业的增长速度每年约15% 主要繁忙干线实现客货分线，复线率和电化率均达到50％ 铁路年末，全国铁路营业里程达7.8万
公里
港口 主要港口码头泊位
１０８４８个 规划形成环渤海、长三角、目前以长江口深水航道二三期东南沿海、珠三角和西南沿治理工程、上海大小洋山港区
海５大区域的港口群， 建设、深圳港建设为建设重点
到2010年，将全面建成“五纵
七横”国道主干线，东部基本形
成高速公路网 公路年高速公路总高速公路总里程将达6.5万里程为5.39万公里 公里
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、城市新布局让物流企业“退城进园”。城市化主要表现在城市人口的爆发式增长 和城市面积和城市格局的不断变化。传统郊区迅速被城市包围最终成为城市的一个整体，与此同时，老城区的土地利用状况已不能满足城市集约发展的需要，迫切面临城市改造。原有零散分布的物流企业的运输成本和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。位于某些交通节点、具有区位和地理优势的交通地段逐步形成物流园区的聚集集中区域。最终在政府的规划、开发商的运作下，物流企业正式完成“退城进园”的全过程。中国目前的城市化率已超过30％，按照国际规律，城市化率超过30％，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”的速度加速，最终当物流企业的行动变成一种自觉的行动，物流园区在未来形成如火如荼的发展模式就在情理之中了。
第三、 工业园的发展为物流园建设提供了机遇。工业园区的出现，与工业现代化和工 业产业化密切相关。传统的粗放型工业分布零散，其发展模式对资源和环境的影响过大，转变经济发展方式，加强自主创新能力建设的需求非常迫切。工业园区能发挥集群效应，最大限度地提高生产力。国外无论是高科技产业还是传统产业，都有非常成功的企业集群，这些企业集群基本都依托一个成功的工业园。工业园的发展必然将推动物流产业的发展，工业园对物流园的影响主要有两个方面：一、工业园区内部必然要发展一定体量的物流园区，对整个工业园进行统筹安排，最终达到工业园区各个环节各个要素之间的人员、货物有序流动；
二、物流园区有不断扩大的趋势。传统的物流园区主要以仓储和运输为主导，现在物流园区的概念不断衍生，所涵盖的领域更加综合。不仅包括仓储，运输和加工制造等用地，同时还囊括了与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区越来越外化成一个小型的工业园区，与工业园区的概念界限已不像过去那么明显。
第四、投资物流园区有较大的盈利空间，而且收益比较稳定。首先，投资物流园区具有一定的成本优势。由于物流园区一般位于城市的远郊，土地获得相比市中心廉价。另外，由于物流园区主要由厂房和仓库构成，建设材料主要以轻钢为主，物流园区的建设成本相对较少。部分园区还可享受很多诸如税收和土地政策上的优惠和倾斜。对开发主体而言，成本优势对投资物流园区产生了一定的吸引力。其次，物流园区一般有部分储备土地作为物流园区的配套设施用地，可建设写字楼、商业或者酒店物业，这类经营性物业虽然对投资的现金流的要求高，但能产生长期持久的收益。对于资金比较充实的开发主体而言具有较高的投资收益回报。再次，园区经营比较灵活，根据园区的不同发展阶段可有所侧重。一般而言，对于初创期的物流园区而言，厂房出租和仓储为主要的盈利模式，但越到后期，物流产业的衍生链条越来越庞杂，物流园区的盈利模式将日趋多元化。分拣、物流配送、专业市场交易、特许经营、流通加工、电子商务、物流培训等增值服务都是可参考的选项。
图1：物流园区商业（盈利）模式规划思路
成熟度物流园区商业（盈利）模式规划思路
资料来源：上海五合智库（WISENOV A ）
虽然物流园区在中国出现的时间比较晚，发展相对国外滞后，但这也意味着这种物业存在着巨大的真空地带。未来一段时间物流园区在中国的发展将不断从广度和深度延伸，在中国投资物流园区的潜力巨大，未来物流园区在中国大地上的燎原之势，值得期待。
物流园区：地产投资新视野
