第２６卷第３期２００９年９月
长江工程职业技术学院学报
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈａｎｇｊｉａｎｇＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＣｏｌｌｅｇｅ
Ｖ０１．２６Ｎｏ．３Ｓｅｐ．２００９
中国房地产宏观调控政策及其影响
陈瑞亮
（长江工程职业技术学院，武汉４３０２１２）
摘要：从我国房地产市场的形势及对政府宏观调控进行探讨的基础上，分析了政府出台的相关政策及其绩效，阐述了政府宏观调控的重大意义及影响，并对今后几年我国房地产发展趋势发表个人观点和看法。关键词：房地产市场；政府宏观调控政策；趋势中图分类号：Ｆ２９３．３３
文献标识码：Ａ
文章编号：１６７３—０４９６ｆ２００９）０３－００５４－０３
Ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ
ＰｏｌｉｃｙａｎｄＩｔｓ
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（ＣｈａｎｇｊｉａｎｇＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＣｏｌｌｅｇｅ，Ｗｕｈａｎ４３０２１２，Ｃｈｉｎａ）
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Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｅａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅｐｏｌｉｃｉｅｓａｎｄｔｈｅｉｒｉｍｐａｃｔｓｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆＣｈｉｎａ
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ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ．Ｔｈｅｎｔｈｅｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅｏｆｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌｍｅａｓｕｒｅｓｗｅｒｅｃｌａｒｉｆｉｅ＆Ａｎｄｓｏｍｅｐｒｅｄｉｃａ—
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ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ
ｐｏｌｉｃｙ；ｔｅｎｄｅｎｃｙ
自１９９８年我国政府开始推进房改政策以来，经过推进、培育和发展三个阶段，目前已经趋于成熟，在政策上主要体现在四个方面：一是出台了一些促进房地产市场发展的相关政策，如房改房、合作或集资建房等等，不仅解决大部分城乡市民住房问题，也解决了许多单位职工房源不足的问题；二是给地产商、房地产开发商在土地、金融等方面的优惠政策，如银行贷款、土地议价、宽松的入门条件等，培育了一大批房地产开发企业，使一些企业得到了较快的发展；三是银行为消费者推出了购房按揭和贷款政策，不仅解决了大部分消费者购房自有资金不足问题，还改变了大部分人的消费理念，如果没有此政策，就不会有今天这样发达的市场；四是建立了住房公积金制度，为解决中低收入家庭购房提供了条件。
１
符合上述宏观调控进入中后期阶段的典型特征，其主要表现为以下几点：
第一，ＣＰＩ指数２００８年上半年持续回落，目前处于较理想的状态，据最新资料显示，８月份，居民消费价格总水平比上年同月上涨Ｉ．３％，其中城市上涨１．２％，农村上涨１．５％。从月环比看，居民消费价格总水平比上月上涨０．２％。１至８月份累计居民消费价格总水平比去年同期上涨２．１％。从２００８年１月至８月ＣＰＩ的走势看，除了２月同比上涨达到最高点外，从３月开始，就出现逐月下滑局面。
第二，虽然ＰＰＩ价格指数前期仍然居高不下，但在上游产业中端产品钢铁、石化等原材料价格下跌之后，２００８年７月份处于上游产业最前端的煤炭价格首次出现全面下跌。煤炭价格的下跌一方面与产能扩张有关；另一方面，从价格逆向传导机制分析，煤炭行业中下游需求受宏观调控影响出现收缩，也是影响煤炭价格下跌的一个重要因素，就此而言，处于行、Ｉｐ最前端的煤炭价格出现全面下跌在一定程度上预示宏观调控已进入中后期阶段。
第三，作为本轮经济过热源头，以房地产行业为代表形式的最终需求得到初步控制。据围家发展改革委、国家统计局调查显示，２００５年７月，７（）个大中城市房屋销售价格比上年同月上涨６．４％，比上月上涨０．４ｏＡ，上涨幅度继续放缓，部分城市涨幅明显同落。
几年的宏观调控证明了一点，政府作为一个社会和国家宏观经济调控的中枢，管理经济的着眼点要更高一些，不要对具体的经济事物，尤其是具体产品进行干预，不要指望在市场经济条件下可以用看得见的手去影响市场的供求关系，进而影响价格，几年的房地产宏观调控失败充分证明了这一
我国房地产宏观调控政策的特征
理论上而言，宏观调控进入中后期阶段应具备下述三个
方面特征：第一，ＣＰＩ指数出现回落，并持续维持在较低水平；第二，ＰＰＩ指数增幅得到有效控制，并且处于上游产业最前端的原料价格出现下降拐点；第三，导致经济过热体现在最终需求的产品价格上涨趋势得到遏制。就一轮完整的宏观经济调控周期而言，理论上只要现实经济运行符合上述三个方面特征，即可预示宏观调控已取得初步成效，随后将进入宏观调控的中后期阶段，这个阶段主要侧重于防止出现价格反弹及以防通缩为目的、培育新的经济增长点。
前期经济运行数据显示，我国宏观经济运行特征已初步
收稿日期：２００９－０２—２０
作者简介：陈瑞亮（１９８１一），男，山东潍坊人，助教，大学，主要从事土木工程教学与研究。
