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作者 | 孙自通
出品 | 信贷风险管理（ID：minjianjinronglawyer）
本文由本平台原创，转载需注明作者及出处
最近接触了河北省一个小型的商业地产项目，为大型购物中心+写字楼项目，写字楼部分绝大部分对外出售，少部分对外出租，购物中心开发方打算自己经营，项目总投资大约3亿元左右，项目公司股东为三人，注册资金6000万元，控股股东占股80%，找我方融资2000万元支付工程款，其目前在银行有项目贷款1.2亿，预计再有一个月可拿到预售许可证，可通过销售回笼资金。截至现在项目累计投资2.2亿，除公司注册资金、银行贷款外，其余为控股股东个人投入，项目地处三线城市靠近市中心位置。现特针对商业地产项目，特撰写本文，供参考！
一、商业地产项目概述
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业地产运营模式：
◆只租不售
“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。
◆出售
这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。
◆租售结合
这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分销售。
二、中小型商业地产项目的特点
（一）收益不确定性增加
商业地产的主要收入来源于租金收入或销售收入，商业地产目前整体竞争加剧，百货商场、购物中心等急剧扩张，租金收益下降、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。基于此，小型房地产项目的未来收益存在一定不确定性。2015年，一二线城市甚至相继出现大块商业用地流拍，开发商接连退地的罕见现象。
（二）经营方式灵活
商业地产项目的开发商会根据商业地产项目的具体情况选择全部出售、全部出租、租售结合等多种经营方式，经营方式灵活。从目前来看，小型商业地产项目以租为主，也有部分租售结合。
（三）资金投入大
房地产为典型的资金密集型产业，开发一个房地产项目，房地产开发商要投入大量的资金。项目开发成本一般包括：前期费用（规划、设计、可行性论证等费用）、土地出让金、拆迁费、土地平整费、建筑成本、财务费用、销售费用（中介代理、广告费等）、管理费用等。土地成本一般是开发商最大的成本，通常占其开发总成本40%左右。
（四）市场风险大
商业地产项目巨大的收益背后同样隐藏着巨大的风险，不少项目已经出现惨淡经营甚至倒闭的现象，导致大量社会资源的浪费和流失。与住宅项目相比，商业地产项目投资回收周期会更长一些，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如国家的宏观政策、周边的经济环境、交通状况、人流状况、居住人群以及政府的规划等都会对商业地产产生重大的影响。另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2—3年的过渡期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。
（五）经营周期长
商业地产项目相对于住宅项目的经营周期会更长。
（六）经营内容多
在同一个商业房地产项目中，往往会有多项经营内容，如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务、写字楼等多种功能融为一体。
（七）经营管理要求高
商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。
三、商业地产开发的基本流程及面临的主要风险
商业地产项目的开发流程一般包括立项、拿地、规划、报建、验收与预售、交房、招商等几个环节。（略）
商业地产开发项目面临的主要风险包括项目违规风险（必须四证齐全）、工程烂尾风险、财务运作风险（现在很多中小房企深陷民间借贷泥潭，各个银行的不良贷款里面，涉及房地产的贷款占得比重普遍较大）、楼盘销售风险（政策变化、经济不景气、定位、质量、配套不完善等问题都可能导致房地产销售除问题）。
四、商业地产项目评审要点分析
（一）项目开发主体
信贷机构要审查项目开发主体的基本情况包括注册资本、成立时间、经营年限、发展历程、信用等级。重点了解控股股东背景、公司历史沿革、实际控制人经历等。
