目 录
决策背景 ________________________________________________ 3
一、内部因素 _____________________________________________________________ 3
二、外部环境 _____________________________________________________________ 3 第一部分 项目所属区域介绍 _______________________________ 4
一、江宁区简介 __________________________________________________________ 4
二、东山新市区简介 ______________________________________________________ 4
三、江宁开发区简介 _____________________________________ 错误！未定义书签。 第二部分 项目概况 ______________________________________ 5
一、宗地位置 _____________________________________________________________ 5
二、宗地四至范围及规划要点 _____________________________________________ 5
三、项目渊源 _____________________________________________________________ 6
四、宗地现状 _____________________________________________________________ 7
五、宗地紧邻周边的环境 _________________________________________________ 7
六、交通出行 _____________________________________________________________ 7
七、生活配套 _____________________________________________________________ 8
八、市政配套 _____________________________________________________________ 9
九、土地出让条件与程序 _________________________________________________ 9
十、地价分析 ____________________________________________________________ 11 第三部分 法律风险分析 __________________________________ 13
一、项目的风险点及风险可能性预测 _____________________________________ 13
二、风险控制手段 _______________________________________________________ 13
三、总体评价 ____________________________________________________________ 14 第四部分 市场分析 _____________________________________ 14
一、南京房地产市场简述 ________________________________________________ 14
二、江宁住宅市场分析 ___________________________________________________ 17
三、开发区商业市场分析 ________________________________________________ 23
四、项目产品建议书 _____________________________________________________ 25
五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 ______________________________ 26
六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 __________________________ 28 附件：江宁及周边片区典型楼盘__________________________ 错误！未定义书签。 第五部分 规划设计初步分析 ______________________________ 29
一、规划设计草案 _______________________________________________________ 29
二、规划设计草案分析 ___________________________________________________ 29 第六部分 工程及销售计划 ________________________________ 33
一、一期开工时间确定 ___________________________________________________ 33
二、开发销售计划 _______________________________________________________ 33 第七部分 成本及投资收益预测 ____________________________ 33 方案一（商业按2万㎡考虑，商业用地地价自己分摊） ___ 错误！未定义书签。 方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊） _______ 错误！未定义书签。 第八部分 竞争对手 _____________________________________ 37 第九部分 综合分析与建议 ________________________________ 37
一、优劣势分析 _________________________________________________________ 37
二、结论与建议 _________________________________________________________ 38
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。
2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。
4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。
第一部分 项目所属区域介绍
江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。
本项目位于江宁开发区。
图1-1 宗地所属区位图
一、江宁区简介
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☐ 紧靠南京主城南部,紧邻一环线。 2000年撤县设区。 面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。 1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,
占南京GDP总额的9%。
☐ 人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。
二、东山新市区简介
东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。
☐ 东山新市区是南京“一城三区”中的一区
2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。
☐ 东山新市区是人口导入区
东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。
2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。
第二部分 项目概况
一、宗地位置
1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。
2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。
3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。
牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM的黑森林旅游度假区。
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二、宗地四至范围及规划要点
1、四至范围
宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。
2、宗地面积、形状和尺寸
宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。
如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。
表2-1 项目用地指标
3、政府提供的规划要点
政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。
三、项目渊源
1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。
东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。
东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。
2、 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。
近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。
四、宗地现 状
1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大
科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。
2、 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、
高4-5米的小山包。
3、 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。
五、宗地紧邻周边的环境
1、景观环境
宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 ☐
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☐ 宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛的文化氛围。 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。
2、周边噪音分析
（1）机场高速车流分析
白天12:00～12:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。
（2）噪音分析
①主要噪音源为机场高速的车流噪音。
②宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。
注：点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。
③宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为52～58dB。
六、交通出行
1、 道路
宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。
（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟
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☐ 可通过将军路——共青团路——中山南路直接通往新街口市中心。将军路——共青可通过将军路——共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公团路红线宽60米，双向六车道。 路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。
（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离5公里，车程15分钟
主要有三条道路：
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☐ 秦淮西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 胜太西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 天元路：红线宽34米，三块板，双向四车道。
2、 公交出行
由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。
（1）2条公交线路通往主城
☐ 105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。
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☐ 均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。 主城（雨花台）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。
（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。
3、 轨道交通
规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近， 但估计最早到2010年才通车。 ☐
☐ 根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。 年以后。3号线的建设时间较5号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。
图2-7 宗地周边轨道交通规划
七、生活配套
（1）生活配套的区域分布
宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东
山镇。最近的集贸市场离小区约1.5公里。
其它重要配套有：
超市：麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。
中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。 宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。
八、市政配套
项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。
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☐ 将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18米规划道路目前有雨水将军路和18米规划道路均有1个供宗地使用的配电箱。 18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。 和污水井。
九、土地出让条件与程序
宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为：
