关于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿
大道东北边6591.50平方米土地
土地评估报告书
河致土评报字[2009]第09086号
评估基准日：2009年08月10日
提交报告日期：2009年08月14日
估价人员：张增强 郭明银 张锦斌
河源市致诚土地房地产评估有限公司
HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD
河源市兴源东路1号华怡大厦12楼
Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China
电话（Tel ）:0762-3291766 传真（Fax ）:[1**********]
网址：http://www.hyzcpg.com Email: [email protected]
土地估价报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平
方米土地使用权市场价值评估
二、委托估价方
委托单位：河源市东日纸品制造有限公司
法人代表：张日权
地 址：广东省河源市新塘工业区3号
三、估价目的
河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办
事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场
参考价，为其抵押贷款提供市场价值。
四、估价基准日
二ＯＯ九年八月十日
五、估价日期
二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日
六、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗
土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地
使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河
国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建
筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定
土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线
外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地有
建（构）筑物，评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供
水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
待估宗地实际用途、实际开发程度、设定用途、设定开发程度、
法定最高年限等状况详见《土地估价结果一览表》。
七、估价结果
宗地面积：6591.50平方米
单位地价：328元/平方米
总 地 价：2162012元
大 写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整
（注：货币种类为人民币）
宗地估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证书号 签章
张增强 2004440272
郭明银 2002440321
九、土地估价机构
河源市致诚土地房地产评估有限公司
法定代表人（签章）：
二ＯＯ九年八月十四日
河源市致诚土地房地产评估有限公司 地址：兴源东路1号华怡大厦12楼 电话：0762-3291766
土地估价结果一览表
估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司 估价报告编号：河致土评报字[2009]第09086号 估价期日：2009年08月10日 估价期日的土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：无。
2、基础设施条件：评估设定开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
3、规划限制条件：有。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项
1、估价对象土地面积及权利状况等, 以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准。
2、本评估报告仅作为委托方抵押贷款提供土地使用权市场价格参考。
3、评估结果有效期自估价期日起以一年内有效。
4、表中土地使用权年限为法定土地最高使用年限, 剩余使用年限为48年。
估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司
二〇〇九年八月十四日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：河源市东日纸品制造有限公司
法人代表：张日权
地 址：广东省河源市新塘工业区3号
二、委估对象
本次委托评估的估价对象，是指河源市东日纸品制造有限公司使
用的一宗土地，土地总面积为6591.50平方米，宗地位于河源市市区源
西办事处新塘工业区万绿大道东北边，评估设定土地用途为工业，根据
委托方要求，本次评估宗地上已有建筑物不在评估范围内。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象是指河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边
一宗土地，办有《国有土地使用权证》，土地总面积为6591.50平方米，
土地登记情况详见下表：
委估宗地所有权属于国家所有, 土地使用者为河源市东日纸品制造
有限公司，土地使用权取得方式为出让，土地使用权取得时间：2007年
11月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为48年。他项权利状况：未
抵押，未查封。
3、土地利用状况
4
委估宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排
水、通讯）和红线内部分场地已建设（宗地内现建有仓库、厂房等建筑
物，宗地四周建有围墙），评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通
路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）地理位置
河源市位于中国广东省东北部、东江中上游。其范围是东经114度
14分至 115度36分，北纬23度10分至2独27分。东接梅州市、汕
尾市，南邻惠州市，西连韶关、惠州市，北与江西省交界。全市面积1.58
万平方公里。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城
市； 京九铁路、广梅铁路、105国道、205国道、何惠、河梅、粤赣高
