目录
摘要................................................................................................................................. 2
Abstract ............................................................................................................................ 3
一、内部控制的概念及特点.............................................................................................. 4
（一）、内部控制的概念 ............................................................................................ 4
（二）、内部控制的特点 ............................................................................................ 5
（三）、内部控制审核的基本程序 .............................................................................. 5
二、大龙公司内部控制的现状描述 ................................................................................... 6
（一）、公司背景 ...................................................................................................... 6
（二）、大龙地产公司工作指导思想 .......................................................................... 7
（三）、大龙公司治理情况 ........................................................................................ 8
（三）、大龙公司管理架构设置情况 .......................................................................... 9
（四）、大龙公司的内部控制现状描述 ....................................................................... 9
（五）、大龙公司内部控制存在问题的识别和评估 ....................................................11
三、大龙公司存在的问题 ............................................................................................... 13
（一）、房地产开发 ................................................................................................. 13
（二）、物业管理 .................................................................................................... 14
（三）、房地产销售 ................................................................................................. 14
（四）、资金管理 .................................................................................................... 15
（五）、财务报表编制 ............................................................................................. 15
（六）、预算管理 .................................................................................................... 15
四、大龙公司内部控制体系的完善对策 .......................................................................... 16
（一）、缺乏有关项目成本核算的统一规范政策的 ................................................... 16
（二）、成本费用计入不适当的会计期间的完善对策 ................................................ 16
（三）、未及时将相关开发成本结转为产成品列示的完善对策 .................................. 17
（四）、成本台帐无法准确反映预计总成本动态的完善对策 ..................................... 17
（五）、缺乏对在建子工程完工进度的有效管理措施的完善对策 .............................. 17
（六）、物业管理收入的确认基于收付实现制的完善对策 ......................................... 17
（七）、售楼系统内的财务与销售记录不一致的完善对策 ......................................... 18
（八）、对应收的按揭款记账的科目为“预收款”的完善对策 .................................. 18
（九）、在财务报表编制方面还需完善的内容 .......................................................... 18
（十）、现有的《资产管理控制文件》中还需完善的内容 ......................................... 19
五、致谢........................................................................................................................ 20
六、 参考文献 ............................................................................................................. 20
摘要
当前，我国的经济形势严峻，在外部环境急剧变化、行业内部竞争加剧的背景下，房地产开发企业除了维持资金链、保证融资渠道的畅通外，还应该练好“内功”，不断提高内部管理与控制水平。对房地产开发企业而言，内控制度的构建和完善不仅是重要的经营支持，更是安然度过地产行业“严冬”的重要保证。因此，在借鉴国内外一些比较成熟的内部控制理论的基础上，结合我国企业的实际情况，探讨房地产开发企业如何选择合理、有效的内部控制模式并构建健全的内部控制体系的必要性与完善措施，是非常有意义的。
本文采用案例研究的方法，以房地产开发企业大龙公司为研究对象，从内部控制制度的概念、特点、理论发展历程及国内外研究现状、内部控制体系建立的原则及内部控制审核的基本程序等方面入手，通过阐述大龙公司在中国房地产市场的经营背景及其内部控制的现状等内容，将内部控制制度建立的理论与大龙公司内控体系完善的实践紧密结合，并根据《萨班斯法案》的相关要求，对大龙公司包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行了审核，对大龙公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题进行了识别和评估，进而归纳出完善企业内部控制体系的一些思路和方法，为房地产开发企业提升管理水平，提高经济效益和行业竞争力奠定良好的内部控制基础。
关键词：内部控制；房地产开发企业；完善内控体系
Abstract
Currently, our country is faced with a serious economy crisis. Against the backdrop of rapidly changing of external environment and aggravation of the trade inner competition, the real estate enterprises should perfect their internal work by constantly develop internal management and control standard, apart from maintaining capital chain and ensuring the opening of the financing channels. For real estate enterprises, the construction and perfection of internal control system is not only an important business support, but also a guarantee for living though the severe winter of the land estate market. Therefore, on the basis of some comparatively mature internal control system at home and abroad for reference while combining with our enterprises' actual conditions, it's meaningful to explore how real estate enterprises could choose reasonable and effective internal control models as well as the necessity and improving measures of constructing and perfecting internal control system.
