2017-06-05 蔡卫华 中国不动产官微
所谓法人，通俗的理解就是法律拟制的人。按照《民法总则》第57条的规定，“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和民事义务的组织”。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人以其全部财产独立承担民事责任。
法人具有独立地位，其人格和财产都具有独立性。法人成立之后，就具有独立的人格，就能以自己的名义独立进行民事活动，享有民事权利和承担民事义务，并以法人自己独立的财产承担民事责任。法人的财产独立于股东等出资人或者设立人的财产。法人的股东等出资人或者设立人以土地、现金或者知识产权等财产出资到位之后，出资的财产就属于法人，不再属于法人的股东等出资人或者设立人。股东等出资人只是依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，无权再对法人的财产进行直接处分。
笔者就不动产登记实践中经常遇到的两个与法人财产独立性的问题，结合《民法总则》和《公司法》的有关规定，提出解决的建议，供参考借鉴。
观点一、公司股权转让后公司更名的，只需要办理不动产名称变更登记。
实践中，地方上经常碰到这样的问题：不动产权利人（公司）特别是土地权利人因股权转让而引起公司名称、法定代表人变更的，应该按照土地权利转让办理登记，还是按更名登记办理？因为如果仅仅按照更名登记办理，部分公司特别是房地产开发公司可能通过股权转让规避国家对土地权利转让的限制性规定或逃避国家相关税收；如果按照土地权利转让办理转移登记，不仅无明确法律依据，而且增加了登记机构的审查难度与责任。笔者十多年前曾撰文阐述此问题，现结合《民法总则》和《公司法》的有关规定，再将理由简单阐述如下：
首先，股权转让并不导致土地使用权转让。
一是股权转让和土地使用权转让的标的不同。股权转让涉及的不是土地权利而是股份。《民法总则》第58条明确，法人应当有自己的财产或者经费；第60条规定，“法人以其全部财产独立承担民事责任”。当股东以土地使用权作为出资变更到公司名下时，土地使用权已货币化、股份化，股东丧失了土地权利而相应地获得经过折算的公司股份，取得了《公司法》第4条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利。土地使用权变成了公司的独立财产，而不再是股东的财产。原出资的股东对土地使用权没有了处置的权利，不得再随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。股东依法转让的是其股权，而不是土地使用权。股权转让后，公司的资产没有发生任何实质的变化，土地权利仍然登记在公司名下，公司还是以其全部资产对债务承担责任。
二是股权转让和土地使用权转让的主体不同。公司具有独立法人人格，其财产、债务等都独立于公司的股东。土地权利登记在公司的名下，因此土地使用权转让的主体只能是公司，不是股东。而股权的转让只是对《公司法》第4条规定的股东对股权的处分权利，变化的主体是股东。不论是股东之间进行股权转让，还是将股权转给现有股东之外的单位和个人；不论股权全部转让，还是部分转让；不论是房地产开发公司还是普通的非房地产开发公司的股权转让，都是股权的主体即股东发生了变化，土地权利的主体即公司都没有发生变化。
其次，从国家税务主管部门来看，其已经认定公司股权转让不属于权属转移，不征收相关的税收。
一是《国家税务总局关于股权变动导致公司法人房地产权属更名登记不征契税的批复》明确规定，“宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，公司再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起公司法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。
二是《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》明确规定，“对股权转让不征收营业税”。
