第4章 完善房地产融资租赁法律制度的重要意义
目前房地产融资的方式主要存在银行贷款、房地产信托、房地产产业基金，融资租赁是房地产融资的特殊渠道也是近几年新兴的融资方式，虽然把融资租赁作为房地产的融资方式尚未在立法中得以确定，尚未出台的《融资租赁法》也偏向于排除房地产融资租赁方式，但是本文笔者仍倾向于赞同房地产融资租赁的方式，因为发展完善房地产融资租赁法律制度有利于维护多方的利益。
4.1 完善房地产融资租赁法律制度对承租人的重要意义
房地产融资租赁实务中，承租主体通常分为个人和企业两种，两种不同的情况下承租主体获得的利益也不同。
当承租主体为个人时，房地产融资租赁一方面可以降低房屋消费门槛。在银行贷款的情况下，购房者至少需要付购房款的10%才能获得房地产使用权，近些年来尽管房价不断被打压，但是相对于购房者的低收入而言，房款仍是一笔巨款，大部分购房者只能对房价“望洋兴叹”。而房地产融资租赁制度便很好地解决了这方面的问题，承租人通过租赁的形式入住，只需交付租金，便获得了房屋的使用权，一定程度上创造了购买房屋的“零首付”，从而很大程度地降低了住房房屋消费的门坎，有效地培育了供房需求，使得占购房比例大多数的无支付能力的家庭，从此购房愿望成为了现实。从另一角度，房地产的融资租赁制度还可以治疗“房奴恐惧症”，现阶段房地产融资租赁情况下，租赁期满后，租赁物所有权一般归承租人所有，而不是归出租人所有，这一点与飞机、船舶融资租赁存在很大的不同。也正是因为这一点，房地产融资租赁使得承租人通过融资与融物相结合的方式间接地获得了房屋的所有权，与传统购房渠道不一样，传统购房者是通过先取得所有权然后获得使用权的方式，而融资租赁购房者则恰恰相反，是通过先取得使用权再取得所有权的方式，融资租赁购房者往往先支付租金然后直接获得使用权，这一过程之后融资租赁购房者便开始了房屋消费。正是由于采取的是先租后买，从而使广大的住户感觉到了归属感，因此可以大胆放心地做装饰投入，甚至可以把租入房地产视为自己的“准己产”，由此满足了住房私权带来的好处，还可以使大量的年轻人量力而行，自由约定融资租赁租期及融资租赁合同，及时有效地选择放弃购买，从而大大地减轻购房压力。
当承租主体为企业时，首先房地产融资租赁制度可以提高企业资金利用效率。通过出售 回租的融资租赁交易方式，房地产融资租赁者首先将房产出售变现，然后又租回来使用，在整个过程中企业把自有的房地产所有权出租给融资租赁公司，从而不仅获得了企业所需要的资金，而且还通过出租的方式企业从融资租赁公司手中得到了该房产，因而丝毫不妨碍对固定资产的继续使用，这样在这一过程中就使企业原有的固定资产转换成了流动资产，从而大
大地提高了企业资金的利用效率。1第二方面，房地产融资租赁交易方式改善了企业的一些最关键的财务指标，对于企业而言，其他房地产融资方式情况下，融资房地产的支出直接算作企业的财政支出一项，支出金额一项占据很大比例。而房地产融资租赁制度下，融资的租金数额比起其他租赁制度下的租金较低，企业一般只需投入很少的一部分资金，就可以很快地获得在其它情况下需要更多资金才能购买到的房产，通过这种财政预算安排，企业可以在丝毫不减损本企业固定资产的前提下增强自己资产的流动性，这就相当于增加了企业的流动性资金，把资金从收益低的资产转而投向于收益率高的其他资产，大大提高了资产的使用率和收益率，也使企业关键财务指标得到改善。最后，房地产融资租赁为企业提供了中长期资金来源。通常情况下，企业融资主要从银行借贷获得，但是银行借贷有很多限制性条件，中小企业由于规模小资产数额小等原因很难满足银行放贷的条件而往往难以获得贷款。但是房地产融资租赁制度便很好地解决了这一问题。在房地产融资租赁制度的条件下，租赁期间中出租人一直拥有租赁物的所有权，出租人保证租赁物在租赁期间是完整的，出租人对承租人进行审查，依照的不是过去的信用历史或者财产资本基础，而是承租人未来的盈利能力，这种做法有益于那些资产负债率较高、没有银行信用以及众多新企业，这些企业通过融资租赁方式都恩能够获得大量的融资。
