能否办理更正登记
【案例】
2008年8月10日，甲公司向房屋登记机构申请对某大厦进行登记，并提交了相应的土地、建设等批准文件，土地、建设等批准文件中载明的主体为石林公司；另提交了甲公司2006年5月18日与石林公司签订的合作联建协议书，明确该大厦系甲公司与石林公司合作联建；还提供了2006年7月8日与石林公司签订的合作联建补充协议。合作联建补充协议中明确该大厦房屋产权属甲公司，合作联建补充协议一方为甲公司，另一方落款及盖章均为名称写法与石林公司类似的“五林公司”。2008年8月15日，房屋登记机构审核后，将该大厦共五层房屋全部登记在甲公司名下，并颁发了房屋产权证。
石林公司得知此情况后，于2008年9月10日提交了联建协议及“补充协议”向房屋登记机构申请更正登记。石林公司认为甲公司提交的联建补充协议中落款的“五林公司”．徘“石林公司”，根据双方签订的“补充协议”，甲公司只能取得大厦一至四层的房屋，请求撤销原产权证明，将大厦第五层房屋更正登记在石林公司名下。房屋登记机构受理了该更正登记申请，并于同目致函甲公司，告知石林公司对某大厦房屋登记提出异议。经查登记簿记载确有错误，要求甲公司在15日内办理更正登记，逾期不办理，房屋登记机构将直接对登记簿予以更正。甲公司回函房屋登记机构认为该记载涉及房屋权利归属，房屋登记机构无权主动予以更正。房屋登记机构遂告知石林公司可申请异议登记。石林公司于9月20日向房屋登记机构申请了异议登记，异议期间甲公司将该大厦全部五层房屋抵押给了银行，并在房屋登记机构办理了抵押登记。石林公司遂向法院提起诉讼，认为房屋登记机构将某大厦房屋登记在甲公司名下，侵犯其合法权益，要求撤销房屋登记
机构为甲公司颁发的房屋所有权证，并注销银行抵押权。
【评析】
一、“联建房屋”如何申请初始登记
按照《房屋登记办法》第二十条的规定，申请人应与依法提交的材料记载的主体一致。登记实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、房屋权利变动原因的证明文件(合同、继承关系证明等) 以及其他必要材料，这些材料在主体上应当是一致的。对于初始登记来说，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。”因此，初始登记时，房屋登记机构应当审核比对身份证明、登记申请书、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等文件记载的权利人名称是否一致，权利人与申请人是否一致。
对于联建房屋申请初始登记的，联建各方除提交《房屋登记办法》第三十条规定的要件外，还应当提交联建协议，共同向房屋登记机构申请初始登记。如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等文件记载的主体只有联建一方，则应由相关文件记载的联建方进行申请初始登记，以保证申请人与提交的登记材料记载的主体一致。初始登记后，各方可凭联建协议等文件向房屋登记机构申请办理转移登记。本案中，“房屋登记机构对登记资料审查不严，未发现合作联建补充协议中的“五林公司”并非土地、建设等批准文件和联建协议中的“石林公司”，申请人甲公司也不是土地、建设等批准文件中记载的主体“石林公司”。该初始登记应由石林公司进行申请，初始登记在石林公司名下后，再由甲公司和石林
公司共同申请办理转移登记。
二、更正登记和异议登记的启动程序
更正登记和异议登记都是保护真正权利人以及保障真正权利状态的法律措施。更正登记是许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，避免第三人依据不动产登记簿取得物权。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所墨出的异议记入登记簿，从而使登记簿上记载的权利失去正确推定的效力，第三人不能依照登记的公信力而受到保护。
更正登记依申请启动。按照《房屋登记办法》第七十四条的规定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人身份证明，证明房屋登记簿记载错误的材料申请更正登记。利害关系人事请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”尽管登记是由行政机关做出的，但登记的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照司法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。这里需注意的是，利害关系人申请更正登记，也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求，通常情况下可能损害登记簿记载权利人的利益。因此需登记簿记载的权利人对此表示同意，即接受自己受到更正登记带来的损害，房屋登记机构方可进行更正。本案中，石林公司未能提供甲公司同意更正登记的证明，因此房屋登记机构不应受理此更正登记申请。