注：上述所述项目，开发公司控股股东原来主要靠开矿发家，并无房地产开发经验，其三个股东均为自家家族成员，控股股东占股80%，其媳妇占股10%，其一朋友占股10%（据控股股东说，该朋友所占股份实际也为其出资）。控股股东在当地也算小有实力，在当地有一定的人脉关系。
（二）开发商的开发经验及管理能力
商业地产项目要想运作好是一个系统工程，开发商除具备开发经验外还要具备相应管理经验，开发商不仅要懂得开发房地产，还要懂得商业运作。在商业地产项目开发过程中，起核心作用的应该是商业方面的专家，项目的商业定位、商业规划、商业策划、招商管理等环节在商业地产开发中居于核心地位。因此，调查人员除了需要了解开发主体上述基本情况外，调查人员还需要了解开发商的开发经验，一定要了解开发商以往开发项目的情况，开发过几个项目？赚了多少钱？包括项目用地来源、建设方式、项目定位、销售情况和客户满意度等。除此之外，还要关注其与当地政府的关系，有时候与政府走的过近不见得是什么好事。
如果开发企业及开发企业股东没有开发商业地产项目的经验，比如说是从其他行业转型过来的（这种情况很常见），现在房地产市场不好做，开发企业的开发经验并就变得更重要了，对于这种类型的客户在授信的时候一定要慎重。
注：上述我们所述项目，其控股股东原来是做矿起家，其股东没有开发商业地产的经验，其控股股东担任公司董事长，总经理、业务总监及工程部负责人以及一个副总均是从其他房地产企业高薪挖过来的，都拥有不少于五年的房地产方面的从业经验。其财务总监为跟随控股股东十多年的老会计，由于财务总监不熟悉房地产业务，又专门聘请了一个有房地产企业从业经验的财务经理。
（三）项目合规性
开发主体必须取得相关文件，项目开发阶段必须“四证”俱全，核对土地出让合同及政府立项等相关文件。房地产开发项目自有资金必须达到政策规定的比例要求。
注：上述项目的四证等文件齐全，从初步审查看，项目合规性问题不大。
（四）核实项目用地来源
根据用地来源不同重点核实一些相关问题，如果是以招拍挂方式取得项目用地，重点对其楼面地价与其周边地区的楼面地价进行比较，分析其地价成本对销售的影响。如果是收购项目公司股权转让方式取得项目用地，主要分析其新旧股东的变化情况以及收购手续是否已经完成，转让款是否结清，以及法律上有无瑕疵。
注：土地通过招拍挂程序获得，核实了土地使用权证、土地出让合同、土地出让金缴费凭证，并实际到项目现场及国土资源局进行了核实，土地取得程序合法并已经全额支付了土地出让金。
（五）项目总投资及项目进度
房地产项目的总投资主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、财务费用、管理费用、销售费用、税费、其他费用等。调查人员要正对上述各项费用进行核查。注：据项目方称，项目总投资预计需要三个亿，目前已经投资2.3亿，其中将近1.2亿支付土地出让金，8000万支付的工程款，其余费用3000万。现在项目基本到了封顶阶段，需要按照合同约定向施工方支付工程款，特申请借款。
（六）企业财务状况
信贷机构需要分析开发企业这几年的总资产、净资产、固定资产、银行融资、主营业务收入及利润等趋势，核实资产负债率、流动比率、速动比率、毛利率、净利率、经营活动现金流量等主要财务指标。对开发企业存货科目、投资性房地差科目、预售账款科目等重点科目进行重点分析。
由于商业地产项目投资规模比较大，能否筹集到足够的资金完成项目是项目能否成功的关紧，调查人员再调查过程中要重点关注项目资金的来源及资金成本，尤其是现在中小房地产企业现在普遍日子都不好过，要重点关注其是否存在民间借贷。在当前经济下行的情况下，对于开发企业自有资金所占比例的标准可适当提高。
注：我们再调查时重点关注了其现有资金来源以及资金使用情况，对其银行贷款及股东借款情况的资金成本进行了核实，借款股东承诺所有资金除了自己投入外，就是银行贷款，无民间借贷等其他负债。在调查时，重点对其项目进度（可预售时间）及资金安排进行了了解，以外资金支付情况我们核对了土地出让合同、施工合同、原始凭证、银行对账单等。
（七）经济可行性分析
