收益还原法一
收益还原法，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
收益还原法的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值。
具体估价过程如下：
（1） 计算估价对象总楼价
计算公式为
P=（a/r）×[1－1/（1＋r）n]
式中P为总楼价；a为房地产年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得；r为综合还原率；n为房地尚可使用年限。
估价对象土地总面积为23456平方米，地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0，房屋成新率为75%。
（2） 确定客观租金。
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。
②影响租金因素修正。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/平方米
比准价格B=233.40元/平方米
比准价格C=248.08元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=242.03元/平方米
（3） 计算房地总收益。
年总收益=客观租金
=242.03(元/平方米)
（4） 计算年总费用。
①管理费用。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%
=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。
根据北京市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%
=700×2%=14(元/平方米)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰
=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)
④房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限
=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)
综上：
年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失
=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)
（5） 房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益－房地年出租总费用
=242.03-155=87.03(元/平方米)
（6） 确定综合还原率。
采用收益排序插入法确定综合还原率为8%。
（7） 计算总楼价。
用收益还原法公式P=（a/r）×[1－1/（1＋r）n]计算得： P=87.03÷8%×[1－1/（1＋8%）45]=1053.79 (元/平方米)
（8） 房屋现值。
房屋现值=房屋重置价×成新率
=700×75%=525(元/平方米)
（9） 计算总地价。
单位面积地价=总楼价－房屋现值
=1053.79-525=528.79 (元/平方米)
总地价=单位面积地价×土地面积
=528.79 ×23456=12403298.24 (元)
收益还原法二
收益还原法，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
收益还原法的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值。
具体估价过程如下：
1.确定房地出租年总收益。
房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入
=
2.确定建筑物重置价值及现值。
(1)重置价值=建筑物开发成本+管理费+投资利息+投资利润+销
售费用及销售税费
=
(2)建筑物现值=重置价值×成新率
=
(3)投资利息=（前期工程费＋行政事业性收费）×[（1＋利率）1－1]＋（工程综合造价＋室外工程费＋管理费用）×[（1＋利率）－1] 0.5 =
(4) 投资利润=（开发成本＋管理费用）×利润率
=
(5)销售税费=（开发成本＋管理费用＋投资利息＋投资利润）×税率 =
3.确定房地出租年总费用。总公式：
总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧
=
①管理费用。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%
=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。
根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%
=700×2%=14(元/平方米)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰
=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)
④房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限
=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即 租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)
综上：
房地年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失
=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)
4.确定房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益－房地年出租总费用
=242.03-155=87.03(元/平方米)
5. 确定房屋及土地的还原率。
6.确定未来土地的使用年限。
7.计算房屋的年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=
8.计算土地的年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 =
7.计算总地价。
总地价V=（a/r）×[1－1/（1＋r）] n
=
8.计算宗地的单位面积地价。
单位面积地价=总地价÷总用地面积 =
收益还原法一
收益还原法，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
收益还原法的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值。
具体估价过程如下：
（1） 计算估价对象总楼价
计算公式为
P=（a/r）×[1－1/（1＋r）n]
式中P为总楼价；a为房地产年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得；r为综合还原率；n为房地尚可使用年限。
估价对象土地总面积为23456平方米，地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/平方米，残值率为0，房屋成新率为75%。
（2） 确定客观租金。
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。
②影响租金因素修正。
③客观租金的计算及确定。
比准价格A=243.60元/平方米
比准价格B=233.40元/平方米
比准价格C=248.08元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=242.03元/平方米
（3） 计算房地总收益。
年总收益=客观租金
=242.03(元/平方米)
（4） 计算年总费用。
①管理费用。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%
=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。
根据北京市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%
=700×2%=14(元/平方米)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰
=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)
④房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限
=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即
租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)
综上：
年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失
=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)
（5） 房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益－房地年出租总费用
=242.03-155=87.03(元/平方米)
（6） 确定综合还原率。
采用收益排序插入法确定综合还原率为8%。
（7） 计算总楼价。
用收益还原法公式P=（a/r）×[1－1/（1＋r）n]计算得： P=87.03÷8%×[1－1/（1＋8%）45]=1053.79 (元/平方米)
（8） 房屋现值。
房屋现值=房屋重置价×成新率
=700×75%=525(元/平方米)
（9） 计算总地价。
单位面积地价=总楼价－房屋现值
=1053.79-525=528.79 (元/平方米)
总地价=单位面积地价×土地面积
=528.79 ×23456=12403298.24 (元)
收益还原法二
收益还原法，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
收益还原法的原理：由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值。
具体估价过程如下：
1.确定房地出租年总收益。
房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入
=
2.确定建筑物重置价值及现值。
(1)重置价值=建筑物开发成本+管理费+投资利息+投资利润+销
售费用及销售税费
=
(2)建筑物现值=重置价值×成新率
=
(3)投资利息=（前期工程费＋行政事业性收费）×[（1＋利率）1－1]＋（工程综合造价＋室外工程费＋管理费用）×[（1＋利率）－1] 0.5 =
(4) 投资利润=（开发成本＋管理费用）×利润率
=
(5)销售税费=（开发成本＋管理费用＋投资利息＋投资利润）×税率 =
3.确定房地出租年总费用。总公式：
总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧
=
①管理费用。
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%。房屋出租经营管理费用=房地年租金×3%
=房地年租金×3%=7.26(元/平方米) ②维修费。
根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%
=700×2%=14(元/平方米)
③保险费。
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即
房屋年保险费=房屋现值×2‰=房屋重置价×成新率×2‰
=700×75%×2‰=1.05(元/平方米)
④房屋年折旧额。
房屋年折旧额=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限
=700×1/60=11.67(元/平方米〃年)
⑤租金损失。
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即 租金损失=242.03÷2=121.02(元/平方米)
综上：
房地年总费用=管理费+维修费+保险费+房屋折旧额+租金损失
=7.26+14+1.05+11.67+121.02=155(元/平方米)
4.确定房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年出租总收益－房地年出租总费用
=242.03-155=87.03(元/平方米)
5. 确定房屋及土地的还原率。
6.确定未来土地的使用年限。
7.计算房屋的年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
=
8.计算土地的年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益 =
7.计算总地价。
总地价V=（a/r）×[1－1/（1＋r）] n
=
8.计算宗地的单位面积地价。
单位面积地价=总地价÷总用地面积 =