速公路构筑了河源四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。
（2）自然环境
河源市是地貌类型多样的地区，有高山、丘陵、台地、平原和山间
盆地等，以中低地为主。
（3）气候、水文
河源市地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气
候。平均降雨量1881.8毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1
小时。水资源丰富，水质良好。
（4）资源状况
河源市土地肥沃，资源丰富。全市有耕地11万公顷，山地136万
公顷，水域6.4万公顷。矿产资源储量大，且品种多，已探明的有40
多个品种，其中铁、钨、锡、萤石、稀土等储量居广东首位。华南最大
5
的两座水电站——新丰江水电站和枫树坝水电站位于市内。全市森林覆
盖率达71.7%，林木年生长量6.2万立方米。是广东重点林业基地之一。
（5）行政区划
河源是一九八八年经国务院批准成立的地级市，辖源城区和东源、
龙川、紫金、和平、连平等五县一区。地处粤东北，全市总面积1.58
万平方公里，总人口324.9万人
2、房地产制度与房地产市场状况
（1）房地产制度
河源市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并
存，对出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的
土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批
和控制新的建设用地的供给。为了配合国家住房制度改革，有效启动房
地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，
减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的
发展。
（2）房地产市场状况
在全球金融危机及国内经济增速放缓的背景下，2008年市区房地产
市场受国家宏观调控政策影响明显，市场需求观望气氛较浓，商品房交
易量大幅下降；市场供给方资金链条绷紧，市场供应量减少，房价小幅
下跌。
①2008年市区房地产市场运行特点
a、投资放缓、施工竣工面积下降
2008年通过年审的房地产开发企业101家，施工项目58个，累计
施工面积172万平方米（含往年未竣工项目），同比下降27%；商品房
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竣工面积82.2万平方米，同比上升43.7%；2008年实际完成开发投资
12.71亿元，同比下降10.99%。
b 、商品房供应减少，销售量锐减
2008年商品房批准预售项目28个，批准预售面积为85.86万平方
米，同比下降46.28％，批准预售商品房套数7424套，同比下降37.76%。
2008年市区商品房预（销）售面积68.98万平方米，同比下降47%，
销售额23.63亿元，同比下降39%，预（销）售套数5272套，同比下降
46.8%。二手房交易面积32.51万平方米，同比增加2.4%，交易套数2014
套，同比下降7%，成交金额3.78亿元，同比增加39%。
c、商品住房价格回落
2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济
形势进一步恶化影响，房价下跌，12月份商品住宅销售加权平均价格为
每平方米2920元左右，环比下降2%。除个别楼盘采取较大幅度降价外，
大多数楼盘房价仍然坚挺。
d、住房结构调整力度加大，中小户型商品房供应比例增加
市区从2006年开始在规划报建等环节加大住房结构调整力度，2008
年新建项目单套住房建筑面积90平方米以下的比例由调控前的24%左右
提高到目前的51%；2008年批准预售的别墅建筑面积8万平方米，占商
品房供应总量9.3%。
e、商品房空置压力加大
受全球经济危机影响，消费者对经济预期不乐观，一些原准备换房
或投资的购房者普遍持观望态度，而一些需要首次购房的消费者也在观
望房价是否会继续下调，导致有效需求萎缩。根据统计，目前市区可供
销售的商品房仍有82万平方米、6500套左右。工业园区大部分楼盘销
售不理想，总体销售率为58%，尚有9.62万平方米、1458套商品房未
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销售，特别是公寓式商品房, 因工业园区工厂配套建设的宿舍比例较大，
很多工厂员工宿舍可以自己解决，使需求急剧下降，投资风险加大。
②2009年房地产市场展望
展望2009年，市区房地产市场将步入调整期，市场需求短期内难
以出现较大反弹，商品房销售量预计在4500套左右，房价将小幅下跌。
但在国家“促内需、保增长”的利好政策影响下，市区房地产市场发展
谨慎乐观。
③产业政策
突出“工业立市”发展战略，扩大内需，调整农业经济结构、整
顿和规范市场经济秩序。进一步扩大房地产开发、交易市场。全面推进
依法治税，加强税收征管，深化税收征管改革，建立以信息化加管理专
业化为主的现代征管模式和机制。
④城市规划与发展目标
河源在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过１
０年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心
镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争
到２０１０年全市城镇化水平达到４０％。根据河源市总体规划，确定
城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，
遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努
力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东
北陆路交通枢纽和山水园林城市。
⑤城市社会经济发展状况
2008年，源城区生产总值43.8亿元，比上年增长11.8%。三大产
业结构由2007年的4.9∶54.1∶41 调整为4.6∶57.5∶37.9。工业稳
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步推进，全社会工业总产值70.8亿元，工业增加值26.9亿元，比上年
分别增长12.7%和17.5%；新增规模以上工业企业10家，规模以上工业
增加值24.7亿元，比上年增长18.6%。财税收入逆势飘红，取得了财政
总量、增幅和综合增长率全市县区第一的历史性突破，地方一般预算收
入2.45亿元，比上年增长21.5%；财政质量明显提高，非税收入占地方
财政收入比重17.9%，财政综合增长率达22.3%；税收总收入4.1亿元，
比上年增长23.9%，其中国税收入1.79亿元，地税收入2.26亿元，比
上年分别增长26.1%和22.3 %。投资消费出口持续增长，全社会固定资
产投资27亿元，比上年增长3.3%；实际利用外商直接投资4427万美元，
进出口总额2.93亿美元，比上年分别增长0.6%和1.1 %。社会消费品