基于商业地产项目的特点，调查人员应重点核查商业地产项目的地理区位，需要考虑项目是否处于成熟商圈，项目是否处于人气上升区域，离开位置谈房产项目都是扯淡，尤其是商业地产项目。信贷机构要调查了解项目所在地同类项目的市场情况，结合项目的市场定位，评估其市场前景。信贷机构一定要了解项目所在地政府的发展规划，综合评估项目所在地域是否有发展前景。了解开发企业的项目定位，商业地产的开发实例表明，项目的定位从某种意义上讲比地段的选择更重要，调查人员要了解项目的规模及定位。基于商业地产项目的特点，开发企业的招商及管理能力也是调查人员需要调查的重点，要了解开发的开发经验，在此基础上，对开发商的招商能力及物业管理能力进行综合的评估。
注：在对上述项目的分析中，考虑到目前全国的房地产市场除个别城市外，整体处于疲软状态，尤其是三四线城市，就商业地产项目而言，受电商、网购的影响比较大，随着宏观经济下行，创业热情下降，收入降低，商业地产会首当其冲受到影响。该项目所处为三线城市，在该城市近几年上了数个类似项目，该项目从位置、定位、规划等方面相对其他竞争项目并不具有优势。项目方说目前写字楼对外出租和销售情况非常理想，虽然现在还没有取得预售许可证，但已经达成购买意向的客户已经达到三成，未来预计销售情况会很理想。
（八）担保分析
商业地产项目基于其特点，其能够提供的担保主要是土地使用权或在建工程抵押担保以及关联方（股东、高管）等的连带保证担保以及股权质押担保。
注：上述项目的土地使用权已经抵押给银行，借款人只能提供其其他关联公司一斤控股股东及其配偶的连带保证担保。
五、最终授信结果及主要理由：
最终我们没做这笔业务，主要有以下考虑：
在调查过程中，调查人员发现，其所称前期投入中所支付的工程款与实际不符，有2000万元无实际交付记录佐证，并且不同人员的陈述有相互矛盾的地方。并且，其所称前期投入除银行贷款外，其余全部为自有资金与事实不符，其前期投入除银行贷款外，我们通过外部走访及调查控股股东个人账户发现其有其他民间借贷，总额不会低于2000万元并且利率不会低于月息三分，借款人恶意隐瞒了这一点。除此之外，其实际控制人没有房地产方面的经验，其他管理人员虽有管理经验，但实际控制人对其余管理人员不是完全信任，我们从侧面还了解到，其管理团队之间还存在一些矛盾，公司整体管理比较混乱。其项目定位无特色，其上马项目前后，该城市还上马了其他类似项目，未来销售前景及招商存在很大不确定性。除此之外，其可能提供的担保担保力度不足。综合起来，最后，贷审会否决了这个项目。
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最近接触了河北省一个小型的商业地产项目，为大型购物中心+写字楼项目，写字楼部分绝大部分对外出售，少部分对外出租，购物中心开发方打算自己经营，项目总投资大约3亿元左右，项目公司股东为三人，注册资金6000万元，控股股东占股80%，找我方融资2000万元支付工程款，其目前在银行有项目贷款1.2亿，预计再有一个月可拿到预售许可证，可通过销售回笼资金。截至现在项目累计投资2.2亿，除公司注册资金、银行贷款外，其余为控股股东个人投入，项目地处三线城市靠近市中心位置。现特针对商业地产项目，特撰写本文，供参考！
一、商业地产项目概述
商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
商业地产运营模式：
◆只租不售
“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产商铺整合宣传设计商铺整合宣传设计权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。
◆出售
这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。
◆租售结合
这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分销售。
二、中小型商业地产项目的特点
（一）收益不确定性增加
商业地产的主要收入来源于租金收入或销售收入，商业地产目前整体竞争加剧，百货商场、购物中心等急剧扩张，租金收益下降、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。基于此，小型房地产项目的未来收益存在一定不确定性。2015年，一二线城市甚至相继出现大块商业用地流拍，开发商接连退地的罕见现象。
（二）经营方式灵活
商业地产项目的开发商会根据商业地产项目的具体情况选择全部出售、全部出租、租售结合等多种经营方式，经营方式灵活。从目前来看，小型商业地产项目以租为主，也有部分租售结合。
（三）资金投入大
