**大楼项目管理方案
工程概况
地块整体略呈矩形，东西长、南北短，实测占地面积约4618平方米。项目设计建造一幢具有一流设施和智能型的**大楼。大楼为一一至五楼为群房，以上为
库可停车58辆。建筑周围布置绿地，道路周边绿化，地块绿化覆盖率23%，；地块西侧设有集中地上机动车位，可停车20辆。各配套项目经向有关单位征询，可配套解决。项目合计地上建筑面积为30000m 2，地下面积2150 m 2，总建筑面积为32150 m 2，综合容积率为6.5，综合覆盖率为46%，项目投资1.9亿人民币，建设周期为2.5年。
项目组织结构图
1. 按建筑项目组成分（主要用于设计阶段）
**
地下室 群房 主楼 地下停车场
周围绿化 市政配套
给水
邮电业务培训中心 排水
计算机网管中心 供电 邮电综合业务受理处及邮电营业大厅 煤气 邮电通讯器材展示及销售 邮电器材及计算机系统的租赁及维修 邮电进出口业务 邮电业务宣传
国际国内邮购业务 邮品仓库 餐厅 活动中心等
2. 按项目实施分（主要用于施工阶段）
**大楼 上部结构工程 屋面工程 室外工程
一~五层结构 外墙立面工程 给排水 六~二十四层结构 门窗工程 强电 屋顶结构 楼地面工程 弱电
内墙装饰 电梯工程
空调、通风工程 通信工程 消防工程
卫生设备
安保监控系统
进行项目管理的目的和意义
项目管理是从项目开始到项目完成对项目进行全面的规划（策划）、控制和协调，是项目在既定的费用范围内，满足质量要求的情况下按时完成。建设过程中项目管理的成功与否，将直接影响到整个项目的投资目标、进度目标和质量目标的实现。因此，在项目建设过
的顾问对项目的技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。
项目管理工作的范围和内容
本项目管理方案是针对从项目设计阶段到项目交工验收这一过程进行的项目管理。
项目管理合同结构图
方案一：业主在项目决策后，通过招标择优选定总承包单位全面负责项目的实施过程，直至最终交付使用功能和质量标准符合合同文件规定的工程目的物。项目管理单位是项目总承包的项目管理，项目管理
方案二：业主在决策后，组织设计并参与施工项目管理。业主和委托
项目管理组织结构图
方案一：工程总承包方的项目管理
方案二：业主与项目管理单位共同进行项目管理
项目管理职能分工表
职能代号： 信息—I ， 决策准备—P ， 决策—E ， 执行—D ，
检查—C 。
设计阶段项目管理任务
1. 投资控制的任务：采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用
计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。主要任务是：⑴审核方案设计，优化估算，提出审
核报告和建议；⑵审核设计概算，提出审核报告和意见；⑶在审核设
计概算的基础上，确定项目总投资目标值；⑷对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告，供业主参考；⑸审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；⑹在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；2. 进度控制的任务：设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建
设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复）造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。主要任务是:⑴审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划, 并控制其执行, 尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿; ⑵协助起草主要甲供材料和设备的采购计划, 编制甲供进口材料设备清单, 以便业主向有关部门办理进口手续; ⑶协助研究分析分包合同、招投标、施工进度，与设计方
协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；
⑷协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；⑸在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；⑹协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。
3. 质量控制的任务：设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双
重属性。直接效用质量目标实质设计文件（包括图纸和说明书）应尽深度，以及设计是否具有施工和安装的可建造性。间接效用质量目标是指设计文件所体现的最终建筑产品质量，该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有国际一流水平的**大楼。为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业主给出的要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题。对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证。主要任务是：⑴仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；⑵审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；⑶在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；⑷若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，
以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成本、提高效率；⑸进行大
楼智能化总体方案设计的技术经济分析；⑹对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；⑺审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批；⑻审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可视共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行；⑼对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。
4. 进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。主要任务是：⑴协助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特殊条款；⑵从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题；⑶参与设计合同谈判；⑷进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜；⑸分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主被索赔的发生；协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。
