2011年物业项目负责人
考试试题范围的答案内容
1. 《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。
2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；
①业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。②业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。③业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。④业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；
①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。②建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。③对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。④对建筑物及七附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。
4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；
（1）制定和修改业主大会议事规则;
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（6）改建、重建建筑物及其附属设施;
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；
房屋的所有权人为业主
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会会议，行使投票权；
⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
①遵守管理规约、业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
14.业主大会的组成与性质；物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。
15.业主委员会的职责；
①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施；
⑤业主大会赋予的其他职责。
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
23.最高人民法院认定业主的条件；依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
①具有构造上的独立性，能够明确区分；
②具有利用上的独立性，可以排他使用；
③能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ②总人数，按照前项的统计总和计算。
28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； ③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
⑤其他应当向业主公开的情况和资料。
30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；保安服务公司和自行招用保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。
第五条 保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。
第六条 保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。 保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。
第七条 对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。
33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；
①限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
②扣押、没收他人证件、财物；
③阻碍依法执行公务；
④参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
⑤删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；
⑥侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；
⑦违反法律、行政法规的其他行为。
34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定；
①财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
②财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
③建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
④饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；
①同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
②住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
③机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；
④按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；
⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患；
⑧组织进行有针对性的消防演练；运城村官网
⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。
36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；
①业主大会名称及相应的物业管理区域；②业主委员会的职责；③业主委员会议事规则；④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；⑤业主投票权数的确定方法；⑥业主代表的产生方式；⑦业主大会会议的表决程序；⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等；⑨业主委员会换届程序、补选办法等；⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；
①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
①搭建建筑物、构筑物；②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
③拆改供暖管道和设施；④拆改燃气管道和设施。
38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；
①共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例承担。 ②共用墙体的修缮，两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担。
③楼盖的修缮，其楼面与顶棚部份，由所在层房屋所有人承担；结构部位，由毗连层上下房屋所有人按比例分担。
屋盖的修缮：
①可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按比例分担，为若干层使用的，使用层的房屋所有人分担一半，另一半由修缮范围覆盖下各房屋所有人按比例分担。 ②不上人房盖，由修缮范围覆盖下的各层房屋所有人按比例分担。
房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、)的修缮，由所有人按比例分担。
房屋共有部位必要的装饰费用，由受益的房屋所有人按比例分担。
楼梯及楼梯间的修缮：某些层专用的楼梯，由专用的房屋所有人按比例分担。各层共用楼梯，由房屋所有人按比例分担。
房屋拆除的费用与残值回收，由房屋所有人按比例分配。本文转自国律网
39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； ③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
⑥建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第二部分 北京市物业管理政策法规
《北京市物业管理办法》
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者并事项时的规定；业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
4.《北京市物业管理办法》对建设单位承担物业管理责任及委托专项服务的规定；建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；
逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房
2011年物业项目负责人考试试题范围的答案内容32010-12-25 19:05建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
8.建设单位撤出管理区域的规定；建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；
①制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
②选举或者更换业主委员会委员；
③确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
④选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
⑤筹集、管理和使用专项维修资金；
⑥申请改建、重建建筑物及附属设施；
⑦申请分立或者合并物业管理区域；
⑧决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
10.业主大会的组成主体；业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；
物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料； ①筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；②业主大会决议；③管理规约、业主大会议事规则；④业主委员会委员名单。
13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；
物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；
物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
▲物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
①移交物业共用部分；②移交本办法第十条规定的相关资料；③移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；④结清预收、代收的有关费用；⑤法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；
物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；
物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。
业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》
21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。
22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。
23.房屋建筑管理人及其职责；房屋建筑管理人是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以接受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；
①擅自变动建筑主体和承重结构;②违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品;③超过设计使用荷载使用房屋;④堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施;⑤擅自拆改防雷装置;⑥擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。
25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；
①房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象;
②木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象;
③白蚁蚁害区蚁情;
④金属构件等防腐或者防火涂层的完好性;