异议登记同样依申请启动。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”可见，《物权法》将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议
登记的前置条件。也就是说，如果利害关系人确实发现了登记错误，首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议，只有在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记。本案中，石林公司对房屋权属有异议，且无法办理更正登记，可凭证明登记簿记载错误的资料申请异议登记。
三、房屋登记机构能否依职权进行更正登记
《物权法》第十九条仅对依申请更正登记进行了规定，《房屋登记办法》第七十五条增加了房屋登记机构依职权更正登记的情形。这是从我国房屋管理和房屋登记的实践出发，对我国长期登记实践和登记经验的总结。我国的登记制度与其他国家登记制度并不完全相同，房屋登记机构事实上还承担着房屋管理的部分行政职能，因此，登记错误不仅可能影响登记簿记载的权利人的个人利益，也在一定程度上影响到政府管理职能的落实。因此，《房屋登记办法》细化了《物权法》对更正登记的规定，给房屋登记机构依职权主动进行更正登记预留空间。如对于一些登记错误的情形，如不涉及权利归属，房屋登记机构履行一定程序后，可予以更正。再如，在法院或者仲裁机构对当事人的实体关系做出生效判决后，权属关系已经确定，房屋登记机构可依据这些法律文书进行更正。
《房屋登记办法》第七十五条在允许房屋登记机构依职权更正登记的情况下，也对程序进行了严格的限制：1．对于不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。此种情况针对的是房屋自然状况如面积、坐落等出现笔误或遗漏的情形。2．对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期
限内办理更正登记。办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。此种情况，由于涉及到权利人的实体权利，房屋登记机构并无对实体法律关系加以审核判断的能力，因此不能主动进行更正，只能通知有关权利人。如果有关权利人没有及时办理的，权利人处分其房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理，这一法律效果与异议登记的法律效果相同。 本案中，虽然房屋登记机构初始登记行为不当，登记簿记载确有错误，但由于该错误涉及到房屋权利的归属和内容：房屋登记机构不能主动进行更正．只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。
四、异议登记期间能否办理抵押登记
《物权法》并未明确规定异议登记的效力。从理论上讲，异议登记的效力在于阻止登记的正确性推定，警示他人该物权存在产权不明的交易风险，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为真正权利人通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据提供临时保障。因此，存在异议登记的情况下，一般并不妨碍权利人的处分权。若第三人明知存在异议登记的情形仍与登记簿记载权利人进行物权交易的，由第三人承受因此而产生的交易风险。《房屋登记办法》制定时，考虑到《物权法》对房屋登记机构规定了较重的赔偿责任，因此在异议登记效力问题上采取了谨慎的做法，《房屋登记办法》第七十八条规定，“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”这里所说的处分登记，不仅指登记簿记载权利人通过合同转移其权利办理的转移登记，还包括设定他项权利或者抛弃其权利而申请的登记。
本案中，石林公司已经申请了异议登记，房屋登记机构应当告知申请人自异
议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记期间，房屋登记机构应暂缓办理该房屋的处分登记。因此，房屋登记机构为该房屋办理抵押登记的行为存在过错。
提示：根据《房屋登记办法》第八条关于不动产登记房地权利主体一致的原则。以及第三十条关于合法建造房屋申请初始登记的规定，正确区分房屋联建与转让的关系。根据《物权法》第十九条、《房屋登记办法》第七十四至七十八条关于更正登记的规定，正确把握依申请进行更正登记和依职权进行更正登记的异同。异议登记期间，房屋登记机构应暂缓办理处分登记。
能否办理更正登记
【案例】
