**市**区**街***项目
估价技术报告
项目名称：
委托估价单位（人）：（ **公司） 受托估价单位：***专业***年级第** 组 估价人员：姓名，学号
估价作业日期：*年*月*日－*年*月*日 估价时点：*年*月*日
房地产估价报告编号：2007（财）B－01
或2009（财）Z—**或2007房地产估价技术报告编号：同上
B-** （资）
目录（下方标注页码）
第一部分 总述 一、估价项目名称 二、估价对象 三、估价目的 四、估价依据 五、价格定义 六、估价期日 七、估价作业日期 八、有关说明 九、评估人员签章 十、房地产估价单位 第二部分 估价对象描述 一、房地产概况 二、房地产权利状况 三、房地产利用状况
四、市政基础设施条件、周围环境 五、市场背景分析 第三部分 房地产估价 一、估价原则
二、估价技术思路方法与估价过程 三、估价结果
第一部分 总述
一、估价对象（：**市***区***街***号综合楼 ） 二、委托方：
（名称：***公司 地址：****路***号 法定代表人：***** 联系电话：******） 三、估价方：
（名称：上海师范大学商学院估价有限公司 地址：桂林路100号 法定代表人：王诤诤 联系电话：021-64324658 估价机构资质：B级
估价机构证书编号：上海市房地资估（2004）第11号） 三、估价目的 （比如：为估价对象权利人进行市场交易提供估价对象在估价时点的市场价值。） 四、估价依据
（比如：
1、委托估价协议； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； 3、委托方提供的产权证明等其它资料； 4、估价人员现场查勘及搜集的有关资料； 5、本估价机构掌握的房地产市场相关资料；） 五、价格价值定义
本报告评估的价格为估价对象在下述全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值。公开市场价值是指：
1、买卖双方不因任何特殊利益太高或降低房地产真实价值； 2、有一段合理交易时间；
3、在此期间房地产市场保持稳定； 4、房地产买卖符合国家法律规定。 （解释：界定估价结果的价值类型，即公开市场价值或者清算价值等等）
六、估价时点
***年***月***日 七、估价作业日期
****年**月**日至***年***月***日
八、有关说明
（说明该报告使用的限制条件、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料；估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因和理由；估价结果有效的条件和其他需要说明的问题。估价报告的有效期）
举例说明：
1、本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误引起的责任，估价方不予以承担。
2、本次估价以估价对象现状权属完整，不考虑估价对象可能存在的其它债权债务为前提。若假定或假设状况与实际情况不符，则评估结果不成立，须重新评估。
3、估价人员仅对估价对象房地产作一般性的查勘，查勘了评估物业视力可及的部分，在可能的情况下也查勘了物业的内部装修，并未对其结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本次估价以估价对象不仅在已建部位，而且在今后按规划部门批准容许的、且按设计要求续建的全部分项及总体均达到国家或行业规定的标准要求为前提。
4、本估价报告未考虑国家经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其它不可抗力对被估物业经营收益的影响，假定其保持稳定增长，有着稳定的资金收益率。 九、估价报告应用的有效期：
****年***月***日至****年***月***日 十、评估人员签章 （要求：
注明参加本次估价的估价师签名及其估价师证书号；对于其他估价人员要注明姓名、专业技术职务或房地产估价员资格。）
第二部分 估价对象描述
一、房地产概述 （解释：
说明估价对象的位置、四至、用途、土地面积、建筑面积、土地形状、临街状态、规划条件等等） 二、房地产权利状况 （解释：
说明估价对象的土地使用权、建筑物产权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及该宗土地的其他特殊的使用规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、租
赁权等他项权利都要详细说明，并注明权证编号。） 三、房地产利用现状 （解释：
说明土地、建筑物和构筑物的使用状况。包括说明评估对象是土地还是已建成的房地产，是土地的应指明是熟地、生地还是毛地及其规划指标；是在建工程的，应说明开工、竣工日期及目前工程进度；对已建成的房地产应说明建筑物的建成日期、耐用年限、已使用年限、建筑成新、建筑结构、建筑物基本构造、设施设备状况、装修标准、建筑密度、容积率、建筑高度、层数和各层建筑用途、建筑面积、平面布置、维护保养使用情况、工程质量以及其他地上附着物及配套状况等等。这是成本法的重点）