4.2完善房地产融资租赁法律制度对开发商的重要意义
从房地产开发商角度，建立并完善房地产融资租赁制度，对于开发商而言益处多多。最影响房地产开发商利益的是房地产的销售门路，融资租赁是房地产营销的新渠道新方式，房地产融资租赁通过把融资和销售房屋两种方式相结合，从而便利于房地产开发商向用户和市场推销产品。根据市场经济的运行规律，只要市场经济允许，所有开发商都能接受一次性销售，以便于快速回笼资金。但是在目前的买方市场环境下，部分楼市由于激烈的竞争、打压楼市的政策环境使得部分楼市陷入了滞销的阶段。因此对于开发商而言，如何扩大销路是关乎其生存的大问题。融资租赁制度在某种程度上大大缓解了这一问题。在香港楼市低靡时，融资租赁曾作为重要的融资方式拯救了香港楼市，房地产融资租赁以其独特的特点发挥着扩大开发商销售范围的优势。这一点也是将融资租赁法律制度运用于房地产的初衷，是一些开发商愿意尝试房地产融资租赁制度的最重要的原因。此外，通过房地产融资租赁的运营模式，开发商可以针对特殊的消费群体，开拓创新，对专项楼盘进行开发，从而一种全新的开发模式有运而生，房地产的部分潜在需求变成为有效需求，销售瓶颈也由此打开了，也有利于房地产商尽快抽出资金和人力进入到下一轮的开发投资项目中去，由此整个房地产行业形成了一个良性循环。
房地产融资租赁业务错综复杂，牵涉多方当事人，如承租人、开发商、出租人、金融机构、金融信贷、商业贸易等多方经济关系。房地产融资租赁业务的开展“牵一发而动全身”，1 《融资租赁在房地产业中的应用》 杨晓辉 2006-12-01
开发商在与出租人、承租人、金融机构的商谈中，能及时了解市场上的房产供求信息，从而作出及时而准确地经营决策，由此开发商把握了商机，既提高了开发商经营管理水平，也增强了其市场运营竞争能力。
4.3完善房地产融资租赁法律制度对出租人的重要意义
融资租赁是人才与物资为一体，管理与服务为一体，金融与贸易为一体，筹划与开发为一体的金融产品，其不同于一般的租赁，在房地产融资租赁中，研究房地产、开发房地产和营销房地产时都必须讲究系统化、集约化和功能化。在这一过程中，租赁公司既能为企业和社会提供优质的服务和高效的服务，也可以提高了其自身的发展能力和市场竞争力。
在房地产融资租赁过程中，承租人按预定的期限和金额支付租金，才能获得在租赁期间使用租赁物品的使用权，融资租赁的租金中包含房产成本、利息、手续费还有保证金，总数额一般较高，高于银行同期贷款利息。因此为了能够得到房地产的优惠，采取融资租赁法律制度，当房地产融资租赁法律制度到达一定规模，便大大降低了租赁公司的租赁运作成本。从出租人的角度来看，房地产融资租赁运营的风险较小。直接原因是因为合同期满之前，出租人始终是作为房地产产权人，而保留房地产的所有权。此外，在房地产融资租赁法律制度过程中，承租人还获得了租赁物品的使用权，而出租人可以拥有租赁物品的所有权，从而融资租赁风险得到分担和控制。另一方面，出租人通过收取租金获得稳定的收益，如果承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种十分安全的投资方式。
第5章 房地产融资租赁发展现状及完善措施
5.1 理论上房地产作为融资租赁标的物的合理性