2008年8月10日，甲公司向房屋登记机构申请对某大厦进行登记，并提交了相应的土地、建设等批准文件，土地、建设等批准文件中载明的主体为石林公司；另提交了甲公司2006年5月18日与石林公司签订的合作联建协议书，明确该大厦系甲公司与石林公司合作联建；还提供了2006年7月8日与石林公司签订的合作联建补充协议。合作联建补充协议中明确该大厦房屋产权属甲公司，合作联建补充协议一方为甲公司，另一方落款及盖章均为名称写法与石林公司类似的“五林公司”。2008年8月15日，房屋登记机构审核后，将该大厦共五层房屋全部登记在甲公司名下，并颁发了房屋产权证。
石林公司得知此情况后，于2008年9月10日提交了联建协议及“补充协议”向房屋登记机构申请更正登记。石林公司认为甲公司提交的联建补充协议中落款的“五林公司”．徘“石林公司”，根据双方签订的“补充协议”，甲公司只能取得大厦一至四层的房屋，请求撤销原产权证明，将大厦第五层房屋更正登记在石林公司名下。房屋登记机构受理了该更正登记申请，并于同目致函甲公司，告知石林公司对某大厦房屋登记提出异议。经查登记簿记载确有错误，要求甲公司在15日内办理更正登记，逾期不办理，房屋登记机构将直接对登记簿予以更正。甲公司回函房屋登记机构认为该记载涉及房屋权利归属，房屋登记机构无权主动予以更正。房屋登记机构遂告知石林公司可申请异议登记。石林公司于9月20日向房屋登记机构申请了异议登记，异议期间甲公司将该大厦全部五层房屋抵押给了银行，并在房屋登记机构办理了抵押登记。石林公司遂向法院提起诉讼，认为房屋登记机构将某大厦房屋登记在甲公司名下，侵犯其合法权益，要求撤销房屋登记
机构为甲公司颁发的房屋所有权证，并注销银行抵押权。
【评析】
一、“联建房屋”如何申请初始登记
按照《房屋登记办法》第二十条的规定，申请人应与依法提交的材料记载的主体一致。登记实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、房屋权利变动原因的证明文件(合同、继承关系证明等) 以及其他必要材料，这些材料在主体上应当是一致的。对于初始登记来说，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、其他必要材料。”因此，初始登记时，房屋登记机构应当审核比对身份证明、登记申请书、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等文件记载的权利人名称是否一致，权利人与申请人是否一致。
对于联建房屋申请初始登记的，联建各方除提交《房屋登记办法》第三十条规定的要件外，还应当提交联建协议，共同向房屋登记机构申请初始登记。如果建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等文件记载的主体只有联建一方，则应由相关文件记载的联建方进行申请初始登记，以保证申请人与提交的登记材料记载的主体一致。初始登记后，各方可凭联建协议等文件向房屋登记机构申请办理转移登记。本案中，“房屋登记机构对登记资料审查不严，未发现合作联建补充协议中的“五林公司”并非土地、建设等批准文件和联建协议中的“石林公司”，申请人甲公司也不是土地、建设等批准文件中记载的主体“石林公司”。该初始登记应由石林公司进行申请，初始登记在石林公司名下后，再由甲公司和石林
公司共同申请办理转移登记。
二、更正登记和异议登记的启动程序
更正登记和异议登记都是保护真正权利人以及保障真正权利状态的法律措施。更正登记是许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，避免第三人依据不动产登记簿取得物权。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所墨出的异议记入登记簿，从而使登记簿上记载的权利失去正确推定的效力，第三人不能依照登记的公信力而受到保护。
更正登记依申请启动。按照《房屋登记办法》第七十四条的规定，“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人身份证明，证明房屋登记簿记载错误的材料申请更正登记。利害关系人事请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。”尽管登记是由行政机关做出的，但登记的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照司法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。这里需注意的是，利害关系人申请更正登记，也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求，通常情况下可能损害登记簿记载权利人的利益。因此需登记簿记载的权利人对此表示同意，即接受自己受到更正登记带来的损害，房屋登记机构方可进行更正。本案中，石林公司未能提供甲公司同意更正登记的证明，因此房屋登记机构不应受理此更正登记申请。
