课程论文
题 目：
社会保障性住房困境及其原因
内容提要：本篇论文从政府政策的角度分析社会保障性住房困境的主要原因。
关键字：住房市场私有化 资金来源 政府财政债务
一． 前言
近几年房价日渐升高，对于社会保障性住房的需求越来越大。但是，与需求形成鲜明对比的是保障性住房建设期间形成的困境。2011年计划建成保障性住房1021万套，但据国土资源部的数据，去年1～11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。。造成这种现状的原因一方面是计划制定的失实，另一方面则是中国经济、社会现状共同作用的结果。
二． 所面临的困境
（一）社会保障性住房建设总量不够
我国自1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。商品住宅价格高位增长、经济适用房建设总量不足与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与适宜的住房价格之间存在着差距。
（二）商品房结构与社会保障性住房结构不合理
一方面，市场上商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型居多，由于面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另一方面，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出。一是社会保障性住房占市场上住房总量的比例不合理；二是在社会保障性住房构成结构上不合理即经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房比例；三是在社会保障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的现实购买力。
（三）社会保障性住房融资渠道狭窄、单一
长期以来我国社会保障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。
（四）住房保障法制滞后
改革开放以来, 我国住房保障制度经历了不断改革与调整,1998 年住房分配货币化改革将住房保障制度建设推向了新的历史阶段。综观改革历程, 中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的, 部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的, 这样导致住房保障制度的法律权威性不够, 政策调整缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高固然与市场经济体制转型这一时代特征密切相关, 但不可否认的是, 它也是住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱等问题的根本原因之一。
三． 原因分析
（一）住房市场私有化
造成中国房地产现状的根本原因，我认为是1998年中国政府首次决定将住房市场私有化。由于中国政府在1994年施行的分税制改革，将地方税收上缴中央，并根据实际情况税
收返还，造成地方财政的严重不足。在经济发展的大环境下，资金的不足会对地方的发展有重大的影响。随着住房市场的私有化启动，土地收入将带来可观的财政支持。自然将中央同时要求的要保证70%的城市居民住上廉租房或其它低成本住房置若罔闻。
（二）资金的来源问题
资金的来源问题是造成保障性住房无法顺利开工的主要原因。保障房建设资金主要来自于中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等。2011年中央下拨资金共1127亿，而需要政府筹集的资金是3148亿元；对于地方政府，也有以下阻碍：
（1）2009年的经济危机造成的政府大量债务从客观上阻碍的地方政府在保障性住房上
面的投资。今年地方财政审计显示，各地方政府的债务总额达到10.7万亿元人民币，相当于中国国内生产总值的近30%。其中有许多贷款被认为质量不高。总体
上，它们可能会导致银行系统不良贷款激增。
（2）保障性住房缺乏市场效应，地方政府提供保障性住房用地缺乏积极性。目前中央
采取的政策是税收返还制度，但是一旦大规模的保障性住房的开工建设，势必影
响商品房和土地的价格。最终影响地方政府的土地财政收入。因此如果没有有效
的激励机制，保障性住房的开工建设只能成为一纸空文。
（三）土地的来源问题
据国土资源部统计，截止2010年5月底，全国闲置土地2815宗，16.95万亩；闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48％；闲置时间5年以上的地块875宗，占31％；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21％。如此多闲置的土地不仅推动了商品房价格的提高，也造成了保障性住房建设用地困难，
三．综述
随着政府进一步的打压二三线城市房地产市场价格能够看出中央政府的决心，但如果要将政策落到实处，必须注意采取合适的政策来激励地方政府实施。同时需要改革税收制度，目前中央财政中每年的税收是GDP 的两倍左右。高昂的税赋也导致了地方政府“土地财政”的后果。面对这些问题，政府需要采取积极有效的政策解决，相信随着政策的进一步完善，社会保障性住房将逐步带给百姓更多的实惠。
