目 录
一、 竞争对手调研
二、 项目优劣势分析
三、 项目定位
四、 营销筹备
五、 销售策略及政策
六、 推广核心提练
七、 营销阶段计划
竞争对手调研
1、 位置：晨钟路商业，金城路与晨钟路交汇处
面积：30㎡左右
价格（租金）：150元/平米/年
主要经营业态：商店、干洗店、农机、医务室、首饰店、手机店
2、 位置：向阳小区商业，晨钟路
面积：93㎡
销售价格：5900、6200、6600元/平米
3、 河东路与泉山路交汇处
面积：40-60㎡
租金：330-400元/平米/年
主要经营业态：金都百货，超市、烧烤店、饭店、面食店、美容美发、熟食店、
河西路与泉山路交汇处
面积：10㎡
租金：400—450元/平米/年
主要经营业态：太阳能销售、烧烤店、美发店、消防器材、酒水批发店、五金建材、诊所
4、 北园路、文博居商业
面积：30-40㎡
租金：300—400元/平米/年
主要经营业态：服装、诊所、超市、饭店；边上还有一家200㎡左右
的超市。
5、 康泰苑
面积：70㎡左右
租金：300—350元/平米/年
主要经营业态：饭店、干洗店，家纺、海参店、花店、商店
项目优劣势分析
一、 优势和机会点：
1、规模优势：商业总开发面积接近7000平米，便于形
成集聚效应；
2、 占据金泉河畔及城市休闲广场较具人气地段
3、 规划策略：可以通过各类策划包装，提出商业街概念，
从而抢占市场。
二、问题与威胁点：
1、项目商业配套设施仍然未成熟，发展尚须时日；
2、目前片区商业氛围尚未形成，商业物业市场尚未启动，
作为房地产项目重要利润来源的店铺、商场的市场启动尚需假以时日；
3、项目住宅及商业物业未建好，未能达到人流效应
项目商业定位
□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。
所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。
所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，
如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
一、错位定位的必要性：
1、目的：突破区域项目定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（目前商业定位主要是商场、食杂百货日用品市场、及没有定位的商业街），最终达到招远商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
2、方法：结合项目商业街招牌店的规划特点，由纷繁芜杂的定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
二、转型定位：
针对中高端消费一族，旗帜鲜明的推出风情商业街的概念。 以项目西侧、北侧商业街为主轴，连接包括小型商场
后侧商业，打造招远首席风情商业街。
金泉世家风情商业街突出时尚、高端购物，以适合年轻一族、 中高端一族的综合购物为主题。以时尚为引导，针对大量的中高端群体，再造河滨步行街概念。
后者集网吧、影吧、美容美发、茶艺、插花、药店、摄影、冲印店、西饼屋、宠物店或宠物医院、干洗店、特色家居店、图书音像店、烟酒专卖、特色食品店、水站等其他社区商业服务、等项目林林总总
的综合在一起，成为招远新兴街区。
两者有机的综合，将成为招远最璀璨的商业亮点。
三、商业符号定位
1、项目符号：金泉世家风情商业街——突出综合性；
2、商业符号：金泉世家征服地带——突出商业性、现代性、娱乐性；
四、商业功能定位
1、西街——金泉世家风情商业街
经营商品：精品服饰、鞋帽、化妆品、饰品、小商品、精美针纺织品各种生活用品
商品档次：中档、中高档
2、中庭广场（小型商场）——金泉世家征服者广场
社区超市（中高档），同时作为展示活动区域，创造人流。
3、北街——金泉世家活色生香天地
经营类型：特色餐饮娱乐业
档次：中档、中高档
五、定位目标
1、由外到内，由静到动，由目标消费到休闲消费；
2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品及经营类型齐全，形成综合性；
4、实现临街二层、三层商业的互补、互促。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：
开发产品/经营模式
营销筹备
一、营销筹备：
——现场包装，包括工地围挡、条福等;
——销售人员工作分工和潜在客户摸底；
——制订详细的广告和促销计划；
——销售物料到位，海报、招商手册
——广告创意、设计；
——售楼员现场接待，部分招商展开；