⑤室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象;
⑥房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况;
⑦房屋建筑公共部位空调的运行状况;
⑧供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况。
26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；
①出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的;
②拟进行结构改造或者改变使用用途的;
③遭受自然灾害影响，出现结构损伤的;
④毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的;
⑤因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现损伤的;
⑥擅自变动建筑主体和承重结构的;
⑦其他依法应当进行安全鉴定的。
27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；
对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。 房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担;人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。
28.依法取得房屋修缮工程施工?许可的要求；
修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到 平方米以上时，承担修缮工程施工的施工单位应当具备相应资质。修缮工程施工中，严禁
违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。
29.危险房屋的处理类别；类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。
30.房屋应急抢险遵循的原则。遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》
31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围
①住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。③商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
①业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。
②售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； ①屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
②楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
③地下室出现渗漏、积水的；
④楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
⑤增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；⑥外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；⑦公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；⑧公共区域门窗或窗纱普遍破损的；⑨其它情况。
34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围； ①电梯主要部件需要进行维修或更换的；②二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；③避雷设施不满足安全要求的；④配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；⑤消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；⑥楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；⑦其他情况。
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。
36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；
①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
②业主大会依法通过使用方案；
③物业服务企业组织实施使用方案；
④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；
⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；
⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
37.危及房屋使用安全的紧急情况范围；
①屋面防水损坏造成渗漏的；②电梯故障危及人身安全的；③高层住宅水泵损坏导致供水中断的；④楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；⑤消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。
①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
④根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。
《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；
本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。
40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（ＤＢ11／641－2009）的相关规定。《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。
41.住宅专项维修资金的审批条件；
住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；
①屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
②电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停③高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；④楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；⑤专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；⑥消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。
①地基、基础地基：支撑基础的土体或岩体。基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。
②主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程，包括屋面、外墙面保温。装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。
《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
44．本市物业管理信用信息系统动态监管的分工和职责；
市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，依据法律、法规、规章的相关规定，制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业项目负责人考核记分标准》（以下简称记分标准），并适时调整补充；负责项目负责人考试与执业注册，并建立企业及项目负责人的信用信息档案。
区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，并将结果记入信用信息档案。企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门，按照相应职责分工，依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录，做好企业资质管理工作。
北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，组织项目负责人继续教育的培训工作；可以制定发布物业服务企业信用等级评定标准，形成物业服务企业信用评价体系，建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。
45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及行政主管部门的具体要求； 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。
业主共同决定聘请其他管理人的，应当与其他管理人签订物业服务合同，并应当自签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
各区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
46．物业项目负责人岗位制度的要求和规定；
本市实行项目负责人持证上岗制度。
①项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；
②合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；
③取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。
47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；
信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。
信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。
信用信息的披露方式，包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。
物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。
任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业及项目负责人信用信息情况。
48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；
本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。
49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。
信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。
个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。
市、区县房屋行政主管部门对于没有任何违法行为记录或者有多项业绩信息记录的物业服务企业及项目负责人，给予鼓励：
①在市场经营活动中可以优先提供相关服务；②在物业管理示范项目评定中，可以作为优良或优秀业绩；③法律、法规、规章规定的其他鼓励措施。
北京物协可以建立行业失信警示制度，对于信用记分中减分累计达到20分以上的企业，从业人员记分达到15分以上的项目负责人，可将其列入严重失信名单予以公布，并报告有关主管部门。
《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》
50．物业服务第三方评估监理的概念；
是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。
51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；
物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。
委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。
52．物业服务评估监理业务包括的业务范围、收费方式、付费主体；
物业服务评估监理业务范围包括：①物业项目交接查验；②物业服务费用评估；③物业服务质量评估；④其他需要评估监理的事项。物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人承担的责任；如何开展评估业务；建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评
估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。物业服务评估监理机构应当具备下列条件：
①具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；②注册资本100万元以上；③有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；④具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；⑤法律、法规、规章规定的其他条件。