四、市政基础设施条件、周围环境 （解释：
说明房地产周边的市政及生活配套设施、交通状况、人文社会环境、自然生态环境等等。这是市场比较法的重点） 五、市场背景分析 （解释：
着重对同类房地产的供求市场状况进行说明，理由和结论的表述要清晰，简明扼要。这也是假设开发法对未来租金收益和售价预测的重要依据）
第三部分 房地产估价
一、估价原则 （解释：
说明该项估价遵循的主要原则。尤其是最高最佳使用原则，如果评估方法中用到此原则，应该指明评估报告假定的最佳使用方式是什么。
不同估价方法所应用的估价原则有相同之处，也有不同之处。） 二、估价技术思路方法与估价过程 （解释：
估价方法一般不少于二种，但本报告只要按照规定的任务，运用一种评估方法。每种方法都应说明选择这种估价技术思路和方法的主要依据，以及每种方法的估价过程。） （一）估价技术思路与方法 （解释：
这一部分，着重说明方法的选用依据及方法运用的基本思路。列出基本的公式，解释重要参数） （二）估价测算过程
1、市场比较法
（市场比较法具体的估价思路介绍） （1）选择可比实例
（所选实例应是实际可以比较的交易案例。 需要用文字简单描述实例的地理位置、面积、、用途、使用年限、权利方名称以及价格、成交日期等个别因素和区域因素内容。
形成表一“比较实例情况说明表”。
（2）调整可比实例的价格比较基础，使之与待估对象统一
进行付款方式、价格面积内涵、价格货币单位等因素的修正。 （3）确定可比实例的修正因素
（估价时，应根据估价目的和房地产用途，选择影响房地产价格的主要因素，并应说明进行因素选择的依据。要求每一个因素的修正都要有文字性的理由解释、数字性的计算过程和结果）
形成表二中比较实例因素比较表。 （4）确定可比实例的修正系数
形成表三中比较实例因素修正表。 （5）计算出可比实例最终的修正价格
注意：区域和个别因素的修正，需要将这两个方面的因素进一步细化，并体现出被评估房地产价格影响因素的特性。
解释中给读者评分的差异及进行量化的理由。）
2、收益法：
（在前面解释收益法的基本估价思路及运用的计算公式时，格式和思路要清晰） （1）确定净收益
（解释净收益中收益和成本费用的取值依据和计算思路，如果被估对象的收益来源于几种不同的渠道，需要分别计算各收益途径的纯收益）
A.估算总收入：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释收入的形式，收入的标准及基本计算公式；
然后，估算每一种形式的有效年收入；
随后，得到被评估房地产的年总有效毛收入。 B.估算扣除费用：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释费用的形式，费用的标准及基本计算公式； 然后，估算每一种年费用；
最后，得到被评估房地产的年总费用。 C.净收益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） =（总收入-扣除费用）=
注意：一般不考虑所得税对收益的影响！ （2）确定折现率。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**%） （注意：折现率的确定需要有文字的理论解释，参数确定的一句及信息来源，以及最后的计算过程和结果。） （3）确定估价对象的经济收益年限。。。。。。。。。。。。。。（结果：**年） （注意：受益年限的确定需要有文字的依据解释，以及最后的计算过程和结果）
（4）测算估价对象的市场价格
（补充：在依据规定的程序估价时，要明确说明以下内容：1、说明评估房地产属于出租型或自用型以及营业型或生产型，并用不同的方式求取纯收益。2、房地产收益和费用是实际发生的还是客观的，若是实际发生的，应修正调整为客观收益，并说明理由。3、总收益和总费用中涉及到的项目和标准，要说明其确定的依据和方法。4、还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据。5、根据房地产使用年期和纯收益的年度变化情况，准确选取收益还原公式，写明计算过程及结果。）
3、重置成本法
（前面先解释基本的评估思路及运用的计算公式，成本法有两种技术路线，其中一种是土地和建筑物分别评估，另一种是土地和建筑物结合起来评估） 比如：第一种思路：
首先，说明整个估价思路： 估价对象土地积算价格=（土地取得费+土地开发费用+投资利息+投资利润）*土地的剩余使用年限修正系数（划拨性土地没有价格） 估价对象建筑物价格=重置价格*建筑物的成新率
然后，分别确定基本模型中的参数，每个参数确定过程都有文字的理论解释和数字的计算过程及结果。
（1）土地取得费（说明取值依据，最终求得土地取得费） （2）土地开发费
（3）投资利息（注意利息的计息基数） （4）投资利润（注意利润的计算基数） （5）估价对象的土地积算价格