零售总额29.5亿元，比上年增长18 %；全年接待游客172.6万人次，
旅游总收入7.6亿元，比上年分别增长20.9%和20%。单位生产总值能
耗下降2.5%。
（二）区域因素
1、区域概况
源城区地处河源市的南大门，是全市的政治、经济、文化中心。全
区人口约31万人，全区面积为364.8平方公里。近年来源城区积极招
商引资，加大建设工业开发区的力度，使当地经济持续稳定发展。
2、交通条件
源城区公共交通较完善，公交车路线遍及主要街道。河源距深圳、
广州均为100公里，惠河高速公路开通后，源城已纳入珠三角“两小时
经济生活圈”。随着河龙、河梅高速公路的开通以及粤赣高速公路的全
线通车，再加上京九、广梅汕两条铁路“双龙”过境，使源城一跃成为
粤东北重要的交通枢纽，成为南接珠三角、北连内陆地的“桥头堡”，
成为珠三角产业的延伸区。
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3、基础设施条件
供水状况:城市给水网络以环状为主，支网为辅，供水保证率100%。
供电状况:河源市市区内拥有广东省最大装机容量的新丰江水电
站，供电保证率在99%以上。
电讯状况: 河源市区通讯业发达，市话及移动电话普及率高，通讯
通畅无阻。
排水状况:区域排水为雨污分流方式，排污管分区辅设，自成系统，
呈辐射状分布，排水通畅。
医院、卫生设施状况:市区内配备有医院、卫生院，卫生设施完善。
文化、体育设施条件:市区拥有学校40余所及体育馆一座，文化设
施较完善。
4、环境条件
河源市旅游城市初具规模。新丰江与东江在市区交汇，碧水绕城，
花团锦簇，空气清新，污染度低，是全国13个大气环境质量达到国家
一类标准的城市之一，也是广东省环境保护教育基地，被誉为珠江三角
洲和香港的“后花园”。市内旅游资源丰富，景区景点遍布城乡。这些
景区景点，以及筹建中的高尔夫球场和恐龙世界公园等，这些景区景点，
都是以“青山绿湖碧水城”创建中国优秀旅游城市的具体内涵。投资开
发优势明显。河源市是东南沿海进入内陆的必经之地，属于港澳和广东
珠三角经济发达地区与次发达地区的结合部，成为不可多得的同时享受
国家、省对山区和沿海开放区优惠政策的特殊地区。
5、产业集聚状况
源城区十年来，充分利用优越的地理条件，发挥享受沿海开方区政
策的优势，广泛开展外引内联活动，采取合资、独资、合作等形式、积
极引进国内外资金、技术、设备和管理经验，大力发展“三资”企业和
“三来一补”企业，打破了原来以农业生产为主的经济格局，逐步建立
起以外向型经济为主的多元发展的经济体系。如今，高速发展中的河源
市已初步形成六大龙头工业园：以汽车组装及配套为主的银龙汽车工业
园、以模具行业世界五强之一香港龙记集团为龙头的模具工业园、以日
用小家电产品为主的美平工业园、韩国IT 工业园、精密电子和陶瓷工
业园。
（三）个别因素
委估宗地位于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边，
土地面积为6591.500平方米，评估设定用途为工业，宗地一面临路，宗
地形状规则，地质条件一般，地势坡度平坦，城市规划对委估宗地所在
的区域有一定限制，宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、
供电、排水、通讯）和红线内场地已有建（构）筑物。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》
和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
（三）其他资料
1、《河源市土地利用总体规划》
2、《河源市土地资源》
3、《2008年河源市统计年鉴》
4、委托方提供的有关资料
5、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料
6、河源市基准地价评估技术报告及修正系数表
二、土地估价
（一）估价原则
1、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式其所能为权利人所带
来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收
益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，地价是以
该宗地的效用作最有效发挥为前提的。本次评估设定委估宗地获得最有
效利用。
2、替代原则
根据市场运行规律，在同一种商品市场中，商品和提供服务的效用
相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商
品和服务同时存在时，商品和服务的价格是经过相互影响和比较之后才
决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地
价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，
会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
3、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。因此，商品的价
格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也
是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土
地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解
过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策
规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至
未来给权利人带来的利润总和，即收益价格。
4、协调原则
土地总是地处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协
调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其
是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还
原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可
能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据委估
宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选
择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土
地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公
正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方
法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（二）估价方法及估价结果