符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。
《北京市物业项目交接管理办法》
55．物业项目交接的含义；
本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。
56．物业项目交接的内容和程序；
物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：
①全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；②双方协商签订交接协议；③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第八条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第十二条的规定交接。
【全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： ①全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；②双方协商签订交接协议；③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款（二）、（三）、（四）项的规定交接。
【物业企业向全体业主发起交接】物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：①物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；②双方协商签订交接协议；③物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。
57．交接过程中对各方行为规范的要求；
【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。
【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：①拒不移交物业服务用房和相关资料；②拒不配合承接查验；③拒不撤出物业管理区域；④强行接管；⑤法律、法规、规章禁止的其他行为。
【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。
【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：
①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。
58．应急物业服务的适用情形和具体要求。
有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：
①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；
③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。
《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》
59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；
物业管理区域内需由业主共同决定的下列事项，可以使用决策平台表决：
⑪成立业主大会；⑫修改业主大会议事规则；⑬修改管理规约；⑭决定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；⑮选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（含决定不再接受物业服务企业的事实服务）；⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑰选举业主委员会或者更换业主委员会成员；⑱决定业主委员会的工作职责和经费；⑲审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；⑳决定改建、重建建筑物及其附属设施；⑴变动建筑主体和拆改承重结构；⑵申请分立或者合并物业管理区域；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；⑷决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；⑸决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；⑹决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；⑺改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触的决定；⑻决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑽决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
60．业主一卡通的发放方式；
一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放。 房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。
61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；
㈠业主： ⑪成立业主大会；⑫筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑴变动建筑主体和拆改承重结构；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；
㈡业主委员会：⑫修改业主大会议事规则；⑬修改管理规约；⑭决定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；⑮选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（含决定不再接受物业服务企业的事实服务）；⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑰选举业主委员会或者更换业主委员会成员；⑱决定业主委员会的工作职责和经费；⑲审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；⑳决定改建、重建建筑物及其附属设施；⑵申请分立或者合并物业管理区域；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；⑷决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；⑸决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；⑹决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；⑺改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触
的决定；⑻决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑽决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
㈢物业服务企业：业主大会成立以前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项；即：⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；
①将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日；②登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；③确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。
63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。
①决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。
②业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。
《北京市住宅区临时管理规约制定规范》
64．临时管理规约的制定主体和时间；
建设单位应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。
65．临时管理规约的基本内容；
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，具体应当包括九部分内容，分别为物业基本情况，物业的使用、维修和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备、物业项目交接，争议解决方式和附则。
66．临时管理规约的必备条款。
[必备条款]建设单位在制定临时管理规约时，应当包括以下条款:
①物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。
②业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。
③业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。
④建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
⑤建设单位应当于每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。
《北京市物业管理行业专家管理办法》
67．物业管理行业专家的资格条件；
综合管理类专家应当具备以下条件：
①遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；
②六十五周岁以下，身体健康；
③从事物业管理或相关工作八年以上，或者具有中级以上专业技术职称从事物业管理或相关工作五年以上；
④担任物业服务企业部门经理以上职务；
⑤有丰富的企业综合管理及运营管理工作实践经验，在公司负责或从事过市场运营、品质管理、人力资源管理、财务管理等工作；
⑥熟悉物业服务企业运营特点与规律，熟悉行业相关法律、法规、规章和规范性文件。 专业技术类专家应当具备以下条件：
①遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；
②从事第五条第三款中所列专业技术岗位工作五年以上；
③具有中级及以上专业技术职务任职资格；
④具有大学本科或以上学历；
⑤熟悉物业管理及相关法律、法规、规章和规范性文件、行业规范和技术标准；
⑥有必要的工作时间，年龄六十五周岁以下，身体健康。
68．物业管理行业专家的工作范围；
①物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理示范项目考评、物业服务评估监理等工作。
② 物业服务企业资质评审，由专家对拟晋升资质的物业服务企业从服务规范和企业管理运营角度进行专业评审。
③ 物业服务示范项目评定，由专家对参评项目进行专业考评，为评定物业管理示范项目提供专业意见。
④ 物业服务评估监理，由物业服务第三方评估监理机构委托专家对物业服务项目的物业服务质量和服务费用、物业共用部位、共用设施设备管理状况等提供专业评估意见。
69．物业管理行业专家的权利和义务。
物业管理行业专家享有下列权利：
①接受政府相关部门、物业管理行业协会、第三方评估监理机构的委托，承担评审、考评或评估监理工作；
②依据相关法律、法规及规章的规定，运用专业知识和管理经验，对项目进行独立评审及评估，提出评审或评估意见，不受任何单位或个人的干预；
③参加有关部门组织的培训、讲座和交流；
④法律、法规、规章规定的其他权利。
物业管理行业专家承担下列义务：
①遵守工作纪律，不得收受正常劳务费用以外的，来自委托或受托单位的财物或其他好处； ②客观、公正地开展工作；
③协助、配合物业管理行政主管部门的监督、检查和调查；
④及时申报工作变更事项和个人基本信息变更事项，并提供相应证明材料； ⑤法律、法规规定的其他义务。
《住宅物业服务标准》
70．对《住宅物业服务标准》基本规定的理解；
是通过日常的管理服务使物业保值增值；使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。有利于构建质价相符的物业服务市场环境。《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建立质价相符、物业服务市场机制奠定了基础。
71．住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
①基本要求②共用部位及共用设施设备运行、维修养护③消防安全防范④绿化养护⑤环境卫生⑥公共秩序维护⑦装饰装修管理
72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