In this thesis, the method of case study is used. A real estate enterprise—S Holdings Limited--is taken as the research object.
Starting with the concept and characteristics of internal control, the developing process and research status of internal control, the principles to establish internal control system and steps to review internal control, and through the introduction of the business
background in S Holdings Limited, followed by the present condition of
internal control in S Holdings Limited , I try to makes a close combination of the theory of internal control construction and the practice of perfecting internal control system carried by S Holdings Limited. Basing on the requirements of SOX Act, I examine the three levels--Corporate Governance Level, Business Process Level and
Information Technology General Control Level--of the internal control system, identify and evaluate the effectiveness and problems of some of internal control measures.
Furthermore, I sum up some thoughts and methods for perfecting enterprises' internal control so as to lay a good foundation of internal control for the real estate enterprises to promoting management level, increasing economic benefit and competitive power of trade.
Key words: Internal Control; Real Estate Enterprise; Perfect Internal Control System
一、内部控制的概念及特点
（一）、内部控制的概念
内部控制，作为一个专用名词和完整概念，直到本世纪30年代才被人们提出、认识和接受。它的产生源于组织内部竹的需要。几十年来，随着内部控制理论以及认识的不断发展，其概念的内涵和外延也都发生了较大的变化。
得到广泛认可和作为内部控制体系理论依据的是1992年美国COSO委员会的定义。美国反欺骗性财务报告委员会的发起委员会(The Committee of Sponsoring Organizations of the Tread way Commission，以下简称"COSO ")在进行专门研究后提出专题报告：《内部拄制一一整体框架(Internal Control—Integrated Framework)》，也称COSO报告。报告中对内部控作了如下描述：内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为提高运营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程。
从上世纪内部控制理论的提出到21世纪的今日，现代企业制度，特别是股
份制经济的发展使得所有权和经营权进一步分离，内部控制得到迅速发展，逐步形成了一系列组织、调节、制约和监督企业经营管理活动的方法，在企业内部形成了内部控制系统。
从管理的角度出发，我们认为，内部控制实质上是企业在长期的经营实践中，随着对内加强管理，对外满足利二会需要，而逐步产生并发展起来的自我检查、自我调整和自我制约的系统：它是企业运用控制原理，对可能引起企业风险的各项因素、行为施加一定的作用力，保证企业的经营行为与企业总体战略目标趋于一致的一系列活动。
（二）、内部控制的特点
从内部控制的概念分析，内部控制有以下特点：
1、内部控制是一项系统工程。内部控制活动是全方位的、立体的。内控需要多部门、多种控制方法相互配合。企业一系列控制活动构成一个控制系统。
2、内部控制是一个动态性的过程。内部控制不仅受外部环境（市场，政府等)影响，也受内部企业文化、组织结构、组织规模所影响，环境的变化必然要求内部控制进行相应调整。
3、内部控制是一个全面的过程。内部控制需要对企业的经营活动全方位、全过程进行监控，以保证控制活动的有效性。
4、控制手段多种多样。事物往往受多种因素影响，对多变量因素应该采用多种方法进行控制，对不同事物采用不同的控制方法。
（三）、内部控制审核的基本程序
在建立起内部控制体系之后，企业还需要由可以鉴证内部控制的独立第三方运用适当的工作方法对其内部控制的执行情况及有效性等进行检验评估，以协助企业的管理层识别目前企业主要流程中的风险和内部控制设计和执行中存在的问题，提供改进建议，为管理层进一步整改内部控制缺陷，完善内部控制记录和制度程序奠定良好的基础。
在我国，内部控制审核是指注册会计师接受委托就被审核单位管理层对特定日期与财务报表相关的内部控制的有效性的认定进行审核，并发表审核意见。内
部控制审核的基本程序包括计划、实施和报告三阶段。在计划阶段，注册会计师首先应向被审核单位管理层获取有关内部控制有效性的书面认定及内部控制手册、流程图、调查问卷和备忘录等文件，以此作为审核对象，并制定合理的审核计划。在实施阶段，包括二个步骤：了解内部控制设计；评价内部控制设计的有效性（含完整性和合理性）；测试和评价内部控制执行的有效性。此外，还应与被审核单位管理层就与内部控制相关的事项进行沟通，主要包括沟通已发现的重大内部控制缺陷，取得被审核单位管理层关于内部控制的一些重大事项的书面证明。注册会计师应在实施必要审核程序后，以经过核实的证据为依据，形成审核意见，出具审核报告。
内部控制审核是促进企业管理层关注内部控制的缺陷与缺失，从而不断健全与完善企业的内部控制体系的一种有效手段。
二、大龙公司内部控制的现状描述
（一）、公司背景
公司系由内蒙古宁城集团公司于1998年5月份独家发起设立，始以发起人经营性净资产折为国有法人股12000万股，经1998年4月21日发行后，上市时总股本达16000万股，其内部职工股400万股于公众股3600万股1998年5月26日在上交所上市交易期满半年后上市。
经营范围： 房地产开发；商品房销售、租赁；物业管理；房地产信息咨询；建筑材料销售。
（二）、大龙地产公司工作指导思想
为进一步加强和规范北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（以
下简称“公司”内部控制，提高公司经营管理水平和风险防范能力，促进公司可持续展。经充分研究讨论，特确定公司内部控制系统建设的指导思想如下：以贯彻落实财政部、审计署、证监会、银监会、保监会联合发布的《企业内部控制基本规范》及其三个配套指引为契机，严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所等监管机构有关法律法规的要求，不断完善公司治理结构，提高公司治理水平，规范公司运作，在资本市场上树立良好的企业形象，并为股东创造了良好的回报。公司坚持以科学发展观为指导，以完善的内部控制组织体系为保障，构建和谐企业，对发展战略、人力资源、资金资产管理、销售业务等各种控制活动进行既专业分工又综合统一的系统化管理，努力构建全面、动态和高效的全面内部控制体系。
对于房地产企业而言，其业务特征如下：
1、房地产的经营活动不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。加上房地产投资数额巨大，建设周期长，资金周转慢，随着时间的推移，投资风险因素也会增加。
2、市场是企业生存的空间，房地产开发企业更要加强市场调查和预测，掌
握市场的动态信息，编制以销定建的开发建设、销售、租赁等经营计划。
3、房地产产品的流通形式复杂，如土地有出让、转让，出租、抵押等流通形式，房屋也有买卖、租赁和抵押等流通形式。
这些特征决定了房地产开发企业应着重从资金管理、房地产开发、销售管理以及资产管理等业务流程方面来加强内部控制。
目前，大龙公司正在对自身的经营管理进行进一步的规范，其中也包括对上述几个方面的业务流程进行完善，为今后的上市做好充分的准备。
（三）、大龙公司治理情况
大龙公司的法人治理结构包括股东大会、董事会和监事会，分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
股东大会的职权有：决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会或监事的报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或减少注册资本作出决议；对公司发行债券作出决议；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；修改公司章程；公司章程规定的其他职权。
董事会对股东大会负责，其职权有：召集股东会会议，并向股东会报告工作；执行股东会的决议；决定公司经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案:制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；决定公司内部管理机构的设置；决定聘任或者解聘公司总裁及其报酬事项，并根据总裁的提名决定聘任或者解聘公司副总裁、财务负责人及其报酬事项；制订公司的基本管理制度；公司章程规定的其他职权。
