售楼书及广告宣传资料都是商业广告的具体表现形式、根据《合同法》，商业广告一般属于要约邀请，但对于符合要约规定（即内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束）的商业广告，视为要约。
业主购住房时考虑的一个极为重要因素即是该住宅小区须提供常年每日往返深港两地的巴士，但是开发商运营一段时间后以经营亏损为由公然违约，停开了深港直通巴士，给原告等众多住户造成极大的不便。
【案例】
原告陈玲诉称，原告及家人因工作、生活需常年往返深港两地，在深圳选购住房时考虑的一个极为重要因素即是该住宅小区须提供常年每日往返深港两地的巴士。被告百仕达实业于1997年起销售其开发的百仕达花园Ⅰ－Ⅲ期时，在其制作的售楼书及发布的广告宣传资料中均承诺：为住户提供专用的深港穿梭巴士，从百仕达花园会所往返至上水火车站、九龙塘，并称乘坐其深港直通巴士20分钟可直达香港上水，45分钟可直达香港九龙塘。由此，尽管百仕达花园房屋售价比周边同质楼盘高出50%-100%，但原告考虑到以后往返深港的便利及小区提供的配套服务，只好接受。
最初，被告基本上能遵守承诺，为住户每日提供专车，自2003年9月1日起，两被告以经营亏损为由公然违约，停开了深港直通巴士，给原告等众多住户造成极大的不便，不得不自行搭车往返深港，与原来乘坐直通巴士相比有很大的差别：交通费用增加、耗时增大、安全感较差、精神紧张程度高、尊荣感下降。之后，原告等众多住户多次与被告交涉，召开数次座谈会，强烈要求被告遵守售楼时的承诺，继续提供深港两地直通巴士服务，由于两被告对原告要求置之不理，导致与原告等众多住户几乎发生直接冲突。
根据《合同法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律规定，原告认为被告在售楼书中对广大业主所作的提供住户专车承诺，应视为要约，被告应承担违约责任。请求判令：（一）被告百仕达实业在售楼书中所作的为业主提供深港直通巴士的承诺有效；（二）被告立即恢复“深港直通巴士”的运行；（三）被告赔偿因停运给原告造成的经济损失人民币2440元（从2003年9月1日起，暂计至2003年12月31日止）；（四）被告承担本案全部诉讼费用。
【判决】
法院认为，因百仕达实业单方停止“深港直通巴士”的营运，由被上诉人陈玲自己解决往返深港两地的交通问题，增加了被上诉人陈玲的路途时间和费用，被上诉人陈玲的损失是显而易见的。从维护民事关系稳定的原则出发，二审法院认为，上诉人百仕达实业应一次性赔偿被上诉人陈玲由此产生的经济损失。关于经济损失的具体数额，法院根据第一手购房的价格、每次往返深港所增加的费用及被上诉人陈玲可能往返的次数，酌情确定为该房屋购买价的1％，即人民币5888.39元。
【评析】
本案中，被告百仕达实业在其制作的售楼书及发布的广告宣传资料中承诺，为住户提供专用的深港直通巴士，从百仕达花园会所往返至香港上水火车站、九龙塘。因此，该“承诺”在法律上属于要约，还是要约邀请，成为了原、被告双方的第一个争议焦点。
售楼书及广告宣传资料都是商业广告的具体表现形式、根据《合同法》，商业广告一般属于要约邀请，但对于符合要约规定（即内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束）的商业广告，视为要约。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第3条进一步明确指出，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
本案中，被告在售楼书和广告中明确说明的提供深港直通巴士一事，虽不属于最高院司法解释中所说的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但由于有相当多的住户正是被该项服务所吸引而购买百仕达花园的住房，可以认为该“承诺”对房屋买卖合同的订立具有重大影响。而且百仕达花园1期竣工后，被告百仕达实业也确实开通了深港直通巴士。
因此，可以认为，虽然关于深港直通巴士的“承诺”写在售楼书和广告里，而没有写进房地产买卖合同中，但该“承诺”已符合要约规定，应视为要约，经购房者承诺（未提出异议）即成为房地产买卖合同的一部分。被告百仕达实业所辩称的“被告与业主之间均未对此有任何约定，双方所签署的《深圳市房地产买卖合同》亦未设定该系被告的义务。故没有充分和确定的证据表明被告负有开通‘深港直通巴士’的合同义务”，不仅有违合同法关于要约之规定，而且违背诚实信用原则，法院对其抗辩未予支持，是正确的。