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万方数据
陈瑞亮中国房地产宏观调控政策及其影响
点。房地产不单纯是一种有形的资产，它更是一种社会产品，属于社会的范畴。对于房地产的宏观调控应该站在社会全局的角度和立场去进行多重全方位的观察分析，总结查证出导致房地产价格不断ｊ＝涨的真正原因是什么！仅仅通过一些行政或者是经济手段简单地控制楼价，只能导致失败。政府对房地产的宏观调控只是局限在房价上，对于国内人民的整体生活水平、可支配的能力、房地产融资的能力、社会保障体系的完善、房地产市场的运作效率和方式等一系列因素，政府都没有全面地考虑，没有把这些因素与房产价格联系起来。
２
当前房地产市场状况及发展趋势
尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳，到２００８年人们预言
的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至２００８年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。２００８年１～５月，全国房地产共完成土地开发面积３７７１万一，同比增长４３．７％。房地产施工面积达到４３１１２万ｍ２，其中新开工面积１４３５５．８万ｍ２。房地产开发到位资金３１０５亿元，同比增长３５％，比上年同期增幅高１４个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金９７１亿元，同比增长３９．５％；国内银行贷款７９０亿元，同比增长３５．９％；利用外资５０亿元，同比增长１５％，也呈现恢复性增长态势。２００８年前５个月房地产累计竣工面积４
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万ｍ２，同比增长１８．７％，其中，商品住宅竣工面积达３３９２万ｍ２，同比增长１７％；商业用房竣工面积同比增长３７％。另外，从销售情况来看，２００８年１～５月份全国实现商品房销售４５６４万ｍ２，同比增长２０．３％。这一增长速度是在２０００年和２００１年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
（１）国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过７％，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。
（２）体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
（３）与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。２（）世纪８（）年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居‘：有其屋”。据统计，７Ｉ）％以上的购房者都会选择利用银行｛上，乃贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过６０００亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断
万方数据
递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
我国市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从２（）（ｘ）年５月国家统计部门在公布了１９９９年商品房空置量之后，我们很难查找到有关窄置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算Ｈ｛这一数据。据《中国房地产报》２００２年６月２６日的消息：“５月份商品房空置面积的分类指数值为９５．７点，比上年同期增加２．９点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。”２００８年１～５月份，全围商品房空置面积增长幅度为８．２％，明显高于上年同期增长２．３％的水平。该报７月１日还披露：到２００２年７月，全国商品房空置总量在１２０００万ｍ２以上，其中空置超过一年以上的占５０％以上，占压资金超过２５００亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在２６％左右，而美国商品房空置率约为７％，香港３％～４％。当空置率超过１０％的时候，就已经是超警戒线运行了。．
第二，房地产市场仍在升温，业外巨头抢滩房地产。２００１年全国房地产到位资金达到７３７８亿元，比上年增长２９．８％；而２００８年前５个月，房地产到位资金已达３１０５亿元，同比增长３５．９％。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、“ＴＣＬ”、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资３０亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。２００８年前５个月全国商品房平均价格为２２９０元／ｍ２，同比下降３．３％，增幅比上年回落１５．６个百分点；商品房销售面积为４５６４万ｍ２，同比增长２０．３％，但增幅比上年同期同落８个百分点。
我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。
面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有卒置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
３未来几年内我国房地产市场发展趋势预测
２００６年作为“十一五”规划的开局年，房地产行业成了典捌的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段