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☐ 从公告到确定买家28天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。 总额为2.616亿元人民币，单价为40万元/亩（含土地出让金）。 付款急，6个月内付清（2003/8/12日前） 土地已拆平，政府答应即可中标后交地。
具体出让条件和程序如下：
1、出让条件
2、出让程序
（1）报名 时间：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三） 所需资料：
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☐ 报名表（一式两份）； 组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 银行出具的资信证明文件（原件）； 主要开发经历（原件）； 竞买保证金2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。 书面答疑。 必须于2003年1月24日（星期五）下午4：00之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。 经审查具备竞买资格的报名者于2003年1月26日下午2：00——5：00领取书面答复。 2003年1月25日起不再接受任何形式的质疑。 （2）答疑
③报价
方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买
报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 时间：
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工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00； 2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。
☐ 江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。
无效报价：
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报价低于底价； 报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章；
报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；
报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 一份报价书中有两个或两个以上报价； 未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 其它按规定应属无效的。
挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：
在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。
在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。
（4）竞买结果的确定原则
（5）签约
竞得者必须于成交15日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。
十、地价分析
1、江宁地价分析
2001年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价15-25万/亩，宗地周边的项目如运盛·美之国花园、金陵置业·金陵翠屏、天创·青年翠屏、开元、中惠·翠屏国际城等以此方式和价格获得。
瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为2001年7月，但因报价低于底价（30万/亩）而流标，后以35万/亩出让给南京绿城。
2002年江宁区共举行2次土地招标拍卖，成交6块地，住宅土地面积58.6公顷，建筑
面积85.3万平米，其中，江宁开发区3幅，土地面积34.2公顷，建筑面积40.4万平米，成交总价2.10亿元，楼面地价在584元—940元/平方米之间。
2、主要竞争片区规划与地价分析 （1）宁南新区
受河西的带动和地铁1号线建设影响，宁南新区的地价目前已达100万/亩以上，是江宁开发区的2倍左右。
☐ ☐
仁恒地产1998年获得宁南新区地块，开发仁恒·翠竹园项目，当时的地价为602002年10月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积32.9万平
万/亩，但直到去年菜2001年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。
米，建筑面积39万平米，雨花城镇开发以底价51376.76万元（104万/亩、楼面单价1314元/平米）拿下。
☐
2003年1月23日，宁南新区的一块土地面积4300平米、建筑面积7700平米的地
块挂牌出让，南京恒春以1900万元拿下，地价达到296万/亩、楼面单价2468元/平米。 （2）河西新城区
☐ ☐ ☐
河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。 北部地区已基本开发完毕。
中部地区规划居住用地8 km，规划居住人口17万人（5.7万户），以中高档住宅
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开发为主，是近5年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁1号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约150万/亩，是江宁开发区的3倍左右。
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南部地区规划居住用地5.5 km，规划居住人口6万人（3万户），定位于低密度高
2
档住宅区。 （3）仙西新市区
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仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积80 km。
住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资5亿元，2005年建成）和受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。
2003年将正式拍卖土地，预计售价在50万元/亩以上。
受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。 现有基础较东山（江宁）差。
地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。
现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。
2
2009年建成的地铁2号线。
（4）浦口新市区
宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：
3、2002年南京土地招投标概述
从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比主城低1000元/平米左右，价格优势
明显，升值潜力大。
上市：42幅，土地面积263万平米，建筑面积369万平米 成交：38幅，土地面积248万平米，建筑面积326万平米 流标：4幅，土地面积15万平米，建筑面积43万平米 退标：1幅，土地面积1.5万平米，建筑面积3万平米 以地补路：7幅，土地面积57万平米，建筑面积78万平米 成交地块平均面积：土地面积6.53万平米，建筑面积8.58万平米 最大地块：聚宝山，净地面积746亩，建筑面积51万平米
成交地块建筑面积区域分布：城东>>江宁>>城南>>城北>>城中>>河西 成交总价：44.62亿元，其中，主城39.34亿元，江宁5.28亿元 单幅地块最高总价：聚宝山，9.11亿元
平均楼面单价： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江宁607元/平米 最高楼面单价：住宅——城东“苜卫路”地块3595元/平米，商住——珠江路地块
6681元/平米
第三部分 法律风险分析
一、项目的风险点及风险可能性预测
1、政策性风险
挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对江宁区和开发区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。
江宁于2000年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不变，2003年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。 2、关于商业用地的风险
根据规划要点，该项目允许建造商业建筑面积约10万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。
二、风险控制手段
（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。 （2） 关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。
按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积３%-４%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。本项目住宅建筑面积约45万平方米，３%-４%的商业用房约２万平方米。
本项目商业用地规划允许建设商业用房面积为10万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建2万平方米进行测算。
三、总体评价
根据金色家园项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制了商业用地带来的风险。因此，总体而言，本项目风险可控。
第四部分 市场分析
一、南京房地产市场简述
（一）1999-2002年南京房地产市场回顾
2000年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入南京市场。
2002年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获悉，2002年，南京市区（不含江宁区、浦口区、六合区，以下简称市区）批准上市商品房381万㎡，同比增加17.6%；商品房销售面积346万㎡，同比增加13.45%；供需比1：0.91；商品房销售均价3516元/㎡；商品房销售总金额121.7亿元；此外，江宁区商品房销售面积217万㎡；销售均价1566元/㎡；销售金额34亿元。2002年全市商品房销售总金额155亿元，其中住宅约130亿元，此外，二手房销售总金额达44亿元。 1、1999-2002年南京房地产市场特点分析 （1）房地产投资持续加速增长
2000年以来南京房地产开发投资持续加速增长，2002年1-10月全市共完成投资96.4亿元，同比增长率21%。（市统计局数据）
（2）商品房供应量稳定，2002年为381万㎡（市房产局市场处口头数据）
（3）商品房需求持续高速增长
2000年以来，南京商品房销售量持续加速增长，平均增长率达22.6%,其中住宅销售量平均增长率达21.6%。2002年商品房销售面积达346万㎡，增幅达13.45%，销售总金额达121.7亿元，其中住宅销售面积约为310万㎡，增幅为15.68%。 （4）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理
2002年商品房批准上市面积和销售面积比达1：0.91。
1999-2001年，商品房空置面积平均每年下降4万㎡，其中住宅平均每年下降8万㎡。 2002年6月底，商品房空置面积仅78万㎡，同比下降10.8%。
2001年商品房空置率为7.1%，低于国际空置率红线10%，远低于全国平均水平26%，房地产市场运行呈现健康状态。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面积之和） （5）商品住宅销售价格加速上升
1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，
销售均价高达3486元/㎡，据国家统计局统计，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2002年南京商品房销售均价为3516元/㎡（市房产局市场处口头数
据）,基本与2001年持平。
2000年以来，南京市住宅销售均价持续加速上涨，年均增长率5.5%，2002年上半年销售均价为2920元/㎡（市统计局数据），同比增长211元/㎡，增长率高达7.8%。 （6）土地市场供应量成倍上升
2000年开始实行土地招投标制度3年来出让土地总量明显不足（土地招投标数据包括
江宁区，不含浦口区、六合区）。
☐ ☐
2000和2001年土地成交量非常低。2002年成交土地面积和成交建筑面积呈巨幅增2000年至2002年底，共成交土地面积284.2万㎡，可建建筑面积406.9万㎡，其
长，分别达到248万㎡和326万㎡。 中2002年的出让量占了80％左右。
☐ ☐
2002年招投标土地平均楼面单价1369元/㎡，最高楼面地价达3595元/㎡。 土地供应主要集中在江宁和城南：其中江宁土地出让面积占总量的40%左右。
（7）二手房日趋活跃，2002年上半年成交量首次超过新房成交量，成为带动市场快速发展的重要因素
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成交量与成交额持续上升：1999年以来，二手房成交量成倍增长，2002年上半年
成交1.3万套，成交面积104万㎡，首次超过新房成交量（102万㎡）。 全年成交金额达44亿元。
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价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/㎡，增长率10%，
超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）。
（8）经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，2002年开始建设力度明显加大
☐
1999年以来，南京市累计供应经济适用房50万㎡，年供应量仅占商品住宅销售总
量的6-8%左右。
☐
2002年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经
确定、并将于2003年逐渐上市的共165万㎡，包括定向供给河西拆迁居民的68万㎡、定向供给仙西拆迁居民的75万㎡、面向全市的景家村小区（二、三期）22万㎡。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。
（9）个人购房比例持续上升，已经接近100%
1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，2002年上半年高达98.9%。
（10）住宅金融支撑住宅市场快速发展
1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。
（11）单个楼盘开发规模逐渐加大