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售楼书及广告宣传资料都是商业广告的具体表现形式、根据《合同法》，商业广告一般属于要约邀请，但对于符合要约规定（即内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束）的商业广告，视为要约。
业主购住房时考虑的一个极为重要因素即是该住宅小区须提供常年每日往返深港两地的巴士，但是开发商运营一段时间后以经营亏损为由公然违约，停开了深港直通巴士，给原告等众多住户造成极大的不便。
【案例】
原告陈玲诉称，原告及家人因工作、生活需常年往返深港两地，在深圳选购住房时考虑的一个极为重要因素即是该住宅小区须提供常年每日往返深港两地的巴士。被告百仕达实业于1997年起销售其开发的百仕达花园Ⅰ－Ⅲ期时，在其制作的售楼书及发布的广告宣传资料中均承诺：为住户提供专用的深港穿梭巴士，从百仕达花园会所往返至上水火车站、九龙塘，并称乘坐其深港直通巴士20分钟可直达香港上水，45分钟可直达香港九龙塘。由此，尽管百仕达花园房屋售价比周边同质楼盘高出50%-100%，但原告考虑到以后往返深港的便利及小区提供的配套服务，只好接受。
最初，被告基本上能遵守承诺，为住户每日提供专车，自2003年9月1日起，两被告以经营亏损为由公然违约，停开了深港直通巴士，给原告等众多住户造成极大的不便，不得不自行搭车往返深港，与原来乘坐直通巴士相比有很大的差别：交通费用增加、耗时增大、安全感较差、精神紧张程度高、尊荣感下降。之后，原告等众多住户多次与被告交涉，召开数次座谈会，强烈要求被告遵守售楼时的承诺，继续提供深港两地直通巴士服务，由于两被告对原告要求置之不理，导致与原告等众多住户几乎发生直接冲突。
根据《合同法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律规定，原告认为被告在售楼书中对广大业主所作的提供住户专车承诺，应视为要约，被告应承担违约责任。请求判令：（一）被告百仕达实业在售楼书中所作的为业主提供深港直通巴士的承诺有效；（二）被告立即恢复“深港直通巴士”的运行；（三）被告赔偿因停运给原告造成的经济损失人民币2440元（从2003年9月1日起，暂计至2003年12月31日止）；（四）被告承担本案全部诉讼费用。
【判决】
法院认为，因百仕达实业单方停止“深港直通巴士”的营运，由被上诉人陈玲自己解决往返深港两地的交通问题，增加了被上诉人陈玲的路途时间和费用，被上诉人陈玲的损失是显而易见的。从维护民事关系稳定的原则出发，二审法院认为，上诉人百仕达实业应一次性赔偿被上诉人陈玲由此产生的经济损失。关于经济损失的具体数额，法院根据第一手购房的价格、每次往返深港所增加的费用及被上诉人陈玲可能往返的次数，酌情确定为该房屋购买价的1％，即人民币5888.39元。
【评析】
本案中，被告百仕达实业在其制作的售楼书及发布的广告宣传资料中承诺，为住户提供专用的深港直通巴士，从百仕达花园会所往返至香港上水火车站、九龙塘。因此，该“承诺”在法律上属于要约，还是要约邀请，成为了原、被告双方的第一个争议焦点。
售楼书及广告宣传资料都是商业广告的具体表现形式、根据《合同法》，商业广告一般属于要约邀请，但对于符合要约规定（即内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束）的商业广告，视为要约。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第3条进一步明确指出，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
本案中，被告在售楼书和广告中明确说明的提供深港直通巴士一事，虽不属于最高院司法解释中所说的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但由于有相当多的住户正是被该项服务所吸引而购买百仕达花园的住房，可以认为该“承诺”对房屋买卖合同的订立具有重大影响。而且百仕达花园1期竣工后，被告百仕达实业也确实开通了深港直通巴士。
因此，可以认为，虽然关于深港直通巴士的“承诺”写在售楼书和广告里，而没有写进房地产买卖合同中，但该“承诺”已符合要约规定，应视为要约，经购房者承诺（未提出异议）即成为房地产买卖合同的一部分。被告百仕达实业所辩称的“被告与业主之间均未对此有任何约定，双方所签署的《深圳市房地产买卖合同》亦未设定该系被告的义务。故没有充分和确定的证据表明被告负有开通‘深港直通巴士’的合同义务”，不仅有违合同法关于要约之规定，而且违背诚实信用原则，法院对其抗辩未予支持，是正确的。
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