房地产为典型的资金密集型产业，开发一个房地产项目，房地产开发商要投入大量的资金。项目开发成本一般包括：前期费用（规划、设计、可行性论证等费用）、土地出让金、拆迁费、土地平整费、建筑成本、财务费用、销售费用（中介代理、广告费等）、管理费用等。土地成本一般是开发商最大的成本，通常占其开发总成本40%左右。
（四）市场风险大
商业地产项目巨大的收益背后同样隐藏着巨大的风险，不少项目已经出现惨淡经营甚至倒闭的现象，导致大量社会资源的浪费和流失。与住宅项目相比，商业地产项目投资回收周期会更长一些，在建造、经营过程中受环境影响非常大，如国家的宏观政策、周边的经济环境、交通状况、人流状况、居住人群以及政府的规划等都会对商业地产产生重大的影响。另一风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟期都要有一个2—3年的过渡期，这个过渡期能否度过，对所有商业地产开发企业都是一种挑战。
（五）经营周期长
商业地产项目相对于住宅项目的经营周期会更长。
（六）经营内容多
在同一个商业房地产项目中，往往会有多项经营内容，如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金融服务、写字楼等多种功能融为一体。
（七）经营管理要求高
商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求系统地、有计划性地持续运营。
三、商业地产开发的基本流程及面临的主要风险
商业地产项目的开发流程一般包括立项、拿地、规划、报建、验收与预售、交房、招商等几个环节。（略）
商业地产开发项目面临的主要风险包括项目违规风险（必须四证齐全）、工程烂尾风险、财务运作风险（现在很多中小房企深陷民间借贷泥潭，各个银行的不良贷款里面，涉及房地产的贷款占得比重普遍较大）、楼盘销售风险（政策变化、经济不景气、定位、质量、配套不完善等问题都可能导致房地产销售除问题）。
四、商业地产项目评审要点分析
（一）项目开发主体
信贷机构要审查项目开发主体的基本情况包括注册资本、成立时间、经营年限、发展历程、信用等级。重点了解控股股东背景、公司历史沿革、实际控制人经历等。
注：上述所述项目，开发公司控股股东原来主要靠开矿发家，并无房地产开发经验，其三个股东均为自家家族成员，控股股东占股80%，其媳妇占股10%，其一朋友占股10%（据控股股东说，该朋友所占股份实际也为其出资）。控股股东在当地也算小有实力，在当地有一定的人脉关系。
（二）开发商的开发经验及管理能力
商业地产项目要想运作好是一个系统工程，开发商除具备开发经验外还要具备相应管理经验，开发商不仅要懂得开发房地产，还要懂得商业运作。在商业地产项目开发过程中，起核心作用的应该是商业方面的专家，项目的商业定位、商业规划、商业策划、招商管理等环节在商业地产开发中居于核心地位。因此，调查人员除了需要了解开发主体上述基本情况外，调查人员还需要了解开发商的开发经验，一定要了解开发商以往开发项目的情况，开发过几个项目？赚了多少钱？包括项目用地来源、建设方式、项目定位、销售情况和客户满意度等。除此之外，还要关注其与当地政府的关系，有时候与政府走的过近不见得是什么好事。
如果开发企业及开发企业股东没有开发商业地产项目的经验，比如说是从其他行业转型过来的（这种情况很常见），现在房地产市场不好做，开发企业的开发经验并就变得更重要了，对于这种类型的客户在授信的时候一定要慎重。
注：上述我们所述项目，其控股股东原来是做矿起家，其股东没有开发商业地产的经验，其控股股东担任公司董事长，总经理、业务总监及工程部负责人以及一个副总均是从其他房地产企业高薪挖过来的，都拥有不少于五年的房地产方面的从业经验。其财务总监为跟随控股股东十多年的老会计，由于财务总监不熟悉房地产业务，又专门聘请了一个有房地产企业从业经验的财务经理。
（三）项目合规性
开发主体必须取得相关文件，项目开发阶段必须“四证”俱全，核对土地出让合同及政府立项等相关文件。房地产开发项目自有资金必须达到政策规定的比例要求。
注：上述项目的四证等文件齐全，从初步审查看，项目合规性问题不大。
（四）核实项目用地来源
根据用地来源不同重点核实一些相关问题，如果是以招拍挂方式取得项目用地，重点对其楼面地价与其周边地区的楼面地价进行比较，分析其地价成本对销售的影响。如果是收购项目公司股权转让方式取得项目用地，主要分析其新旧股东的变化情况以及收购手续是否已经完成，转让款是否结清，以及法律上有无瑕疵。
