［案情介绍］房东张某在杭州市滨江区拥有一套住房，当时房产三证尚未下来，欲出售， 经房产中介介绍，2009年8月，与买主黄某签订了一纸预售合同，约定待三证出来后三日内签订正式商品房买卖合同，还约定了其它条件，如总房价、支付方式、税费负担等条款，凡正式合同必须具备的条款基本都体现了，最后还特别约定定金10万元，违约金为总房价的20％（高达35万元）。
合同签订后，买主黄某依约付了定金10万元。
10月5日，黄某和中介查询到房东张某已领齐三证，遂去电要求签订正式商品房买卖合同，但张某迟迟不作答复，并闪烁其辞想提价。眼看三天时间已过，黄某迫于房价涨得厉害，该小区又被新近列入学区房，被迫答应加价5万，但张某似乎不屑一顾，拖至月底。
黄某只好向我们求助，要求通过法律途径解决此事。受理后，我们先用特快专递发了封《履约促请函》给房东，作为最后一次催告，也留存一份要求履约的证据。这边我们快速准备好了诉讼材料和财产保全手续，再次得到否定答案后，我们迅速向杭州仲裁委员会提起仲裁请求，要求裁决对方返回定金10万元，支付违约金35万元（合同法规定，定金和违约金同时存在时，守约方可选择之一，但不能两项同时选择，所以这里选择了支付违约金，就不能同时要求双倍返还定金了），同时提出财产保全申请，要求查封涉案房产。很快开庭的日子确定下来了，对方也没有妥协的意思。
其实对付这类案子，原告方是很轻松的，房产查封后，只要出具合同、定金收据这两个证据就可以了。而对方往往辩解合同签不成是由于某些条款达不成一致，为此要举出大量的证据，甚至录音录像证据，最后还经不起法官一句问话“现在还能按原条件卖房吗？”如回答不能卖，这个案件就基本定掉了，被告败诉成定局。果不其然，被告在庭审中辩解，双方签不成正式合同是因为双方在“买方逾期付款的违约责任”这条款上达不成一致意见，预约合同只是一份预备立约合同，约束双方按约定时间协商合同具体条款，并不担保合同一定能够签订成功，等等。当被问及是否还愿意卖给对方时，他表示不行。这就结了。庭后，房东要求调解，以违约金过高为由请求降低。买方拒绝。
今年初，案件裁决出来了，全部支持原告诉讼请求。原告胜诉了，赢得很简单。
这是在房价飞涨的特殊时期层出不穷的违约案件中一个典型案例，由特殊的历史原因造成的，原因在于违约的成本太低。就这个案件而言，35万元的违约金，在一般的房产买卖案中，算很高了，但房东宁愿选择赔偿违约金而不愿继续卖房，因为在预售后的两个月时间里，房价又涨了80多万，两个数据摆在面前，是人都知道如何选择的，这跟道德啊，诚信啊没关系。是谁造就了一个连违约金都约束不住的时代，谁就应该对这段历史负责，这是我的观点。
［案情介绍］房东张某在杭州市滨江区拥有一套住房，当时房产三证尚未下来，欲出售， 经房产中介介绍，2009年8月，与买主黄某签订了一纸预售合同，约定待三证出来后三日内签订正式商品房买卖合同，还约定了其它条件，如总房价、支付方式、税费负担等条款，凡正式合同必须具备的条款基本都体现了，最后还特别约定定金10万元，违约金为总房价的20％（高达35万元）。
合同签订后，买主黄某依约付了定金10万元。
10月5日，黄某和中介查询到房东张某已领齐三证，遂去电要求签订正式商品房买卖合同，但张某迟迟不作答复，并闪烁其辞想提价。眼看三天时间已过，黄某迫于房价涨得厉害，该小区又被新近列入学区房，被迫答应加价5万，但张某似乎不屑一顾，拖至月底。
黄某只好向我们求助，要求通过法律途径解决此事。受理后，我们先用特快专递发了封《履约促请函》给房东，作为最后一次催告，也留存一份要求履约的证据。这边我们快速准备好了诉讼材料和财产保全手续，再次得到否定答案后，我们迅速向杭州仲裁委员会提起仲裁请求，要求裁决对方返回定金10万元，支付违约金35万元（合同法规定，定金和违约金同时存在时，守约方可选择之一，但不能两项同时选择，所以这里选择了支付违约金，就不能同时要求双倍返还定金了），同时提出财产保全申请，要求查封涉案房产。很快开庭的日子确定下来了，对方也没有妥协的意思。
其实对付这类案子，原告方是很轻松的，房产查封后，只要出具合同、定金收据这两个证据就可以了。而对方往往辩解合同签不成是由于某些条款达不成一致，为此要举出大量的证据，甚至录音录像证据，最后还经不起法官一句问话“现在还能按原条件卖房吗？”如回答不能卖，这个案件就基本定掉了，被告败诉成定局。果不其然，被告在庭审中辩解，双方签不成正式合同是因为双方在“买方逾期付款的违约责任”这条款上达不成一致意见，预约合同只是一份预备立约合同，约束双方按约定时间协商合同具体条款，并不担保合同一定能够签订成功，等等。当被问及是否还愿意卖给对方时，他表示不行。这就结了。庭后，房东要求调解，以违约金过高为由请求降低。买方拒绝。
今年初，案件裁决出来了，全部支持原告诉讼请求。原告胜诉了，赢得很简单。
这是在房价飞涨的特殊时期层出不穷的违约案件中一个典型案例，由特殊的历史原因造成的，原因在于违约的成本太低。就这个案件而言，35万元的违约金，在一般的房产买卖案中，算很高了，但房东宁愿选择赔偿违约金而不愿继续卖房，因为在预售后的两个月时间里，房价又涨了80多万，两个数据摆在面前，是人都知道如何选择的，这跟道德啊，诚信啊没关系。是谁造就了一个连违约金都约束不住的时代，谁就应该对这段历史负责，这是我的观点。