关于房地产能否作为融资租赁的标的物，历来存在争议。反对者认为房地产作为融资租赁标的物，于法于理都是不恰当的。他们认为，即将出台的《融资租赁法》便明确规定，融资租赁只能运用于动产租赁，而我国法院目前也是这么操作的。就目前而言，融资租赁的标的物主要为船舶、机械设备等大型动产，这些动产有个普遍的规律，即它们的价值随着使用的期限不断贬值，这恰好符合融资租赁的中“融物”的需要，（租赁物随着租赁过程中的使用而贬值）并且在融资租赁过程中，诸如船舶、机器设备等这些动产的价格一般是以初始价值为标准的，具有相对固定性，从而为融资租赁操作多方当事人带来便利。但是，将融资租赁运用于房地产，则带来诸多不便，首先房屋的价格受市场影响很大，具有极不稳定性和变动性，当房屋升值时，租赁公司没有享受到房屋升值的任何好处；但是当房屋贬值时，房屋价格跌落的风险又全部加载到租赁公司身上，因此融资租赁重要一方当事人租赁公司从融资租
赁中获得的收益不大，由此也就使得出租人并不乐意将房地产运用于融资租赁操作中。总之，反对者从房地产融资租赁面临的政策风险以及房地产本身的物权属性论证了房地产融资租赁操作实务中的诸多不便。
支持房地产融资租赁者则从另一个全新的视角论证了房地产融资租赁的合理性。首先从立法上，尽管《融资租赁法》草案并不赞同将房地产作为融资租赁的标的物，但是关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问题的司法解释（四）的第九条却明确规定，把不动产作为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地附着物或已经嵌入土地内的不在此限。从这一点看，我国目前的立法并没有将房地产完全绝对的排除于融资租赁之外。其次，反对者所担心的由于房屋价格的不确定性而带来的弊端，可以采取一些措施加以回避。融资租赁广义上属于民法上的一种协议，因此在订立融资租赁合同中也应该遵循意思自治的原则，从而出租人完全可以通过协商解决房地产融资租赁给出租人带来的不利。由于《金融租赁公司管理办法》己将租赁物确定为固定资产，金融租赁公司全行业都普遍开展了房产融资租赁业务，且投入资金量大、租赁期限又长，是目前一些金融租赁公司的支柱性业务。房产融资租赁一旦被确认为无效，金融租赁公司所购的房产不能交付；抵押、质押、保证等担保均无效，金融租赁公司的租赁债权将有被悬空的危险，巨额经营资产将被流失，引发融资租赁经营危机，使刚起步的金融租赁业受到重创而陷入绝境。又因为金融租赁公司的股东多为银行金融机构，又将引发银行金融机构的资产缩水。在我国融资租赁业刚起步的国度里，是否要一律禁止不动产作为租赁物；或在融资租赁法统一之前，对房产融资租赁业务是否允许有一个经营过渡时期，应值得高度重视。此外，国家税务总局曾颁发[2007]603号批复，该批复的内容是关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税的处理，根据该批复规定， “从事房地产开发经营的外商投资企业首先以销售方式转让其生产、开发的房屋或建筑物等不动产，然后又通过租赁的方式从买受人处重新回租该资产，因此企业不管采取的是何种租赁方式，均应该将售后回租业务分解为销售业务和租赁业务这两项业务，再对它们进行分别的税务处理。在这一计数过程中，企业销售有关不动产所有权的收入或者转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权原有的相关的成本、费用的差额，该项差额应作为业务发生当期的损益，再一并计入当期应纳税所得额”。这就为以房产作融资租赁物明确了涉税处理方式，不影响国家税收利益。
5.2实践中房地产融资租赁行业发展程度
融资租赁最早发生于20世纪50年代初的美国，随后，在一系列优惠政策的鼓励与支持下，美国融资租赁业得到大力的发展，融资租赁的客体廊括的范围逐步扩大，涉及电子计算机等信息处理设备、交通设备、船舶、商业性和产业性设备等动产，甚至服务业也成为美国融资租赁业的租赁对象，但是唯独排除房地产。也就是说，作为融资租赁业起源的美国，房地产融资租赁并没有得到发展。
