关于北京市廉租房政策实施现状的研究
摘要：建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对北京市廉租房政策实施现状的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。
关键词：廉租房政策；北京市; 执行；问题； 对策
一、我国廉租房政策概述
1998年以来，中国政府积极推进廉租住房制度建设，不断完善廉租住房保障政策。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租房建设制度。2003年，全国已有35个大中城市全面建立了最低收入家庭廉租住房。当年12月，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，于2004年3月1日起施行，进一步规范住房制度。该办法规定，城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。
2007年国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。从我国的实际情况看，低收入群体包括两部分人群：一部分是特困群体，主要指城镇中享受“低保”的人群，如残疾人、无赡养的孤寡老人等丧失劳动能力的人群；另一部分困难群体，主要指虽然有劳动能力，有工作，有收入，但家庭主要劳动力月收入只能略高于当地最低工资标准线的人群，这两部分人群中，住房困难的家庭就应当通过廉租房方式保障其住房需求。
二．针对北京市廉租房政策的系统分析
1.建立廉租房制度的理论基础
从古到今，住宅对人类健康、安全和幸福都至关重要，是人类社会生存和发展的基本要素，也是住宅权产生的基础。公民住宅权是近几十年才逐渐发展起来的基本人权概念，它经历了政府无责、政府承担道义责任、政府承担法律责任的演进过程。住宅权作为一项基本人权，其实现要受到一个国家或地区的自然资源状况、经济发展水平、政治文化背景、个人及家庭收入等条件的制约。保护公民的住宅权是国家的义务，实践证明，市场相比计划，确实是最有效的资源配置方式，它能通过价值规律，将资源有效地配置到社会最需要的行业和部门中去。所以，只有通过宏观调控政策，了解调节住房需求弹性，规范房地产市场，才能实现保障住房弱势群体的住宅人权，以社会为本位，建立和谐社会。
2.北京市制定的具体政策内容：
1999年9月1日，中共北京市委、北京市人民政府根据《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的精神，并结合本市实际情况，制定了一系列方案。在建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系中第八条明确指出，廉租住房是指向最低收入家庭出租的、具有社会保障性质的住房。租金标准实行政府定价，由市政府有关部门定期公布。廉租住房主要是腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。对最低收入家庭租住的符合规定面积和装修标准的现住房按廉租房的政策定租。
2001年10月，为建立和完善社会主义市场经济条件下具有社会保障性质的住房供给和分配体制，改善本市最低收入家庭的住房条件。北京市人民政府出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，北京市国土资源和房屋管理局、北京市财政局、北京市民政局制定了《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》，该意见指出了申请登记，配租面积标准，配租方式，配租实施，配租的管理及其它。
3.廉租房政策的创新
北京廉租住房实行货币补贴政策
自2001年至今10年来，北京市总计给2.6万余户廉租家庭发放了6亿元的租金补贴，解决他们承租住房的经济压力，通过租房得以安居。每月庞大的租金补贴数额，住保部门怎么能让保障补贴真正用于廉租住户的住房资金？引入第三方管理，把租金补贴直接交给出租房产权人。本市住保部门创新提出“管发分离”的补贴发放制度。
