当前物流园区发展存在的问题
2008-07-10 来源:中国物流与采购网 作者:吴垠 张延程
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物流园区——在中国
物流因为她在：提高市场竞争力的关键因素，和影响众多领域发展的巨大潜在市场，在中国开始受到中央、地方政府和企业的高度重视和关注，纷纷出台各种针对性措施有力地促进了物流园区在各地的建设和发展。中国的物流园区进入了蓬勃发展期。 [详细]
摘要： 2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民用航空总局六部委局联合印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》。国家计委、国家经贸委后来发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》也把发展物流配送中心列为重点鼓励发展的内容。近几年来，物流园区的建设在国内逐渐升温，在国家和很多地区的发展规划中都把发展物流园区列为一项重要内容。 在国家大力发
2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民用航空总局六部委局联合印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》。国家计委、国家经贸委后来发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》也把发展物流配送中心列为重点鼓励发展的内容。近几年来，物流园区的建设在国内逐渐升温，在国家和很多地区的发展规划中都把发展物流园区列为一项重要内容。
在国家大力发展现代物流业的宏观政策引导下，各地纷纷出台了自己的物流发展规划，把发展现代物流列入了重要议事日程。如北京市政府的物流“三地一港”规划，上海市政府规划建设中的外高桥等六大物流中心。还有众多城市、乡镇甚至街道办事处也要发展物流园区。据不完全统计，目前全国至少有２０多个省市和３０多个中心城市政府制订了区域性物流发展规划和政策。据零点公司的调查，全国目前已经建成或在建及规划中的物流园区或基地共108家。
在这种发展势头下，究竟代表着真正的发展和繁荣还是这是虚假的表象呢？笔者认为现在物流园区的建设应该冷下来，因为在目前的发展中存在着一些问题需要进一步厘清。只有把这些问题解决了，国内的物流园区的建设才能够健康地发展，才能够找到自己的出路。
一、 目前国内物流园区建设中存在的突出问题
我们就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31个省市的制造、商贸、运输 和物流服务 共304家企业进行了一项调查。此次调查采用二手资料检索和邮寄、CATI 电话访问相结合的方式进行。
经过本次的研究，我们发现当前国内物流园区建设中存在一些问题——物流园区发展脱离了经济性原则，单纯为物流而物流，盲目发展物流园区。具体表现在如下三个方面： 1，部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性
在调查中我们发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对于园区的市场定位、产业定位、功能定位、服务对象定位、园区经营企业的经营方针等问题并没有很好规划就匆忙建设。在调查中，当被问到“园区建成后要为谁服务？提供什么样的服务？这个市场有多大？潜在的服务对象有些什么需求？园区的发展规模是怎么样？”等类似的问题时，园区的规划者们大多回答不出，而很多物流园区只知道要“建成地区最大，在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”。从这些访谈的结果来看，可以说部分物流园区在前期规划、市场研究、分析等方面做得并不充分，从而导致项目在功能和目标客户等诸多当面的
定位上的不清。
2，园区空置率高，利用不充分
虽然物流园区的建设表面上看如火如荼，但是建设并不是最终目标，现在园区建设中就存在过分着重建设数量，而忽视了园区利用率的弊病。根据中国仓储协会公布的统计数字显示 ：与当前的“物流园区热”和“物流中心热”形成鲜明对比的是，我国物流中心平均空置率已达到60%！
不但统计数据这样呈现，而且还有活生生的个案也出现在调查者的视野中：
北京市2001年初规划建成、占地500亩、号称当时全国最大、设施最先进的华通物流园区，其花巨资兴建的高科技仓库在一年的时间里竟没有与外界签订一单真正的商业合同！
3，不问实际，盲目求大
一些地方性的物流发展规划，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所规划的物流体系大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。
根据零点的调查，物流园区或基地中投资较大的如北京物流港，投资总额将超过110亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资总额也达100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000余亩；还有一些达到了数万亩，如天津空港物流加工区占地达63000亩。这种大规模的建设，根本没有考虑成本收益的关系。
在调查中很多受访者表示：“如果按照现在的政策和经营环境，根据测算，建设物流中心的投资约需17、8年才能收回。”
部分物流园区建设的“圈地”倾向
继20世纪90年代初期的“开发区热”等圈地热潮之后，不少地区和城市出现了新一轮“圈地”现象。有些地方打着兴建物流园区的旗号，为以后搞房地产而“圈地”倾向明显。
总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港是此问题争议的焦点之一。资方之一的嘉里集团虽然也有不错的物流业绩，但它更为出名的却是旗下香格里拉大酒店和地产业务，而北京物流港的规划中就包括有商务中心等。此外，北京地产两巨头——华远和红石的双双入股，更是加重了该物流基地的争议性。
此外，杭州传化物流基地规划中的“圈地”问题也引起了业界的广泛关注。
物流基地是经营性用地，按照国家政策，应该拍卖。但传化物流基地的规划用地是政府以低价划拨给民营企业的。参与传化物流基地规划的咨询人员认为：自萧山划归杭州之后，传化物流所在的钱江二桥萧山出口处将成为大杭州的市中心，“到时候传化做不做物流都无所谓了，因为仅仅那块土地会大幅升值”。
总体而言，部分地方在物流园区规划中，不是从满足企业提高物流运作效率、降低成本的需求并进而提升整体经济运行效率的角度来发展物流行业，单纯地为物流而物流，导致物流园区建设未能充分考虑有关企业和区域经济发展的需求；为政绩而建设的物流园区求大求全，结果园区建成后招商出现困难，现有的仓储设施等物流资源未能得到充分利用，最后土地资源转为他用，如房地产开发等，部分地方出现物流“圈地”之风，形成物流园区建设中的泡沫。