但是，在一些后起的融资租赁国家，房地产融资租赁却得到迅速的发展。国际立法通常仅将消耗物排除在租赁物之外，并不将不动产绝对排除在租赁物之外。如德国对租赁物范围没有具体规定，但实践中包括动产和不动产。不动产包括房屋和其他建筑物。西班牙在其皇家法令中也没有对融资租赁物的范围进行界定。租赁物既包括动产又包括不动产。在日本，不动产作为租赁物在法律上并没有障碍。《中亚国家融资租赁示范法》第四条规定“租赁物可以是用于商业活动的任何非消耗物”。《俄罗斯联邦融资租赁法》第三条规定：“任何可以用于经营活动的非消耗物，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产，都可以作为租赁物”。《哈萨克斯坦共和国融资租赁法》第四条规定：“租赁对象可以是房屋、建筑物、机器、设备、用具、土地和其他未损物品”。《乌兹别克斯坦共和国租赁法》第三款规定：“租赁资产可以是任何的非消耗物，包括企业、不动产、建筑、构件、设备、交通设施和其他用于经营活动的动产和不动产。 《韩国租赁业务条例》第七.二条规定：“物定物件等的范围„c.不动产与a\b\物件直接相关的财产”。
相对于国外房地产融资租赁的发展状况，在我国，房地产融资租赁是我国房地产融资的一种重要渠道之一，近些年来，国家打压房地产众多政策的出台，使得房地产出现“寒冬”，房地产寒冬一个最直接的表现在于房地产融资渠道的萎缩。传统的房地产融资方式包括信贷、信托、银行贷款，房地产融资租赁作为新兴的融资方式在我国发展缓慢，其原因是多方面的，很重要的原因在于房地产商品本身的特点，房地产商品本身价值大，且价值随着市场变动率大，因此将其作为融资租赁的标的物存在诸多不便。但是尽管如此，将房地产作为融资租赁的标的物在我国还是存在的，首例便是上海融资租赁公司运作的房地产融资租赁项目。
2004年4月初，在上海融资租赁公司也就是新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约成功，该融资项目的经营模式是，首先由该上海的一家大型房地产公司将其所拥有的海南的一著名大酒店出售给上海金融租赁公司，双方并签订了为期5年的“售后回租”合同；然后再由金融租赁公司与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，该保理业务合同约定将房地产售后回租形成的租金应收款售卖给银行，因此房地产公司一次性完成了高达6亿元的融资金额。这也是自中央宏观调控政策出台以来，央行采取收紧银根的政策以提高融资门槛，由上海房地产企业开辟新的融资渠道的一次伟大的探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、股份制商业银行与金融租赁公司这三方“牵手”成功。迄今为止，上海各大银行并没有放松对房地产开发企业房贷的控制趋势，而是纷纷施行了新“家法”，因此，房地产开发企业希望通过银行获得直接融资，已经变得相当困难。同时，伴随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20%及以上上升到了35%及以上，而购买土地的款项却不计入资本金，这就使得不少开发企业严重缺乏自有资本，由此解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元的融资需求便应运而生一多元的融资需求包括金融租赁、金融信托、典当、担保以及基金等一些属于非银行类的金融机构也纷纷浮出水面，争夺房地产领域的这块融资“蛋糕”。而另一方面，注册资金为5亿元的新世纪的金融租赁有限责任公司，在国内的首个房地产“售后回租+保理”的融资工程的成功运作中，却引起了沪上的房地产开发企业和银行的普遍关注。对于整个融资