2005年，现今的洋山深水港物流园区所在地依然还只是遍布棉田和池塘的处女地，四处呈现一派典型的江南乡村景象。短短三年时间，一座现代化的物流园区拔地而起，国际航运巨头马士基物流、中远集团、中海集团，国际知名物流服务供应商DHL 、UPS 、德国全球货运等物流行业的龙头企业纷纷落户洋山深水港物流园区，不仅有力的带动了上海国际航运中心的配套建设，也为上海的物流产业发展奠定了坚实的基础。物流园区这一工业地产模式，也越来越受到各级政府和开发商的广泛重视。那么何谓“物流园区”？物流园区全球的发展状况如何？物流园区在中国的发展潜力怎样？带着这些问题，笔者开始了对物流园区的探讨。
物流园区的概念及全球的发展态势
物流园区是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，而在城市边缘地带的主要交通干道附近建成的专门区域。它通常是一个大型配送或多个配送中心的聚集地。一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。
物流园区最早出现在日本东京，近十多年来在世界其他国家也开始陆续出现。目前全球的物流园区发展呈现以下特征：
第一、国外物流园区发展呈现不均衡发展态势，物流园区主要集中在物流业发展迅猛、交通和区位优势显著的发达国家。主要包括德国、荷兰、法国、日本和美国。 表1：国外主要物流园区情况表 国家
德国 物流园区概况 已规划40个物流中心，其中，20多个物流中心
建成并投入使用，部分基地占地在100公顷以上主要物流园区名称 不来梅的货运村、图林根物流基地
鹿特丹海港物流园区、阿姆斯
特丹契福尔机场物流园区
北部哈佛港物流园区、马赛港
物流园区、戴高乐机场物流园
区
东京和平岛、葛西、板桥和足
立四大物流基地，东京铁路货
物集散中心 荷兰个物流基地，平均占地44.8公顷 法国 约10个大型物流园区 日本个大规模的物流基地，平均占地74公顷
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、目前全球的物流园区的发展模式各异，但大体可分为以德国为代表的欧洲模式和日本模式。
表2：国外物流园区主要发展模式
国家
建设模式
资金来源
园区管理机构 德国 联邦政府统筹规划，州政府扶持建设，企业自主经营 各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充 公益组织管理和有限公司管理的日本 政府统一规划集资，行业协会组织集资，企业自主经营 政府低息贷款、生地的买卖差价 园区企业组成联合会进行管理
两种方式。（后者为主）
代表园区 不来梅的“货运村” 东京和平岛、葛西、板桥和足立四大
基地
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第三、全球的物流园区经营模式日益呈现物流园区服务商的集团化和连锁发展趋势。以美国的普洛斯为例，普洛斯在美国、新加坡等地有多家上市公司，在全球管理超过3700万平方米的全球分销设施网络。除此以外，还有UPS 、马士基等物流服务商也在世界各地攻城略地，物流园区服务商的集团化和连锁发展趋势势不可挡。
中国目前物流园区的现状及其特征
近年，物流园区在我国发展迅速，大有星星之火，可以燎原之势。目前中国物流园区的发展呈现以下特征：
第一、从分布上看，中国的物流园区呈现东中西不均衡发展态势。目前中国已逐渐形成环渤海湾、长三角、珠三角等物流园区密集区域，并迅速向向中西部地区蔓延。 表3：全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数量 省直辖市 规划园区数
（或地区） （已建正建或筹建）相关规划
北京市北京物流港项目定位为一港、三流、三区和五大中心深圳市深圳把现代物流业作为深圳的三大支柱产业之一，将
规划建设6大物流园区
上海市上海市提出着重发展陆、海、空三大物流和五个物流
园区，把上海建成国际航运中心
江苏省江苏省规划建成14个综合性物流园区
天津市天津将规划开发区、保税区、南疆、空港、交通
局等5大物流形象工程
大连市大孤山半岛国际物流园区将与新港、北良港、保税区