①基本要求方面的区别：三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员照片，二级以上标准要求统一着装。一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要求，五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备具有外语会话能力的管理人员。四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人员。四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管理档案。五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以上标准对回访比例提出要求。三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，三级以上标准要求每月检查1次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。 三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机房。
三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。 四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。 ②消防安全防范方面的区别：一级至五级标准对消防安全培训次数提出了不同要求。三级以上标准要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。
③公共秩序维护方面的区别：三级以上标准要求物业管理区域内主要出入口设专人24小时值守。一级至五级标准对巡视检查频次提出了不同要求；四级以上标准对夜间巡查人数提出了不同要求。三级以上标准要求在安防控制室的显著位置张贴管理制度、应急预案。三级以上标准对紧急突发事件演习的内容、方式和频次做出规定，要求定期进行培训和演习。
三级以上标准要求配备一定数量的秩序维护人员24小时处于备勤状态，随时听候调用。四级以上标准要求配备应急工具，应急工具和器械应处于良好状态，数量充足，存放地点和摆放方式应做到取用方便。
《北京市供热采暖管理办法》
73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
①建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。
②供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。 ③建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。
④采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。
住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。
非住宅用户供热采暖设施的维护、管理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中约定。 建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任。
《北京市有限空间安全作业生产规范》
75.有限空间的定义、包括的类型；
有限空间是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。有限空间作业是指作业人员进入有限空间实施的作业活动。
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项；
实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。
在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位应对作业场所中危害因素进行持续或定时检测。作业者工作面发生变化时，视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。
实施检测时，检测人员应处于安全环境，检测时要做好检测记录，包括检测时间、地点、气体种类和检测浓度等。
77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。
第十五条【承包管理】生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。
生产经营单位将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。存在多个承包单位时，生产经营单位应对承包单位的安全生产工作进行统一协调、管理。
承包单位应严格遵守安全协议，遵守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》
78. 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；
第五条 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间，应当遵守下列规定：
（一）制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。
（二）建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督；发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。
（三）使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。
（四）不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。
（五）安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。
（六）在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。
（七）建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。
（八）对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。
（九）依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。
（十）不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。
（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
79. 地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；
第六条 地下空间的使用人，应当遵守下列规定：
（一）履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本办法第五条第（四）项、第（八）项、第（九）项的规定。
（二）根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。
（三）装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、卫生要求；进行装饰、装修等施工作业期间，不得投入使用。
（四）不得存放液化石油气钢瓶，不得使用液化石油气和闪点小于60°C的液体做燃料。
（五）保障安全出口、疏散通道畅通，有人时不得上锁。
（六）不得在地下空间内从事危险化学品、烟花爆竹等危险物品的生产经营。不得在地下空间内储存易燃易爆物品。
（七）按照国家有关消防安全技术规定安装、使用电器产品，设计、敷设用电线路；禁止超负荷用电。
（八）不得在地下空间内设置油浸电力变压器和其他油浸电气设备。
（九）地下空间内所容纳的人员不得超过核定人数。核定人数的具体办法和标准，由市人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制定。
（十）对从业人员进行安全教育，并制定安全事故应急救援预案。
（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
80. 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。
第七条 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，地下空间的产权人、管理单位、使用人除应当遵守本办法第五条、第六条规定外，还应当遵守下列规定：
（一）房间内人均使用面积不得少于4平方米。
（二）不得设置上下床。
（三）配备有效的防灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。
《北京市电梯安全监督管理办法》
81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；
第十五条 电梯使用单位应当做到：
(一)设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员;
(二)建立并严格执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案;
(三)保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救;
(四)在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志;
(五)制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练;
(六)发生电梯乘客被困故障时，迅速采取措施对被困人员进行抚慰和组织救援。
82. 电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。
第二十一条 电梯使用单位的安全管理人员应当履行下列职责：
(一)进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划;
(二)妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙;
(三)监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯;
(四)发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人;
(五)遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。
《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》
83. 装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；
一、装修人和装饰装修企业进行住宅装饰装修活动时，应当严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）以及国家和本市的有关规定实施装饰装修活动。
二、凡两名以上业主共用毗连结构的房屋，其建筑主体和承重结构属全体业主共有，全体业主享有共同管理的权利。业主在行使个人住宅专有权时，不得损害其他业主的合法权益。 装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动建筑主体和承重结构的行为。装修人出现上述行为时，受侵害的业主或业主委员会可依照法律、法规以及管理规约的规定向人民法院提起诉讼，要求装修人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
84. 装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。 住宅物业服务企业和房屋管理单位（以下简称房屋管理单位）应当将住宅装饰装修工程的禁止性行为和注意事项告知装修人和装饰装修企业。发现装饰装修活动中存在擅自变动建筑主体和承重结构违法行为时，房屋管理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告业主委员会或居委会、街道办事处，并会同业主委员会或居委会、街道办事处组织相关业主与装修人进行协调，要求其改正违法行为；装修人仍不改正的，房屋管理单位应当上报区县住房城乡建设行政主管部门处理。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》
85. 业主委员会可作为原告参加诉讼的条件；
业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
86. 审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；
审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
87. 业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。
物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
《关于实施中若干问题的通知》
88．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限；
前期物业管理是指从第一户业主入住,到全体业主和建设单位完成物业共用部分交接的阶段。根据《通知》,前期物业管理期间,建设单位不得向业主收取物业服务费。《通知》同时明确规定,在4种情况下,业主在前期物业管理期间也要正常缴纳物业费,包括筹备组成立满3个月,还没有召开首次业主大会会议的;首次业主大会会议没有解除前期物业服务合同,也没有确定物业管理方式的;首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始
查验的;物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
89．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定；
《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务.