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２００９年９月
长江工程职业技术学院学报第２６卷第３期
的一个重要支柱性产业的定位没有变。
３．１城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源
我国目前正处于快速城市化的阶段。从２０｛）０年以来，城市化率就基本以每年１．５５个百分点的速度增长。到２００５年城市化率已达到４３％。
根据我国“十一五规划”，城市化水平由２００５年的４３％提高到４７％。城市化水平提高４个百分点，意味着将有
５
４００万农村人口进入城市，按照２００５年城镇人均２６ｍ２房屋计算，将带来１４亿ｍ２的需求，平均每年２．８亿ｍ２。从人口年龄结构来看，３０～３９岁以及１０～１９岁是两个
人口的峰值，前者构成ｒ当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。
可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。
３．２房地产开发投资结构在政策导向下改善
近期公布的各地住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个比较重要的地位。面向大众阶层的中小户型和经济适用房也成为了住房供应的重点。近期，建设部提出当前房地产市场调控的蘑点之一，是要“重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”。据困土资源部统计显示，２００８年七半年我国居住用地的供应量比Ｉ：年同期增长了８．５％，其中普通商晶住房用地的供应量问比增长１９．５％，深圳、济南、重庆、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超过７（）％，这说明利用土地杠杆调控住宅结构的市场调控作用正初步显现。政策导向对房地产企业未来的产品转型产生深远影响，中小户型数量将明显上升。
３．３中心城市增速放缓。二线城市住宅需求潜力大
由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性。经过多年快速发展，在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大多数中心城市都面临着经济结构转型和产业转移的压力，这些中心城市为此付出的代价便是经济增长速度的放缓。与此相对应的是，不少二线城市正处于工业化腾飞的阶段。他们将借助予产业转移的机遇实现经济的快速发展，而根据国际经验，在＿ｒ：业化过程中，房地产经济上升趋势最为明显。二线城市经济工业化进程加速带来的居民购买力提升将是住房消费升级的基本保障。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、ｉ线城市扩散。这种趋势也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。
从这个角度来看，未来数年中，房地产（住宅）的全国性布局将显得非常关键。不同区域所处的不同经济发展结构以及经济和产业结构调整将影响和带动细分房地产需求。３．４房地产金融化提速
中国房地产市场的问题可在一定程度Ｅ归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多
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万方数据
房地产开发商资金短缺。房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。
未来几年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、ＲＥ－ＩＴＳ、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我困相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。
３．５房地产行业竞争更加专业化
土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高。随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出。房地产行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。模式创新、服务创新、产品创新等将逐渐成为占领市场的武器。
４结论分析
住房是人们不可缺少的基本生活资料，住房问题是一个重大的社会经济问题。这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划，而且需要计划调控。房价是住房市场的核心，一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低，以及上涨的幅度与人们的生活息息相关，怎样调控也成为各国政府面临的课题。近年来，我国住房价格的迅速上涨，既有客观的原因，也有人为的因素，房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅，调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题，房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
参考文献：
［１］吴德娜．调控房价应注意的几个问题［Ｊ］．经济视角，
２００５，（６）：７６～８６．
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长刘志峰．城乡建设，２００５，（６）：１５３～１６７．
