一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．熟悉假设开发法的含义；
2．熟悉假设开发法的理论依据；
3．掌握假设开发法适用的估价对象；
4．掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5．熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6．掌握假设开发法的基本公式；
7．熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；（原为了解）
8．掌握现金流量折现法与传统方法的区别；（原为熟悉）
9．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10．掌握假设开发法测算中各项的求取。
二、内容讲解
第九章 假设开发法及其运用
第四节 假设开发法测算中各项的求取
三、后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们的估算方法与成本法中的相同（见本书第八章第二节“房地产价格构成”），但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）【新增内容】。（史记：这句话只在现金流量折现法中适用。在传统方法中，后续必要支出及应得利润就是依据估价时点市场状况估计的数值）②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。（史记：传统方法和现金流量折现法均是在估价时点的值）该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。
后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出；粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是未来开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：此处的销售费用应有一个限制条件：是在开发完成之前投入的）。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，待开发房地产价值和待开发房地产取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。
在测算后续开发利润时要注意在成本法中讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。其中，采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：在计算利润时基数中的销售费用不必区分在开发完成之前还是开发完成时发生的）；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。【新增内容】另外，要注意利润率是总利润率还是年平均利润率。（史记：一般情况下用总利润率）
四、折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
五、测算中的其他有关问题
（一）注意假设开发法的三种估价前提(2013年已删减此处)
在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0．5年，则该在建工程的后续建设期为1．5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提”。
（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益（史记：与收益法中的无形收益类似）
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588㎡的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高于很多）。
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．熟悉假设开发法的含义；
2．熟悉假设开发法的理论依据；
3．掌握假设开发法适用的估价对象；
4．掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5．熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6．掌握假设开发法的基本公式；
7．熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；（原为了解）
8．掌握现金流量折现法与传统方法的区别；（原为熟悉）
9．熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10．掌握假设开发法测算中各项的求取。
二、内容讲解
第九章 假设开发法及其运用
第四节 假设开发法测算中各项的求取
三、后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们的估算方法与成本法中的相同（见本书第八章第二节“房地产价格构成”），但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）【新增内容】。（史记：这句话只在现金流量折现法中适用。在传统方法中，后续必要支出及应得利润就是依据估价时点市场状况估计的数值）②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。
待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。（史记：传统方法和现金流量折现法均是在估价时点的值）该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。
后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出；粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是未来开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产”的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：此处的销售费用应有一个限制条件：是在开发完成之前投入的）。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，待开发房地产价值和待开发房地产取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。后续的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。
在测算后续开发利润时要注意在成本法中讲过的，利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。其中，采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用（史记：在计算利润时基数中的销售费用不必区分在开发完成之前还是开发完成时发生的）；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。【新增内容】另外，要注意利润率是总利润率还是年平均利润率。（史记：一般情况下用总利润率）
四、折现率
折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。
五、测算中的其他有关问题
（一）注意假设开发法的三种估价前提(2013年已删减此处)
在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0．5年，则该在建工程的后续建设期为1．5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提”。
（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益（史记：与收益法中的无形收益类似）
假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588㎡的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的（当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525万元人民币，比拍卖底价高于很多）。