第4章 完善房地产融资租赁法律制度的重要意义
目前房地产融资的方式主要存在银行贷款、房地产信托、房地产产业基金，融资租赁是房地产融资的特殊渠道也是近几年新兴的融资方式，虽然把融资租赁作为房地产的融资方式尚未在立法中得以确定，尚未出台的《融资租赁法》也偏向于排除房地产融资租赁方式，但是本文笔者仍倾向于赞同房地产融资租赁的方式，因为发展完善房地产融资租赁法律制度有利于维护多方的利益。
4.1 完善房地产融资租赁法律制度对承租人的重要意义
房地产融资租赁实务中，承租主体通常分为个人和企业两种，两种不同的情况下承租主体获得的利益也不同。
当承租主体为个人时，房地产融资租赁一方面可以降低房屋消费门槛。在银行贷款的情况下，购房者至少需要付购房款的10%才能获得房地产使用权，近些年来尽管房价不断被打压，但是相对于购房者的低收入而言，房款仍是一笔巨款，大部分购房者只能对房价“望洋兴叹”。而房地产融资租赁制度便很好地解决了这方面的问题，承租人通过租赁的形式入住，只需交付租金，便获得了房屋的使用权，一定程度上创造了购买房屋的“零首付”，从而很大程度地降低了住房房屋消费的门坎，有效地培育了供房需求，使得占购房比例大多数的无支付能力的家庭，从此购房愿望成为了现实。从另一角度，房地产的融资租赁制度还可以治疗“房奴恐惧症”，现阶段房地产融资租赁情况下，租赁期满后，租赁物所有权一般归承租人所有，而不是归出租人所有，这一点与飞机、船舶融资租赁存在很大的不同。也正是因为这一点，房地产融资租赁使得承租人通过融资与融物相结合的方式间接地获得了房屋的所有权，与传统购房渠道不一样，传统购房者是通过先取得所有权然后获得使用权的方式，而融资租赁购房者则恰恰相反，是通过先取得使用权再取得所有权的方式，融资租赁购房者往往先支付租金然后直接获得使用权，这一过程之后融资租赁购房者便开始了房屋消费。正是由于采取的是先租后买，从而使广大的住户感觉到了归属感，因此可以大胆放心地做装饰投入，甚至可以把租入房地产视为自己的“准己产”，由此满足了住房私权带来的好处，还可以使大量的年轻人量力而行，自由约定融资租赁租期及融资租赁合同，及时有效地选择放弃购买，从而大大地减轻购房压力。
当承租主体为企业时，首先房地产融资租赁制度可以提高企业资金利用效率。通过出售 回租的融资租赁交易方式，房地产融资租赁者首先将房产出售变现，然后又租回来使用，在整个过程中企业把自有的房地产所有权出租给融资租赁公司，从而不仅获得了企业所需要的资金，而且还通过出租的方式企业从融资租赁公司手中得到了该房产，因而丝毫不妨碍对固定资产的继续使用，这样在这一过程中就使企业原有的固定资产转换成了流动资产，从而大
大地提高了企业资金的利用效率。1第二方面，房地产融资租赁交易方式改善了企业的一些最关键的财务指标，对于企业而言，其他房地产融资方式情况下，融资房地产的支出直接算作企业的财政支出一项，支出金额一项占据很大比例。而房地产融资租赁制度下，融资的租金数额比起其他租赁制度下的租金较低，企业一般只需投入很少的一部分资金，就可以很快地获得在其它情况下需要更多资金才能购买到的房产，通过这种财政预算安排，企业可以在丝毫不减损本企业固定资产的前提下增强自己资产的流动性，这就相当于增加了企业的流动性资金，把资金从收益低的资产转而投向于收益率高的其他资产，大大提高了资产的使用率和收益率，也使企业关键财务指标得到改善。最后，房地产融资租赁为企业提供了中长期资金来源。通常情况下，企业融资主要从银行借贷获得，但是银行借贷有很多限制性条件，中小企业由于规模小资产数额小等原因很难满足银行放贷的条件而往往难以获得贷款。但是房地产融资租赁制度便很好地解决了这一问题。在房地产融资租赁制度的条件下，租赁期间中出租人一直拥有租赁物的所有权，出租人保证租赁物在租赁期间是完整的，出租人对承租人进行审查，依照的不是过去的信用历史或者财产资本基础，而是承租人未来的盈利能力，这种做法有益于那些资产负债率较高、没有银行信用以及众多新企业，这些企业通过融资租赁方式都恩能够获得大量的融资。