（6）重置价格确定（可以列表分项加总求得） 分为“结构”、“装修”、“附属设备”三个部分的全新重置造价和成新率分别计算！
（7）建筑物成新率确定（说明理由） （8）被估对象的建筑物积算价格
被估建筑物的价值＝结构的全新重置造价×结构的成新率＋装修全新造价×装修的成新率＋附属设备的全新造价×附属设备的成新率 最后，得到估价对象的总积算价格共计为： 比如：第二种思路：
用重置成本法评估房地产，也可以按照房地合一的思路进行评估，比如：
房地产的积算价格=（土地的取得成本+土地开发费用+建筑物的建安费用+管理费用+投资利息+销售费用+税费）*（综合成新率）
其中：
综合贬值率=土地的重置价值权重*土地剩余使用年限修正系数+建筑物的重置价值权重*建筑物的成新率
首先确定土地的取得成本；
然后依次确定土地的开发费用、建筑物的建安费用、管理费用、投资利息、销售费用和税费；
然后确定综合成新率；
最后得到房地产的积算价格。
4、假设开发法
（在前面要首先说明基本的评估思路和需要运用的基本公式） 然后，解释估价的过程。） （1）预测销售收入或租金收入的现值。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元）
（解释销售收入的计算公式及确定相关基础数据的依据）
有几种方法，如果是以销售方式获得收入，则可以运用市场比较法先确定现时同类房地产的销售价格，然后用预测的统计方法，估测未来一定时点的市场售价。
如果是租赁价格，也是要先确定现时租赁纯收入（租赁毛收入和租赁费用之间差额），再确定未来租赁纯收入价格。
注意首先应该以文字的形式说明被估对象未来的收入形式，然后再确定具体收入
（2）测算开发成本费用等扣除项的现值。。。。。。。。。。。。（结果：万元）
（解释总成本费用的计算公式及确定相关基础数据的依据）
建议先估算整个工程正常情况下的全部成本费用，然后根据剩余的工程量，求得剩余的开发成本和费用。 （3）计算被估对象的价值
注意：对于不同的评估对象，剩余法中销售收入和开发费用的科目是不一样的，应该参考被估对象实现销售收入的开发过程和销售实现过程来确定实际的内容。同时，注意收入费用的时间价值，以及利息和利润的估算
三、估价结果确定
（最后的结果一定要用计算总价的同时，计算单价，并在阿拉伯数字后，以大写形式重新标注结果。）
附 件
（包括委托人提供的各种证件的复印件、地籍图、外观图片、费用的明细表、委托合同等等。
以上文件不一定要出示复印件，但是同学们需要在报告的“附件”中提及。）
**市**区**街***项目
估价技术报告
项目名称：
委托估价单位（人）：（ **公司） 受托估价单位：***专业***年级第** 组 估价人员：姓名，学号
估价作业日期：*年*月*日－*年*月*日 估价时点：*年*月*日
房地产估价报告编号：2007（财）B－01
或2009（财）Z—**或2007房地产估价技术报告编号：同上
B-** （资）
目录（下方标注页码）
第一部分 总述 一、估价项目名称 二、估价对象 三、估价目的 四、估价依据 五、价格定义 六、估价期日 七、估价作业日期 八、有关说明 九、评估人员签章 十、房地产估价单位 第二部分 估价对象描述 一、房地产概况 二、房地产权利状况 三、房地产利用状况
四、市政基础设施条件、周围环境 五、市场背景分析 第三部分 房地产估价 一、估价原则
二、估价技术思路方法与估价过程 三、估价结果
第一部分 总述
一、估价对象（：**市***区***街***号综合楼 ） 二、委托方：
（名称：***公司 地址：****路***号 法定代表人：***** 联系电话：******） 三、估价方：
（名称：上海师范大学商学院估价有限公司 地址：桂林路100号 法定代表人：王诤诤 联系电话：021-64324658 估价机构资质：B级
估价机构证书编号：上海市房地资估（2004）第11号） 三、估价目的 （比如：为估价对象权利人进行市场交易提供估价对象在估价时点的市场价值。） 四、估价依据
（比如：
1、委托估价协议； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； 3、委托方提供的产权证明等其它资料； 4、估价人员现场查勘及搜集的有关资料； 5、本估价机构掌握的房地产市场相关资料；） 五、价格价值定义
本报告评估的价格为估价对象在下述全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值。公开市场价值是指：
1、买卖双方不因任何特殊利益太高或降低房地产真实价值； 2、有一段合理交易时间；
3、在此期间房地产市场保持稳定； 4、房地产买卖符合国家法律规定。 （解释：界定估价结果的价值类型，即公开市场价值或者清算价值等等）
六、估价时点
***年***月***日 七、估价作业日期
****年**月**日至***年***月***日
八、有关说明