三是《四川省地方税务局关于股权转让有关契税问题的批复》也明确规定，“企业股权无论是部分转让还是全部转让，其引起的企业投资主体及名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记的，均不征收契税”。
最后，从登记实践来看，不动产权利人股权（股东）或（和）法定代表人发生变化，不需要办理不动产登记。
一是此类变化不属于变更登记和转移登记事项。《不动产登记暂行条例实施细则》列举的9种变更登记的情形及10项转移登记的情况，都不包括股权（股东）或（和）法定代表人发生变化。
二是不动产权利人股权（股东）或（和）法定代表人不属于不动产登记记载的内容。不动产登记簿以及不动产权证书、不动产登记证明（以前的土地、房屋登记簿以及权利证书等）上都没有设计相应的记载栏目。
三是不动产权利人股权（股东）发生变化就要求办理土地转让手续和办理土地登记，客观上也不具有可行性。因为上市公司包括专业从事房地产开发的上市公司的股权每一个交易日都在发生变化，因为其在资本市场公开发行的股票，在每一个正常的交易日都存在交易，有的换手率非常高，甚至一天就超过50%。对于这些公司的股权发生的变化，不可能要求其办理土地转让和土地登记。
观点二、股东以不动产出资或者公司的不动产转移到股东名下的，需要办理转移登记。
公司的财产独立于股东的财产。进行上述变更时，都应当办理不动产转移登记。股东以不动产出资的，《不动产登记暂行条例》第27条进行了明确规定，属于转移登记的情形，不再赘述。公司的不动产变更到股东名下的，应当注意以下事项：
一是公司存续期间，公司的不动产变更到某一股东名下的，应当符合公司章程或经股东会同意，否则会侵犯其他股东甚至债权人的利益。但是笔者认为，登记机构审查重点在于是否有法定代表人的授权，至于是否符合公司章程或者经过股东会的同意，无须审查，因为这属于公司内部事项。
二是公司终止的，按照《民法总则》第68条的规定，不管何种原因法人终止，都需要进行清算。《民法总则》第72条规定：“法人清算后剩余的财产，根据法人章程或者法人权力机构的决议处理，法律另有规定的，依照其规定。”因此，对于公司终止后，公司的不动产变更到股东名下的，当事人申请时，需要提供相应的清算报告。
作者单位：国土资源部不动产登记中心
《中国不动产》2017年第6期
2017-06-05 蔡卫华 中国不动产官微
所谓法人，通俗的理解就是法律拟制的人。按照《民法总则》第57条的规定，“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和民事义务的组织”。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人以其全部财产独立承担民事责任。
法人具有独立地位，其人格和财产都具有独立性。法人成立之后，就具有独立的人格，就能以自己的名义独立进行民事活动，享有民事权利和承担民事义务，并以法人自己独立的财产承担民事责任。法人的财产独立于股东等出资人或者设立人的财产。法人的股东等出资人或者设立人以土地、现金或者知识产权等财产出资到位之后，出资的财产就属于法人，不再属于法人的股东等出资人或者设立人。股东等出资人只是依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，无权再对法人的财产进行直接处分。
笔者就不动产登记实践中经常遇到的两个与法人财产独立性的问题，结合《民法总则》和《公司法》的有关规定，提出解决的建议，供参考借鉴。
观点一、公司股权转让后公司更名的，只需要办理不动产名称变更登记。
实践中，地方上经常碰到这样的问题：不动产权利人（公司）特别是土地权利人因股权转让而引起公司名称、法定代表人变更的，应该按照土地权利转让办理登记，还是按更名登记办理？因为如果仅仅按照更名登记办理，部分公司特别是房地产开发公司可能通过股权转让规避国家对土地权利转让的限制性规定或逃避国家相关税收；如果按照土地权利转让办理转移登记，不仅无明确法律依据，而且增加了登记机构的审查难度与责任。笔者十多年前曾撰文阐述此问题，现结合《民法总则》和《公司法》的有关规定，再将理由简单阐述如下：
首先，股权转让并不导致土地使用权转让。
