房地评估案例分析实践报告 年级：2010级
专业：工程管理
学号：[1**********]4
姓名：杨诗颖
2012 年 4 月日 3
评估对象概括
案例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为20000㎡，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。（1亩=667平方米，1平方公里=106平方米）
评估方法的选择
该土地的各项投入成本均已知，故选用成本法评估
相关专业名词解释说明
土地取得费：是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
土地开发费：主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等费用。
投资利息：是土地建设中占用资金的时间价值。
土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发区和销售期。 土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。 投资利润：是投资开发商投资的回报。
土地增值收益：主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 选取评估方法的关键和难点
建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
成本法的评估程序
1. 计算土地取得费；
2. 计算土地开发费；
3. 计算投资利息；
4. 计算开发利润；
5. 计算土地出让增值收益；
6. 求出土地价值。
估价过程
（1）计算土地取得费
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则
土地取得费利息=150*[(1+6%)-1]=18.54(元/平方米）
土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=20.23(元/平方米）
（4）计算开发利润
开发利润=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米）
(5)计算土地出让增值收益
土地出让增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]*15%=62.07(元/平方米）
(6)计算土地价值
土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)+（5）=150+200+18.54+10.23+62.07=475.84(元/平方米）
土地总价=475.84*20000=9516800元）
该地宗单价为475.84元/平方米，总价为9516800元
2
评估对象概括
案例二：评估某商品住宅2010年10月24日的正常市场价格
在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
1.可比实例的成交价格：
2.交易情况的分析判断结果：
表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高
于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
3.该类商品住宅2010年4月至10月的价格变动情况：
表中的价格指数为定基价格指数。
4.房地产状况的比较判断结果：
评估方法的选择
在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，故选取比较法评估。 相关专业名词解释说明
比准价格：由市场比较法估价得到的价格。
类似房地产：是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本相似的房地产。
可修正性：只交易案例资料可以通过对有关因素的修正而待估房地产价格有可比性。
选取评估方法的关键和难点
房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）
比较法的评估程序
1、搜集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、求取比准价格。
估价过程
1.计算公式：
比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数
2.可比实例A: 100/（100-2）=100/98
可比实例B: 100/ (100-0) =100/100
可比实例C: 100/ (100+1) =100/101
3.交易日期修正系数：
可比实例A: 106.8/92.4
可比实例B: 106.8/100.3
可比实例C: 106.8/109.0
4.房地产状况修正系数：
可比实例A: 100/(90*0.5+100*0.3+125*0.2)=100/100
可比实例B: 100/(100*0.5+110*0.3+100*0.2)=100/103
可比实例C: 100/(80*0.5+120*0.3+100*0.2)=100/96
5.计算比准价格（单位）：
比准价格A=7400*100/98*106.8/92.4 *100/100=8727.80(元/平方米）
比准价格B=8400*100/100*106.8/100.3*100/103=8683.86(元/平方米）
比准价格C=7800*100/101*106.8/109.0*100/96=7884.18(元/平方米）
6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：
估价对象价格（单价）=（8727.80+8683.86+7884.18）/3=8431.94（元/平方米）
比较法与成本法的异同点
不同点：1、操作过程及其涉及内容的差异
2、理论依据的差异
3、经济属性和市场内涵的差异
4、市场层次性的差异
5、时间着眼点的差异
6、市场原理的差异
7、评估角度的差异
相同点：合法性、正常性
总结与心得
经过对本课程的学习，基本上掌握房地产评估的基本原理和方法，对基本方法的操作有了进一步的了解。房地产评估是一门实践性较强的课程，通过这次的实践学习，接触了很多房地产评估实践的信息，了解最新动态和评估实践中的问题，更深刻地领会教材的内容，将知识转化为能力，提高分析问题和解决问题的能力。光有理论知识，没有实践的结合应用，难以前行；离开理论知识的协助，实践也不能很稳当；实践与理论结合，才能把房地产评估做得更好！
房地评估案例分析实践报告 年级：2010级
