婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割（按揭房屋增
值部分分割的计算规则浅析）
张三和李四与2007年年初结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年年底，张三要求和李四离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，张三在婚前（2006年年底）购买了楼房一套，当时总房款30万元，其中张三婚前支付首付款10万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在张三名下。在诉讼过程中，两人一致认可，在双方登记时房屋总价值为40万元，在共同生活期间共同还贷10万元，共同支付利息5万元，张三起诉时该房价值90万元。
民众对婚姻法司法解释三的热潮已经过去，但是还是不少人对于按揭房屋增值部分分割的计算有不同意见，纵观最近的判例，对应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值部分仍是莫衷一是，笔者通过简单的案例分析，结合部分已结案例，提出一些浅见，希望能为需要帮助的人们提供一个参考。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有置个人房屋，而且因为房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。
从实务操作中，关于房屋所有权方对对方的补偿金额有很多种方法，但是笔者认为可行的有两种计算方法，一种较易理解，一种较为公平：
第一种：依房屋增值倍数来计算补偿款数额，就是用结婚时房屋价格和现有价格的增值的倍数，乘以个人还款的金额。例如本案结婚时价为40万的房屋，现在市场价格为90万，那么就增值2.25倍，婚姻存续期间共同还款的数额是10万+5万元利息，就可以用倍数2.25乘以个人还款的部分也就是7.5万，计算的结果就是16.875万。这种算法最容易理解，但是补偿金额不是非常准确, 稍失偏颇。
第二种，就相对公平些，即婚后还款额（包含利息）除以房屋总价，乘以婚后房屋增值部分，再除以2，就是个人房屋增值部分，再加上已支付的个人还款金额。从本案来看，就是（双方婚后共同还款金额10万元加5万元利息）÷房屋总价（房屋购房价30万元加5万元利息）×婚后房屋增值部分（离婚时总价90万元—结婚时房价40万元）÷2，计算出来是10万7千余元，还要再加上共同还款的部分（10万元+5万元）÷2=7.5万元，最后计算出约等于18.2万元。
从以上两种计算方法来看，第二种计算出要比第一种多一万五千元左右，其实是相对合理公平的金额。尤其对于婚姻关系存续较长，共同财产还贷较久，
且房屋增值价值较大的情况，以个人名义购买房屋一方的利益受到损失稍大，但是也间接保护了无房方的利益。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，主要从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。
当然，一般离婚时，房屋都是登记在男方名下，也没有特殊约定，一旦婚姻破裂，女性作为无房方，处于一种弱势地位因此，应该对其有相应的倾斜，保证其合法的权益。
山东环周律师事务所 王晓鹏律师
婚前个人贷款婚后共同还贷房屋的分割（按揭房屋增
值部分分割的计算规则浅析）
张三和李四与2007年年初结婚，婚后未生育子女，夫妻感情一般。2011年年底，张三要求和李四离婚，并依法分割财产。经法院审理查明，张三在婚前（2006年年底）购买了楼房一套，当时总房款30万元，其中张三婚前支付首付款10万元，其余办理了按揭贷款，该房产在婚前办理了房产所有权证书，登记在张三名下。在诉讼过程中，两人一致认可，在双方登记时房屋总价值为40万元，在共同生活期间共同还贷10万元，共同支付利息5万元，张三起诉时该房价值90万元。
民众对婚姻法司法解释三的热潮已经过去，但是还是不少人对于按揭房屋增值部分分割的计算有不同意见，纵观最近的判例，对应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值部分仍是莫衷一是，笔者通过简单的案例分析，结合部分已结案例，提出一些浅见，希望能为需要帮助的人们提供一个参考。
对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方当事人婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。
对于第（一）部分，因该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款既已视为是房屋所有置个人房屋，而且因为房价持续上涨，也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。
从实务操作中，关于房屋所有权方对对方的补偿金额有很多种方法，但是笔者认为可行的有两种计算方法，一种较易理解，一种较为公平：
第一种：依房屋增值倍数来计算补偿款数额，就是用结婚时房屋价格和现有价格的增值的倍数，乘以个人还款的金额。例如本案结婚时价为40万的房屋，现在市场价格为90万，那么就增值2.25倍，婚姻存续期间共同还款的数额是10万+5万元利息，就可以用倍数2.25乘以个人还款的部分也就是7.5万，计算的结果就是16.875万。这种算法最容易理解，但是补偿金额不是非常准确, 稍失偏颇。
第二种，就相对公平些，即婚后还款额（包含利息）除以房屋总价，乘以婚后房屋增值部分，再除以2，就是个人房屋增值部分，再加上已支付的个人还款金额。从本案来看，就是（双方婚后共同还款金额10万元加5万元利息）÷房屋总价（房屋购房价30万元加5万元利息）×婚后房屋增值部分（离婚时总价90万元—结婚时房价40万元）÷2，计算出来是10万7千余元，还要再加上共同还款的部分（10万元+5万元）÷2=7.5万元，最后计算出约等于18.2万元。
从以上两种计算方法来看，第二种计算出要比第一种多一万五千元左右，其实是相对合理公平的金额。尤其对于婚姻关系存续较长，共同财产还贷较久，
且房屋增值价值较大的情况，以个人名义购买房屋一方的利益受到损失稍大，但是也间接保护了无房方的利益。
对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分，主要从两个方面考虑：一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入；二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定，如果双方对于上述问题进行了特别约定，则分割房产时约定优先，不再适用本解释的规定。
当然，一般离婚时，房屋都是登记在男方名下，也没有特殊约定，一旦婚姻破裂，女性作为无房方，处于一种弱势地位因此，应该对其有相应的倾斜，保证其合法的权益。
山东环周律师事务所 王晓鹏律师