和双D 港的物流区形成环岛带状物流园区
广州市广州市规划建设辐射全国及海外的东南西北四大物
流园区，计划把广州建成全国最大的物流中心
福建省福建省将在福州、厦门、泉州三大中心城市建设三个
大区域性现代物流中心，大力推进流通现代化
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、从建设模式上看，中国的物流园区建设模式有别于德国模式和日本模式，呈现其独特的中国园区特征。在中国，物流园区的规划大体有三种模式：政府统一规划投资的政府主导模式；政府指导，企业自行投资规划、建设和经营管理的政企共同开发模式以及企业主导模式。由于中国的物流园区的建设主体以政府和企业为主的特点，导致中国的物流园区资金来源和管理机构也以政府和企业通道为主。相比德国和日本模式，相关物流类公益组织和行业协会或行业联合会还不发达，政府主导特色浓厚。不过随着中国加入WTO ，国外普洛斯等物流巨头进入中国市场，不仅会对原本波澜不惊的物流市场带来全新的思维理念和管理模式，也会进一步冲击市场，加剧竞争。
第三、从市场专业化角度来看，中国物流园区正处于初步发展阶段，目前正逐步向纵深发展，物流园区的区域化、专业化特征不断显现，物流园区的市场细分和市场定位将更加
精确。以深圳为例，过去深圳的物流园区较少，而且分工比较混乱，相互之间由于定位不清，导致市场交叉，竞争加剧，造成物流市场发展无序，物流园区没有发挥最大效能。经过多年的探索和改革，目前深圳的物流园区发展脉络基本理顺，物流业依托各自优势得到有序发展。 表4：深圳六大物流园区的定位 园区名称
盐田物流园区 园区定位类型 枢纽型园区 园区定位功能 具有存储、配载、运输方式的转换以及物流信息服务
等多种功能，主要具备国际集装箱中转、仓储、拆拼、
加工、海关查验等功能
重点发展港口及陆路散杂货集散、集装箱中转、加工、
转运和配送等服务
依托华南、连接东南亚、欧美等国家和地区、辐射内
地的区域性货运枢纽港
公铁联运、海铁联运的中转物流基地、珠三角及京九
铁路沿线货物产品配送、货物集散、集装箱转运中心
重点培育家居超市、汽配交易市场、轻工产品市场、
医药港、冷冻食品配送中心、生鲜农产品加工配送中
心、文化传播市场等七大专业市场
国际集装箱多式联运中心。主要功能为出入境集装箱
接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还
箱点、信息管理以及相应支付系统服务等 前海湾物流园 区 航空物流园区 平湖物流园区 笋岗—清水河物流园区 龙华物流园区 综合物流中心 航空物流园 陆路转运枢纽型综合物流园区 市域配送中心型物流园区 综合型物流园
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
中国投资物流园区的前景研判
虽然中国的物流园区出现的时间不长，还处于发展的初级阶段，但未来中国物流园区的发展将呈现爆炸式增长。发展步伐和发展速度将不断加快，同时，各种类型的物流园区将在中国蓬勃兴起，展现出良好的投资前景。主要的原因有： 第一、 中国经济的不断发展和交通条件的不断改善，推动中国物流行业的发展进一步 提速，物流行业的发展必然催生物流园区数量和质量的不断提高。物流行业主要依托两个因素：经济与交通。从中国经济来看，目前中国的改革开放已进入关键阶段，不仅国内市场逐步完成一个密不可分的经济主体，中国对外交流与经济合作也得到了进一步巩固，2007年，中国全年货物进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%。其中，货物出口12180亿美元，增长25.7%；货物进口9558亿美元，增长20.8%。加上全球化的趋势不可阻挡，经济的发展必然对物流行业产生极大的带动效应。从中国交通来看，中国的交通网络系统的日益完善和发展，水陆空一体化的交通网络体系对物流业的全方位带动作用非常显著，必然催生更多的物流园区，通过对未来交通规划层面的解读，可明显感受到未来物流园区大力发展的外部硬件条件已经具备。针对传统物流园区铁板一块的分类也将正式打破，物流园区的发展将加快提速。