——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；
——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销； 租赁或免租引进区域：
中庭广场早期为聚集人气，建议以优惠条件（优惠租金或者免半年租）超市、手机卖场、家居家饰、品牌服饰等经营者。
销售策略及政策
一、 商场分割返租销售
二、招商与商业推广同步进行
三、招商政策
1、租约三年可免3个月租金
2、租约五年可免6个月租金
3、租约十年可免12个月租金
四、定价策略
1、返租定价法（见附件）
2、市场比较法
五、销售政策
1、一次性购买：（公式：见附件）
一次性付清全部购房款时，即返三年租金24%。
2、按揭购买：（公式：见附件）
首付50%，银行提供50%、10年期按揭贷款，即返一年租金8%。
3、非常6+1优惠方案：
一次性购金泉世家“风情商业街”六间商铺，或者300平方米以上店面，将赠送一间A型小棚（1万左右）。
此举将刺激和促进集体购买，具体政策把握由营销部专人进行。
广告策略
一、媒体组合：
整体销售阶段以户外广告、围挡造势、海报、短信、电视字幕广告做全面覆盖配合。
分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。
二、以活动为主轴的广告宣导：
在广告宣导过程中，以活动为主要执行方法，以带动人气，使得金泉世家“风情商业街”成为招远家喻户晓的商业地带。
举办露天电影、露天卡拉OK比赛、金泉世家文化节等活动，吸引大批人流的参与。
三、广告宣传文案：
（投资篇）
主题：买旺铺拥有终身产权，一铺富三代 副题：100%产权销售，200%财富收益
随文1：买铺当然买旺铺，还要拥有终生产权
金泉世家风情商业街均为步行街沿街门店，旺铺地位不可动摇，财富价值无与伦比；一次性终身产权销售，土地使用权和房产所有权均归购买商户所有，避免了房产使用权销售后业主无土地使用权的产权纠纷，确保商铺业主享受多重收益：租金收益+房产升值收益+土地升值收益。
随文2：传子百万不如金泉世家旺铺一间
中国人有着良好的传统，为了让自己和孩子过的好些，经常采用储蓄的方式来解决未来的生活倚靠，金钱有价，旺铺无价，趁自己有钱时置些地产，获取租金和投资升值收益，无疑是最好的选择，现在趁低价买进金泉世家商铺，不但可立即收租获利，还可获得升值回报，让自己后半生绝无后顾之忧，未来商铺可传承子孙，让您的子孙也从中收益；
随文3：间间沿街铺，户户招牌店
金泉世家商业街销售的商铺均为沿街门面招牌店，经营户既可自己进行商业经营，也可将商铺租赁，还可将商铺转让或继承，将商机牢牢把握于自己手中，不受他人约束；
随文4：投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工
因此，从投资收益和风险控制的双重角度而言，类比多种投资方式，投资商铺是最佳的选择。
各种投资渠道收益对比图示
随文5：金泉世家商铺投资收益分析
见附表1 投资创富案例一
卖掉住房换商铺，看的是回报！
投资创富案例二：
将储蓄的钱来购买商铺，有收益，更有保障！
以上投资收益分析中还不包括该片区土地升值，一次性终生产权销售，不但可经营收益，也给自己保证了长久的财富收益。
（潜力篇）
主题：招远首席金铺风情商业街道诞生了！
随文1：划行归市，整合招远核心商圈
招远商业发展迅速，规模和质量都处于高发展期，但招远现有的商业格局，极大的滞后于商业发展的的现状，现存的市场规划落后，经营杂乱，没有进行划行归市，使经营户收益每况愈下。
金泉世家风情商业街顺应商业发展潮流，应时运而生，以超前的眼光，引进商业步行街规划理念，凭借一流的设计，划行归市的管理，吸引大量经营商户集体跳巢金泉世家风情商业街。
随文2：选对地方，金街旺角 钻石铺位
选对婆家嫁对郎，这才是正确的选择。金泉世家风情商业街将是招远商气最旺的商区，具有强大的商圈辐射力；金泉世家商业街又是这片土地独一无二的年轻、中年人消费核心地带！伴随着开发区经济的快速发展，这种商业辐射能力正在前所未有的得到加强，作为核心商圈的优势地位不可撼动，选对了好地方，才能保证滚滚人流，带来无限人气、财气。
备选广告语：
投入6万元，圆你百万富翁梦！
营销阶段计划
一、招商期2009.9.1——商业销售完毕
二、商业导入期2009.9.1—9.30 三、商业首次开盘2009.10.1 四、根据客户蓄水情况依次每周开盘 五、产品依次推出：
中庭广场3层—2层—1层—北侧网点—西侧网点
金泉世家项目组
2009.8.27
目 录
一、 竞争对手调研
二、 项目优劣势分析
三、 项目定位
四、 营销筹备
五、 销售策略及政策
六、 推广核心提练
七、 营销阶段计划
竞争对手调研
1、 位置：晨钟路商业，金城路与晨钟路交汇处
面积：30㎡左右