专业：工程管理
学号：[1**********]4
姓名：杨诗颖
2012 年 4 月日 3
评估对象概括
案例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为20000㎡，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。（1亩=667平方米，1平方公里=106平方米）
评估方法的选择
该土地的各项投入成本均已知，故选用成本法评估
相关专业名词解释说明
土地取得费：是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
土地开发费：主要包括基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费等费用。
投资利息：是土地建设中占用资金的时间价值。
土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发区和销售期。 土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。 投资利润：是投资开发商投资的回报。
土地增值收益：主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。 选取评估方法的关键和难点
建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
成本法的评估程序
1. 计算土地取得费；
2. 计算土地开发费；
3. 计算投资利息；
4. 计算开发利润；
5. 计算土地出让增值收益；
6. 求出土地价值。
估价过程
（1）计算土地取得费
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则
土地取得费利息=150*[(1+6%)-1]=18.54(元/平方米）
土地开发费利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=20.23(元/平方米）
（4）计算开发利润
开发利润=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米）
(5)计算土地出让增值收益
土地出让增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]*15%=62.07(元/平方米）
(6)计算土地价值
土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)+（5）=150+200+18.54+10.23+62.07=475.84(元/平方米）
土地总价=475.84*20000=9516800元）
该地宗单价为475.84元/平方米，总价为9516800元
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评估对象概括
案例二：评估某商品住宅2010年10月24日的正常市场价格
在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
1.可比实例的成交价格：
2.交易情况的分析判断结果：
表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高
于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
3.该类商品住宅2010年4月至10月的价格变动情况：
表中的价格指数为定基价格指数。
4.房地产状况的比较判断结果：
评估方法的选择
在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易，故选取比较法评估。 相关专业名词解释说明
比准价格：由市场比较法估价得到的价格。
类似房地产：是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待评估的房地产基本相似的房地产。
可修正性：只交易案例资料可以通过对有关因素的修正而待估房地产价格有可比性。
选取评估方法的关键和难点
房地产状况的修正（区域因素和个别因素的修正）
比较法的评估程序
1、搜集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、求取比准价格。
估价过程
1.计算公式：
比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数
2.可比实例A: 100/（100-2）=100/98
可比实例B: 100/ (100-0) =100/100
可比实例C: 100/ (100+1) =100/101
3.交易日期修正系数：
可比实例A: 106.8/92.4
可比实例B: 106.8/100.3
可比实例C: 106.8/109.0
4.房地产状况修正系数：
可比实例A: 100/(90*0.5+100*0.3+125*0.2)=100/100
可比实例B: 100/(100*0.5+110*0.3+100*0.2)=100/103
可比实例C: 100/(80*0.5+120*0.3+100*0.2)=100/96
5.计算比准价格（单位）：
比准价格A=7400*100/98*106.8/92.4 *100/100=8727.80(元/平方米）
比准价格B=8400*100/100*106.8/100.3*100/103=8683.86(元/平方米）
比准价格C=7800*100/101*106.8/109.0*100/96=7884.18(元/平方米）
6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：
估价对象价格（单价）=（8727.80+8683.86+7884.18）/3=8431.94（元/平方米）
比较法与成本法的异同点
不同点：1、操作过程及其涉及内容的差异
2、理论依据的差异
3、经济属性和市场内涵的差异
4、市场层次性的差异
5、时间着眼点的差异
6、市场原理的差异
7、评估角度的差异
相同点：合法性、正常性
总结与心得
经过对本课程的学习，基本上掌握房地产评估的基本原理和方法，对基本方法的操作有了进一步的了解。房地产评估是一门实践性较强的课程，通过这次的实践学习，接触了很多房地产评估实践的信息，了解最新动态和评估实践中的问题，更深刻地领会教材的内容，将知识转化为能力，提高分析问题和解决问题的能力。光有理论知识，没有实践的结合应用，难以前行；离开理论知识的协助，实践也不能很稳当；实践与理论结合，才能把房地产评估做得更好！