房地产行业信托项目融资准入指引（试行）
房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。
重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。
重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。
一 、区域选择
1. 核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等） 重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。
● 选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降
低项目因售价下降带来的还款压力。
● 地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不
得超过50%。
● 对价格出现明显背离的区域应审慎进入。
2. 经济较发达的省份
经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。
● 中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市
场后续发展空间等因素。
● 考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合
理管理能力承受范围之内。（2-3小时 车程）（如超出其管理半径，应在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）
3. 其他省份
包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。
● 主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。
● 主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。
（住宅比例不低于70%）
● 项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。
4. 重点关注地区
受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准:
● 项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的
40%）
● 项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等） ● 项目或合作方对公司有重大战略合作意义
● 公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区
二、 开发类型
（一） 土地一级开发市场
● 原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。
● 对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场
发育成熟的地区。
（二） 土地二级开发市场
● 别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。.
● 工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比
率执行。
● 审慎进入纯商业房产项目。（对商业房产项目应从购进成本、担保条
件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进
成本不应高于市场现有重置价格的60%）
三、 合作伙伴
债权类（贷款类？）信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质）的开发商进行合作（含股东单位）。
股权类信托项目，应与取得三级开发资质以上（含三级资质）的开发商进行合作（含股东单位）
对于开发商资质为暂定的，根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。（政府主管机构认定的三级资质标准：1. 注册资本不低于800万元；2. 从事房地产开发经营2年以上；3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%；5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8. 未发生过重大工程质量事故。）
对于项目公司房产资质的控制，实质重于形式，核心关注项目公司是否有一定数量具有较长房地产从业经验的人员和熟悉、了解房产市场的核心管理团队，并能对项目公司提供相应的支撑。
四、 商业模式
（一）交易结构
1、股权投资
侧重于对项目的控制能力，具体标准如下：
● 交易对手为上市公司的，我公司股权持有比例应能支撑对项目公司重
大事项的控制能力。（持股比例不低于49%，含49%）。
● 交易对手为非上市公司，我公司股权持有比例应实现对项目公司的绝
对控制。（原则上要求持股比例不低于90%，实际控制比例应达到100%.
或虽低于90%的持股比例，但其他实际控制方式到位）
● 审慎对待股东分散持股的公司。（信托入股后，应适当控制持股超过
10%的股东数量）
2. 债权模式（含债权买入返售、其他银行贷款转贷等实质债权模式）
按照实质重于形式的原则，应符合监管机构对借款人的相关要求。
● 重申第一还款来源原则，不得简单依据第二还款源选择客户。
● 严格执行抵押物登记制度并确认担保方有偿还能力。
3. 其他
对股权受益权、物业受益权返售等其他交易结构，应关注项目实际还款能力。
（二）杠杆比例
原则上交易对手货币化出资比例不得低于50%。对于新建项目或无土地成本优势的项目，交易对手出资比例应提高至60-70%，且应保证资金于信托资金投入前到位。同时，对于具有较高成本优势的项目，可适当考虑项目增值金额，货币化出资比例可适当降低至30%-40%，但综合出资比例不得低于60%.
（三）信托期限
信托期限一般为二年，原则上不得低于一年，在保证补偿机制的前提下可接受提前还款条款。信托期限的设计上应充分考虑信托的退出预留时间安排。
（四）收费标准
原则上信托报酬为4%/年，对于上市公司、品牌公司、银行推荐并代为销售的客户可适当放宽。鼓励业务团队在设计收益模式时，合理争取项目后端业绩报酬，实现项目收益的“综合化、层次化”。
五 、高风险业务的控制
高风险业务是指某几类受诸多因素影响，信托资金存在较高风险的房地产项目。业务团队对高风险业务应采用审慎的原则，做好项目前期调查工作，项目设计时应充分考虑风险控制手段。
高风险业务分为普通高风险业务和严重高风险业务，对于前者，业务团队在前期项目谈判与接触时，应在中后台管理部门密切配合下，审慎开展项目后续推进工作。对于后者，公司不推荐进入。同时，公司将根据市场变化情况和业务团队风险掌控能力，定期调整高风险业务标准。
（一）普通高风险业务：
● 已明确取得银行或政府支持的烂尾楼续建项目
● 受诸多因素影响，客观存在原股东因抽逃资金、大额套现等情况，造
成公司一定程度的溢价进入项目。
● 信托资金存在一定比例未实际用于项目建设本身，对项目后期退出存
在一定风险。
● 信托总规模超过10亿元，或优先类信托规模超过8亿元的集合类项
目。
（二）严重高风险业务：
● 非政府平台操作的土地一级开发业务且未明确招拍挂时间的项目 ● 存在历史拆迁问题，且长期（三年或以上）未解决的项目.