（说明该报告使用的限制条件、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料；估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因和理由；估价结果有效的条件和其他需要说明的问题。估价报告的有效期）
举例说明：
1、本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此作为评估的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误引起的责任，估价方不予以承担。
2、本次估价以估价对象现状权属完整，不考虑估价对象可能存在的其它债权债务为前提。若假定或假设状况与实际情况不符，则评估结果不成立，须重新评估。
3、估价人员仅对估价对象房地产作一般性的查勘，查勘了评估物业视力可及的部分，在可能的情况下也查勘了物业的内部装修，并未对其结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本次估价以估价对象不仅在已建部位，而且在今后按规划部门批准容许的、且按设计要求续建的全部分项及总体均达到国家或行业规定的标准要求为前提。
4、本估价报告未考虑国家经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其它不可抗力对被估物业经营收益的影响，假定其保持稳定增长，有着稳定的资金收益率。 九、估价报告应用的有效期：
****年***月***日至****年***月***日 十、评估人员签章 （要求：
注明参加本次估价的估价师签名及其估价师证书号；对于其他估价人员要注明姓名、专业技术职务或房地产估价员资格。）
第二部分 估价对象描述
一、房地产概述 （解释：
说明估价对象的位置、四至、用途、土地面积、建筑面积、土地形状、临街状态、规划条件等等） 二、房地产权利状况 （解释：
说明估价对象的土地使用权、建筑物产权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及该宗土地的其他特殊的使用规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、租
赁权等他项权利都要详细说明，并注明权证编号。） 三、房地产利用现状 （解释：
说明土地、建筑物和构筑物的使用状况。包括说明评估对象是土地还是已建成的房地产，是土地的应指明是熟地、生地还是毛地及其规划指标；是在建工程的，应说明开工、竣工日期及目前工程进度；对已建成的房地产应说明建筑物的建成日期、耐用年限、已使用年限、建筑成新、建筑结构、建筑物基本构造、设施设备状况、装修标准、建筑密度、容积率、建筑高度、层数和各层建筑用途、建筑面积、平面布置、维护保养使用情况、工程质量以及其他地上附着物及配套状况等等。这是成本法的重点）
四、市政基础设施条件、周围环境 （解释：
说明房地产周边的市政及生活配套设施、交通状况、人文社会环境、自然生态环境等等。这是市场比较法的重点） 五、市场背景分析 （解释：
着重对同类房地产的供求市场状况进行说明，理由和结论的表述要清晰，简明扼要。这也是假设开发法对未来租金收益和售价预测的重要依据）
第三部分 房地产估价
一、估价原则 （解释：
说明该项估价遵循的主要原则。尤其是最高最佳使用原则，如果评估方法中用到此原则，应该指明评估报告假定的最佳使用方式是什么。
不同估价方法所应用的估价原则有相同之处，也有不同之处。） 二、估价技术思路方法与估价过程 （解释：
估价方法一般不少于二种，但本报告只要按照规定的任务，运用一种评估方法。每种方法都应说明选择这种估价技术思路和方法的主要依据，以及每种方法的估价过程。） （一）估价技术思路与方法 （解释：
这一部分，着重说明方法的选用依据及方法运用的基本思路。列出基本的公式，解释重要参数） （二）估价测算过程
1、市场比较法
（市场比较法具体的估价思路介绍） （1）选择可比实例
（所选实例应是实际可以比较的交易案例。 需要用文字简单描述实例的地理位置、面积、、用途、使用年限、权利方名称以及价格、成交日期等个别因素和区域因素内容。
形成表一“比较实例情况说明表”。
（2）调整可比实例的价格比较基础，使之与待估对象统一
进行付款方式、价格面积内涵、价格货币单位等因素的修正。 （3）确定可比实例的修正因素
（估价时，应根据估价目的和房地产用途，选择影响房地产价格的主要因素，并应说明进行因素选择的依据。要求每一个因素的修正都要有文字性的理由解释、数字性的计算过程和结果）
形成表二中比较实例因素比较表。 （4）确定可比实例的修正系数
形成表三中比较实例因素修正表。 （5）计算出可比实例最终的修正价格
注意：区域和个别因素的修正，需要将这两个方面的因素进一步细化，并体现出被评估房地产价格影响因素的特性。
解释中给读者评分的差异及进行量化的理由。）
2、收益法：
（在前面解释收益法的基本估价思路及运用的计算公式时，格式和思路要清晰） （1）确定净收益
（解释净收益中收益和成本费用的取值依据和计算思路，如果被估对象的收益来源于几种不同的渠道，需要分别计算各收益途径的纯收益）
