物业纠纷调解有感
文章来源:本站 发表时间:2014-08-12 17:07:22 ∙
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近年来小区物业管理纠纷引发的案件逐年上升，物业管理活动中民事主体多，关系错综复杂，而相应的法律法规又不够完善具体，给物业纠纷调解工作带来了诸多难题，现对部分物业管理纠纷案件进行原因分析，提出相关对策建议。
一、基本情况
1、物业管理纠纷主要有物业服务合同纠纷。物业纠纷案件主要为业主投诉物业服务企业对小区公共部位的维护维修不及时。
2、部分业主不及时缴纳物业服务费，从而引发物业公司对业主停电停水的纠纷。此类纠纷案件的主要为物业公司要求业主交纳拖欠的物业费。
3、业主投诉物业公司服务不到位。此类纠纷案件大多是因业主质疑物业管理服务质量，从而拖欠物业费引起，甚至业主与物业服务公司多次发生冲突，大部分业主存有抵触情绪，不愿主动配合工作，拒交物业服务费情况屡有发生。
4、案件纠纷调解难度大，部分业主存在从众心理。一方面作为物业公司来说，由于纠纷涉及小区业主的共同性问题，物业公司担心调解退让后会导致连锁反应，作为业主来说，不少业主以物业企业服务质量差，管理水平低作为理由，要求少交或不交物业费，而物业管理服务质量指标属于软性指标，对物业管理质量的好坏没有绝对统一的量化考评标准，物业管理法规和合同没有作出详细的规定，使我局物业科在纠纷调解服务的矛盾时难度不小。另一方面由于纠纷的原因通常是物业费的交纳、物业管理质量及开发商房屋质量问题等涉及小区全体业主利益的共性问题，业主之间常会形成共同的利益圈，故存在着同一小区物业纠纷系列案件“同调”的现象。
二、原因分析
1、物业管理服务水平亟待提高。表现为部分物业管理企业在绿化、清洁卫生、安全保障、公用设施维护等方面未尽到管理、服务的职责，物业费收支不透明，当提供的物业服务达不到业主的期望和要求时就自然会产生矛盾纠纷，而业主方则往往以拒交物业费来对抗物业公司。
2、部分业主对物业公司收费观念存有偏差。部分业主没有树立正确的消费观念，只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到最好的物业服务，甚至只享受服务而不交费，权利义务不对等，从而引发物业管理纠纷。
3、物业管理领域的法律法规不健全，难以有效规范物业管理矛盾纠纷。目前武汉市物业管理条例过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力，导致业主与物业公司之间权利不明。
4、开发商遗留问题。有的房地产开发商在售房期间进行盲目承诺甚至欺骗性宣传，业主入住后发现原先承诺未能兑现，就把矛头指向与其发生直接联系的物业管理公司。而物业服务公司由于和开发商的利益渗透关系，往往不是积极与开发商、业主沟通，促使双方达成和解，而是对业主消极应付，使得前期物业服务中发生的物业管理纠纷得不到有效解决。从而使部分小区物业矛盾纠纷扩大化。
三、应对措施
1、探索完善多元化纠纷调解机制。建立三级物业矛盾纠纷调解机制，整合司法部门、派出所、街道办、社区居委会、业主委员会、物业协会等部门和团体，通过联席会议、听证会等方式，让纠纷双方把各自的诉求提出来，以寻求合理的解决，通过沟通增进物业公司与业主之间的相互理解与支持。
2、加强物业管理与监督。物业主管部门应根据物业服务的内容、质量类别构建多样化的收费标准体系，使收费和服务基本相适应，并要求物业公司按照物业管理条例相关规定公开服务项目、服务标准，严格按规定项目和标准收费，定期向业主公布收支情况，并接受业主及业主委员会的咨询和监督，建立完善物业服务企业的准入和竞争机制，以增强物业公司的责任意识、竞争意识，实现物业公司的优胜劣汰。
3、完善业主自治。首先要完善业主委员会的组建程序和运行机制，切实让热心公益事业、责任心较强并有一定组织能力的人负起业主委员会的重任，积极履行维护业主合法权益的职责。其次，业主委员会要做好对广大业主的普法宣传，推动广大业主了解物业管理的相关法规、政策，理解支持物业公司的工作，充分发挥广大业主参与物业共同管理小区的的积极性。逐步减少小区物业纠纷投诉案件发生。(周洁）