2002年，南京市单个楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万㎡以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，其中20万㎡以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。
（12）外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高
☐ ☐
本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公外地发展商积极进入南京市场：2002年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、
司，开发水平不断提高。
浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城、江苏阳光、浙江赞成等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂、金地、中海、中房等。
2、1999-2002年南京房地产市场需求增长的主要影响因素分析 （1）大规模城建与拆迁提供客源
☐ ☐
1999年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。 2002年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量约为3.6万户，按每户住
宅需求80㎡计算，则拆迁扩大住宅需求288万㎡，占2002年全年住宅销售量的近50%。 （2）政策推动
2002年5月，南京市政府出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展。 （3）居民收入增长
☐ ☐
2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均2002年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，达到4746元，增长率12.3%，
每年高2.7个百分点。
高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。
（4）外来人口带动
据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。
（二）未来南京房地产市场预测 1、土地市场供应减速上升
2000年实施土地招投标制度来，2000年和2001年土地供应及成交总量很少，2002年土地成交量剧增至243万㎡，土地成交建筑面积首次超过当年商品房销售面积50%。
根据2000和2001年土地供应量不足带来的影响，预计2003年土地成交总量将超过2002
年成交量，但增幅将放缓。 2、商品房供应量平稳提高
1999年至2001年商品房供应量一直十分平稳，维持在320万㎡，2002年出现较大增长，达381万㎡。
考虑受到前几年全市土地供应紧缩的影响，预计2003年商品房供应总量将维持去年的水平，略有提高。
3、商品房需求量继续高速增长
旧城改造和新区开发将带来比2002年更大规模的拆迁量，据政府部门消息，2003年仅河西拆迁总量就为2万亩，拆迁住户将成为商品房需求的重要来源。
2002年刺激商品房需求的很多利好政策依然发生作用，如税费减免、卖旧买新、购房落户等都将直接拉动需求上升。
近年来股市的低迷及南京房地产健康稳步发展使得消费者对于房地产存在较强看涨心理，有助于带动提前消费。
南京人均居住面积仅为10㎡，明显低于上海，而人均储蓄达到近1.6万元，接近于上海，商品房需求的上升存在较大空间。
2002年商品房销售面积近350万㎡（不含江宁、江北，下同），受到上述诸多利好因素影响，预计2003年商品房需求量将继续高速增长，按增长10%计算，2003年将达385万㎡。 4、商品房销售价格继续攀升
随着2002年国有土地公开出让制度的实施，土地成本大幅上升，2003年商品房售价将继续稳步攀升。
二、江宁住宅市场分析
（一）江宁整体市场概述
南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。片区内有开发区、东山镇、岔路口及汤山麒麟等细分片区，其中开发区、东山镇和岔路口为三大主要细分片区。
☐
供应量位居各大片区之首：2000年撤县设区前后，共协议出让土地800万㎡，三
年共开发完成约300万㎡，仅三大主要细分片区在建拟建住宅建筑面积总量就达到550万㎡，2003年在建总量将超过180万㎡，占全市三分之一。
☐
年需求量占全市的三分之一左右：2002年江宁区房地产销售金额达34亿元，销售
面积达217万㎡，其中住宅销售面积近200万㎡。
☐ ☐
供需比略高于全市水平：2002年全市供需比约为1：0.91，其中，江宁地区偏高。 中低端市场定位：住宅均价在各大片区中最低，2002年销售平均价格1566元/㎡，
楼盘整体品质低于全市平均水平。
☐ ☐
主力户型面积：多层70-150㎡，别墅200-400㎡ 主力总价：多层16-36万元/套；别墅100-160万元/套
江 宁
☐ 客户特征：江宁本区客源与区外客源之比约为3：7；城区的中低收入阶层、拆迁
户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经济开发区内的企业工作人员；东山本地客源。
☐
楼盘平均规模在各大片区中最大，一般都在10万㎡以上，其中30万㎡以上楼盘有
11个，最大的翠屏国际城和武夷绿洲占地面积均达到80万㎡。
☐
建筑形态以多层和别墅为主，是南京最主要的别墅区，目前几乎没有小高层，但有
5个大型社区意向后期将建设小高层。
☐
本地发展商为主，多项目发展较少：江宁所有楼盘的40多家发展商中，南京和江
宁本地发展商占了30多家，如东恒、金陵置业、百家湖、21世纪等，外来发展商仅7家，有中惠、运盛、莱茵达、武夷等；此外，在江宁地区开发达到2个项目的公司目前较少，仅6家。
（二）江宁三大细分片区及周边细分片区市场研究
结合本项目市场定位，需要重点研究江宁三大细分片区：开发区、东山镇和岔路口。2002
年这三个细分片区住宅销售量120㎡，占整个江宁区住宅销售量的60％。三大细分片区销
售价格为多层平均2300元/㎡，别墅平均3300元/㎡，高于江宁区整体水平。
同时，也有必要对本项目北侧的宁南新区细分片区进行分析。
1、开发区片区
本项目属于开发区片区 >>市场综述
☐ 开发现状：开发区片区位于全新规划开发的江宁经济技术开发区，目前区内产业、教育
和住宅开发共同发展。住宅开发时间短，约3年，共完成开发住宅面积约100万㎡；是目前江宁区楼盘最为集中的一个片区，楼盘数目和开发面积都居于首位，住宅品质和均价最高，且江宁区别墅主要集中在该片区，已初步形成别墅区形象。
☐ 发展前景：区域内企业及学校的大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间，
随着楼盘品质的提高，区域楼盘需求量和售价上升趋势显著，将继续成为江宁楼价的领跑者。 >>楼盘状况
☐ 供应量：根据周边估计未来住宅剩余供应总量达250万㎡左右。
☐ 需求量：过去3年年均需求量约33万㎡，预计随着交通状况及区域配套改善，未来2～
3年将有较大增幅。
☐ 楼盘均价：在江宁区最高，多层2300元/㎡，别墅3500元/㎡，且价格区间跨度较大，
最低的联排别墅仅2800元/㎡，最高的百家湖中独立别墅达20000元/㎡。
☐ 主力户型面积：多层100-150㎡；别墅：200-400㎡。
☐ 主力总价：多层24-36万元/套，别墅100-160万元/套
☐ 建筑形态：多层（55％）、别墅（45％）为主，基本每个项目均有，个别项目有小高层。 ☐ 楼盘规模：普遍占地20公顷以上，建筑面积达到10 万㎡以上，最大的翠屏国际城占
地面积达到80万㎡，建筑面积为80万㎡。 >>客户状况
☐ 主力客群：中等收入白领、国营企事业单位管理人员、专业及技术人员、公务员。 ☐ 辅助客群：离退休人员。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前开发区近80％的楼盘由南京及江宁当地发展商开发。 ☐ 外来发展商为辅：其中包括香港的运盛实业和中惠房产、苏州的金德茂置业等。
表4-1 开发区片区主要楼盘基础信息
2、东山镇片区
>>市场综述
☐ 开发现状：东山镇片区楼盘数目和开发面积均仅次于开发区，近3年来建成楼盘面积约
110万㎡，依托区政府所在地东山镇老县城，片区生活配套设施状况在江宁地区最好。
☐ 发展前景：由于处于江宁老县城区，随着中心地区开发日益完善，开发用地不断减少，
大型楼盘远离镇中心的现象比较显著，近期开盘的30万㎡以上的楼盘基本上都分布在东山镇的边缘地区。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达180万㎡左右。 ☐ 需求量：年需求量约37万㎡。
☐ 楼盘均价：多层2150元/㎡，别墅2800元/㎡。江宁片区最低。 ☐ 主力户型面积：多层二房70-100㎡、三房100-130㎡。 ☐ 主力总价：多层16-30万元/套
☐ 建筑形态：多层（80％）为主，此外，约有一半项目带有别墅（15％），但总量不大。 ☐ 楼盘规模：普遍占地面积10 万㎡以上，最大的武夷绿洲占地面积达到80万㎡。
>>客户状况
☐ 主力客群：南京城区的中低收入阶层、拆迁户；东山本地居民。
☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；南京城区二次置业的中高收入阶层。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前东山镇近80％的楼盘由江宁当地及南京发展商开发。 ☐ 外来发展商为辅：其中包括浙江的莱茵达置业、福建的武夷房产等。
3、岔路口片区
☐ 开发现状：岔路口是江宁地区与主城相连接的地带，处于交通要冲，周边整体环境较差，
原有开发规模不大，近年来建成楼盘面积约60万㎡。
☐ 发展前景：片区面积较小，开发空间十分有限，虽距离主城较近，但片区环境较乱，发
展前景一般。近几年内片区供应量将主要来自于明月港湾和天地新城。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达120万㎡左右，近期供应量约40万㎡。 ☐ 需求量：年需求量约21万㎡。
☐ 楼盘均价：多层2200元/㎡，别墅3200元/㎡。 ☐ 主力户型面积：多层二房70-100㎡、三房100-130㎡。 ☐ 主力总价：多层16-30万元/套
☐ 建筑形态：多层（90％）为主，别墅、小高层较少。
☐ 楼盘规模：规模大小相差比较悬殊，最小的天水雅居占地不到2万㎡，最大的天地新城
占地达到56万㎡。 >>客户状况
☐ 主力客群：南京城区的中低收入阶层、拆迁户；外来人口购房。 ☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；原江宁县城居民。
>>发展商状况
☐ 本地发展商控制：目前岔路口所有楼盘均由南京及江宁当地发展商开发。
4、宁南新区片区
>>市场综述
☐ 开发现状：宁南新区总占地8.9平方公里，是南京市重点开发五大城市新区之一，90
年代中期开始规划建设，2001年开发启动，2年来共建成楼盘面积近30万㎡，区内基础设施配套完备，且有占地5.6公顷的花神湖，环境较好。
☐ 发展前景：区域原为大片平地，现通过周边绿化，整体环境良好，但周边大校机场军用
飞机的飞行噪音给区域内楼盘品质带来不小影响。区域内地块比较规整，楼盘面积较大，即将开盘的2个楼盘面积均在30万㎡以上，后续开发总量将超过150万㎡。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达130万㎡左右，近期供应量约40万㎡。 ☐ 需求量：年需求量约15万㎡。
☐ 楼盘均价：多层3800元/㎡，别墅8000元/㎡。 ☐ 建筑形态：小高层、多层为主，仅玉兰山庄有别墅。
☐ 楼盘规模：规模较大，均在10 万㎡以上，最大的秀林苑占地面积达到50万㎡。
>>客户状况
☐ 主力客群：宁南新区的自有客源(家境殷实的拆迁户/改善居住条件)；周边效益好的大
型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭。
☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；中途分流的江宁客源。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前，南京本地发展商开发占地面积占宁南新区总量的近70％。 ☐ 外来知名发展商：新加坡仁恒地产，现在宁南新区有两个项目，占开发总量的30％。
（三）江宁及周边片区典型楼盘（见附件）
三、开发区商业市场分析
1、开发区发展现状及规划
开发区规划总面积70平方公里，其中一期面积25平方公里，已基本建成，二期45平方公里，全面建设已开始启动。整个开发区规划形成的六大功能区域中包括有一个金融商贸区。
由于目前开发区一期住宅尚未全部完成开发，已开发住宅入住率较低，不足50%，现状常住人口约2万人，流动人口较多，近8万人；一期规划人口约15万人。
开发区一期现已开发住宅建筑面积约100万㎡，其中高档住宅建筑面积约25万㎡，后续待开发建筑面积约300万㎡，如果按照建筑面积的4%配比商业，则开发区一期商业面积共需要16万㎡。
2、开发区一期商业现状和发展
开发区一期的现状商业主要为胜太路商业街，商业发展现状一般。
但在建和规划建设商业总面积较大，主要项目为同曦鸣城商业中心，建筑面积达到8.5万㎡，集中在开发区一期的东部，距离宗地约4公里。
图4-8 开发区商业现状及规划分布图
（1）胜太路商业街
目前开发区最繁荣的商业街，主要形式为沿街商铺，开业量占建成量约80％，已有200多家商贸流通、饮食服务企业入驻，其中国内知名的上海联华、苏果超市共计10家。
（2）同曦鸣城商业中心
同曦鸣城位于江宁开发区中心地段，宁溧路与胜太东路交汇处，是集多种商业配套、办公、休闲、居住功能于一体的大型项目，拟建成开发区的商业中心。项目共分二期，第一期总建筑面积14.5万㎡，其中商业面积7万㎡，单身公寓3万㎡；第二期总建筑面积11万㎡，其中商业面积1.5万㎡，高尚水景住宅面积9.5万㎡。
同曦鸣城立足于开发区商业中心定位，在总体规划中商铺、商务、办公建筑与配套占相当比例，推出shopping mall 概念。主要内容包括600米长的休闲购物步行街（有400多家商铺）、2万㎡的百货购物中心、1.6万㎡的文化购物中心及同曦商务中心、同曦大厦、同宇大厦等写字楼。
3、开发区周边地区商业现状
（1）雨花商贸区大卖场（距宗地约5公里）
岔路口往北，宁溧公路沿线周边雨花商贸区集中有两大仓储超市——麦德龙南京商场和欧倍德建材超市，建成2-3年，是目前南京最大的一块仓储超市片区。
麦德龙南京商场总占地面积4万多㎡，主商场建筑面积近1.6万㎡。
欧倍德建材超市营业面积约1.5万㎡。 （2）东山镇商业特色街（距宗地约5公里）
东山镇集中有若干条商业街，包括大街东路、二马路欧式商业步行街、温州商业街、中国旅游街、竹山路电子一条街及中国女人街等。
图4-8 开发区周边商业现状分布图
二马路步行街全长460米，整体呈北斗星状布局，2万㎡沿街立面采用古典欧式与时尚造型相结合，并以罗马柱廊、休闲座椅、钟楼、雕塑点缀其中。
温州商业街全长1000米，占地158亩，总建筑面积24万㎡。全部采用国际化的街景设计形式，定位于集休闲、娱乐、购物、美食等功能于一体的现代化综合产业街区，主要经营温州特色产品和世界著名品牌，2年内建成。
竹山路科技电子文化一条街，全长2000米，贯通东山镇和江宁科学园，规划占地面积6.4万㎡，总建筑面积为16万多㎡，拟建成建成集科技、电子、文化为一体的特色街区。
中国女人街占地4.6公顷，建筑面积8.6万㎡，是全国同类单体商业最大的特色街。
4、 开发区商业发展前景分析
⏹ 开发区周边有两大商业地带，一个是雨花商贸区的大卖场，一个是东山镇的特色商业街，
两片区域商业发展形态有所不同，但发展水平都大大超前于开发区，对于开发区的商业发展带来一定压力。
⏹ 受开发区居住人数的限制，现状商业水平仅2万多㎡，规划在建商业面积近10万㎡，