4.2完善房地产融资租赁法律制度对开发商的重要意义
从房地产开发商角度，建立并完善房地产融资租赁制度，对于开发商而言益处多多。最影响房地产开发商利益的是房地产的销售门路，融资租赁是房地产营销的新渠道新方式，房地产融资租赁通过把融资和销售房屋两种方式相结合，从而便利于房地产开发商向用户和市场推销产品。根据市场经济的运行规律，只要市场经济允许，所有开发商都能接受一次性销售，以便于快速回笼资金。但是在目前的买方市场环境下，部分楼市由于激烈的竞争、打压楼市的政策环境使得部分楼市陷入了滞销的阶段。因此对于开发商而言，如何扩大销路是关乎其生存的大问题。融资租赁制度在某种程度上大大缓解了这一问题。在香港楼市低靡时，融资租赁曾作为重要的融资方式拯救了香港楼市，房地产融资租赁以其独特的特点发挥着扩大开发商销售范围的优势。这一点也是将融资租赁法律制度运用于房地产的初衷，是一些开发商愿意尝试房地产融资租赁制度的最重要的原因。此外，通过房地产融资租赁的运营模式，开发商可以针对特殊的消费群体，开拓创新，对专项楼盘进行开发，从而一种全新的开发模式有运而生，房地产的部分潜在需求变成为有效需求，销售瓶颈也由此打开了，也有利于房地产商尽快抽出资金和人力进入到下一轮的开发投资项目中去，由此整个房地产行业形成了一个良性循环。
房地产融资租赁业务错综复杂，牵涉多方当事人，如承租人、开发商、出租人、金融机构、金融信贷、商业贸易等多方经济关系。房地产融资租赁业务的开展“牵一发而动全身”，1 《融资租赁在房地产业中的应用》 杨晓辉 2006-12-01
开发商在与出租人、承租人、金融机构的商谈中，能及时了解市场上的房产供求信息，从而作出及时而准确地经营决策，由此开发商把握了商机，既提高了开发商经营管理水平，也增强了其市场运营竞争能力。
4.3完善房地产融资租赁法律制度对出租人的重要意义
融资租赁是人才与物资为一体，管理与服务为一体，金融与贸易为一体，筹划与开发为一体的金融产品，其不同于一般的租赁，在房地产融资租赁中，研究房地产、开发房地产和营销房地产时都必须讲究系统化、集约化和功能化。在这一过程中，租赁公司既能为企业和社会提供优质的服务和高效的服务，也可以提高了其自身的发展能力和市场竞争力。
在房地产融资租赁过程中，承租人按预定的期限和金额支付租金，才能获得在租赁期间使用租赁物品的使用权，融资租赁的租金中包含房产成本、利息、手续费还有保证金，总数额一般较高，高于银行同期贷款利息。因此为了能够得到房地产的优惠，采取融资租赁法律制度，当房地产融资租赁法律制度到达一定规模，便大大降低了租赁公司的租赁运作成本。从出租人的角度来看，房地产融资租赁运营的风险较小。直接原因是因为合同期满之前，出租人始终是作为房地产产权人，而保留房地产的所有权。此外，在房地产融资租赁法律制度过程中，承租人还获得了租赁物品的使用权，而出租人可以拥有租赁物品的所有权，从而融资租赁风险得到分担和控制。另一方面，出租人通过收取租金获得稳定的收益，如果承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种十分安全的投资方式。
第5章 房地产融资租赁发展现状及完善措施
5.1 理论上房地产作为融资租赁标的物的合理性