价格（租金）：150元/平米/年
主要经营业态：商店、干洗店、农机、医务室、首饰店、手机店
2、 位置：向阳小区商业，晨钟路
面积：93㎡
销售价格：5900、6200、6600元/平米
3、 河东路与泉山路交汇处
面积：40-60㎡
租金：330-400元/平米/年
主要经营业态：金都百货，超市、烧烤店、饭店、面食店、美容美发、熟食店、
河西路与泉山路交汇处
面积：10㎡
租金：400—450元/平米/年
主要经营业态：太阳能销售、烧烤店、美发店、消防器材、酒水批发店、五金建材、诊所
4、 北园路、文博居商业
面积：30-40㎡
租金：300—400元/平米/年
主要经营业态：服装、诊所、超市、饭店；边上还有一家200㎡左右
的超市。
5、 康泰苑
面积：70㎡左右
租金：300—350元/平米/年
主要经营业态：饭店、干洗店，家纺、海参店、花店、商店
项目优劣势分析
一、 优势和机会点：
1、规模优势：商业总开发面积接近7000平米，便于形
成集聚效应；
2、 占据金泉河畔及城市休闲广场较具人气地段
3、 规划策略：可以通过各类策划包装，提出商业街概念，
从而抢占市场。
二、问题与威胁点：
1、项目商业配套设施仍然未成熟，发展尚须时日；
2、目前片区商业氛围尚未形成，商业物业市场尚未启动，
作为房地产项目重要利润来源的店铺、商场的市场启动尚需假以时日；
3、项目住宅及商业物业未建好，未能达到人流效应
项目商业定位
□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。
所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。
所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。
所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。
□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。
视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，
如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
我们在本项目定位充分利用以上的定位原则，并有效释放3种资源的增值潜能，为项目的销售创造良好的硬件条件。
一、错位定位的必要性：
1、目的：突破区域项目定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（目前商业定位主要是商场、食杂百货日用品市场、及没有定位的商业街），最终达到招远商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
2、方法：结合项目商业街招牌店的规划特点，由纷繁芜杂的定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
二、转型定位：
针对中高端消费一族，旗帜鲜明的推出风情商业街的概念。 以项目西侧、北侧商业街为主轴，连接包括小型商场
后侧商业，打造招远首席风情商业街。
金泉世家风情商业街突出时尚、高端购物，以适合年轻一族、 中高端一族的综合购物为主题。以时尚为引导，针对大量的中高端群体，再造河滨步行街概念。
后者集网吧、影吧、美容美发、茶艺、插花、药店、摄影、冲印店、西饼屋、宠物店或宠物医院、干洗店、特色家居店、图书音像店、烟酒专卖、特色食品店、水站等其他社区商业服务、等项目林林总总
的综合在一起，成为招远新兴街区。
两者有机的综合，将成为招远最璀璨的商业亮点。
三、商业符号定位
1、项目符号：金泉世家风情商业街——突出综合性；
2、商业符号：金泉世家征服地带——突出商业性、现代性、娱乐性；
四、商业功能定位
1、西街——金泉世家风情商业街
经营商品：精品服饰、鞋帽、化妆品、饰品、小商品、精美针纺织品各种生活用品
商品档次：中档、中高档
2、中庭广场（小型商场）——金泉世家征服者广场
社区超市（中高档），同时作为展示活动区域，创造人流。
3、北街——金泉世家活色生香天地
经营类型：特色餐饮娱乐业
档次：中档、中高档
五、定位目标
1、由外到内，由静到动，由目标消费到休闲消费；
2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品及经营类型齐全，形成综合性；
4、实现临街二层、三层商业的互补、互促。
□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：
开发产品/经营模式
营销筹备
一、营销筹备：
——现场包装，包括工地围挡、条福等;