物业纠纷调解有感
文章来源:本站 发表时间:2014-08-12 17:07:22 ∙
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近年来小区物业管理纠纷引发的案件逐年上升，物业管理活动中民事主体多，关系错综复杂，而相应的法律法规又不够完善具体，给物业纠纷调解工作带来了诸多难题，现对部分物业管理纠纷案件进行原因分析，提出相关对策建议。
一、基本情况
1、物业管理纠纷主要有物业服务合同纠纷。物业纠纷案件主要为业主投诉物业服务企业对小区公共部位的维护维修不及时。
2、部分业主不及时缴纳物业服务费，从而引发物业公司对业主停电停水的纠纷。此类纠纷案件的主要为物业公司要求业主交纳拖欠的物业费。
3、业主投诉物业公司服务不到位。此类纠纷案件大多是因业主质疑物业管理服务质量，从而拖欠物业费引起，甚至业主与物业服务公司多次发生冲突，大部分业主存有抵触情绪，不愿主动配合工作，拒交物业服务费情况屡有发生。
4、案件纠纷调解难度大，部分业主存在从众心理。一方面作为物业公司来说，由于纠纷涉及小区业主的共同性问题，物业公司担心调解退让后会导致连锁反应，作为业主来说，不少业主以物业企业服务质量差，管理水平低作为理由，要求少交或不交物业费，而物业管理服务质量指标属于软性指标，对物业管理质量的好坏没有绝对统一的量化考评标准，物业管理法规和合同没有作出详细的规定，使我局物业科在纠纷调解服务的矛盾时难度不小。另一方面由于纠纷的原因通常是物业费的交纳、物业管理质量及开发商房屋质量问题等涉及小区全体业主利益的共性问题，业主之间常会形成共同的利益圈，故存在着同一小区物业纠纷系列案件“同调”的现象。
二、原因分析
1、物业管理服务水平亟待提高。表现为部分物业管理企业在绿化、清洁卫生、安全保障、公用设施维护等方面未尽到管理、服务的职责，物业费收支不透明，当提供的物业服务达不到业主的期望和要求时就自然会产生矛盾纠纷，而业主方则往往以拒交物业费来对抗物业公司。
2、部分业主对物业公司收费观念存有偏差。部分业主没有树立正确的消费观念，只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到最好的物业服务，甚至只享受服务而不交费，权利义务不对等，从而引发物业管理纠纷。
3、物业管理领域的法律法规不健全，难以有效规范物业管理矛盾纠纷。目前武汉市物业管理条例过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力，导致业主与物业公司之间权利不明。
4、开发商遗留问题。有的房地产开发商在售房期间进行盲目承诺甚至欺骗性宣传，业主入住后发现原先承诺未能兑现，就把矛头指向与其发生直接联系的物业管理公司。而物业服务公司由于和开发商的利益渗透关系，往往不是积极与开发商、业主沟通，促使双方达成和解，而是对业主消极应付，使得前期物业服务中发生的物业管理纠纷得不到有效解决。从而使部分小区物业矛盾纠纷扩大化。
三、应对措施
1、探索完善多元化纠纷调解机制。建立三级物业矛盾纠纷调解机制，整合司法部门、派出所、街道办、社区居委会、业主委员会、物业协会等部门和团体，通过联席会议、听证会等方式，让纠纷双方把各自的诉求提出来，以寻求合理的解决，通过沟通增进物业公司与业主之间的相互理解与支持。
2、加强物业管理与监督。物业主管部门应根据物业服务的内容、质量类别构建多样化的收费标准体系，使收费和服务基本相适应，并要求物业公司按照物业管理条例相关规定公开服务项目、服务标准，严格按规定项目和标准收费，定期向业主公布收支情况，并接受业主及业主委员会的咨询和监督，建立完善物业服务企业的准入和竞争机制，以增强物业公司的责任意识、竞争意识，实现物业公司的优胜劣汰。
3、完善业主自治。首先要完善业主委员会的组建程序和运行机制，切实让热心公益事业、责任心较强并有一定组织能力的人负起业主委员会的重任，积极履行维护业主合法权益的职责。其次，业主委员会要做好对广大业主的普法宣传，推动广大业主了解物业管理的相关法规、政策，理解支持物业公司的工作，充分发挥广大业主参与物业共同管理小区的的积极性。逐步减少小区物业纠纷投诉案件发生。(周洁）