关于房地产能否作为融资租赁的标的物，历来存在争议。反对者认为房地产作为融资租赁标的物，于法于理都是不恰当的。他们认为，即将出台的《融资租赁法》便明确规定，融资租赁只能运用于动产租赁，而我国法院目前也是这么操作的。就目前而言，融资租赁的标的物主要为船舶、机械设备等大型动产，这些动产有个普遍的规律，即它们的价值随着使用的期限不断贬值，这恰好符合融资租赁的中“融物”的需要，（租赁物随着租赁过程中的使用而贬值）并且在融资租赁过程中，诸如船舶、机器设备等这些动产的价格一般是以初始价值为标准的，具有相对固定性，从而为融资租赁操作多方当事人带来便利。但是，将融资租赁运用于房地产，则带来诸多不便，首先房屋的价格受市场影响很大，具有极不稳定性和变动性，当房屋升值时，租赁公司没有享受到房屋升值的任何好处；但是当房屋贬值时，房屋价格跌落的风险又全部加载到租赁公司身上，因此融资租赁重要一方当事人租赁公司从融资租
赁中获得的收益不大，由此也就使得出租人并不乐意将房地产运用于融资租赁操作中。总之，反对者从房地产融资租赁面临的政策风险以及房地产本身的物权属性论证了房地产融资租赁操作实务中的诸多不便。
支持房地产融资租赁者则从另一个全新的视角论证了房地产融资租赁的合理性。首先从立法上，尽管《融资租赁法》草案并不赞同将房地产作为融资租赁的标的物，但是关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问题的司法解释（四）的第九条却明确规定，把不动产作为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地附着物或已经嵌入土地内的不在此限。从这一点看，我国目前的立法并没有将房地产完全绝对的排除于融资租赁之外。其次，反对者所担心的由于房屋价格的不确定性而带来的弊端，可以采取一些措施加以回避。融资租赁广义上属于民法上的一种协议，因此在订立融资租赁合同中也应该遵循意思自治的原则，从而出租人完全可以通过协商解决房地产融资租赁给出租人带来的不利。由于《金融租赁公司管理办法》己将租赁物确定为固定资产，金融租赁公司全行业都普遍开展了房产融资租赁业务，且投入资金量大、租赁期限又长，是目前一些金融租赁公司的支柱性业务。房产融资租赁一旦被确认为无效，金融租赁公司所购的房产不能交付；抵押、质押、保证等担保均无效，金融租赁公司的租赁债权将有被悬空的危险，巨额经营资产将被流失，引发融资租赁经营危机，使刚起步的金融租赁业受到重创而陷入绝境。又因为金融租赁公司的股东多为银行金融机构，又将引发银行金融机构的资产缩水。在我国融资租赁业刚起步的国度里，是否要一律禁止不动产作为租赁物；或在融资租赁法统一之前，对房产融资租赁业务是否允许有一个经营过渡时期，应值得高度重视。此外，国家税务总局曾颁发[2007]603号批复，该批复的内容是关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税的处理，根据该批复规定， “从事房地产开发经营的外商投资企业首先以销售方式转让其生产、开发的房屋或建筑物等不动产，然后又通过租赁的方式从买受人处重新回租该资产，因此企业不管采取的是何种租赁方式，均应该将售后回租业务分解为销售业务和租赁业务这两项业务，再对它们进行分别的税务处理。在这一计数过程中，企业销售有关不动产所有权的收入或者转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权原有的相关的成本、费用的差额，该项差额应作为业务发生当期的损益，再一并计入当期应纳税所得额”。这就为以房产作融资租赁物明确了涉税处理方式，不影响国家税收利益。
5.2实践中房地产融资租赁行业发展程度
融资租赁最早发生于20世纪50年代初的美国，随后，在一系列优惠政策的鼓励与支持下，美国融资租赁业得到大力的发展，融资租赁的客体廊括的范围逐步扩大，涉及电子计算机等信息处理设备、交通设备、船舶、商业性和产业性设备等动产，甚至服务业也成为美国融资租赁业的租赁对象，但是唯独排除房地产。也就是说，作为融资租赁业起源的美国，房地产融资租赁并没有得到发展。