［３］刘洪玉，马亚男．住房价格与政府调控ＥＪ］．住宅与房地产，２００５，（６）．
［４］吴雄虎．城市高房价的生成机理与抑制之道ＥＪ］．技术经济，２００５，（７）．
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ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈａｎｇｊｉａｎｇＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＣｏｌｌｅｇｅ
Ｖ０１．２６Ｎｏ．３Ｓｅｐ．２００９
中国房地产宏观调控政策及其影响
陈瑞亮
（长江工程职业技术学院，武汉４３０２１２）
摘要：从我国房地产市场的形势及对政府宏观调控进行探讨的基础上，分析了政府出台的相关政策及其绩效，阐述了政府宏观调控的重大意义及影响，并对今后几年我国房地产发展趋势发表个人观点和看法。关键词：房地产市场；政府宏观调控政策；趋势中图分类号：Ｆ２９３．３３
文献标识码：Ａ
文章编号：１６７３—０４９６ｆ２００９）０３－００５４－０３
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（ＣｈａｎｇｊｉａｎｇＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇＶｏｃａｔｉｏｎａｌＣｏｌｌｅｇｅ，Ｗｕｈａｎ４３０２１２，Ｃｈｉｎａ）
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ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ．Ｔｈｅｎｔｈｅｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅｏｆｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌｍｅａｓｕｒｅｓｗｅｒｅｃｌａｒｉｆｉｅ＆Ａｎｄｓｏｍｅｐｒｅｄｉｃａ—
ｔｉｏｎｓａｂｏｕｔｔｈｅｔｅｎｄｅｎｃｙｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｗｅｒｅｇｉｖｅｎ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ
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ｍａｒｋｅｔ；ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅ
ｍａｃｒｏ－ｃｏｎｔｒｏｌ
ｐｏｌｉｃｙ；ｔｅｎｄｅｎｃｙ
自１９９８年我国政府开始推进房改政策以来，经过推进、培育和发展三个阶段，目前已经趋于成熟，在政策上主要体现在四个方面：一是出台了一些促进房地产市场发展的相关政策，如房改房、合作或集资建房等等，不仅解决大部分城乡市民住房问题，也解决了许多单位职工房源不足的问题；二是给地产商、房地产开发商在土地、金融等方面的优惠政策，如银行贷款、土地议价、宽松的入门条件等，培育了一大批房地产开发企业，使一些企业得到了较快的发展；三是银行为消费者推出了购房按揭和贷款政策，不仅解决了大部分消费者购房自有资金不足问题，还改变了大部分人的消费理念，如果没有此政策，就不会有今天这样发达的市场；四是建立了住房公积金制度，为解决中低收入家庭购房提供了条件。
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符合上述宏观调控进入中后期阶段的典型特征，其主要表现为以下几点：
第一，ＣＰＩ指数２００８年上半年持续回落，目前处于较理想的状态，据最新资料显示，８月份，居民消费价格总水平比上年同月上涨Ｉ．３％，其中城市上涨１．２％，农村上涨１．５％。从月环比看，居民消费价格总水平比上月上涨０．２％。１至８月份累计居民消费价格总水平比去年同期上涨２．１％。从２００８年１月至８月ＣＰＩ的走势看，除了２月同比上涨达到最高点外，从３月开始，就出现逐月下滑局面。
第二，虽然ＰＰＩ价格指数前期仍然居高不下，但在上游产业中端产品钢铁、石化等原材料价格下跌之后，２００８年７月份处于上游产业最前端的煤炭价格首次出现全面下跌。煤炭价格的下跌一方面与产能扩张有关；另一方面，从价格逆向传导机制分析，煤炭行业中下游需求受宏观调控影响出现收缩，也是影响煤炭价格下跌的一个重要因素，就此而言，处于行、Ｉｐ最前端的煤炭价格出现全面下跌在一定程度上预示宏观调控已进入中后期阶段。
第三，作为本轮经济过热源头，以房地产行业为代表形式的最终需求得到初步控制。据围家发展改革委、国家统计局调查显示，２００５年７月，７（）个大中城市房屋销售价格比上年同月上涨６．４％，比上月上涨０．４ｏＡ，上涨幅度继续放缓，部分城市涨幅明显同落。
几年的宏观调控证明了一点，政府作为一个社会和国家宏观经济调控的中枢，管理经济的着眼点要更高一些，不要对具体的经济事物，尤其是具体产品进行干预，不要指望在市场经济条件下可以用看得见的手去影响市场的供求关系，进而影响价格，几年的房地产宏观调控失败充分证明了这一
我国房地产宏观调控政策的特征
理论上而言，宏观调控进入中后期阶段应具备下述三个
方面特征：第一，ＣＰＩ指数出现回落，并持续维持在较低水平；第二，ＰＰＩ指数增幅得到有效控制，并且处于上游产业最前端的原料价格出现下降拐点；第三，导致经济过热体现在最终需求的产品价格上涨趋势得到遏制。就一轮完整的宏观经济调控周期而言，理论上只要现实经济运行符合上述三个方面特征，即可预示宏观调控已取得初步成效，随后将进入宏观调控的中后期阶段，这个阶段主要侧重于防止出现价格反弹及以防通缩为目的、培育新的经济增长点。
前期经济运行数据显示，我国宏观经济运行特征已初步
收稿日期：２００９－０２—２０
作者简介：陈瑞亮（１９８１一），男，山东潍坊人，助教，大学，主要从事土木工程教学与研究。