本操作指引自发文起开始执行，同时遵循“实质重于形式，具体项目具体分析”的标准安排实施。
创新类房地产业务准入指引另行制订。
房地产行业信托项目融资准入指引（试行）
房地产行业发展总则：在风险可控的基础上重点发展房地产项目。项目选择中，大城市重点关注地价成本，中小城市重点关注发展前景，大力支持绿色、低碳项目和政府保障性住房项目，严格控制恶意捂盘和使用高杠杆资金进行炒地的项目，坚决规避其他高风险项目。
重点支持政府保障性住房项目包括：经济适用房、限价房、公共租赁房、安置房等。
重点支持棚户区改造、危旧城改造、城中村改造项目。
一 、区域选择
1. 核心城市及直辖市（北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等） 重点关注项目地价取得成本及是否在同类项目中有一定比例的优势。
● 选择客户时，应侧重选择其地价取得成本有明显价格优势的项目，以降
低项目因售价下降带来的还款压力。
● 地价取得成本应控制在同区域商品房销售价格的合理比例之内，最高不
得超过50%。
● 对价格出现明显背离的区域应审慎进入。
2. 经济较发达的省份
经济较发达区域暂指定为长三角地区、珠三角地区、环渤海湾地区的相关省份。对此区域，可选择省会城市及其周边中型城市。在中型城市的选择上，应优先考虑房产市场存在一定后续发展空间的城市。
● 中小型城市应考虑其地理位置便利性、当地经济发展持续能力和房产市
场后续发展空间等因素。
● 考虑公司管理覆盖能力，即项目所在地应在公司长驻人员所在城市的合
理管理能力承受范围之内。（2-3小时 车程）（如超出其管理半径，应在项目前期考虑安排现场管理人员并明确费用归属问题）
3. 其他省份
包括中西部、西北部等其他省份。对此区域应优先考虑房产项目的流通性和价格需求弹性等因素。
● 主要选择位于核心商务区或核心居住区的项目。
● 主要接受纯住宅项目，或住宅项目占较大比例的住宅、商业混合项目。
（住宅比例不低于70%）
● 项目应具有可比性（地域可比性与售价可比），且成本具有较大优势。
4. 重点关注地区
受市场因素影响，该地区房地产市场价格近期出现较大增幅，价格与价值出现明显背离，房价存在一定的系统风险。对于此地区的项目选择应掌握以下标准:
● 项目应具有明显的成本取得优势（地价成本不超过现有市场价格的
40%）
● 项目取得当地政府或银行较强的支持力度（资金、税收、拍卖土地等） ● 项目或合作方对公司有重大战略合作意义
● 公司将根据市场变化情况随时调整重点关注地区
二、 开发类型
（一） 土地一级开发市场
● 原则上只参与政府或其储备机构为主体实施的施工融资项目。
● 对于执行“政府主导、市场化运作”的施工融资项目，只接受土地市场
发育成熟的地区。
（二） 土地二级开发市场
● 别墅、豪宅等项目地价取得成本应低于房产销售价格50%。.