90．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对收取物业管理费的规定；
《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：
1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；
2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；
3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；
4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。
91．发放和首次使用 “业主一卡通”的具体规定。
在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。
业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。
建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。
2011年物业项目负责人
考试试题范围的答案内容
1. 《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。
2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；
①业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。②业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。③业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。④业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；
①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。②建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。③对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。④对建筑物及七附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。
4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；
（1）制定和修改业主大会议事规则;
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（6）改建、重建建筑物及其附属设施;
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；
房屋的所有权人为业主
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会会议，行使投票权；
⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； ⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
①遵守管理规约、业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
14.业主大会的组成与性质；物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。
15.业主委员会的职责；
①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施；
⑤业主大会赋予的其他职责。
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
23.最高人民法院认定业主的条件；依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
①具有构造上的独立性，能够明确区分；
②具有利用上的独立性，可以排他使用；
③能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ②总人数，按照前项的统计总和计算。
28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； ③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
⑤其他应当向业主公开的情况和资料。
30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；保安服务公司和自行招用保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。
第五条 保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。
第六条 保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。 保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。
第七条 对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。
33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；
①限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
②扣押、没收他人证件、财物；
③阻碍依法执行公务；
④参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
⑤删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；
⑥侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；
⑦违反法律、行政法规的其他行为。
34.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定；
①财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
②财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
③建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
④饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；
①同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
②住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
③机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；
④按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；
⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患；
⑧组织进行有针对性的消防演练；运城村官网
⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。
36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项；
①业主大会名称及相应的物业管理区域；②业主委员会的职责；③业主委员会议事规则；④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；⑤业主投票权数的确定方法；⑥业主代表的产生方式；⑦业主大会会议的表决程序；⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等；⑨业主委员会换届程序、补选办法等；⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；
①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
①搭建建筑物、构筑物；②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
③拆改供暖管道和设施；④拆改燃气管道和设施。
38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；
①共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例承担。 ②共用墙体的修缮，两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担。
③楼盖的修缮，其楼面与顶棚部份，由所在层房屋所有人承担；结构部位，由毗连层上下房屋所有人按比例分担。
屋盖的修缮：
①可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按比例分担，为若干层使用的，使用层的房屋所有人分担一半，另一半由修缮范围覆盖下各房屋所有人按比例分担。 ②不上人房盖，由修缮范围覆盖下的各层房屋所有人按比例分担。
房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、)的修缮，由所有人按比例分担。
房屋共有部位必要的装饰费用，由受益的房屋所有人按比例分担。
楼梯及楼梯间的修缮：某些层专用的楼梯，由专用的房屋所有人按比例分担。各层共用楼梯，由房屋所有人按比例分担。
房屋拆除的费用与残值回收，由房屋所有人按比例分配。本文转自国律网
39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； ③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
⑥建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第二部分 北京市物业管理政策法规
《北京市物业管理办法》
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者并事项时的规定；业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
4.《北京市物业管理办法》对建设单位承担物业管理责任及委托专项服务的规定；建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；
逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房
2011年物业项目负责人考试试题范围的答案内容32010-12-25 19:05建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
8.建设单位撤出管理区域的规定；建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；
①制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
②选举或者更换业主委员会委员；
③确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
④选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
⑤筹集、管理和使用专项维修资金；
⑥申请改建、重建建筑物及附属设施；
⑦申请分立或者合并物业管理区域；
⑧决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
10.业主大会的组成主体；业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。
11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；
物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料； ①筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；②业主大会决议；③管理规约、业主大会议事规则；④业主委员会委员名单。
13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；
物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；
物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
▲物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
①移交物业共用部分；②移交本办法第十条规定的相关资料；③移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；④结清预收、代收的有关费用；⑤法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；
物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；
物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。
20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。
业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》
21.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。
22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。
23.房屋建筑管理人及其职责；房屋建筑管理人是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以接受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；