当前物流园区发展存在的问题
2008-07-10 来源:中国物流与采购网 作者:吴垠 张延程
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物流园区——在中国
物流因为她在：提高市场竞争力的关键因素，和影响众多领域发展的巨大潜在市场，在中国开始受到中央、地方政府和企业的高度重视和关注，纷纷出台各种针对性措施有力地促进了物流园区在各地的建设和发展。中国的物流园区进入了蓬勃发展期。 [详细]
摘要： 2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民用航空总局六部委局联合印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》。国家计委、国家经贸委后来发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》也把发展物流配送中心列为重点鼓励发展的内容。近几年来，物流园区的建设在国内逐渐升温，在国家和很多地区的发展规划中都把发展物流园区列为一项重要内容。 在国家大力发
2001年3月，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部和中国民用航空总局六部委局联合印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》。国家计委、国家经贸委后来发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》也把发展物流配送中心列为重点鼓励发展的内容。近几年来，物流园区的建设在国内逐渐升温，在国家和很多地区的发展规划中都把发展物流园区列为一项重要内容。
在国家大力发展现代物流业的宏观政策引导下，各地纷纷出台了自己的物流发展规划，把发展现代物流列入了重要议事日程。如北京市政府的物流“三地一港”规划，上海市政府规划建设中的外高桥等六大物流中心。还有众多城市、乡镇甚至街道办事处也要发展物流园区。据不完全统计，目前全国至少有２０多个省市和３０多个中心城市政府制订了区域性物流发展规划和政策。据零点公司的调查，全国目前已经建成或在建及规划中的物流园区或基地共108家。
在这种发展势头下，究竟代表着真正的发展和繁荣还是这是虚假的表象呢？笔者认为现在物流园区的建设应该冷下来，因为在目前的发展中存在着一些问题需要进一步厘清。只有把这些问题解决了，国内的物流园区的建设才能够健康地发展，才能够找到自己的出路。
一、 目前国内物流园区建设中存在的突出问题
我们就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31个省市的制造、商贸、运输 和物流服务 共304家企业进行了一项调查。此次调查采用二手资料检索和邮寄、CATI 电话访问相结合的方式进行。
经过本次的研究，我们发现当前国内物流园区建设中存在一些问题——物流园区发展脱离了经济性原则，单纯为物流而物流，盲目发展物流园区。具体表现在如下三个方面： 1，部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性
在调查中我们发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对于园区的市场定位、产业定位、功能定位、服务对象定位、园区经营企业的经营方针等问题并没有很好规划就匆忙建设。在调查中，当被问到“园区建成后要为谁服务？提供什么样的服务？这个市场有多大？潜在的服务对象有些什么需求？园区的发展规模是怎么样？”等类似的问题时，园区的规划者们大多回答不出，而很多物流园区只知道要“建成地区最大，在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”。从这些访谈的结果来看，可以说部分物流园区在前期规划、市场研究、分析等方面做得并不充分，从而导致项目在功能和目标客户等诸多当面的
定位上的不清。
2，园区空置率高，利用不充分
虽然物流园区的建设表面上看如火如荼，但是建设并不是最终目标，现在园区建设中就存在过分着重建设数量，而忽视了园区利用率的弊病。根据中国仓储协会公布的统计数字显示 ：与当前的“物流园区热”和“物流中心热”形成鲜明对比的是，我国物流中心平均空置率已达到60%！
不但统计数据这样呈现，而且还有活生生的个案也出现在调查者的视野中：
北京市2001年初规划建成、占地500亩、号称当时全国最大、设施最先进的华通物流园区，其花巨资兴建的高科技仓库在一年的时间里竟没有与外界签订一单真正的商业合同！
3，不问实际，盲目求大
一些地方性的物流发展规划，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所规划的物流体系大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。
根据零点的调查，物流园区或基地中投资较大的如北京物流港，投资总额将超过110亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资总额也达100亿元左右。在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000余亩；还有一些达到了数万亩，如天津空港物流加工区占地达63000亩。这种大规模的建设，根本没有考虑成本收益的关系。
在调查中很多受访者表示：“如果按照现在的政策和经营环境，根据测算，建设物流中心的投资约需17、8年才能收回。”
部分物流园区建设的“圈地”倾向
继20世纪90年代初期的“开发区热”等圈地热潮之后，不少地区和城市出现了新一轮“圈地”现象。有些地方打着兴建物流园区的旗号，为以后搞房地产而“圈地”倾向明显。
总投资达110亿、号称中国最大物流基地的北京物流港是此问题争议的焦点之一。资方之一的嘉里集团虽然也有不错的物流业绩，但它更为出名的却是旗下香格里拉大酒店和地产业务，而北京物流港的规划中就包括有商务中心等。此外，北京地产两巨头——华远和红石的双双入股，更是加重了该物流基地的争议性。
此外，杭州传化物流基地规划中的“圈地”问题也引起了业界的广泛关注。
物流基地是经营性用地，按照国家政策，应该拍卖。但传化物流基地的规划用地是政府以低价划拨给民营企业的。参与传化物流基地规划的咨询人员认为：自萧山划归杭州之后，传化物流所在的钱江二桥萧山出口处将成为大杭州的市中心，“到时候传化做不做物流都无所谓了，因为仅仅那块土地会大幅升值”。
总体而言，部分地方在物流园区规划中，不是从满足企业提高物流运作效率、降低成本的需求并进而提升整体经济运行效率的角度来发展物流行业，单纯地为物流而物流，导致物流园区建设未能充分考虑有关企业和区域经济发展的需求；为政绩而建设的物流园区求大求全，结果园区建成后招商出现困难，现有的仓储设施等物流资源未能得到充分利用，最后土地资源转为他用，如房地产开发等，部分地方出现物流“圈地”之风，形成物流园区建设中的泡沫。