各区县分别跟银行签订合同，每个月，区县财政把补贴款汇到银行账户上，银行再根据住保办提供的名单，把每户的租金打到出租房产权人的卡里。廉租房的政府补贴房租按时定额给付，专款专用，让房屋出租和廉租户都踏实，也等于直接保障了廉租户的利益。
北京的廉租房一直是以货币补贴为主，实物补贴为辅。现在我们又将廉租房纳入公租房系统中，再度丰富了分档补贴的管理模式。截止到2011年9月底，北京市已有5.4万套公租房开工建设。“十二五”期间，北京市的珠宝体系进一步从“以售为主”向“租售并举、以租为主”转变，未来公租房的大量上市，将为廉租家庭提供更多的选择。
三．北京市廉租房政策落实的情况：
1.该政策实施以来的成效
北京的廉租房政策始于2001年，北京市政府当年出台《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，规定北京市城近郊八区内人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭等，由政府或单位提供住房租金补贴、低租金配租住房或对已承担的公有住房实行租金减免。4年来，北京市在解决低收入家庭住房问题上取得了一定的成效，共有1.5万户家庭享受到了廉租住房政策，还有约1万户低收入家庭通过危改拆迁解决了住房问题。与此同时，还有部分住房困难的低收入家庭处于“夹心层”：既不符合目前的廉租条件，也无力自行购租住房。该政策的出台，扩大了廉租住房政策的受益范围，有力缓解了“夹心层”的住房困难，有
利于提升城镇居民整体住房水平。北京市建设委员会近期下发执行的《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》中规定，北京市将扩大廉租房申请范围，将住房困难家庭申请廉租住房的收入标准从“低保线”———家庭人均月收入300元，提高到家庭人均月收入580元。
2、北京市廉租房政策实施过程中的主要问题
①“夹心”收入家庭的存在
部分边缘收入，存在住房困难问题的家庭既不符合目前的廉租条件，也无力自行购租住房。经推算，全市309．3万户城镇居民家庭中符合住房困难的“夹心”家庭约为37，100户。
②发展不平衡
目前北京城近郊八区及远郊大兴、通州等13个区县已建立了廉租房制度，远郊还有5个区县尚未开展此项工作，区级管理部门在推动廉租房工作方面的积极性尚未完全调动起来。目前建立的市、区、街道的三级管理体制，虽然解决了审核配租、退出等方面的管理性工作，但随着保障面的扩大，管理任务的增加，人力、财力配备不适应发展的需要。
③有效房源不足
随着危改拆迁的推进，平房、简易楼房数量不断减少，使得租赁市场上低价位房源的供给减少。另一方面，由于大量拆迁居民家庭需要租赁住房来解决他们的临时周转问题，需求增加，加剧了市场供需矛盾。此外，房屋出租人对廉租户存在偏见，不愿将住房出租给这些家庭，也造成了有效房源供给不足。由于房源不足，一些家庭尽管符合廉租条件也不申请，有些尽管申请审核通过了，也不能租到房。
④腾退工作没有法律保障
在广渠门廉租住房分配过程中，部分家庭需要腾退原住房，但其中有家庭拒不腾房，不履行当初的协议。因此，急需出台相关腾退规定，保证腾退工作顺利进行，建立腾退工作机制。
四．完善廉租房制度的政策建议
1．扩大廉租房覆盖面，解决边缘收入家庭的住房困难
从实施情况看，财政安排廉租房资金在解决已有低保和优抚住房困难产后，出现富余。为此建议，将廉租收入线提高。本着既要保障又要体现公平的原则，在与低保家庭保障水平合理衔接的基础上，对“夹心层”家庭每人每月租金补贴单价与低保家庭一致，为体现公平原则，在确定租金补贴总额时，要根据家庭收入和现住房情况，相应进行核减。
2．完善廉租房管理体制
在现行市、区(县)、街道三级管理架构的基础上，进一步完善管理体制，明确职责分工。在市一级，由建设(房改)、财政、民政、工会、住房资金管理中心等部门组成工作领导小组，制定政策，编制廉租房资金需求计划，切块下达区县；根据需求，编制安排廉租房建设计划，提出房源分配方案，指导并监督区县开展工作。区县廉租房管理部门协调街道调查、审核廉租户情况，负责发放租金补贴及房屋腾退，以区为主建立廉租户档案管理系统。
3．以财政拨付为主，加大保障资金筹集力度