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法
有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正
法等。估价方法的选择应按照地价评估的《规程》，根据当地地产市场
发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方
法。根据估价人员现场查勘和当地市场分析，本次估价采用基准地价系
数修正法进行评估。
2、地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价修
正法进行测算，考虑宗地的实际情况，确定最终估价结果：
宗地面积：6591.50平方米
单位地价：328元/平方米
总 地 价：2162012元
大 写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整
（注：货币种类为人民币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、待估宗地来源合法、权属明确, 并支付有关税费。
2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生
相应的土地收益。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法
律、法规。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、此项估价是在估价基准日2009年08月10日，在评估设定土地
开发程度下的出让土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途
及规划的改变，待估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。
2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他
目的，本报告估价结果无效。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有
关损失，受托估价机构不承担责任。
4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人
员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价
评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的
选取。
（四）其他需要说明的事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
准确性负责。
2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公
开媒体上。
3、本报告由河源市致诚土地房地产评估有限公司负责解释。
第四部分 附 件
附录一、估价对象现状照片
附录二、土地评估委托书（复印件）
附录三、委托方提供的相关资料（复印件）
附录四、估价机构营业执照（复印件）
附录五、土地估价机构注册证书（复印件）
附录六、土地估价师资格证书（复印件）
关于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿
大道东北边6591.50平方米土地
土地评估报告书
河致土评报字[2009]第09086号
评估基准日：2009年08月10日
提交报告日期：2009年08月14日
估价人员：张增强 郭明银 张锦斌
河源市致诚土地房地产评估有限公司
HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD
河源市兴源东路1号华怡大厦12楼
Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China
电话（Tel ）:0762-3291766 传真（Fax ）:[1**********]
网址：http://www.hyzcpg.com Email: [email protected]
土地估价报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平
方米土地使用权市场价值评估
二、委托估价方
委托单位：河源市东日纸品制造有限公司
法人代表：张日权
地 址：广东省河源市新塘工业区3号
三、估价目的
河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办
事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场
参考价，为其抵押贷款提供市场价值。
四、估价基准日
二ＯＯ九年八月十日
五、估价日期
二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日
六、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗
土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地
使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河
国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建
筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定
土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线
外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地有
建（构）筑物，评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供
水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
待估宗地实际用途、实际开发程度、设定用途、设定开发程度、
法定最高年限等状况详见《土地估价结果一览表》。
七、估价结果
宗地面积：6591.50平方米
单位地价：328元/平方米
总 地 价：2162012元
大 写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整
（注：货币种类为人民币）
宗地估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
估价师姓名 估价师证书号 签章
张增强 2004440272
郭明银 2002440321
九、土地估价机构
河源市致诚土地房地产评估有限公司
法定代表人（签章）：
二ＯＯ九年八月十四日
河源市致诚土地房地产评估有限公司 地址：兴源东路1号华怡大厦12楼 电话：0762-3291766
土地估价结果一览表