监事会的职权有：检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；提议召开临时股东会会议，在董事会不履行召集和主持公司股东会会议职责时召集和主持股东会会议；向股东会会议提出提案；
依照公司法规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；公司章程规定的其他职权。
总裁的职权有：对董事会负责；主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会议决议；组织实施年度经营计划和投资方案；拟订公司的内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提请聘任或若解聘公司副总裁及财务经理；聘任或解除聘任除应由股东会聘任或者解聘以外的负责管理人员；公司章程规定的其他职权。
（三）、大龙公司管理架构设置情况
大龙公司高级管理层设有总裁、副总裁、常务副总裁，下设审计法务部、工程设计部、企划部、营销部、财务部、总裁办、人力资源部、信息技术部等部门。公司组织结构如图6所示：
（四）、大龙公司的内部控制现状描述
大龙公司作为一家较早涉足房地产开发的优质综合地产运营商，经过十几年的发展，内部控制制度基本建立，内部控制工作初具规模。
从企业文化建设情况来看，大龙公司的企业使命是“提供优质空间，畅享愉悦人生”，经营理念是“诚信为本，合作共赢”，核心价值观是“追求卓越，回报社会”。这些企业文化为加强企业的凝聚力、统一员工思想、吸引和留住优秀人才等，起到举足轻重的作用。企业文化环境的培养，需要长时间不断的建设和管理层坚定不移的信心，目前大龙公司管理层对此基本都达成了共识。
从人力资源政策情况来看，大龙公司拓展了人员招聘渠道，制定了一系列的人员配置、人员发展和薪酬管理等制度，使管理人员的素质水平有了大幅度的提升。目前公司本科以上学历的员工占员工总人数的80%，中高级技术职称的人才占员工总人数的35%。在员工培训方面，公司除了鼓励员工通过自学方式提高自身素质外，还建立了内训师队伍，通过聘请外部专业的培训师和内部的业务骨干，向员工传递先进的管理知识和专业技能。公司管理层在激烈的市场竞争中，意识到“人”在企业发展中的重要作用，并树立起“重视人才”的思想，这在民营企业中是难能可贵的。
从信息沟通情况来看，大龙公司设立了良好的信息沟通系统。利用内部局域
网等现代化信息平台，使各管理层级、各部门以及员工与管理层之间信息传递更迅速、顺畅，沟通更便捷、有效。公司定期召开各类工作会议，如每年至少召开3次全公司层面的工作会议，总结年度(半年)工作，对下一年度工作进行部署；每季度召开一次经济形势分析会，重点研究公司上一经营期间的主要经营指标完成情况、存在的主要问题、解决措施等；公司管理层每周举行工作例会，各下属公司每周召开工作简会，通报上周经营情况，协调有关问题，确定本周工作安排等。此外，大龙公司还建立了适当的汇报机制，公司通过分级管理的组织结构和员工岗位职责描述对汇报关系进行清晰的定义。在外部信息沟通方面，公司还通过行业协会、中介机构、业务往来单位、市场调查、来信来访、网络媒体以及有关监管部门等渠道，获取外部信息。
从内部审计机制来看，公司设立了专门的审计法务部，配有具有高级专业职称的工作人员在总裁的直接领导下开展工作，具有相对的独立性。但目前的内部审计方法还较单一，主要以期末集中审计为主。
从制度建设情况来看，大龙公司在股份制改造中，根据相关法律法规并结合公司的实际情况，制定和修改了《公司章程》、《投资者关系管理工作制度》、《总裁工作细则》等各项公司层面上的制度，这些制度均得到了较有效的贯彻执行，确保了公司的规范运作。另外，在业务流程方面，目前公司发布的书面《内部受控文件》共有68份，内容涵盖各个部门的相关业务流程，如财务部的《报销管理控制文件》、《预算管理控制文件》，工程设计部的《材料设备采购管理控制文件》、《预结算编制审批控制文件》、《项目建设成本控制文件》、《设计管理控制文件》，审计法务部的《内部审计程序控制文件》、《内部审计报告控制文件》，营销部的《销售管理控制文件》，行政部的《车辆管理控制文件》、《资产管理控制文件》等。这些内部受控文件为各相关部门的日常工作提供了制度依据，对提高大龙公司的经济效益起到了促进和保证作用。但同时一也应该看到，现有的一些内部受控文件的实施细则条款重复繁琐，不便于操作，一些重要控制点的细则过于简单，缺乏控制力度，还需根据公司业务实际情况进行修订和完善，合并重复繁琐条款，细化重要控制点的控制细则。
从对内部控制的认识和观念来看，大龙公司部分领导和员工对内部控制的认识仅停留在内部受控文件的层面，认为内部控制的完善程度与规章制度的多少成
正比。实际上，虽然书面的规章制度是内部控制的一种必要表现形式，但若是在未能考虑充分其自身特性与需要的情况下抄袭而来，即使企业有足够的规章制度也无济于事。还有部分领导和员工对内部控制制度缺乏正确的理解，认为内部控制就是对现金、成本和财产的控制，是财务部门的职责。甚至有个别领导认为，内部控制的分权管理削弱了领导的权力，制约了领导的决策、束缚了领导的管理。这些观念都使内部控制制度的执行难度加大。
从内部控制的执行与监督情况来看，大龙公司在这方面缺乏赏罚分明的奖惩机制。公司内部控制制度虽然初步运行，但在执行上还没有进行全面的规范和监督，没有进行定期或不定期的检查评价和督促，没有进行考核和奖惩。
内部控制是一项持续的、全方位的系统工程，针对以上大龙公司的内部控制的现状，为了在未来的经营中加强内部控制制度的建设，完善公司内部控制体系，有必要对大龙公司的整个内部控制制度进行梳理，并对当前的内部控制中存在的问题进行识别和评估。
（五）、大龙公司内部控制存在问题的识别和评估
根据《萨班斯法案》第404条款的要求，企业应通过公司层面的控制以及信息技术一般性控制层面和业务流程层面的控制来确保构成财务报表的信息系统源数据以及计算逻辑准确和完整。结合第一章第四节中关于内部控制审核的相关内容，笔者将对大龙公司的内部控制系统包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行审核，以识别和评估大龙公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题。
审核程序分为六个步骤:
1、审阅公司各流程相关的工作手册、流程制度和内部受控文件。
2、与各相关的流程负责人进行访谈，了解各流程的运作、风险和相关的控制活动。了解重要的政策和程序是否己经建立并传达给所有相关的管理人员或员工。
3、评价控制活动的设计有效性。
4、对上述内部控制相关内容选取l一3个交易样本进行穿行性测试，以确认控制活动是否存在并在2012年1月1日至2012年12月31日运行。
5、识别和记录在讨论过程中发现的控制缺陷，与管理层进行沟通和确认，
并提供相应的改进建议。
6、出具内部控制审核报告。
《萨班斯法案》提出，在识别和评估内部控制的有效性时，应采用适当的控制标准体系。鉴于COSO内部控制框架的权威性，笔者采用其作为识别和评估的标准和依据。
识别和评估内部控制有效性的基本方法有：
1、观察。是指在进行评估时，外部审计人员亲临工作现场，实地观察有关人员的工作情况，以确定既定控制措施是否有效设计与执行。例如：前往工地建筑材料仓库，查看储藏、防护措施是否得到严格执行；材料是否严格验收，正确登记并及时入库；库存材料是否排列有序；观察库管员盘点材料等。
2、询问。为了解公司内部控制设计是否合理，执行是否符合要求，而向有关人员了解有关情况。通过询问，可以了解控制措施执行人员的胜任能力，控制措施执行频率，是否有管理层逾越控制措施的现象；通过询问，可以了解财务信息及非财务信息。询问的结果既可能为评估人员提供未曾掌握的信息和支持性证据，也可能提供与评估人员先前了解的情况不符的信息。因此，评估人员应对询问的结果进行分析判断。但是，仅仅依靠询问这一方法并不足以证明某项内部控制有效，评估人员应该执行其他测试程序，如观察、文件检查、重新履行等，来获取更充分的证据。
3、问卷调查。是指通过发放事先设计好的调查问卷，要求相关人员填写、回答以了解内部控制设计、执行情况的方法。问卷调查法较多用于对公司层面内部控制的调查了解。
4、文件检查。是指抽取内部控制生成的记录和文件(如银行余额调节表)，检查内部控制是否有效实施的方法。例如，通过检查借款审批单上的有关负责人签字，核实资金支付是否经过恰当的授权审批。
5、重新履行。是指重新履行某项内部控制程序，验证既定的控制措施是否正确执行的方法。例如，根据控制程序规定，有专人负责将发票与标准定价表进行核对，但核对工作并未在销售发票中做出记录。在这种情况下，评估人员可选取一定的样本，重新执行这一控制程序，即将销售单价与销售业务发生当日的价格表进行核对。如未发现错误，则可以认为公司虽未记录销售发票相关核对程序，
但测试结果显示控制流程是有效的，程序已执行只是末予以记录。建议流程负责人进一步加强这方面的工作。
6、穿行测试。是指选取某一交易样本，对该交易从启动开始，到授权、记录和处理，并穿过信息系统，直至反映在财务报表上的整个过程进行追踪测试。通过穿行测试，可以对某项交易的整个处理过程有一个深入的了解，并且有助于判断交易过程的哪个环节容易出现则务报表错漏。穿行测试也可以进一步核实审计人员原有的对内部控制设计情况的认识，并能够测试内部控制设计的有效性和确认现有的内部控制是否得到了执行。
7、分析性复核。是指对财务资料有关指标进行观察、推理、分解和综合分析，以揭示其本质和了解其构成要素相互关系的一种评估方法。分析性复核能用以判断财务数据的合理性，判断相关报表认定的正确性。
笔者在内部控制审核中以COSO内部控制框架作为识别和评估内部控制有效性的标准和依据，采用了观察、询问(访谈)、文件检查、穿行测试等基本方法对S公司内部控制的有效性进行识别和评估。由于篇幅所限，下文将重点对从公司层面、业务流程层面和信息技术一般性控制层面的内部控制有效性的识别和评估中发现的十七个控制缺陷进行描述。
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三、大龙公司存在的问题
（一）、房地产开发
1、公司缺乏有关项目成本核算的统一规范政策，包括成本的组成、计量、分摊、结转和考核，不利于总部对下属子公司会计操作的统一监控管理。
2、在会计核算上，将成本费用计入不适当的会计期间，不符合权责发生制的要求，也可能导致开发成术的披露不准确。
成本会计根据实际支付出去的费用凭据确认开发成本，而没有根据合同规定或工程进度报告的完工进度确认相应的成本费用。同时，工程设计部也没有将已竣工验收但仍在决算期间的工程清单提交给财务部作为会计处理的参考支持。另外，在原材料的使用上，成本会计根据实际支付的材料款确认开发成本，而没有
根据工程中实际使用的材料量进行确认。
3、对已竣工验收的房地产开发成本，没有及时结转作为产成品列示。
已验收的房地产开发成本仍然作为在产品与未竣工部分一并留在开发成本，将导致存货信息分类披露不准确。
（二）、物业管理