①擅自变动建筑主体和承重结构;②违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品;③超过设计使用荷载使用房屋;④堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施;⑤擅自拆改防雷装置;⑥擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。
25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；
①房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象;
②木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象;
③白蚁蚁害区蚁情;
④金属构件等防腐或者防火涂层的完好性;
⑤室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象;
⑥房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况;
⑦房屋建筑公共部位空调的运行状况;
⑧供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况。
26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；
①出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的;
②拟进行结构改造或者改变使用用途的;
③遭受自然灾害影响，出现结构损伤的;
④毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的;
⑤因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现损伤的;
⑥擅自变动建筑主体和承重结构的;
⑦其他依法应当进行安全鉴定的。
27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；
对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。 房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担;人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。
28.依法取得房屋修缮工程施工?许可的要求；
修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到 平方米以上时，承担修缮工程施工的施工单位应当具备相应资质。修缮工程施工中，严禁
违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。
29.危险房屋的处理类别；类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。
30.房屋应急抢险遵循的原则。遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》
31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围
①住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。③商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。
32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
①业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。
②售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； ①屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
②楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
③地下室出现渗漏、积水的；
④楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
⑤增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；⑥外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；⑦公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；⑧公共区域门窗或窗纱普遍破损的；⑨其它情况。
34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围； ①电梯主要部件需要进行维修或更换的；②二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；③避雷设施不满足安全要求的；④配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；⑤消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；⑥楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；⑦其他情况。
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。
36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；
①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
②业主大会依法通过使用方案；
③物业服务企业组织实施使用方案；
④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；
⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；
⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
37.危及房屋使用安全的紧急情况范围；
①屋面防水损坏造成渗漏的；②电梯故障危及人身安全的；③高层住宅水泵损坏导致供水中断的；④楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；⑤消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。
①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
④根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。
《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；
本市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核，适用本标准。因住宅所有权人或使用人使用不当，对住宅共用部位、共用设施设备造成损坏的，由责任人承担维修责任，不适用本标准。
40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；本标准中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（ＤＢ11／641－2009）的相关规定。《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。
41.住宅专项维修资金的审批条件；
住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；
①屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
②电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停③高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；④楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；⑤专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；⑥消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。
①地基、基础地基：支撑基础的土体或岩体。基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。
②主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程，包括屋面、外墙面保温。装饰装修工程，分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。
《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
44．本市物业管理信用信息系统动态监管的分工和职责；
市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，依据法律、法规、规章的相关规定，制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业项目负责人考核记分标准》（以下简称记分标准），并适时调整补充；负责项目负责人考试与执业注册，并建立企业及项目负责人的信用信息档案。
区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，并将结果记入信用信息档案。企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门，按照相应职责分工，依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录，做好企业资质管理工作。
北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，组织项目负责人继续教育的培训工作；可以制定发布物业服务企业信用等级评定标准，形成物业服务企业信用评价体系，建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。
45．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及行政主管部门的具体要求； 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。
业主共同决定聘请其他管理人的，应当与其他管理人签订物业服务合同，并应当自签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。
各区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
46．物业项目负责人岗位制度的要求和规定；
本市实行项目负责人持证上岗制度。
①项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；
②合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；
③取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。
47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；
信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。
信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。
信用信息的披露方式，包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。
物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。
任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业及项目负责人信用信息情况。
48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；
本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。
49．物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。
信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。
个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。
市、区县房屋行政主管部门对于没有任何违法行为记录或者有多项业绩信息记录的物业服务企业及项目负责人，给予鼓励：
①在市场经营活动中可以优先提供相关服务；②在物业管理示范项目评定中，可以作为优良或优秀业绩；③法律、法规、规章规定的其他鼓励措施。
北京物协可以建立行业失信警示制度，对于信用记分中减分累计达到20分以上的企业，从业人员记分达到15分以上的项目负责人，可将其列入严重失信名单予以公布，并报告有关主管部门。
《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》
50．物业服务第三方评估监理的概念；
是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。
51．各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；
物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。
委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。
52．物业服务评估监理业务包括的业务范围、收费方式、付费主体；
物业服务评估监理业务范围包括：①物业项目交接查验；②物业服务费用评估；③物业服务质量评估；④其他需要评估监理的事项。物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人承担的责任；如何开展评估业务；建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评
估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。物业服务评估监理机构应当具备下列条件：