估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司 估价报告编号：河致土评报字[2009]第09086号 估价期日：2009年08月10日 估价期日的土地使用权性质：出让
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：无。
2、基础设施条件：评估设定开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
3、规划限制条件：有。
4、影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项
1、估价对象土地面积及权利状况等, 以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准。
2、本评估报告仅作为委托方抵押贷款提供土地使用权市场价格参考。
3、评估结果有效期自估价期日起以一年内有效。
4、表中土地使用权年限为法定土地最高使用年限, 剩余使用年限为48年。
估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司
二〇〇九年八月十四日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：河源市东日纸品制造有限公司
法人代表：张日权
地 址：广东省河源市新塘工业区3号
二、委估对象
本次委托评估的估价对象，是指河源市东日纸品制造有限公司使
用的一宗土地，土地总面积为6591.50平方米，宗地位于河源市市区源
西办事处新塘工业区万绿大道东北边，评估设定土地用途为工业，根据
委托方要求，本次评估宗地上已有建筑物不在评估范围内。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象是指河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边
一宗土地，办有《国有土地使用权证》，土地总面积为6591.50平方米，
土地登记情况详见下表：
委估宗地所有权属于国家所有, 土地使用者为河源市东日纸品制造
有限公司，土地使用权取得方式为出让，土地使用权取得时间：2007年
11月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为48年。他项权利状况：未
抵押，未查封。
3、土地利用状况
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委估宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排
水、通讯）和红线内部分场地已建设（宗地内现建有仓库、厂房等建筑
物，宗地四周建有围墙），评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通
路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）地理位置
河源市位于中国广东省东北部、东江中上游。其范围是东经114度
14分至 115度36分，北纬23度10分至2独27分。东接梅州市、汕
尾市，南邻惠州市，西连韶关、惠州市，北与江西省交界。全市面积1.58
万平方公里。河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城
市； 京九铁路、广梅铁路、105国道、205国道、何惠、河梅、粤赣高
速公路构筑了河源四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。
（2）自然环境
河源市是地貌类型多样的地区，有高山、丘陵、台地、平原和山间
盆地等，以中低地为主。
（3）气候、水文
河源市地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气
候。平均降雨量1881.8毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1
小时。水资源丰富，水质良好。
（4）资源状况
河源市土地肥沃，资源丰富。全市有耕地11万公顷，山地136万
公顷，水域6.4万公顷。矿产资源储量大，且品种多，已探明的有40
多个品种，其中铁、钨、锡、萤石、稀土等储量居广东首位。华南最大
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的两座水电站——新丰江水电站和枫树坝水电站位于市内。全市森林覆
盖率达71.7%，林木年生长量6.2万立方米。是广东重点林业基地之一。
（5）行政区划
河源是一九八八年经国务院批准成立的地级市，辖源城区和东源、
龙川、紫金、和平、连平等五县一区。地处粤东北，全市总面积1.58
万平方公里，总人口324.9万人
2、房地产制度与房地产市场状况
（1）房地产制度
河源市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并
存，对出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的
土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批
和控制新的建设用地的供给。为了配合国家住房制度改革，有效启动房
地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，
减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的
发展。
（2）房地产市场状况
在全球金融危机及国内经济增速放缓的背景下，2008年市区房地产
市场受国家宏观调控政策影响明显，市场需求观望气氛较浓，商品房交
易量大幅下降；市场供给方资金链条绷紧，市场供应量减少，房价小幅
下跌。
①2008年市区房地产市场运行特点
a、投资放缓、施工竣工面积下降
2008年通过年审的房地产开发企业101家，施工项目58个，累计
施工面积172万平方米（含往年未竣工项目），同比下降27%；商品房
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竣工面积82.2万平方米，同比上升43.7%；2008年实际完成开发投资
12.71亿元，同比下降10.99%。
b 、商品房供应减少，销售量锐减
2008年商品房批准预售项目28个，批准预售面积为85.86万平方
米，同比下降46.28％，批准预售商品房套数7424套，同比下降37.76%。
2008年市区商品房预（销）售面积68.98万平方米，同比下降47%，
销售额23.63亿元，同比下降39%，预（销）售套数5272套，同比下降
46.8%。二手房交易面积32.51万平方米，同比增加2.4%，交易套数2014
套，同比下降7%，成交金额3.78亿元，同比增加39%。
c、商品住房价格回落
2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济
形势进一步恶化影响，房价下跌，12月份商品住宅销售加权平均价格为
每平方米2920元左右，环比下降2%。除个别楼盘采取较大幅度降价外，