● 工业房产项目，应提供其他抵押资产，且抵押比参照公司最低抵押比
率执行。
● 审慎进入纯商业房产项目。（对商业房产项目应从购进成本、担保条
件、市场价格和租售比例等因素进行综合考虑，但完工商业房产购进
成本不应高于市场现有重置价格的60%）
三、 合作伙伴
债权类（贷款类？）信托项目，应与取得二级开发资质以上（含二级资质）的开发商进行合作（含股东单位）。
股权类信托项目，应与取得三级开发资质以上（含三级资质）的开发商进行合作（含股东单位）
对于开发商资质为暂定的，根据开发商实力与房地产经营能力等因素进行判定，其注册资本、历史开发规模等主要指标不得低于三级资质水平。（政府主管机构认定的三级资质标准：1. 注册资本不低于800万元；2. 从事房地产开发经营2年以上；3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%；5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8. 未发生过重大工程质量事故。）
对于项目公司房产资质的控制，实质重于形式，核心关注项目公司是否有一定数量具有较长房地产从业经验的人员和熟悉、了解房产市场的核心管理团队，并能对项目公司提供相应的支撑。
四、 商业模式
（一）交易结构
1、股权投资
侧重于对项目的控制能力，具体标准如下：
● 交易对手为上市公司的，我公司股权持有比例应能支撑对项目公司重
大事项的控制能力。（持股比例不低于49%，含49%）。
● 交易对手为非上市公司，我公司股权持有比例应实现对项目公司的绝
对控制。（原则上要求持股比例不低于90%，实际控制比例应达到100%.
或虽低于90%的持股比例，但其他实际控制方式到位）
● 审慎对待股东分散持股的公司。（信托入股后，应适当控制持股超过
10%的股东数量）
2. 债权模式（含债权买入返售、其他银行贷款转贷等实质债权模式）
按照实质重于形式的原则，应符合监管机构对借款人的相关要求。
● 重申第一还款来源原则，不得简单依据第二还款源选择客户。
● 严格执行抵押物登记制度并确认担保方有偿还能力。
3. 其他
对股权受益权、物业受益权返售等其他交易结构，应关注项目实际还款能力。
（二）杠杆比例
原则上交易对手货币化出资比例不得低于50%。对于新建项目或无土地成本优势的项目，交易对手出资比例应提高至60-70%，且应保证资金于信托资金投入前到位。同时，对于具有较高成本优势的项目，可适当考虑项目增值金额，货币化出资比例可适当降低至30%-40%，但综合出资比例不得低于60%.
（三）信托期限
信托期限一般为二年，原则上不得低于一年，在保证补偿机制的前提下可接受提前还款条款。信托期限的设计上应充分考虑信托的退出预留时间安排。
（四）收费标准
原则上信托报酬为4%/年，对于上市公司、品牌公司、银行推荐并代为销售的客户可适当放宽。鼓励业务团队在设计收益模式时，合理争取项目后端业绩报酬，实现项目收益的“综合化、层次化”。
五 、高风险业务的控制
高风险业务是指某几类受诸多因素影响，信托资金存在较高风险的房地产项目。业务团队对高风险业务应采用审慎的原则，做好项目前期调查工作，项目设计时应充分考虑风险控制手段。
高风险业务分为普通高风险业务和严重高风险业务，对于前者，业务团队在前期项目谈判与接触时，应在中后台管理部门密切配合下，审慎开展项目后续推进工作。对于后者，公司不推荐进入。同时，公司将根据市场变化情况和业务团队风险掌控能力，定期调整高风险业务标准。
（一）普通高风险业务：
● 已明确取得银行或政府支持的烂尾楼续建项目
● 受诸多因素影响，客观存在原股东因抽逃资金、大额套现等情况，造
成公司一定程度的溢价进入项目。
● 信托资金存在一定比例未实际用于项目建设本身，对项目后期退出存
在一定风险。
● 信托总规模超过10亿元，或优先类信托规模超过8亿元的集合类项
目。
（二）严重高风险业务：
● 非政府平台操作的土地一级开发业务且未明确招拍挂时间的项目 ● 存在历史拆迁问题，且长期（三年或以上）未解决的项目.
本操作指引自发文起开始执行，同时遵循“实质重于形式，具体项目具体分析”的标准安排实施。
创新类房地产业务准入指引另行制订。