经与大龙公司的子公司物业公司的会计进行访谈得知，目前对物业管理收入的确认基于收付实现制，即在实际收到款项并开出发票的时候才确认收入，而并非根据《物业管理合同》约定的收款时点确认收入。这种操作不符合企业会计准则所要求的权责发生制原则，可能导致财务信息不准确、不完整。
（三）、房地产销售
1、售楼系统内的信息未及时更新，造成财务记录与销售记录不一致。查阅售楼系统福州子公司的在建楼盘2#801单元的退房记录，该单元由福州子公司营销部的销售经理于2008年9月3日在售楼系统内执行“退房”操作。但根据2#801单元的退房记录的记账凭证，退房手续已于2008年3月27日办理完毕并进行了相关的账务处理。同样的情况还存在于北京子公司的在建楼盘1#1905单元。根据公司《销售管理控制文件》规定，售后人员及收款人员应在每天下午下班前将销售软件售楼系统中的认购、签约与收款资料录入完整准确，将新增、变更(户名、单元、金额)、换房、退房的认购与签约信息在销售软件售楼系统中补录、修订，对客户按揭信息的变更也应同步修订。大龙公司应加强售楼系统的信息更新管理，因为信息更新的不及时有可能会影响进一步的销售。
2、经与北京子公司的财务经理访谈，发现北京子公司按照实际收款记入“预收款”，而没有按照合同条款(即约定交楼日)将应收的按揭款部分记入“应收账款”并确认相关收入。会计处理不符合企业会计准则权责发生制的规定，存在收入不能被公允披露的风险。
（四）、资金管理
在大龙公司现有的《资金管理控制文件》中，尚未包括以下制度或流程指引：
1、缺乏对备用金的使用限额、范围以及审批程序的规范，没有书面明确备用金的相关使用要求。
2、缺乏对内部关联方公司间的资金调拨的管理，资金调拨的审批流程及对所需的支持附件的要求比较不明确。
（五）、财务报表编制
1、对账缺乏规范的程序，财务部对记账、对账的要求以及差异的处理没有统一的规范。
2、尚未建立统一的期末结账与报告流程来规范期末结账程序。目前财务部尚未对结账时所需工作的责任人、具体工作安排和要求等进行界定。
3、实际操作中存在关帐不及时的情况。查阅2008年大龙公司总部帐套的用友财务系统日志，发现每月关账日期大都在公司规定的10号以后。其中，2008年3月及7月的关账时间分别推迟到5月及9月进行。关帐时间滞后，可能导致未经审核的跨期调整和跨期记录等风险。
（六）、预算管理
日常经营过程中，公司会将每月的经营情况和预算进行比较，井对一些差异较大的费用项目进行简单的分析说明，但总体来看大龙公司预算控制情况不好，主要存在以下几个方面的问题:
1、预算编制不够细化，没有分解到各个部门，在实际预算执行过程中降低了预算的控制力度，也不利于部门考核。
2、预算在执行过程中监控和执行力度不够，存在许多超预算的情况，如 2008年公司9项管理类预算中有5项超过了预算额度共计496万，都没有及时上报公司董事会，目前大龙公司董事会尚未将预算完成情况作为考核管理层的主要依据。
四、大龙公司内部控制体系的完善对策
分析前文大龙公司三大层面中的十七个控制缺陷，大龙公司内部控制存在的问题集中体现在某些控制活动缺失，己有的控制程序不完善，执行不彻底，以及控制没有及时得到修正和完善等。因此，大龙公司必须尽快完善内部控制制度，并在日常经营过程中严格执行。
结合大龙公司内部控制工作的推动，笔者分别对公司层面、业务流程层面和信息技术一般性控制层面的内部控制制度的完善工作作了初步的规划，特别是在房地产开发、房地产销售、资金管理、财务报表编制、资产管理、预算管理以及IT管理等几个重要方面作了重点研究。
（一）、缺乏有关项目成本核算的统一规范政策的
完善对策：建议大龙公司编制有关成本核算的政策，并按公司发文程序提交审核，发放到各子公司操作执行。内容包括：
l、成本的组成；
2、成本的计量；
3、成本的分摊（如对土地使用权取得费按土地面积分摊，公共前期规划设计费按建筑面积分摊)；
4、成本的结转〔如规范结转的时点);
5、成本的考核等。
（二）、成本费用计入不适当的会计期间的完善对策
完善对策：建议大龙公司严格按照企业会计准则及会计政策要求及时进行账务处理，避免存在入账时间错误。
在工程进度方面，工程设计部以及监理公司根据实地验查承建商提供的工程进度报告，并及时将经核实的工程进度报告(包含完工量、占总进度比例、人工情况、用料情况等)以及随同验收报告的付款申请书(包含累计完成的工程总值、应付累计总值、已付累计总值、水电费与甲供材料等代付项目、本期应付额)交
给财务部，财务部根据以上以核实的单据确认当期发生的开发成本并及时入账。在材料使用方面，建议按月定期报送购进材料的使用情况给财务部的成本会计，以便成本会计将实际使用的材料款项计入开发成本。
（三）、未及时将相关开发成本结转为产成品列示的完善对策
完善对策：建议大龙公司及时将已竣工验收的房地产开发成本的部分结转到开发产品科目，以便有效区分列示已竣工和非竣工的房产，增强存货信息披露的准确性和及时性。
（四）、成本台帐无法准确反映预计总成本动态的完善对策
完善对策：建议大龙公司建立动态的成本管理台帐，在发生工程变更签证、设计变更时，由负责各项目的成本经办人将经过会签的工程变更签证与设计变更的内容以及金额变化的信息及时更新在工程成本台帐中，统计对工程整体造价的影响，并与每月的工程变更统计表一起上报管理层，以便管理层及时掌握实际成本与目标成本的差异，实现精细化的成本管理。
（五）、缺乏对在建子工程完工进度的有效管理措施的完善对策
完善对策：建议工程设计部门每月编制项目个子工程的关键节点预计与实际工程进度对比的横道图。对工程进度进行合理预测并及时调整计划可以有效地控制工程中可能出现的导致工程延误的风险，并相应地优化配置，节省成本。
（六）、物业管理收入的确认基于收付实现制的完善对策
完善对策：建议大龙公司在物业管理方面应遵循企业会计准则的要求，在权责发生制的原则下进行收入的确认以及相关的账务处理，具体操作内容包括：
1、维护《物业管理合同登记表》，内容包括签订的物业名称、合同起止日期、合同里约定的物业管理费等。该登记表要根据实际合同的签订、终止及时更新。
2、每月底参照《物业管理合同登记表》的信息，计提每个楼盘的物业管理收入。
3、实际收到款项并开具发票的时候，冲减应收账款。
（七）、售楼系统内的财务与销售记录不一致的完善对策
完善对策：售楼系统内的信息未及时更新，造成财务记录与销售记录不一致，为防止出现重复销售的情况，发生退房时，建议大龙公司按以下方式操作:
1、客户必须提供经签宁的书面申请，并在退房款收据上签字确认，售后人员凭客户书面申请填写《客户退房申请书》提交公司各级领导审批。
2、《客户退房申请书》经过审批后，销售经理在销售系统中进行退房操作，并在《客户退房申请书》上标注确认。只有在销售经理执行完退房操作后，现场销售人员才有权将己退单元另行销售。
3、销售经理在执行完退房操作后，将《客户退房申请书》交接给财务部的销售会计，销售会计凭此单据进行账务处理，冲减“预收账款”，记入“其他应付款”。
5、出纳收到银行确认款项汇入客户指定帐户的通知后，财务部销售会计凭银行迸账单、客户收据以及负数发票进行账务处理，冲减“其他应付款”。
（八）、对应收的按揭款记账的科目为“预收款”的完善对策
完善对策：建议大龙公司根据合同条款的约定以及企业会计准则的规定，在公司的财务制度中增加以下内容：
1、当楼盘达到合同约定的交楼标准时，确认收入；
2、未到帐的按揭款，记入“应收J!}款”，并定期编制应收账款帐龄分析表，由专人跟进应收账款的回收。
3、按揭款到帐时，凭银行进账单冲减“应收账款”。
（九）、在财务报表编制方面还需完善的内容
1、在对账方面，定期从财务系统中导出主要供应商及关联方的往来款余额及发生额明细，经财务经理签字或盖章后传真给对方公司财务部相关人员，并要求对方确认无误后签字盖章回传，如果发现差异，双方财务人员进行核对，共同
找出差异原因并进行调整。经双方签宇确认的对账单作为入账依据。
2、建立一套完整的期末结账与报告流程，并以书面形式记录保存。该流程应包括公司内部及外部对财务报告的需求、结账与报告的时间表和截止日期、结账相关工作、结账与报告的方法、运用的格式要求、需要进行数据分析的频率以及财务报表及附表和附注需要包含的公司各部门和子公司的内容要求。
3、针对实际操作中存在关帐不及时的情况，建议大龙公司编制规范的结账清单，于每月结账前发送至结账工作人员，具体列示出会计期间、结账日期、相关负责人、时间期限、工作分配等内容，以保证结账工作完整、及时地进行。
4、每季/年度本，总部的财务会计准备关联方交易清单(含关联方名称、余额、交易性质等信息)，作为财务报表披露信息的一部分，于财务报表一起上报管理层审阅后对外公布关联交易信息。总部财务部制定统一的财务工作指引(会计手册)，明确规定合并财务报告及重大业务流程的审批权限及审批流程，制定规范的《抵消分录检查清单》，在报表合并前确保所有抵消分录的完整性。此外，对合并报表的查阅、修改以及设置电子文件中特定公式锁定的相关安全保护，确保合并报表数据的真实和有效性。
（十）、现有的《资产管理控制文件》中还需完善的内容
1、针对固定资产年度盘点时末采用更新的固定资产台帐作为参照依据，异致固定资产盘点存在漏盘的现象，建议在盘点前，盘点人员需及时向财务部固定资产会计索取截至盘点日最新的固定资产台账，以确保盘点的有效进行。固定资产管理部门除了要建立固定资产台帐外，还要建立一式三份的固定资产卡片，管理部门、使用部门、财务部门各存一份，固定资产台帐和卡片必须自该固定资产购进验收入库后，详细记录资产的购置日期、使用部门、存放地点、原值、折旧、转移、维修、报废等等信息。
2、固定资产需要每半年和年度按时盘点，盘点完成后，资产管理部门必须及时汇总盘点结果，对发现的差异分析原因并提出解决方案，编制盘点报告及盘盈盘亏报告并提交相关管理层审批后交给财务部，以确保及时将盘点差异入账。此外，财务部和资产管理部门要跟进盘点差异的解决，以确保按照审批的方案尽快完成。
7、针对凭证记录存在截止性错误的现象，建议公司在凭证的会计处理上应符合权责发生制，在交易发生的当期予以入账确认。
五、致谢
本文得以顺利完成，我的老师张静老师给以了细心的指导，从论文的写作、修改到定稿，其间的数次修改，无不凝结着温老师的大量心血。我的同学也给我提出了宝贵的意见和各方面的帮助。值此机会，我向所有关心和帮助我的老师和同学表示衷心的感谢!同时特别要感谢的是经管系各位老师这三年来对我的培育和关心，不仅要我学到了很多知识，而且在人生观、价值观都有了很大的变化，对我今后的发展有很大帮助。在我的每一点成长进步都倾注了你们的全部心血。谆谆的教诲，耐心的帮助，及时地纠正，正确的指引，才使得我快乐地度过三年的大学生活。最后，感谢父母、同学、朋友在我三年学习和生活方面所给予的帮助，也祝愿你们今后万事顺意。在这里我衷心祝愿我们母校的明天更加美好!
六、 参考文献
［1］ 买买提明•木沙.企业内部控制的作用及局限性分析［J］.中国商界,2010，（7）：35-36.
［2］ 朱小年.基于房地产企业内部控制机制的几点思考［J］.企业导报,2009，（7）：62-63.