——销售人员工作分工和潜在客户摸底；
——制订详细的广告和促销计划；
——销售物料到位，海报、招商手册
——广告创意、设计；
——售楼员现场接待，部分招商展开；
——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；
——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销； 租赁或免租引进区域：
中庭广场早期为聚集人气，建议以优惠条件（优惠租金或者免半年租）超市、手机卖场、家居家饰、品牌服饰等经营者。
销售策略及政策
一、 商场分割返租销售
二、招商与商业推广同步进行
三、招商政策
1、租约三年可免3个月租金
2、租约五年可免6个月租金
3、租约十年可免12个月租金
四、定价策略
1、返租定价法（见附件）
2、市场比较法
五、销售政策
1、一次性购买：（公式：见附件）
一次性付清全部购房款时，即返三年租金24%。
2、按揭购买：（公式：见附件）
首付50%，银行提供50%、10年期按揭贷款，即返一年租金8%。
3、非常6+1优惠方案：
一次性购金泉世家“风情商业街”六间商铺，或者300平方米以上店面，将赠送一间A型小棚（1万左右）。
此举将刺激和促进集体购买，具体政策把握由营销部专人进行。
广告策略
一、媒体组合：
整体销售阶段以户外广告、围挡造势、海报、短信、电视字幕广告做全面覆盖配合。
分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。
二、以活动为主轴的广告宣导：
在广告宣导过程中，以活动为主要执行方法，以带动人气，使得金泉世家“风情商业街”成为招远家喻户晓的商业地带。
举办露天电影、露天卡拉OK比赛、金泉世家文化节等活动，吸引大批人流的参与。
三、广告宣传文案：
（投资篇）
主题：买旺铺拥有终身产权，一铺富三代 副题：100%产权销售，200%财富收益
随文1：买铺当然买旺铺，还要拥有终生产权
金泉世家风情商业街均为步行街沿街门店，旺铺地位不可动摇，财富价值无与伦比；一次性终身产权销售，土地使用权和房产所有权均归购买商户所有，避免了房产使用权销售后业主无土地使用权的产权纠纷，确保商铺业主享受多重收益：租金收益+房产升值收益+土地升值收益。
随文2：传子百万不如金泉世家旺铺一间
中国人有着良好的传统，为了让自己和孩子过的好些，经常采用储蓄的方式来解决未来的生活倚靠，金钱有价，旺铺无价，趁自己有钱时置些地产，获取租金和投资升值收益，无疑是最好的选择，现在趁低价买进金泉世家商铺，不但可立即收租获利，还可获得升值回报，让自己后半生绝无后顾之忧，未来商铺可传承子孙，让您的子孙也从中收益；
随文3：间间沿街铺，户户招牌店
金泉世家商业街销售的商铺均为沿街门面招牌店，经营户既可自己进行商业经营，也可将商铺租赁，还可将商铺转让或继承，将商机牢牢把握于自己手中，不受他人约束；
随文4：投资地产原始股，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工
因此，从投资收益和风险控制的双重角度而言，类比多种投资方式，投资商铺是最佳的选择。
各种投资渠道收益对比图示
随文5：金泉世家商铺投资收益分析
见附表1 投资创富案例一
卖掉住房换商铺，看的是回报！
投资创富案例二：
将储蓄的钱来购买商铺，有收益，更有保障！
以上投资收益分析中还不包括该片区土地升值，一次性终生产权销售，不但可经营收益，也给自己保证了长久的财富收益。
（潜力篇）
主题：招远首席金铺风情商业街道诞生了！
随文1：划行归市，整合招远核心商圈
招远商业发展迅速，规模和质量都处于高发展期，但招远现有的商业格局，极大的滞后于商业发展的的现状，现存的市场规划落后，经营杂乱，没有进行划行归市，使经营户收益每况愈下。
金泉世家风情商业街顺应商业发展潮流，应时运而生，以超前的眼光，引进商业步行街规划理念，凭借一流的设计，划行归市的管理，吸引大量经营商户集体跳巢金泉世家风情商业街。
随文2：选对地方，金街旺角 钻石铺位
选对婆家嫁对郎，这才是正确的选择。金泉世家风情商业街将是招远商气最旺的商区，具有强大的商圈辐射力；金泉世家商业街又是这片土地独一无二的年轻、中年人消费核心地带！伴随着开发区经济的快速发展，这种商业辐射能力正在前所未有的得到加强，作为核心商圈的优势地位不可撼动，选对了好地方，才能保证滚滚人流，带来无限人气、财气。
备选广告语：
投入6万元，圆你百万富翁梦！
营销阶段计划
一、招商期2009.9.1——商业销售完毕
二、商业导入期2009.9.1—9.30 三、商业首次开盘2009.10.1 四、根据客户蓄水情况依次每周开盘 五、产品依次推出：
中庭广场3层—2层—1层—北侧网点—西侧网点
金泉世家项目组
2009.8.27