通过对开发区规划住宅开发总面积的分析，开发区一期商业需求总量仅16万㎡，近2年需求量约10万㎡，本项目可建的6万㎡商业存在一定操作风险。
⏹ 开发区面积较大，楼盘分布较广，企业、学校也较多，目前开发区内共有常住人口和流
动人口共10万人，其中光是将军路沿线的河海大学江宁校区、南航江宁校区及正德学院三所学校就有师生近2万人（宗地南侧南航有师生1万多人、宗地西侧民办正德学院有师生5000多人），因此开发区特别是将军路沿线需要有一定数量的配套商业设施。根据本项目规模计算出满足自身需要的商业面积为1.8万㎡，考虑到开发区内其它人口可能带动的商业需求，一期商业面积安排可以达到2万㎡。
四、项目产品建议书
（一）住宅产品建议书 1、 市场定位
⏹ 定位：一个兼具教育、健康特色的环境优美的大规模中档社区——万科四季花城
2、 客户定位
⏹ 定位：受过良好教育的白领和专业人士
3、 产品定位
⏹ 定位：以中档公寓为主、辅以部分别墅式洋房的大规模社区 ⏹ 细节要求
● ● ● ● ● ●
采用南北向布局，并确保每户客厅、主人房等重要房间都面向主要景观。 洋房客厅尽可能采用横厅，开间不低于7米，公寓客厅开间不低于4米。 从建筑选材、外立面形态、景观设计、植物选用、停车方式等等方面较为显著的体现出洋房与公寓的差异，且洋房户型须有所创新。 双拼别墅外墙采用涂料＋石材。
会所配400-500㎡室外泳池，3-4片网球场。 注重集中园景及组团园景的设计和品质。
4、 销售计划
本项目共计住宅建筑总量44.7万㎡，分4年开发销售完成 （二）商业产品建议书 1、产品定位
根据商业市场分析得出本项目社区和将军路沿线项目需要有一定数量集中商业设施。因此本项目的商业存在一定的市场空间，定位为港汇步行街＋大型超市；
建立特色街区——港汇步行街：通过独特的定位，以优越的商业、休闲、娱乐环境，
吸引开发区及来自江宁或主城其他区域的客群，主要为小区的商业配套。 引入大型仓储式超市——沃尔玛等：不仅可以大幅消化商业面积，同时可刺激区域
人气上升，带动其他商业的需求，促进区域商业多层次全面发展。
通过发展，将这片商业打造成为将军路沿线商业中心，江宁地区重要的商业圈之一和时尚休闲去所。 2、开发计划
开发分两期：
第一期为特色街区-港汇步行街，建筑面积2万㎡。计划2004年开工，2005年和2006年销售完毕。
第二期为大型仓储超市，建筑面积待定。 3、价格定位和销售计划
（1）商业物业一期销售均价6000元/㎡。
（2） 本报告的财务测算中暂不考虑二期商业物业的开发和收益。
五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析
1、同价位竞争市场概况
基于本项目主力公寓售价定位为3000元/㎡，故对目前南京售价3000元/㎡左右的住宅产品进行统计分析，结论如下：未来2～3年内南京3000元/㎡左右售价的产品将会供应不足。同价位竞争市场的相对薄弱，将为本项目提供一个较宽松的市场空间。
⏹ 2003年南京房地产供给市场显现出的一个显著特点——2000元/㎡左右和4000元/
㎡左右售价的产品数量较多，3000元/㎡左右售价的产品明显不足。
⏹ 目前南京主城区（老城区+河西）售价为2800-3200元/㎡段的住宅产品剩余总量不
到65万㎡。
⏹ 普遍规模较小，大部分将在2004年前开发完成，总量在10万㎡以上的楼盘仅2个。 ⏹ 近几年来南京土地出让成本逐年上升，目前主城区剩余待开发土地开发产品未来售
价将不会低于3500元/㎡。
⏹ 江北地区目前楼盘最高售价刚达到2000元/㎡，虽然随着行政区划及总体规划调整，
总体市场呈现利好，但受交通影响，2年内达到3000元/㎡的可能性较小。 具体地，主城区（老城区+河西）2800-3200元/㎡的住宅产品基本处于价格分布的最低端，主要位于如下三大区域：
2、本项目在同价位竞争市场中的竞争优劣势分析
（1）主城区竞争楼盘将主要为东恒建设的阳光嘉园和万达地产的江南明珠 ⏹ 四季花城竞争优势明显：
☐ ☐ ☐ ☐ ☐
万科地产全国跨地区发展，规模和影响都处于领先地位，品牌效应明显。 江宁开发区教育和投资环境良好，将军路沿线中高档居住区格局已初步形成。 四季花城开售时，主城区竞争楼盘售价将达到3500元/㎡左右，价格优势显著。 万科成熟规范的设计、施工、销售、物管流程构成独特的产品优势。 距河西新城区中心（2005年建成）8公里，交通便利，快速通道10-20分钟可到达。
主城区2个竞争楼盘附近均有铁路通过，存在明显的噪音影响。
☐
⏹ 竞争劣势存在一定影响：
☐
项目位于江宁区，距主城商业中心新街口约11公里，比主城区竞争楼盘远4～
5公里。
☐
项目处于开发初期，各方面配套尚未到位，竞争楼盘开发2年已形成成熟社区。
（2）江北地区竞争楼盘主要为未来江北中心区附近的楼盘，如苏宁地产待开发楼盘等 ⏹ 四季花城竞争优势十分明显：
☐ ☐ ☐ ☐
万科地产全国跨地区发展，规模和影响都处于领先地位，品牌效应明显。 江宁开发区教育和投资环境良好，将军路沿线中高档居住区格局已初步形成。 万科成熟规范的设计、施工、销售、物管流程构成独特的产品优势。 交通优势明显，相对于江北，江宁到市区的交通便利程度和车行时间状况更好，维持到2006年（长江三桥竣工）的现状交通条件将使江北楼盘品质大打折扣。
⏹ 竞争劣势影响不大：
☐ ☐
价格劣势，江北楼盘售价低于3000元/㎡。
江北楼盘主要沿江开发和靠山开发，自然景观得天独厚，而四季花城附近有山无水。
六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析
本项目在所属区域的市场竞争主要来自两个层面，一是开发区片区与周边其它片区的市场竞争；二是四季花城与开发区内其它楼盘的市场竞争。
1、开发区片区与周边其它片区间的市场竞争
⏹ 与周边东山镇、岔路口、宁南新区等片区相比，开发区竞争优势明显：
☐
开发区拥有较好的教育及投资环境，区内企业和学校的发展为住宅产业发展奠定了良好的基础，升值潜力巨大。
开发区特别是将军路沿线和百家湖周边环境自然环境独特，优于其它片区。 开发区楼盘均价虽略高于东山镇和岔路口，但明显低于宁南新区。
☐ ☐
⏹ 目前开发区片区的竞争劣势也比较显著：
☐
开发区虽有江宁最大住宅片区，但由于缺乏大型商业设施及生活配套设施，目前区域人气仍不高。
开发区将军路沿线开发“同质化”十分严重，产品结构单一，别墅产品过剩。 区位劣势，距主城商业中心新街口比宁南新区远4～7公里。
☐ ☐
2、四季花城与开发区内其它楼盘间的市场竞争 ⏹ 相对于片区内其它楼盘，四季花城竞争优势明显：
☐ ☐ ☐ ☐
万科具有品牌优势与较强的专业能力。
公寓为主，产品类型多样化，利于从本片区中“同质化”群体中脱颖而出。 花园洋房产品独特，具有较强的产品优势。
区位优势，处于开发区北部将军路旁，邻近秦淮新河，距离主城很近，紧周边的住宅开发已趋于成熟。
☐
项目含可建6万㎡左右大型商业用地，经过合理运作，可成为项目卖点之一。
⏹ 四季花城的竞争劣势主要为：
☐
价格劣势，预计四季花城届时公寓（多层和小高层）售价仍将高于周边楼盘近500元/㎡。
与将军路西侧楼盘相比，四季花城无山水直接相邻。
☐
第五部分 规划设计初步分析
一、规划设计草案 二、规划设计草案分析
1、规划设计形态分析
（1） 项目概况
（2） 住宅形态分析
住宅由小高层（11.5层）、多层（6层）、情景花园洋房（4.5层）和双拼别墅（2.5建筑朝向大部分控制在南偏东15度内，未来规划中可根据具体的设计调整朝向。 通过对宗地位置整体分析及参照规划要点，各形态建筑的分布位置如下：
层）四种建筑形态构成，住宅层高为2.9米。
小高层——均为一梯两户，南向取景；主要分布于宗地的北段，楼栋间可作为小区的主要景观分布地点之一。
双拼别墅——考虑到分期开发和环境情况，集中分布于宗地中部的东侧，可考虑作为人工湖的分布地点，人工湖的形态不宜采用规整的几何形式。
情景花园洋房——位于宗地的中部地段，别墅用地的南侧和西侧，为普通多层公寓和别墅之间的过渡。
多层——主要分布于宗地的西侧和南侧地段，为项目的主要产品类型；南侧的多层用地内间距较大，并有集中的绿地设置；西侧的多层因为在其东侧分布设置了有序列的高层，可结合情景花园洋房的景观综合考虑。 （3） 公建配套分析
根据规划要点的要求，在宗地的西南侧集中布置商业设施，目前按照容积率1.2
进行初步考虑；从建设规模和形态来看，该集中商业除了可以满足本小区的居民生活，还可为周边居住区的居民提供集中购物和休闲的地点；商业内容可以考虑餐饮、酒吧、书店、理发店等；此外，考虑到小区居民的日常生活方便，需要在小区内进行点状布置便利店等生活服务设施。
小区的会所设置了两处，分别位于小区的南段和北段；每个面积约为2000多平米，
合计为4500平米；由于会所为两个，故结合一期的销售，在一期入口附近设置一个（即南段的会所），可以作为卖场考虑；此外两个会所在功能设置上可以有所区别，各自具有不同的特点和建筑形式。
考虑到小区的开发规模，设置了一个8班幼儿园，位于小区的中段，建筑面积为行政管理和市政公用配套设施可根据小区的需要结合住宅及周边地点布置。
2400平米，用地面积为3000平米；其位置可以考虑在项目二期或者三期建设。
（4） 绿化系统分析
宗地东侧退线50米，可以起到与东侧高速路的隔离噪音效果；此外，宗地东侧主
要分布为部分小高层、双拼别墅和情景花园洋房，因此环境景观设计上作为重点考虑，形成比较集中的绿地。
小区沿小区道路形成线状绿化，并结合沿小区道路西侧序列布置的小高层在局部空
间形态上进行缩放，设置人工湖等水景及植被、园林小品。 （5） 交通系统分析
小区主要出入口共两个，分别设置在宗地西南侧及北侧。 小区主要道路南北走向。
小区内的车行道路均为双车道设置考虑。
3、 项目分期开发情况
提供全套精装修 未定
第六部分 工程及销售计划
一、一期开工时间确定
按集团设计流程和南京正常的报批报建时间，本项目一期预计在2004年1月中旬可以开工。
二、开发销售计划
部分 成本及投资收益预测
（一）成本预测 1、建安成本测算依据
以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑：
☐ ☐ ☐ ☐ ☐
报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 因场地较平整，仅考虑平均0.4M左右的场地平整；
因无相关地质报告，建筑基础暂按江宁区域已建建筑基础类型均按沉管桩考虑； 水电气暂按政府接至场地边考虑；
人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的4%联建小学一个，面积为9000M2，地价按2400万的六分之一进行分摊，工程建设费
考虑。
☐
单价按1600元/M2估算，按六分之一进行分摊。
2、成本测算汇总
项目单位成本2497元/平米，单位投资为2601元/平米，总投资120942万元，资本化利息3025万元记入开发间接费中。
表7-1 成本测算汇总
（二）税务分析
1、应交营业税金及附加按5.55%计算 为8939万元； 2、企业所得税按33%计算，为10100万元；
3、契税按地价合同额的4%计算 为1046万元，记入地价成本；
4、土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按3%的预征率计算为334万，商业销售收入按2％的预征率计算为240万，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。普通住宅因有20％的免税空间，且预征率0.05％，即使预征总额也不到70万。
5、关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠（至2005年5月），因02年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税的基础上有一定返还，增加部分减半。且不注册新公司，05年以前可暂时不在国税登记，缴纳所得税。但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于利。如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比例较小。所得税返还风险较大，不作考虑。
（三）经济指标分析
1、成本及投资收益预测假设和前提
本次测算暂按投标底价2.616亿元计算，按净用地约43万/亩，可售面积楼面地价为601元/平米，住宅销售均价3350元/平米，商业销售均价为6000元/平米，测算时不考虑税收返还因素。
2、主要经济指标
☐ ☐ ☐
内部收益率为25.7%； 销售净利率12.7%； 总投资回报率17%。
3、各期利润体现
本项目分四期开发，每期工期约为6至12个月，项目税后利润 20505万元，单位面积毛利762元，单位面积净利441元。
表7-6 各年利润体现
第八部分 竞争对手
据了解，截至答疑截止日期1月24日，另有3-4家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中1家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区的土地挂牌活动，并表现出较强的实力，需要重点关注。 1、南京江山房地产开发公司
江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积10万平米，尚未公开发售。
江山参与了2002年10月的土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺2002B01地块，最后一轮才放弃，最高报价15078.4万元（楼面单价580元/平米），比中标价低120万元。总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，一般采取紧跟策略，较难甩掉。 2、南京武夷房地产开发有限公司
1993年成立, 香港武夷集团有限公司控股70%，香港武夷集团为上市公司“中国武夷”的主要分公司之一。成立以来，武夷在南京有2个开发项目——“武夷花园” （见下图）和武夷绿洲,其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积34万平米，建筑面积36万平米，其中1-7期已经入伙，8期今年10月交付，第9-10期即将开盘，明年全面封园。总体开发水平一般，但在江宁有较高知名度。
由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，一方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另一方面，其报价也最能体现地块的真实价值。
☐
2002年10月初，武夷竞买位于东山岔路口、占地37万平米、559亩的2002A03
汽车城地块（其中，住宅用地224亩），最高报价18262.915万元，合楼面单价510元/平米，比中标价低28%。
☐
2002年10月底，武夷同时竞买2002B01和2002B03地块，其中B01地块以参与为
主，只报价1次，报价9538.4万元，合楼面单价366元/平米，比中标价低60%；B03地块为其主攻地块，最后一轮才放弃，最高报价3338.4375万元，合楼面单价935元/平米，比中标价低20万元。
第九部分 综合分析与建议
一、优劣势分析
1、优势
☐
启动快。前期东南大学已花费近三年时间从事场地的拆迁、基础配套设施的建设工
作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司2004年结算的需要，并可成为南京公司2004-2006年的核心项目。
☐ ☐
规模大。为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利增值潜力大。按照南京市政府的有关规定，国有土地协议出让的最低价江宁区为
用集团资源快速成熟开发此项目。
150元/平方米，折合每亩约10万元左右，加上拆迁、基础设施建设及场地平整，该地块的熟地成本也应在25万元/亩以上。另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
☐ ☐
环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主
宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。 流市场，需求量大，市场供应不足。 2、劣势
☐ ☐ ☐
江宁市场供应量大，市场竞争激烈。未来3-5年内，仅南京城南和江宁板块就有约付款时间短，压力大，资金成本高。
商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有一定的操作目前周边社区配套、人气不足，生活氛围还有待进一步营造。 道路通畅，但目前公共交通数量少。
江宁区2000年底才撤县设区，还不是成熟的城区概念。 机场高速有一定噪音影响。
700万平方米的供应量，且江宁地区在建项目的地价普遍低于本项目。
风险。
☐ ☐ ☐ ☐
二、结论与建议
综上所述，该地块是江宁最好的地块，也是目前价格、区位等综合地块质素最适宜万科开发的项目。建议参与挂牌。
目 录
决策背景 ________________________________________________ 3
一、内部因素 _____________________________________________________________ 3
二、外部环境 _____________________________________________________________ 3 第一部分 项目所属区域介绍 _______________________________ 4
一、江宁区简介 __________________________________________________________ 4
二、东山新市区简介 ______________________________________________________ 4
三、江宁开发区简介 _____________________________________ 错误！未定义书签。 第二部分 项目概况 ______________________________________ 5
一、宗地位置 _____________________________________________________________ 5
二、宗地四至范围及规划要点 _____________________________________________ 5
三、项目渊源 _____________________________________________________________ 6
四、宗地现状 _____________________________________________________________ 7
五、宗地紧邻周边的环境 _________________________________________________ 7
六、交通出行 _____________________________________________________________ 7
七、生活配套 _____________________________________________________________ 8
八、市政配套 _____________________________________________________________ 9
九、土地出让条件与程序 _________________________________________________ 9
十、地价分析 ____________________________________________________________ 11 第三部分 法律风险分析 __________________________________ 13
一、项目的风险点及风险可能性预测 _____________________________________ 13
二、风险控制手段 _______________________________________________________ 13
三、总体评价 ____________________________________________________________ 14 第四部分 市场分析 _____________________________________ 14
一、南京房地产市场简述 ________________________________________________ 14
二、江宁住宅市场分析 ___________________________________________________ 17
三、开发区商业市场分析 ________________________________________________ 23
四、项目产品建议书 _____________________________________________________ 25
五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 ______________________________ 26
六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 __________________________ 28 附件：江宁及周边片区典型楼盘__________________________ 错误！未定义书签。 第五部分 规划设计初步分析 ______________________________ 29
一、规划设计草案 _______________________________________________________ 29
二、规划设计草案分析 ___________________________________________________ 29 第六部分 工程及销售计划 ________________________________ 33
一、一期开工时间确定 ___________________________________________________ 33
二、开发销售计划 _______________________________________________________ 33 第七部分 成本及投资收益预测 ____________________________ 33 方案一（商业按2万㎡考虑，商业用地地价自己分摊） ___ 错误！未定义书签。 方案二（不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊） _______ 错误！未定义书签。 第八部分 竞争对手 _____________________________________ 37 第九部分 综合分析与建议 ________________________________ 37
一、优劣势分析 _________________________________________________________ 37
二、结论与建议 _________________________________________________________ 38
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。
2、增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
3、环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。
4、市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。
第一部分 项目所属区域介绍
江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。
本项目位于江宁开发区。
图1-1 宗地所属区位图
一、江宁区简介
☐
☐
☐
☐ 紧靠南京主城南部,紧邻一环线。 2000年撤县设区。 面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。 1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。2001年GDP达114亿元,
占南京GDP总额的9%。
☐ 人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。
二、东山新市区简介
东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。
☐ 东山新市区是南京“一城三区”中的一区
2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区” 的新城市建设格局。“一城三区”的规划如表1-1所示。
☐ 东山新市区是人口导入区
东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。
2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。远景规划110万人。
第二部分 项目概况
一、宗地位置
1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。
2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。
3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。
牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM的黑森林旅游度假区。
2
二、宗地四至范围及规划要点
1、四至范围
宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。如下图所示。
2、宗地面积、形状和尺寸
宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。
如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。
表2-1 项目用地指标
3、政府提供的规划要点
政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。
三、项目渊源
1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。
东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。
东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。
2、 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。
近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。
四、宗地现 状
1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大
科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。
2、 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、
高4-5米的小山包。
3、 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。
五、宗地紧邻周边的环境
1、景观环境
宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 ☐
☐
☐ 宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛的文化氛围。 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。
2、周边噪音分析
（1）机场高速车流分析
白天12:00～12:30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。
（2）噪音分析
①主要噪音源为机场高速的车流噪音。
②宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB, 最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。
注：点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。
③宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为52～58dB。
六、交通出行
1、 道路
宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。
（1）与南京市中心的联系：距离新街口11公里，车程20-25分钟
☐
☐ 可通过将军路——共青团路——中山南路直接通往新街口市中心。将军路——共青可通过将军路——共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公团路红线宽60米，双向六车道。 路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。
（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：距离5公里，车程15分钟
主要有三条道路：
☐
☐
☐ 秦淮西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 胜太西路：红线宽34米，三块板，双向四车道。 天元路：红线宽34米，三块板，双向四车道。
2、 公交出行
由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。
（1）2条公交线路通往主城
☐ 105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。
☐
☐ 均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。 主城（雨花台）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：30。
（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。
3、 轨道交通
规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近， 但估计最早到2010年才通车。 ☐
☐ 根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。 年以后。3号线的建设时间较5号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。
图2-7 宗地周边轨道交通规划
七、生活配套
（1）生活配套的区域分布
宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东
山镇。最近的集贸市场离小区约1.5公里。
其它重要配套有：
超市：麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。
中小学：英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。 宾馆酒店：湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。
八、市政配套
项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。
☐
☐