课程论文
题 目：
社会保障性住房困境及其原因
内容提要：本篇论文从政府政策的角度分析社会保障性住房困境的主要原因。
关键字：住房市场私有化 资金来源 政府财政债务
一． 前言
近几年房价日渐升高，对于社会保障性住房的需求越来越大。但是，与需求形成鲜明对比的是保障性住房建设期间形成的困境。2011年计划建成保障性住房1021万套，但据国土资源部的数据，去年1～11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。。造成这种现状的原因一方面是计划制定的失实，另一方面则是中国经济、社会现状共同作用的结果。
二． 所面临的困境
（一）社会保障性住房建设总量不够
我国自1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、“夹心层”居民增多、廉租房配给不足、货币配租数额低等问题。商品住宅价格高位增长、经济适用房建设总量不足与目标群体错位等多方面因素的复合作用，导致我国城市中低收入家庭住房问题日益严重，住房支付能力与适宜的住房价格之间存在着差距。
（二）商品房结构与社会保障性住房结构不合理
一方面，市场上商品房的超前发展，大大超过购房者的现实购买力。商品房以大户型居多，由于面积大，单价高，使得购房者望房兴叹。另一方面，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出。一是社会保障性住房占市场上住房总量的比例不合理；二是在社会保障性住房构成结构上不合理即经济适用房与廉租房的结构不合理，经济适用房比例大大高于廉租房比例；三是在社会保障性住房内部结构上，经济适用房结构面积偏大，超出低收入家庭的现实购买力。
（三）社会保障性住房融资渠道狭窄、单一
长期以来我国社会保障性住房建设资金的融资渠道主要是住房公积金。近年来，社会上对公积金制度微词较多，主要表现在住房公积金闲置严重。此外，覆盖面窄、济贫力度不够、监管不严、资金挪用现象也是目前住房公积金管理出现的硬伤。政策性住房融资渠道狭窄、单一，再加上管理的诸多问题，使得保障性住房建设缺乏可持续性。
（四）住房保障法制滞后
改革开放以来, 我国住房保障制度经历了不断改革与调整,1998 年住房分配货币化改革将住房保障制度建设推向了新的历史阶段。综观改革历程, 中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的, 部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台的, 这样导致住房保障制度的法律权威性不够, 政策调整缺乏严肃性和连贯性。法制化程度不高固然与市场经济体制转型这一时代特征密切相关, 但不可否认的是, 它也是住房保障制度改革难以深入、保障水平偏低、运行管理体系混乱等问题的根本原因之一。
三． 原因分析
（一）住房市场私有化
造成中国房地产现状的根本原因，我认为是1998年中国政府首次决定将住房市场私有化。由于中国政府在1994年施行的分税制改革，将地方税收上缴中央，并根据实际情况税
收返还，造成地方财政的严重不足。在经济发展的大环境下，资金的不足会对地方的发展有重大的影响。随着住房市场的私有化启动，土地收入将带来可观的财政支持。自然将中央同时要求的要保证70%的城市居民住上廉租房或其它低成本住房置若罔闻。
（二）资金的来源问题
资金的来源问题是造成保障性住房无法顺利开工的主要原因。保障房建设资金主要来自于中央政府专项补助资金、地方政府土地出让金净收益的10%、住房公积金净收益、财政收入等。2011年中央下拨资金共1127亿，而需要政府筹集的资金是3148亿元；对于地方政府，也有以下阻碍：
（1）2009年的经济危机造成的政府大量债务从客观上阻碍的地方政府在保障性住房上
面的投资。今年地方财政审计显示，各地方政府的债务总额达到10.7万亿元人民币，相当于中国国内生产总值的近30%。其中有许多贷款被认为质量不高。总体
上，它们可能会导致银行系统不良贷款激增。
（2）保障性住房缺乏市场效应，地方政府提供保障性住房用地缺乏积极性。目前中央
采取的政策是税收返还制度，但是一旦大规模的保障性住房的开工建设，势必影
响商品房和土地的价格。最终影响地方政府的土地财政收入。因此如果没有有效
的激励机制，保障性住房的开工建设只能成为一纸空文。
（三）土地的来源问题
据国土资源部统计，截止2010年5月底，全国闲置土地2815宗，16.95万亩；闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48％；闲置时间5年以上的地块875宗，占31％；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21％。如此多闲置的土地不仅推动了商品房价格的提高，也造成了保障性住房建设用地困难，
三．综述
随着政府进一步的打压二三线城市房地产市场价格能够看出中央政府的决心，但如果要将政策落到实处，必须注意采取合适的政策来激励地方政府实施。同时需要改革税收制度，目前中央财政中每年的税收是GDP 的两倍左右。高昂的税赋也导致了地方政府“土地财政”的后果。面对这些问题，政府需要采取积极有效的政策解决，相信随着政策的进一步完善，社会保障性住房将逐步带给百姓更多的实惠。