大多数楼盘房价仍然坚挺。
d、住房结构调整力度加大，中小户型商品房供应比例增加
市区从2006年开始在规划报建等环节加大住房结构调整力度，2008
年新建项目单套住房建筑面积90平方米以下的比例由调控前的24%左右
提高到目前的51%；2008年批准预售的别墅建筑面积8万平方米，占商
品房供应总量9.3%。
e、商品房空置压力加大
受全球经济危机影响，消费者对经济预期不乐观，一些原准备换房
或投资的购房者普遍持观望态度，而一些需要首次购房的消费者也在观
望房价是否会继续下调，导致有效需求萎缩。根据统计，目前市区可供
销售的商品房仍有82万平方米、6500套左右。工业园区大部分楼盘销
售不理想，总体销售率为58%，尚有9.62万平方米、1458套商品房未
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销售，特别是公寓式商品房, 因工业园区工厂配套建设的宿舍比例较大，
很多工厂员工宿舍可以自己解决，使需求急剧下降，投资风险加大。
②2009年房地产市场展望
展望2009年，市区房地产市场将步入调整期，市场需求短期内难
以出现较大反弹，商品房销售量预计在4500套左右，房价将小幅下跌。
但在国家“促内需、保增长”的利好政策影响下，市区房地产市场发展
谨慎乐观。
③产业政策
突出“工业立市”发展战略，扩大内需，调整农业经济结构、整
顿和规范市场经济秩序。进一步扩大房地产开发、交易市场。全面推进
依法治税，加强税收征管，深化税收征管改革，建立以信息化加管理专
业化为主的现代征管模式和机制。
④城市规划与发展目标
河源在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过１
０年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心
镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争
到２０１０年全市城镇化水平达到４０％。根据河源市总体规划，确定
城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。建设开发时序，
遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期东江的原则。努
力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东
北陆路交通枢纽和山水园林城市。
⑤城市社会经济发展状况
2008年，源城区生产总值43.8亿元，比上年增长11.8%。三大产
业结构由2007年的4.9∶54.1∶41 调整为4.6∶57.5∶37.9。工业稳
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步推进，全社会工业总产值70.8亿元，工业增加值26.9亿元，比上年
分别增长12.7%和17.5%；新增规模以上工业企业10家，规模以上工业
增加值24.7亿元，比上年增长18.6%。财税收入逆势飘红，取得了财政
总量、增幅和综合增长率全市县区第一的历史性突破，地方一般预算收
入2.45亿元，比上年增长21.5%；财政质量明显提高，非税收入占地方
财政收入比重17.9%，财政综合增长率达22.3%；税收总收入4.1亿元，
比上年增长23.9%，其中国税收入1.79亿元，地税收入2.26亿元，比
上年分别增长26.1%和22.3 %。投资消费出口持续增长，全社会固定资
产投资27亿元，比上年增长3.3%；实际利用外商直接投资4427万美元，
进出口总额2.93亿美元，比上年分别增长0.6%和1.1 %。社会消费品
零售总额29.5亿元，比上年增长18 %；全年接待游客172.6万人次，
旅游总收入7.6亿元，比上年分别增长20.9%和20%。单位生产总值能
耗下降2.5%。
（二）区域因素
1、区域概况
源城区地处河源市的南大门，是全市的政治、经济、文化中心。全
区人口约31万人，全区面积为364.8平方公里。近年来源城区积极招
商引资，加大建设工业开发区的力度，使当地经济持续稳定发展。
2、交通条件
源城区公共交通较完善，公交车路线遍及主要街道。河源距深圳、
广州均为100公里，惠河高速公路开通后，源城已纳入珠三角“两小时
经济生活圈”。随着河龙、河梅高速公路的开通以及粤赣高速公路的全
线通车，再加上京九、广梅汕两条铁路“双龙”过境，使源城一跃成为
粤东北重要的交通枢纽，成为南接珠三角、北连内陆地的“桥头堡”，
成为珠三角产业的延伸区。
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3、基础设施条件
供水状况:城市给水网络以环状为主，支网为辅，供水保证率100%。
供电状况:河源市市区内拥有广东省最大装机容量的新丰江水电
站，供电保证率在99%以上。
电讯状况: 河源市区通讯业发达，市话及移动电话普及率高，通讯
通畅无阻。
排水状况:区域排水为雨污分流方式，排污管分区辅设，自成系统，
呈辐射状分布，排水通畅。
医院、卫生设施状况:市区内配备有医院、卫生院，卫生设施完善。
文化、体育设施条件:市区拥有学校40余所及体育馆一座，文化设
施较完善。
4、环境条件
河源市旅游城市初具规模。新丰江与东江在市区交汇，碧水绕城，
花团锦簇，空气清新，污染度低，是全国13个大气环境质量达到国家
一类标准的城市之一，也是广东省环境保护教育基地，被誉为珠江三角
洲和香港的“后花园”。市内旅游资源丰富，景区景点遍布城乡。这些
景区景点，以及筹建中的高尔夫球场和恐龙世界公园等，这些景区景点，
都是以“青山绿湖碧水城”创建中国优秀旅游城市的具体内涵。投资开
发优势明显。河源市是东南沿海进入内陆的必经之地，属于港澳和广东
珠三角经济发达地区与次发达地区的结合部，成为不可多得的同时享受
国家、省对山区和沿海开放区优惠政策的特殊地区。
5、产业集聚状况
源城区十年来，充分利用优越的地理条件，发挥享受沿海开方区政
策的优势，广泛开展外引内联活动，采取合资、独资、合作等形式、积
极引进国内外资金、技术、设备和管理经验，大力发展“三资”企业和
“三来一补”企业，打破了原来以农业生产为主的经济格局，逐步建立
起以外向型经济为主的多元发展的经济体系。如今，高速发展中的河源
市已初步形成六大龙头工业园：以汽车组装及配套为主的银龙汽车工业
园、以模具行业世界五强之一香港龙记集团为龙头的模具工业园、以日
用小家电产品为主的美平工业园、韩国IT 工业园、精密电子和陶瓷工
业园。
（三）个别因素
委估宗地位于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边，
土地面积为6591.500平方米，评估设定用途为工业，宗地一面临路，宗
地形状规则，地质条件一般，地势坡度平坦，城市规划对委估宗地所在
的区域有一定限制，宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、
供电、排水、通讯）和红线内场地已有建（构）筑物。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》
和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