注：土地通过招拍挂程序获得，核实了土地使用权证、土地出让合同、土地出让金缴费凭证，并实际到项目现场及国土资源局进行了核实，土地取得程序合法并已经全额支付了土地出让金。
（五）项目总投资及项目进度
房地产项目的总投资主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、财务费用、管理费用、销售费用、税费、其他费用等。调查人员要正对上述各项费用进行核查。注：据项目方称，项目总投资预计需要三个亿，目前已经投资2.3亿，其中将近1.2亿支付土地出让金，8000万支付的工程款，其余费用3000万。现在项目基本到了封顶阶段，需要按照合同约定向施工方支付工程款，特申请借款。
（六）企业财务状况
信贷机构需要分析开发企业这几年的总资产、净资产、固定资产、银行融资、主营业务收入及利润等趋势，核实资产负债率、流动比率、速动比率、毛利率、净利率、经营活动现金流量等主要财务指标。对开发企业存货科目、投资性房地差科目、预售账款科目等重点科目进行重点分析。
由于商业地产项目投资规模比较大，能否筹集到足够的资金完成项目是项目能否成功的关紧，调查人员再调查过程中要重点关注项目资金的来源及资金成本，尤其是现在中小房地产企业现在普遍日子都不好过，要重点关注其是否存在民间借贷。在当前经济下行的情况下，对于开发企业自有资金所占比例的标准可适当提高。
注：我们再调查时重点关注了其现有资金来源以及资金使用情况，对其银行贷款及股东借款情况的资金成本进行了核实，借款股东承诺所有资金除了自己投入外，就是银行贷款，无民间借贷等其他负债。在调查时，重点对其项目进度（可预售时间）及资金安排进行了了解，以外资金支付情况我们核对了土地出让合同、施工合同、原始凭证、银行对账单等。
（七）经济可行性分析
基于商业地产项目的特点，调查人员应重点核查商业地产项目的地理区位，需要考虑项目是否处于成熟商圈，项目是否处于人气上升区域，离开位置谈房产项目都是扯淡，尤其是商业地产项目。信贷机构要调查了解项目所在地同类项目的市场情况，结合项目的市场定位，评估其市场前景。信贷机构一定要了解项目所在地政府的发展规划，综合评估项目所在地域是否有发展前景。了解开发企业的项目定位，商业地产的开发实例表明，项目的定位从某种意义上讲比地段的选择更重要，调查人员要了解项目的规模及定位。基于商业地产项目的特点，开发企业的招商及管理能力也是调查人员需要调查的重点，要了解开发的开发经验，在此基础上，对开发商的招商能力及物业管理能力进行综合的评估。
注：在对上述项目的分析中，考虑到目前全国的房地产市场除个别城市外，整体处于疲软状态，尤其是三四线城市，就商业地产项目而言，受电商、网购的影响比较大，随着宏观经济下行，创业热情下降，收入降低，商业地产会首当其冲受到影响。该项目所处为三线城市，在该城市近几年上了数个类似项目，该项目从位置、定位、规划等方面相对其他竞争项目并不具有优势。项目方说目前写字楼对外出租和销售情况非常理想，虽然现在还没有取得预售许可证，但已经达成购买意向的客户已经达到三成，未来预计销售情况会很理想。
（八）担保分析
商业地产项目基于其特点，其能够提供的担保主要是土地使用权或在建工程抵押担保以及关联方（股东、高管）等的连带保证担保以及股权质押担保。
注：上述项目的土地使用权已经抵押给银行，借款人只能提供其其他关联公司一斤控股股东及其配偶的连带保证担保。
五、最终授信结果及主要理由：
最终我们没做这笔业务，主要有以下考虑：
在调查过程中，调查人员发现，其所称前期投入中所支付的工程款与实际不符，有2000万元无实际交付记录佐证，并且不同人员的陈述有相互矛盾的地方。并且，其所称前期投入除银行贷款外，其余全部为自有资金与事实不符，其前期投入除银行贷款外，我们通过外部走访及调查控股股东个人账户发现其有其他民间借贷，总额不会低于2000万元并且利率不会低于月息三分，借款人恶意隐瞒了这一点。除此之外，其实际控制人没有房地产方面的经验，其他管理人员虽有管理经验，但实际控制人对其余管理人员不是完全信任，我们从侧面还了解到，其管理团队之间还存在一些矛盾，公司整体管理比较混乱。其项目定位无特色，其上马项目前后，该城市还上马了其他类似项目，未来销售前景及招商存在很大不确定性。除此之外，其可能提供的担保担保力度不足。综合起来，最后，贷审会否决了这个项目。
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