［3］ 田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探讨［J］.中国高新技术企业,2009，（1）：50-51.
［4］ 杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策［J］.科技信息,2010，
（26）：50.
目录
摘要................................................................................................................................. 2
Abstract ............................................................................................................................ 3
一、内部控制的概念及特点.............................................................................................. 4
（一）、内部控制的概念 ............................................................................................ 4
（二）、内部控制的特点 ............................................................................................ 5
（三）、内部控制审核的基本程序 .............................................................................. 5
二、大龙公司内部控制的现状描述 ................................................................................... 6
（一）、公司背景 ...................................................................................................... 6
（二）、大龙地产公司工作指导思想 .......................................................................... 7
（三）、大龙公司治理情况 ........................................................................................ 8
（三）、大龙公司管理架构设置情况 .......................................................................... 9
（四）、大龙公司的内部控制现状描述 ....................................................................... 9
（五）、大龙公司内部控制存在问题的识别和评估 ....................................................11
三、大龙公司存在的问题 ............................................................................................... 13
（一）、房地产开发 ................................................................................................. 13
（二）、物业管理 .................................................................................................... 14
（三）、房地产销售 ................................................................................................. 14
（四）、资金管理 .................................................................................................... 15
（五）、财务报表编制 ............................................................................................. 15
（六）、预算管理 .................................................................................................... 15
四、大龙公司内部控制体系的完善对策 .......................................................................... 16
（一）、缺乏有关项目成本核算的统一规范政策的 ................................................... 16
（二）、成本费用计入不适当的会计期间的完善对策 ................................................ 16
（三）、未及时将相关开发成本结转为产成品列示的完善对策 .................................. 17
（四）、成本台帐无法准确反映预计总成本动态的完善对策 ..................................... 17
（五）、缺乏对在建子工程完工进度的有效管理措施的完善对策 .............................. 17
（六）、物业管理收入的确认基于收付实现制的完善对策 ......................................... 17
（七）、售楼系统内的财务与销售记录不一致的完善对策 ......................................... 18
（八）、对应收的按揭款记账的科目为“预收款”的完善对策 .................................. 18
（九）、在财务报表编制方面还需完善的内容 .......................................................... 18
（十）、现有的《资产管理控制文件》中还需完善的内容 ......................................... 19
五、致谢........................................................................................................................ 20
六、 参考文献 ............................................................................................................. 20
摘要
当前，我国的经济形势严峻，在外部环境急剧变化、行业内部竞争加剧的背景下，房地产开发企业除了维持资金链、保证融资渠道的畅通外，还应该练好“内功”，不断提高内部管理与控制水平。对房地产开发企业而言，内控制度的构建和完善不仅是重要的经营支持，更是安然度过地产行业“严冬”的重要保证。因此，在借鉴国内外一些比较成熟的内部控制理论的基础上，结合我国企业的实际情况，探讨房地产开发企业如何选择合理、有效的内部控制模式并构建健全的内部控制体系的必要性与完善措施，是非常有意义的。
本文采用案例研究的方法，以房地产开发企业大龙公司为研究对象，从内部控制制度的概念、特点、理论发展历程及国内外研究现状、内部控制体系建立的原则及内部控制审核的基本程序等方面入手，通过阐述大龙公司在中国房地产市场的经营背景及其内部控制的现状等内容，将内部控制制度建立的理论与大龙公司内控体系完善的实践紧密结合，并根据《萨班斯法案》的相关要求，对大龙公司包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行了审核，对大龙公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题进行了识别和评估，进而归纳出完善企业内部控制体系的一些思路和方法，为房地产开发企业提升管理水平，提高经济效益和行业竞争力奠定良好的内部控制基础。
关键词：内部控制；房地产开发企业；完善内控体系
Abstract
Currently, our country is faced with a serious economy crisis. Against the backdrop of rapidly changing of external environment and aggravation of the trade inner competition, the real estate enterprises should perfect their internal work by constantly develop internal management and control standard, apart from maintaining capital chain and ensuring the opening of the financing channels. For real estate enterprises, the construction and perfection of internal control system is not only an important business support, but also a guarantee for living though the severe winter of the land estate market. Therefore, on the basis of some comparatively mature internal control system at home and abroad for reference while combining with our enterprises' actual conditions, it's meaningful to explore how real estate enterprises could choose reasonable and effective internal control models as well as the necessity and improving measures of constructing and perfecting internal control system.
