城中村改造的模式与对策研究

摘要分析城中村改造的几种不同模式及其利弊、适用情况，对各地城中村改造具代表性的改造模式进行解读，并从政府政策、规划指引和改造协作等方面对城中村改造对策进行研究。

关键词城中村改造；改造模式；对策研究

1城中村的概念及主要特征

1.1城中村的概念

学者敬东对城中村的概念概括为：由于城市建设快速发展，导致城市用地量急剧增长，政府将周边涉及的村庄用地及耕地纳入城市建设用地范围，其性质由集体所有制转为全民所有制，其中返还给乡村土地、居住用地等保留原来所有制性质，这种情况下形成的农民城市社区被称为“城中村”。

学者李俊夫对城中村的概念概括为：在城市建设规划中，被城市规划区用地包围（半包围）、农用地极少的村庄，建筑形态与城市格格不入，村民不再以农业生产谋生，土地也不能用作耕作，这种处于城市规划范围内的城乡结合村落被称为“城中村”。

以上关于城中村概念的不同表述，反映了各研究者对城中村的研究要点和视野不同，但认识基本一致：城中村本质特征是城乡二元结构，另外其本质上属于农民社区，或是城乡转型中的农民社区。

1.2城中村的主要特征

1）人口构成特征。城中村农居混杂，居住人口非常密集，暂住人员、流动人员远多于当地居民，出现了当地村民依靠出租屋为生的现象，不从业人员增多。

2）空间形态。城中村多处城市或市区繁华地带，房屋建筑密集，居民房建筑拥挤并参差不齐，卫生条件差，缺乏绿化环境；配套设施不完善；用地不合理，居住区周边混杂着工厂、商业街、仓储等。

3）经济形态特征。属于“寄生型”的集体经济，以第三产业为主，如出租土地、物业及房屋等，经济收入主要来源于收取租金或征地或拆迁补偿费用。

4）管理体制特征。保留乡村原有的管理模式：村民委员会管理模式，规划中返还的乡村用地属于集体所有；村民子女仍能享受村集体提供的社会保障政策；村民仍受村规民约约束。