（三）其他资料
1、《河源市土地利用总体规划》
2、《河源市土地资源》
3、《2008年河源市统计年鉴》
4、委托方提供的有关资料
5、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料
6、河源市基准地价评估技术报告及修正系数表
二、土地估价
（一）估价原则
1、最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式其所能为权利人所带
来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收
益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，地价是以
该宗地的效用作最有效发挥为前提的。本次评估设定委估宗地获得最有
效利用。
2、替代原则
根据市场运行规律，在同一种商品市场中，商品和提供服务的效用
相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商
品和服务同时存在时，商品和服务的价格是经过相互影响和比较之后才
决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地
价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，
会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
3、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。因此，商品的价
格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也
是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土
地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解
过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策
规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至
未来给权利人带来的利润总和，即收益价格。
4、协调原则
土地总是地处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协
调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度发挥，
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其
是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5、多种评估方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还
原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的方法可
能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据委估
宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选
择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土
地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公
正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方
法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（二）估价方法及估价结果
1、估价方法的选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法
有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正
法等。估价方法的选择应按照地价评估的《规程》，根据当地地产市场
发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方
法。根据估价人员现场查勘和当地市场分析，本次估价采用基准地价系
数修正法进行评估。
2、地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价修
正法进行测算，考虑宗地的实际情况，确定最终估价结果：
宗地面积：6591.50平方米
单位地价：328元/平方米
总 地 价：2162012元
大 写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整
（注：货币种类为人民币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、待估宗地来源合法、权属明确, 并支付有关税费。
2、估价对象作为本报告评估设定用地，得到最有效利用，并产生
相应的土地收益。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法
律、法规。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、此项估价是在估价基准日2009年08月10日，在评估设定土地
开发程度下的出让土地使用权市场价值，随着时间的推移或现状、用途
及规划的改变，待估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。
2、本报告估价结果只为本报告设定的评估目的服务，当用于其他
目的，本报告估价结果无效。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有
关损失，受托估价机构不承担责任。
4、评估结果有效期自评估基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人
员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价
评估技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的
选取。
（四）其他需要说明的事项
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
准确性负责。
2、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公
开媒体上。
3、本报告由河源市致诚土地房地产评估有限公司负责解释。
第四部分 附 件
附录一、估价对象现状照片
附录二、土地评估委托书（复印件）
附录三、委托方提供的相关资料（复印件）
附录四、估价机构营业执照（复印件）
附录五、土地估价机构注册证书（复印件）
附录六、土地估价师资格证书（复印件）