In this thesis, the method of case study is used. A real estate enterprise—S Holdings Limited--is taken as the research object.
Starting with the concept and characteristics of internal control, the developing process and research status of internal control, the principles to establish internal control system and steps to review internal control, and through the introduction of the business
background in S Holdings Limited, followed by the present condition of
internal control in S Holdings Limited , I try to makes a close combination of the theory of internal control construction and the practice of perfecting internal control system carried by S Holdings Limited. Basing on the requirements of SOX Act, I examine the three levels--Corporate Governance Level, Business Process Level and
Information Technology General Control Level--of the internal control system, identify and evaluate the effectiveness and problems of some of internal control measures.
Furthermore, I sum up some thoughts and methods for perfecting enterprises' internal control so as to lay a good foundation of internal control for the real estate enterprises to promoting management level, increasing economic benefit and competitive power of trade.
Key words: Internal Control; Real Estate Enterprise; Perfect Internal Control System
一、内部控制的概念及特点
（一）、内部控制的概念
内部控制，作为一个专用名词和完整概念，直到本世纪30年代才被人们提出、认识和接受。它的产生源于组织内部竹的需要。几十年来，随着内部控制理论以及认识的不断发展，其概念的内涵和外延也都发生了较大的变化。
得到广泛认可和作为内部控制体系理论依据的是1992年美国COSO委员会的定义。美国反欺骗性财务报告委员会的发起委员会(The Committee of Sponsoring Organizations of the Tread way Commission，以下简称"COSO ")在进行专门研究后提出专题报告：《内部拄制一一整体框架(Internal Control—Integrated Framework)》，也称COSO报告。报告中对内部控作了如下描述：内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为提高运营的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程。
从上世纪内部控制理论的提出到21世纪的今日，现代企业制度，特别是股
份制经济的发展使得所有权和经营权进一步分离，内部控制得到迅速发展，逐步形成了一系列组织、调节、制约和监督企业经营管理活动的方法，在企业内部形成了内部控制系统。
从管理的角度出发，我们认为，内部控制实质上是企业在长期的经营实践中，随着对内加强管理，对外满足利二会需要，而逐步产生并发展起来的自我检查、自我调整和自我制约的系统：它是企业运用控制原理，对可能引起企业风险的各项因素、行为施加一定的作用力，保证企业的经营行为与企业总体战略目标趋于一致的一系列活动。
（二）、内部控制的特点
从内部控制的概念分析，内部控制有以下特点：
1、内部控制是一项系统工程。内部控制活动是全方位的、立体的。内控需要多部门、多种控制方法相互配合。企业一系列控制活动构成一个控制系统。
2、内部控制是一个动态性的过程。内部控制不仅受外部环境（市场，政府等)影响，也受内部企业文化、组织结构、组织规模所影响，环境的变化必然要求内部控制进行相应调整。
3、内部控制是一个全面的过程。内部控制需要对企业的经营活动全方位、全过程进行监控，以保证控制活动的有效性。
4、控制手段多种多样。事物往往受多种因素影响，对多变量因素应该采用多种方法进行控制，对不同事物采用不同的控制方法。
（三）、内部控制审核的基本程序
在建立起内部控制体系之后，企业还需要由可以鉴证内部控制的独立第三方运用适当的工作方法对其内部控制的执行情况及有效性等进行检验评估，以协助企业的管理层识别目前企业主要流程中的风险和内部控制设计和执行中存在的问题，提供改进建议，为管理层进一步整改内部控制缺陷，完善内部控制记录和制度程序奠定良好的基础。
在我国，内部控制审核是指注册会计师接受委托就被审核单位管理层对特定日期与财务报表相关的内部控制的有效性的认定进行审核，并发表审核意见。内
部控制审核的基本程序包括计划、实施和报告三阶段。在计划阶段，注册会计师首先应向被审核单位管理层获取有关内部控制有效性的书面认定及内部控制手册、流程图、调查问卷和备忘录等文件，以此作为审核对象，并制定合理的审核计划。在实施阶段，包括二个步骤：了解内部控制设计；评价内部控制设计的有效性（含完整性和合理性）；测试和评价内部控制执行的有效性。此外，还应与被审核单位管理层就与内部控制相关的事项进行沟通，主要包括沟通已发现的重大内部控制缺陷，取得被审核单位管理层关于内部控制的一些重大事项的书面证明。注册会计师应在实施必要审核程序后，以经过核实的证据为依据，形成审核意见，出具审核报告。
内部控制审核是促进企业管理层关注内部控制的缺陷与缺失，从而不断健全与完善企业的内部控制体系的一种有效手段。
二、大龙公司内部控制的现状描述
（一）、公司背景
公司系由内蒙古宁城集团公司于1998年5月份独家发起设立，始以发起人经营性净资产折为国有法人股12000万股，经1998年4月21日发行后，上市时总股本达16000万股，其内部职工股400万股于公众股3600万股1998年5月26日在上交所上市交易期满半年后上市。
经营范围： 房地产开发；商品房销售、租赁；物业管理；房地产信息咨询；建筑材料销售。
（二）、大龙地产公司工作指导思想
为进一步加强和规范北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（以
下简称“公司”内部控制，提高公司经营管理水平和风险防范能力，促进公司可持续展。经充分研究讨论，特确定公司内部控制系统建设的指导思想如下：以贯彻落实财政部、审计署、证监会、银监会、保监会联合发布的《企业内部控制基本规范》及其三个配套指引为契机，严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所等监管机构有关法律法规的要求，不断完善公司治理结构，提高公司治理水平，规范公司运作，在资本市场上树立良好的企业形象，并为股东创造了良好的回报。公司坚持以科学发展观为指导，以完善的内部控制组织体系为保障，构建和谐企业，对发展战略、人力资源、资金资产管理、销售业务等各种控制活动进行既专业分工又综合统一的系统化管理，努力构建全面、动态和高效的全面内部控制体系。
对于房地产企业而言，其业务特征如下：
1、房地产的经营活动不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。加上房地产投资数额巨大，建设周期长，资金周转慢，随着时间的推移，投资风险因素也会增加。
2、市场是企业生存的空间，房地产开发企业更要加强市场调查和预测，掌
握市场的动态信息，编制以销定建的开发建设、销售、租赁等经营计划。
3、房地产产品的流通形式复杂，如土地有出让、转让，出租、抵押等流通形式，房屋也有买卖、租赁和抵押等流通形式。
这些特征决定了房地产开发企业应着重从资金管理、房地产开发、销售管理以及资产管理等业务流程方面来加强内部控制。
目前，大龙公司正在对自身的经营管理进行进一步的规范，其中也包括对上述几个方面的业务流程进行完善，为今后的上市做好充分的准备。
（三）、大龙公司治理情况
大龙公司的法人治理结构包括股东大会、董事会和监事会，分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
股东大会的职权有：决定公司的经营方针和投资计划；选举和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会或监事的报告；审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或减少注册资本作出决议；对公司发行债券作出决议；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；修改公司章程；公司章程规定的其他职权。
董事会对股东大会负责，其职权有：召集股东会会议，并向股东会报告工作；执行股东会的决议；决定公司经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案:制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；决定公司内部管理机构的设置；决定聘任或者解聘公司总裁及其报酬事项，并根据总裁的提名决定聘任或者解聘公司副总裁、财务负责人及其报酬事项；制订公司的基本管理制度；公司章程规定的其他职权。