对低收入家庭进行住房保障是政府的一项长期工作，应在现行以公积金增值收益为廉租房资金主要来源的基础上，建立稳定的资金来源，每年按计划拨付。可以借鉴有些地方的做法，将住房公积金增值收益扣除用于建立风险准备金和管理中心的管理费用，剩余资金专户设立“住房保障金”，加大财政转移支付的力度。此外，还应调动社会积极性，结合物业税、遗产税的开征，鼓励社会捐赠，筹集资金和实物住房。
4．购建并举，解决租赁房源供需不匹配的问题
为解决供需不匹配的问题，应采取购房和建设廉租房并举的方式。为避免集中兴建的弊端，应以收购二手房为主。在收购不到所需房源的情况下，根据廉租户的需求情况，可重点定向小规模配套建设部分廉租房。
参考文献：
［1］ 李克强 《大规模实施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供应体系》
2011年09期。
［2］ 秦鑫《廉租房制度缺陷及相关财政政策设计》[J]，地方财政研究，2009
年10期
［3］ 政协1号提案——关注经济适用房与廉租房，中华建设，2007（3）：33 ［4］ 赵燕菁，廉租房建设与国家宏观经济，城市发展研究，2005（3）：1-15 ［5］ 王吓忠，巫月娥《廉租房相关问题研究》[J];城市问题;2006年06期 ［6］ 邱冬阳,王牧《廉租房——城镇住房弱势群体救助的现实选择》[J];重庆
建筑大学学报;2003年06期
［7］ 冯宗容《廉租房运作机制评析及创新》[J];经济体制改革;2002年03期 ［8］ 郭玉坤《中国城镇住房保障制度研究》[D];西南财经大学;2006年
［9］ 黄玉新《我国廉租房制度建设中的若干问题及对策探讨》[D];华中师范大
学;2007年
［10］纪志伟《我国廉租房供给问题研究》[D];重庆大学;2007年
［11］王晓勇《廉租房制度建设的现状及对策探讨》[J];中国内部审计;2011年
06期
［12］王晓勇《我国廉租房制度建设的现状及对策探讨》[J];改革与开放;2011
年13期
［13］张新梅《基于微观角度的廉租房制度研究》[J];时代金融;2011年18期
关于北京市廉租房政策实施现状的研究
摘要：建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对北京市廉租房政策实施现状的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。
关键词：廉租房政策；北京市; 执行；问题； 对策
一、我国廉租房政策概述
1998年以来，中国政府积极推进廉租住房制度建设，不断完善廉租住房保障政策。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租房建设制度。2003年，全国已有35个大中城市全面建立了最低收入家庭廉租住房。当年12月，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，于2004年3月1日起施行，进一步规范住房制度。该办法规定，城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。
2007年国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出，城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。从我国的实际情况看，低收入群体包括两部分人群：一部分是特困群体，主要指城镇中享受“低保”的人群，如残疾人、无赡养的孤寡老人等丧失劳动能力的人群；另一部分困难群体，主要指虽然有劳动能力，有工作，有收入，但家庭主要劳动力月收入只能略高于当地最低工资标准线的人群，这两部分人群中，住房困难的家庭就应当通过廉租房方式保障其住房需求。
二．针对北京市廉租房政策的系统分析
1.建立廉租房制度的理论基础
从古到今，住宅对人类健康、安全和幸福都至关重要，是人类社会生存和发展的基本要素，也是住宅权产生的基础。公民住宅权是近几十年才逐渐发展起来的基本人权概念，它经历了政府无责、政府承担道义责任、政府承担法律责任的演进过程。住宅权作为一项基本人权，其实现要受到一个国家或地区的自然资源状况、经济发展水平、政治文化背景、个人及家庭收入等条件的制约。保护公民的住宅权是国家的义务，实践证明，市场相比计划，确实是最有效的资源配置方式，它能通过价值规律，将资源有效地配置到社会最需要的行业和部门中去。所以，只有通过宏观调控政策，了解调节住房需求弹性，规范房地产市场，才能实现保障住房弱势群体的住宅人权，以社会为本位，建立和谐社会。