①具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；②注册资本100万元以上；③有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；④具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；⑤法律、法规、规章规定的其他条件。
符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。
《北京市物业项目交接管理办法》
55．物业项目交接的含义；
本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。
56．物业项目交接的内容和程序；
物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。
业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：
①全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；②双方协商签订交接协议；③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第八条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第十二条的规定交接。
【全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： ①全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；②双方协商签订交接协议；③全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款（二）、（三）、（四）项的规定交接。
【物业企业向全体业主发起交接】物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：①物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；②双方协商签订交接协议；③物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；④双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。
57．交接过程中对各方行为规范的要求；
【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。
【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：①拒不移交物业服务用房和相关资料；②拒不配合承接查验；③拒不撤出物业管理区域；④强行接管；⑤法律、法规、规章禁止的其他行为。
【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。
【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：
①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。
58．应急物业服务的适用情形和具体要求。
有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：
①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；
③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。
《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》
59．物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；
物业管理区域内需由业主共同决定的下列事项，可以使用决策平台表决：
⑪成立业主大会；⑫修改业主大会议事规则；⑬修改管理规约；⑭决定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；⑮选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（含决定不再接受物业服务企业的事实服务）；⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑰选举业主委员会或者更换业主委员会成员；⑱决定业主委员会的工作职责和经费；⑲审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；⑳决定改建、重建建筑物及其附属设施；⑴变动建筑主体和拆改承重结构；⑵申请分立或者合并物业管理区域；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；⑷决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；⑸决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；⑹决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；⑺改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触的决定；⑻决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑽决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
60．业主一卡通的发放方式；
一卡通由市住房城乡建设委统一制作，免费发放。 房屋上市交易时，售房人应当在房屋过户时将该套房屋的一卡通交给购房人。购房人在办理房屋转移登记后，应当及时登录决策平台变更一卡通对应的业主信息。
61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；
㈠业主： ⑪成立业主大会；⑫筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑴变动建筑主体和拆改承重结构；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；
㈡业主委员会：⑫修改业主大会议事规则；⑬修改管理规约；⑭决定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；⑮选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（含决定不再接受物业服务企业的事实服务）；⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑰选举业主委员会或者更换业主委员会成员；⑱决定业主委员会的工作职责和经费；⑲审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；⑳决定改建、重建建筑物及其附属设施；⑵申请分立或者合并物业管理区域；⑶改变房屋建筑使用用途（住宅改商用）；⑷决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；⑸决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；⑹决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；⑺改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触
的决定；⑻决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；⑼决定本楼幢、本单元共同决定事项；⑽决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
㈢物业服务企业：业主大会成立以前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项；即：⑯筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；
①将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日；②登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；③确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。
63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。
①决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。
②业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。
《北京市住宅区临时管理规约制定规范》
64．临时管理规约的制定主体和时间；
建设单位应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。
65．临时管理规约的基本内容；
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，具体应当包括九部分内容，分别为物业基本情况，物业的使用、维修和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备、物业项目交接，争议解决方式和附则。
66．临时管理规约的必备条款。
[必备条款]建设单位在制定临时管理规约时，应当包括以下条款:
①物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。
②业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通”，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。
③业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理办法》的规定，与全体业主进行物业共用部分查验交接。
④建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
⑤建设单位应当于每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况。
《北京市物业管理行业专家管理办法》
67．物业管理行业专家的资格条件；
综合管理类专家应当具备以下条件：
①遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；
②六十五周岁以下，身体健康；
③从事物业管理或相关工作八年以上，或者具有中级以上专业技术职称从事物业管理或相关工作五年以上；
④担任物业服务企业部门经理以上职务；
⑤有丰富的企业综合管理及运营管理工作实践经验，在公司负责或从事过市场运营、品质管理、人力资源管理、财务管理等工作；
⑥熟悉物业服务企业运营特点与规律，熟悉行业相关法律、法规、规章和规范性文件。 专业技术类专家应当具备以下条件：
①遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；
②从事第五条第三款中所列专业技术岗位工作五年以上；
③具有中级及以上专业技术职务任职资格；
④具有大学本科或以上学历；
⑤熟悉物业管理及相关法律、法规、规章和规范性文件、行业规范和技术标准；
⑥有必要的工作时间，年龄六十五周岁以下，身体健康。
68．物业管理行业专家的工作范围；
①物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理示范项目考评、物业服务评估监理等工作。
② 物业服务企业资质评审，由专家对拟晋升资质的物业服务企业从服务规范和企业管理运营角度进行专业评审。
③ 物业服务示范项目评定，由专家对参评项目进行专业考评，为评定物业管理示范项目提供专业意见。
④ 物业服务评估监理，由物业服务第三方评估监理机构委托专家对物业服务项目的物业服务质量和服务费用、物业共用部位、共用设施设备管理状况等提供专业评估意见。
69．物业管理行业专家的权利和义务。
物业管理行业专家享有下列权利：
①接受政府相关部门、物业管理行业协会、第三方评估监理机构的委托，承担评审、考评或评估监理工作；
②依据相关法律、法规及规章的规定，运用专业知识和管理经验，对项目进行独立评审及评估，提出评审或评估意见，不受任何单位或个人的干预；
③参加有关部门组织的培训、讲座和交流；
④法律、法规、规章规定的其他权利。
物业管理行业专家承担下列义务：
①遵守工作纪律，不得收受正常劳务费用以外的，来自委托或受托单位的财物或其他好处； ②客观、公正地开展工作；
③协助、配合物业管理行政主管部门的监督、检查和调查；
④及时申报工作变更事项和个人基本信息变更事项，并提供相应证明材料； ⑤法律、法规规定的其他义务。
《住宅物业服务标准》
70．对《住宅物业服务标准》基本规定的理解；
是通过日常的管理服务使物业保值增值；使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。有利于构建质价相符的物业服务市场环境。《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建立质价相符、物业服务市场机制奠定了基础。
71．住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
①基本要求②共用部位及共用设施设备运行、维修养护③消防安全防范④绿化养护⑤环境卫生⑥公共秩序维护⑦装饰装修管理
72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
①基本要求方面的区别：三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员照片，二级以上标准要求统一着装。一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要求，五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备具有外语会话能力的管理人员。四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人员。四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管理档案。五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以上标准对回访比例提出要求。三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，三级以上标准要求每月检查1次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。 三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机房。