监事会的职权有：检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；提议召开临时股东会会议，在董事会不履行召集和主持公司股东会会议职责时召集和主持股东会会议；向股东会会议提出提案；
依照公司法规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；公司章程规定的其他职权。
总裁的职权有：对董事会负责；主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会议决议；组织实施年度经营计划和投资方案；拟订公司的内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提请聘任或若解聘公司副总裁及财务经理；聘任或解除聘任除应由股东会聘任或者解聘以外的负责管理人员；公司章程规定的其他职权。
（三）、大龙公司管理架构设置情况
大龙公司高级管理层设有总裁、副总裁、常务副总裁，下设审计法务部、工程设计部、企划部、营销部、财务部、总裁办、人力资源部、信息技术部等部门。公司组织结构如图6所示：
（四）、大龙公司的内部控制现状描述
大龙公司作为一家较早涉足房地产开发的优质综合地产运营商，经过十几年的发展，内部控制制度基本建立，内部控制工作初具规模。
从企业文化建设情况来看，大龙公司的企业使命是“提供优质空间，畅享愉悦人生”，经营理念是“诚信为本，合作共赢”，核心价值观是“追求卓越，回报社会”。这些企业文化为加强企业的凝聚力、统一员工思想、吸引和留住优秀人才等，起到举足轻重的作用。企业文化环境的培养，需要长时间不断的建设和管理层坚定不移的信心，目前大龙公司管理层对此基本都达成了共识。
从人力资源政策情况来看，大龙公司拓展了人员招聘渠道，制定了一系列的人员配置、人员发展和薪酬管理等制度，使管理人员的素质水平有了大幅度的提升。目前公司本科以上学历的员工占员工总人数的80%，中高级技术职称的人才占员工总人数的35%。在员工培训方面，公司除了鼓励员工通过自学方式提高自身素质外，还建立了内训师队伍，通过聘请外部专业的培训师和内部的业务骨干，向员工传递先进的管理知识和专业技能。公司管理层在激烈的市场竞争中，意识到“人”在企业发展中的重要作用，并树立起“重视人才”的思想，这在民营企业中是难能可贵的。
从信息沟通情况来看，大龙公司设立了良好的信息沟通系统。利用内部局域
网等现代化信息平台，使各管理层级、各部门以及员工与管理层之间信息传递更迅速、顺畅，沟通更便捷、有效。公司定期召开各类工作会议，如每年至少召开3次全公司层面的工作会议，总结年度(半年)工作，对下一年度工作进行部署；每季度召开一次经济形势分析会，重点研究公司上一经营期间的主要经营指标完成情况、存在的主要问题、解决措施等；公司管理层每周举行工作例会，各下属公司每周召开工作简会，通报上周经营情况，协调有关问题，确定本周工作安排等。此外，大龙公司还建立了适当的汇报机制，公司通过分级管理的组织结构和员工岗位职责描述对汇报关系进行清晰的定义。在外部信息沟通方面，公司还通过行业协会、中介机构、业务往来单位、市场调查、来信来访、网络媒体以及有关监管部门等渠道，获取外部信息。
从内部审计机制来看，公司设立了专门的审计法务部，配有具有高级专业职称的工作人员在总裁的直接领导下开展工作，具有相对的独立性。但目前的内部审计方法还较单一，主要以期末集中审计为主。
从制度建设情况来看，大龙公司在股份制改造中，根据相关法律法规并结合公司的实际情况，制定和修改了《公司章程》、《投资者关系管理工作制度》、《总裁工作细则》等各项公司层面上的制度，这些制度均得到了较有效的贯彻执行，确保了公司的规范运作。另外，在业务流程方面，目前公司发布的书面《内部受控文件》共有68份，内容涵盖各个部门的相关业务流程，如财务部的《报销管理控制文件》、《预算管理控制文件》，工程设计部的《材料设备采购管理控制文件》、《预结算编制审批控制文件》、《项目建设成本控制文件》、《设计管理控制文件》，审计法务部的《内部审计程序控制文件》、《内部审计报告控制文件》，营销部的《销售管理控制文件》，行政部的《车辆管理控制文件》、《资产管理控制文件》等。这些内部受控文件为各相关部门的日常工作提供了制度依据，对提高大龙公司的经济效益起到了促进和保证作用。但同时一也应该看到，现有的一些内部受控文件的实施细则条款重复繁琐，不便于操作，一些重要控制点的细则过于简单，缺乏控制力度，还需根据公司业务实际情况进行修订和完善，合并重复繁琐条款，细化重要控制点的控制细则。
从对内部控制的认识和观念来看，大龙公司部分领导和员工对内部控制的认识仅停留在内部受控文件的层面，认为内部控制的完善程度与规章制度的多少成
正比。实际上，虽然书面的规章制度是内部控制的一种必要表现形式，但若是在未能考虑充分其自身特性与需要的情况下抄袭而来，即使企业有足够的规章制度也无济于事。还有部分领导和员工对内部控制制度缺乏正确的理解，认为内部控制就是对现金、成本和财产的控制，是财务部门的职责。甚至有个别领导认为，内部控制的分权管理削弱了领导的权力，制约了领导的决策、束缚了领导的管理。这些观念都使内部控制制度的执行难度加大。
从内部控制的执行与监督情况来看，大龙公司在这方面缺乏赏罚分明的奖惩机制。公司内部控制制度虽然初步运行，但在执行上还没有进行全面的规范和监督，没有进行定期或不定期的检查评价和督促，没有进行考核和奖惩。
内部控制是一项持续的、全方位的系统工程，针对以上大龙公司的内部控制的现状，为了在未来的经营中加强内部控制制度的建设，完善公司内部控制体系，有必要对大龙公司的整个内部控制制度进行梳理，并对当前的内部控制中存在的问题进行识别和评估。
（五）、大龙公司内部控制存在问题的识别和评估
根据《萨班斯法案》第404条款的要求，企业应通过公司层面的控制以及信息技术一般性控制层面和业务流程层面的控制来确保构成财务报表的信息系统源数据以及计算逻辑准确和完整。结合第一章第四节中关于内部控制审核的相关内容，笔者将对大龙公司的内部控制系统包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行审核，以识别和评估大龙公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题。
审核程序分为六个步骤:
1、审阅公司各流程相关的工作手册、流程制度和内部受控文件。
2、与各相关的流程负责人进行访谈，了解各流程的运作、风险和相关的控制活动。了解重要的政策和程序是否己经建立并传达给所有相关的管理人员或员工。
3、评价控制活动的设计有效性。
4、对上述内部控制相关内容选取l一3个交易样本进行穿行性测试，以确认控制活动是否存在并在2012年1月1日至2012年12月31日运行。
5、识别和记录在讨论过程中发现的控制缺陷，与管理层进行沟通和确认，
并提供相应的改进建议。
6、出具内部控制审核报告。
《萨班斯法案》提出，在识别和评估内部控制的有效性时，应采用适当的控制标准体系。鉴于COSO内部控制框架的权威性，笔者采用其作为识别和评估的标准和依据。
识别和评估内部控制有效性的基本方法有：
1、观察。是指在进行评估时，外部审计人员亲临工作现场，实地观察有关人员的工作情况，以确定既定控制措施是否有效设计与执行。例如：前往工地建筑材料仓库，查看储藏、防护措施是否得到严格执行；材料是否严格验收，正确登记并及时入库；库存材料是否排列有序；观察库管员盘点材料等。
2、询问。为了解公司内部控制设计是否合理，执行是否符合要求，而向有关人员了解有关情况。通过询问，可以了解控制措施执行人员的胜任能力，控制措施执行频率，是否有管理层逾越控制措施的现象；通过询问，可以了解财务信息及非财务信息。询问的结果既可能为评估人员提供未曾掌握的信息和支持性证据，也可能提供与评估人员先前了解的情况不符的信息。因此，评估人员应对询问的结果进行分析判断。但是，仅仅依靠询问这一方法并不足以证明某项内部控制有效，评估人员应该执行其他测试程序，如观察、文件检查、重新履行等，来获取更充分的证据。
3、问卷调查。是指通过发放事先设计好的调查问卷，要求相关人员填写、回答以了解内部控制设计、执行情况的方法。问卷调查法较多用于对公司层面内部控制的调查了解。
4、文件检查。是指抽取内部控制生成的记录和文件(如银行余额调节表)，检查内部控制是否有效实施的方法。例如，通过检查借款审批单上的有关负责人签字，核实资金支付是否经过恰当的授权审批。
5、重新履行。是指重新履行某项内部控制程序，验证既定的控制措施是否正确执行的方法。例如，根据控制程序规定，有专人负责将发票与标准定价表进行核对，但核对工作并未在销售发票中做出记录。在这种情况下，评估人员可选取一定的样本，重新执行这一控制程序，即将销售单价与销售业务发生当日的价格表进行核对。如未发现错误，则可以认为公司虽未记录销售发票相关核对程序，
但测试结果显示控制流程是有效的，程序已执行只是末予以记录。建议流程负责人进一步加强这方面的工作。
6、穿行测试。是指选取某一交易样本，对该交易从启动开始，到授权、记录和处理，并穿过信息系统，直至反映在财务报表上的整个过程进行追踪测试。通过穿行测试，可以对某项交易的整个处理过程有一个深入的了解，并且有助于判断交易过程的哪个环节容易出现则务报表错漏。穿行测试也可以进一步核实审计人员原有的对内部控制设计情况的认识，并能够测试内部控制设计的有效性和确认现有的内部控制是否得到了执行。
7、分析性复核。是指对财务资料有关指标进行观察、推理、分解和综合分析，以揭示其本质和了解其构成要素相互关系的一种评估方法。分析性复核能用以判断财务数据的合理性，判断相关报表认定的正确性。
笔者在内部控制审核中以COSO内部控制框架作为识别和评估内部控制有效性的标准和依据，采用了观察、询问(访谈)、文件检查、穿行测试等基本方法对S公司内部控制的有效性进行识别和评估。由于篇幅所限，下文将重点对从公司层面、业务流程层面和信息技术一般性控制层面的内部控制有效性的识别和评估中发现的十七个控制缺陷进行描述。
。
三、大龙公司存在的问题
（一）、房地产开发
1、公司缺乏有关项目成本核算的统一规范政策，包括成本的组成、计量、分摊、结转和考核，不利于总部对下属子公司会计操作的统一监控管理。
2、在会计核算上，将成本费用计入不适当的会计期间，不符合权责发生制的要求，也可能导致开发成术的披露不准确。
成本会计根据实际支付出去的费用凭据确认开发成本，而没有根据合同规定或工程进度报告的完工进度确认相应的成本费用。同时，工程设计部也没有将已竣工验收但仍在决算期间的工程清单提交给财务部作为会计处理的参考支持。另外，在原材料的使用上，成本会计根据实际支付的材料款确认开发成本，而没有
根据工程中实际使用的材料量进行确认。
3、对已竣工验收的房地产开发成本，没有及时结转作为产成品列示。
已验收的房地产开发成本仍然作为在产品与未竣工部分一并留在开发成本，将导致存货信息分类披露不准确。
（二）、物业管理