5. 信息管理的任务：信息是规划、控制、协调和决策的依据，在整
个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在
此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过
程。主要任务是：⑴建立设计阶段工程信息的编码体系；⑵建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；⑶进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档；⑷运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和报告；⑸协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；⑹将所有设计文档册，在项目结束后递交业主。
6. 组织协调的任务：设计阶段是有多家单位和众多人员共同参与的，
为了使这个过程能紧密结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调。主要工作内容为：⑴协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行；⑵协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部门的联系，了解有关设计参数和要求；⑶协助业主做好方案设计和扩初设计的审批准备工作，处理和解决方案设计和扩初设计审批有关规定；⑷协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜；⑸协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系；⑹协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜。
7. 甲供机电设备和材料招标工作任务：⑴协助业主进行甲供材料
设备的合同结构设计；⑵协助业主进行机电设备系统和材料的招标准备工作，包括机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等。重点考察其生产能力、供货时间、产品质量及使用工程的实际效果；⑶编制甲供材料和机电设备系统招标文件；⑷起草甲供材料和机电设备供
货及安装合同；⑸编制甲供材料、机电设备标底；⑹分析投标文件，
参与甲供材料、机电设备系统评标、议标和合同谈判及起草、制定合同书；⑺协助业主处理有关索赔事宜，制定防范性对策、减少想业主索赔的发生；⑻监督订货合同执行情况，控制供货进度及产品质量（包条件。
施工阶段项目管理的任务
1. 投资控制工作流程
2. 进度控制工作流程
3. 质量控制工作流程
４. 合同管理工作流程
合同管理与其他管理职能，如计划管理、成本管理、组织和
信息管理等之间存在着密切的关系。这种关系及可以看作是工作流，
又可以看作是信息流。
5. 信息管理工作流程
项目施工阶段的信息管理是指对施工活动需要的，或产生
的，或流出的，各类信息的运动（传递、储存）和利用（分析、加工）等进行的组织管理工作，一起使项目管理工作高效有序的进行。
6. 组织协调工作：
施工阶段的组织协调包括A. 项目的工程施工活动与外部环境
间的协调①与政府有关部门的间的协调②与资源供应有关单位的协调B. 项目工程施工活动中的有关要素间的协调①工程施工生产要素间的协调，如材料、设备、资金等的供应②参与工程施工各单位在时间、空间上的配合协调，如总包与分包、土建与专业施工等之间的协调。
**大楼项目管理方案
工程概况
地块整体略呈矩形，东西长、南北短，实测占地面积约4618平方米。项目设计建造一幢具有一流设施和智能型的**大楼。大楼为一一至五楼为群房，以上为
库可停车58辆。建筑周围布置绿地，道路周边绿化，地块绿化覆盖率23%，；地块西侧设有集中地上机动车位，可停车20辆。各配套项目经向有关单位征询，可配套解决。项目合计地上建筑面积为30000m 2，地下面积2150 m 2，总建筑面积为32150 m 2，综合容积率为6.5，综合覆盖率为46%，项目投资1.9亿人民币，建设周期为2.5年。
项目组织结构图
1. 按建筑项目组成分（主要用于设计阶段）
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地下室 群房 主楼 地下停车场
周围绿化 市政配套
给水
邮电业务培训中心 排水
计算机网管中心 供电 邮电综合业务受理处及邮电营业大厅 煤气 邮电通讯器材展示及销售 邮电器材及计算机系统的租赁及维修 邮电进出口业务 邮电业务宣传
国际国内邮购业务 邮品仓库 餐厅 活动中心等
2. 按项目实施分（主要用于施工阶段）
**大楼 上部结构工程 屋面工程 室外工程
一~五层结构 外墙立面工程 给排水 六~二十四层结构 门窗工程 强电 屋顶结构 楼地面工程 弱电
内墙装饰 电梯工程
空调、通风工程 通信工程 消防工程
卫生设备
安保监控系统
进行项目管理的目的和意义
项目管理是从项目开始到项目完成对项目进行全面的规划（策划）、控制和协调，是项目在既定的费用范围内，满足质量要求的情况下按时完成。建设过程中项目管理的成功与否，将直接影响到整个项目的投资目标、进度目标和质量目标的实现。因此，在项目建设过
的顾问对项目的技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。
项目管理工作的范围和内容
本项目管理方案是针对从项目设计阶段到项目交工验收这一过程进行的项目管理。
项目管理合同结构图
方案一：业主在项目决策后，通过招标择优选定总承包单位全面负责项目的实施过程，直至最终交付使用功能和质量标准符合合同文件规定的工程目的物。项目管理单位是项目总承包的项目管理，项目管理
方案二：业主在决策后，组织设计并参与施工项目管理。业主和委托
项目管理组织结构图
方案一：工程总承包方的项目管理
方案二：业主与项目管理单位共同进行项目管理
项目管理职能分工表
职能代号： 信息—I ， 决策准备—P ， 决策—E ， 执行—D ，
检查—C 。
设计阶段项目管理任务
1. 投资控制的任务：采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用
计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。主要任务是：⑴审核方案设计，优化估算，提出审
核报告和建议；⑵审核设计概算，提出审核报告和意见；⑶在审核设
计概算的基础上，确定项目总投资目标值；⑷对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告，供业主参考；⑸审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；⑹在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；2. 进度控制的任务：设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建