表5：中国交通体系现状及未来建设规划
航空 现状 现有机场147个 规划 规划到2020年，新建机场
97个。扩建京沪等枢纽机场
到2020年全国铁路营业里
程达10万公里 备注 过去10年，中国民用航空运输业的增长速度每年约15% 主要繁忙干线实现客货分线，复线率和电化率均达到50％ 铁路年末，全国铁路营业里程达7.8万
公里
港口 主要港口码头泊位
１０８４８个 规划形成环渤海、长三角、目前以长江口深水航道二三期东南沿海、珠三角和西南沿治理工程、上海大小洋山港区
海５大区域的港口群， 建设、深圳港建设为建设重点
到2010年，将全面建成“五纵
七横”国道主干线，东部基本形
成高速公路网 公路年高速公路总高速公路总里程将达6.5万里程为5.39万公里 公里
资料来源：上海五合智库整理（WISENOV A ）
第二、城市新布局让物流企业“退城进园”。城市化主要表现在城市人口的爆发式增长 和城市面积和城市格局的不断变化。传统郊区迅速被城市包围最终成为城市的一个整体，与此同时，老城区的土地利用状况已不能满足城市集约发展的需要，迫切面临城市改造。原有零散分布的物流企业的运输成本和时间成本不断上升，逐步退出核心区域，向远郊聚集。位于某些交通节点、具有区位和地理优势的交通地段逐步形成物流园区的聚集集中区域。最终在政府的规划、开发商的运作下，物流企业正式完成“退城进园”的全过程。中国目前的城市化率已超过30％，按照国际规律，城市化率超过30％，城市化进程将进入加速上升通道。城市化进程的加快将促使物流企业“退城进园”的速度加速，最终当物流企业的行动变成一种自觉的行动，物流园区在未来形成如火如荼的发展模式就在情理之中了。
第三、 工业园的发展为物流园建设提供了机遇。工业园区的出现，与工业现代化和工 业产业化密切相关。传统的粗放型工业分布零散，其发展模式对资源和环境的影响过大，转变经济发展方式，加强自主创新能力建设的需求非常迫切。工业园区能发挥集群效应，最大限度地提高生产力。国外无论是高科技产业还是传统产业，都有非常成功的企业集群，这些企业集群基本都依托一个成功的工业园。工业园的发展必然将推动物流产业的发展，工业园对物流园的影响主要有两个方面：一、工业园区内部必然要发展一定体量的物流园区，对整个工业园进行统筹安排，最终达到工业园区各个环节各个要素之间的人员、货物有序流动；
二、物流园区有不断扩大的趋势。传统的物流园区主要以仓储和运输为主导，现在物流园区的概念不断衍生，所涵盖的领域更加综合。不仅包括仓储，运输和加工制造等用地，同时还囊括了与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区越来越外化成一个小型的工业园区，与工业园区的概念界限已不像过去那么明显。
第四、投资物流园区有较大的盈利空间，而且收益比较稳定。首先，投资物流园区具有一定的成本优势。由于物流园区一般位于城市的远郊，土地获得相比市中心廉价。另外，由于物流园区主要由厂房和仓库构成，建设材料主要以轻钢为主，物流园区的建设成本相对较少。部分园区还可享受很多诸如税收和土地政策上的优惠和倾斜。对开发主体而言，成本优势对投资物流园区产生了一定的吸引力。其次，物流园区一般有部分储备土地作为物流园区的配套设施用地，可建设写字楼、商业或者酒店物业，这类经营性物业虽然对投资的现金流的要求高，但能产生长期持久的收益。对于资金比较充实的开发主体而言具有较高的投资收益回报。再次，园区经营比较灵活，根据园区的不同发展阶段可有所侧重。一般而言，对于初创期的物流园区而言，厂房出租和仓储为主要的盈利模式，但越到后期，物流产业的衍生链条越来越庞杂，物流园区的盈利模式将日趋多元化。分拣、物流配送、专业市场交易、特许经营、流通加工、电子商务、物流培训等增值服务都是可参考的选项。
图1：物流园区商业（盈利）模式规划思路
成熟度物流园区商业（盈利）模式规划思路
资料来源：上海五合智库（WISENOV A ）
虽然物流园区在中国出现的时间比较晚，发展相对国外滞后，但这也意味着这种物业存在着巨大的真空地带。未来一段时间物流园区在中国的发展将不断从广度和深度延伸，在中国投资物流园区的潜力巨大，未来物流园区在中国大地上的燎原之势，值得期待。