☐ 将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18米规划道路目前有雨水将军路和18米规划道路均有1个供宗地使用的配电箱。 18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。 和污水井。
九、土地出让条件与程序
宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为：
☐
☐
☐
☐ 从公告到确定买家28天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。 总额为2.616亿元人民币，单价为40万元/亩（含土地出让金）。 付款急，6个月内付清（2003/8/12日前） 土地已拆平，政府答应即可中标后交地。
具体出让条件和程序如下：
1、出让条件
2、出让程序
（1）报名 时间：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三） 所需资料：
☐
☐
☐
☐
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☐
☐
☐
☐
☐
☐ 报名表（一式两份）； 组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核）； 银行出具的资信证明文件（原件）； 主要开发经历（原件）； 竞买保证金2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。 书面答疑。 必须于2003年1月24日（星期五）下午4：00之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。 经审查具备竞买资格的报名者于2003年1月26日下午2：00——5：00领取书面答复。 2003年1月25日起不再接受任何形式的质疑。 （2）答疑
③报价
方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买
报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 时间：
☐ ☐
工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00； 2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。
☐ 江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。
无效报价：
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
报价低于底价； 报价不高于前一轮报价； 未按加价幅度报价； 报价书未盖单位公章；
报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；
报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 一份报价书中有两个或两个以上报价； 未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 其它按规定应属无效的。
挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：
在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。
在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。
（4）竞买结果的确定原则
（5）签约
竞得者必须于成交15日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。
十、地价分析
1、江宁地价分析
2001年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价15-25万/亩，宗地周边的项目如运盛·美之国花园、金陵置业·金陵翠屏、天创·青年翠屏、开元、中惠·翠屏国际城等以此方式和价格获得。
瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为2001年7月，但因报价低于底价（30万/亩）而流标，后以35万/亩出让给南京绿城。
2002年江宁区共举行2次土地招标拍卖，成交6块地，住宅土地面积58.6公顷，建筑
面积85.3万平米，其中，江宁开发区3幅，土地面积34.2公顷，建筑面积40.4万平米，成交总价2.10亿元，楼面地价在584元—940元/平方米之间。
2、主要竞争片区规划与地价分析 （1）宁南新区
受河西的带动和地铁1号线建设影响，宁南新区的地价目前已达100万/亩以上，是江宁开发区的2倍左右。
☐ ☐
仁恒地产1998年获得宁南新区地块，开发仁恒·翠竹园项目，当时的地价为602002年10月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积32.9万平
万/亩，但直到去年菜2001年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。
米，建筑面积39万平米，雨花城镇开发以底价51376.76万元（104万/亩、楼面单价1314元/平米）拿下。
☐
2003年1月23日，宁南新区的一块土地面积4300平米、建筑面积7700平米的地
块挂牌出让，南京恒春以1900万元拿下，地价达到296万/亩、楼面单价2468元/平米。 （2）河西新城区
☐ ☐ ☐
河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。 北部地区已基本开发完毕。
中部地区规划居住用地8 km，规划居住人口17万人（5.7万户），以中高档住宅
2
开发为主，是近5年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁1号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约150万/亩，是江宁开发区的3倍左右。
☐
南部地区规划居住用地5.5 km，规划居住人口6万人（3万户），定位于低密度高
2
档住宅区。 （3）仙西新市区
☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐ ☐
仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积80 km。
住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资5亿元，2005年建成）和受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。
2003年将正式拍卖土地，预计售价在50万元/亩以上。
受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。 现有基础较东山（江宁）差。
地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。
现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。
2
2009年建成的地铁2号线。
（4）浦口新市区
宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：
3、2002年南京土地招投标概述
从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比主城低1000元/平米左右，价格优势
明显，升值潜力大。
上市：42幅，土地面积263万平米，建筑面积369万平米 成交：38幅，土地面积248万平米，建筑面积326万平米 流标：4幅，土地面积15万平米，建筑面积43万平米 退标：1幅，土地面积1.5万平米，建筑面积3万平米 以地补路：7幅，土地面积57万平米，建筑面积78万平米 成交地块平均面积：土地面积6.53万平米，建筑面积8.58万平米 最大地块：聚宝山，净地面积746亩，建筑面积51万平米
成交地块建筑面积区域分布：城东>>江宁>>城南>>城北>>城中>>河西 成交总价：44.62亿元，其中，主城39.34亿元，江宁5.28亿元 单幅地块最高总价：聚宝山，9.11亿元
平均楼面单价： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江宁607元/平米 最高楼面单价：住宅——城东“苜卫路”地块3595元/平米，商住——珠江路地块
6681元/平米
第三部分 法律风险分析
一、项目的风险点及风险可能性预测
1、政策性风险
挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对江宁区和开发区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。
江宁于2000年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不变，2003年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。 2、关于商业用地的风险
根据规划要点，该项目允许建造商业建筑面积约10万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。
二、风险控制手段
（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。 （2） 关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。
按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积３%-４%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。本项目住宅建筑面积约45万平方米，３%-４%的商业用房约２万平方米。
本项目商业用地规划允许建设商业用房面积为10万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建2万平方米进行测算。
三、总体评价
根据金色家园项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制了商业用地带来的风险。因此，总体而言，本项目风险可控。
第四部分 市场分析
一、南京房地产市场简述
（一）1999-2002年南京房地产市场回顾
2000年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入南京市场。
2002年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获悉，2002年，南京市区（不含江宁区、浦口区、六合区，以下简称市区）批准上市商品房381万㎡，同比增加17.6%；商品房销售面积346万㎡，同比增加13.45%；供需比1：0.91；商品房销售均价3516元/㎡；商品房销售总金额121.7亿元；此外，江宁区商品房销售面积217万㎡；销售均价1566元/㎡；销售金额34亿元。2002年全市商品房销售总金额155亿元，其中住宅约130亿元，此外，二手房销售总金额达44亿元。 1、1999-2002年南京房地产市场特点分析 （1）房地产投资持续加速增长
2000年以来南京房地产开发投资持续加速增长，2002年1-10月全市共完成投资96.4亿元，同比增长率21%。（市统计局数据）
（2）商品房供应量稳定，2002年为381万㎡（市房产局市场处口头数据）
（3）商品房需求持续高速增长
2000年以来，南京商品房销售量持续加速增长，平均增长率达22.6%,其中住宅销售量平均增长率达21.6%。2002年商品房销售面积达346万㎡，增幅达13.45%，销售总金额达121.7亿元，其中住宅销售面积约为310万㎡，增幅为15.68%。 （4）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理
2002年商品房批准上市面积和销售面积比达1：0.91。
1999-2001年，商品房空置面积平均每年下降4万㎡，其中住宅平均每年下降8万㎡。 2002年6月底，商品房空置面积仅78万㎡，同比下降10.8%。
2001年商品房空置率为7.1%，低于国际空置率红线10%，远低于全国平均水平26%，房地产市场运行呈现健康状态。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面积之和） （5）商品住宅销售价格加速上升
1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，
销售均价高达3486元/㎡，据国家统计局统计，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。2002年南京商品房销售均价为3516元/㎡（市房产局市场处口头数
据）,基本与2001年持平。
2000年以来，南京市住宅销售均价持续加速上涨，年均增长率5.5%，2002年上半年销售均价为2920元/㎡（市统计局数据），同比增长211元/㎡，增长率高达7.8%。 （6）土地市场供应量成倍上升
2000年开始实行土地招投标制度3年来出让土地总量明显不足（土地招投标数据包括
江宁区，不含浦口区、六合区）。
☐ ☐
2000和2001年土地成交量非常低。2002年成交土地面积和成交建筑面积呈巨幅增2000年至2002年底，共成交土地面积284.2万㎡，可建建筑面积406.9万㎡，其
长，分别达到248万㎡和326万㎡。 中2002年的出让量占了80％左右。
☐ ☐
2002年招投标土地平均楼面单价1369元/㎡，最高楼面地价达3595元/㎡。 土地供应主要集中在江宁和城南：其中江宁土地出让面积占总量的40%左右。
（7）二手房日趋活跃，2002年上半年成交量首次超过新房成交量，成为带动市场快速发展的重要因素
☐
成交量与成交额持续上升：1999年以来，二手房成交量成倍增长，2002年上半年
成交1.3万套，成交面积104万㎡，首次超过新房成交量（102万㎡）。 全年成交金额达44亿元。
☐
价格上涨幅度超过新房：2001年，二手房平均成交价格2182元/㎡，增长率10%，
超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）。
（8）经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，2002年开始建设力度明显加大
☐
1999年以来，南京市累计供应经济适用房50万㎡，年供应量仅占商品住宅销售总
量的6-8%左右。
☐
2002年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：已经
确定、并将于2003年逐渐上市的共165万㎡，包括定向供给河西拆迁居民的68万㎡、定向供给仙西拆迁居民的75万㎡、面向全市的景家村小区（二、三期）22万㎡。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。
（9）个人购房比例持续上升，已经接近100%
1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，2002年上半年高达98.9%。
（10）住宅金融支撑住宅市场快速发展
1999年以来，按揭贷款成倍增长，至2001年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。
（11）单个楼盘开发规模逐渐加大
2002年，南京市单个楼盘开发规模明显加大，例如，10月份房产局主办的房展会共88个楼盘参展，其中，10万㎡以上楼盘30个，占参展楼盘总数的30%，其中20万㎡以上楼盘10个，50万平方米以上楼盘3个。