2.北京市制定的具体政策内容：
1999年9月1日，中共北京市委、北京市人民政府根据《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的精神，并结合本市实际情况，制定了一系列方案。在建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系中第八条明确指出，廉租住房是指向最低收入家庭出租的、具有社会保障性质的住房。租金标准实行政府定价，由市政府有关部门定期公布。廉租住房主要是腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。对最低收入家庭租住的符合规定面积和装修标准的现住房按廉租房的政策定租。
2001年10月，为建立和完善社会主义市场经济条件下具有社会保障性质的住房供给和分配体制，改善本市最低收入家庭的住房条件。北京市人民政府出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，北京市国土资源和房屋管理局、北京市财政局、北京市民政局制定了《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》，该意见指出了申请登记，配租面积标准，配租方式，配租实施，配租的管理及其它。
3.廉租房政策的创新
北京廉租住房实行货币补贴政策
自2001年至今10年来，北京市总计给2.6万余户廉租家庭发放了6亿元的租金补贴，解决他们承租住房的经济压力，通过租房得以安居。每月庞大的租金补贴数额，住保部门怎么能让保障补贴真正用于廉租住户的住房资金？引入第三方管理，把租金补贴直接交给出租房产权人。本市住保部门创新提出“管发分离”的补贴发放制度。
各区县分别跟银行签订合同，每个月，区县财政把补贴款汇到银行账户上，银行再根据住保办提供的名单，把每户的租金打到出租房产权人的卡里。廉租房的政府补贴房租按时定额给付，专款专用，让房屋出租和廉租户都踏实，也等于直接保障了廉租户的利益。
北京的廉租房一直是以货币补贴为主，实物补贴为辅。现在我们又将廉租房纳入公租房系统中，再度丰富了分档补贴的管理模式。截止到2011年9月底，北京市已有5.4万套公租房开工建设。“十二五”期间，北京市的珠宝体系进一步从“以售为主”向“租售并举、以租为主”转变，未来公租房的大量上市，将为廉租家庭提供更多的选择。
三．北京市廉租房政策落实的情况：
1.该政策实施以来的成效
北京的廉租房政策始于2001年，北京市政府当年出台《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，规定北京市城近郊八区内人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭等，由政府或单位提供住房租金补贴、低租金配租住房或对已承担的公有住房实行租金减免。4年来，北京市在解决低收入家庭住房问题上取得了一定的成效，共有1.5万户家庭享受到了廉租住房政策，还有约1万户低收入家庭通过危改拆迁解决了住房问题。与此同时，还有部分住房困难的低收入家庭处于“夹心层”：既不符合目前的廉租条件，也无力自行购租住房。该政策的出台，扩大了廉租住房政策的受益范围，有力缓解了“夹心层”的住房困难，有
利于提升城镇居民整体住房水平。北京市建设委员会近期下发执行的《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》中规定，北京市将扩大廉租房申请范围，将住房困难家庭申请廉租住房的收入标准从“低保线”———家庭人均月收入300元，提高到家庭人均月收入580元。
2、北京市廉租房政策实施过程中的主要问题
①“夹心”收入家庭的存在
部分边缘收入，存在住房困难问题的家庭既不符合目前的廉租条件，也无力自行购租住房。经推算，全市309．3万户城镇居民家庭中符合住房困难的“夹心”家庭约为37，100户。