A.估算总收入：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释收入的形式，收入的标准及基本计算公式；
然后，估算每一种形式的有效年收入；
随后，得到被评估房地产的年总有效毛收入。 B.估算扣除费用：。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） 首先，文字解释费用的形式，费用的标准及基本计算公式； 然后，估算每一种年费用；
最后，得到被评估房地产的年总费用。 C.净收益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元） =（总收入-扣除费用）=
注意：一般不考虑所得税对收益的影响！ （2）确定折现率。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。（结果：**%） （注意：折现率的确定需要有文字的理论解释，参数确定的一句及信息来源，以及最后的计算过程和结果。） （3）确定估价对象的经济收益年限。。。。。。。。。。。。。。（结果：**年） （注意：受益年限的确定需要有文字的依据解释，以及最后的计算过程和结果）
（4）测算估价对象的市场价格
（补充：在依据规定的程序估价时，要明确说明以下内容：1、说明评估房地产属于出租型或自用型以及营业型或生产型，并用不同的方式求取纯收益。2、房地产收益和费用是实际发生的还是客观的，若是实际发生的，应修正调整为客观收益，并说明理由。3、总收益和总费用中涉及到的项目和标准，要说明其确定的依据和方法。4、还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据。5、根据房地产使用年期和纯收益的年度变化情况，准确选取收益还原公式，写明计算过程及结果。）
3、重置成本法
（前面先解释基本的评估思路及运用的计算公式，成本法有两种技术路线，其中一种是土地和建筑物分别评估，另一种是土地和建筑物结合起来评估） 比如：第一种思路：
首先，说明整个估价思路： 估价对象土地积算价格=（土地取得费+土地开发费用+投资利息+投资利润）*土地的剩余使用年限修正系数（划拨性土地没有价格） 估价对象建筑物价格=重置价格*建筑物的成新率
然后，分别确定基本模型中的参数，每个参数确定过程都有文字的理论解释和数字的计算过程及结果。
（1）土地取得费（说明取值依据，最终求得土地取得费） （2）土地开发费
（3）投资利息（注意利息的计息基数） （4）投资利润（注意利润的计算基数） （5）估价对象的土地积算价格
（6）重置价格确定（可以列表分项加总求得） 分为“结构”、“装修”、“附属设备”三个部分的全新重置造价和成新率分别计算！
（7）建筑物成新率确定（说明理由） （8）被估对象的建筑物积算价格
被估建筑物的价值＝结构的全新重置造价×结构的成新率＋装修全新造价×装修的成新率＋附属设备的全新造价×附属设备的成新率 最后，得到估价对象的总积算价格共计为： 比如：第二种思路：
用重置成本法评估房地产，也可以按照房地合一的思路进行评估，比如：
房地产的积算价格=（土地的取得成本+土地开发费用+建筑物的建安费用+管理费用+投资利息+销售费用+税费）*（综合成新率）
其中：
综合贬值率=土地的重置价值权重*土地剩余使用年限修正系数+建筑物的重置价值权重*建筑物的成新率
首先确定土地的取得成本；
然后依次确定土地的开发费用、建筑物的建安费用、管理费用、投资利息、销售费用和税费；
然后确定综合成新率；
最后得到房地产的积算价格。
4、假设开发法
（在前面要首先说明基本的评估思路和需要运用的基本公式） 然后，解释估价的过程。） （1）预测销售收入或租金收入的现值。。。。。。。。。。。。。（结果：**万元）
（解释销售收入的计算公式及确定相关基础数据的依据）
有几种方法，如果是以销售方式获得收入，则可以运用市场比较法先确定现时同类房地产的销售价格，然后用预测的统计方法，估测未来一定时点的市场售价。
如果是租赁价格，也是要先确定现时租赁纯收入（租赁毛收入和租赁费用之间差额），再确定未来租赁纯收入价格。
注意首先应该以文字的形式说明被估对象未来的收入形式，然后再确定具体收入
（2）测算开发成本费用等扣除项的现值。。。。。。。。。。。。（结果：万元）
（解释总成本费用的计算公式及确定相关基础数据的依据）
建议先估算整个工程正常情况下的全部成本费用，然后根据剩余的工程量，求得剩余的开发成本和费用。 （3）计算被估对象的价值
注意：对于不同的评估对象，剩余法中销售收入和开发费用的科目是不一样的，应该参考被估对象实现销售收入的开发过程和销售实现过程来确定实际的内容。同时，注意收入费用的时间价值，以及利息和利润的估算
三、估价结果确定
（最后的结果一定要用计算总价的同时，计算单价，并在阿拉伯数字后，以大写形式重新标注结果。）
附 件
（包括委托人提供的各种证件的复印件、地籍图、外观图片、费用的明细表、委托合同等等。
以上文件不一定要出示复印件，但是同学们需要在报告的“附件”中提及。）