异议登记同样依申请启动。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”可见，《物权法》将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议
登记的前置条件。也就是说，如果利害关系人确实发现了登记错误，首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议，只有在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记。本案中，石林公司对房屋权属有异议，且无法办理更正登记，可凭证明登记簿记载错误的资料申请异议登记。
三、房屋登记机构能否依职权进行更正登记
《物权法》第十九条仅对依申请更正登记进行了规定，《房屋登记办法》第七十五条增加了房屋登记机构依职权更正登记的情形。这是从我国房屋管理和房屋登记的实践出发，对我国长期登记实践和登记经验的总结。我国的登记制度与其他国家登记制度并不完全相同，房屋登记机构事实上还承担着房屋管理的部分行政职能，因此，登记错误不仅可能影响登记簿记载的权利人的个人利益，也在一定程度上影响到政府管理职能的落实。因此，《房屋登记办法》细化了《物权法》对更正登记的规定，给房屋登记机构依职权主动进行更正登记预留空间。如对于一些登记错误的情形，如不涉及权利归属，房屋登记机构履行一定程序后，可予以更正。再如，在法院或者仲裁机构对当事人的实体关系做出生效判决后，权属关系已经确定，房屋登记机构可依据这些法律文书进行更正。
《房屋登记办法》第七十五条在允许房屋登记机构依职权更正登记的情况下，也对程序进行了严格的限制：1．对于不涉及房屋权利归属和内容的，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。此种情况针对的是房屋自然状况如面积、坐落等出现笔误或遗漏的情形。2．对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期
限内办理更正登记。办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。此种情况，由于涉及到权利人的实体权利，房屋登记机构并无对实体法律关系加以审核判断的能力，因此不能主动进行更正，只能通知有关权利人。如果有关权利人没有及时办理的，权利人处分其房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理，这一法律效果与异议登记的法律效果相同。 本案中，虽然房屋登记机构初始登记行为不当，登记簿记载确有错误，但由于该错误涉及到房屋权利的归属和内容：房屋登记机构不能主动进行更正．只能书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。
四、异议登记期间能否办理抵押登记
《物权法》并未明确规定异议登记的效力。从理论上讲，异议登记的效力在于阻止登记的正确性推定，警示他人该物权存在产权不明的交易风险，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为真正权利人通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据提供临时保障。因此，存在异议登记的情况下，一般并不妨碍权利人的处分权。若第三人明知存在异议登记的情形仍与登记簿记载权利人进行物权交易的，由第三人承受因此而产生的交易风险。《房屋登记办法》制定时，考虑到《物权法》对房屋登记机构规定了较重的赔偿责任，因此在异议登记效力问题上采取了谨慎的做法，《房屋登记办法》第七十八条规定，“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”这里所说的处分登记，不仅指登记簿记载权利人通过合同转移其权利办理的转移登记，还包括设定他项权利或者抛弃其权利而申请的登记。
本案中，石林公司已经申请了异议登记，房屋登记机构应当告知申请人自异
议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记期间，房屋登记机构应暂缓办理该房屋的处分登记。因此，房屋登记机构为该房屋办理抵押登记的行为存在过错。
提示：根据《房屋登记办法》第八条关于不动产登记房地权利主体一致的原则。以及第三十条关于合法建造房屋申请初始登记的规定，正确区分房屋联建与转让的关系。根据《物权法》第十九条、《房屋登记办法》第七十四至七十八条关于更正登记的规定，正确把握依申请进行更正登记和依职权进行更正登记的异同。异议登记期间，房屋登记机构应暂缓办理处分登记。