（12）外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高
☐ ☐
本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公外地发展商积极进入南京市场：2002年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、
司，开发水平不断提高。
浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城、江苏阳光、浙江赞成等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂、金地、中海、中房等。
2、1999-2002年南京房地产市场需求增长的主要影响因素分析 （1）大规模城建与拆迁提供客源
☐ ☐
1999年以来，南京市共拆迁居民4.057万户，占同期商品房交易总套数的25%左右。 2002年1-5月完成居民拆迁1.2万户，全年居民拆迁量约为3.6万户，按每户住
宅需求80㎡计算，则拆迁扩大住宅需求288万㎡，占2002年全年住宅销售量的近50%。 （2）政策推动
2002年5月，南京市政府出台交易税费减免（契税实际支付比例由2%下降为0.75%）、简化公房上市手续、户口政策向购房者倾斜（购买商品房、二手房均可落户）等重大利好政策，其中，各类购房税费合计减幅超过60%，直接带动了住宅市场的发展。 （3）居民收入增长
☐ ☐
2000年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均2002年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，达到4746元，增长率12.3%，
每年高2.7个百分点。
高于同期住宅销售价格增长率（7.8%）4.5个百分点。
（4）外来人口带动
据市公安局统计，1999年以来，外地人在南京购房落户的共17868户（36485人），占同期商品房交易总套数的10%左右。
（二）未来南京房地产市场预测 1、土地市场供应减速上升
2000年实施土地招投标制度来，2000年和2001年土地供应及成交总量很少，2002年土地成交量剧增至243万㎡，土地成交建筑面积首次超过当年商品房销售面积50%。
根据2000和2001年土地供应量不足带来的影响，预计2003年土地成交总量将超过2002
年成交量，但增幅将放缓。 2、商品房供应量平稳提高
1999年至2001年商品房供应量一直十分平稳，维持在320万㎡，2002年出现较大增长，达381万㎡。
考虑受到前几年全市土地供应紧缩的影响，预计2003年商品房供应总量将维持去年的水平，略有提高。
3、商品房需求量继续高速增长
旧城改造和新区开发将带来比2002年更大规模的拆迁量，据政府部门消息，2003年仅河西拆迁总量就为2万亩，拆迁住户将成为商品房需求的重要来源。
2002年刺激商品房需求的很多利好政策依然发生作用，如税费减免、卖旧买新、购房落户等都将直接拉动需求上升。
近年来股市的低迷及南京房地产健康稳步发展使得消费者对于房地产存在较强看涨心理，有助于带动提前消费。
南京人均居住面积仅为10㎡，明显低于上海，而人均储蓄达到近1.6万元，接近于上海，商品房需求的上升存在较大空间。
2002年商品房销售面积近350万㎡（不含江宁、江北，下同），受到上述诸多利好因素影响，预计2003年商品房需求量将继续高速增长，按增长10%计算，2003年将达385万㎡。 4、商品房销售价格继续攀升
随着2002年国有土地公开出让制度的实施，土地成本大幅上升，2003年商品房售价将继续稳步攀升。
二、江宁住宅市场分析
（一）江宁整体市场概述
南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，与河西、城东并列南京住宅开发三大片区。片区内有开发区、东山镇、岔路口及汤山麒麟等细分片区，其中开发区、东山镇和岔路口为三大主要细分片区。
☐
供应量位居各大片区之首：2000年撤县设区前后，共协议出让土地800万㎡，三
年共开发完成约300万㎡，仅三大主要细分片区在建拟建住宅建筑面积总量就达到550万㎡，2003年在建总量将超过180万㎡，占全市三分之一。
☐
年需求量占全市的三分之一左右：2002年江宁区房地产销售金额达34亿元，销售
面积达217万㎡，其中住宅销售面积近200万㎡。
☐ ☐
供需比略高于全市水平：2002年全市供需比约为1：0.91，其中，江宁地区偏高。 中低端市场定位：住宅均价在各大片区中最低，2002年销售平均价格1566元/㎡，
楼盘整体品质低于全市平均水平。
☐ ☐
主力户型面积：多层70-150㎡，别墅200-400㎡ 主力总价：多层16-36万元/套；别墅100-160万元/套
江 宁
☐ 客户特征：江宁本区客源与区外客源之比约为3：7；城区的中低收入阶层、拆迁
户；城区二次置业的中高收入阶层；江宁经济开发区内的企业工作人员；东山本地客源。
☐
楼盘平均规模在各大片区中最大，一般都在10万㎡以上，其中30万㎡以上楼盘有
11个，最大的翠屏国际城和武夷绿洲占地面积均达到80万㎡。
☐
建筑形态以多层和别墅为主，是南京最主要的别墅区，目前几乎没有小高层，但有
5个大型社区意向后期将建设小高层。
☐
本地发展商为主，多项目发展较少：江宁所有楼盘的40多家发展商中，南京和江
宁本地发展商占了30多家，如东恒、金陵置业、百家湖、21世纪等，外来发展商仅7家，有中惠、运盛、莱茵达、武夷等；此外，在江宁地区开发达到2个项目的公司目前较少，仅6家。
（二）江宁三大细分片区及周边细分片区市场研究
结合本项目市场定位，需要重点研究江宁三大细分片区：开发区、东山镇和岔路口。2002
年这三个细分片区住宅销售量120㎡，占整个江宁区住宅销售量的60％。三大细分片区销
售价格为多层平均2300元/㎡，别墅平均3300元/㎡，高于江宁区整体水平。
同时，也有必要对本项目北侧的宁南新区细分片区进行分析。
1、开发区片区
本项目属于开发区片区 >>市场综述
☐ 开发现状：开发区片区位于全新规划开发的江宁经济技术开发区，目前区内产业、教育
和住宅开发共同发展。住宅开发时间短，约3年，共完成开发住宅面积约100万㎡；是目前江宁区楼盘最为集中的一个片区，楼盘数目和开发面积都居于首位，住宅品质和均价最高，且江宁区别墅主要集中在该片区，已初步形成别墅区形象。
☐ 发展前景：区域内企业及学校的大规模建设发展为住宅业发展提供了良好的发展空间，
随着楼盘品质的提高，区域楼盘需求量和售价上升趋势显著，将继续成为江宁楼价的领跑者。 >>楼盘状况
☐ 供应量：根据周边估计未来住宅剩余供应总量达250万㎡左右。
☐ 需求量：过去3年年均需求量约33万㎡，预计随着交通状况及区域配套改善，未来2～
3年将有较大增幅。
☐ 楼盘均价：在江宁区最高，多层2300元/㎡，别墅3500元/㎡，且价格区间跨度较大，
最低的联排别墅仅2800元/㎡，最高的百家湖中独立别墅达20000元/㎡。
☐ 主力户型面积：多层100-150㎡；别墅：200-400㎡。
☐ 主力总价：多层24-36万元/套，别墅100-160万元/套
☐ 建筑形态：多层（55％）、别墅（45％）为主，基本每个项目均有，个别项目有小高层。 ☐ 楼盘规模：普遍占地20公顷以上，建筑面积达到10 万㎡以上，最大的翠屏国际城占
地面积达到80万㎡，建筑面积为80万㎡。 >>客户状况
☐ 主力客群：中等收入白领、国营企事业单位管理人员、专业及技术人员、公务员。 ☐ 辅助客群：离退休人员。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前开发区近80％的楼盘由南京及江宁当地发展商开发。 ☐ 外来发展商为辅：其中包括香港的运盛实业和中惠房产、苏州的金德茂置业等。
表4-1 开发区片区主要楼盘基础信息
2、东山镇片区
>>市场综述
☐ 开发现状：东山镇片区楼盘数目和开发面积均仅次于开发区，近3年来建成楼盘面积约
110万㎡，依托区政府所在地东山镇老县城，片区生活配套设施状况在江宁地区最好。
☐ 发展前景：由于处于江宁老县城区，随着中心地区开发日益完善，开发用地不断减少，
大型楼盘远离镇中心的现象比较显著，近期开盘的30万㎡以上的楼盘基本上都分布在东山镇的边缘地区。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达180万㎡左右。 ☐ 需求量：年需求量约37万㎡。
☐ 楼盘均价：多层2150元/㎡，别墅2800元/㎡。江宁片区最低。 ☐ 主力户型面积：多层二房70-100㎡、三房100-130㎡。 ☐ 主力总价：多层16-30万元/套
☐ 建筑形态：多层（80％）为主，此外，约有一半项目带有别墅（15％），但总量不大。 ☐ 楼盘规模：普遍占地面积10 万㎡以上，最大的武夷绿洲占地面积达到80万㎡。
>>客户状况
☐ 主力客群：南京城区的中低收入阶层、拆迁户；东山本地居民。
☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；南京城区二次置业的中高收入阶层。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前东山镇近80％的楼盘由江宁当地及南京发展商开发。 ☐ 外来发展商为辅：其中包括浙江的莱茵达置业、福建的武夷房产等。
3、岔路口片区
☐ 开发现状：岔路口是江宁地区与主城相连接的地带，处于交通要冲，周边整体环境较差，
原有开发规模不大，近年来建成楼盘面积约60万㎡。
☐ 发展前景：片区面积较小，开发空间十分有限，虽距离主城较近，但片区环境较乱，发
展前景一般。近几年内片区供应量将主要来自于明月港湾和天地新城。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达120万㎡左右，近期供应量约40万㎡。 ☐ 需求量：年需求量约21万㎡。
☐ 楼盘均价：多层2200元/㎡，别墅3200元/㎡。 ☐ 主力户型面积：多层二房70-100㎡、三房100-130㎡。 ☐ 主力总价：多层16-30万元/套
☐ 建筑形态：多层（90％）为主，别墅、小高层较少。
☐ 楼盘规模：规模大小相差比较悬殊，最小的天水雅居占地不到2万㎡，最大的天地新城
占地达到56万㎡。 >>客户状况
☐ 主力客群：南京城区的中低收入阶层、拆迁户；外来人口购房。 ☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；原江宁县城居民。
>>发展商状况
☐ 本地发展商控制：目前岔路口所有楼盘均由南京及江宁当地发展商开发。
4、宁南新区片区
>>市场综述
☐ 开发现状：宁南新区总占地8.9平方公里，是南京市重点开发五大城市新区之一，90
年代中期开始规划建设，2001年开发启动，2年来共建成楼盘面积近30万㎡，区内基础设施配套完备，且有占地5.6公顷的花神湖，环境较好。
☐ 发展前景：区域原为大片平地，现通过周边绿化，整体环境良好，但周边大校机场军用
飞机的飞行噪音给区域内楼盘品质带来不小影响。区域内地块比较规整，楼盘面积较大，即将开盘的2个楼盘面积均在30万㎡以上，后续开发总量将超过150万㎡。 >>楼盘状况
☐ 供应量：目前楼盘剩余供应总量达130万㎡左右，近期供应量约40万㎡。 ☐ 需求量：年需求量约15万㎡。
☐ 楼盘均价：多层3800元/㎡，别墅8000元/㎡。 ☐ 建筑形态：小高层、多层为主，仅玉兰山庄有别墅。
☐ 楼盘规模：规模较大，均在10 万㎡以上，最大的秀林苑占地面积达到50万㎡。
>>客户状况
☐ 主力客群：宁南新区的自有客源(家境殷实的拆迁户/改善居住条件)；周边效益好的大
型企业（如中兴通讯）的职工；主城区购买力强的二次置业家庭。
☐ 辅助客群：江宁经济开发区内的企业工作人员；中途分流的江宁客源。
>>发展商状况
☐ 本地发展商为主：目前，南京本地发展商开发占地面积占宁南新区总量的近70％。 ☐ 外来知名发展商：新加坡仁恒地产，现在宁南新区有两个项目，占开发总量的30％。
（三）江宁及周边片区典型楼盘（见附件）
三、开发区商业市场分析
1、开发区发展现状及规划
开发区规划总面积70平方公里，其中一期面积25平方公里，已基本建成，二期45平方公里，全面建设已开始启动。整个开发区规划形成的六大功能区域中包括有一个金融商贸区。
由于目前开发区一期住宅尚未全部完成开发，已开发住宅入住率较低，不足50%，现状常住人口约2万人，流动人口较多，近8万人；一期规划人口约15万人。
开发区一期现已开发住宅建筑面积约100万㎡，其中高档住宅建筑面积约25万㎡，后续待开发建筑面积约300万㎡，如果按照建筑面积的4%配比商业，则开发区一期商业面积共需要16万㎡。
2、开发区一期商业现状和发展
开发区一期的现状商业主要为胜太路商业街，商业发展现状一般。
但在建和规划建设商业总面积较大，主要项目为同曦鸣城商业中心，建筑面积达到8.5万㎡，集中在开发区一期的东部，距离宗地约4公里。
图4-8 开发区商业现状及规划分布图
（1）胜太路商业街
目前开发区最繁荣的商业街，主要形式为沿街商铺，开业量占建成量约80％，已有200多家商贸流通、饮食服务企业入驻，其中国内知名的上海联华、苏果超市共计10家。
（2）同曦鸣城商业中心
同曦鸣城位于江宁开发区中心地段，宁溧路与胜太东路交汇处，是集多种商业配套、办公、休闲、居住功能于一体的大型项目，拟建成开发区的商业中心。项目共分二期，第一期总建筑面积14.5万㎡，其中商业面积7万㎡，单身公寓3万㎡；第二期总建筑面积11万㎡，其中商业面积1.5万㎡，高尚水景住宅面积9.5万㎡。
同曦鸣城立足于开发区商业中心定位，在总体规划中商铺、商务、办公建筑与配套占相当比例，推出shopping mall 概念。主要内容包括600米长的休闲购物步行街（有400多家商铺）、2万㎡的百货购物中心、1.6万㎡的文化购物中心及同曦商务中心、同曦大厦、同宇大厦等写字楼。
3、开发区周边地区商业现状
（1）雨花商贸区大卖场（距宗地约5公里）
岔路口往北，宁溧公路沿线周边雨花商贸区集中有两大仓储超市——麦德龙南京商场和欧倍德建材超市，建成2-3年，是目前南京最大的一块仓储超市片区。
麦德龙南京商场总占地面积4万多㎡，主商场建筑面积近1.6万㎡。
欧倍德建材超市营业面积约1.5万㎡。 （2）东山镇商业特色街（距宗地约5公里）
东山镇集中有若干条商业街，包括大街东路、二马路欧式商业步行街、温州商业街、中国旅游街、竹山路电子一条街及中国女人街等。
图4-8 开发区周边商业现状分布图
二马路步行街全长460米，整体呈北斗星状布局，2万㎡沿街立面采用古典欧式与时尚造型相结合，并以罗马柱廊、休闲座椅、钟楼、雕塑点缀其中。
温州商业街全长1000米，占地158亩，总建筑面积24万㎡。全部采用国际化的街景设计形式，定位于集休闲、娱乐、购物、美食等功能于一体的现代化综合产业街区，主要经营温州特色产品和世界著名品牌，2年内建成。
竹山路科技电子文化一条街，全长2000米，贯通东山镇和江宁科学园，规划占地面积6.4万㎡，总建筑面积为16万多㎡，拟建成建成集科技、电子、文化为一体的特色街区。
中国女人街占地4.6公顷，建筑面积8.6万㎡，是全国同类单体商业最大的特色街。
4、 开发区商业发展前景分析
⏹ 开发区周边有两大商业地带，一个是雨花商贸区的大卖场，一个是东山镇的特色商业街，
两片区域商业发展形态有所不同，但发展水平都大大超前于开发区，对于开发区的商业发展带来一定压力。
⏹ 受开发区居住人数的限制，现状商业水平仅2万多㎡，规划在建商业面积近10万㎡，
通过对开发区规划住宅开发总面积的分析，开发区一期商业需求总量仅16万㎡，近2年需求量约10万㎡，本项目可建的6万㎡商业存在一定操作风险。
⏹ 开发区面积较大，楼盘分布较广，企业、学校也较多，目前开发区内共有常住人口和流
动人口共10万人，其中光是将军路沿线的河海大学江宁校区、南航江宁校区及正德学院三所学校就有师生近2万人（宗地南侧南航有师生1万多人、宗地西侧民办正德学院有师生5000多人），因此开发区特别是将军路沿线需要有一定数量的配套商业设施。根据本项目规模计算出满足自身需要的商业面积为1.8万㎡，考虑到开发区内其它人口可能带动的商业需求，一期商业面积安排可以达到2万㎡。
四、项目产品建议书
（一）住宅产品建议书 1、 市场定位
⏹ 定位：一个兼具教育、健康特色的环境优美的大规模中档社区——万科四季花城