设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复）造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。主要任务是:⑴审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划, 并控制其执行, 尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿; ⑵协助起草主要甲供材料和设备的采购计划, 编制甲供进口材料设备清单, 以便业主向有关部门办理进口手续; ⑶协助研究分析分包合同、招投标、施工进度，与设计方
协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；
⑷协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；⑸在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；⑹协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。
3. 质量控制的任务：设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双
重属性。直接效用质量目标实质设计文件（包括图纸和说明书）应尽深度，以及设计是否具有施工和安装的可建造性。间接效用质量目标是指设计文件所体现的最终建筑产品质量，该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有国际一流水平的**大楼。为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业主给出的要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题。对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证。主要任务是：⑴仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；⑵审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；⑶在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；⑷若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，
以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成本、提高效率；⑸进行大
楼智能化总体方案设计的技术经济分析；⑹对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；⑺审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批；⑻审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可视共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行；⑼对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。
4. 进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。主要任务是：⑴协助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特殊条款；⑵从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题；⑶参与设计合同谈判；⑷进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜；⑸分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主被索赔的发生；协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。
5. 信息管理的任务：信息是规划、控制、协调和决策的依据，在整
个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在
此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过
程。主要任务是：⑴建立设计阶段工程信息的编码体系；⑵建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；⑶进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档；⑷运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和报告；⑸协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；⑹将所有设计文档册，在项目结束后递交业主。
6. 组织协调的任务：设计阶段是有多家单位和众多人员共同参与的，
为了使这个过程能紧密结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调。主要工作内容为：⑴协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行；⑵协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部门的联系，了解有关设计参数和要求；⑶协助业主做好方案设计和扩初设计的审批准备工作，处理和解决方案设计和扩初设计审批有关规定；⑷协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜；⑸协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系；⑹协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜。
7. 甲供机电设备和材料招标工作任务：⑴协助业主进行甲供材料
设备的合同结构设计；⑵协助业主进行机电设备系统和材料的招标准备工作，包括机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等。重点考察其生产能力、供货时间、产品质量及使用工程的实际效果；⑶编制甲供材料和机电设备系统招标文件；⑷起草甲供材料和机电设备供
货及安装合同；⑸编制甲供材料、机电设备标底；⑹分析投标文件，
参与甲供材料、机电设备系统评标、议标和合同谈判及起草、制定合同书；⑺协助业主处理有关索赔事宜，制定防范性对策、减少想业主索赔的发生；⑻监督订货合同执行情况，控制供货进度及产品质量（包条件。
施工阶段项目管理的任务
1. 投资控制工作流程
2. 进度控制工作流程
3. 质量控制工作流程
４. 合同管理工作流程
合同管理与其他管理职能，如计划管理、成本管理、组织和
信息管理等之间存在着密切的关系。这种关系及可以看作是工作流，
又可以看作是信息流。
5. 信息管理工作流程
项目施工阶段的信息管理是指对施工活动需要的，或产生
的，或流出的，各类信息的运动（传递、储存）和利用（分析、加工）等进行的组织管理工作，一起使项目管理工作高效有序的进行。
6. 组织协调工作：
施工阶段的组织协调包括A. 项目的工程施工活动与外部环境
间的协调①与政府有关部门的间的协调②与资源供应有关单位的协调B. 项目工程施工活动中的有关要素间的协调①工程施工生产要素间的协调，如材料、设备、资金等的供应②参与工程施工各单位在时间、空间上的配合协调，如总包与分包、土建与专业施工等之间的协调。