②发展不平衡
目前北京城近郊八区及远郊大兴、通州等13个区县已建立了廉租房制度，远郊还有5个区县尚未开展此项工作，区级管理部门在推动廉租房工作方面的积极性尚未完全调动起来。目前建立的市、区、街道的三级管理体制，虽然解决了审核配租、退出等方面的管理性工作，但随着保障面的扩大，管理任务的增加，人力、财力配备不适应发展的需要。
③有效房源不足
随着危改拆迁的推进，平房、简易楼房数量不断减少，使得租赁市场上低价位房源的供给减少。另一方面，由于大量拆迁居民家庭需要租赁住房来解决他们的临时周转问题，需求增加，加剧了市场供需矛盾。此外，房屋出租人对廉租户存在偏见，不愿将住房出租给这些家庭，也造成了有效房源供给不足。由于房源不足，一些家庭尽管符合廉租条件也不申请，有些尽管申请审核通过了，也不能租到房。
④腾退工作没有法律保障
在广渠门廉租住房分配过程中，部分家庭需要腾退原住房，但其中有家庭拒不腾房，不履行当初的协议。因此，急需出台相关腾退规定，保证腾退工作顺利进行，建立腾退工作机制。
四．完善廉租房制度的政策建议
1．扩大廉租房覆盖面，解决边缘收入家庭的住房困难
从实施情况看，财政安排廉租房资金在解决已有低保和优抚住房困难产后，出现富余。为此建议，将廉租收入线提高。本着既要保障又要体现公平的原则，在与低保家庭保障水平合理衔接的基础上，对“夹心层”家庭每人每月租金补贴单价与低保家庭一致，为体现公平原则，在确定租金补贴总额时，要根据家庭收入和现住房情况，相应进行核减。
2．完善廉租房管理体制
在现行市、区(县)、街道三级管理架构的基础上，进一步完善管理体制，明确职责分工。在市一级，由建设(房改)、财政、民政、工会、住房资金管理中心等部门组成工作领导小组，制定政策，编制廉租房资金需求计划，切块下达区县；根据需求，编制安排廉租房建设计划，提出房源分配方案，指导并监督区县开展工作。区县廉租房管理部门协调街道调查、审核廉租户情况，负责发放租金补贴及房屋腾退，以区为主建立廉租户档案管理系统。
3．以财政拨付为主，加大保障资金筹集力度
对低收入家庭进行住房保障是政府的一项长期工作，应在现行以公积金增值收益为廉租房资金主要来源的基础上，建立稳定的资金来源，每年按计划拨付。可以借鉴有些地方的做法，将住房公积金增值收益扣除用于建立风险准备金和管理中心的管理费用，剩余资金专户设立“住房保障金”，加大财政转移支付的力度。此外，还应调动社会积极性，结合物业税、遗产税的开征，鼓励社会捐赠，筹集资金和实物住房。
4．购建并举，解决租赁房源供需不匹配的问题
为解决供需不匹配的问题，应采取购房和建设廉租房并举的方式。为避免集中兴建的弊端，应以收购二手房为主。在收购不到所需房源的情况下，根据廉租户的需求情况，可重点定向小规模配套建设部分廉租房。
参考文献：
［1］ 李克强 《大规模实施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供应体系》
2011年09期。
［2］ 秦鑫《廉租房制度缺陷及相关财政政策设计》[J]，地方财政研究，2009
年10期
［3］ 政协1号提案——关注经济适用房与廉租房，中华建设，2007（3）：33 ［4］ 赵燕菁，廉租房建设与国家宏观经济，城市发展研究，2005（3）：1-15 ［5］ 王吓忠，巫月娥《廉租房相关问题研究》[J];城市问题;2006年06期 ［6］ 邱冬阳,王牧《廉租房——城镇住房弱势群体救助的现实选择》[J];重庆
建筑大学学报;2003年06期
［7］ 冯宗容《廉租房运作机制评析及创新》[J];经济体制改革;2002年03期 ［8］ 郭玉坤《中国城镇住房保障制度研究》[D];西南财经大学;2006年
［9］ 黄玉新《我国廉租房制度建设中的若干问题及对策探讨》[D];华中师范大
学;2007年
［10］纪志伟《我国廉租房供给问题研究》[D];重庆大学;2007年
［11］王晓勇《廉租房制度建设的现状及对策探讨》[J];中国内部审计;2011年
06期
［12］王晓勇《我国廉租房制度建设的现状及对策探讨》[J];改革与开放;2011
年13期
［13］张新梅《基于微观角度的廉租房制度研究》[J];时代金融;2011年18期