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陈瑞亮中国房地产宏观调控政策及其影响
点。房地产不单纯是一种有形的资产，它更是一种社会产品，属于社会的范畴。对于房地产的宏观调控应该站在社会全局的角度和立场去进行多重全方位的观察分析，总结查证出导致房地产价格不断ｊ＝涨的真正原因是什么！仅仅通过一些行政或者是经济手段简单地控制楼价，只能导致失败。政府对房地产的宏观调控只是局限在房价上，对于国内人民的整体生活水平、可支配的能力、房地产融资的能力、社会保障体系的完善、房地产市场的运作效率和方式等一系列因素，政府都没有全面地考虑，没有把这些因素与房产价格联系起来。
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当前房地产市场状况及发展趋势
尽管“泡沫论”、“过热论”不绝于耳，到２００８年人们预言
的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至２００８年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。２００８年１～５月，全国房地产共完成土地开发面积３７７１万一，同比增长４３．７％。房地产施工面积达到４３１１２万ｍ２，其中新开工面积１４３５５．８万ｍ２。房地产开发到位资金３１０５亿元，同比增长３５％，比上年同期增幅高１４个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金９７１亿元，同比增长３９．５％；国内银行贷款７９０亿元，同比增长３５．９％；利用外资５０亿元，同比增长１５％，也呈现恢复性增长态势。２００８年前５个月房地产累计竣工面积４
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万ｍ２，同比增长１８．７％，其中，商品住宅竣工面积达３３９２万ｍ２，同比增长１７％；商业用房竣工面积同比增长３７％。另外，从销售情况来看，２００８年１～５月份全国实现商品房销售４５６４万ｍ２，同比增长２０．３％。这一增长速度是在２０００年和２００１年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？
（１）国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过７％，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。
（２）体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
（３）与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。２（）世纪８（）年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居‘：有其屋”。据统计，７Ｉ）％以上的购房者都会选择利用银行｛上，乃贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过６０００亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断
万方数据
递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
我国市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。市场自我调控和释放风险的信号已经显现。
第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从２（）（ｘ）年５月国家统计部门在公布了１９９９年商品房空置量之后，我们很难查找到有关窄置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算Ｈ｛这一数据。据《中国房地产报》２００２年６月２６日的消息：“５月份商品房空置面积的分类指数值为９５．７点，比上年同期增加２．９点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。”２００８年１～５月份，全围商品房空置面积增长幅度为８．２％，明显高于上年同期增长２．３％的水平。该报７月１日还披露：到２００２年７月，全国商品房空置总量在１２０００万ｍ２以上，其中空置超过一年以上的占５０％以上，占压资金超过２５００亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在２６％左右，而美国商品房空置率约为７％，香港３％～４％。当空置率超过１０％的时候，就已经是超警戒线运行了。．
第二，房地产市场仍在升温，业外巨头抢滩房地产。２００１年全国房地产到位资金达到７３７８亿元，比上年增长２９．８％；而２００８年前５个月，房地产到位资金已达３１０５亿元，同比增长３５．９％。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、“ＴＣＬ”、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资３０亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。２００８年前５个月全国商品房平均价格为２２９０元／ｍ２，同比下降３．３％，增幅比上年回落１５．６个百分点；商品房销售面积为４５６４万ｍ２，同比增长２０．３％，但增幅比上年同期同落８个百分点。
我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。
面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有卒置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。