2、 客户定位
⏹ 定位：受过良好教育的白领和专业人士
3、 产品定位
⏹ 定位：以中档公寓为主、辅以部分别墅式洋房的大规模社区 ⏹ 细节要求
● ● ● ● ● ●
采用南北向布局，并确保每户客厅、主人房等重要房间都面向主要景观。 洋房客厅尽可能采用横厅，开间不低于7米，公寓客厅开间不低于4米。 从建筑选材、外立面形态、景观设计、植物选用、停车方式等等方面较为显著的体现出洋房与公寓的差异，且洋房户型须有所创新。 双拼别墅外墙采用涂料＋石材。
会所配400-500㎡室外泳池，3-4片网球场。 注重集中园景及组团园景的设计和品质。
4、 销售计划
本项目共计住宅建筑总量44.7万㎡，分4年开发销售完成 （二）商业产品建议书 1、产品定位
根据商业市场分析得出本项目社区和将军路沿线项目需要有一定数量集中商业设施。因此本项目的商业存在一定的市场空间，定位为港汇步行街＋大型超市；
建立特色街区——港汇步行街：通过独特的定位，以优越的商业、休闲、娱乐环境，
吸引开发区及来自江宁或主城其他区域的客群，主要为小区的商业配套。 引入大型仓储式超市——沃尔玛等：不仅可以大幅消化商业面积，同时可刺激区域
人气上升，带动其他商业的需求，促进区域商业多层次全面发展。
通过发展，将这片商业打造成为将军路沿线商业中心，江宁地区重要的商业圈之一和时尚休闲去所。 2、开发计划
开发分两期：
第一期为特色街区-港汇步行街，建筑面积2万㎡。计划2004年开工，2005年和2006年销售完毕。
第二期为大型仓储超市，建筑面积待定。 3、价格定位和销售计划
（1）商业物业一期销售均价6000元/㎡。
（2） 本报告的财务测算中暂不考虑二期商业物业的开发和收益。
五、本项目在同价竞争市场中的优劣势分析
1、同价位竞争市场概况
基于本项目主力公寓售价定位为3000元/㎡，故对目前南京售价3000元/㎡左右的住宅产品进行统计分析，结论如下：未来2～3年内南京3000元/㎡左右售价的产品将会供应不足。同价位竞争市场的相对薄弱，将为本项目提供一个较宽松的市场空间。
⏹ 2003年南京房地产供给市场显现出的一个显著特点——2000元/㎡左右和4000元/
㎡左右售价的产品数量较多，3000元/㎡左右售价的产品明显不足。
⏹ 目前南京主城区（老城区+河西）售价为2800-3200元/㎡段的住宅产品剩余总量不
到65万㎡。
⏹ 普遍规模较小，大部分将在2004年前开发完成，总量在10万㎡以上的楼盘仅2个。 ⏹ 近几年来南京土地出让成本逐年上升，目前主城区剩余待开发土地开发产品未来售
价将不会低于3500元/㎡。
⏹ 江北地区目前楼盘最高售价刚达到2000元/㎡，虽然随着行政区划及总体规划调整，
总体市场呈现利好，但受交通影响，2年内达到3000元/㎡的可能性较小。 具体地，主城区（老城区+河西）2800-3200元/㎡的住宅产品基本处于价格分布的最低端，主要位于如下三大区域：
2、本项目在同价位竞争市场中的竞争优劣势分析
（1）主城区竞争楼盘将主要为东恒建设的阳光嘉园和万达地产的江南明珠 ⏹ 四季花城竞争优势明显：
☐ ☐ ☐ ☐ ☐
万科地产全国跨地区发展，规模和影响都处于领先地位，品牌效应明显。 江宁开发区教育和投资环境良好，将军路沿线中高档居住区格局已初步形成。 四季花城开售时，主城区竞争楼盘售价将达到3500元/㎡左右，价格优势显著。 万科成熟规范的设计、施工、销售、物管流程构成独特的产品优势。 距河西新城区中心（2005年建成）8公里，交通便利，快速通道10-20分钟可到达。
主城区2个竞争楼盘附近均有铁路通过，存在明显的噪音影响。
☐
⏹ 竞争劣势存在一定影响：
☐
项目位于江宁区，距主城商业中心新街口约11公里，比主城区竞争楼盘远4～
5公里。
☐
项目处于开发初期，各方面配套尚未到位，竞争楼盘开发2年已形成成熟社区。
（2）江北地区竞争楼盘主要为未来江北中心区附近的楼盘，如苏宁地产待开发楼盘等 ⏹ 四季花城竞争优势十分明显：
☐ ☐ ☐ ☐
万科地产全国跨地区发展，规模和影响都处于领先地位，品牌效应明显。 江宁开发区教育和投资环境良好，将军路沿线中高档居住区格局已初步形成。 万科成熟规范的设计、施工、销售、物管流程构成独特的产品优势。 交通优势明显，相对于江北，江宁到市区的交通便利程度和车行时间状况更好，维持到2006年（长江三桥竣工）的现状交通条件将使江北楼盘品质大打折扣。
⏹ 竞争劣势影响不大：
☐ ☐
价格劣势，江北楼盘售价低于3000元/㎡。
江北楼盘主要沿江开发和靠山开发，自然景观得天独厚，而四季花城附近有山无水。
六、本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析
本项目在所属区域的市场竞争主要来自两个层面，一是开发区片区与周边其它片区的市场竞争；二是四季花城与开发区内其它楼盘的市场竞争。
1、开发区片区与周边其它片区间的市场竞争
⏹ 与周边东山镇、岔路口、宁南新区等片区相比，开发区竞争优势明显：
☐
开发区拥有较好的教育及投资环境，区内企业和学校的发展为住宅产业发展奠定了良好的基础，升值潜力巨大。
开发区特别是将军路沿线和百家湖周边环境自然环境独特，优于其它片区。 开发区楼盘均价虽略高于东山镇和岔路口，但明显低于宁南新区。
☐ ☐
⏹ 目前开发区片区的竞争劣势也比较显著：
☐
开发区虽有江宁最大住宅片区，但由于缺乏大型商业设施及生活配套设施，目前区域人气仍不高。
开发区将军路沿线开发“同质化”十分严重，产品结构单一，别墅产品过剩。 区位劣势，距主城商业中心新街口比宁南新区远4～7公里。
☐ ☐
2、四季花城与开发区内其它楼盘间的市场竞争 ⏹ 相对于片区内其它楼盘，四季花城竞争优势明显：
☐ ☐ ☐ ☐
万科具有品牌优势与较强的专业能力。
公寓为主，产品类型多样化，利于从本片区中“同质化”群体中脱颖而出。 花园洋房产品独特，具有较强的产品优势。
区位优势，处于开发区北部将军路旁，邻近秦淮新河，距离主城很近，紧周边的住宅开发已趋于成熟。
☐
项目含可建6万㎡左右大型商业用地，经过合理运作，可成为项目卖点之一。
⏹ 四季花城的竞争劣势主要为：
☐
价格劣势，预计四季花城届时公寓（多层和小高层）售价仍将高于周边楼盘近500元/㎡。
与将军路西侧楼盘相比，四季花城无山水直接相邻。
☐
第五部分 规划设计初步分析
一、规划设计草案 二、规划设计草案分析
1、规划设计形态分析
（1） 项目概况
（2） 住宅形态分析
住宅由小高层（11.5层）、多层（6层）、情景花园洋房（4.5层）和双拼别墅（2.5建筑朝向大部分控制在南偏东15度内，未来规划中可根据具体的设计调整朝向。 通过对宗地位置整体分析及参照规划要点，各形态建筑的分布位置如下：
层）四种建筑形态构成，住宅层高为2.9米。
小高层——均为一梯两户，南向取景；主要分布于宗地的北段，楼栋间可作为小区的主要景观分布地点之一。
双拼别墅——考虑到分期开发和环境情况，集中分布于宗地中部的东侧，可考虑作为人工湖的分布地点，人工湖的形态不宜采用规整的几何形式。
情景花园洋房——位于宗地的中部地段，别墅用地的南侧和西侧，为普通多层公寓和别墅之间的过渡。
多层——主要分布于宗地的西侧和南侧地段，为项目的主要产品类型；南侧的多层用地内间距较大，并有集中的绿地设置；西侧的多层因为在其东侧分布设置了有序列的高层，可结合情景花园洋房的景观综合考虑。 （3） 公建配套分析
根据规划要点的要求，在宗地的西南侧集中布置商业设施，目前按照容积率1.2
进行初步考虑；从建设规模和形态来看，该集中商业除了可以满足本小区的居民生活，还可为周边居住区的居民提供集中购物和休闲的地点；商业内容可以考虑餐饮、酒吧、书店、理发店等；此外，考虑到小区居民的日常生活方便，需要在小区内进行点状布置便利店等生活服务设施。
小区的会所设置了两处，分别位于小区的南段和北段；每个面积约为2000多平米，
合计为4500平米；由于会所为两个，故结合一期的销售，在一期入口附近设置一个（即南段的会所），可以作为卖场考虑；此外两个会所在功能设置上可以有所区别，各自具有不同的特点和建筑形式。
考虑到小区的开发规模，设置了一个8班幼儿园，位于小区的中段，建筑面积为行政管理和市政公用配套设施可根据小区的需要结合住宅及周边地点布置。
2400平米，用地面积为3000平米；其位置可以考虑在项目二期或者三期建设。
（4） 绿化系统分析
宗地东侧退线50米，可以起到与东侧高速路的隔离噪音效果；此外，宗地东侧主
要分布为部分小高层、双拼别墅和情景花园洋房，因此环境景观设计上作为重点考虑，形成比较集中的绿地。
小区沿小区道路形成线状绿化，并结合沿小区道路西侧序列布置的小高层在局部空
间形态上进行缩放，设置人工湖等水景及植被、园林小品。 （5） 交通系统分析
小区主要出入口共两个，分别设置在宗地西南侧及北侧。 小区主要道路南北走向。
小区内的车行道路均为双车道设置考虑。
3、 项目分期开发情况
提供全套精装修 未定
第六部分 工程及销售计划
一、一期开工时间确定
按集团设计流程和南京正常的报批报建时间，本项目一期预计在2004年1月中旬可以开工。
二、开发销售计划
部分 成本及投资收益预测
（一）成本预测 1、建安成本测算依据
以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑：
☐ ☐ ☐ ☐ ☐
报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 因场地较平整，仅考虑平均0.4M左右的场地平整；
因无相关地质报告，建筑基础暂按江宁区域已建建筑基础类型均按沉管桩考虑； 水电气暂按政府接至场地边考虑；
人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的4%联建小学一个，面积为9000M2，地价按2400万的六分之一进行分摊，工程建设费
考虑。
☐
单价按1600元/M2估算，按六分之一进行分摊。
2、成本测算汇总
项目单位成本2497元/平米，单位投资为2601元/平米，总投资120942万元，资本化利息3025万元记入开发间接费中。
表7-1 成本测算汇总
（二）税务分析
1、应交营业税金及附加按5.55%计算 为8939万元； 2、企业所得税按33%计算，为10100万元；
3、契税按地价合同额的4%计算 为1046万元，记入地价成本；
4、土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入按3%的预征率计算为334万，商业销售收入按2％的预征率计算为240万，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。普通住宅因有20％的免税空间，且预征率0.05％，即使预征总额也不到70万。
5、关于税收优惠，目前南京金色家园项目享受营业税返还优惠（至2005年5月），因02年南京市营业税由市区分享，如不注册新公司，营业税返还享受在上年实际入库营业税的基础上有一定返还，增加部分减半。且不注册新公司，05年以前可暂时不在国税登记，缴纳所得税。但不注册新公司，可能会与地方利益冲突，给项目顺利进展带来障碍，弊大于利。如注册新公司，按目前各区地方财政政策应可争取到部分优惠，因没有老基数，返还比例较小。所得税返还风险较大，不作考虑。
（三）经济指标分析
1、成本及投资收益预测假设和前提
本次测算暂按投标底价2.616亿元计算，按净用地约43万/亩，可售面积楼面地价为601元/平米，住宅销售均价3350元/平米，商业销售均价为6000元/平米，测算时不考虑税收返还因素。
2、主要经济指标
☐ ☐ ☐
内部收益率为25.7%； 销售净利率12.7%； 总投资回报率17%。
3、各期利润体现
本项目分四期开发，每期工期约为6至12个月，项目税后利润 20505万元，单位面积毛利762元，单位面积净利441元。
表7-6 各年利润体现
第八部分 竞争对手
据了解，截至答疑截止日期1月24日，另有3-4家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中1家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区的土地挂牌活动，并表现出较强的实力，需要重点关注。 1、南京江山房地产开发公司
江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积10万平米，尚未公开发售。
江山参与了2002年10月的土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺2002B01地块，最后一轮才放弃，最高报价15078.4万元（楼面单价580元/平米），比中标价低120万元。总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，一般采取紧跟策略，较难甩掉。 2、南京武夷房地产开发有限公司
1993年成立, 香港武夷集团有限公司控股70%，香港武夷集团为上市公司“中国武夷”的主要分公司之一。成立以来，武夷在南京有2个开发项目——“武夷花园” （见下图）和武夷绿洲,其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积34万平米，建筑面积36万平米，其中1-7期已经入伙，8期今年10月交付，第9-10期即将开盘，明年全面封园。总体开发水平一般，但在江宁有较高知名度。
由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷的积极参与，一方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另一方面，其报价也最能体现地块的真实价值。
☐
2002年10月初，武夷竞买位于东山岔路口、占地37万平米、559亩的2002A03
汽车城地块（其中，住宅用地224亩），最高报价18262.915万元，合楼面单价510元/平米，比中标价低28%。
☐
2002年10月底，武夷同时竞买2002B01和2002B03地块，其中B01地块以参与为
主，只报价1次，报价9538.4万元，合楼面单价366元/平米，比中标价低60%；B03地块为其主攻地块，最后一轮才放弃，最高报价3338.4375万元，合楼面单价935元/平米，比中标价低20万元。
第九部分 综合分析与建议
一、优劣势分析
1、优势
☐
启动快。前期东南大学已花费近三年时间从事场地的拆迁、基础配套设施的建设工
作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司2004年结算的需要，并可成为南京公司2004-2006年的核心项目。
☐ ☐
规模大。为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利增值潜力大。按照南京市政府的有关规定，国有土地协议出让的最低价江宁区为
用集团资源快速成熟开发此项目。
150元/平方米，折合每亩约10万元左右，加上拆迁、基础设施建设及场地平整，该地块的熟地成本也应在25万元/亩以上。另外，东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
☐ ☐
环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住市场机会明显。本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主
宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。 流市场，需求量大，市场供应不足。 2、劣势
☐ ☐ ☐
江宁市场供应量大，市场竞争激烈。未来3-5年内，仅南京城南和江宁板块就有约付款时间短，压力大，资金成本高。
商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有一定的操作目前周边社区配套、人气不足，生活氛围还有待进一步营造。 道路通畅，但目前公共交通数量少。
江宁区2000年底才撤县设区，还不是成熟的城区概念。 机场高速有一定噪音影响。
700万平方米的供应量，且江宁地区在建项目的地价普遍低于本项目。
风险。
☐ ☐ ☐ ☐
二、结论与建议
综上所述，该地块是江宁最好的地块，也是目前价格、区位等综合地块质素最适宜万科开发的项目。建议参与挂牌。