经与大龙公司的子公司物业公司的会计进行访谈得知，目前对物业管理收入的确认基于收付实现制，即在实际收到款项并开出发票的时候才确认收入，而并非根据《物业管理合同》约定的收款时点确认收入。这种操作不符合企业会计准则所要求的权责发生制原则，可能导致财务信息不准确、不完整。
（三）、房地产销售
1、售楼系统内的信息未及时更新，造成财务记录与销售记录不一致。查阅售楼系统福州子公司的在建楼盘2#801单元的退房记录，该单元由福州子公司营销部的销售经理于2008年9月3日在售楼系统内执行“退房”操作。但根据2#801单元的退房记录的记账凭证，退房手续已于2008年3月27日办理完毕并进行了相关的账务处理。同样的情况还存在于北京子公司的在建楼盘1#1905单元。根据公司《销售管理控制文件》规定，售后人员及收款人员应在每天下午下班前将销售软件售楼系统中的认购、签约与收款资料录入完整准确，将新增、变更(户名、单元、金额)、换房、退房的认购与签约信息在销售软件售楼系统中补录、修订，对客户按揭信息的变更也应同步修订。大龙公司应加强售楼系统的信息更新管理，因为信息更新的不及时有可能会影响进一步的销售。
2、经与北京子公司的财务经理访谈，发现北京子公司按照实际收款记入“预收款”，而没有按照合同条款(即约定交楼日)将应收的按揭款部分记入“应收账款”并确认相关收入。会计处理不符合企业会计准则权责发生制的规定，存在收入不能被公允披露的风险。
（四）、资金管理
在大龙公司现有的《资金管理控制文件》中，尚未包括以下制度或流程指引：
1、缺乏对备用金的使用限额、范围以及审批程序的规范，没有书面明确备用金的相关使用要求。
2、缺乏对内部关联方公司间的资金调拨的管理，资金调拨的审批流程及对所需的支持附件的要求比较不明确。
（五）、财务报表编制
1、对账缺乏规范的程序，财务部对记账、对账的要求以及差异的处理没有统一的规范。
2、尚未建立统一的期末结账与报告流程来规范期末结账程序。目前财务部尚未对结账时所需工作的责任人、具体工作安排和要求等进行界定。
3、实际操作中存在关帐不及时的情况。查阅2008年大龙公司总部帐套的用友财务系统日志，发现每月关账日期大都在公司规定的10号以后。其中，2008年3月及7月的关账时间分别推迟到5月及9月进行。关帐时间滞后，可能导致未经审核的跨期调整和跨期记录等风险。
（六）、预算管理
日常经营过程中，公司会将每月的经营情况和预算进行比较，井对一些差异较大的费用项目进行简单的分析说明，但总体来看大龙公司预算控制情况不好，主要存在以下几个方面的问题:
1、预算编制不够细化，没有分解到各个部门，在实际预算执行过程中降低了预算的控制力度，也不利于部门考核。
2、预算在执行过程中监控和执行力度不够，存在许多超预算的情况，如 2008年公司9项管理类预算中有5项超过了预算额度共计496万，都没有及时上报公司董事会，目前大龙公司董事会尚未将预算完成情况作为考核管理层的主要依据。
四、大龙公司内部控制体系的完善对策
分析前文大龙公司三大层面中的十七个控制缺陷，大龙公司内部控制存在的问题集中体现在某些控制活动缺失，己有的控制程序不完善，执行不彻底，以及控制没有及时得到修正和完善等。因此，大龙公司必须尽快完善内部控制制度，并在日常经营过程中严格执行。
结合大龙公司内部控制工作的推动，笔者分别对公司层面、业务流程层面和信息技术一般性控制层面的内部控制制度的完善工作作了初步的规划，特别是在房地产开发、房地产销售、资金管理、财务报表编制、资产管理、预算管理以及IT管理等几个重要方面作了重点研究。
（一）、缺乏有关项目成本核算的统一规范政策的
完善对策：建议大龙公司编制有关成本核算的政策，并按公司发文程序提交审核，发放到各子公司操作执行。内容包括：
l、成本的组成；
2、成本的计量；
3、成本的分摊（如对土地使用权取得费按土地面积分摊，公共前期规划设计费按建筑面积分摊)；
4、成本的结转〔如规范结转的时点);
5、成本的考核等。
（二）、成本费用计入不适当的会计期间的完善对策
完善对策：建议大龙公司严格按照企业会计准则及会计政策要求及时进行账务处理，避免存在入账时间错误。
在工程进度方面，工程设计部以及监理公司根据实地验查承建商提供的工程进度报告，并及时将经核实的工程进度报告(包含完工量、占总进度比例、人工情况、用料情况等)以及随同验收报告的付款申请书(包含累计完成的工程总值、应付累计总值、已付累计总值、水电费与甲供材料等代付项目、本期应付额)交
给财务部，财务部根据以上以核实的单据确认当期发生的开发成本并及时入账。在材料使用方面，建议按月定期报送购进材料的使用情况给财务部的成本会计，以便成本会计将实际使用的材料款项计入开发成本。
（三）、未及时将相关开发成本结转为产成品列示的完善对策
完善对策：建议大龙公司及时将已竣工验收的房地产开发成本的部分结转到开发产品科目，以便有效区分列示已竣工和非竣工的房产，增强存货信息披露的准确性和及时性。
（四）、成本台帐无法准确反映预计总成本动态的完善对策
完善对策：建议大龙公司建立动态的成本管理台帐，在发生工程变更签证、设计变更时，由负责各项目的成本经办人将经过会签的工程变更签证与设计变更的内容以及金额变化的信息及时更新在工程成本台帐中，统计对工程整体造价的影响，并与每月的工程变更统计表一起上报管理层，以便管理层及时掌握实际成本与目标成本的差异，实现精细化的成本管理。
（五）、缺乏对在建子工程完工进度的有效管理措施的完善对策
完善对策：建议工程设计部门每月编制项目个子工程的关键节点预计与实际工程进度对比的横道图。对工程进度进行合理预测并及时调整计划可以有效地控制工程中可能出现的导致工程延误的风险，并相应地优化配置，节省成本。
（六）、物业管理收入的确认基于收付实现制的完善对策
完善对策：建议大龙公司在物业管理方面应遵循企业会计准则的要求，在权责发生制的原则下进行收入的确认以及相关的账务处理，具体操作内容包括：
1、维护《物业管理合同登记表》，内容包括签订的物业名称、合同起止日期、合同里约定的物业管理费等。该登记表要根据实际合同的签订、终止及时更新。
2、每月底参照《物业管理合同登记表》的信息，计提每个楼盘的物业管理收入。
3、实际收到款项并开具发票的时候，冲减应收账款。
（七）、售楼系统内的财务与销售记录不一致的完善对策
完善对策：售楼系统内的信息未及时更新，造成财务记录与销售记录不一致，为防止出现重复销售的情况，发生退房时，建议大龙公司按以下方式操作:
1、客户必须提供经签宁的书面申请，并在退房款收据上签字确认，售后人员凭客户书面申请填写《客户退房申请书》提交公司各级领导审批。
2、《客户退房申请书》经过审批后，销售经理在销售系统中进行退房操作，并在《客户退房申请书》上标注确认。只有在销售经理执行完退房操作后，现场销售人员才有权将己退单元另行销售。
3、销售经理在执行完退房操作后，将《客户退房申请书》交接给财务部的销售会计，销售会计凭此单据进行账务处理，冲减“预收账款”，记入“其他应付款”。
5、出纳收到银行确认款项汇入客户指定帐户的通知后，财务部销售会计凭银行迸账单、客户收据以及负数发票进行账务处理，冲减“其他应付款”。
（八）、对应收的按揭款记账的科目为“预收款”的完善对策
完善对策：建议大龙公司根据合同条款的约定以及企业会计准则的规定，在公司的财务制度中增加以下内容：
1、当楼盘达到合同约定的交楼标准时，确认收入；
2、未到帐的按揭款，记入“应收J!}款”，并定期编制应收账款帐龄分析表，由专人跟进应收账款的回收。
3、按揭款到帐时，凭银行进账单冲减“应收账款”。
（九）、在财务报表编制方面还需完善的内容
1、在对账方面，定期从财务系统中导出主要供应商及关联方的往来款余额及发生额明细，经财务经理签字或盖章后传真给对方公司财务部相关人员，并要求对方确认无误后签字盖章回传，如果发现差异，双方财务人员进行核对，共同
找出差异原因并进行调整。经双方签宇确认的对账单作为入账依据。
2、建立一套完整的期末结账与报告流程，并以书面形式记录保存。该流程应包括公司内部及外部对财务报告的需求、结账与报告的时间表和截止日期、结账相关工作、结账与报告的方法、运用的格式要求、需要进行数据分析的频率以及财务报表及附表和附注需要包含的公司各部门和子公司的内容要求。
3、针对实际操作中存在关帐不及时的情况，建议大龙公司编制规范的结账清单，于每月结账前发送至结账工作人员，具体列示出会计期间、结账日期、相关负责人、时间期限、工作分配等内容，以保证结账工作完整、及时地进行。
4、每季/年度本，总部的财务会计准备关联方交易清单(含关联方名称、余额、交易性质等信息)，作为财务报表披露信息的一部分，于财务报表一起上报管理层审阅后对外公布关联交易信息。总部财务部制定统一的财务工作指引(会计手册)，明确规定合并财务报告及重大业务流程的审批权限及审批流程，制定规范的《抵消分录检查清单》，在报表合并前确保所有抵消分录的完整性。此外，对合并报表的查阅、修改以及设置电子文件中特定公式锁定的相关安全保护，确保合并报表数据的真实和有效性。
（十）、现有的《资产管理控制文件》中还需完善的内容
1、针对固定资产年度盘点时末采用更新的固定资产台帐作为参照依据，异致固定资产盘点存在漏盘的现象，建议在盘点前，盘点人员需及时向财务部固定资产会计索取截至盘点日最新的固定资产台账，以确保盘点的有效进行。固定资产管理部门除了要建立固定资产台帐外，还要建立一式三份的固定资产卡片，管理部门、使用部门、财务部门各存一份，固定资产台帐和卡片必须自该固定资产购进验收入库后，详细记录资产的购置日期、使用部门、存放地点、原值、折旧、转移、维修、报废等等信息。
2、固定资产需要每半年和年度按时盘点，盘点完成后，资产管理部门必须及时汇总盘点结果，对发现的差异分析原因并提出解决方案，编制盘点报告及盘盈盘亏报告并提交相关管理层审批后交给财务部，以确保及时将盘点差异入账。此外，财务部和资产管理部门要跟进盘点差异的解决，以确保按照审批的方案尽快完成。
7、针对凭证记录存在截止性错误的现象，建议公司在凭证的会计处理上应符合权责发生制，在交易发生的当期予以入账确认。
五、致谢
本文得以顺利完成，我的老师张静老师给以了细心的指导，从论文的写作、修改到定稿，其间的数次修改，无不凝结着温老师的大量心血。我的同学也给我提出了宝贵的意见和各方面的帮助。值此机会，我向所有关心和帮助我的老师和同学表示衷心的感谢!同时特别要感谢的是经管系各位老师这三年来对我的培育和关心，不仅要我学到了很多知识，而且在人生观、价值观都有了很大的变化，对我今后的发展有很大帮助。在我的每一点成长进步都倾注了你们的全部心血。谆谆的教诲，耐心的帮助，及时地纠正，正确的指引，才使得我快乐地度过三年的大学生活。最后，感谢父母、同学、朋友在我三年学习和生活方面所给予的帮助，也祝愿你们今后万事顺意。在这里我衷心祝愿我们母校的明天更加美好!
六、 参考文献
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［4］ 杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策［J］.科技信息,2010，
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