３未来几年内我国房地产市场发展趋势预测
２００６年作为“十一五”规划的开局年，房地产行业成了典捌的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段
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２００９年９月
长江工程职业技术学院学报第２６卷第３期
的一个重要支柱性产业的定位没有变。
３．１城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源
我国目前正处于快速城市化的阶段。从２０｛）０年以来，城市化率就基本以每年１．５５个百分点的速度增长。到２００５年城市化率已达到４３％。
根据我国“十一五规划”，城市化水平由２００５年的４３％提高到４７％。城市化水平提高４个百分点，意味着将有
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４００万农村人口进入城市，按照２００５年城镇人均２６ｍ２房屋计算，将带来１４亿ｍ２的需求，平均每年２．８亿ｍ２。从人口年龄结构来看，３０～３９岁以及１０～１９岁是两个
人口的峰值，前者构成ｒ当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。
可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。
３．２房地产开发投资结构在政策导向下改善
近期公布的各地住房建设十一五规划中，建设经济适用房和廉租房被放到一个比较重要的地位。面向大众阶层的中小户型和经济适用房也成为了住房供应的重点。近期，建设部提出当前房地产市场调控的蘑点之一，是要“重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”。据困土资源部统计显示，２００８年七半年我国居住用地的供应量比Ｉ：年同期增长了８．５％，其中普通商晶住房用地的供应量问比增长１９．５％，深圳、济南、重庆、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超过７（）％，这说明利用土地杠杆调控住宅结构的市场调控作用正初步显现。政策导向对房地产企业未来的产品转型产生深远影响，中小户型数量将明显上升。
３．３中心城市增速放缓。二线城市住宅需求潜力大
由于我国地区经济发展的不平衡，导致区域房地产市场发展也呈现出不平衡性。经过多年快速发展，在资源、能源、环境等诸多要素约束下，中国大多数中心城市都面临着经济结构转型和产业转移的压力，这些中心城市为此付出的代价便是经济增长速度的放缓。与此相对应的是，不少二线城市正处于工业化腾飞的阶段。他们将借助予产业转移的机遇实现经济的快速发展，而根据国际经验，在＿ｒ：业化过程中，房地产经济上升趋势最为明显。二线城市经济工业化进程加速带来的居民购买力提升将是住房消费升级的基本保障。住房消费的升级换代从区域的角度，首先以沿海经济发达城市为起点，然后逐步向内陆二、ｉ线城市扩散。这种趋势也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。
从这个角度来看，未来数年中，房地产（住宅）的全国性布局将显得非常关键。不同区域所处的不同经济发展结构以及经济和产业结构调整将影响和带动细分房地产需求。３．４房地产金融化提速
中国房地产市场的问题可在一定程度Ｅ归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多
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万方数据
房地产开发商资金短缺。房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。
未来几年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、ＲＥ－ＩＴＳ、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我困相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。
３．５房地产行业竞争更加专业化
土地市场的规范，将降低地方政府征地的积极性，同时也使得土地成本提高。随着地价的上升，房价涨幅的回落，开发商获取高利润率的难度加大，房地产行业将进入理性发展阶段。房地产行业利润率虽然将出现下降趋势，但依然具有吸引力，这一变化将使得一些资金会选择从房地产行业退出。房地产行业的集中度将进一步提升，市场竞争将进入规模效应、品牌效应、成本优势、产品创新和品质提升等更高的层次，房地产行业的竞争将更加专业化。模式创新、服务创新、产品创新等将逐渐成为占领市场的武器。
４结论分析
住房是人们不可缺少的基本生活资料，住房问题是一个重大的社会经济问题。这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划，而且需要计划调控。房价是住房市场的核心，一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低，以及上涨的幅度与人们的生活息息相关，怎样调控也成为各国政府面临的课题。近年来，我国住房价格的迅速上涨，既有客观的原因，也有人为的因素，房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅，调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题，房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
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