但是，在一些后起的融资租赁国家，房地产融资租赁却得到迅速的发展。国际立法通常仅将消耗物排除在租赁物之外，并不将不动产绝对排除在租赁物之外。如德国对租赁物范围没有具体规定，但实践中包括动产和不动产。不动产包括房屋和其他建筑物。西班牙在其皇家法令中也没有对融资租赁物的范围进行界定。租赁物既包括动产又包括不动产。在日本，不动产作为租赁物在法律上并没有障碍。《中亚国家融资租赁示范法》第四条规定“租赁物可以是用于商业活动的任何非消耗物”。《俄罗斯联邦融资租赁法》第三条规定：“任何可以用于经营活动的非消耗物，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产，都可以作为租赁物”。《哈萨克斯坦共和国融资租赁法》第四条规定：“租赁对象可以是房屋、建筑物、机器、设备、用具、土地和其他未损物品”。《乌兹别克斯坦共和国租赁法》第三款规定：“租赁资产可以是任何的非消耗物，包括企业、不动产、建筑、构件、设备、交通设施和其他用于经营活动的动产和不动产。 《韩国租赁业务条例》第七.二条规定：“物定物件等的范围„c.不动产与a\b\物件直接相关的财产”。
相对于国外房地产融资租赁的发展状况，在我国，房地产融资租赁是我国房地产融资的一种重要渠道之一，近些年来，国家打压房地产众多政策的出台，使得房地产出现“寒冬”，房地产寒冬一个最直接的表现在于房地产融资渠道的萎缩。传统的房地产融资方式包括信贷、信托、银行贷款，房地产融资租赁作为新兴的融资方式在我国发展缓慢，其原因是多方面的，很重要的原因在于房地产商品本身的特点，房地产商品本身价值大，且价值随着市场变动率大，因此将其作为融资租赁的标的物存在诸多不便。但是尽管如此，将房地产作为融资租赁的标的物在我国还是存在的，首例便是上海融资租赁公司运作的房地产融资租赁项目。
2004年4月初，在上海融资租赁公司也就是新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租+保理”融资项目正式签约成功，该融资项目的经营模式是，首先由该上海的一家大型房地产公司将其所拥有的海南的一著名大酒店出售给上海金融租赁公司，双方并签订了为期5年的“售后回租”合同；然后再由金融租赁公司与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，该保理业务合同约定将房地产售后回租形成的租金应收款售卖给银行，因此房地产公司一次性完成了高达6亿元的融资金额。这也是自中央宏观调控政策出台以来，央行采取收紧银根的政策以提高融资门槛，由上海房地产企业开辟新的融资渠道的一次伟大的探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、股份制商业银行与金融租赁公司这三方“牵手”成功。迄今为止，上海各大银行并没有放松对房地产开发企业房贷的控制趋势，而是纷纷施行了新“家法”，因此，房地产开发企业希望通过银行获得直接融资，已经变得相当困难。同时，伴随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20%及以上上升到了35%及以上，而购买土地的款项却不计入资本金，这就使得不少开发企业严重缺乏自有资本，由此解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元的融资需求便应运而生一多元的融资需求包括金融租赁、金融信托、典当、担保以及基金等一些属于非银行类的金融机构也纷纷浮出水面，争夺房地产领域的这块融资“蛋糕”。而另一方面，注册资金为5亿元的新世纪的金融租赁有限责任公司，在国内的首个房地产“售后回租+保理”的融资工程的成功运作中，却引起了沪上的房地产开发企业和银行的普遍关注。对于整个融资