三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。 四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。 ②消防安全防范方面的区别：一级至五级标准对消防安全培训次数提出了不同要求。三级以上标准要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。
③公共秩序维护方面的区别：三级以上标准要求物业管理区域内主要出入口设专人24小时值守。一级至五级标准对巡视检查频次提出了不同要求；四级以上标准对夜间巡查人数提出了不同要求。三级以上标准要求在安防控制室的显著位置张贴管理制度、应急预案。三级以上标准对紧急突发事件演习的内容、方式和频次做出规定，要求定期进行培训和演习。
三级以上标准要求配备一定数量的秩序维护人员24小时处于备勤状态，随时听候调用。四级以上标准要求配备应急工具，应急工具和器械应处于良好状态，数量充足，存放地点和摆放方式应做到取用方便。
《北京市供热采暖管理办法》
73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
①建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。
②供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。 ③建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。
④采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。
住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。
非住宅用户供热采暖设施的维护、管理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中约定。 建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任。
《北京市有限空间安全作业生产规范》
75.有限空间的定义、包括的类型；
有限空间是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。有限空间作业是指作业人员进入有限空间实施的作业活动。
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项；
实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。
在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位应对作业场所中危害因素进行持续或定时检测。作业者工作面发生变化时，视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。
实施检测时，检测人员应处于安全环境，检测时要做好检测记录，包括检测时间、地点、气体种类和检测浓度等。
77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。
第十五条【承包管理】生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业时，应严格承包管理，规范承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。
生产经营单位将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。存在多个承包单位时，生产经营单位应对承包单位的安全生产工作进行统一协调、管理。
承包单位应严格遵守安全协议，遵守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》
78. 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；
第五条 地下空间的产权人、管理单位利用地下空间，应当遵守下列规定：
（一）制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施。
（二）建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督；发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告。
（三）使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。
（四）不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。
（五）安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启。
（六）在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌。
（七）建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用。
（八）对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除。
（九）依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件。
（十）不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。
（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
79. 地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；
第六条 地下空间的使用人，应当遵守下列规定：
（一）履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本办法第五条第（四）项、第（八）项、第（九）项的规定。
（二）根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。
（三）装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、卫生要求；进行装饰、装修等施工作业期间，不得投入使用。
（四）不得存放液化石油气钢瓶，不得使用液化石油气和闪点小于60°C的液体做燃料。
（五）保障安全出口、疏散通道畅通，有人时不得上锁。
（六）不得在地下空间内从事危险化学品、烟花爆竹等危险物品的生产经营。不得在地下空间内储存易燃易爆物品。
（七）按照国家有关消防安全技术规定安装、使用电器产品，设计、敷设用电线路；禁止超负荷用电。
（八）不得在地下空间内设置油浸电力变压器和其他油浸电气设备。
（九）地下空间内所容纳的人员不得超过核定人数。核定人数的具体办法和标准，由市人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制定。
（十）对从业人员进行安全教育，并制定安全事故应急救援预案。
（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。
80. 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。
第七条 利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，地下空间的产权人、管理单位、使用人除应当遵守本办法第五条、第六条规定外，还应当遵守下列规定：
（一）房间内人均使用面积不得少于4平方米。
（二）不得设置上下床。
（三）配备有效的防灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。
《北京市电梯安全监督管理办法》
81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；
第十五条 电梯使用单位应当做到：
(一)设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员;
(二)建立并严格执行电梯安全运行管理制度，建立完整的电梯安全技术档案;
(三)保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救;
(四)在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志;
(五)制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练;
(六)发生电梯乘客被困故障时，迅速采取措施对被困人员进行抚慰和组织救援。
82. 电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。
第二十一条 电梯使用单位的安全管理人员应当履行下列职责：
(一)进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划;
(二)妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙;
(三)监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯;
(四)发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人;
(五)遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。
《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》
83. 装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；
一、装修人和装饰装修企业进行住宅装饰装修活动时，应当严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）以及国家和本市的有关规定实施装饰装修活动。
二、凡两名以上业主共用毗连结构的房屋，其建筑主体和承重结构属全体业主共有，全体业主享有共同管理的权利。业主在行使个人住宅专有权时，不得损害其他业主的合法权益。 装修人在装饰装修活动中，严禁实施擅自变动建筑主体和承重结构的行为。装修人出现上述行为时，受侵害的业主或业主委员会可依照法律、法规以及管理规约的规定向人民法院提起诉讼，要求装修人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
84. 装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。 住宅物业服务企业和房屋管理单位（以下简称房屋管理单位）应当将住宅装饰装修工程的禁止性行为和注意事项告知装修人和装饰装修企业。发现装饰装修活动中存在擅自变动建筑主体和承重结构违法行为时，房屋管理单位应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告业主委员会或居委会、街道办事处，并会同业主委员会或居委会、街道办事处组织相关业主与装修人进行协调，要求其改正违法行为；装修人仍不改正的，房屋管理单位应当上报区县住房城乡建设行政主管部门处理。
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》
85. 业主委员会可作为原告参加诉讼的条件；
业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
86. 审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；
审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
87. 业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。
物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
《关于实施中若干问题的通知》
88．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限；
前期物业管理是指从第一户业主入住,到全体业主和建设单位完成物业共用部分交接的阶段。根据《通知》,前期物业管理期间,建设单位不得向业主收取物业服务费。《通知》同时明确规定,在4种情况下,业主在前期物业管理期间也要正常缴纳物业费,包括筹备组成立满3个月,还没有召开首次业主大会会议的;首次业主大会会议没有解除前期物业服务合同,也没有确定物业管理方式的;首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始
查验的;物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
89．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定；
《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务.
90．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对收取物业管理费的规定；
《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：
1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；
2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；
3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；
4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。
91．发放和首次使用 “业主一卡通”的具体规定。
在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。
业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。
建设单位向业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。