一是股权转让和土地使用权转让的标的不同。股权转让涉及的不是土地权利而是股份。《民法总则》第58条明确，法人应当有自己的财产或者经费；第60条规定，“法人以其全部财产独立承担民事责任”。当股东以土地使用权作为出资变更到公司名下时，土地使用权已货币化、股份化，股东丧失了土地权利而相应地获得经过折算的公司股份，取得了《公司法》第4条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利。土地使用权变成了公司的独立财产，而不再是股东的财产。原出资的股东对土地使用权没有了处置的权利，不得再随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。股东依法转让的是其股权，而不是土地使用权。股权转让后，公司的资产没有发生任何实质的变化，土地权利仍然登记在公司名下，公司还是以其全部资产对债务承担责任。
二是股权转让和土地使用权转让的主体不同。公司具有独立法人人格，其财产、债务等都独立于公司的股东。土地权利登记在公司的名下，因此土地使用权转让的主体只能是公司，不是股东。而股权的转让只是对《公司法》第4条规定的股东对股权的处分权利，变化的主体是股东。不论是股东之间进行股权转让，还是将股权转给现有股东之外的单位和个人；不论股权全部转让，还是部分转让；不论是房地产开发公司还是普通的非房地产开发公司的股权转让，都是股权的主体即股东发生了变化，土地权利的主体即公司都没有发生变化。
其次，从国家税务主管部门来看，其已经认定公司股权转让不属于权属转移，不征收相关的税收。
一是《国家税务总局关于股权变动导致公司法人房地产权属更名登记不征契税的批复》明确规定，“宁波中百股份有限公司因北京首创集团受让其26.62%的股权而于2000年更名为宁波首创科技股份有限公司，2001年哈工大八达集团受让宁波首创科技股份有限公司16.62%的股权，公司再次更名为哈工大首创科技股份有限公司。上述由于股权变动引起公司法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。
二是《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》明确规定，“对股权转让不征收营业税”。
三是《四川省地方税务局关于股权转让有关契税问题的批复》也明确规定，“企业股权无论是部分转让还是全部转让，其引起的企业投资主体及名称发生变化，并因此进行土地、房屋权属人名称变更登记的，均不征收契税”。
最后，从登记实践来看，不动产权利人股权（股东）或（和）法定代表人发生变化，不需要办理不动产登记。
一是此类变化不属于变更登记和转移登记事项。《不动产登记暂行条例实施细则》列举的9种变更登记的情形及10项转移登记的情况，都不包括股权（股东）或（和）法定代表人发生变化。
二是不动产权利人股权（股东）或（和）法定代表人不属于不动产登记记载的内容。不动产登记簿以及不动产权证书、不动产登记证明（以前的土地、房屋登记簿以及权利证书等）上都没有设计相应的记载栏目。
三是不动产权利人股权（股东）发生变化就要求办理土地转让手续和办理土地登记，客观上也不具有可行性。因为上市公司包括专业从事房地产开发的上市公司的股权每一个交易日都在发生变化，因为其在资本市场公开发行的股票，在每一个正常的交易日都存在交易，有的换手率非常高，甚至一天就超过50%。对于这些公司的股权发生的变化，不可能要求其办理土地转让和土地登记。
观点二、股东以不动产出资或者公司的不动产转移到股东名下的，需要办理转移登记。
公司的财产独立于股东的财产。进行上述变更时，都应当办理不动产转移登记。股东以不动产出资的，《不动产登记暂行条例》第27条进行了明确规定，属于转移登记的情形，不再赘述。公司的不动产变更到股东名下的，应当注意以下事项：
一是公司存续期间，公司的不动产变更到某一股东名下的，应当符合公司章程或经股东会同意，否则会侵犯其他股东甚至债权人的利益。但是笔者认为，登记机构审查重点在于是否有法定代表人的授权，至于是否符合公司章程或者经过股东会的同意，无须审查，因为这属于公司内部事项。
二是公司终止的，按照《民法总则》第68条的规定，不管何种原因法人终止，都需要进行清算。《民法总则》第72条规定：“法人清算后剩余的财产，根据法人章程或者法人权力机构的决议处理，法律另有规定的，依照其规定。”因此，对于公司终止后，公司的不动产变更到股东名下的，当事人申请时，需要提供相应的清算报告。
作者单位：国土资源部不动产登记中心
《中国不动产》2017年第6期